TSJ Regiones - Decisión

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA:

Se inicia la presente acción, mediante demanda de fecha 26/10/10, presentada ante este Juzgado Distribuidor por el ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.885.652 a través de sus apoderados judiciales JHOVYS CHIRINOS RODRIGUEZ Y VANESSA GARCIA ORIBUENES, e inscritos bajo el INPREABOGADO bajo el Nros. 120.339 y 13.732, invocando el demandante la pretensión, como derecho subjetivo reclamado el DESALOJO POR ESTADO DE NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE, constituido por una vivienda ubicada en al final de la calle Páez, Barrio Tejerías, Manzana 23, Sector 2, Nº 3-A, de esta ciudad de san Juan de los Morros, Estado Guarico, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: calle Páez, en 8,00 ML. SUR: Terreno de María Bencomo, en 8,00 ML ESTE: casa de Josefina Míreles, en 26,00 ML OESTE: casa de Gertrudis Castillo, en 26,00 ML, ubicado en el final de la calle Páez, Barrio Tejerías, Manzana 23, Sector 2, Nº 3-A, de esta ciudad de san Juan de los Morros, Estado Guarico, propiedad del hoy demandante, según DOCUMENTO DE PROPIEDAD DE INMUEBLE, registrado bajo el Nº 50, folios 359 al 367 Protocolo Primero, Tomo 10, Cuarto Trimestre de 2008, ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, y que fuere arrendado por los anteriores propietarios, ciudadanos JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS y WBEL RAMÓN ROJAS FRANCO al ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ (difunto), hoy representado por la SUCESIÓN FULGENCIO RAMÓN MARTINEZ, por sus herederos, ciudadanos CLARA ROSA INFANTE DE MARTINEZ, VICTOR MANUEL MARTINEZ, BEATRIZ ADRIANA MARTINEZ INFANTE Y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-7.285.039, V- 13.447.944, V- 16.804.213 y V-11.117.057. Fundamentando dicha acción en los Artículos 20 y 34, literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de la derogada Ley de Arrendamiento del año 99. Estimando la presente demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000, 00), equivalente en 307,69 UNIDADES TRIBUTARIAS. Siendo así las cosas, se le dio entrada y se ADMITIO la demanda, de conformidad con lo previsto en el 341 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 34, literal “B” del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sustanciándose la causa por el procedimiento Breve previsto en el Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo se ordenó el emplazamiento de la sucesión de FULGENCIO RAMON MARTINEZ ut supra identificado, en su condición de demandados, a los fines de su comparecencia y dar contestación a la demanda, en virtud de ello el alguacil consignó la boleta de citación de los ciudadanos BEATRIZ ADRIANA MARTÍNEZ INFANTE, CLARA ROSA INFANTE DE MARTÍNEZ, VÍCTOR MANUEL MARTÍNEZ INFANTE y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE sin firmar por cuanto le fue imposible localizarlos. Compareciendo posteriormente, el abogado JHOVYS ENRIQUE CHIRINOS RODRIGUEZ, actuando con el carácter acreditado en autos, y diligenciando la expedición de carteles de citación a los demandados. Para tal efecto, se acordó expedir por secretaria los respectivos carteles de citación para ser publicados en los diarios “La Prensa del Llano” y “El Nacionalista”, de conformidad con el artículo 223 del código de procedimiento civil. Los cuales fueron debidamente publicados, según consignación hecha mediante diligencia por el apoderado actor. Posteriormente, la secretaria del Tribunal deja constancia, de haber cumplido la formalidad prevista en el artículo 223 del código de procedimiento civil.

ADECUACIÓN AL NUEVO PROCEDIMIENTO DE DESALOJO según la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (LRCAV).
En ocasión a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas publicado en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela en fecha 6 de mayo de 2011 bajo el Nº 39668 , se dicto auto mediante el cual, se suspende temporalmente el presente juicio, hasta que haya constancia en autos de haberse tramitado por ante el Ministerio con competencia en Materia de Hábitat y Vivienda, el Procedimiento Administrativo idóneo en el presente caso, según lo descrito en el presente DECRETO LEY en concordancia con el ARTICULO 9 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ordenando notificar a la parte actora, dejando constancia de dicha notificación el alguacil de este Despacho. Impuesto del mencionado auto, el demandante, actuando con el carácter acreditado en autos, mediante escrito consignó de fecha 04 de junio de 2014 copia certificada del expediente administrativo signado con el nro GUA-SJM-0008-2014 y solicitó se avocará la jueza titular de este despacho.
Siendo así las cosas, quien suscribe, jueza titular de este Despacho, se avoco al conocimiento de la presente causa, continuando la misma su curso legal, transcurrido el lapso de tres (03) días de despacho siguiente a dicho auto.
Atendiendo estas consideraciones, de conformidad con lo establecido en la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (LRCAV), se dicto auto mediante el cual se advirtió a las partes, que el procedimiento a seguir en la presente causa, es el establecido en los artículos 97 y siguientes del procedimiento oral, contenidos en el CAPITULO IV, de la ley en comento. Asimismo, se fijo el día y la hora para la Audiencia de Mediación, librando la correspondiente Boleta de citación del demandado de autos, la cual, fue consignada por el alguacil de este despacho sin firmar, en virtud de que el mencionado ciudadano reside en la Ciudad de Calabozo, Estado Guárico.
En atención a ello, y de la revisión de las actas procesales, se evidenció que no fueron libradas las boletas de citación de las ciudadanas CLARA ROSA INFANTE DE MARTÍNEZ Y BEATRIZ ADRIANA MARTINEZ INFANTE, quienes también forman parte de la sucesión de Fulgencio Ramón Martínez, en virtud de lo cual, se ordenó expedir las mismas, a los fines de comparecer a la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN. Posteriormente, el alguacil consignó boleta de citación de la ciudadana CLARA ROSA INFANTE DE MARTÍNEZ, sin firmar, en virtud su negativa a recibir la misma. En ese mismo contexto, consigno también boleta de citación de la ciudadana BEATRIZ ADRIANA MARTÍNEZ INFANTE, debidamente firmada. Por su parte, mediante diligencia, el abogado ROBERTO BOLÍVAR, inscrito bajo el inpreabogado Nº 29.849, consignó INSTRUMENTO PODER, debidamente autenticado por la Notaria Publica de San Juan de los Morros, Estado Guárico, en fecha 13/02/2013, bajo el Nº 32, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, otorgado por los co-demandados, CLARA ROSA INFANTE DE MARTINEZ, FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE y BEATRIZ ADRIANA MARTINEZ INFANTE. Seguidamente comparece la abogada JENNY CAMACHO OLIVA, inscrita bajo el inpreabogado Nº 130.918, y mediante diligencia, consignó INSTRUMENTO PODER, autenticado por la Notaria Publica de San Juan de los Morros, Estado Guárico, en fecha 07/11/2014,bajo el N° 1, Tomo 117, folios 2 hasta el 4, de los libros respectivos, otorgado por el demandante, de autos. De igual manera, comparece la apoderada judicial de la parte accionante, consignando revocatoria del poder otorgado a los abogados VANESA GARCÍA ORIBUENES Y JHOVYS CHIRINOS RODRÍGUEZ, y que fuere autenticado bajo el Número 29, Tomo 116, folios 102 hasta 104, por la referida notaria.
Por otra parte, mediante diligencia, la apoderada actora, ampliamente identificada, consigna mediante diligencia escrito de reforma de demanda constante de un (01) folio útil y cuatro (04) anexos. No obstante, se insto al accionante a corregir el escrito de Reforma, en relación a la fundamentación legal, de conformidad con la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; otorgándosele un lapso de 03 día de despacho. So pena de no admitirse la misma, Siendo subsanado ello, posteriormente mediante diligencia de fecha 01/012/2014, consignando escrito de reforma constante de un (01) folio útil y cuatro 04 anexos. Es así, como finalmente, fue admitida dicha reforma de demanda, ordenándose emplazar a los ciudadanos VÍCTOR MANUEL MARTÍNEZ INFANTE, FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, co-herederos de la sucesión FULGENCIO RAMON MARTINEZ, para que comparezca a la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN, y por cuanto los ciudadanos CLARA ROSA INFANTE DE MARTÍNEZ y BEATRIZ ADRIANA MARTÍNEZ INFANTE, se encuentran debidamente emplazadas, se ordeno librar boletas de notificación sobre la reforma de demanda. Como complemento de ello, compareció nuevamente la apoderada actora, y mediante diligencia señaló nueva dirección a los fines de practicar la citación del ciudadano VÍCTOR MANUEL MARTÍNEZ. Y en ocasión de ello, se acordó citar nuevamente al ciudadano VÍCTOR MANUEL MARTÍNEZ, para que comparezca por ante este Tribunal a la celebración de la Audiencia de Mediación, y se comisionó para tal fin al JUZGADO DISTRIBUIDOR DE LOS MUNICIPIO FRANCISCO DE MIRANDA, CAMAGUÁN Y SAN JERÓNIMO DE GUAYABAL DEL ESTADO GUARICO, en virtud de lo cual el alguacil consigno la boleta de citación del ciudadano VÍCTOR MANUEL MARTÍNEZ INFANTE. Asimismo, el alguacil de este despacho dejo constancia de haber notificado al abogado ROBERTO BOLÍVAR, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada. Consta agregadas al folio 228 del presente expediente, las resultas de la comisión Nº 10.575-15, emanadas del Tribunal Comisionado, sin cumplir, en virtud de la negativa del co-demandado de firmar dicha boleta. Por consiguiente, se ordeno librar nueva notificación de conformidad con el articulo 218 del código de procediendo civil al ciudadano VÍCTOR MANUEL MARTÍNEZ INFANTE, y se comisionó para tal fin al JUZGADO DISTRIBUIDOR DE LOS MUNICIPIO FRANCISCO DE MIRANDA, CAMAGUÁN Y SAN JERÓNIMO DE GUAYABAL DEL ESTADO GUARICO, lo cual efectivamente fue cumplido, según se evidencia de las resultas agregadas al expediente según oficio Nº 2570-387, emanado del Tribunal Comisionado, y que rielan a los folios 253 al 259. Seguidamente, el abogado ROBERTO BOLÍVAR, ampliamente identificado, diligencio consignando instrumento poder que le fuera conferido por el ciudadano VICTOR MARTINEZ, autenticado por la Notaria Publica de Calabozo, Estado Guárico, en fecha 09/07/2010, bajo el Nº 06, Tomo 80, de los libros respectivos.
Finalmente se llevó a cabo la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN de conformidad con lo establecido en el artículo 104 de la ley adjetiva, con la presencia de las partes a través de sus apoderados judiciales, informándoles de conformidad con el artículo 107 de la ley en comento, indicando que los Diez (10) días de despacho para la contestación de la demanda comenzarán a transcurrir al día siguiente de dicha audiencia. Posteriormente, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia APELA del acta de mediación, la cual fue negada.
Llegada la oportunidad de contestación de la demandada, el apoderado de las partes demandadas, abogado ROBERTO BOLIVAR, dio contestación a la misma, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada unas de sus partes la demanda y su reforma, así como también DENUNCIA EL FRAUDE PROCESAL, promoviendo en la misma, la solicitud de entrega material que se encuentra en Tribunal Segundo de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios Juan German Roscio de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico; promovió el expediente de consignación signado con el Nº 1082-10, que se encuentra en el Tribunal Primero de Municipio de ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios Juan German Roscio de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico; asimismo, promovió contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaria Publica de San Juan de los Morros del Estado Guarico, en fecha 22/10/2007, Nº 30, Tomo 71. (Folio 270 al 301). Alego el Retracto Legal, la Preferencia Ofertiva y la Subrogación previstos en el articulo 20 de la ley derogada y 38 de la actual ley vigente.
Siendo así las cosas, se dictó auto mediante el cual se fijaron los limites de la controversia abriéndose el lapso de pruebas de conformidad con el articulo 112 de la Ley para el Control de Arrendamientos de Vivienda, De igual forma, se dicto auto ordenando abrir la articulación probatoria establecida en el articulo 607 del código de procediendo civil, y se ordeno abrir el cuaderno separado para tramitar el Fraude Procesal Denunciado.. Igualmente se ordenó abrir una segunda pieza del expediente principal.
Estando dentro de la oportunidad procesal para promover pruebas, comparece el apoderado judicial de los accionados, y consigna escrito de pruebas constante de 05 folios útiles, según consta a los folios 02 al 125 de la segunda pieza. Por su parte también comparece la apoderada actora, identificada en autos, y consigna escrita de pruebas constante de cuatro (04) folios útiles y once (11) anexos. (Folios 126 y 140 segunda pieza); posteriormente comparece nuevamente la apoderada actora, y consigna escrito de oposición de pruebas constante de dos folios (folios 143 al 144 segunda pieza), y alega que hubo Confesión Ficta por parte de los demandados. Seguidamente, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada. Y se le advirtió a las partes que este tribunal establece el lapso de Treinta (30) días de despacho a partir de la presente fecha, para la evacuación de las pruebas promovidas de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley Sustantiva y Adjetiva Especial. Igualmente se admitieron las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte accionante. A los folios 153 al 154, riela resultas de la prueba de informe solicitada al Juzgado Segundo de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta circunscripción. Igualmente riela a los folios 156 al 245 segunda pieza del expediente, resultas de la prueba de informe solicitada al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de esta Circunscripción Judicial.
Se dicto auto instando al promovente, apoderado judicial de las partes demandadas, a impulsar las pruebas promovidas dentro del plazo de Diez (10) días de Despacho, por ser una carga procesal de las partes. (Folio 03 Tercera pieza).
Dentro de ese marco, se dicto auto, ordenando recabar resultas del despacho de comisión librado a la Unidad de Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas, mediante Oficio Nº 2600-7990, de fecha 13/07/2015, relacionado con la Notificación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, a objeto de que remitan copias certificadas del Contrato Nº 0000-1344-7944-9000-9964. (Folio 10 al 11 de la tercera pieza).- Siendo así las cosas, la apoderada Judicial actora, diligencio, solicitando ante el incumplimiento por parte del apoderado judicial de los demandados, de impulsar las pruebas de informes promovidas, se procediera a fijar día y hora para la celebración de la audiencia Oral. En virtud, de ello, este Tribunal, dicta auto instando a las partes a consignar las actuaciones administrativas respectivas, a los fines de Fijar la Audiencia de Juicio.
En esta perspectiva, se dicta auto motivado, prescindiendo de las pruebas de informes solicitada a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, promovida por el apoderado judicial de las partes accionadas, y se procede a fijar por auto separado fecha y hora la celebración de la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA. (Folios 20 al 21 tercera pieza).
Siendo así las cosas, finalmente se llevo a cabo la AUDIENCIA DE JUICIO, compareciendo ambas partes a través de sus respectivos apoderados judiciales, cuya sentencia, fue diferida para el primer día de despacho siguiente a la presente fecha, en virtud del Racionamiento eléctrico nacional. (Folios 22 al 24 de la tercera pieza).
Finalmente, se dicta sentencia en la cual se declara: Primero: Sin Lugar el Fraude Procesal alegado. Segundo: Parcialmente con lugar la Demanda de DESALOJO POR ESTADO DE NECESIDAD DEL INMUEBLE objeto de demanda. Tercero: Se ordeno oficiar a la SUPERINTENDECIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI), a objeto de adjudicar vivienda o refugió a las partes accionadas una vez comprobado que no posean vivienda de manera individualizada.( Folio 25 al 33).-

PRUEBAS PARTE ACTORA
Es así como comparece nuevamente, la apoderada actora, y mediante escrito de tres folios útiles y dos anexos, presenta su escrito de promoción de pruebas, en los términos siguientes:
Pruebas Documentales:
Primero: Promovió e hizo valer las documentales siguientes:
Copia de la acción de Desalojo por necesidad de Ocupar el inmueble que tiene su representado, con su grupo familiar, interpuesta ante este mismo Tribunal, y que cursa en el expediente principal.
Impresión de la Pagina Web del Tribunal supremo de Justicia de la Sentencia del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito, marcada “B”, la cual puede ser consultada por el Tribunal a través de dicha pagina, que declaro con lugar la Apelación a la Oposición de la entrega material del inmueble que se interpuso por ante el Juzgado Segundo de los Municipios …omissis…, donde señalan a las partes que podrán los interesados concurrir ante la autoridad Judicial Competente a dirimir los motivos de la oposición y REVOCA el fallo de la recurrida Juzgado Segundo de los Municipios …omissis…”.-
PRUEBAS PARTE ACCIONADA
Posteriormente comparece el apoderado de las partes accionadas, y presenta escrito de promoción de pruebas constante de tres folios útiles y 10 folios anexos, en los siguientes términos:
Capitulo I.
Pruebas Documentales:
1. Contrato de Opción de Compra-Venta, autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico en fecha 18 de Septiembre de 2007, el cual quedo inserto bajo el Nº 62, tomo 61, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, donde los ciudadanos WBEL RAMÓN ROJAS FRANCO y JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS le otorgan opción de compra venta al ciudadano FULGENCIO RAMON MARTÍNEZ INFANTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.117.057, un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una vivienda y la parcela de terreno donde esta se halla construida, ubicada en FINAL DE LA CALLE PÁEZ, BARRIO TEJERÍAS, Manzana 23, Sector 2, Nº 3-A, de esta ciudad de san Juan de los Morros, Estado Guarico. marcado "A”.
2. Contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico en fecha 22 de octubre de 2007, el cual quedo inserto bajo el Nº 30, tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, donde os ciudadanos WBEL RAMÓN ROJAS FRANCO y JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS le otorgan la opción de compra venta al ciudadano ANTONIO MARÍA TINEDO PÉREZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.117.057, un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una vivienda y la parcela de terreno donde esta se halla construida, ubicada en FINAL DE LA CALLE PÁEZ, BARRIO TEJERÍAS, Manzana 23, Sector 2, Nº 3-A, de esta ciudad de san Juan de los Morros, Estado Guarico marcado "B”.
Capitulo II.
Pruebas Testimoniales:
Promovió como testigos a los ciudadanos:
JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.219.522, con domicilio en la Calle Páez, casa Nº 24, de la ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico.
 RAMÓN ROJAS FRANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.215.068, con domicilio en la Calle Páez, casa N° 24, de la ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico
 FULGENCIO RAMON MARTÍNEZ INFANTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.117.057, con domicilio en la Calle Páez, casa N° 2-A, de la ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico.
Así mismo solcito Pruebas Posiciones Juradas y prueba de informes que se oficiara al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario de este Circunscripción a los fines de remitir copia certificada del Expediente Nº 067-2009, contentivo de la solicitud de entrega material solicitada por el ciudadano ANTONIO MARÍA TINEDO PÉREZ a los ciudadanos WBEL RAMÓN ROJAS FRANCO y JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS; Solicitó al Tribunal copias certificadas del expediente de consignación Nº 1082-2010, llevado por ante este Tribunal, a los fines de que sean incorporadas al cuaderno separado donde se sustancia la denuncia de FRAUDE PROCESO.
Con estos antecedentes históricos del asunto, concluida la audiencia de juicio y Una vez ejercidas las exposiciones orales aquí plasmadas, estando dentro del lapso de tres días de despacho siguiente al pronunciamiento oral de la sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 121 de ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal procede a dictar su fallo y para ello hace las siguientes consideraciones:
DE LA COMPETENCIA
De conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009 dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, en concordancia con lo previsto en el artículo 70 de la ley orgánica del Poder Judicial este Tribunal es competente para conocer y dictar la decisión que debe recaer en la presente causa, DESALOJO DE VIVIENDA POR MOTIVOS DE NECESIDAD DE OCUPACION DEL INMUEBLE, por cuanto la Cuantía fue estimada en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES Fuertes (BS.20.000, 00), que equivalen a la cantidad de TRESCIENTOS SIETE CON SESENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (307,69 U.T); y cuyos trámites procesales se han materializado de acuerdo al Procedimiento Oral establecido en titulo IV, del Procedimiento Judicial Capitulo I, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; de igual manera es com. Así SE DECLARA.
Una vez establecida la competencia de este Tribunal, antes de proceder a emitir pronunciamiento al caso sometido a consideración, debe pronunciarse como Punto Previo al fondo de lo debatido, sobre el Fraude Procesal denunciado y sustanciado en cuaderno separado en limini litis, dentro de los tramites de cognición del procedimiento de desalojo previsto en la ley especial que rige la materia, tal y como quedará expuesto en el presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
PUNTO PREVIO: DENUNCIA EL FRAUDE PROCESAL
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, en fecha 16/06/2015 mediante escrito constante de 07 folios útiles, el abogado ROBERTO BOLIVAR, apoderado judicial de la parte demandada, Sucesión de en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda negó, rechazo y contradijo en todas y cada unas de sus partes la demanda y su reforma, así como también Denuncia El Fraude Procesal, alegando y promoviendo en la misma, la solicitud de entrega material que se encuentra en Tribunal Segundo de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios Juan German Roscio de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico; promovió el expediente de consignación signado con el Nº 1082-10, que se encuentra en el Tribunal Primero de Municipio de ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios Juan German Roscio de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, asimismo, promovió contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaria Publica de San Juan de los Morros del Estado Guarico, en fecha 22/10/2007, Nº 30, Tomo 71. (Folio 270 al 301).
Del fraude procesal, definición y otros aspectos. Nuestro Máximo Tribunal de la República, en Sala Constitucional ha definido el fraude procesal desde sentencia del 04 de agosto de 2000, caso Hans Gotterried, como: "las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de este, destinados, mediante engaño o la sorpresa de la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de una de las partes o de un tercero". (Sent. 09 de junio de 2005, caso R. Toro. Ponente Dr. Jesús Eduardo Cabrera). (Subrayado del Tribunal)
Esta sentencia sigue estableciendo: "Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en el surge la colusión; y puede perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas, y mediante la apariencia procedimental, lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente". (Subrayado del Tribunal).
El fraude procesal se puede patentizar en distintas situaciones fácticas, al respecto la comentada sentencia enumera 4 situaciones de las múltiples que pueden constituir el fraude procesal, señalando de manera muy particular dos de ellas:
1) que el fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares de detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal;
2) o, puede nacer de la Colusión de una persona, que actuando como demandante se conmine con otra u otras que actuando como litisconsorte de la víctima del fraude, también demandada, y procuran al concurrir con ella en la causa, creando al verdadero codemandado situaciones de incertidumbres, entre ellas está la de sobreactuar en el juicio para convertirlo en un caos procesal.
En el transcurrir de esta institución en nuestro país, acogida en reciente data, la Sala Constitucional se ha encargado de fijar las directrices de cuando esta institución, aún cuando nació por vía de amparo constitucional, debe llevarse por vía del procedimiento ordinario civil, y estableció con carácter vinculante, cuándo el fraude procesal puede intentarse de manera excepcional por vía del amparo constitucional, por ejemplo, sentencias de fecha 14-11-2003, sentencia del 19 de agosto de 2004, y sentencia de fecha 20 de marzo de 2009, esta última con ponencia de la Dra. Carmen Zuleta de Merchán.
En este sentido, es oportuno señalar una decisión de la Sala Constitucional, del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero Nº 908, de fecha 04 de agosto de 2000, en relación a lo que se debe entender por Fraude Procesal, al respecto señaló lo siguiente:
“El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero.
Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente. El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc., hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal”

En este mismo orden y una vez definido el fraude procesal, la misma Sala Constitucional ha sostenido pacífica y reiteradamente que la vía ( procedimental) a los fines de garantizar la finalidad del proceso estatuido como garantía en el artículo 257 Constitucional, y la mas idónea para accionar la pretensión de fraude procesal, es el procedimiento ordinario, por permitir ésta, una trámite más amplio, con la posibilidad de un debate probatorio que realmente esclarezca la situación de fraude procesal denunciada, pues se requiere una revisión exhaustiva del mismo, por cuanto se debe establecer de manera primaría, a que tipo de fraude es el enunciado presunto fraude procesal.
En este mismo orden de ideas, nos permitimos hacer referencia a lo sostenido por la Sala Constitucional, en distintas oportunidades, entre ellas, sentencias Nros. 909 del 4 de agosto de 2000, caso: “Hans Gotterried Ehvert Dreger”; 1.085, de1 22 de junio de 2001, caso: “Estacionamiento Ochuna C.A.”; 2.749 del 27 de diciembre de 2001, caso: “Urbanizadora Colinas de Cerro Verde C.A.”; 652 del 4 de abril de 2003, caso: “Ottoniel Javitt Villalón y otros”; 307 del 16 de marzo de 2005, caso: “Eudocio Herrera”; 2.577 del 12 de agosto de 2005, caso: “Reencauchadora Larense, C.A. (RELACA)” y 509 del 22 de marzo de 2007, caso: “Guido José Bello y otros”, estableciendo que: …omissis…
“el medio idóneo para demandar un fraude procesal lo constituye en principio el juicio ordinario, ya que es necesario un término probatorio amplio para la demostración de éste. Sin embargo, como excepción, es posible declarar el fraude dentro del mismo proceso y de manera incidental, si de los medios de pruebas que consten en el expediente, aparece patente el empleo del proceso con fines distintos de los que corresponde, siempre y cuando la complejidad del asunto no sea de tal magnitud, que haga necesario el debate contradictorio, en especial el probatorio propio del juicio ordinario”. (Subrayado de este tribunal primero de Municipio).

En base a lo antes apreciado, se decide considerar que el fraude procesal aquí denunciado, debe ser tramitado a través de la vía ordinaria, tal y como lo ha establecido nuestro Máximo Tribunal de Justicia, en su Sala Constitucional, criterio éste que acoge este Juzgado de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, pues debido al alcance de la denuncia, la misma puede ser tramitada, probada y declarada de manera principal en causa autónoma, amen que los elementos constitutivos y demostrativos del fraude son de carácter endoprocesal, es decir, se encuentran inmersos en el mismo proceso, pues para ello requiere una actividad probatoria amplia.
En efecto conforme a la jurisprudencia reiterada y pacífica la solicitud de fraude procesal interpuesto por el ciudadano el abogado ROBERTO BOLÍVAR, inscrito bajo el inpreabogado Nº 29.849, en su carácter de apoderado Judicial de la parte demandada se declara Inadmisible la solicitud de fraude procesal, siendo que la misma deberá ser interpuesta autónomamente y tramitada a través del procedimiento ordinario. Y así se decide.-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Cumplidas como han sido las formalidades de la sustanciación del presente expediente por parte de este Tribunal de instancia, y oída a las partes en el desarrollo de la audiencia Oral y Publica, siendo la oportunidad legal para explanar los motivos de hecho y derecho en que se fundamenta la presente decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referida a el extensivo del fallo, en concordancia con los previsto en el artículo 254 y 243 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

Artículo 121. “Dentro del lapso de tres días de despacho siguientes al pronunciamiento oral de la sentencia, el juez o jueza deberá en su publicación reproducir por escrito el fallo completo, el cual se agregará al expediente dejando constancia el secretario o secretaria del día y hora de la publicación. El fallo será redactado en términos precisos y breves, sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que consten en el expediente; pero contendrá la identificación de las partes y sus apoderados o apoderadas, los motivos de hecho y de derecho de la decisión, así como la determinación del objeto o la cosa sobre la cual recaiga la decisión; pudiendo ordenar, si fuere necesario, experticia complementaria del fallo realizada por un solo perito designado por el Tribunal”.

Artículo 254: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.

Articulo 243: “Toda sentencia debe contener:
1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2º La indicación de las partes y de sus apoderados.
3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión”.

Visto lo anterior y en estricto apego al procedimiento en la especialísima materia que a partir de 12 de Noviembre de año 2011, reglamenta el todo el procedimiento lo que en materia de régimen de arrendamiento de vivienda es de referirse, habiéndose adecuado al nuevo procedimiento de desalojo la presente causa que fue interpuesta desde el año 2010, con fundamento de los hechos en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliario (LAI), bajo cuyas normas deben ser analizados y valorados los hechos, pasa este sentenciadora a pronunciarse sobre el merito de la causa, de seguidas:
DE LA AUDIENCIA
DEL CONTRADICTORIO:
La presente demanda de Desalojo de Inmueble con fundamento en la causal de Estado de Necesidad en Ocupar el inmueble por su Propietario, fue interpuesta por el ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO PEREZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.885.652 a través de sus apoderados judiciales JHOVYS CHIRINOS RODRIGUEZ Y VANESSA GARCIA ORIBUENES, e inscritos bajo los Inpreabogados Nros. 120.339 y 13.732, y por la ciudadana abogada YENNY SOLEDAD CAMACHO OLIVA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 130.918, por DESALOJO POR NECESIDAD de OCUPACION DEL INMUEBLE, ubicado en al final de la calle Páez, Barrio Tejerías, Manzana 23, Sector 2, Nº 3-A, de esta ciudad de san Juan de los Morros, Estado Guarico, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: calle Páez, en 8,00 ML. SUR: calle Páez, en 8,00 ML ESTE: casa de Josefina Míreles, en 26,00 ML OESTE: casa de Gertrudis Castillo, en 26,00 ML, en contra de la SUCESIÓN FULGENCIO RAMÓN MARTINEZ, representada por sus herederos ciudadanos CLARA ROSA INFANTE DE MARTINEZ, VICTOR MANUEL MARTINEZ, BEATRIZ ADRIANA MARTINEZ INFANTE Y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-7.285.039, V- 13.447.944, V- 16.804.213 y V-11.117.057, fundamentando y admitiendo la misma en los Artículos 20 y 34, literal B de la ley de arrendamientos inmobiliario ya derogada, suspendiéndose en fecha 18 de mayo de 2011 hasta que hubiese constancia en autos de haberse tramitado por ante el Ministerio con competencia en materia de Hábitat y Vivienda, el Procedimiento Administrativo previo al ejercicio de la pretensión judicial, tal como lo prescribe el articulo 5 de la ley citada ley especial; en tal sentido en fecha 04 de junio de 2014 fue consignada copias certificadas del procedimiento administrativo fundamentando su pretensión ante esa instancia Administrativa de conformidad a lo dispuesto en el artículo 91, ordinal segundo (2º) de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que dispone:

“Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales… omissis… 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.”

Así mismo en lo previsto en el artículo 38 ejusdem que establece la figura de la subrogación:
Artículo 38 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
“ Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley.

Alega además el demandante, que con el arrendatario demandando opero la tacita reconduccion y que hubo un acuerdo previo entre las partes, propietario y arrendatario FULGENCIO RAMON MARTINEZ, de que el hijo del arrendatario FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, compraría el inmueble, pero que con el transcurrir del tiempo no pudo cumplir con lo ofertado y continuaron ocupando el inmuebles y que el mismo opto por renunciar a la oferta de venta que se le hiciera a los ocupantes, por parte de los propietarios anteriores ciudadanos, JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS y WBEL RAMÓN ROJAS FRANCO, por lo que el demandante adquirió posteriormente el inmueble objeto del desalojo.
Por su parte los demandados, ciudadanos integrantes de la sucesión de FULGENCIO RAMON MARTINEZ, representada por sus herederos ciudadanos CLARA ROSA INFANTE DE MARTINEZ, VICTOR MANUEL MARTINEZ, BEATRIZ ADRIANA MARTINEZ INFANTE Y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, niegan y contradicen lo expresado por la parte accionante y su abogado asistente:
1. en primer lugar en virtud de que su exposición sobre los hechos fue de una manera precaria, es decir, no alegó los hechos objeto de su pretensión, como tampoco adujo la norma con que fundamentara su afirmación en el presente juicio.
2. En segundo lugar, en cuanto a la mediación que trae la Norma objeto de este acto, la misma no se puede llevar a cabo en virtud de los propietarios no realizaron el procedimiento que establecía la Ley de Registro Inmobiliario publicada en Enero del año 2000, como era el derecho preferente que tenían mis representados de adquirir el inmueble en cuestión al arrendatario ciudadano FULGENCIO MARTINEZ, hoy fallecido, solamente le realizaron una oferta al hijo de este ciudadano también llamado FULGENCIO MARTINEZ, donde redactaron un documento de Opción de compra que fue autenticado por ante la Notaria publica de san Juan de los Morros, en el mes de Octubre del año 2007, donde se le exigió la inicial de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs.18.000,00), posteriormente al año siguiente, le exigieron firmar un documento autenticado por ante la misma notaria; así mismo que sus representados exigen se les venda el inmueble;
3. que la venta adquirida por el demandante no fue participada a los arrendatarios;
4. que no acataron el contenido de la norma prevista en el artículo 20 de la ley derogada y 38 de la actual ley de arrendamientos;
5. que el hoy demandante nunca tuvo conversaciones con los ocupantes del inmueble objeto de desalojo;
6. que el demandante compro el inmueble en el año 2008 y cuatro meses después demando la entrega material del inmueble a los vendedores ciudadanos JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS y WBEL RAMÓN ROJAS FRANCO;
7. que al efectuar materialmente la entrega convino con los ocupantes otorgar un plazo de 20 días para que entregaran el inmueble;
8. que posteriormente se hizo oposición a la entrega material, que esta fue declarada extemporánea, que la apelación fue declarada con lugar y revocada la decisión de entrega material;
9. que para la fecha los arrendatarios se encontraban solventes por lo que les correspondía el derecho de preferencia ofertiva;
10. que el arrendatario había suscrito una opción de compra venta con los ciudadanos JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS y WBEL RAMÓN ROJAS FRANCO, anteriores propietarios;
11. que los arrendatarios solicitaron procedimiento de consignación;
12. que los antiguos propietarios retiraron las consignaciones.

Las presentes pretensiones quedan planteadas conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto.
Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, ajustado a derecho, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente está sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.
Trabada como se indicó la litis en la presente causa, para quien juzga la misma quedó delimitada al desalojo del inmueble propiedad del ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO PEREZ, en razón de que se subrogó en los derechos de los anteriores propietarios y arrendadores y que su ahora arrendatarios desconocen esa pretensión de propietarios y la causal de estado de necesidad de ocupación que tiene el demandante, circunstancias de modo lugar y tiempo que los demandados rechazan mediante las defensas de fraude procesal, ya resuelto como punto previo a la presente decisión, en la alegación de violación a la preferencia ofertiva, al retracto legal arrendaticio y en la violación a las normas que regulan la subrogación por parte del demandante, pero sin alegarlos como cuestiones previas o como reconvención. En consecuencia, no resultó controvertida la existencia de una relación arrendaticia entre las partes litigantes sobre el inmueble señalado.
De tal manera que la parte demandante fundamento su pretensión en los artículos 20 y 34 literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto la demanda fue interpuesto en el año 2010 aun vigente esa ley especial, por lo que los hechos los circunscribe a esa normativa, desalojo por estado de necesidad de ocupar el inmueble junto a su grupo familiar y la subrogación que establece que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa pasare el inmueble a ser propiedad a una persona distinta al propietario arrendador el nuevo propietario esta obligado a respetar la obligación arrendaticia. Con ello queda desestimado el alegato de la demandada de que la exposición sobre los hechos fue de una manera precaria, y no alegó los hechos objeto de su pretensión, como tampoco adujo la norma con que fundamentara su afirmación en el presente juicio. Y así se decide.
En este orden, se procede a constatar de conformidad con lo previsto en el artículo 94, que se haya cumplido fehacientemente el Procedimiento administrativo previsto a su vez en el Decreto-Ley 1.890 Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (descritos en sus artículos 1 al 10). Constancia en autos que corre a los folios 95 al 169 de fecha 02 de junio de 2014.
Este advertido aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por esta Juzgadora y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que, de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.
Ante tales pretensiones, se observa, en lo que respecta a las pruebas aportadas al presente juicio, las documentales aportadas deben ser examinadas a fin de verificar los hechos aducidos, aun cuando muchas de las defensas alegadas no fueron opuestas bajo la Institución de la Reconvención, serán estudiadas, analizadas y resueltas las defensas que correspondan a esta Instancia y en amparo de la autonomía de la pretensión propuesta y las defensas alegadas de conformidad con el artículo 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido y en atención a la propiedad del inmueble objeto de la demanda de desalojo, Subrogación, la notificación de la oferta de venta, del retracto legal y la preferencia ofertiva, encontramos, que el demandante consigna marcada con la letra “B” copia certificada de documento de compra-venta, Registrado bajo el Nº 50, folios 359 al 367 Protocolo Primero, Tomo 10, Cuarto Trimestre de 2008, ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico contentivo de la venta que le hicieren los ciudadanos JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON MARTINEZ INFANTE, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros V-3.219.522 y V- 2.215.068, mayores de edad, conyugues, de manera pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO PEREZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.885.652 un inmueble constituido por una vivienda y lote de terreno ubicado en al final de la calle Páez, Barrio Tejerías, Manzana 23, Sector 2, Nº 3-A, de esta ciudad de san Juan de los Morros, Estado Guarico, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: calle Páez, en 8,00 ML. SUR: calle Páez, en 8,00 ML ESTE: casa de Josefina Míreles, en 26,00 ML OESTE: casa de Gertrudis Castillo, en 26,00 ML, con un área de construcción de 99, 3 metros cuadrados y que posee dos (2) habitaciones, un (1) baño con sus accesorios, sala comedor, cocina con todos sus accesorios, puesto de estacionamiento, paredes perimetrales, frente con su respectiva puerta y portón, ventanas, tipo macuto, puertas de madera con rejas protectoras en su frente, pisos en baldosas de color, paredes en bloques a obra friso liso con acabado en pintura de caucho, instalaciones, eléctricas embutidas externas en tubería PCV 220 voltios, la edificación posee bases para construcción de piso adicional; Y que igualmente el referido documento entre otras cosas contempla: Omissis… “ yo ANTONIO MARIA TINEDO, me constituyo en deudor principal de la caja de ahorros del Personal del Ministerio Publico, asociación civil de este domicilio… omissis… crédito hipotecario con fines de VIVIENDA PRINCIPAL, es otorgado con fondos propios de la caja de ahorro quien con tal carácter igualmente otorga este documento, de conformidad a lo previsto en los artículos 46 de la “Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda” y articulo 68 de la “Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, respectivamente, (Cursiva de este Tribunal). En cuanto a esta documental antes transcrita, esta sentenciadora aprecia la adquisición de una vivienda principal con hipoteca constituida sobre el inmueble, documento que se valora como prueba plena y debe otorgársele pleno valor probatorio y ha de tenerse como fidedigna toda vez que goza de las formalidades requeridas, ello conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en el artículo 119 de la ley especial vigente y que además no fue legítimamente impugnada y tachada por los demandados, documentos estos que rielan a los folios 07 al 15 de la primera pieza del expediente.
Esta operación de compra venta es desconocida por la parte demandada alegando fraude procesal, que ya fue resulto como punto previo, documental que reviste todas las privilegios de un documento público, y cuya impugnación, debió hacerse por las vías adecuadas y procesales previstas para este tipo de probanzas, la tacha, situación jurídica procesal que no ocurrió en el proceso; además alega que la referida venta no fue participada violentando con ello lo previsto en el articulo 20 de la derogada ley de arrendamiento que establece que Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario¬ arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las disposiciones del articulo 38 de la actual ley vigente que regula la Subrogación de los contratos de arrendamientos que instituye: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley”. Es decir que a todo evento del desconocimiento que hace del documento, alega la figura de la subrogación, al valerse de esta figura señalando que el demandante no acato el contenido de Los artículos 20 de la ley de arrendamientos inmobiliarios derogada y hoy estatuida en el artículo 38 de la ley para la regularización y control de arrendamientos de viviendas, tal como puede evidenciarse del escrito de contestación de la demanda que corre al folio 270, señalando que tanto los propietarios como el nuevo adquiriente no respetaron la relación arrendaticia. Presupuesto Procesal que no esta controvertida en la presente causa. Admitiendo la relación arrendaticia entre el demandante y los demandados y así se declara.
Pues bien, se deduce que los vendedores ciudadanos JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON ROJAS FRANCO, habían dado en arrendamiento al ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ, hoy difunto, quien habitaba el inmueble junto a su grupo familiar, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento privado suscrito entre los propietarios y el hoy fallecido ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ, y que riela al folio 50 y 51 de la primera pieza, probanza aportada por el demandante, de cuyo contenido se evidencia que el contrato era por un lapso de 6 meses y que comenzaba a regir desde el 1 de agosto de 2006 hasta el 1 de enero de 2007; y que una vez vencido el contrato el arrendatario siguió ocupando el inmueble, tal como lo alega el accionante en la demanda, contrato que no fue tachado ni impugnado por lo que adquiere pleno valor probatorio para demostrar la relación arrendaticia existente entre los antiguos propietarios y el arrendatario fallecido, aun cuando esa relación tampoco fue discutida, valorándolo todo de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en el artículo 119 de la ley especial vigente.
En tal virtud, en fecha 18 de septiembre de 2007, los propietarios del inmueble JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON ROJAS FRANCO le otorgaron un documento de Opción de Compra Venta al ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro V-11.117.057, hijo del arrendatario primario, documento que fue debidamente autenticado por ante la notaria Publica de San Juan de los Morros, en fecha 18 de septiembre de 2007, dejándolo bajo el nro 62, Tomo 61 de los libros de Autenticaciones llevados por esa notaria; documento que no fue ni desconocido, tachado o impugnado por lo que se debe valorar como plena prueba de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y en el artículo 119 de la ley especial vigente. Del contenido de este documento se evidencia que el precio pactado para el año 2007 fue de 99 millones de bolívares, hoy 99 mil bolívares fuertes; a la cláusula tercera, se evidencia que los vendedores reciben de manos de el optante comprador la cantidad de 19 millones de bolívares, hoy 19 mil Bs. F; a la cláusula cuarta, se evidencia que se otorga un lapso de 120 días consecutivos y a la cláusula quinta, se estipulo la cláusula penal por daños y perjuicios la cantidad de 19 millones de Bs., , hoy 19 mil Bs. F, para el caso de no concretarse la venta en el lapso fijado.
Posteriormente los mismos propietarios los ciudadanos JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON ROJAS FRANCO en fecha 22 de octubre de 2007 celebraron otra opción de compra venta con el ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.885.652, documento que quedo autenticado e inserto bajo el nro 30, tomo 71 de los libros respectivos, documento que no fue ni desconocido, tachado o impugnado por lo que se debe valorar como plena prueba de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
A continuación de ello, en fecha 05 de mayo de 2008, los ciudadanos JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON ROJAS FRANCO y el ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro V-11.117.057, hijo del fallecido arrendatario primario, y arrendatario posterior y ocupante de la vivienda junto a su grupo familiar suscriben un documento que fue debidamente autenticado e inserto bajo el Nro 52 del Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por la notaria, de cuyo contenido se evidencia de la cláusula primera, que renuncia al derecho de preferencia ofertiva para comprar el inmueble propiedad de los arrendadores y el que ocupa ahora él como arrendatario junto a su grupo familiar; a la cláusula tercera, declara expresamente el arrendatario que dan por terminado el contrato de arrendamiento verbal existente entre ellos; documento que no fue ni desconocido, tachado o impugnado por lo que se debe valorar como plena prueba de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y que además no fue legítimamente impugnada y tachada por las partes.
Subsiguientemente a la opción de compra venta pactada entre los ciudadanos JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON ROJAS FRANCO y ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO, se protocolizó efectiva y formalmente la venta del inmueble en fecha 29 de diciembre de 2008 y Registrado bajo el Nº 50, folios 359 al 367 Protocolo Primero, Tomo 10, Cuarto Trimestre de 2008, ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, venta esta que estuvo amparada por un crédito hipotecario para la adquisición de VIVIENDA PRINCIPAL constituyéndose el ciudadano comparador ANTONIO MARIA TINEDO PEREZ, en deudor principal de la Caja De Ahorros Del Personal Del Ministerio Publico, crédito que fue otorgado con fondos propios de la caja de ahorro del Personal del Ministerio Publico quien con tal carácter igualmente otorgó el documento, de conformidad a lo previsto en los artículos 46 de la “Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda” y articulo 68 de la “Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, respectivamente; documento que ya fue valorado suficientemente ut supra.
Consecutivamente en fecha 04 de mayo de 2.009, el nuevo propietario ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO PEREZ, solicitó la entrega material del inmueble a los vendedores JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON ROJAS FRANCO, y a sus ocupantes el ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE y su familia; una vez que se acordó la entrega Material el Tribunal Segundo de Municipio en fecha 20 de Mayo de 2009 se traslado y constituyo el tribunal; evidenciándose del documento que fue promovido por los demandados en copias simples que rielan a los folios 52 al 58 de la segunda pieza del expediente constituido por la decisión emanada del Tribunal Superior de esta Circunscripción Judicial, que una vez constituidos en el inmueble, tanto los vendedores como los ocupantes accedieron a entregar el inmueble en un plazo de veinte (20) días para que los ocupantes entregaran libre de personas y cosas el referido inmueble, haciéndose presente tanto los vendedores como los ocupantes, cito: … omissis… “Los ciudadanos FULGENCIO RAMON MARTINEZ, titular de la cédula de identidad nro V- 3.221.096 y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, titular de la cedula de identidad nro V- 11.117.057¸ el primero en su carácter de ocupante del inmueble y el segundo en su carácter de arrendatario, exponiendo éstos que entregarían el inmueble cuando consiguieran una residencia para mudarse”….” Omissis… sic; es decir que la sentencia del superior establece que al hacer una oposición efectiva, se debía suspender la entrega material y declara con lugar la oposición revocando el fallo del Tribunal de Segundo de Municipio por existir relaciones arrendaticias, que no debían tramitarse por la jurisdicción Voluntaria....omissis…”pudiendo los interesados concurrir ante la autoridad judicial competente a dirimir los motivos de la oposición”…. Sic…, documento que no fue ni desconocido, tachado o impugnado por lo que se debe valorar como plena prueba de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en el artículo 119 de la ley especial vigente, que además no fue legítimamente impugnada y tachada por la parte demandante. (Subrayado de este tribunal)
Ahora bien, alega el representante legal de la parte demandada, que se le violento el derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio a sus representados y en consecuencia solicita la venta del inmueble; ante este petitorio esgrimido como defensa y una vez valorados los documentos ut supra, es importante hacer unas reflexiones sobre estas instituciones de derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio; pues bien, a partir de que en la legislación inquilinaria venezolana consagró el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, previsto en los artículos 42 y 43 de la extinta de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1.999 vigente para el momento en que se interpuso la presente pretensión y se realizaron las ofertas de ventas, por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
Antes de seguir adelante es oportuno advertir y repetir tal como quedo establecido anteriormente, que en el presente asunto, esta instancia Judicial se va a regir de acuerdo a lo establecido en el extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la gaceta oficial nº 36.845 del 07 de diciembre de 1.999, vigente para el momento en que se interpuso la presente pretensión, todo de conformidad con el contenido Artículo 3 del Código de Procedimiento Civil (Principio de la Perpetuatio iurisdictionis), en relación con los hechos narrados y alegados existentes para el momento de la presentación de la demanda, por cuanto las normas de procedimiento previstas en la nueva ley deben ser aplicadas desde que entran en vigencia, tal como lo prevé el articulo 9 ejusdem que establece que La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior, tal como se procedió en el presente caso a suspender la causa y ajustar el procedimiento a las reglas previstas en la nueva ley de arrendamiento.
En este orden de ideas, se estima conveniente traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 del mencionado y derogado Decreto Ley:

“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.
Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: a.- la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, b.- la existencia de un contrato de arrendamiento y c.- la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde – como único titular- ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción. Para que proceda la acción de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, hay que destacar que el artículo 42 del extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia Ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.
Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado, siempre y cuando reúna los requisitos que se requieren para el ejercicio de ese derecho.
Ha señalado el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Pág. 381 y siguientes, que: “…En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente:
1.- En atención a la persona del arrendatario:
a) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal;
b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias,
c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae;
d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.
2.- En relación con el propietario arrendador:
a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de la LAI;
b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos;
c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado;
d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
3) Tratándose del tercero adquiriente:
a) que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y,
b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”
A todo evento, se hace imposible determinar con exactitud por las pruebas aportadas, si de manera fehaciente se cumplieron con todos los requisitos previstos para tener el derecho de la preferencia ofertiva arriba señalados, por cuanto al promover las pruebas que se refieren a recibos de pagos de alquiler, que rielan a los folios 278 al 301, no se especifica de quien son las firmas, evidenciando inconsistencia en el objeto del pago, pues del contenido de los mismos aparece alquiler de una casa y en otros alquiler de un apartamento tipo estudio, estos no fueron promovidos cumpliendo con los principios de la prueba, es decir, no fueron promovidos de la manera debida que puedan ser valorados conforme a la ley, pues se evidencia que las firmas que aparecen son ilegibles y diferentes sin atribuirle el promovente, el demandado, quien las había emitido, violándose con ello el contenido del artículo 431 del código de Procedimiento Civil, debiendo ser desechadas y así se declara.
Sin embargo, es evidente y así se demuestra de las documentos consignados por ambas partes que 18 de septiembre de 2007, los propietarios del inmueble JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON ROJAS FRANCO le otorgaron un DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA al ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro V-11.117.057, hijo del arrendatario primario, documento que fue debidamente autenticado por ante la notaria Publica de San Juan de los Morros, en fecha 18 de septiembre de 2007, dejándolo inserto bajo el nro 62, Tomo 61 de los libros de Autenticaciones llevados por esa notaria; demostrando que si les fue ofertada la venta del inmueble que hoy demandan el desalojo. Y así se declara.
Sin embargo y a pesar de la poca claridad en las pretensiones alegadas como defensa, debe esta jurisdicente analizarlas de conformidad con lo previsto en los articulo 12 y 509 ejusdem; en tal sentido, notamos que de las actas del expediente se desprenden alegaciones contenidas en documentos que aportan las partes como pruebas, que ya fueron señaladas y valoradas ut supra y que servirán para motivar la presente decisión, es así como La parte demandada, invoca que a pesar de que existía un contrato de opción de compra venta con los anteriores propietarios, estos vendieron y que el nuevo propietario comprador, ni los vendedores procedieron a notificar a los demandados de la venta; y que además al año siguiente le exigieron firmar otro documento donde renuncia a la venta. Por tal motivo solicita la venta d el inmueble.
Pues bien, tal como lo alegan la parte demandada, ciertamente los anteriores propietarios del inmueble objeto de desalojo, les fue ofertado la venta del referido inmueble a los arrendatarios primarios y hoy ocupantes integrantes de la sucesión de Fulgencio Martínez, tal como se evidencia del documento debidamente autenticado que ya fue valorado de manera plena ut supra, oferta de venta que se realizo en fecha 18 de septiembre de 2007, entre los ciudadanos JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON ROJAS FRANCO y el ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, debiendo en consecuencia y en interpretación del contendido del parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios del año 1.999 ya derogada y en base a los hechos debe ser aplicada al presente caso como ya quedo establecido anteriormente, que establece que el arrendatario debe notificar al propietario su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el lapso perentorio de quince (15) días calendario contados a partir de la fecha del ofrecimiento, siendo que transcurrido dicho lapso sin que el arrendatario acepte el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a cualquier tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta, no probando el apoderado de los demandados que esta circunstancia de modo lugar y tiempo se haya producido, evidenciándose que los propietarios procedieron a ofertar el inmueble objeto de esta pretensión en fecha 22 de octubre del mismo año al hoy comprador – propietario – arrendador y demandante, tal como se evidencia del documento también valorado como prueba plena ut supra, es decir ya habían transcurrido mas de 15 días consecutivos, como lo enseña la norma mencionada, por tanto una vez notificado al arrendatario de la oferta de venta del inmueble por parte del propietario, el arrendatario debía notificar al propietario, dentro de 15 días calendario, su aceptación o rechazo a esa oferta de venta.
Mientras no hayan transcurridos esos 15 días, o se haya producido una respuesta negativa por parte del arrendatario, el propietario no puede vender a un tercero el inmueble. Significa entonces, que la mencionada notificación también constituye un requisito a cumplir por parte del arrendatario a los fines de poder ejercer su derecho a adquirir por compra el inmueble en referencia, pues en caso contrario dejará de ser acreedor, en principio, de ese derecho, es como una renuncia tacita a ese derecho de preferencia. Notándose de las pruebas aportadas que transcurridos esos 15 días procedieron los propietarios vendedores y antiguos arrendadores a ofertar a un tercero la venta, en este caso al hoy demandante propietario ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO PEREZ.
En este sentido, en la obra sobre Derecho de arrendamientos “la PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIOS (límites y permisiones) del Doctor Gilberto Guerrero-Quintero, sostiene que:

… omissis… “Aquella notificación se refiere a la aceptación o rechazo de la oferta por el arrendatario, y para que la misma produzca el efecto jurídico a que está destinada, debe reunir algunos requisitos como son: a) La libertad en la aceptación o el rechazo de la oferta, pues su silencio a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero. De no notificar el arrendatario al propietario-oferente la aceptación de la oferta, dentro del término o plazo a que se contrae el Parágrafo Único del artículo 44 de LAI, el oferente queda en libertad de vender a terceros bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. El silencio puede interpretarse como un rechazo tácito, o simplemente que no tiene ningún interés en adquirir el inmueble con preferencia al tercero. Si preclusivo denota renuncia relativa del locatario a su derecho, pues él tiene en su beneficio cualesquiera de los tres de los cuatro supuestos fácticos del artículo 48 de LAI, es decir, (i) se omitiere en la notificación alguno de los requisitos exigidos en el artículo 44 eiusdem; (ii) si el precio de la venta al tercero resultare inferior al ofertado; y, (iii) o sus condiciones fueren más favorables que las ofertadas inicialmente al locatario. b) La aceptación de la oferta realizada por el inquilino al propietario oferente debe hacerse en forma indubitable, es decir, que no quede ninguna duda en cuanto a que la notificación de la aceptación o rechazo de la oferta se realizó de tal manera que hay total certeza sobre la misma. c) La notificación del arrendatario al propietario oferente debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aun cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se tratará de una nueva oferta de compra (art. 1.137 infine, CC). Si el arrendatario acepta la oferta de venta que le hizo el propietario del inmueble arrendado pero modificándola, esta aceptación se tendrá únicamente con el valor de una nueva oferta, en cuyo caso de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o tácita con su silencio, se entenderá como no aceptación de la oferta del inquilino y el oferente-propietario podrá dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento que hizo al locatario, luego de vencido el indicado término o plazo legal. ¿Por qué? Debido a que la aceptación o rechazo de la oferta no se hizo en forma indubitable y el locatario está obligado a rechazar o aceptar la oferta recibida, pero no tiene derecho a proponer una nueva oferta” (fin de la cita). Subrayado de este Tribunal.
Esta doctrina ha sido acogida por la el Tribunal Supremo de justicia y Así quedó establecido en una sentencia de la sala civil Exp. AA20-C-2011-000066 2011-00066, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 15 de junio de 2012…
. Omissis… “ahora bien, para la Sala, una vez notificado al arrendatario de la oferta de venta del inmueble por parte del propietario, el arrendatario debe notificar al propietario, dentro de 15 días calendario, su aceptación o rechazo a esa oferta de venta. Mientras no hayan transcurridos esos 15 días, o se haya producido una respuesta negativa por parte del arrendatario, el propietario no puede vender a un tercero el inmueble. El propietario no puede realizar la venta a un tercero, antes del cumplimiento de los 15 días que tiene el arrendatario para la aceptación o rechazo de la oferta, o antes si se produce un rechazo directo a esa oferta, pues de hacerlo el propietario estaría violando directamente el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario en su parágrafo único, el cual señala: “…El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta….”
Omissis…
Quiere esto decir, que antes del transcurso de los 15 días a que hace referencia el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el propietario no está en libertad de vender el inmueble a terceros, en respeto al derecho de preferencia ofertiva inquilinaria, a menos que antes del transcurso de esos 15 días el arrendatario haya respondido rechazando esa oferta de venta”….
Omissis… sic…
El artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando expresa que los 180 días se contarán “…después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior…” se entiende desde el punto de vista de todo el proceso de oferta y respuesta en 15 días, es decir, no solamente la notificación de la venta, sino también el mecanismo de respuesta o interacción por parte del arrendatario, que en su conjunto, oferta del propietario y respuesta del arrendatario, constituyen el ofrecimiento de venta como un concepto global, completo que implica una relación jurídica entre ambos sujetos.” (Sentencia de la sala civil Exp. AA20-C-2011-000066 2011-00066, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 15 de junio de 2012) (Resaltado de la Sala y acogido por esta instancia el resaltado).
En este caso y en aplicación e interpretación de esta jurisprudencia preceptiva, los sujetos de la relación arrendaticia los ciudadanos Judith Rafaela Ruiz De Rojas Y Wbel Ramón Rojas Franco, Fulgencio Ramón Martínez Padre Fulgencio Ramón Martínez Infante hijo quienes ocupan la vivienda junto a su grupo familiar, fueron debidamente notificados tal como se evidencia del contenido del documento que suscribieron que fue debidamente autenticado por ante la notaria Publica de San Juan de los Morros, en fecha 18 de septiembre de 2007, dejándolo inserto bajo el nro 62, Tomo 61 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Publica de San Juan de los Morros, ofrecieron de manera indubitable el inmueble en venta. Aunado a ello, se evidencia de unas probanzas constituidas por constancias emanadas de este tribunal consistentes en recibos de depósito en el expediente de consignación que fue admitido en el año 2010 nro- 1082-10 que el ciudadano Fulgencio Ramón Martínez Infante hijo titular de la cedula de identidad nro 11.117.057 realizaba mayormente, las consignaciones, procedimiento que fue solicitado a instancias de otro hijo del fallecido primer arrendatario, así mismo del cúmulo de recibos bajados de la Internet constituido por recibos de pagos realizados por ante el sunavi – sistema SAVIL en línea de pagos de alquiler desde el año 2013 hasta el año 2014 y que rielan a los folios 18 al 51 de la segunda pieza, de cuyo contenido se evidencia que realizaban pagos a nombre de los primeros propietarios vendedores Judith Rafaela Ruiz De Rojas y consignados por otro hijo del primer arrendatario y hoy fallecido Víctor Manuel Martínez Infante integrante de la sucesión de Fulgencio Ramón Martínez, pues bien, de esos recibos se evidencia que desde el mes de marzo de 2014 aparece como arrendador el ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO PEREZ, documentos que se valoran de conformidad con lo previsto en el artículo 119 de la Ley Especial, atendiendo al principió de la san critica. Y así se establece.
Así las cosas, también se evidencia que de manera efectiva la venta hecha a un tercero en este caso el demandante de autos, fue realizada en fecha 29 de diciembre de 2008 cuando se protocolizó efectiva y formalmente la venta y quedo Registrada bajo el Nº 50, folios 359 al 367 Protocolo Primero, Tomo 10, Cuarto Trimestre de 2008, ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, venta esta que estuvo amparada por un crédito hipotecario para la adquisición de VIVIENDA PRINCIPAL constituyéndose el ciudadano comprador ANTONIO MARIA TINEDO, en deudor principal de la Caja De Ahorros Del Personal Del Ministerio Publico, ya habían transcurrido no solo 15 días de la oferta, sino mas de 180 días previstos en la norma.
Es decir que en aplicación e interpretación del contenido de la norma a que hace referencia el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios derogada y que es aplicable en este caso, como ya se dijo antes, por cuanto los hechos se produjeron durante la vigencia de la misma, siendo esta, una de las normas jurídica destinadas a regir el hecho concreto alegado por las partes y en especial por el demandando, y en consecuencia de ello, los propietarios se encontraban en libertad de ofrecer el inmueble a un tercero, por cuanto ya había trascurrido el lapso suficiente para el arrendatario de adquirir el inmueble y hacer efectivo su derecho de preferencia, conclusión a la que llega esta jurisdicente sin inferir en la intención del demandando y del demandante ya que de hacerlo estará supliendo una obligación propia de éstos y asumiendo funciones que si bien no le son ajenas, no se corresponden a la inherencia como tribunal de Derecho que es; ya que la precisión y claridad son cargas inexcusables de las partes dentro del proceso.
Ahora bien, también alegan los demandados de autos que exigen comprar el inmueble, por cuanto se encontraban solventes para el momento de la oferta, situación esta que no esta en conflicto, por que como ya quedo explanado anteriormente al demandado, según las documentales aportadas por ambas partes, sí les fue garantizado su derecho preferente ofertivo, entendido este como la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble. Por lo que acuerdo con la teoría clásica el derecho de propiedad se condensa en tres atributos: 1.- el uso de la cosa, 2.- el goce y 3.- la facultad de disponer, esta última facultad es limitada en el caso de que el inmueble este arrendado y el arrendatario tenga derecho preferente a adquirirlo con prelación a cualquier otra persona. Esta limitación es solo, si el propietario desea vender, lo cual comporta un poco a titulo oneroso, no tendría el inquilino ningún derecho a adquirir el inmueble arrendado si el propietario decide enajenar el inmueble por otra vía. A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación, notificación que como ya se dijo antes, quedo demostrada con la oferta que se le hizo al hijo del primario arrendatario quien es el padre, es decir que ocupaba el inmueble junto a su padre, tal como podemos concluir del contenido del contrato de arrendamiento privado suscrito entre los propietarios y el hoy fallecido ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ, que riela al folio 50 y 51 de la primera pieza, de cuyo contenido se evidencia que el contrato era por un lapso de 6 meses y que comenzaba a regir desde el 1 de agosto de 2006 hasta el 1 de enero de 2007; y que una vez vencido el contrato el arrendatario siguió ocupando el inmueble y después paso a ser el ocupante el padre junto a su grupo familiar, y el hijo del ocupante como arrendatario de manera verbal tal como se puede concluir del contenido del documento suscrito en fecha 18 de septiembre de 2007, entre los anteriores propietarios del inmueble JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON ROJAS FRANCO en donde le otorgaron un documento de Opción de Compra Venta al ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro V-11.117.057, hijo del arrendatario primario, documento que fue debidamente autenticado por ante la notaria Publica de San Juan de los Morros, en fecha 18 de septiembre de 2007, dejándolo bajo el nro 62, Tomo 61 de los libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, relación de carácter verbal que tenían fijado entre los antes mencionados sujetos propietarios y arrendador que quedo terminada de manera formal, pues al no notificar su rechazo o aceptación de manera autentica dentro del plazo de 15 días se configuro una renuncia tacita a no tener interés en adquirir el inmueble, por lo en fecha 05 de mayo de 2008 de manera escrita y autenticada pactaron no solo la resolución de la relación arrendaticia, sino que el arrendatario autentica su determinación de no adquirir el bien inmueble; así lo interpreta quien aquí decide, del contenido del documento suscrito por el demandado y los anteriores propietarios, es decir por los ciudadanos FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE como arrendatario y ocupante y los ciudadanos JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS y WBEL RAMON ROJAS FRANCO, documento que riela a los folios 50 al 53 de la primera pieza aportados por el demandante y de los folios 13 al 17 de la segunda pieza aportados por el demandado; pero este no solamente renuncio de manera tacita a ese derecho al no aceptar o rechazar la venta en el termino previsto en la mencionada norma, si no, que, además, lo hizo por escrito mediante un documento autentico que ha sido valorado, y el alegato de la demandada de manifestar que fue obligado a firmar la renuncia a adquirir el inmueble, tiene que ser demostrada y demandada mediante una pretensión autónomo y atacar el documento autentico que tiene fuerza de valor probatorio al igual que el documento publico, mediante las causales previstas para ello en el código civil, evidenciándose de este proceso que solamente alego un vicio en el consentimiento, supuestamente fue obligado, pero no demostró ni con pruebas, ni a través de la reconvención, ni la impugnación, y/o tacha del documento en el presente proceso, la veracidad de sus alegatos, y aun cuando ciertamente los derechos que garantiza la ley son de orden publico, ya el arrendatario había renunciado a el de manera tacita a ese derecho por no haberlo ejercido en el tiempo que le estipulaba la ley, en tal razón en acatamiento a las reglas y directrices que debe seguir el juez o jueza en la aplicación del derecho enseñadas en el contenido de la norma prevista en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe desestimar ese alegato. Aunado a la interpretación y análisis que del documento que fue aportado en copias simples por el demandado de autos consistente en la decisión emanada del Tribunal Superior Civil que declaro con lugar la opción hecha por los demandados de autos a la entrega material que había propuesto el hoy demandante, indicando en esa decisión a las partes que estos podían acudir a la Vía Jurisdiccional adecuada para hacer valer sus derechos e intereses en una pretensión autónoma de arrendamientos; criterios que también acoge esta jurisdicente, pues debe tenerse como una notificación de la venta por parte de los nuevos propietarios, así como también se evidencia del agotamiento de la vía administrativa que ordena la ley, demostrando con ello que los nuevos propietarios se subrogaron en la condición de arrendatarios de los anteriores propietarios vendedores. Y así se decide.
De tal manera que la doctrina señala que el nuevo adquiriente y el vendedor ex propietario debe notificar al arrendatario para que este haga del conocimiento del arrendatario ocupante la negociación celebrada con el propietario arrendador, no sólo para que quede informado de la misma, sino para que pueda ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43 de LAI, es decir, para que se subrogue, si lo considera conveniente a sus intereses dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de esa notificación, tal como pauta el artículo 47 ejusdem. De allí que omitir esa notificación por parte del tercero adquirente o por el propietario- arrendador, impide que corra el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto, pudiendo ejercerla cuando le convenga, aun cuando el locatario, por sus propios medios, llegue a tener conocimiento de la negociación celebrada entre el propietario-arrendador y el tercero adquirente. Pues bien, el propio apoderado de la demanda señala que en fecha 04 de mayo de 2.009 el nuevo propietario ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO, solicitó la entrega material del inmueble a los vendedores JUDITH RAFAELA RUIZ DE ROJAS Y WBEL RAMON ROJAS FRANCO, y a sus ocupantes el ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE y su familia; una vez que se acordó la entrega Material el Tribunal Segundo de Municipio en fecha 20 de Mayo de 2009 se traslado y constituyo el tribunal en el inmueble objeto de la entrega; evidenciándose del documento que fue promovido por los demandados en copias simples que rielan a los folios 52 al 58 de la segunda pieza del expediente constituido por la decisión emanada del Tribunal Superior Civil de esta Circunscripción Judicial, que una vez constituidos en el inmueble, tanto los vendedores como los ocupantes accedieron a entregar el inmueble en un plazo de veinte (20) días para que los ocupantes entregaran libre de personas y cosas el referido inmueble, haciéndose presente tanto los vendedores como los ocupantes; que posteriormente Los ciudadanos FULGENCIO RAMON MARTINEZ, titular de la cédula de identidad nro V- 3.221.096 y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, titular de la cedula de identidad nro V- 11.117.057¸ el primero en su carácter de ocupante del inmueble y el segundo en su carácter de arrendatario, exponiendo éstos, que entregarían el inmueble cuando consiguieran una residencia para mudarse….” Omissis… sic; es decir que la sentencia del Tribunal superior Civil del estado Guarico establece que al hacer una oposición efectiva, se debía suspender la entrega material y declara con lugar la oposición revocando el fallo del Tribunal de Segundo de Municipio por existir relaciones arrendaticias, que no debían tramitarse por la jurisdicción Voluntaria....omissis… pudiendo los interesados concurrir ante la autoridad judicial competente a dirimir los motivos de la oposición; considera quien aquí decide que los demandados han debido acudir a la vía ordinaria tal como lo explano la decisión del superior, para comprobar todas las pretensiones que de la relación arrendaticia surgen, pudiendo desde esa fecha haber ejercido las acciones debidas, habida cuenta que este proceso fue suspendido a los fines de que se agotara la vía administrativa, instancia ante la cual también tuvieron la oportunidad de agotar otros recursos para hacer valer sus derechos, tramites que tal como se evidencia del expediente administrativo que riela al folio 149 de la primera pieza, que una vez emitida la orden de comparecencia en fecha 20 de enero de 2014 a la sucesión de FULGENCIO RAMON MARTINEZ representada por sus herederos los ciudadanos CLARA ROSA INFANTE DE MARTINEZ, VICTOR MANUEL MARTINEZ, BEATRIZ ADRIANA MARTINEZ INFANTE Y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-7.285.039, V- 13.447.944, V- 16.804.213 y V-11.117.057 estos manifestaron su NEGATIVA de querer firmar la notificación y tal virtud consignaban la notificación en el expediente nro GUA- SJM-008-2014; librándose en consecuencia Cartel de Notificación, folio 157 publicado en el diario “la ANTENA”, folio 159; decidiendo el ente administrativo que al negarse a firmar se tenia como notificado y su incomparecencia a los actos de conciliación se tomaba como una admisión de hechos atribuidos en el procedimiento administrativo, referidos a la subrogación de los nuevos propietarios y al estado de necesidad de ocupar el inmueble el demandante junto a su grupo familiar. Esta entrega material del inmueble y al que hicieron oposición los ocupantes del bien tanto el hoy fallecido FULGENCIO RAMON MARTINEZ y sus hijos CLARA ROSA INFANTE DE MARTINEZ, VICTOR MANUEL MARTINEZ, BEATRIZ ADRIANA MARTINEZ INFANTE Y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, que fue declarada con lugar y anulada la entrega material, ese acto en particular considera quien aquí decide que se debe tomar como una notificación sobre los nuevos propietarios del inmueble y desde allí han debido ejercer las pretensiones que les oriento el Superior Civil en relación a las controversias de la relación arrendaticia. Y así se decide.
Así mismo el documento administrativo que agota la vía administrativa debe ser valorado como una instrumental pública de carácter administrativo por que cumple con todas las formalidades de ley otorgándole pleno valor probatorio de conformidad con los previsto en los artículos 429 del CPC y 1.357 del CC, así mismo con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, es decir, conforme a la sana crítica; y de la misma se evidencia que el demandante en fecha 07 de enero de 2014 presentó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Coordinación Regional del Estado Guarico, solicitud de desalojo como procedimiento previo a la demanda justificándolo en el artículo 91 de la Ley. Que en dicho procedimiento se cumplió con la notificación de los integrantes de la sucesión de FULGENCIO RAMON MARTINEZ representada por sus herederos los ciudadanos CLARA ROSA INFANTE DE MARTINEZ, VICTOR MANUEL MARTINEZ, BEATRIZ ADRIANA MARTINEZ INFANTE Y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, se constata que el demandante con dicho procedimiento agotó la vía administrativa quedando habilitada para acudir a la vía jurisdiccional. Siendo oportuno citar en este aspecto una decisión de carácter vinculante de La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº 1692 de fecha 18 de diciembre de 2015, al interpretar el alcance de las normas contenidas en el Decreto Ley, señalando al respecto lo siguiente: … omissis…
” Al interpretar el alcance de las normas contenidas en el Decreto Ley en cuestión, la Sala de Casación Civil, mediante decisión Nº 175 del 17 de abril de 2013 resolvió que: “Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley”.
De todo lo anteriormente citado, se desprende que para poder acceder a la vía judicial con ocasión de una demanda que pueda dar lugar al desalojo de un inmueble destinado a vivienda, las partes tienen la obligación de acudir primero a la vía administrativa y agotar el procedimiento especial contemplado en el mencionado Decreto Ley para lograr la conciliación de las partes, ya que, en virtud del carácter social que comporta el derecho al acceso a una vivienda digna, es primordial que se llegue a una solución conciliatoria que satisfaga los derechos e intereses de todos los interesados.
De allí que, únicamente cuando concluye la fase conciliatoria sin que se pueda celebrar un acuerdo entre las partes, el órgano administrativo competente dictará su Resolución y se dará por terminado el procedimiento especial, abriéndose entonces la posibilidad de que las partes instauren una demanda por vía judicial para satisfacer sus pretensiones.
En esta oportunidad procesal, queda a discrecionalidad de las partes si desean atacar la Resolución administrativa dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a través de una demanda de nulidad ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa, caso en el cual se aplicarían las disposiciones contempladas en la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa o si prefieren optar simplemente por continuar su pretensión de desalojo o cumplimiento de contrato de arrendamiento ante la jurisdicción civil ordinaria, caso en el cual operarán las normas de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y demás disposiciones del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, esta Sala Constitucional mediante decisión Nº 1269 del 7 de octubre de 2013, estimó que en su aplicación, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puede derivar en dos vertientes en lo referente al aspecto orgánico jurisdiccional respecto de las acciones y procedimientos en ella regulados, concluyendo que “consta de dos materias según sea la relación o la acción que se haya establecido o que se esté impugnando según el cauce adjetivo pautado, a saber: la materia administrativa o contencioso administrativa en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y la materia civil en lo concerniente a los procedimientos jurisdiccionales a que se refiere esta ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento”. Es decir que pudieron los demandados acudir a la vía contenciosa administrativa para anular la decisión. Concluyendo que tuvieron suficientes notificaciones en relaciona la venta que hicieron a los propietarios él hoy demandante.
Pues bien, con esta decisión del órgano administrativo se desestima el alegato del apoderado de los demandados en el acto de contestación de la demanda, escrito que riela a los folios 270 al 276 señalando que se violo el contenido del artículo 20 de la derogada ley de arrendamiento que establece que Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario¬ arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las disposiciones del articulo 38 de la actual ley vigente que regula la Subrogación de los contratos de arrendamientos establece: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley”; por cuanto al acudir a esta vía administrativa para solicitar el desalojo esta considerando la subrogación que nació al adquirir el inmueble de los antiguos propietarios arrendadores, aunado a la declaración que de la vivienda hace del demandante ante la Superintendencia e Hábitat y Vivienda, otorgándole un Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda nro 121480451-027113 que forma parte del expediente administrativo consignado a los efectos. Y así se declara.
En cuanto a la necesidad de ocupación del propietario del inmueble y causal de desalojo en la presente demanda, es importante hacer ciertas reflexiones.
Así nos encontramos que la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos puede ser de cualquier naturaleza que justifiquen la procedencia del desalojo.
Sobre este punto el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, examinando una sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo del 22 de octubre de 1991, concluye que la prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, ya que el medio probatorio conduce a tal necesidad.
En efecto la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo expresó:

“...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”

Ahora bien, de lo anteriormente señalado se aprecia que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en la necesidad de ocupación, acción que se encuentra también taxativamente prevista y regulada en el artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala: “…Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales: (…) 2° En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado…”.; en tal sentido, de la referida norma, se desprende que se puede demandar por desalojo cuando estemos en presencia de un contrato escrito, y en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado, necesidad ésta que tiene que estar debidamente fundamentada y justificada.
Al respecto, el autor Arquímedes E. González F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente que:
“…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo”.

Igualmente, se trae a colación el criterio sostenido por el Procesalista Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999. Pág. 315, el cual establece:

“…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contenciosos administrativos ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia

Sin embargo, es determinante establecer que aparte de los requisitos derivados del texto del artículo 34, literal b del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, existen otros requisitos que pudieran extraerse de la sentencia anteriormente transcrita, esto es:
1. Que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita, acreditación que se evidencia del documento de propiedad que ya fue valorado como prueba plena ut supra, cubriendo este requisito el demandante en el presente caso de ser el propietario del bien inmueble objeto de desalojo;
2. Manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad, en este caso el demandante demostró mediante inspección judicial INSPECCIÓN JUDICIAL Nº 444-10 marcado con la letra “D”, evacuada por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de este Circunscripción Judicial, en fecha 27/07/2010. (Folios 35 al 43, primera pieza) en la siguiente dirección pasaje la Ceiba urbanización la guaiquera nro.- 19 anexo nro 03 de esta ciudad de san Juan de los morros a los fines de constatar que vive en la mencionada dirección con carácter de arrendatario junto a su grupo familiar constituido por sus dos hijos menores de 18 años de edad y su esposa, que el inmueble se encuentra constituido por 19 metros cuadrados y se observa una habitación, un baño y una cocina, anexo que ocupa desde el año 2007, inspección esta realizada por el tribunal Segundo de Municipio de esta circunscripción judicial y se encuentra inserta a ,los folios 35 al 43, prueba esta que debe ser valorada como plena prueba según la sana critica de conformidad con lo previsto en el artículo 507 del Código de procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el articulo 1428 del código civil y así se decide.
Con la prueba documental del contrato de arrendamiento en donde se practicó la inspección judicial y que corre inserta al folio 24, documento privado de arrendamiento que fue reconocido por las partes ciudadanos Antonio Maria Tinedo Pérez y la ciudadana MAGALYS ERNESTINA HERNANDEZ, ante el tribunal Primero de los Municipio Juan German Roscio y Ortiz en fecha 02 de junio de 2010, de conformidad con los artículos 1.364 y 1367 del código civil, documentó que fue rechazado por la parte demandada, por cuanto no fue una instrumental que se trajo los autos de conformidad con la norma que regula la materia, y desconoce el reconocimiento del documento.
En este sentido, la doctrina ha establecido que el Documento privado reconocido es tratado en nuestro Código Civil vigente, en su artículo 1.357, como un instrumento o documento público y lo identifica al documento auténtico. En definitiva, para que un documento privado tenga la fuerza probatoria que le atribuye el Código Civil en su artículo 1.363, debe ser un documento privado reconocido judicialmente un documento privado tenido legalmente por reconocido, como el autenticado (art. 1.366). El instrumento privado reconocido judicialmente o tenido legalmente por reconocido (autenticado), tal como lo dispone el artículo 1.363 del Código Civil, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace plena fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. El documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, hace plena fe sólo del hecho material de la declaración del que lo reconoce, es decir, que el documento Reconocido constituido por el contrato de arrendamiento que suscribió el demandante con la arrendadora, debe ser valorado como prueba plena a los fines de demostrar el estado de necesidad que tiene el demandante en ocupar el inmueble. Y así se decide.
Así mismo el demandante promovió Copia Certificada del Acta Nº 171, de la Unión Estable de Hecho, de los ciudadanos ANTONIO MARIA TIENEDO PEREZ y YENNY SOLEDAD CAMACHO OLIVA, celebrada en fecha 29/04/2010, expedida por la Dirección de Registro Civil de la Alcaldía Bolivariana de Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico. Marcado con la letra “E”, (Folio 44, primera pieza), ANTHONY REYNALD TINEDO CAMACHO, de fecha 23/04/2010, levantada por ante la parroquia Antonio Spinetti Dini Municipio Libertador del Estado Mérida, expedida por el Registro Principal del Estado Mérida, marcado con la letra “F”, (Folios 45 al 47, primera pieza), Copia Certificada del Acta de Nacimiento, Nº 36, folio 2, del adolescente Copia Certificada del Acta de Nacimiento, Nº 3640, Tomo 16, año 2005, del niño ALAN GABRIEL TINEDO CAMACHO, de fecha 16/04/2010, levantada por la Primera Autoridad Civil del Municipio Libertador del estado Mérida, Unidad de Registro Civil de Nacimiento del Instituto Autónomo del Hospital Universitario de los Andes, Parroquia Antonio Spinetti Dini Municipio Libertador del Estado Mérida, expedida por el Registro Principal del Estado Mérida, marcado con la letra “F”, (Folio 48, primera pieza), documentos que deben ser valorados de conformidad con lo establecido en los artículos 11 y 12 de la Ley De Registro Civil, por cuanto hacen plena prueba del contenido de las actas que son emitidas por ese organismo, y demuestran que el grupo familiar del demandante esta conformado por dos niños menores de 18 y por su concubina. Y como último requisito para que prospere la referida causal esta que:
3. Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.
Pues se evidencia que la parte demandad no promovió prueba alguna que enervaran estas pretensiones del demandante. De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal de desalojo contenida en el artículo 34, literal b del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios derogada y en el artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al hablar de necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo o de su hijo adoptivo, elemento que, debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y el que complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados será suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada. De tal manera que la parte demandada no pudo desvirtuar la necesidad de la parte demandante con lo cual queda plenamente demostrada los presupuestos procesales de la normativa especial, surge como obligada solución a la presente controversia la procedencia de esta pretensión y así se declarara en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.
Por razonamientos anteriormente expuestos queda demostrada, a criterio de quien juzga que nos encontramos en presencia de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado; y no habiendo desvirtuado esto, es por lo que en el caso de autos, se cumple con el primero de los requisitos señalados por la ley especial para solicitar el desalojo por el estado de necesidad; así mismo se tiene que el demandante trajo a los autos documentos y por ende, probaron su propiedad sobre el inmueble objeto de la controversia, documentos estos que fueron valorados, por lo que se debe tener como cierto en el proceso el carácter de propietario que sobre el inmueble litigioso se atribuye al ciudadano ANTONIO MARIA TINEDO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.885.652, con lo que se cumple con el segundo de los requisitos de procedibilidad, para postular la pretensión de desalojo en los términos señalados en la demanda, Por último, en cuanto al tercer requisito, que debe existir en autos para obtener la orden de desalojo, relativo a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble junto a su grupo familiar, de los resultados anteriores valorados debemos determinar, que en el presente juicio la parte demandante logró acreditar en el proceso la necesidad de ocupar el inmueble al que se subrogó en arrendamiento al demandado ciudadano FULGENCIO RAMON MARTINEZ (difunto), hoy representado por la SUCESIÓN FULGENCIO RAMÓN MARTINEZ, por sus herederos, ciudadanos CLARA ROSA INFANTE DE MARTINEZ, VICTOR MANUEL MARTINEZ, BEATRIZ ADRIANA MARTINEZ INFANTE Y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-7.285.039, V- 13.447.944, V- 16.804.213 y V-11.117.057, prosperando esta causal, por cuanto en el caso bajo examen, encuentra esta Juzgadora que la solicitud del demandante representa un pedimento con la suficiente intensidad y fuerza capaz de generar de manera autónoma una causal de desalojo, para ordenar la entrega del inmueble, ya que en su exposición libelar se observa, que tiene urgencia en ocupar el inmueble cuya propiedad ostenta junto a su grupo familiar, tal como quedó acreditado en los autos, e invoca así mismo un elemento adicional de carácter social, como lo es que además necesita mudarse con su familia con quien vive en un espacio reducido. Y así se decide.
De tal manera, que bajo este supuesto el propio Legislador le da al Juez o Jueza, un amplio poder para la búsqueda de la verdad real, debiendo escudriñar la realidad y apartarse de los meros formalismos que puedan hacer nugatoria la equidad y la justicia.
En relación a la confesión ficta invocada y alegada por la parte demandante, la misma debe ser declarada improcedente, ya que la contestación se produjo en tiempo hábil por la parte demandada de autos, y siendo que la doctrina claramente señala cuando debe proceder este instituto procesal y con base al análisis que se ha realizado de todas las actas procesales, se evidencia que en este asunto no ha operado la confesión ficta de los demandados, pues la misma dio contestación a la demanda, promovió pruebas y la demanda no es contraria a derecho, por tal razón este alegato debe ser desestimado y así se decide.
Partiendo de los supuestos anteriores y las conclusiones obtenidas del análisis de los hechos litigiosos y del material probatorio examinado, se encuentran subsumidos en el ordinal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios derogada y que hoy se contare en el articulo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que hacen procedente el reconocimiento del derecho deducido en la demanda, y en atención a ello, en el dispositivo del fallo, se acordará el reconocimiento de la petición libelar, en el sentido de acordar en beneficio del demandante, en su carácter de propietario, la restitución del inmueble objeto de la litis. Así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMAN ROSCIO Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando en sede Civil Inquilinaria declara:
Primero: Inadmisible el Fraude Procesal Denunciado.
Segundo: Parcialmente Con Lugar la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano Antonio Maria Tinedo venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.885.652 en contra del ciudadano Fulgencio Ramón Martínez (Difunto), representado Por Sus Herederos, Ciudadanos Clara Rosa Infante De Martínez, Víctor Manuel Martínez, Beatriz Adriana Martínez Infante Y Fulgencio Ramón Martínez Infante, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-7.285.039, V- 13.447.944, V- 16.804.213 y V-11.117.057. Fundamentando dicha acción en los Artículos 20 y 34, literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de la derogada Ley de Arrendamiento del año 99 y también taxativamente prevista y regulada en el artículo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda vigente.
Tercero: Sin Lugar La Confesión Ficta Alegada.
Cuarto: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
Quinto: Se ordena oficiar a la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (Sunavi) a los fines de que sea tramitado a los ciudadanos CLARA ROSA INFANTE DE MARTINEZ, VICTOR MANUEL MARTINEZ, BEATRIZ ADRIANA MARTINEZ INFANTE Y FULGENCIO RAMON MARTINEZ INFANTE a los fines que le sea adjudicada una vivienda o refugio una vez que sea comprobado que no poseen vivienda de manera individualizada. Cúmplase.
Trasládese copia certificada de la presente decisión al CUADERNO SEPARADO del presente expediente, contentivo del Fraude Procesal
Publíquese. Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la sala de este Despacho, a los Siete (07) días del mes de Junio del Año 2016. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR

ABG. INGRID JOSEFINA HERNANDEZ

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. MARIA CAROLINA AGUIRRE AROCENA

En esta misma fecha se publicó y registró sentencia, siendo la 03.20 p.m., y se dejó copia certificada de la misma en el copiador de sentencia que lleva este Tribunal.
La Secretaria,

EXPEDIENTE Nº .3435-10
SENTENCIA No. 03-07062016

EXP. 3435-10
IJH/MCAA/ylr.-