TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. AP31-V-2014-001279
(Sentencia definitiva)

Vistos estos autos.
I

DEMANDANTE: La Sociedad Civil INVERSIONES BSG-1 & ASOCIADOS, inscrita en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Distrito Capital, en fecha 10 de marzo de 1.997, bajo el No. 35, Tomo 15, Protocolo Primero del Primer Trimestre del año 1.997,

DEMANDADO: La Sociedad Mercantil INDUSTRIA MAGNETICA ELECTRONICA (METRONIC), S.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 24 de Marzo de 1.993, bajo el No. 59, Tomo 114-A Sgdo.

APODERADOS: Por la parte actora: los Abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, DOMINGO MEDINA, PAOLA BRANDO, MIGUEL LOPEZ y PEDRO NIETO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 119.059, 128.661, 131.293, 155.100 y 122.774, respectivamente. Por la parte demandada: las Abogadas INES SERRADA DE PADRON, GLADYZ MARIA DEL VALLE RODRIGUEZ BOGADY y NORYS AURISTEL BORGES, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 79.813, 198.698 y 53.849, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

II

Se dio origen al presente juicio por libelo de demanda presentado por los abogados ANTONIO BRANDO y PEDRO NIETO, inscritos en el inpreabogado bajo los numeros 12.710 y 122.774, respectivamente, quienes actuan en su carácter de apoderado judiciales de la Sociedad Mercantil INDUSTRIA MAGNETICA ELECTRONICA (METRONIC), S.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 24 de Marzo de 1.993, bajo el No. 59, Tomo 114-A Sgdo, tal y como consta de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Estado de Florida, y Apostillado por el Departamento de Estado, según la Convención de la Haya de 5 de octubre de 1961. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, los referidos apoderados indicaron lo siguiente:

Que su representada es propietaria del inmueble constituido por el local de oficina identificado como C-11, ubicado en la Planta Primera del Módulo “C” del Centro Carona, situado en la Avenida Caurimare con Calle Chama de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, tal como consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 02 de mayo de 2001, bajo el No. 30, Tomo 7, Protocolo Primero, el cual se acompañó anexo al escrito libelar marcado “B”.

Que mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de marzo de 2007, la sociedad Mercantil Inversiones 2002, LF, C.A, en su condición de administradora del mencionado inmueble, tal como consta del mandato de administración, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Liberador del Distrito Capital, en fecha 28 de enero de 2005, bajo el No. 83, Tomo 07, cedió en arrendamiento a la sociedad mercantil INDUSTRIA MAGNETICA ELECTRONICA (METRONIC), S.A., el inmueble antes identificado, el cual seria destinado para uso de “OFICINA ADMINISTRATIVA”, según estipulación expresa en la Cláusula Primera de dicho contrato.

Que en la Cláusula Tercera, convinieron las partes vinculadas con esa contratación, que el lapso de duración del contrato sería de un (1) año, contado a partir del 01 de diciembre de 2006, y que éste seria prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que una cualquier de las partes contratantes notificara por escrito a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, o de las posibles prórrogas que pudiera sufrir, su deseo de no prorrogarlo; que en fecha 01 de noviembre de 2010, la administradora-arrendadora del inmueble le notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato, tal y como afirma, consta de comunicación anexa marcada “E”; que en tal sentido, a partir del 01 de diciembre de 2010, comenzaría a computarse el lapso de prorroga legal.

Que en fecha 04 de octubre de 2013, la administradora, a través de la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, hizo un recordatorio a la arrendataria que el 30 de noviembre de 2013, debía hacer entrega del inmueble arrendado. Anexa la aludida notificación marcada “F” .

La parte actora aduce, que como quiera que la duración de la relación arrendaticia que vinculó a las partes era superior a diez años, conforme al literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió a la arrendataria un lapso de tres (3) años de prorroga legal, ´los cuales disfrutó y se computaron a partir del 01 de diciembre de 2011, y vencieron el 30 de noviembre de 2014´;

Que es el caso, que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble para la fecha de vencimiento de la prorroga legal, que fue el 30 de noviembre de 2014, y que por lo tanto continua ocupando el inmueble de manera arbitraria e ilegal.

Que a partir del vencimiento de la prorroga legal, la arrendataria ha asumido un actitud engañosa y fraudulenta con el ánimo de lograr que el contrato a tiempo determinado que la vinculó con su mandante se indetermine; que esas tácticas engañosas han consistido en depositar en una cuenta bancaria de la administradora del inmueble, montos iguales al canon de arrendamiento, “según ella por concepto de canones de arrendamiento a sabiendas que, para el 30 de noviembre de 2013, la prorroga legal de la relación arrendaticia habia terminado; y que el canon de arrendamiento establecido en el contrato –a termino fijo- debia ser pagado en las oficinas de la arrendadora…” . Que su mandante reembolsó a la arrendataria esos pagos ilegales efectuados por ella “… lo cual fue debidamente informado y a su vez aceptado por la arrendataria, tal y como consta de la misiva y copia del cheque que se anexan marcados “H”.

Que el incumplimiento por parte de la arrendataria en entregar el inmueble en la oportunidad legal correspondiente, asi como, su actitud engañosa desplegada por ésta, otorga el derecho a su representada de solicitar el cumplimiento del contrato, antes identificado y la consecuente entrega material del inmueble de su propiedad, así como, también el pago de los daños y perjuicios generados por cada día de su ocupación ilegal, los cuales se encuentra debidamente establecidos en la cláusula cuarta del pre-citado contrato, cuyo monto diario es equivalente a diez por ciento (10%) del canon mensual de arrendamiento, es decir, la cantidad de mil seiscientos ochenta y nueve bolívares fuertes con cincuenta y cinco céntimos ( Bs. F1.689,55), por cada día. Que es entendido, que el canon mensual de arrendamiento seria por la cantidad de dieciséis mil ochocientos noventa y cinco bolívares fuertes con cincuenta y cinco céntimos (Bs. F.16.895,55), tal y como fue establecida en la Resolución General de Inquilinato del Ministerio del Poder popular para la Vivienda y Hábitat, que se anexa marcada “I” .

Que al amparo de lo dispuesto en los articulos 1159, 1160, 1264, 1270 y 1592 del Código Civil, asi como, en lo dispuesto en los articulos 33, 38 literal d) y articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud del flagrante incumplimiento de la arrendataria a sus obligaciones contractuales es por lo que proceden en nombre de su representada a demandar como en efecto lo hacen, a la sociedad Mercantil INDUSTRIA MAGNETICA ELECTRONICA (METRONIC), S.A., (antes identificada) en la persona de su presidente el señor CARLOS GILBERTO FUENTES, titular de la cédula de identidad no. 2.140.449, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente:

PRIMERO: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, titulo de la presente demanda, y en consecuencia, a entregar el bien inmueble objeto del contrato constituido por un local de oficina identificado como C-11, ubicado en la Planta Primera del Modulo “C” del Centro Carona, situado en la Avenida Caurimare con Calle Chama de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, completamente desocupado y libre de personas y bienes, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.

SEGUNDO: A pagar la cantidad de Doscientos Setenta y Dos Mil Diecisiete Bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 272.017,55), por concepto de daños y perjuicios generados por cada día de ocupación ilegal del inmueble, a razón de mil seiscientos ochenta y nueve bolívares fuertes con cincuenta y cinco céntimos (Bs.F. 1.689,55), por cada día, desde el 01 de diciembre de 2014, inclusive, hasta el 10 de mayo de 2015, inclusive, así como los días que se sigan computando hasta la total y definitiva entrega del inmueble.

TERCERO: A pagar las costas y costos del presente proceso incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.

III

La demanda fue admitida por este tribunal, por auto de fecha 01 de Octubre de 2014, de conformidad con el articulo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y se acordó el emplazamiento de la parte demandada a fin que diera contestación a la demanda al segundo (2º) dia de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, ordenándose las gestiones citatorias de rigor, constando que esas gestiones fueron cumplidas por la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial, sin que se hubiera logrado la citación personal de la parte demandada.

Realizados los trámites atinentes a la citación sucedánea por carteles, tampoco consta que durante el lapso de ley la parte demandada se hubiera dado por citada, motivo por el cual, se le designó defensor Judicial en la persona de la abogada Ana Raquel Rodríguez, inscrita en el inpreabogado bajo el no. 25.421.

En fecha 11 de mayo de 2015, la parte actora consignó escrito contentivo de Reforma de la Demanda, siendo admitida en fecha 13 de mayo de 2015, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, emplazándose nuevamente a la parte demandada a dar contestación a la demanda en el termino antes indicado.

Consta, que en fecha 28 de enero de 2016, la Secretaria Titular de este Despacho dejó constancia de haber cumplido con las formalidades exigidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 12 de febrero de 2016, la abogada INES SERRADA DE PADRON, inscrita en el inpreabogado bajo el no. 79.813, se dio por citada en el presente juicio en nombre de su representada, consignando instrumenro poder que le acredita esa representación, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 05 de octubre de 2015, inserto bajo el no. 22, tomo 119 de los Libros de autenticaciones que lleva esa Notaría.

En fecha 16 de febrero de 2016, la parte demandada, a través de las apoderadas constituidas en autos, dio formal contestación a la demanda, oportunidad en la cual, desplegó la siguiente actividad defensiva: a) propuso la Cuestión previa contenida en el ordinal 11º. del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil; b) dio contestación al fondo de la demanda , y c) reconvino a la parte actora por reintegro de las cantidades pagadas en exceso por concpeto de canones de arrendamiento.

Por auto de fecha 17 de febrero de 2016, el tribunal admitió a tramite la mutua petición formulada por la parte actora en contra de la accionada, indicándose, que el accionante reconvenido se entendía citado para dar contestación a la misma, a tenor de lo dispuesto en el articulo 888 del Código de Procedimiento Civil .

La parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención mediante escrito consignado en fecha 22 de febrero de 2016, alegándose, la prescripción de la acción para reclamar el reintegro de los sobrealquileres, y negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la mutua petición de la demandada.

Durante el lapso probatorio, consta que ambas parte promovieron las pruebas que consideraron pertinentes a la mejor defensa de sus respectivos patrocinados.

Asi, mediante escrito de fecha 29 de febrero de 2016, la parte demandada reconviniente promovió las siguientes pruebas :

En el Capitulo identificado “CAPITULO PRIMERO, DE LA DEMANDA INCOADA EN CONTRA DEL MELTRONIC, SA., la parte demandada promovió el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que riela a los autos, con el objeto de demostrar que la relación arrendaticia comenzó el día 1º de Diciembre del año 2.006, por contrato escrito suscrito entre las partes, y con la finalidad de demostrar que el “ contrato se renovó automáticamente por periodos iguales de un año hasta el 1º de Noviembre de 2.010, fecha en la cual mi cliente fue notificado de la renovación del contrato, justamente treinta (30) días con antelación de su vencimiento; no hay lugar a duda del tiempo de duración del contrato suscrito entre las partes el cual duró cuatro (4) años donde la prórroga legal era bajo el imperio de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que según su artículo 38, la prórroga legal que le corresponde a mi poderdante, para ese momento era de un (01) año y no de (03) tres; como erróneamente pretende el actor demostrar; es decir; que en el supuesto negado que mi poderdante hubiese sido identificado formalmente de acuerdo a la normativa adjetiva vigente; por parte del arrendatario; de la no reovación de su contrato en fecha 1º de Noviembre de 2.010, venciéndose de esta manera el referido contrato en fecha 1º de Diciembre de 2.010 ya tales efectos: de haber sido así; entonces comienza a correr la prórroga legal de un (1) año; esto es en fecha 1 de Diciembre de 2.011 hasta 01 de Diciembre de 2012”

Al respecto se observa, que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, por el contrario, se refiere la mismo contrato de arrendamiento producido por ésta como instrumento fundamental de la demanda, lo que impone a esta Juzgadora apreciar el citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero tan solo referido al hecho material en él contenido. Así se decide.

En el Capitulo identificado CAPITULO II, DE LAS PRUEBAS DE LA RECONVENCION, la parte demanda reconviniente promovió las siguientes:

En el particular PRIMERO, y con el fin de demostrar los distintos depósitos realizados por su poderdante tendientes a dar cumplimiento con los cánones de arrendamiento a favor de el arrendador, y con el fin de hacer evidente que su mandante siempre pagó un canon de arrendamiento mayor al que fijó la Resolución mediante la cual se reguló el inmueble objeto de la presente litis, la parte demandada reconviniente promovió e hizo valer los intrumentos que rielan en el expediente, referidos a “consignaciones se realizaron a través de depositos directamente a la cuenta corriente No. 01340328703281071225, contra el Banco Banesco Banco Universal y posteriormente se apertura una cuenta a través de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI); tal y como se desprende de instrumentos que anexo marcados con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 y 41 respectivamente ;

Al respecto se observa que las pruebas promovidas fueron consignadas conjuntamento con el escrito de contestación de la demanda y se encuentran agregadas al expediente a los folios del 158 al folio 226 de este expediente. Consta, que de los folios 158 al folios 171, asi como, del folio 187 y 188 fueron consignados un legajo original de los comprobantes de las consignaciones efectuadas por ante la Oficina de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, en el expediente no. 20114-0347. Al respecto, no habiendo sido objetadas en la forma de ley por la parte actora, se aprecian los citados instrumentos con el carácter de plena prueba, pero tan solo referido al hecho material en ellos contenido. Así se decide.

Así mismo, al folio 172 al folio 179, constan agregadas las copias fotostáticas simples de planillas de depósitos efectuados en la cuenta no. 0328703281071225 de Banesco Banco Universal. Al respecto es de apreciarse, que las aludidas planillas, al ser promovidas en copias simples no pueden tener ningún valor probatorio pues esos instrumentos no son de los indicados en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, a lo que se agrega, que tampoco fue complementada esa probanza a través de la prueba de informes a esa institución financiera. En consecuencia, esas planillas quedan desechadas del proceso. Así se decide .

A los folios 183 al 185 constan agregadas en original, tres planillas de depósitos efectuados en la cuenta 0328703281071225 de Banesco Banco Universal, a nombre de Inversiones 2002 LF, C.A. Tales recaudos, según observa el Tribunal, no fueron objetados en la forma de ley por la parte actora, por cuyo motivo se impone para esta juzgadora la apreciación de los citados instrumentos con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerados, pues tales recaudos se equiparan al concepto de las tarjas, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.

Del folio 189 al folio 206, constan agregadas un legajo de facturas emitidas por Inversiones 2002 LF, c.a., a nombre de Meltronic C.A. por concepto de periodo de Prorroga Legal Bs. 16.895,55, y gastos de condominio Bs. 2.728,71 para un total de Bs. 21.651,73, cada una. Tales recaudos, según observa el Tribunal, no fueron objetados en la forma de ley por la parte actora, por cuyo motivo se impone para esta juzgadora la apreciación de los citados instrumentos con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellas contenido, individualmente considerados

En el mismo Capitulo y particular, asi como, con el mismo objeto de prueba promovió la parte actora, la NOTIFICACIÓN JUDICIAL practicada por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se le notifica a la arrendadora el pago de los meses Diciembre 2013 y de enero a junio 2014, respectivamente, marcado como legajo No. 42”.

Al respecto se observa, que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, lo que impone a esta Juzgadora apreciar el citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero tan solo referido al hecho material en él contenido. Así se decide.

En el particular identificado SEGUNDO, la parte actora hizo valer la Resolución No. 00015057, de fecha 31 de octubre de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, que riela a los autos marcado con la letra “I”; “la cual es reconocida por la accionante, como definitiva regulación; pero la real es que mi poderdante, siempre pagó como cánones de arrendamiento, cantidades superiores a las fijadas en las diferentes Regulaciones; tal es el caso de marras, en que la pensión arrendaticia que ha pagado desde la fecha de la entrada en vigencia de la referida Regulación (31 de octubre de 2011) ha sido la cantidad de BOLIVARES VEINTIUN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UNO CON 73/100.- (Bs. 21.651,73); tal y como se desprende de los vauchers de depósitos efectuados mes a mes; en la cuenta de la Administradora INVERSIONES 2002 LF, C.A.; los cuales rielan en el expediente y solicito que surtan plena prueba”.

Al respecto se observa, que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada fue consignado por su contraparte en la oportunidad de interponer la demanda, motivo por el cual, al obrar plena aceptación de esa probanza de parte de las partes involucradas en esta controversia se impone a esta Juzgadora apreciar el citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero tan solo referido al hecho material en él contenido. Así se decide.

En fecha 07 de marzo de 2016, la parte actora reconvenida promovió en el particular UNICO de ese escrito, y reprodujo e hizo valer “todo el valor probatorio que se desprende de las probanzas aportadas por ésta representación judicial a los autos durante la secuela del presente juicio, las cuales al ser pruebas legales y pertinentes solicito seas admitidas y valoradas en todas y cada una de sus partes.

Al respecto se observa, que la parte actora consignó conjuntamente con su escrito libelar las siguientes probanzas:

a) Marcado con la letra “B, copia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda , en fecha 02 de mayo de 2001, bajo el no. 30, tomo 7, protocolo primero.

b) Marcado con la letra “C”, original del Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital , el 30 de marzo de 2007, anotado bajo el no. 27, tomo 36 de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaria, suscrito entre Inversiones 2002 LF, c.a en su carácter de mandataria y la hoy accionada

c) Marcado con la letra “D”, contrato de administración entre Invesiones BSG-1&Asociados, Sociedad Civil , e Inversiones 2002L.F., C.A. autenticado el 28 de enero de 2005 por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el no. 83, tomo 07 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

d) Marcada con la letra “E” , original de la notificación privada emitida en fecha 01 de noviembre de 2010, remitida por Inversiones 2202 LF, C.A. a la hoy accionada .

c) Marcada con la letra “F”, la Notificación practicada por la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 04 de octubre de 2013.

d) Marcada con la letra “G” copia fotostatica simple del expediente no. AP31-S-2014-006147, de la nomenclatura del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripcion Judicial.

e) Marcada con la letra “H”, misiva dirigida a la hoy accionada, y copia de cheque, destinada a informarle la devolución de montos depositados por la hoy accionada en la cuenta de la actora .

f) Marcada con la letra “I”, la Resolución no. 00015057 de fecha 31 de octubre de 2011.

Al respecto se observa, que ninguna de las documentales promovidas conjuntamente con el escrito libelar y ofrecidas por la representación judicial de la parte actora no fueron objetadas en la forma de ley por la parte demandada, lo que impone a esta Juzgadora apreciar los citados instrumentos con el carácter de plena prueba, pero tan solo referido al hecho material en él contenido. Así se decide.

En la oportunidad de dar contestación a la reconvención propuesta en su contra por la parte demandada, de fecha 22 de febrero de 2016, la accionante promovió en su beneficio, las siguientes documentales :

a) el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Caracas, el 10 de diciembre de 1996, esto con el fin de demostrar que “ el vinculo contractual que tuvo como objeto el arrendamiento del inmueble antes señalado tuvo una duración superior a diez (10) años.”

b) Con el fin de demostrar que la relación contractual se mantuvo durante los años siguientes, hasta la fecha de vencimiento de la prorroga, consignó originales los demás contratos que han regido dicha relación contractual, asi , marcado “B”, el contrato de fecha 01 de diciembre de 1999; el marcado “C” , el contrato de fecha 26 de septiembre de 2015 ; y marcado “D” , el contrato del 01 de abril de 2008.

Al respecto se observa, que ninguna de las documentales promovidas en su escrito de fecha 22 de febrero de 2016 y ofrecidas por la representación judicial de la parte actora, no fueron objetadas en la forma de ley por la parte demandada, lo que impone a esta Juzgadora apreciar los citados instrumentos con el carácter de plena prueba, pero tan solo referido al hecho material en él contenido. Así se decide.

Por decisión de fecha 09 de marzo de 2016, este tribunal resolvió la cuestión previa contenida en el ordinal 11º. del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarando sin lugar la misma. Así mismo, por auto de fecha 21 de abril de 2016, este tribunal advirtió que aludida interlocutoria fue resuelta con independencia de la cuestión de fondo como si se tratara de un asunto que se tramita de conformidad con los tramites del juicio oral previsto en el articulo 866 el Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, considerando que al no haberse causado lesión alguna a los derechos de las partes, pues la sentencia de fondo podía dictarse seguidamente, el tribunal ordenó proceder en consecuencia con la única salvedad que ambas decisiones, la interlocutoria y la de fondo debían ser notificadas a las partes a los fines de la interposición de los recursos a que haya lugar.

IV
La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

Primero
Del fondo de lo controvertido

En su escrito del 16 de febrero de 2016, las apoderadas judiciales de la parte demandada explicaron las razones de hecho y de derecho que le asisten a su representada para oponerse a las pretensiones de la actora, para lo cual, entre otras consideraciones, adujeron lo siguiente:

“PRIMERO: De acuerdo al escrito libelar, existe un único contrato de arrendamiento que entró en vigencia el 01 de diciembre del 2006, y pretende el Actor que el 01 de noviembre de 2010; (sic) mediante una supuesta notificación informal; (sic) transformar una relación arrendaticia de 04 años en una de 10 años; (sic) para convalidar una estrategia y convencer a la Juzgadora, que la Prórroga Legal se correspondía con 3 años; (sic) razón por la cual y de acuerdo a la prueba de autos; (sic) por tanto niego, rechazo y contradigo por No ser cierto que la relación arrendaticia duró 10 años. (sic)
SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo, por no ser cierto que la prórroga legal culminó el 30 de noviembre de 2013. Por cuando existe contradicción en la narrativa de los hechos esgrimidos en el libelo de la demanda cuando el demandante dice (copia textual): “…Ahora bien, durante el lapso del mencionado contrato la administradora-arrendadora del inmueble, en fecha 01 de noviembre de 2010, procedió a notificar a la arrendataria la NO RENOVACION, del contrato, por lo cual a partir del 01 de diciembre de 2011, comenzaría a computarse el lapso de prórroga legal…”
Del texto trascrito literalmente, se desprende que el Actor, notificó a mí poderdante el día 01 de noviembre de 2010; y que (un (1) año después); a partir de 01 de diciembre de 2011, comenzaría a computarse la prórroga legal; es decir, tampoco se ciñe a la condición establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente para ese momento por cuanto de tal disposición se desprende que previo al vencimiento del contrato a tiempo determinado se deberá notificar al Arrendatario de la NO RENOVACION; y es a partir del vencimiento, que operará la prorroga legal; a la diferencia de la pretensión del demandante cuando notifica en el 2010 para que los efectos de la prórroga legal se active en el año 2011; es decir, un (1) año después, de haber sido así, entonces solo le estaba confiriendo a mi mandante dos (2) años de prórroga legal y no como pretende convencer con sus alegatos que sería de tres (3) años; además de distorsionar el contenido de la disposición adjetiva.
TERCERO: Niego, rechazo y contradigo que en fecha 04 de octubre de 2013, la administradora-arrendadora del inmueble, a través de la Notaría Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, haya realizado un recordatorio a mi cliente, que el 30 de noviembre de 2013, debía hacer entrega del inmueble arrendado. Por ninguna parte aparece firmado mi poderdante el referido y pretendido RECORDATORIO; tratando convalidar una notificación informal (la cual riela a los autos) enviada por correspondencia privada que TAMPOCO fue refrendada por mi mandante: que carece de FORMALIDAD; por cuanto la primera notificación, además de errada; no fue notificada por el Tribunal de Municipio ni por una Notaria Pública; sino que se limitó a una misiva privada que jamás de los jamases fue entregada a mi representada accionada; como prueba de ello; TAMPOCO está firmada por mi poderdante.
CUARTO: Niego, rechazo y Contradigo que la duración arrendaticia que vinculó a las partes era superior a diez años (como prueba de ello se desprende del relato de los hechos determinados en el libelo de la demanda y anexo “C”) y mucho menos que le correspondencia tres (3) años de prórroga legal y que la misma se computó desde 01 de diciembre de 2011 y venció el 30 de noviembre de 2014.
QUINTO: Niego, rechazo y contradigo; (sic) que mi poderdante se haya negado a cumplir con la entrega del inmueble; y que lo esté ocupando de manera e ilegal; (sic) pues es ningún momento le fue notificada formalmente la PRORROGA LEGAL; por otra parte la Arrendataria ha seguido cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento a favor de la Arrendadora, la cual los ha recibido mes a mes; (sic) sin que hubiere realizado repetición de pago alguna a mi representada empresa. Así se va a demostrar en el lapso probatorio en el presente juicio.
SEXTO: Niego, rechazo y contradigo que la demandada deba a la acciónante el pago de los daños y perjuicios generados por cada día ocupado el inmueble objeto de la presente controversia de acuerdo a la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento que riela a los autos; calculados a razón del 10% del valor mensual del canon de arrendaticio equivalente a mil seiscientos ochenta y nueve con 55/100.- (Bs. 1.689,55) por cada día. De igual manera niego, rechazo y contradigo que el canon de arrendamiento sea la cantidad de BOLÍVARES DIECISEIS MILOCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO CON 55/100.- (Bs 16.895,55), mensuales como lo estableció la Resolución No. 00015057, de fecha 31 de octubre de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat; que riela a los autos marcada con la letra “I”, porque la verdad verdadera es que mi mandante paga como pensión mensual arrendaticia a la actora la cantidad de BOLIVARES VINTIUN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UNO CON 73/100.- (Bs. 21.651, 73); así se desprende de los vauchers de depósitos efectuados mes a mes; (sic) en la cuenta de la demandante; los cuales consignaremos en el lapso probatorio. Que a pesar de estar regulado el inmueble; (sic) de manera fraudulenta y bajo presión de desalojo, la Arrendadora; (sic) fue aumentando el canon de arrendamiento regulado, violentando la Resolución que hoy consigna en copia y pretende hacer valer como cierto el canon fijado cuando la verdad verdadera es que la Arrendataria pagaba muchísimo más de la Regulación; (sic) para no ser desalojada.
Es por ello que con asombro y estupor, vemos como bajo una actitud mendaz, la accionante pretende demandar y demanda, el cumplimiento de contrato y la consecuencial entrega material del inmueble arrendado cuando el incumplimiento y la violación al derecho a la defensa y al debido proceso, lo ha venido ejecutando desde hace 09 años, contados desde el 2006 hasta la presente fecha.
Por todas la razones anteriormente expuestas, solicito con todo respeto se sirva esta Juzgadora aplicar la sana crítica a las pruebas presentadas y a los hechos narrados en el escrito libelar; a objeto de comprobar que la verdad y razón le asiste a mi representada empresa, y declarar sin lugar la referida demandada y sea condenada en costas la actora.

Para decidir el tribunal observa:

La parte actora se ha presentado a este juicio esgrimiendo su doble condición de propietaria y arrendadora del bien inmueble constituido por el local de oficina identificado como C-11, ubicado en la Planta Primera del Módulo “C” del Centro Carona, situado en la Avenida Caurimare con Calle Chama de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, lo cual fue demostrado mediante la consignación en autos del documento que le acredita la titularidad raiz sobre ese inmueble, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 02 de mayo de 2001, bajo el No. 30, Tomo 7, Protocolo Primero.

La parte actora sostiene, que a través de su mandataria, la Sociedad Mercantil Inversiones 2002, LF, c.a., mediante contrato autenticado en fecha 30 de marzo de 2007, le cedió en arrendamiento a la hoy accionada el aludido bien inmueble, y que, a tenor de los terminos contenidos en la clausula tercera de esa contratación, en fecha 01 de diciembre de 2010 le notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar ese contrato a su vencimiento, informandole, que a partir del 01 de diciembre de 2010, comenzaría computarse la prorroga legal. En la reforma de la demanda consignada en fecha 11 de mayo de 2015, la fecha de inicio de la prorroga legal fue modificada por la parte actora indicándose que es “…a partir del 01 de diciembre de 2011, comenzaria a computarse el lapso de prorroga legal” .

Asi mismo, adujo la parte actora que la relación arrendaticia que vincula a las partes es superior a los diez años, y que conforme al literal “d” del articuo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondió a la arrendataria un lapso de tres (3) años de prorroga legal “los cuales disfrutó y se computaron a partir del 01 de diciembre de 2011, y vencieron el 30 de noviembre de 2014”, por lo que al no haber cumplido la arrendataria con su obligación de restituir el inmueble objeto de la convención locativa, se intentó la demanda en ese jurisdiccional encaminada a lograr la restitución del indicado inmueble.

Frente a tales circunstancias, la demandada se defiende y alega la falsedad de los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la actora, señalando, por una parte, que no es cierto que la relación arrendaticia haya durado diez años, que el único contrato de arrendamiento que vincula a las partes es el contrato que entró en vigencia el 01 de diciembre de 2006; que de considerarse que la notificación efectuada en el año 2010 activa la prorroga legal para un año después, entonces, sólo se le estaría confiriendo dos años de prorroga y no tres como lo afirma la actora en su demanda. Además aduce, que es previo al vencimiento del contrato que procede la notificación, y que es a partir del vencimiento que opera la prorroga legal. Por otra parte afirma, que en ningún momento se le ha notificado formalmente la prorroga legal por lo que no tenia obligación de cumplir con la entrega del inmueble arrendado

Trabada la litis en la forma anteriormente indicada, es de señalar que las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa admiten reconocer, sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, que versa sobre el arrendamiento del bien inmueble constituido por el local de oficina identificado como C-11, ubicado en la Planta Primera del Modulo “C” del Centro Carona, situado en la Avenida Caurimare con Calle Chama de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, cuya convención es la misma anexada por la parte actora a su libelo como instrumento fundamental de su pretensión, autenticada ante la Oficina Notarial Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 30 de marzo de 2007, anotada bajo el número 27, tomo 36, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Por otra parte, tal y como se desprende de los instrumentos acompañados por la parte actora en su escrito de fecha 22 de febrero de 2016, la relación arrendaticia que vincula a las partes en relación con ese inmueble tiene una data mayor a la indicada en el contrato accionado. En efecto, consta que mediante contrato autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Caracas, el 10 de diciembre de 1996, la hoy accionada arrendó el mismo inmueble de autos a la Operadora Sigma, C.A, fungiendo esa arrendadora en su condición de mandataria de la propietaria de ese bien, la Edificiones Caracas, tal y como se infiere de la cláusula Primera de esa contratación; así mismo consta, que mediante contrato privado de fecha 01 de diciembre de 1999, suscrito entre Operadora Sigma, c.a. en su carácter de mandataria de la hoy actora en su carácter de propietaria, y la demandada de autos se suscribió contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, desprendiéndose de esa documentación que para el momento de la notificación de no prorroga a que alude la accionante, de fecha 31 de noviembre de 2010, la relación arrendaticia tenia una data mayor a los diez años, en virtud de lo cual, no son ciertas las afirmaciones de la parte demandada para que se considere la vigencia de la relación de autos a partir del 01 de diciembre de 2006. Así se decide.

Ahora bien, de acuerdo a lo que pregona la cláusula ‘tercera’, de la última de las contrataciones efectuada por la partes, el contrato empezó a regir el día 01 de diciembre de 2006, por el plazo fijo de duración equivalente a un (1) año calendario, prorrogable, a voluntad de las partes por períodos de igual duración, lo que, en principio, significa, respondiendo al consenso de las partes, que estemos en presencia de un contrato a tiempo determinado.

La cláusula tercera en cuestión es del tenor siguiente:

“La duración del presente contrato es de un (1) año contado (s) a partir del dia 01 de diciembre de 2006, prorrogable (s) automáticamente por periodos iguales a menos que cualquiera de las partes contratantes notifique por escrito a la otra por lo menos con treinta dias de anticipación al vencimiento del contrato o de las posibles prórrogas que pudiera sufrir su deseo de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales las prorrogas que pueda sufrir este contrato se considerán a tiempo determinado y contenidas en las clausulas del mismo, salvo mención especial.”

En la mencionada estipulación contractual, se contempla que el aviso de no prórroga, destinado a que alguna cualquiera de las partes comunicase a la otra su voluntad de no prolongar la vigencia de ese contrato de arrendamiento, debía ser manifestado ‘por escrito a la otra por lo menos con treinta dias de anticipación al vencimiento del contrato o de las posibles prórrogas que pudiera sufrir (sic), lo que deviene en considerar que no se esté en presencia de una obligación a término, sino más bien de una condición necesaria para estimar la continuación de la precitada convención locativa, lo cual, como se dijo, responde a lo que las mismas partes estimaron como elemento de causa para la finalizacion de esa convención .

Ello, en consecuencia, no presupone la observancia de fórmulas sacramentales para que las partes contratantes accedan a esa modalidad de terminación del nombrado nexo contractual, pues el verdadero significado de tal estipulación es que entre la manifestación de voluntad y la terminación del plazo contractual medie un espacio de tiempo suficiente para que se sepa la verdadera intención de las partes y, por ende, se adopte la implementación de las previsiones necesarias por lo que atañe a los cambios ocurridos en el normal desarrollo que, hasta ese entonces, venía sucediéndose en la convención, lo cual se inserta, sin duda, en las previsiones contenidas en el artículo 1.137 del Código Civil, tal como también lo tiene establecido con carácter vinculante el máximo Tribunal del País:

(omissis) “…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.
En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido…” (Sentencia n° 2294, de fecha 14 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de BLANCA SOFÍA MÁRQUEZ SOTO.).

En su escrito de reforma de la demanda, de fecha 11 de mayo de 2015, la parte actora adujo, que por notificación consignada cursante a los autos marcada con la letra “E”, procedió a notificar a la arrendadora la NO RENOVACION del contrato, y que, en virtud de esa notificación , “… a partir del 01 de diciembre de 2011, comenzaría a computarse el lapso de prorroga legal” , así mismo adujo, que por notificación practicada por la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 04 de octubre de 2013, la administradora arrendadora le había hecho un recordatorio en tal sentido a la arrendataria.
La primera de las notificaciones a que hace referencia la parte actora corre inserta original en autos al folio 28 de este expediente, desprendiéndose que se refiere a la comunicación privada remitida por el ciudadano Napoleón Lander, titular de la cédula de identidad no. 2.083.071, en su carácter de Director de la empresa Inversiones 2002 LF, ca. , actuando como mandataria de la hoy accionante, por medio de la cual le notifica a la arrendataria INDUSTRIA MAGNETICA ELECTRONICA, S.A., la voluntad de su mandante INVERSIONES BSG-1&ASOCIADOS, SC, de no renovar el contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, indicándosele expresamente, que “… a partir del 01 de diciembre de 2010, INDUSTRIA MAGNETICA ELECTRONICA (MELTRONIC) , S.A., empezará a gozar del beneficio de la prorroga legal prevista en el articulo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.” La parte demandada cuestionó esa comunicación en el sentido, que es una comunicación informal, y que no fue recibida por su representada ni está firmada por ella, sin embargo, siendo que la accionada es una persona jurídica, no se desprende que la parte actora hubiera alegado que la persona que recibió esa comunicación no era persona autorizada por ella para recibirla, o que de alguna manera hubiera alegado haber estado impedida de conocer el contenido de la misma, a lo que se agrega, que las condiciones establecidas por las partes en la cláusula VIGESIMA SEGUNDA del contrato, con las que se tendría como válidamente practicadas las notificaciones entre las partes, fueron cumplidas a cabalidad, pues, en lo que atañe a la carta, su exigencia se limita a que tenga acuse de recibo como en efecto consta de esa comunicación. Al ser esto así, es de considerar que la comunicación enviada por la arrendadora a la arrendataria y recibida por esta, era lo suficientemente idónea entre las partes para lograr el cometido de tenerla por notificada, esto, en todo conforme con el antecedente jurisprudencial antes citado, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo establecido en el artículo 335 de nuestra Carta Magna. Así se decide.
En función de lo expuesto, y visto que la parte demandada no objetó en la forma de ley la validez y eficacia de la notificación privada a que alude la accionante se impone desechar del presente debate procesal toda aquella argumentación esgrimida por la demandada, destinada a objetar la referida actuación. Asi se decide.
Ahora bien, la aludida manifestación de voluntad de no renovar el contrato consta haber sido emitida el primero de noviembre de 2010, sin que parte demandada hubiera cuestionado la afirmación de la parte actora de haber sido entregada en esa misma fecha a la arrendataria. Al respecto, es de advertir, que si la notificación fue efectivamente realizada ese día primero de noviembre de 2010, y el lapso de treinta (30) días a que alude la cláusula tercera del contrato accionado se computa conforme las reglas a que alude el articulo 12 del Código Civil, es decir, desde el día siguiente al que se ha verificado el acto que da lugar al lapso, tenemos que, esa notificación fue realizada con veintinueve (29) días de antelación al vencimiento de la prorroga contractual en curso para esa fecha. Ello implica, que esa notificación es extemporánea y no surte el efecto de notificar el vencimiento del contrato, pues, al no haberse realizado la notificación en el lapso previsto en la cláusula tercera del contrato, éste se renovó automáticamente por un año más. Tampoco puede interpretarse, que esa notificación era para tener por vencido el contrato al año siguiente, esto es, a partir del 1 de diciembre de 2011, como lo pretende la parte actora en su escrito de reforma de la demanda, pues, tal y como antes se ha advertido, el texto de la notificación es expresa en el sentido de contener la manifestación de voluntad de no tenerse por renovado el contrato a partir del 01 de diciembre de 2010, lo cual se corrobora además, del contenido de la notificación efectuada el día 04 de octubre de 2013, por la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, por medio de la cual, la arrendadora le notifica a la hoy demandada, que viene gozando de la prorroga legal desde el 01 de diciembre de 2010. Así las cosas, lo que se advierte de autos, es que la parte actora, al modificar su demanda lo que pretendió fue subsanar un error de cálculo en el que reconoció haber incurrido a tenor de las argumentaciones vertidas en rechazo a la demanda reconvencional de la demandada, contenidas en su escrito de fecha 22 de febrero de 2016, cuando resalta que :

“ahora bien, es preciso resaltar que la notificación de la no renovación del contrato debía ser realizada “con por lo menos” treinta (30) días de anticipación al vencimiento de la prorroga convencional del contrato, prorroga ésta que finalizaba el día 30 de noviembre de 2010; sin embargo, al haber sido practicada la notificación de no prorroga del contrato en fecha 1º. de noviembre de 2010, a saber, veintinueve (29) días antes del vencimiento de esa prorroga, es decir fuera del lapso establecido en la clausula tercera del contrato hoy accionado, debió ser considerada renovada la relación arrendaticia por un año (1) más, es decir, hasta el 30 de noviembre de 2011, comenzando a computarse el lapso de la prorroga legal a partir del 01 de diciembre de 2011, hasta el 30 de noviembre de 2014, tal y como fue establecido en el escrito de reforma de la demanda.” (Subrayado de la cita)

La parte actora no podía subsanar ese error en la forma antes indicada, pues, la notificación manifestada a la arrendataria en los términos que contiene la comunicación de fecha primero de noviembre de 2010, surtía efectos frente a ella para el ejercicio de los derechos que le confiere la ley, por tanto, esos términos no podían ser modificados a posteriori y mucho menos a través de un acto externo a la notificación misma, como lo pretendió la parte actora al reformar la demanda. La consecuencia de ese error de cálculo es que la notificación extemporáneamente realizada se tenga como no practicada, y en consecuencia, el contrato se tiene por renovado por un año más, y así sucesivamente de forma automática, pues no se desprende que con posterioridad la arrendadora hubiere desarrollado alguna actividad tendiente a manifestar su voluntad en contrario conforme la cláusula tercera antes citada. En consecuencia, al momento de interposición de la presente demanda no estaban dadas las condiciones de exigibilidad de la obligación de hacer atinente a la entrega del inmueble arrendado, pues para esa fecha se encontraba en curso la prorroga contractual automática prevista entre las partes en la aludida clausula tercera, motivo por el cual, la demanda iniciadora de estas actuaciones no debe prosperar, y así será decidido en el dispositivo de este fallo.

Segundo
De la Reconvención

La mutua petición formulada por la parte demandada en contra de la parte actora, es del tenor siguiente :

“Tal y como ya fue alegado en la contestación a la demanda, el canon de arrendamiento demandado por la parte actora es de BOLIVARES DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO CON 55/100.- (Bs. 16.895,55), mensuales, tal y como lo indica la Resolución No. 00015057, de fecha 31 de octubre de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat; que riela a los autos marcado con la letra “I”; la cual es reconocida por la acciónante, como definitiva regulación; pero lo real es que mi poderdante, siempre pagó como cánones de arrendamiento, cantidades superiores a los fijadas en los diferentes Regulaciones; tal es el caso de marras, en que la pensión arrendaticia que ha pagado desde la fecha de la entrada en vigencia de la referida regulación; (31 de octubre de 2011) ha sido la cantidad de BOLIVARES VEINTIUN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UNO CON 73/100.- (Bs. 21.651,73; tal y como se desprende e los vauchers de depósitos efectuados mes ames; en la cuenta de la Administradora INVERSIONES 2002LF, C.A; los cuales consigno en este acto.
En tal sentido, tenemos que desde el 31 de octubre de 2011 hasta la presente fecha han transcurrido 62 meses, calculados desde enero a diciembre del año 2011; de enero a diciembre del año 2012; de enero a diciembre de 2013; de enero a diciembre del año 2014; de enero a diciembre de 2015; de los meses de enero a febrero del año 20146; respectivamente; si hacemos una simple operación aritmética podemos verificar lo siguiente: Bs. 21.651,73 (canon fijo) Bs. 16.895,55 (regulación) Bs. 4,7546,18 de diferencia a favor de la accionada; que multiplicado por los 62 meses arroja un diferencial de Bs. 294.883,16; lo que debemos concluir que el demandante ha recibido la cantidad de 17 meses de cánones de arrendamiento por adelantado, más los interés que se generen por el dinero cobrado demás; como consecuencia de la diferencia arrojada en los pagos efectuados por mi mandante; de manera fraudulenta y bajo presión de desalojo, por parte de la arrendadora; quien fue aumentando el canon de arrendamiento regulado, violentando la Resolución que hoy consigna en copia y pretende hacer valer como cierto el canon fijado cuando la verdad verdadera es que la Arrendataria pagaba muchísimo más de la Regulación; para no ser desalojada. Razón por la reconvengo en la acción de reintegro por sobre alquileres causados.
Contestada la demanda en los términos expuestos en el capitulo anterior procedo en este acto a reconvenir como en efecto lo hago, a la sociedad de comercio INVERSIONES BSG-1 &ASOCIADOS, inscrita en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Municipio del Distrito Capital, en fecha 1 de marzo de 1.997 bajo el No. 35, Tomo 15, Protocolo Primero del Primer Trimestre del año 1997, representada en el juicio principal por sus apoderado judiciales; su carácter de propietaria del inmueble arrendado objeto de la presente litis; todo ello de conformidad con lo previsto en el articulo 35 del Decreto con Rango de Fuerza e Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, en base a las siguientes consideraciones fácticas y de derecho:
PRIMERO: La administradora sociedad de comercio INVERSIONES MERCANTIL 2002, LF, C.A. identificada en autos, quien ha sido la responsable de cobrar y administrar los cánones arrendaticios frente a mi cliente; tomo la decisión de cobrar mucho más de lo fijado en la Resolución No. 00015057, de cha 31 de octubre de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Minister5io del Poder Popular para la Vivienda y Habitat; que riela a los autos marcada con la letra “I”, consignada por el Actor. Evadiendo de esta manera el cumplimiento formal de la mencionada Resolución mediante la cual queda regulado el inmueble objeto de la presente Reconvención.
SEGUNDO: Decidió la Administradora precitada, que no emitiría más recibos, razón por la cual mi mandante se ve en la obligación de depositar directamente a la cuenta corriente No. 013403280703281071225, contra el Banco BENSCO Banco Universal y posteriormente a aperturar una cuenta a través de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI); tal y como se desprende de instrumentos que anexo marcados con los números1,2,3,4,5,6,,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40 y 41 respectivamente, y legajo contentivo de NOTIFICACIóN JUDICIAL practicada por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se le notifica a al arrendadora el pago de los meses diciembre 2013 y de enero a junio 2014, respectivamente, marcado como legajo No. 42.
TERCERO: Que durante 62 meses le ha cobrado sobrealquileres a la reconviniente, lo que trae como consecuencia, no solo una violación a la resolución; sino que creó un excedente de Bs. 294.883,16; lo que significa que si lo dividimos entre el canon regulado de Bs. 16.895,55; arroja como resultado, que mi poderdante pagó el equivalente a 17 meses de arriendo por adelantado; más los que se generen al sumarles los interés devengados por el dinero que siempre ha estado en manos del administrador.

En el capitulo relativo a los fundamentos y el petitorio de la demanda reconvencional, la parte demandada, a tenor de lo dispuesto en los artículos 13, 33 y 58 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconvino a la parte actora para que convenga en los hechos alegados en la reconvención o en su defecto sea condenada por este tribunal a “pagar por concepto de reintegro de los pagado en exceso la cantidad de BOLIVARES DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES CON 16/100.- (Bs. 294.883, 16); como consecuencia de ilegal y arbitrario sobre alquileres cobrado por la identificada demandante reconvenida y sobre esa cantidad pagarme igualmente la suma que resulte de los intereses y de la indexación de esa suma de dinero y las costas procesales…”

En su escrito de fecha 22 de febrero de 2016, la parte actora dio formal contestación a la mutua peticion formulada por la parte demanda, oportunidad en la cual, alegó en primer lugar, la prescripción de la acción de reintegro ejercida, a tenor de lo dispuesto en el articulo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asi mismo, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes esa demanda reconvencional .

Con respecto a la prescripción de la acción de reintegro ejercida, la parte actora reconvenida expuso lo siguiente:

“Establece el artículo 62 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios:
“La acción reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (02) años”.
De la norma transcrita se desprende que la acción de reintegro está sometida a un lapso de prescripción consistente de dos años, contados a partir de la fecha en que nació la acción de reintegro, y el derecho que se reclama con ella.
En el presente caso, la arrendataria-reconviniente, funda su acción de reintegro en el hecho que según su dicho, ha pagado desde el 31 de octubre de 2011, hasta la presente fecha han transcurrido un poco más de cuatro (04) años y cuatro (04) meses, y sin que mis alegatos constituyan de forma alguna aceptación de al menos el recibo del pago de un mes de supuestos sobrealquileres de los escritos por la reconviniente; solicito de este Tribunal desestime la pretensión de reintegro de los supuestos pagos de cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre el 31 de octubre de 2011, hasta el mes de enero de 2014, por encontrarse prescritos. Así solícito sea declarado”.

Para decidir, se observa:

La determinación en el precio del canon de arrendamiento constituye una de las condiciones de la relación arrendaticia, orientada a establecer el adecuado equilibrio entre las partes de la relación económica, lo cual explica la razón de ser del precepto normativo a que se refiere el artículo 13 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se establece que el arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados por el competente organismo regulador.

Ello, obedece a que todo pago presupone una deuda, y lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición, lo cual constituye el derecho por excelencia inherente a todo arrendatario de obtener de su arrendador la restitución de los frutos civiles satisfechos indebidamente.

Según el artículo 60 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el reintegro debe concretarse a los sobre-alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme, consagrándose así, en beneficio del arrendatario, una verdadera expectativa de derecho que surge al confrontar la fijación oficial del precio del canon de arrendamiento con el valor de éste convencionalmente estipulado, lo cual, en lo sucesivo, debe ser reclamado mediante el ejercicio de la correspondiente acción de reintegro, que debe ser conocida y tramitada por un Juez competente por la cuantía.

En consecuencia, el legislador consagra las vías procesales que se estiman idóneas para que el justiciable pueda obtener la satisfacción completa de su interés, en aras de lograr que se establezca la determinación del quantum del sobreprecio ilegalmente percibido por el arrendador, reconociéndosele al arrendatario un derecho de crédito, representativo de un justo título para que el arrendatario pueda hacer efectiva su acreencia frente a su arrendador, pudiendo con ello, inclusive, alegar frente a su arrendador, en los términos contemplados por el artículo 1.131 del Código Civil, la compensación de deudas, tal y como además lo permite el contenido del articulo 63 del citado Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .

Ahora bien, establece el articulo 62 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (02) años, debiendo entenderse, que el inicio de ese lapso debe contarse a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la resolución que da lugar al canon de arrendamiento invocado .

Asi las cosas, cursa en autos la Resolución no. 00015057, de fecha 31 de octubre de 2011, emanada de la Dirección General de Inquilinato, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, en el expediente no. 82-555-F4, de la nomenclatura de esa Dirección, por medio de la cual, se fijo el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble constituido por la Oficina C-11, del edificio denominado Centro Caroni, ubicado en la avenida Caurimare con calle Chama, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, estado Miranda, en la cantidad de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 16.895,55) .

Ahora bien, la parte demandada reconviniente aduce haber pagado cantidades superiores a las fijadas en esa Resolución, indicándose, que “la pensión arrendaticia que ha pagado desde la fecha de la entrada en vigencia de la referida regulación; (31 de octubre de 2011) ha sido la cantidad de BOLIVARES VEINTIUN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UNO CON 73/100.- (Bs. 21.651,73); tal y como se desprende de los vauchers de depósitos efectuados mes a mes; en la cuenta de la Administradora INVERSIONES 2002 LF, C.A”.

Ha de tomarse en cuenta, que la relación arrendaticia que vincula a la partes hoy en conflicto estaba vigente entre ellas para la fecha de la resolución que fija el canon de arrendamiento, por lo que la fecha de esa Resolución es la que marca el inicio del lapso de prescripción a que alude el contenido del articulo 62 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Adicionalmente, debe tomarse en cuenta, -a los fines del calculo de ese lapso de prescripción- si ésta fue interrumpida civilmente a tenor de lo dispuesto en el articulo 1.969 del Codigo Civil. En tal sentido, partiendo de las reglas de cómputo contenidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, tenemos, que desde el 31 de octubre de 2011, fecha de la Resolución que fija el canon de arrendamiento, hasta el día 13 de febrero de 2015, fecha en que la parte demandada se dio por citada en el presente juicio, transcurrieron tres (3) años, tres (3) meses y 13 días, es decir, que desde la fecha de la Resolución hasta la oportunidad en que se alegó la misma por vía reconvencional transcurrió más del tiempo previsto en la ley para tener por prescrita la acción de reintegro. Ello significa que la arrendataria hoy accionada no ejerció oportunamente la acción de reintegro en el lapso que le confiere la ley, por lo que se extinguió toda posibilidad de pretender su exigibilidad, en los términos y demás condiciones establecidas en la ley, a lo que es de añadir que la reconviniente no propició el desarrollo de ningún acto destinado a que se considerase la interrupción de la prescripción que de pleno derecho se verificó en la forma antes indicada.

En consecuencia, debe considerarse la procedencia de la defensa perentoria alegada por la representación judicial de la parte demandante reconvenida en la oportunidad de dar contestación a la mutua petición pretendida por la accionada, resultando inoficioso entrar al análisis de los demás elementos defensivos alegados por la parte demandante reconvenida. En tal virtud, la demanda reconvencional de autos no procede, y así será establecido en el dispositivo de esta decisión . Así se decide.

V
DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, éste Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

1.- SIN LUGAR, la demanda instaurada por la Sociedad Civil INVERSIONES BSG-1 & ASOCIADOS, en contra de la Sociedad Mercantil INDUSTRIA MAGNETICA ELECTRONICA (METRONIC), S.A., ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de este fallo.

2.- SIN LUGAR, la mutua petición formulada por la parte demandada en contra de la parte actora.

3.- Dada que existe vencimiento reciproco se condena a las partes al pago de las costas de la contraria, a tenor de lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE,

Notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de junio de 2016. Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ

Dra. MARIA A. GUTIERREZ C.
LA SECRETARIA

ABG. DILCIA MONTENEGRO

En esta misma fecha, siendo las 9 a.m. se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

MAGC/Enny
Exp. AP31-V-2014-001279