TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
206° Y 157°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 7.714-16
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA
PARTE DEMANDANTE: JULIO JOSÉ PÉREZ PERÉSTELO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E- 931.122, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado, Ottman Rafael guzmán, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 76.111.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana. LAISMIL SABINA GARCÍA BALZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-10.674.166.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado, JOSE DANIEL BELISARIO SAEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas Nº 207.005
.I.
NARRATIVA
Comenzó el presente procedimiento de Desalojo, por medio de escrito libelar y anexos, presentado por el apoderado judiciales de la parte actora, en fecha 10 de agosto de 2015, por ante el Juzgado tercero de municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Juan German Roscio y Ortiz de la circunscripción judicial del estado Guárico, mediante el cual expusieron que su mandante, es propietario de un inmueble, constituido por una parcela de terreno de cuatrocientos ochenta metros cuadrados (480 M2) y una vivienda y una vivienda construida sobre dicha parcela con una superficie general de construcción de (163,20 M2), situada en la calle Vásquez, Quinta Juvicar, de la urbanización Antonio Miguel Martínez, de esta ciudad de san Juan de los morros, municipio Juan German Roscio del estado Guárico, signada con el Código Catastral Nº 12-12-01-URB-09-10-04, y que le pertenece por documento debidamente registrado por ante referido registro, en fecha 08 de agosto de 1978, bajo el Nº 53, folios 110 al 114, protocolo primero, tomo 1º, tercer trimestre de 1978, el cual anexo copia marcada de letra “B”, ASI MISMO MANIFESTO EL ACTOR que en fecha 20 de enero de 2010, su representante efectuó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Laismil Sabina García Balza, titular de la cedula de identidad Nº V-10.674.166, del cual anexó copia marcada de letra “C”, y que luego paso a ser a tiempo indeterminado ya que no se realizó de manera escrita en su renovación y refrendaron todo en contrato con sus respectivas cláusulas en acta levantada a tal efecto en la dirección de inquilinato de la alcaldía del municipio Juan German Roscio, del estado Guárico, de fecha 31 de mayo de 2011, la cual anexó en original marcada de letra “D”, MANIFESTOO EL ACTOR QUE LA arrendataria fue pagando los cánones hasta mayo del año (2011), como consta en la citada acta levantada en la alcaldía arriba señalada, y que luego de eso no ha cancelado ningún otro canon de arrendamiento, es por lo que la mencionada demandada esta incursa en lo establecido en la ley de regulación y control de arrendamiento de vivienda, ya que la mencionada arrendataria ha venido poseyendo dicho inmueble ilegalmente, sin lograr por ninguna forma amistosa que desocupe el inmueble de su mandante.
En tan sentido informó el actor al tribunal de la causa, que entregó a la ciudadana Laismil Sabina Balza, antes identificada, un inmueble en perfecto estado de habitabilidad y pintura, así como solvente en todos los servicios tal como lo establece la cláusula Cuarta y Octava del referido contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que de igual forma deberá devolverlo quedando por cuenta del arrendatario el pago de todos los servicios públicos existentes en el inmueble sin lo cual, no le será devuelto el deposito del dinero dado en garantía el cual esta marcado en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, en ese mismo orden acordaron que el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones que asumió en dicho contrato dará el derecho al arrendador a pedir la resolución y desocupación, y al pago de los cánones de arrendamiento absoluto tal como lo establece la cláusula novena y la ley de arrendamiento en concordancia con el Código Civil.
Asimismo el actor expuso en el CAPITULO II, lo siguiente: 1.- que la mencionada ciudadana no ha pagado los cánones de arrendamiento respectivos desde mayo del 2011, hasta la presente fecha, por ende se encuentra incursa en lo establecido en el articulo 91 de la ley de arrendamiento en sus numeral 1 y 3, 2.- que la mencionada arrendataria pese a que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento se estableció que se le estaba arrendando un inmueble conformado por una casa de habitación familiar, y que la cláusula segunda se ratificaba que la arrendataria se obligaba a utilizar el inmueble objeto de dicho contrato única y exclusivamente para fines residenciales, no pudiendo cambiar el destino del mismo bajo pena de rescisión inmediata del mencionado contrato, según manifestó el actor la arrendataria es accionista de 100 acciones de la empresa llamada Constructora Flora Metalúrgica, C.A, debidamente registrada en el registro Mercantil segundo de la circunscripción judicial del estado nueva esparta en fecha 26 de octubre de 2006, bajo el Nº 55, tomo 57-A, cuyo domicilio era la ciudad de san Juan Bautista, Municipio Díaz del estado nueva esparta, y que en acta levantada por la misma ciudadana la cual se registró en fecha 17 de marzo de 2010, bajo el Nº 51, tomo 4-A PRO, inscrita en el registro mercantil primero de la circunscripción judicial del estado Guárico, con sede en san Juan de los morros estado Guárico, la empresa cambió su domicilio a la calle Vásquez, Quinta Juvicar, de la urbanización Antonio Miguel Martínez, de esta ciudad de san Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio, por lo que domicilió una compañía anónima en el inmueble arrendado que únicamente se debía utilizar para fines residenciales, anexó marcado de letra “E” copia del expediente de registro mercantil respectivo, CAPITULO III, continuó aduciendo el actor que el objeto de la presente es demandar por desalojo y entrega del inmueble libre de personas y cosas ala ciudadana Laismil Sabina García Balza, titular de la cedula de identidad Nº V-10.674.166 por todos los alegados explanados anteriormente, por falta de pago y cambio de destino del inmueble, para que se proceda el proceso de desalojo del inmueble arrendado y posteriormente la entrega a sus respectivos dueños o a su apoderado judicial, de igual forma solicitó de manera adicional que la ciudadana Laismil Sabina García Balza, proceda a cancelar los meses insolutos vencidos de arrendamiento durante el tiempo de cuarenta y ocho meses que ha permanecido ilegalmente en el inmueble propiedad de su representado, el cual habita junto a su familia como inquilinos desde el 20 de enero del 2010, razón por la cual es que formalmente demandó a dicha ciudadana para que convenga, u a ello sea condenada por el tribunal de la causa; A) a desalojar y desocupar totalmente de bienes y de personas el inmueble anteriormente descrito, objeto del contrato de arrendamiento escrito, sin plazo alguno y en el plazo establecido por la ley y a devolverle en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió, B) a cancelar a su representado la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES, por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, consecutivos a razón de Bs. 3.000,00 C/U, y C) a cancelar los meses que sigan vencidos hasta el momento de la definitiva desocupación o desalojo del inmueble, CAPITULO IV: acompañó anexos a esta solicitud, las siguientes documentales: 1.- marcado “A” el original y copia que lo acredita como representante del propietario del inmueble, 2.- marcado “B”, copia del documento que acredita a su representado la propiedad sobre el inmueble objeto de la demanda, 3.- marcados “C Y D”, copia del contrato de arrendamiento y del acta original levantada a tal efecto en la dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Juan German Roscio, del estado Guárico, de fecha 31 de mayo del 2011, 4.- marcado “E” copia de registro de comercio de la Constructora Metalúrgica, C.A, 5.- marcado de “F”, decisión en original de la superintendencia nacional para la vivienda del estado Guárico, que ordena el desalojo de la vivienda propiedad de su presentado.
Asimismo estimó la presente demanda en la cantidad de ciento Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 144.000,00) equivalentes a 960 Unidades Tributarias, señaló como domicilio procesal de la demandada a los efectos de las notificaciones la calle Vásquez urbanización Antonio Miguel Martínez de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio del estado Guárico, igualmente las respectivas notificaciones a su persona en la siguiente dirección: Urbanización Los Jardines, calle Araguaney, edificio los jardines, torre “A”, piso 2, apartamento A2-4, de esta ciudad, solicitó que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho, declarada totalmente con lugar en la definitiva, igualmente solicitó que se condene a la parte demandada a cancelar honorarios profesionales, los costos y costas procesales.
Seguidamente el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 13 de agosto de 2015, admitió la demanda, ordenando emplazar a la ciudadana Laismil Sabina García Balza, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.674.166, para que comparezca dentro de los cinco (05) de despacho siguiente a que conste en autos el haberse cumplido con su citación a objeto de llevar a cabo la audiencia de mediación, en la demanda intentada en su contra por motivo de desalojo de vivienda, todo ello de conformidad con lo previsto en el articulo 101 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda.
Posteriormente en fecha 23 de octubre del 2015, una vez fijada la oportunidad para proceder a la audiencia de mediación, comparecieron los apoderados judicial de las partes abogados Ottman Rafael Guzmán Pino y José Daniel Belisario Sáez, ampliamente identificados manifestando al juzgado de la recurrida que no hubo ningún acuerdo entre ellos, por lo cual vista la infructuosidad de la realización del presente acto el tribunal A-quo declaró por concluido el lapso para la realización de la audiencia de mediación y ordena la continuación en el presente procedimiento, todo de conformidad con lo previsto en el articulo 107 de la ley de regulación y control de arrendamiento de vivienda.
Seguidamente llegada la oportunidad procesal para la contestación de la demanda en fecha 06 de noviembre de 2015, el apoderado judicial abogado José Daniel Belisario Sáez, impreabogado Nº 207.005, lo hizo de la siguiente manera: CAPITULO I: a los fines de dar contestación a la demanda opuso cuestiones previas referida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, numeral 6, manifestando que el accionante en su libelo de demanda no cumplió con lo establecido en el articulo 340 ordinal 5 referido a la narración de los hechos y el fundamento del derecho en que basa la pretensión, invocando por una parte el artículo 91 de la ley para la regulación y control de arrendamientos de vivienda, y previamente se había referido al Código Civil, para terminar invocando el articulo 33 y 34 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, señalando que el procedimiento procedente es el que aparece en el articulo 33 de dicha norma, en tal sentido manifestó el demandado que esa confusión de normas invocadas crea indefensión a la parte demandada a los fines de contestar la demanda, y asumir una determinada conducta procesal de conformidad con el derecho adjetivo que fija el procedimiento, y obliga a lucubrar sobre cual norma debe seguir, por lo que el demandante debe dejar claramente en su demanda cual es el fundamento de de derecho en que basa su pretensión de manera clara y precisa, por lo que el accionado dejó claramente establecido ante el tribunal de la causa, que pasó a contestar la demanda por ser mandato expreso del articulo 107 de la ley para la regulación y control de arrendamiento de vivienda reservándose el derecho de argumentar lo que ha bien tenga dependiendo de la forma como se resulta la cuestión previa opuesta, CAPITULO II: de conformidad con lo establecido en el artículo 107 y 111 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el llamamiento forzado de la sociedad mercantil constructora Flora Metalúrgica, C.A, debidamente registrad por ante el registro mercantil segundo de l circunscripción judicial del estado nueva esparta en fecha 26 de octubre del año 2006, inscrita bajo el Nº 55, tomo 57, en la persona de su presidente y representante legal, ciudadano José Antonio Ávila Padrón, titular de la cedula de identidad Nº V- 11.118.851, a quien pidió sea citado en la siguiente dirección: calle Vásquez Quinta Juvicar, de la urbanización Antonio Miguel Martínez de esta ciudad de san Juan de los morros estado Guárico, alució el accionado que la necesidad, pertinencia y procedencia de la tercería propuesta en dicha causa, obedece al legitimo derecho a la defensa y al debido proceso que constitucionalmente le asiste a la mencionada empresa, ya que por la misma confesión hecha por la parte actora, la empresa funciona en el inmueble pretendido en desalojo, el cual acompañó en su escrito libelar marcado con letra “E” copia de los estatutos y constitución de la mencionada sociedad mercantil, por lo que la decisión que se tome en el presente juicio, puede afectar derechos legítimos de la empresa en cuestión, por lo que respetuosamente solicitó se declare procedente la tercería invocada y se cite a la empresa en los términos igualmente establecidos, CAPITULO III: así mismo el demandado de conformidad con lo establecido en el articulo 107 y 111 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia con el numeral 4º artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el allanamiento forzado del ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.118.851, quien además de ser presidente de la constructora flora Metalúrgica, C.A, y compañero sentimental de su representada, es la persona que suscribió con el demandante a través de su entonces apoderad, un contrato de opción de compra venta del mismo inmueble que a través de este juicio se pretende en desalojo, por lo que solicitó sea citado el ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón plenamente ya identificado en la siguiente dirección calle Vásquez Quinta Juvicar, Urbanización Antonio miguel Martínez de esta ciudad de san Juan de los morros del estado Guárico, a los fines de la procedencia y la respectiva admisión de la tercería propuesta acompaño marcado de letra “A” en dos folios útiles, el instrumento contentivo de la mencionada convención de opción de compra venta, por lo que resulta inexorablemente procedente que todos los involucrados sean oídos y tengan la oportunidad de manifestar lo que ha bien tengan, y de esa manera el tribunal de la causa se forme la convicción y la fuerza que deba tener la resolución que ha de dictar, en atención a lo previsto en los artículos 26, 49, 253 y 257 de la constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, CAPITULO IV: manifestó el demandado que de acuerdo a la establecido en el artículo 107 de la ley para la regulación y control de arrendamiento de vivienda, pasó a admitir como cierto los siguientes hechos narrados en el escrito libelar lo cual hizo de la siguiente manera: es cierto que su representado ocupa junto a su familia el inmueble pretendida en desalojo a través del presente juicio, así mismo convino que en el inmueble pretendido en desalojo funciona parte de las oficinas administrativas de la Empresa Contractota Flora Metalúrgica, C.A, igualmente convino en que ciudadano julio José Pérez Préstelo es el propietario de la vivienda pretendida en desalojo, CAPITULOV: negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho que no fueron plenamente admitidos en el capitulo anterior, y que se encuentran narrados en el escrito libelar, CAPITULO VI: continuó narrando el accionado PRIMERO: negó, rechazó y contradijo que su representada ocupe actualmente el inmueble pretendido en desalojo con el carácter de arrendataria que le atribuye el demandante, ya que si bien es cierto que en fecha 20 de enero de 2010, suscribió un contrato de arrendamiento del inmueble en cuestión con la apoderada del demandante Yanet de posa, (y que agrego marcada de letra “A” y que fue posteriormente refrendado por los contratantes) no es menos ciertos que canceló hasta el mes de mayo de 2011, y posteriormente a esa fecha se asumió la ocupación del referido inmueble en su carácter de pareja o compañera sentimental del ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón antes identificado, en consecuencia esa relación arrendaticia se dio por terminada en el mes de mayo de 2011, posteriormente el acto celebrado en la Oficina de Inquilino de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan German Roscio del estado Guárico, donde se requirió un nuevo avalúo del inmueble para continuar con el proceso de opción compra venta, y solo su representada junto a su pareja y familia ha perdurado en el tiempo ocupación del inmueble con el carácter contractual de una opción de compra venta del citado inmueble, en consecuencia su representada nada puede adeudar al demandante por concepto de cánones de arrendamiento posterior al mes de mayo de 2011, no obstante y en el supuesto negado que se adeuden tantos cánones de arrendamiento, tal como lo alega el actor, los mismos estarían prescritos , a la luz del articulo 1980 del Código Civil, el cual invocó a todo evento, SEGUNDO: negó rechazó y contradijo que su representada la haya cambiado el uso del inmueble pretendido en desalojo, y que en efecto la parte demandante a través de su apoderada judicial abogada Yanet de Posa, procedió a celebrar con la pareja sentimental de su representada, ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón un contrato de opción de compra venta del mismo inmueble que hoy pretende desalojar a través de este juicio y cuya documental esta agregada al presente escrito marcada de letra “a”, DICHA ACCION SE HA MANTENIDO EN SUSPENSO toda vez que el mencionado ciudadano no se le han entregado los requisitos necesarios para la culminación de la venta definitiva con la protocolización del documento ante el registro correspondiente, tal como lo establece la cláusula séptima del referido contrato, por lo que le plazo de 90 días para entregar las solvencias y documentos requeridos queda en suspenso por el incumplimiento del actor en la obligación de entregar los requisitos en cuestión, TRECERO: negó rechazó y contradijo que su representada haya sido contumaz en pagar cánones de arrendamiento al demandante, aceptando que su representad y su pareja le propusieron al demandante dejar sin efecto el contrato de opción de compra venta, y en su lugar compensar la cantidad dada de inicial por la futura compra del inmueble para futuros cánones de arrendamiento, siendo que las cantidades entregadas eran de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), Veintisiete Mil Bolívares (Bs.27.000,00) y Diez Mil Bolívares ( 10.000,00), cuyas copias agrego marcadas con letra “B C Y D”, todo locuaz fue rechazado por la parte demandante, siendo así como se asumió que la relación jurídica en lo sucesivo seria con relación al contrato de opción de compra venta, para lo cual acordaron realizar un nuevo avaluó del inmueble, CUARTO: de igual manera la parte accionada señaló que al no existir relación arrendaticia entre su representada y la parte actora, no puede prosperar en derecho la presente acción y la misma debe sucumbir y debe la parte actora asumir responsablemente que creó un laberinto jurídico al celebrar un contrato de arrendamiento con su representad y posteriormente una opción de compra venta con la pareja de esta sobre el mismo inmueble, y ahora pretende un desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento obviando la forma como hicieron voluntariamente nacer las diferentes obligaciones, por otra parte expreso el demandado que no es responsabilidad de su representado, ni de su pareja que el espiral inflacionario en nuestro país se haya elevado de esta manera el altísimo costo de los inmuebles, y hoy por hoy vea ilusoria la cantidad en que ofertó el inmueble, pues debió cumplir a tiempo con la obligación de entrega de los recaudos para que se efectuar la venta, y al no cumplir opera la excepción Nom Adimpleti Contractus, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, en consecuencia manifestó que su mandante no tiene porque desalojar ni desocupar el inmueble así pretendido, y nada le adeuda al demandante por concepto de cánones de arrendamiento en virtud de que a partir del mes de mayo del 2011, se dio por terminado la relación arrendaticia, CAPITULO VII: continuo aduciendo el demandado de conformidad con el artículo 107 de la ley de para la regulación y control de arrendamiento de vivienda, ratificó que las pruebas documentales marcadas y descritas anteriormente con las letras “A” “B” Y “D”, respectivamente indicando al tribunal de la causa que en su momento promoverá los testigos para lo cual se reservaron realizar su promoción hasta la oportunidad adjetiva que les da la ley en comento, así mismo impugno la documental agregada al escrito libelar marcada con letra “C”, CAPITULO VIII: por otro lado a los fines procesales el accionado señaló como domicilio la siguiente dirección: avenida Bolívar, centro comercial vía Veneto Boulevar, piso Nº 2, oficina Nº 40 de esta ciudad de san Juan de los morros del estado Guárico, igualmente solicitó que el presente escrito se tenga como contestación de la demanda, y se realicen los tramites adjetivos y sustantivos procedentes, y se declare finalmente sin lugar la presente acción, con la respectiva condenatoria en costa de la parte actora.
Posteriormente en fecha 11 de noviembre de 2015, el juzgado de la recurrida admitió la intervención de un tercero haciendo el llamamiento forzado a la Sociedad Mercantil Constructora Flora Metalúrgica, C.A, en la persona de su presidente y representante legal, ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 11.118.851, a objeto de que de contestación a la citación propuesta en la demanda por desalojo de vivienda incoada por el abogado Ottman Rafael Guzmán Pino, en virtud en virtud de la tercería propuesta por el abogado José Daniel Belisario Sáez, asimismo quedó suspendida la causa por un lapso de treinta (30) días continuos hasta logra la citación del tercero propuesto, de conformidad con lo previsto en el artículo 111 de la ley para la regulación y control de arrendamiento de vivienda.
Seguidamente en fecha 16 de diciembre de 2015, se presento por ante el tribunal de la causa el ciudadano Rafael Antonio Ávila padrón, en su carácter de tercero forzado promovido, debidamente asistido de su apodera judicial abogada Ana Suleidy Hernández Hernández, inscrita en el impreabogado bajo el Nº 198.559, y consignaron escrito de contestación de la demanda de la siguiente manera: PRIMERO: de este modo manifestó el tercero forzado que la cita formulada en la presente causa obedece, en primer lugar, a garantizar el legitimo derecho a la defensa de su representada Contractura Flora Metalúrgica C.A, y en efecto manifestó al tribunal que la mencionada empresa además de funcionar en otros lugares, también ejerce su actividad comercial en una pequeña área de una vivienda ubicada en la siguiente dirección: calle Vásquez, Quinta Juvicar, de la urbanización Antonio Miguel Martínez de la ciudad de san Juan de los morros del estado Guárico, siendo esa la dirección señalada por la parte demandante de la vivienda pretendida en desalojo, por lo que formalmente rechazó, negó y contradijo la demanda en toda y cada una de sus partes tanto en derecho como en los hechos narrados, en virtud de que tal posesión deviene de un contrato de opción de compra venta cuyas especificaciones señalará mas adelante, SEGUNDO: en ese mismo orden indicó que la segunda razón de la cita de tercería, obedece a que como persona natural, ciertamente suscribió un contrato privado de opción de compra venta, con el ciudadano julio José Pérez Peréstelo, a través de su apoderada el cual se encuentra agregado a los autos en el escrito de contestación de la demanda marcado con letra “A”, y que a los efectos legales consiguientes dio enteramente por reproducido, cuya material9zacion definitiva de venta no se realizó por razones imputables al demandante de autos, por lo que se reservó el derecho de ejercer además las acciones legales pertinentes por tal incumplimiento, y en tal sentido rechazó, negó y contradijo la demanda de desalojo pretendida contra la demandada, toda vez que su ocupación e la vivienda pretendida en desalojo la habita junto a su grupo familiar, con su pleno consentimiento, y cuyo derecho deviene o nace en el contrato antes invocado, y no como relaciones contractuales arrendaticias, que inclusive fueron negadas por el demandante cuando se le propuso compensación de cánones por el monto dado de inicial de la vivienda, TERCERO: asimismo indicó en virtud del principio de comunidad de la prueba promover los medios de pruebas documentales agregadas al escrito de contestación de la demanda marcadas con letra “A” “B” “C” Y “D” respectivamente, CUARTO: señaló como domicilio procesal la siguiente dirección: calle Vásquez, Quinta Juvicar de la urbanización Antonio Miguel Martínez de esta ciudad de san Juan de los morros del estado Guárico, QUINTO: pidió que la demanda incoada por la parte actora sea declarada sin lugar, toda vez que carece de argumentos, hechos y derecho no ajustado a la ley, dado que la ocupación de la vivienda pretendida en desalojo vía arrendaticia, no se no se posee por arrendamiento sino en virtud de un contrato de opción de compra venta, por lo que la temeraria demanda debe ser declarada sin lugar y condenar en costas a la parte actora.
Posteriormente en fecha 14 de enero de 2016, el tribunal de la causa fijó los limites de la controversia en el presente procedimiento, sobre la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada, y el tribunal pasó a realizar lo previo a las siguientes consideraciones: PRIMERO: comprobar la falta de pago por concepto de cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de mayo de 2011, SEGUNDO: comprobar el hecho de que el arrendatario haya cambiado de uso y destino de la vivienda dada en arrendamiento, TERCERO: igualmente comprobar que no existió relación arrendaticia entre las partes, por cuanto la parte demandada alega la existencia de un contrato de opción de compra venta suscrito con el ciudadano José Ávila Padrón, CUARTO: la controversia en el allanamiento del tercero forzado ciudadano Rafael Ávila Padrón, es por lo que en consecuencia y de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda, el tribunal de la causa declaró abierto un lapso de ocho (08) días para la promoción de la pruebas.
Seguidamente en fecha 26 de enero de 2016, PRIMERO: la parte demandada promovió, reprodujo y opuso documental contentivo del Contrato de opción de compra venta, el cual agregó al escrito de contestación de la demanda marcado de letra “A”, SEGUNDO: promovió, reprodujo y opuso documental marcado de letra “P-1”, contentiva de carta de residencia emitida por el Registro Civil del Municipio Juan German Roscio del estado Guárico, el objeto de dicho documental fue demostrar que la demandada habita en inmueble pretendido en desalojo, por la existencia de una relación contractual de opción de compra venta y no por relación arrendaticia alguna, por lo cual la misma ya sucumbió, TERCERO: promovió la documental del acta constitutiva, estatutos sociales y modificaciones de La Empresa Constructora Flora Metalúrgica C.A, las cuales cursan en autos traída por la parte actora junto a su escrito libelar marcada con letra “E”, el objeto de dicho documental es demostrar que tanto su representada como su socio y pareja Rafael Antonio Ávila Padrón, tercero en la presente causa, son los socios de la mencionada empresa la cual tiene domicilio en la vivienda pretendida en desalojo, CUARTO: promovió el contrato de arrendamiento traído a los autos en el escrito libelar por la parte actora, así como el acta suscrita en la oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Juan German Roscio del estado Guárico, marcados con letras “C” y “D”, con el objeto de demostrar que el arrendamiento entre su representada y la parte accionante nació con la vigencia del instrumento poder que allí se invoca, como la validez del contrato de opción de compra venta y demostrar que la relación arrendaticia se dio por culminada en fecha 31 de mayo del 2011, tal como lo alegó en el procedimiento administrativo llevado por el ente el SUNAVI, y que la ocupación en lo sucesivo del inmueble, tiene su origen en el contrato de opción de compra venta que celebró quien posee la cualidad de Tercero en el presente juicio, QUINTO: promovió la prueba de inspección judicial en el domicilio donde reside actualmente su representada cuya dirección es calle Vásquez, Quinta Javicar, de la Urbanización Antonio Miguel Martínez de esta ciudad de san Juan de losa morros estado Guárico, en consecuencia solicitó que el tribunal de la causa se traslade y constituya en la citada dirección a los fines de dejar constancia de los siguientes hechos y circunstancias: 1º- precisar e identificar el lugar donde se constituyo el tribunal, 2º- dejar constancia de la persona que recibió al tribunal, con identificaciones precisa de las personas que se encontraban presente, 3º- dejar constancia de las características generales de la mencionada vivienda y su distribución, 4º- dejar constancia si existió en alguna parte del inmueble donde funcionaran oficinas de la empresa Constructora Flora Metalúrgica C.A, señalando sus características y quien la representa, 5º- cualquiera otra circunstancia que señalare al momento de la practicada inspección, todo esto con el objeto de demostrar donde vive su mandante, así como el funcionamiento de la empresa de la cual es socia su representada, para así adminicular dicho medio de prueba al resto de los medios de pruebas promovidos, SEXTO: invocó promovió y hizo valer los testimoniales de los siguientes testigos, con el objeto de demostrar que su mandante ocupa el inmueble pretendido en desalojo, conjuntamente con su familia y el tercero en este procedimiento, y que allí tienen años funcionando algunas oficinas de la Empresa Constructora Flora Metalúrgica C.A, los testigos son: 1. rosa Yurimar Pimiento, cedula de identidad Nº V-18.804.908, 2.- Alejandro silva, cedula de identidad Nº V-25.617.586, 3.- Mayra Alejandra Rodríguez sosa, cedula de identidad Nº V-18.804.908, 4.- bernarda Francesca Pace Rivas, cedula de identidad Nº V- 26.301.626, de esta localidad de san Juan de los morros del estado Guárico.
Asimismo en fecha 26 de enero de 2016, la apoderada judicial del tercero presentó escrito de promoción de pruebas, PRIMERO: promovió y reprodujo el documento original contentivo del contrato de opción de compra venta, que celebró la actora con la parte accionada, de fecha 30 de mayo del 2010, marcada de con letra “A”, con el objeto de demostrar que su representado tiene suscrito el mencionado contrato para adquirir tanto la vivienda, como el terreno sobre el cual esta construida, ubicada en calle Vásquez, Quinta Javicar, de la urbanización Antonio Miguel Martines de esta ciudad de san Juan de los morros estado Guárico, siendo esa la razón por la que ocupa junto a su grupo familiar el referido inmueble, SEGUNDO: promovió y reprodujo el documento en copia certificada, del instrumento poder general, que los demandantes de autos ciudadanos julio José Perestelo y Maria Victoria LORENZO de Pérez, le otorgaron a la abogada Yanet de posa, con capacidad de administración y disposición, el cual quedo debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Juan German Roscio y Ortiz del estado Guárico, en fecha 5 de abril del 2010, el objeto es demostrar la capacidad de representación legal con la que contaba la antes mencionada abogada, para celebrar actos jurídicos plenamente validos en nombre de sus poderdantes, por lo que el contrato de opción de compra venta suscrito con su mandante es plenamente valido y tiene validez jurídica inequívoca, demostrando así las razones contractuales por la cual su mandante ocupa la vivienda pretendida en desalojo, TERCERO: promovió prueba de infórmenes, y solicito igualmente se oficiara al banco del caribe, ubicado en la avenida Monseñor Sendrea de esta ciudad de san Juan de los morros, a objeto de que infirmara si La Empresa Constructora Flora Metalúrgica C.A, emitió a nombre de la ciudadana Yanet de Posa, los cheques identificados con los números: 97920526, 13581475 y 82321259, por los montos de Bs. 50.000,00, 27.000,00 y 10.000,00 respectivamente de la cuenta corriente Nº 0114-0206-24-2060077218, remitiendo copia de los mismos a la referida entidad bancaria, el cual se encuentra agregado en los autos marcado con letra “b c y d”, del escrito de contestación de la demanda, CUARTO: atendiendo al principio de la comunidad de la prueba, promovió la documental del acta constitutiva, estatutos sociales y modificaciones de la empresa constructora Flora Metalúrgica C.A, traídas por la parte actora marcada con letra “E”, con el objeto de demostrar que tanto su representado ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón, como la parte demandada ciudadana Laismil Sabina García Balza, los cuales son los socios de la mencionada empresa la cual tiene su domicilio en la vivienda pretendida en desalojo, QUINTO: invocó y promovió los testimoniales de las siguientes personas: 1.- Nelly mar Rondon Villasana, cedula de identidad Nº V- 13.448.492, 2.- Maria Hidalgo, cedula de identidad Nº V-25.717.491, 3.- Jessica Cheremo, cedula de identidad Nº V-15.587.635.
De igual manera la parte actora promovió escrito de pruebas de la siguiente manera: PUNTO PREVIO: rechazó impugno y desconoció, todos y cada uno de los instrumentos presentados e y promovidos por la demandada y el tercero interviniente en el proceso, en este mismo orden indicó como CAPITULO I: ratificó en base a la comunidad de las pruebas presentadas y anexadas al libelo de la demanda, de conformidad con el artículo 429 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, las siguientes documentales: 1.- marcado “A” original del poder que lo acredita como representante del propietario del inmueble objeto de la demanda, 2.- marcado “B”, documento que acredita la propiedad a su representado, a los fines de demostrar la propiedad sobre el inmueble objeto de la demanda, 3.- marcado “C y D”, copia del contrato de arrendamiento y original del acta levantada a tal efecto en la dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Juan German Roscio, del estado Guárico, de fecha 31 de mayo de 2011, a los fines de ratificar que lo que siempre ha existido fue una relación arrendaticia con la demandada, 4.- marcado “E” copia del registro de comercio Constructora Flora Metalúrgica C.A, debidamente registrada en el registro mercantil segundo de la circunscripción judicial del estado nueva esparta en fecha 26 de octubre de 2006, bajo el Nº 55, tomo 57-A, cuyo domicilio era la ciudad de San Juan Bautista, Municipio Diaz del estado nueva esparta, y que por acta levantada por la misma ciudadana arrendataria la cual se registro en fecha 17 de marzo de 2010, bajo el Nº 51, tomo 4-A-PRO, inscrita en el registro mercantil primero de la circunscripción judicial del estado Guárico, cambio su domicilio, en el inmueble objeto del arrendamiento, a los fines de demostrar que en la misma aparece la demandada cambiando el domicilio de la citada empresa a la dirección del inmueble objeto de la presente demanda, 5.- marcado “F”, original de la decisión emanada de la Superintendencia Nacional para la Vivienda del estado Guárico, que ordena el desalojo de la vivienda propiedad de su representado, a los fines de demostrar que se agotó el procedimiento administrativo previsto, asimismo solicitó que las mismas sean valoradas y sentenciadas con lugar en la definitiva.
Seguidamente en fecha 03 de febrero de 2016, fueron admitidos escritos de promoción de pruebas, y se fijó la prueba de inspección judicial solicitada por la parte demandada, igualmente se libro oficio para el banco del caribe, solicitando la información requerida en el escrito de prueba de la parte demandada.
Así las cosas en fecha 11 de abril de 2016, se dejó constancia de un término para el lapso de evacuación de pruebas en el presente juicio, y seguidamente en fecha 13 de abril de 2016, igualmente se dejó constancia que vencido el lapso probatorio establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, se fijó el 20 de abril del 2016, para que tuviera lugar la Audiencia Oral, de conformidad con lo previsto en el artículo 115 ejusdem, en que comparecieron las partes abogados Ottman Rafael guzmán pino apoderado judicial de la parte actora, José Daniel Belisario Sáez, apoderado judicial de la parte demandada y Ana Suleidy Hernández Hernández, apoderada judicial del tercero promovido, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros 76.111, 207.005 y 198.559 respectivamente,
Llegada la oportunidad para que el Tribunal tercero de municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guárico, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley conforme a derecho declaró: primero: con lugar la presente demanda que por desalojo de vivienda intentó el ciudadano Julio José Pérez Prestelo a través de su apoderado judicial abogado Ottman Rafael Guzmán pino en contra de la ciudadana Lasismil Sabina García Balza, SEGUNDO: sin lugar el allanamiento al tercero forzado en la persona de Rafael Antonio Ávila Padrón, ampliamente identificado en autos, TERCERO: se condena a la demandada al pago de los cánones vencidos y no pagados, correspondientes a los meses a partir de junio 2011, y los que se sigan venciendo hasta el momento de la entrega definitiva del inmueble a razón de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) cada uno, CUARTO: se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente controversia, conforme a lo dispuesto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 17 de mayo de 2016, la parte demandada a través de su apoderado judicial Abogado José Daniel Belisario, ejerció recurso de apelación de la decisión dictada por el Tribunal. Asimismo, por diligencia de fecha 17 de mayo de 2016, la apoderada judicial del tercero llamado a juicio abogada Ana Suleidy Hernández, ejerció recurso de apelación, de la decisión dictada por el tribunal A-quo en fecha 09 de mayo del 2016, reservándose el derecho de argumentar la apelación por ante este tribunal superior, asimismo el Tribunal de la recurrida oyó el recurso de apelación en ambos efectos y se ordenó remitir el expediente a este Tribunal Superior, quien lo recibió, en fecha 13 de junio de 2016, y se fijo la audiencia oral, para el tercer (3º) día de despacho siguiente a las 11:00 de la mañana.
Arribada la oportunidad para que ésta Superioridad decida, la misma pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
.II.
DE LA COMPETENCIA
El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil…,
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en esta Ciudad y así se decide.
Ahora bien, determinada la competencia este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones y al respecto observa:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Celebrada la Audiencia Oral en el día de hoy, con presencia de ambas partes y del tercero llamado a juicio le compete conocer a este Tribunal de Alzada la apelación ejercida por la parte accionada y el tercero contra sentencia dictada en fecha 09 de Mayo de 2016, mediante la cual declaró con lugar la pretensión de desalojo intentada por el Ciudadano Julio José Pérez Perestelo en contra de la Ciudadana Laismil Sabina Garcia Balza. Ahora bien, expone el Apoderado Judicial de la parte actora que su es propietario de un inmueble, constituido por una parcela de terreno de cuatrocientos ochenta metros cuadrados (480 M2) y una vivienda y una vivienda construida sobre dicha parcela con una superficie general de construcción de (163,20 M2), situada en la calle Vásquez, Quinta Juvicar, de la urbanización Antonio Miguel Martínez, de esta ciudad de san Juan de los morros, municipio Juan German Roscio del estado Guárico, signada con el Código Catastral Nº 12-12-01-URB-09-10-04, y que le pertenece por documento debidamente registrado por ante referido registro, en fecha 08 de agosto de 1978, bajo el Nº 53, folios 110 al 114, protocolo primero, tomo 1º, tercer trimestre de 1978, que en fecha 20 de enero de 2010, su representante efectuó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Laismil Sabina García Balza, titular de la cedula de identidad Nº V-10.674.166, del cual anexó copia marcada de letra “C”, y que luego paso a ser a tiempo indeterminado ya que no se realizó de manera escrita en su renovación y refrendaron todo en contrato con sus respectivas cláusulas en acta levantada a tal efecto en la dirección de inquilinato de la alcaldía del municipio Juan German Roscio del estado Guárico, de fecha 31 de mayo de 2011, que la arrendataria fue pagando los cánones hasta mayo del año (2011), como consta en la citada acta levantada en la alcaldía arriba señalada, y que luego de eso no ha cancelado ningún otro canon de arrendamiento, es por lo que la mencionada demandada esta incursa en lo establecido en la ley de regulación y control de arrendamiento de vivienda, ya que la mencionada arrendataria ha venido poseyendo dicho inmueble ilegalmente, sin lograr por ninguna forma amistosa que desocupe el inmueble de su mandante. Que entregó a la ciudadana Laismil Sabina Balza, antes identificada, un inmueble en perfecto estado de habitabilidad y pintura, así como solvente en todos los servicios tal como lo establece la cláusula Cuarta y Octava del referido contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que de igual forma deberá devolverlo quedando por cuenta del arrendatario el pago de todos los servicios públicos existentes en el inmueble sin lo cual, no le será devuelto el deposito del dinero dado en garantía el cual esta marcado en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, en ese mismo orden acordaron que el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones que asumió en dicho contrato dará el derecho al arrendador a pedir la resolución y desocupación, y al pago de los cánones de arrendamiento absoluto tal como lo establece la cláusula novena y la ley de arrendamiento en concordancia con el Código Civil.
Asimismo el actor expuso que la mencionada ciudadana no ha pagado los cánones de arrendamiento respectivos desde mayo del 2011, hasta la presente fecha, por ende se encuentra incursa en lo establecido en el articulo 91 de la ley de arrendamiento en sus numeral 1 y 3, que la mencionada arrendataria pese a que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento se estableció que se le estaba arrendando un inmueble conformado por una casa de habitación familiar, y que la cláusula segunda se ratificaba que la arrendataria se obligaba a utilizar el inmueble objeto de dicho contrato única y exclusivamente para fines residenciales, no pudiendo cambiar el destino del mismo bajo pena de rescisión inmediata del mencionado contrato, según manifestó el actor la arrendataria es accionista de 100 acciones de la empresa llamada Constructora Flora Metalúrgica, C.A, debidamente registrada en el registro Mercantil segundo de la circunscripción judicial del estado nueva esparta en fecha 26 de octubre de 2006, bajo el Nº 55, tomo 57-A, cuyo domicilio era la ciudad de san Juan Bautista, Municipio Díaz del estado nueva esparta, y que en acta levantada por la misma ciudadana la cual se registró en fecha 17 de marzo de 2010, bajo el Nº 51, tomo 4-A PRO, inscrita en el registro mercantil primero de la circunscripción judicial del estado Guárico, con sede en san Juan de los morros estado Guárico, la empresa cambió su domicilio a la calle Vásquez, Quinta Juvicar, de la urbanización Antonio Miguel Martínez, de esta ciudad de san Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio, por lo que domicilió una compañía anónima en el inmueble arrendado que únicamente se debía utilizar para fines residenciales, continuó aduciendo el actor que el objeto de la presente es demandar por desalojo y entrega del inmueble libre de personas y cosas ala ciudadana Laismil Sabina García Balza, titular de la cedula de identidad Nº V-10.674.166 por todos los alegados explanados anteriormente, por falta de pago y cambio de destino del inmueble, para que se proceda el proceso de desalojo del inmueble arrendado y posteriormente la entrega a sus respectivos dueños o a su apoderado judicial, de igual forma solicitó de manera adicional que la ciudadana Laismil Sabina García Balza, proceda a cancelar los meses insolutos vencidos de arrendamiento durante el tiempo de cuarenta y ocho meses que ha permanecido ilegalmente en el inmueble propiedad de su representado, el cual habita junto a su familia como inquilinos desde el 20 de enero del 2010, razón por la cual es que formalmente demandó a dicha ciudadana para que convenga, u a ello sea condenada por el tribunal de la causa; A) a desalojar y desocupar totalmente de bienes y de personas el inmueble anteriormente descrito, objeto del contrato de arrendamiento escrito, sin plazo alguno y en el plazo establecido por la ley y a devolverle en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió, B) a cancelar a su representado la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES, por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, consecutivos a razón de Bs. 3.000,00 C/U, y C) a cancelar los meses que sigan vencidos hasta el momento de la definitiva desocupación o desalojo del inmueble.
Ante las pretensiones de la parte accionante, y como consecuencia del desacuerdo instituido en el curso de la audiencia de mediación mencionada, la parte demandada dio contestación al fondo de la demanda en fecha 06 de noviembre de 2015, el apoderado judicial abogado José Daniel Belisario Sáez, impreabogado Nº 207.005, opuso cuestiones previas referida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, numeral 6, manifestando que el accionante en su libelo de demanda no cumplió con lo establecido en el articulo 340 ordinal 5 referido a la narración de los hechos y el fundamento del derecho en que basa la pretensión, invocando por una parte el artículo 91 de la ley para la regulación y control de arrendamientos de vivienda, y previamente se había referido al Código Civil, para terminar invocando el articulo 33 y 34 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, señalando que el procedimiento procedente es el que aparece en el articulo 33 de dicha norma, en tal sentido manifestó el demandado que esa confusión de normas invocadas crea indefensión a la parte demandada a los fines de contestar la demanda, y asumir una determinada conducta procesal de conformidad con el derecho adjetivo que fija el procedimiento, y obliga a lucubrar sobre cual norma debe seguir, por lo que el demandante debe dejar claramente en su demanda cual es el fundamento de de derecho en que basa su pretensión de manera clara y precisa, por lo que el accionado dejó claramente establecido ante el tribunal de la causa, que pasó a contestar la demanda por ser mandato expreso del articulo 107 de la ley para la regulación y control de arrendamiento de vivienda reservándose el derecho de argumentar lo que ha bien tenga dependiendo de la forma como se resulta la cuestión previa opuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 107 y 111 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el llamamiento forzado de la sociedad mercantil constructora Flora Metalúrgica, C.A, en la persona de su presidente y representante legal, ciudadano José Antonio Ávila Padrón, titular de la cedula de identidad Nº V- 11.118.851, señalando el accionado que la necesidad, pertinencia y procedencia de la tercería propuesta en dicha causa, obedece al legitimo derecho a la defensa y al debido proceso que constitucionalmente le asiste a la mencionada empresa, ya que por la misma confesión hecha por la parte actora, la empresa funciona en el inmueble pretendido en desalojo, el cual acompañó en su escrito libelar marcado con letra “E” copia de los estatutos y constitución de la mencionada sociedad mercantil, por lo que la decisión que se tome en el presente juicio, puede afectar derechos legítimos de la empresa en cuestión, así mismo el demandado de conformidad con lo establecido en el articulo 107 y 111 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia con el numeral 4º artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, solicitó el allanamiento forzado del ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.118.851, quien además de ser presidente de la constructora flora Metalúrgica, C.A, y compañero sentimental de su representada, es la persona que suscribió con el demandante a través de su entonces apoderado, un contrato de opción de compra venta del mismo inmueble que a través de este juicio se pretende en desalojo, por lo que solicitó sea citado el ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón. De la misma forma, el demandado que de acuerdo a la establecido en el artículo 107 de la ley para la regulación y control de arrendamiento de vivienda, admitió como cierto que su representado ocupa junto a su familia el inmueble pretendida en desalojo a través del presente juicio, así mismo convino que en el inmueble pretendido en desalojo funciona parte de las oficinas administrativas de la Empresa Contractota Flora Metalúrgica, C.A, igualmente convino en que ciudadano julio José Pérez Préstelo es el propietario de la vivienda pretendida en desalojo. Así mismo la parte demandada negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho que no fueron plenamente admitidos en el capitulo anterior, y que se encuentran narrados en el escrito libelar, negó, rechazó y contradijo que su representada ocupe actualmente el inmueble pretendido en desalojo con el carácter de arrendataria que le atribuye el demandante, ya que si bien es cierto que en fecha 20 de enero de 2010, suscribió un contrato de arrendamiento del inmueble en cuestión con la apoderada del demandante Yanet de posa, y que fue posteriormente refrendado por los contratantes, no es menos ciertos que canceló hasta el mes de mayo de 2011, y posteriormente a esa fecha se asumió la ocupación del referido inmueble en su carácter de pareja o compañera sentimental del ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón antes identificado, en consecuencia esa relación arrendaticia se dio por terminada en el mes de mayo de 2011, posteriormente el acto celebrado en la Oficina de Inquilino de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan German Roscio del estado Guárico, donde se requirió un nuevo avalúo del inmueble para continuar con el proceso de opción compra venta, y solo su representada junto a su pareja y familia ha perdurado en el tiempo ocupación del inmueble con el carácter contractual de una opción de compra venta del citado inmueble, en consecuencia su representada nada puede adeudar al demandante por concepto de cánones de arrendamiento posterior al mes de mayo de 2011, no obstante y en el supuesto negado que se adeuden tantos cánones de arrendamiento, tal como lo alega el actor, los mismos estarían prescritos, a la luz del articulo 1980 del Código Civil. Negó rechazó y contradijo que su representada la haya cambiado el uso del inmueble pretendido en desalojo, y que en efecto la parte demandante a través de su apoderada judicial abogada Yanet de Posa, procedió a celebrar con la pareja sentimental de su representada, ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón un contrato de opción de compra venta del mismo inmueble que hoy pretende desalojar a través de este juicio, dicha acción se ha mantenido en suspenso toda vez que el mencionado ciudadano no se le han entregado los requisitos necesarios para la culminación de la venta definitiva con la protocolización del documento ante el registro correspondiente, tal como lo establece la cláusula séptima del referido contrato, por lo que le plazo de 90 días para entregar las solvencias y documentos requeridos queda en suspenso por el incumplimiento del actor en la obligación de entregar los requisitos en cuestión. Negó rechazó y contradijo que su representada haya sido contumaz en pagar cánones de arrendamiento al demandante, aceptando que su representada y su pareja le propusieron al demandante dejar sin efecto el contrato de opción de compra venta, y en su lugar compensar la cantidad dada de inicial por la futura compra del inmueble para futuros cánones de arrendamiento, siendo que las cantidades entregadas eran de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), Veintisiete Mil Bolívares (Bs.27.000,00) y Diez Mil Bolívares ( 10.000,00), todo lo cual fue rechazado por la parte demandante, siendo así como se asumió que la relación jurídica en lo sucesivo seria con relación al contrato de opción de compra venta, para lo cual acordaron realizar un nuevo avaluó del inmueble, señaló que al no existir relación arrendaticia entre su representada y la parte actora, no puede prosperar en derecho la presente acción y la misma debe sucumbir. Que su mandante no tiene porque desalojar ni desocupar el inmueble así pretendido, y nada le adeuda al demandante por concepto de cánones de arrendamiento en virtud de que a partir del mes de mayo del 2011, se dio por terminado la relación arrendaticia.
Igualmente, el tercero llamado a juicio ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón, en su carácter de tercero forzado promovido, debidamente asistido de su apodera judicial abogada Ana Suleidy Hernández, inscrita en el impreabogado bajo el Nº 198.559, dio contestación a la demanda rechazando, negando y contradiciendo la demanda en toda y cada una de sus partes tanto en derecho como en los hechos narrados, en virtud de que tal posesión deviene de un contrato de opción de compra venta, que como persona natural, ciertamente suscribió un contrato privado de opción de compra venta, con el ciudadano Julio José Pérez Peréstelo, a través de su apoderada el cual se encuentra agregado a los autos en el escrito de contestación de la demanda cuya materializacion definitiva de venta no se realizó por razones imputables al demandante de autos, por lo que se reservó el derecho de ejercer además las acciones legales pertinentes por tal incumplimiento, y en tal sentido rechazó, negó y contradijo la demanda de desalojo pretendida contra la demandada, toda vez que su ocupación e la vivienda pretendida en desalojo la habita junto a su grupo familiar, con su pleno consentimiento, y cuyo derecho deviene o nace en el contrato antes invocado, y no como relaciones contractuales arrendaticias, que inclusive fueron negadas por el demandante cuando se le propuso compensación de cánones por el monto dado de inicial de la vivienda. Pidió que la demanda incoada por la parte actora sea declarada sin lugar, toda vez que carece de argumentos, hechos y derecho no ajustado a la ley, dado que la ocupación de la vivienda pretendida en desalojo vía arrendaticia, no se no se posee por arrendamiento sino en virtud de un contrato de opción de compra venta, por lo que la temeraria demanda debe ser declarada sin lugar y condenar en costas a la parte actora.
Ahora bien, observando los alegatos y excepciones expuestos por las partes, siendo que es trabada la Litis en lo que respecta al carácter con que ocupa la vivienda la parte demandada o la existencia o no de la relación arrendaticia, el hecho de que la arrendataria haya cambiado el uso y destino del inmueble y la contumacia en el pago de los cánones de arrendamientos, siendo ello así, por efecto del contenido normativo de los artículos 506 y 1.354 del Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, por lo cual, ésta instancia recursiva baja a los autos a dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria, conforme al contenido normativo de los artículos 507 y 254 del Código de Procedimiento Civil.
De este modo observando tanto los alegatos como las excepciones expuestas por las partes pasa esta Juzgadora a estudiar las pruebas aportadas en el presente juicio de la cual se puede observar que la parte actora consigna junto al libelo de demanda para demostrar la propiedad del inmueble copia simple de documento de propiedad de un inmueble, constituido por parcela de terreno de cuatrocientos ochenta metros cuadrados (480 M2) y la vivienda construida sobre dicho terreno con una superficie de ciento sesenta y tres metros cuadrados (163 M2), documento Registrado en la Oficina del Registro Subalterno del Municipio Roscio, anotado bajo el Nº 53, folios 110, y 114, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no se impugnado por la contraparte y así se establece. Así mismo la parte actora consigna marcado “C” copia simple de documento privado, el cual esta alzada desecha al ser aportado en copia simple y el mismo en la oportunidad de contestación de la demanda fue impugnado por la contraparte y así se decide. De igual manera la parte actora consignó marcado “D” acta levantada por ante la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio al no ser ni tachada ni impugnadas por las partes y así se decide. De la misma forma consigna señalado “E” copia simple de Registro de Comercio de la Empresa Constructora Flora Metalurgica C.A. protocolizada ante el Registro Mercantil del Estado Nueva Esparta de fecha 26 de Octubre de 2006, bajo el N. 55, Tomo 57-A, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. Igualmente consigna marcado “F” copia certificada del expediente administrativo emanado del Ministerio del poder popular para la Vivienda y Habitad, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de donde se observa la providencia administrativa emanada de ese órgano de fecha 03 de Diciembre de 2014 que declaró procedente el desalojo y habilitó la vía judicial para que las partes pudieran dirimir su conflicto, lo que significa que para esta Alzada los documentos administrativos, son declaraciones de voluntad, conocimiento, juicio y certeza, emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades del caso, destinados a producir efectos jurídicos y por cumplir con los requisitos de ley para un acto administrativo gozan de presunción de certeza y veracidad, por lo que, en vista de no haber sido desvirtuado por la contraparte por una prueba en contrario, del cual se puede apreciar el cumplimiento en la presente demanda a lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
Se evidencia al folio 76 al 77, consignado anexo al escrito de contestación marcado “A” copia simple de documento privado, de opción de compra venta, celebrado entre la ciudadana YANET JOSEFINA RODRIGUEZ DE POSA y el ciudadano Rafael ANTONIO AVILA PADRON, el cual fue ratificado a través de la prueba testifical en la oportunidad de la Audiencia Oral, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y así se decide. Igualmente consignó marcado “B”, “C” y “D” copia simple de cheque, esta Alzada desecha al ser impugnado por la contraparte y así se decide.
En la oportunidad probatoria la parte demandada consigna marcado “P1” Constancia de Residencia emitido por la oficina de Registro Municipal, la cual esta Alzada desecha al no ser un hecho controvertido en la presente causa que la parte demandada ocupa el inmueble y así se decide. Así mismo consignó en copia simple documento privado de opción de compra venta, el cual esta Alzada ya se pronunció con respecto a su valor probatorio y así se decide. Consignó marcado “B” copia certificada del Instrumento Poder general que los demandantes le otorgaron a la Abogada Yaneth Josefina Rodríguez de Posa, esta Alzada desecha la referida documental al no aportar a los autos elementos de pruebas para desvirtuar la pretensión del accionante y así se decide.
De los folios 143 al 146 consta inspección judicial practicada por el Tribunal Tercero de Municipio ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico promovida por la parte demandada, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y donde se puede evidenciar que el mismo tiene uso de habitación familiar así como de uso comercial y así se decide.
Consta a los autos oficio emitido por Bancaribe de fecha 19 de febrero de 2016, dirigido al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, la referida prueba traída a los autos por medio de la prueba de informes, esta Alzada desecha la misma por cuanto no demuestra que el pago haya sido en cumplimiento de los cánones de arrendamientos y así se decide. Se observa que en la oportunidad de la audiencia Oral la parte demandada promovió como testigo a la Ciudadana ROSA YURIMAR PIMIENTO GARCIA, titular de la cédula de identidad Nº 18.804.908, esta Alzada desecha la referida testigo por ser un testigo referencial, es decir no tener conocimiento personal, debido a que en sus deposiciones, específicamente en la repregunta quinta manifestó que se hizo un contrato porque ellos mismos se lo comentaron pero no tiene conocimiento a fondo sobre el tema. Igualmente en cuanto a la testigo MAYRA ALEJANDRA RODRIGUEZ SOSA, titular de la cédula de identidad N. 25.617.586, esta alzada desecha a la testigo al no aportar a los autos elementos de pruebas suficientes que hagan desvirtuar la pretensión de la actora y así se decide. En cuanto a la testigo RONDON VILLASANA NELLY MAR, titular de la cédula de identidad N. 13.448.492, esta Alzada desecha a la referida testigo al no aportar a los autor elementos de pruebas suficientes que hagan desvirtuar la pretensión de la parte actora sobre la existencia de la relación arrendaticia, la cancelación de los cánones de arrendamientos y el cambio del uso del inmueble y así se decide
De este modo observando esta alzada que la pretensión del actor está basada en el desalojo de un inmueble, con fundamentos en los numerales 1 y 3 del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales su contenido normativo expresa lo siguiente:
Articulo 91: “Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1.- El inmueble destinado a viviendas, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
3.- El hecho de que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a uso deshonesto, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedidas por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivo, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.(resaltado del tribunal)

Así las cosas, observa esta Alzada, atendiendo al principio de exhaustividad probatoria la demostración por parte de la actora de la existencia de la relación arrendaticia en el acta levantada ante la oficina de inquilinato donde la parte demandada en la presente causa, en virtud del contrato celebrado en fecha de Enero de 2010 se compromete a pagar las mensualidades vencidas. Ahora bien, la parte demandada pretender desvirtuar la pretensión de la actora manifestando que si bien existió una relación arrendaticia entre la parte demandante y su representada, la misma había terminado en el momento el cual su representada ocupó el inmueble en su carácter de pareja o compañera sentimental del ciudadano RAFAEL ANTONIO AVILA PADRON. En atención a esta excepción opuesta por la parte demandada para quien aquí decide se observa que en la celebración del contrato de opción de compra venta del inmueble sujeto a desalojo no se determinó la existencia o no de una relación arrendaticia ni que la misma haya culminado con la celebración del referido contrato, mas bien el contrato de opción de compra venta así como lo señala el tercero llamado a juicio no fue materializado, en tal sentido no debe prosperar tal defensa y así se decide.
En cuanto al cambio del uso del inmueble, esta Alzada observa que efectivamente quedó demostrados a los autos a través de la inspección judicial, y el reconocimiento por parte de la demandada que en el inmueble funciona una empresa mercantil, lo que hace que efectivamente incumpla con una de las obligaciones principales que el ordenamiento jurídico le impone al arrendatario. De la misma forma no demostró la parte demandada haber hecho el pago de los cánones de arrendamientos vencidos generados por la relación arrendaticia existente, solo se evidencia del informe emitido por la Entidad Financiera Bancaribe traída a los autos a través de prueba de informes un pago realizado por la parte demandada a favor de la actora sin especificar el motivo del pago y así se decide. En cuanto a la excepción efectuada por el Apoderado Judicial de la parte demandada en cuanto a la prescripción de la obligación de pagar los atrasos del de los cánones vencidos y no pagados, de conformidad con lo establecido en el articulo 1980 del Código Civil, esta Alzada declara con lugar tal defensa solo en lo que se refiere a los meses desde el mes de mayo 2011 hasta el mes de julio de 2012, debiendo solo estar obligado a cancelar el pago de los cánones de arrendamiento desde agosto 2012 hasta la entrega definitiva del inmueble en cuestión y así se decide.
Ahora bien, en cuanto al llamamiento al tercero en la presente causa y la defensa esgrimida en la oportunidad de contestar la demanda realizada por el ciudadano Rafael Antonio Ávila Padrón en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil constructora Flora Metalurgica C.A. trayendo como defensa la existencia de la celebración de un contrato de opción de compra venta con la parte actora, para esta Alzada, es importante señalar que en presente juicio el actor busca la demostración de la relación arrendaticia que fue debidamente probada, así como la demostración de que el arrendatario haya cambiado el uso del destino del contrato que también fue probada a los autos y la falta de pago por parte del arrendatario, lo que significa que cualquier otro obligación generada por una relación contractual existente entre el tercero y la parte actora deberá ser resuelto a través de la interposición de otra acción y así se decide.
En este sentido, resulta obvio que, la pretensión de desalojo ha de ser declarada procedente, por cuanto concurren todos los requisitos para su procedencia, a tenor del incumplimiento previsto en los literales 1 y 3 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda y no asumiendo la carga probatoria de dicha excepción, las mismas deben sucumbir, y así se establece.
De este modo, en aras de garantizar el derecho del inquilino, no se podrá realizar la ejecución forzosa hasta tanto se garantice el destino habitacional de la parte afectada, dando así cumplimiento a lo establecido en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada GLADYS MARIA GUTIERREZ ALVARADO, de fecha 17 de Agosto de 2015 y así se decide.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR, la acción de DESALOJO, intentada por la parte accionante Ciudadano JULIO JOSÉ PÉREZ PERÉSTELO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E- 931.122, de este domicilio, a través de su apoderado judiciales Abogado Ottman Rafael Guzmán, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 76.111., en contra de la accionada Ciudadana. LAISMIL SABINA GARCÍA BALZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-10.674.166, al existir a los autos la plena prueba de la pretensión deducida conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con lo establecido en los numerales 1 y 3 del articulo 91 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la accionada en lo que se refiere a la prescripción de la obligación de pagar los cánones de arrendamientos desde el mes de mayo de 2011 hasta el mes de julio de 2012. Se REVOCA PARCIALMENTE el fallo recurrido de fecha 09 de Mayo de 2016, dictado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico únicamente en lo que respecta al numeral tercero de la decisión con relación a la obligación del pago de los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, quedando la parte demandada obligada a cancelar los cánones comprendidos desde agosto de 2012 hasta la entrega definitiva del inmueble y así se decide. Se declara SIN LUGAR el llamamiento del tercero en la presente causa, en consecuencia se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por el Tercero ciudadano RAFAEL ANTONIO AVILA PADRÓN y así se establece.
SEGUNDO: Por cuanto la parte demandada fue vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena en COSTAS del juicio y así se decide. Se exonera de costas del recurso a la parte demandada al declararse parcialmente con lugar la apelación.
Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veintidós (22) días del mes de Junio de Dos Mil Dieciséis (2016).- Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Jueza Provisoria,

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario
La Secretaria

Abg. Theranyel Acosta Mujica.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 01:00 p.m.
La Secretaria