TSJ Regiones - Decisión

ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DESALOJO DE VIVIENDA
EXPEDIENTE NRO. 3649-15
SENTENCIA No. 01-06062016.
TIPO DE RESOLUCIÓN. SENTENCIA DEFINITIVA
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA. PUBLICACIÓN Y REPRODUCCIÓN DEL EXTENSIVO DEL FALLO.
SIGNO DE LA RESOLUCIÓN: CON LUGAR.
PARTE ACTORA:- JOSÉ NAZARETH ESPINOZA VARGAS, IVÁN ARMANDO ESPINOZA VARGAS Y JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-11.121.328, 11.124.842 y 13.447.548, con domicilio procesal en Sector Pueblo Nuevo local Nº 13, denominado Inversiones y Comercializadora Palambra C.A., San Juan de los Morros, Estado Guarico.
ABOGADO PARTE ACTORA: IVÁN ARMANDO ESPINOZA VARGAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 129.236, en su carácter de Abogado Asistente de la parte demandante.
PARTE DEMANDADA: ARELYS GUILLERMINA JARAMILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.775.510, con domicilio en la calle Infante, Casa Nº 34, San Juan de los Morros, estado Guárico.
ABOGADOS PARTE DEMANDADA: JOSÉ ALEXY RUEDA CASTRO ADOLFO, ANTONIO YAKER GARCÍA Y ANTONIO JOSÉ TESARES GONZÁLEZ, I.P.S.A. NROS, 86.191, 157.347 Y 96.576, respectivamente,

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA:
Se inicia la presente acción, mediante escrito de demanda, presentada en fecha 31/07/2015, por ante el Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio Nieves y Ortiz del estado Guarico, y correspondiéndole el conocimiento de este asunto a este Tribunal, por distribución realizada en esa misma fecha, siendo el procedimiento el de (desalojo de vivienda), interpuesto por los ciudadanos JOSÉ NAZARETH ESPINOZA VARGAS, IVÁN ARMANDO ESPINOZA VARGAS Y JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-11.121.328, 11.124.842 y 13.447.548, asistidos por el ciudadano IVÁN ARMANDO ESPINOZA VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.124.842, Abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (IPSA) bajo el Nº 10.775.510, contra la ciudadana ARELYS GUILLERMINA JARAMILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.775.510. Fundamentando su acción en las disposiciones previstas el artículos 91 y 98, y 100 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con el articulo 10 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.
Los demandantes acompañaron a su libelo, los siguientes anexos: Primero: MARCADO A. Copia simple de Documento de propiedad del inmueble arrendado, protocolizado por el Registro Subalterno, bajo el Nº 12, folios 78 al 82, Protocolo Primero, Tomo 2º, Cuarto (4to) Trimestre del 2004; Segundo: MARCADO B. Documento de partición Amistosa debidamente Registrado bajo el Nº 45, folios del 328 al 347, protocolo Primero, Tomo décimo cuarto, cuarto trimestre del año 2003 del Registro Subalterno de Municipio Miranda del Estado Guarico. Tercero: MARCADO C, Copia de la notificación de venta incoada por ante el Juzgado Primero de Municipios Juan German Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guarico. Cuarto: MARCADO D, Providencia Nº 0063 de fecha 02 de febrero de 2015 emanada de la Coordinación de la Superintendencia Nacional de la Vivienda del estado Guarico. Quinto: MARCADO E, Acta de Matrimonio del ciudadano Jesús Arturo Espinoza Vargas. Sexto: MARCADO F, Acta de nacimiento de su menor hija avril margot espinoza al matar. Séptimo: MARCADO G, Copia de Justificativo de Testigos solicitado por el ciudadano Jesús Arturo Espinoza Vargas, tramitado por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio Nieves y Ortiz del estado Guarico. Séptimo: Contrato de Arrendamiento de vivienda entre el ciudadano Jesús Arturo Espinoza Vargas y el ciudadano George Dawaher Dawaher, en el año 2013. Octavo: Copia de Recibo de pago de arrendamiento de vivienda suscrito por los ciudadanos Jesús Arturo Espinoza Vargas y George Dawaher Dawaher, del año 2014. Noveno: Contrato de Arrendamiento de vivienda entre el ciudadano Jesús Arturo Espinoza Vargas y el ciudadano George Dawaher Dawaher, en el año 2014. Décimo: Copia de Recibo de pago de arrendamiento de vivienda suscrito por los ciudadanos Jesús Arturo Espinoza Vargas y George Dawaher Dawaher, del año 2015. Undécimo: Estados de Cuenta Nº 0134-0466-6646-6219-7568 del Banco Banesco Banco Universal.
Admitida la demanda en fecha 05/08/2015 se ordenó la citación de la ciudadana ARELYS GUILLERMINA JARAMILLO, folio 81. En fecha 12/08/2015, el alguacil dejo constancia de haber efectuado la citación, folios 90 y 91; en fecha 16/09/2015 comparece la ciudadana demandada, asistida por el abogado JOSÉ ALEXY RUEDA CASTRO, Inpreabogado Nº 86.191, y otorga poder apud acta a los abogados JOSÉ ALEXY RUEDA CASTRO ADOLFO, ANTONIO YAKER GARCÍA y ANTONIO JOSÉ TESARES GONZÁLEZ, I.P.S.A. Nros, 86.191, 157.347 y 96.576, respectivamente, folio 92. Una vez fijada la audiencia preliminar, estando las partes presentes se fijó nueva oportunidad para celebrar la Audiencia Preliminar de Mediación según solicitud de las partes de común acuerdo, folio 93. Se difiere la audiencia de mediación por múltiples actos del Tribunal, folio 94. En fecha 28/09/2015 se levanto acta de Audiencia de Mediación dejándose constancia de la no aceptación por parte del co-demandante de la propuesta realizada por el apoderado de la parte demandada, folio 95, compareció el abogado Adolfo, Antonio Yaker García, actuando en su carácter de apoderado de la ciudadana ARELYS GUILLERMINA JARAMILLO y da contestación a la demanda mediante escrito, folio 96 al 201. En fecha 19/10/2015 se dictó auto mediante el cual se fijo los limites de la controversia.
El tribunal otorgo un lapso de ocho días de despacho para que las partes promuevan sus pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la ley folios 202 y 203. En fecha 28/10/2015 comparece mediante escrito el apoderado de la parte demandada, abogado Antonio Yaker GARCÍA, y promueve pruebas y así mismo los ciudadanos JOSÉ NAZARETH ESPINOZA VARGAS, IVÁN ARMANDO ESPINOZA VARGAS y JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS, consigna escrito de promoción de pruebas, folios 204 al 209, mediante diligencia de fecha 28/10/2015, comparece el ciudadano co-demandante JOSÉ NAZARETH ESPINOZA VARGAS y otorga poder apud acta al ciudadano IVÁN ARMANDO ESPINOZA VARGAS, folio 210; En fecha 03/11/2015 fue presentado escrito por los ciudadano JOSÉ NAZARETH ESPINOZA VARGAS, IVÁN ARMANDO ESPINOZA VARGAS y JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS, promoviendo pruebas de conformidad con el articulo 112 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, folios 211 y 212. Las pruebas promovidas por ambas partes fueron admitidas mediante auto de fecha 05/11/2015, negándose las pruebas testimoniales promovidas por la accionada, así como la prueba de cotejo, se admitieron las pruebas documentales, inspección y de informes promovidas, ordenándose librar los oficios respectivos a los fines de la evacuación de las pruebas de informes promovidas, folios 213 al 227.
En fecha 23 de mayo de 2016 se realizo la audiencia de juicio, donde solamente se hizo presente la parte demandante, se evacuaron las pruebas de la parte compareciente y se dicto el fallo respectivo declarando con lugar la demanda, y se le notifico a las parte compareciente que la publicación integra d el fallo se haría dentro del lapso de 3 días de conformidad con lo previsto en el articulo 121 de la Ley.
Estando este Juzgado dentro de la oportunidad para reproducir y publicar por escrito el extensivo del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la ley se procede a reproducirlo bajo los parámetros siguientes.
DE LA COMPETENCIA

La decisión que debe recaer en la presente causa, cuyos trámites se han materializado de acuerdo a las reglas del Procedimiento Oral previsto en la ley especial que regula la materia y en relación a la cuantía por haber sido estimada esta en la cantidad de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,00) o lo que es lo mismo la cantidad equivalente a DOS MIL OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (2.800 UT) en cumplimiento con lo previsto en la resolución Nro. 009-00006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, determinan que es competente por la cuantía este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio Nieves y Ortiz de esta Circunscripción Judicial, así mismo por ser competente en razón de la materia. En consecuencia este Tribunal como Órgano de instancia de conformidad con lo previsto en el artículo 70 de la ley orgánica del poder judicial, y la Resolución 009-00006 es competente para decidir la presente causa de desalojo d vivienda. ASÍ SE DECLARA.

Una vez establecida la competencia de este Tribunal, antes de proceder a emitir pronunciamiento al caso sometido a consideración, a los efectos de dilucidar la cuestión sometida a su poder Jurisdiccional de aplicación del derecho al caso concreto, con el fin de impartir justicia en fundamento a los postulados del Estado Social de Derecho y de Justicia que pregona nuestra Carta Magna en sus artículos 2, 3, 253 y 257, observa impretermitiblemente, lo siguiente:
Antes de pronunciarse la fondo de lo debatido, debe este Tribunal de Instancia como Punto Previo emitir decisión sobre la IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA por considerarla EXCESIVA; impugnación realizada en la audiencias preliminar y en la contestación de la demanda por la parte demandada realizada dentro de los tramites de cognición del procedimiento de desalojo previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que rige la materia, tal y como quedará expuesto en el presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
1.- PUNTO PREVIO.
LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA POR EXCESIVA.

Establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Articulo 36.- En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”
Art.38.ejusdem “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.
Asimismo, dispone el artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Art.243.5°.ejusdem “Toda sentencia debe contener: “…Omissis…”
5°) Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.”…omissis... (Sic)
En lo que a tal norma respecta, se aprecia que la demandada señala que la estimación de la cuantía es exagerada por cuanto los demandantes señalan que se han dejado de cancelar solo tres mensualidades y no demandaron los daños y perjuicios, todo de conformidad con el contendido del mencionado artículo 38 del CPC, por lo que revisada la demanda que contiene la pretensión los demandantes señalan que la demandada ha dejado de pagar mas de cuatro (4) cuotas lo que hace configurar la causal de desalojo previsto en la ley, que fue invocada con otras causales referidas al estado de necesidad de ocupar el inmueble por parte de uno de los copropietarios y codemandantes y por haber realizado mejoras no autorizadas por los arrendadores, demostrándose con una prueba documental que la arrendataria dejaba hasta tres meses sin pagar y después pagaba esos meses, es decir que no pagaba de manera constante y en el lapso acordado, documentales que rielan a los folios 78 al 86 y que deben ser valorados como prueba plena a los fines de determinar la insolvencia de la arrendataria; debe advertirse a dicha parte que se equivoca al entender que la cuantía de la demanda deba ser la misma del valor de la cosa objeto de la contienda, en este caso del monto del canon de arrendamiento, cuando se trata de dos elementos completamente distintos, ya que como su nombre lo dice su valor es el precio del bien que se determina del acuerdo entre las partes, y que podría ser tomado en consideración en una demanda, por ejemplo, cuando se trate de una causa en la que se pretende cobrar una obligación que pese sobre dicho bien, lo cual no constituye la pretensión del juicio sub iudice, mientras que con la estimación de la demanda lo que se pretende, es determinar la competencia del tribunal en razón de la cuantía, lo que debe a su vez establecerse siguiendo lo dispuesto en las normas adjetivas dependiendo el caso específico.
La cuantía de la demanda no se va a conformar en la suma a ser condenada a pagar, en ninguno de los casos jurisdiccionales, debido a que sus consecuencias jurídicas están referidas a dicho establecimiento de la competencia que va a resolver el fondo de la controversia, y además, la de limitar el cobro de honorarios que deberá pagar la parte vencida a su parte contraria al concluir el juicio siguiendo lo reglado en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, así como, servir para determinar si resulta admisible o no la interposición del recurso de casación. En esta perspectiva, interpretando el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que consagra el deber de estimación de la demanda y el procedimiento de su rechazo por parte del demandado, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, emitió fallo Nº 1417 del 14 de diciembre de 2004, con ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, expediente Nº 04-0894, estableciendo lo siguiente:
(…Omissis…)
“Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en el libelo de la demanda, en forma pura y simple, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), señaló lo siguiente:
“...Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por la fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o lo exagerado de la estimación, en aplicación de lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...” (Resaltado de este Tribunal Primero de Municipio)
Así, de conformidad con la supra mencionada norma y el criterio jurisprudencial citado, se constata que la parte accionada no establece de manera clara por que impugna la cuantía, limitándose solo a indicar que es exagerada sino que, a su entender, no se corresponde con el valor de las mensualidades dejadas de pagar por la arrendataria, confundiendo el valor de la demanda con el de la cosa litigiosa, lo que a todas luces configura una errónea aplicación del procedimiento para rechazar la cuantía de la demanda previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ello aunado a que no fue aportada prueba alguna para fundamentar la aparente impugnación, consecuencia de lo cual resulta imposible para esta juzgadora considerar la procedencia de la defensa de fondo alegada que se fundamenta en la impugnación de la cuantía de la demanda por exagerada, por no haber aportado prueba alguna que sostenga esa afirmación.
En este sentido y para mayor abundamiento la doctrina de la Sala Constitucional sobre la impugnación de la cuantía ha expresado, entre otros criterios, en el fallo del 18 de diciembre de 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, el cual es del siguiente tenor:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, EL CUAL IGUALMENTE DEBE PROBAR EN JUICIO, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”. (Negritas, mayúsculas y subrayado de este Tribunal primero de Municipio).
En aplicación de los precedentes jurisprudenciales, este Tribunal de Instancia considera que la demandada ciudadana Arelys Guillermina Jaramillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.775.510, representada por sus apoderados judiciales abogados José Alexy Rueda Castro Adolfo, Antonio Yaker García y Antonio José Tesares González, I.P.S.A. Nros, 86.191, 157.347 y 96.576, respectivamente, al contradecir la estimación de la demanda debieron necesariamente al alegar un hecho nuevo, Exageración En El Monto Estimado De La Demanda, probar en juicio ese alegato, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en la demanda; De acuerdo a lo expresado, por la doctrina de la Sala Constitucional considera que “...si nada prueba el demandado, en este único supuesto (el hecho nuevo), queda firme la estimación hecha por el actor...”. Por consiguiente, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la cuantía, resulta improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en la demanda; en consecuencia se debe desestimar y declarar sin lugar la pretensión de impugnación. Y así se establecerá en el dispositivo del presente fallo.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Cumplidas como han sido las formalidades de la sustanciación del presente expediente por parte de este Tribunal de instancia, y oída a las partes en el desarrollo de la audiencia Oral y Publica, siendo la oportunidad legal para explanar los motivos de hecho y derecho en que se fundamenta la presente decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referida a el extensivo del fallo, en concordancia con los previsto en el artículo 254 y 243 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:
Artículo 121. “Dentro del lapso de tres días de despacho siguientes al pronunciamiento oral de la sentencia, el juez o jueza deberá en su publicación reproducir por escrito el fallo completo, el cual se agregará al expediente dejando constancia el secretario o secretaria del día y hora de la publicación. El fallo será redactado en términos precisos y breves, sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que consten en el expediente; pero contendrá la identificación de las partes y sus apoderados o apoderadas, los motivos de hecho y de derecho de la decisión, así como la determinación del objeto o la cosa sobre la cual recaiga la decisión; pudiendo ordenar, si fuere necesario, experticia complementaria del fallo realizada por un solo perito designado por el Tribunal”.
Artículo 254: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.
Articulo 243: “Toda sentencia debe contener:
1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2º La indicación de las partes y de sus apoderados.
3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión”.
Así mismo se deja expresa constancia que la apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.
Visto lo anterior y en estricto apego al procedimiento en la especialísima materia que a partir de 12 de Noviembre de año 2011, reglamenta el todo el procedimiento en materia de régimen de arrendamiento de vivienda es de referirse, pasa esta sentenciadora a pronunciarse sobre el merito de la causa, de seguidas:
Se evidencia del iter procesal que la controversia versa sobre la necesidad de ocupar el inmueble, la falta de pago y las remodelaciones efectuadas a la vivienda sin autorización de los arrendadores, sobre el carácter del contrato de arrendamiento si es a tiempo determinado o indeterminado, de la aceptaron de la oferta de venta; y la parte demandada admitió que los demandantes son propietarios, que el canon de arrendamiento era por la cantidad de 400 bolívares y que se oferto el inmueble.
En tal sentido el Artículo 91 en su numeral 2° de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, contrae el Fundamentó de la acción de Desalojo en las siguientes causales: 1.Por la necesidad de ocupar el inmueble por un copropietario; 2. Por falta de pago de canon de arrendamiento; 3. Por haber efectuado reformas no autorizadas por los arrendadores. Fundamentan también su pretensión en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 1.167, 1.264 del Código Civil Venezolano.
Como todo instituto jurídico el concepto de arrendamiento ha evolucionado en el tiempo. Desde el Derecho Romano hasta el nacimiento del Derecho del Trabajo la actividad humana dependiente fue considerada como arrendamiento de servicios. Se ha discutido si es un derecho real o personal, predominando en Venezuela por el Código Civil (arts. 1.579, 1.589 y 1.591) que es un derecho personal, ya que el arrendatario no ejerce su poder directamente sobre el bien arrendado, sino un derecho frente al arrendador.
El contrato de arrendamiento en Venezuela es consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es consensual, porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes; es bilateral, pues surgen obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario; oneroso, porque cada parte se procura una contraprestación: el arrendador cede en uso un bien, pero a cambio recibe un precio; si no hay contraprestación (gratuito) se da el contrato denominado comodato. Como sus efectos se producen en el tiempo es de tracto sucesivo; y finalmente, es un contrato principal, no depende de otra obligación.
En virtud de lo anterior Se Considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una a obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en los que estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación”
En relación a las norma antes citada el alto Tribunal de la Republica establece la llamada carga de la prueba, y señala además que solo el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, no constituye causa de inversión en la carga probatoria si, además de la contradicción total, se aducen defensas que no acreditan el hecho del cual se hace surgir la obligación demandada; no basta que se alegue un hecho nuevo, sino que es necesario que ese hecho nuevo lleve implícitamente el reconocimiento de la acción propuesta. Así quedo asentado en sentencia de fecha 26 de Marzo de 1987, emanada de la Sala de Casación Civil de la existan Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia.
De tal manera que en aplicación de estas normas se evidencia de autos que la demandada a través de sus apoderados judiciales, admite la relación jurídica arrendaticia, que los demandantes son los propietarios del bien inmueble cuya desocupación se pretende, que el canon de arrendamiento fue fijado en 400 bolívares, estas admisiones de los hechos de los demandantes nos conllevan a establecer el cumplimiento de los presupuestos procesales para la admisión de la demanda. Y así se establece.
Ahora bien, señala la demandada de autos que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y no ha tiempo determinado y rechaza que haya sido un contrato de arrendamiento verbal desde el año 2007 alegando además que es desde el año 2004 que comenzó la relación arrendaticia, pues bien, basados en las normas ut supra mencionadas sobre la carga de las pruebas, se evidencia del expediente y de las pruebas aportadas por la demandada referidos a recibos de pagos que no fueron opuestos a la parte demandante y que además fueron impugnados, pero que a todo evento esta juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del código de procedimiento civil que establece que Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas, se evidencia de su análisis que las documentales tienen fecha de los años 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2014 y 2015, aunado a la documental que presento la parte demandante referida a la notificación de la oferta de venta que se le hiciere a la arrendataria en el año 2011 por ante el tribunal Primero de Municipio señalándole allí, que se le ofrecía la venta el inmueble por tener mas de dos años como arrendataria, evidencian que ciertamente la ciudadana ARELYS GUILLERMINA JARAMILLO, ocupa el inmueble desde el año 2007 y no desde el año 2004 como lo alego en su contestación, por cuanto ese hecho alegado no fue probado por la parte demandada, ni siquiera con recibos de pago de cánones de arrendamiento que hicieran presumir tal hecho, aun cuando promovió un documento privado que no fue promovido de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del código de procedimiento civil por lo que debe ser desechado; Así como tampoco el carácter del contrato de arrendamiento ya que no demostró si era determinado o indeterminado, correspondiéndole a esta instancia Judicial en aplicación del principio de que le juez conoce del derecho, de que el contrato que nació determinado, por cuanto tenia un limite de vigencia, termino siendo indeterminado por que tal como lo dijo la demandada continuo ocupando el inmueble, y todo contrato de arrendamiento verbal, según la antigua ley es a tiempo indeterminado; modalidad de contratos, verbal, que ahora esta en desuso en la nueva ley, ya que los contratos deben ser por escrito; y a todo evento lo que esta en discusión en la presente causa es el desalojo por las causales invocadas en la demanda y es sobre las cuales esta controvertido el proceso, ya que la relación arrendaticia no fue controvertida por la parte demandada. Y así se decide.
Así las cosas, y en relación a la insolvencia de la demandada del análisis de los instrumentos traídos como pruebas se evidencia que los pagos son palmariamente extemporáneos pues, a falta de estipulación el pago debía hacerse al finalizar cada mes de utilización, uso, goce y disfrute del bien arrendado, tal como lo prevé la norma sustantiva prevista en el articulo Artículo 1.592 del código civil que establece las obligaciones d el arrendatario en los siguientes términos:.. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. aunado a la declaración que hace la propia demandada cuando alega en su escrito de contestación de que a partir del año 2004 celebraron contrato de arrendamiento por un año prorrogable y que se recondujo por cuanto la arrendataria permaneció en el inmueble arrendado y que aun cuando la arrendataria estaba insolvente se genero la tacita reconduccion y el contrato de arrendamiento se convirtió en indeterminado, pues bien de los recibos de pagos consignados por la demandada de autos, no se evidencia que haya hecho pagos desde el año 2004, fecha que alega estar ocupando el inmueble, por lo que surge la duda, si pago los cánones de arrendamientos desde los años 2004 hasta el año 2008, fechas indicadas es los recibos de pago que fueron impugnados por los demandantes de autos, evidenciándose además que esos pagos se hacían de manera acumulativa de los meses dejados de pagar, así por ejemplo del recibo que riela a los folios 104 al 179 se refleja que es por un monto de 900 bolívares y dice abril y mayo de 2010; recibo que demuestra que pago 450 Bs. mes de febrero de 2010; recibo por 900 bolívares de los meses de diciembre de 2009 y enero de 2010; luego recibo de pago en abril de 2010 por 450 bolívares, es decir se repite el mes de abril y mayo de 2010; así mismo se evidencia que durante el año 2008 pago entre 200 y 350 bolívares enero y febrero y luego abril, después junio posteriormente agosto; evidenciándose así mismo que después de haberle otorgado un nro de cuenta bancaria los propietarios demandantes, también depositaba de manera extemporánea la arrendataria, existiendo para el año 2013 solo un pago por 900 bolívares, y repitiéndose el pago de los mismos meses en otros recibos consignados de manera inconsistentes; igualmente pagos extemporáneos en los años 2011, 2012, ello demuestra que la arrendataria ha estado siempre insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias comprobando con ello la causal invocada de falto de pago de mas de cuatro mensualidades por parte de la arrendataria y que además estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado . Y así se decide.
En relación a la causal de modificaciones y construcciones realizadas al inmueble, se evidencia que no se pudo realizar la inspección judicial promovida por la parte demandante por cuanto la arrendataria nunca se encontró en la vivienda cuya desocupación se demanda, sin embrago, existe un pedimento de la parte demandada en la audiencia preliminar de fecha 28 de septiembre de 2015, acta que corre al folio 95, donde solicitó a los propietarios se le indemnizara con la cantidad de 200 mil bolívares por cuanto había realizado construcciones dentro del inmueble, aun cuando los demandantes insistieron en la demanda con fundamento en las mismas causales y entre ellas en la construcción no autorizada en la vivienda dada en arrendamiento; esta declaración comprueba que la arrendataria realizó modificaciones y construcciones al inmueble sin la debida autorización de los propietarios, por lo que la causal contemplada en el Artículo 91 en su numeral 3 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda debe prosperar. Y así se decide.
Aprecia igualmente esta Sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en la necesidad de ocupación, acción que se encuentra taxativamente prevista y regulada en el artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala: “…Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales: (…) 2° En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado…”.; en tal sentido, de la referida norma, se desprende que se puede demandar por desalojo cuando estemos en presencia de un contrato verbal o escrito, y en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado, necesidad ésta que tiene que estar debidamente fundamentada y justificada.
Al respecto, el autor Arquímedes E. González F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente que, “…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en un determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo”.
Igualmente, se trae a colación el criterio sostenido por Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999. Pág. 315, el cual establece:

“…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia”.

En cuanto a esta necesidad de ocupación de uno de los propietarios del inmueble y causal de desalojo en la presente demanda, es importante hacer ciertas reflexiones.
Así nos encontramos que la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos puede ser de cualquier naturaleza que justifiquen la procedencia del desalojo.
Sobre este punto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, examinando una sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo del 22 de octubre de 1991, concluye que la prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, ya que el medio probatorio conduce a tal necesidad.
En efecto la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo expresó:
“...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Ahora bien, de lo anteriormente señalado se aprecia que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en la necesidad de ocupación, acción que se encuentra también taxativamente prevista y regulada en el artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala: “…Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales: (…) 2° En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado…”.; en tal sentido, de la referida norma, se desprende que se puede demandar por desalojo cuando estemos en presencia de un arrendamiento, y en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado, necesidad ésta que tiene que estar debidamente fundamentada y justificada. Sin embargo, es determinante establecer que aparte de los requisitos derivados del texto del artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, existen otros requisitos que pudieran extraerse de la sentencia anteriormente transcrita, esto es:
1. Que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita, acreditación que se evidencia del documento de propiedad que ya fue valorado como prueba plena ut supra, documento de propiedad del inmueble arrendado, protocolizado por el Registro Subalterno, bajo el Nº 12, folios 78 al 82, Protocolo Primero, Tomo 2º, Cuarto (4to) Trimestre del 2004 y Documento de partición Amistosa debidamente Registrado bajo el Nº 45, folios del 328 al 347, protocolo Primero, Tomo décimo cuarto, cuarto trimestre del año 2003 del Registro Subalterno de Municipio Miranda del Estado Guárico, cuya propiedad no ha sido entredicha en la presente causa cubriendo este requisito los demandantes en el presente caso de ser los propietarios del bien inmueble objeto de desalojo y que uno de los propietarios tiene la necesidad de ocuparlo;
2. Manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad, en este caso los demandantes demostraron mediante documento privado promovido de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del CPC, contentivo del arrendamiento suscrito por el ciudadano copropietario JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS celebró Contrato de Arrendamiento de vivienda entre el ciudadano GEORGE DAWAHER DAWAHER, en el año 2013, así mismo promovieron Copia de Recibo de pago de arrendamiento de vivienda suscrito por los ciudadanos JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS y GEORGE DAWAHER DAWAHER, del año 2014, Contrato de Arrendamiento de vivienda entre el ciudadano JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS y el ciudadano GEORGE DAWAHER DAWAHER, en el año 2014, Copia de Recibo de pago de arrendamiento de vivienda suscrito por los ciudadanos JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS y GEORGE DAWAHER DAWAHER, del año 2015 y Estados de Cuenta Nº 0134-0466-6646-6219-7568 del Banco Banesco Banco Universal, a los fines de constatar que vive en la mencionada dirección con carácter de arrendatario junto a su grupo familiar constituido por su hija de un año de edad y su esposa, y en la audiencia de juicio el ciudadano GEORGE DAWAHER DAWAHER venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.883.469, quien al ser interrogado sobre su relación arrendaticia con el codemandante JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS, Y respondió que omissis.. “Si existe una relación arrendaticia… que el canon el de arrendamiento desde el 01/01/2015 hasta el 31/12/2015, es DE DOCE MIL BOLÍVARES; así mismo declaro bajo juramento que el ciudadano JESÚS ARTURO ESPINOZA le pidió el favor que le arrendara el apartamento ubicado en la Urb. Los Rosales, apartamento PB-3., Torre A, por un año que fue desde el 01/01/2014 hasta el 31/12/2014, en vista de que no había resuelto su problema del inmueble, por lo decidí prorrogarlo por un año mas desde el 01/01 hasta el 31/12/2015, así como que es cierto el contenido y las firmas de ambos contratos de arrendamientos; Asimismo manifiesta el testigo que requiere la entrega del apartamento arrendado; prueba esta que debe ser valorada como plena prueba según la sana critica de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de procedimiento Civil a los fines de demostrar el estado de necesidad que tiene el demandante en ocupar el inmueble. Y así se decide.
Así mismo el codemandante promovió Copia Certificada Acta de Matrimonio Nro 110 del ciudadano JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS Y SU ESPOSA LA CIUDADANA DIANA AL MATAR; Acta de nacimiento de su menor hija AVRIL MARGOT ESPINOZA AL MATAR; documentos que deben ser valorados de conformidad con lo establecido en los artículos 11 y 12 de la Ley De Registro Civil, por cuanto hacen plena prueba del contenido de las actas que son emitidas por ese organismo, y demuestran que el grupo familiar del demandante esta conformado por esposa y su hija y que tienen la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Y como último requisito para que prospere la referida causal esta que: 3. Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad. Pues se evidencia que la parte demandad no promovió prueba alguna que enervaran estas pretensiones del demandante.
De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal de desalojo contenida en el artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al hablar de necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo o de su hijo adoptivo, elemento que, debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y el que complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados será suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada. En consecuencia como la parte demandada no pudo desvirtuar la necesidad de la parte demandante, queda plenamente demostrada los presupuestos procesales de la normativa especial, y surge como obligada solución a la presente controversia la procedencia de esta pretensión y así se declarara en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.
Por razonamientos anteriormente expuestos queda demostrada, a criterio de quien juzga que nos encontramos en presencia de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado; y no habiendo desvirtuado esto, es por lo que en el caso de autos, se cumple con el primero de los requisitos señalados por la ley especial para solicitar el desalojo por el estado de necesidad, la falta de pago y la construcción y modificación de la vivienda sin la debida autorización de los arrendatarios; así mismo se tiene que los demandante trajeron a los autos documentos y por ende, probaron su propiedad sobre el inmueble objeto de la controversia, documentos estos que fueron valorados, por lo que se debe tener como cierto en el proceso el carácter de propietarios que sobre el inmueble litigioso se atribuye los ciudadanos JOSÉ NAZARETH ESPINOZA VARGAS, IVÁN ARMANDO ESPINOZA VARGAS Y JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-11.121.328, 11.124.842 y 13.447.548, con lo que se cumple con el segundo de los requisitos de procedibilidad, para postular la pretensión de desalojo en los términos señalados en la demanda, Por último, en cuanto al tercer requisito, que debe existir en autos para obtener la orden de desalojo, relativo a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble junto a su grupo familiar, de los resultados anteriores valorados debemos determinar, que en el presente juicio la parte demandante logró acreditar en el proceso la necesidad de ocupar el inmueble, prosperando esta causal, por cuanto en el caso bajo examen, encuentra esta Juzgadora que la solicitud de los demandantes representan un pedimento con la suficiente intensidad y fuerza capaz de generar de manera autónoma una causal de desalojo, para ordenar la entrega del inmueble, ya que en su exposición libelar se observa, que tiene urgencia en ocupar el inmueble cuya propiedad ostenta junto a su grupo familiar, tal como quedó acreditado en los autos, e invoca así mismo un elemento adicional de carácter social, como lo es que además necesita mudarse con su familia con quien vive en un espacio alquilado y pagando un alto precio por el arrendamiento. Y así se decide.
De tal manera, que bajo este supuesto el propio Legislador le da al Juez o Jueza, un amplio poder para la búsqueda de la verdad real, debiendo escudriñar la realidad y apartarse de los meros formalismos que puedan hacer nugatoria la equidad y la justicia.
Partiendo de los supuestos anteriores y las conclusiones obtenidas del análisis de los hechos litigiosos y del material probatorio examinado, se encuentran subsumidos en el articulo 91 ordinales 1, 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que hacen procedente el reconocimiento del derecho deducido en la demanda, y en atención a ello, en el dispositivo del fallo, se acordará el reconocimiento de la petición libelar, en el sentido de acordar en beneficio del demandante, en su carácter de propietario, la restitución del inmueble objeto de la litis. Así se decide.
Así mismo el documento administrativo que agota la vía administrativa debe ser valorado como una instrumental pública de carácter administrativo por que cumple con todas las formalidades de ley otorgándole pleno valor probatorio de conformidad con los previsto en los artículos 429 del CPC y 1.357 del CC, así mismo con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, es decir, conforme a la sana crítica; y de la misma se evidencia que los demandantes en fecha 02 de febrero de 2015 se presentó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Coordinación Regional del Estado Guarico, solicitud de desalojo como procedimiento previo a la demanda justificándolo en el artículo 91 de la Ley. Que en dicho procedimiento se cumplió con la notificación de la arrendataria ARELYS GUILLERMINA JARAMILLO, quien siempre estuvo asistida de sus abogados garantizándole con ello su debido derecho a la defensa; se constata que los demandantes con dicho procedimiento agotaron la vía administrativa quedando habilitada para acudir a la vía jurisdiccional. Siendo oportuno citar en este aspecto una decisión de carácter vinculante de La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº 1692 de fecha 18 de diciembre de 2015, al interpretar el alcance de las normas contenidas en el Decreto Ley, señalando al respecto lo siguiente: … omissis…
” Al interpretar el alcance de las normas contenidas en el Decreto Ley en cuestión, la Sala de Casación Civil, mediante decisión Nº 175 del 17 de abril de 2013 resolvió que: “Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley”.
De todo lo anteriormente citado, se desprende que para poder acceder a la vía judicial con ocasión de una demanda que pueda dar lugar al desalojo de un inmueble destinado a vivienda, las partes tienen la obligación de acudir primero a la vía administrativa y agotar el procedimiento especial contemplado en el mencionado Decreto Ley para lograr la conciliación de las partes, ya que, en virtud del carácter social que comporta el derecho al acceso a una vivienda digna, es primordial que se llegue a una solución conciliatoria que satisfaga los derechos e intereses de todos los interesados.
De allí que, únicamente cuando concluye la fase conciliatoria sin que se pueda celebrar un acuerdo entre las partes, el órgano administrativo competente dictará su Resolución y se dará por terminado el procedimiento especial, abriéndose entonces la posibilidad de que las partes instauren una demanda por vía judicial para satisfacer sus pretensiones.
En esta oportunidad procesal, queda a discrecionalidad de las partes si desean atacar la Resolución administrativa dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a través de una demanda de nulidad ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa, caso en el cual se aplicarían las disposiciones contempladas en la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa o si prefieren optar simplemente por continuar su pretensión de desalojo o cumplimiento de contrato de arrendamiento ante la jurisdicción civil ordinaria, caso en el cual operarán las normas de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y demás disposiciones del Código de Procedimiento Civil.
Luego de este razonamiento, se concluye que no es destruido procesalmente el planteamiento de los actores de la relación arrendaticia alegada en el libelo. Y así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMAN ROSCIO NIEVES Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: sin lugar LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA realizada contra dicha estimación contenida en la demanda de Desalojo.
SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO incoada por los ciudadanos JOSÉ NAZARETH ESPINOZA VARGAS, IVÁN ARMANDO ESPINOZA VARGAS Y JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-11.121.328, 11.124.842 y 13.447.548, asistidos por el ciudadano IVÁN ARMANDO ESPINOZA VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.124.842, Abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (IPSA) bajo el Nº 10.775.510, contra la ciudadana ARELYS GUILLERMINA JARAMILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.775.510, con fundamento en las causales de Falta De Pago, Estado De Necesidad en ocupar el inmueble por parte del ciudadano co demandante JESÚS ARTURO ESPINOZA VARGAS y por haber realizado modificaciones al inmueble sin la debida autorización de los Arrendadores.
TERCERO: en consecuencia de la declaratoria con lugar de la demanda se ordena el desalojo a la ciudadana ARELYS GUILLERMINA JARAMILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.775.510, y su grupo familiar del inmueble constituido por un área de terreno de ciento cincuenta y cinco metros cuadrados, con Veintiuno centímetros (155,21 M2), ubicado en la siguiente dirección: Calle Infante, Casa Nº 34, de San Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio Nieves, estado Guárico, alinderado de la manera siguiente: NORTE: Calle Infante en Ocho metros lineales, con Treinta centímetros (8,30 ML) SUR: Solar de la Señora Almeida, ahora Blanca Hurtado, en Ocho metro lineales con treinta centímetros (8,30ML), ESTE: Calle en medio y casa que es o fue de Carlos, ahora de Elsa de Espinoza, en Dieciocho metros lineales con setenta centímetros (18,70 ML), OESTE: Casa Señora Julia de Requena, ahora de María de Rodríguez, con dieciocho metros lineales con setenta centímetros (18,70 ML), debiendo entregarlo libre de personas y cosas.
CUARTO: Se ordena oficiar a la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (Sunavi) a los fines de que sea tramitado Y adjudicada una vivienda o refugio a la ciudadana ARELYS GUILLERMINA JARAMILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.775.510. Cúmplase.
QUINTO: se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y expídase copia certificada del presente fallo, de conformidad con los artículos 247 y 248 del código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil.-
Dada, firmada y sellada en la sala de este Despacho, a los Seis (06) días del mes de Junio de 2016. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ
ABG. INGRID JOSEFINA HERNANDEZ.
LA SECRETARIA
ABG. MARIA CAROLINA AGUIRRE ARCENA
En esta misma fecha se publicó y registró sentencia, siendo la 3:00 p.m., y se dejó copia certificada de la misma en el copiador de sentencia que lleva este Tribunal.

La Secretaria,
EXP. 3643-15
Ih/mCAA/ig