TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Trece (13) de Junio del año 2016.
206º y 157º

PARTE DEMANDANTE: LUZ MARINA BUITRAGO DE CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro. V-24.475.176, de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogadas CELIDA RAMIREZ y ALICIA FERNANDEZ CLAVO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.152 y 26.257.
PARTE DEMANDADA: TELESFORO GONZALEZ y JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-8.567.116 y V-19.701.129, ambos de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DEL CO-DEMANDADO TELESFORO GONZALEZ: Abogado JOSE RAFAEL CORREA ORTEGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 156.544.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES: Abogados ROBERTO CARLO PEREZ, JOSE CORREA ORTEGA y JOSE ANGEL CAMACHO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 158.986, 156.544 y 157.383.
MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
EXP. Nº 19.102.

I
Se inicia la presente causa mediante libelo y sus recaudos anexos, cursantes a los folios 01 al 47, presentado por ante este Tribunal, en fecha 03 de Agosto de 2015, por la ciudadana LUZ MARINA BUITRAGO DE CRUZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.475.176, de este domicilio, debidamente asistida por la abogada en ejercicio ALICIA FERNANDEZ CLAVO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 26.257, mediante el cual procedió a interponer demanda de PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en contra de los ciudadanos TELESFORO GONZALEZ y JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-8.567.116 y V-19.701.129, ambos de este domicilio, alegando que en el año 2003 celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano TELESFORO GONZALEZ, quien le cedió en arrendamiento un inmueble destinado a local comercial que mide aproximadamente 4,00 metros de largo por 2,30 metros de ancho, construido en una parcela de terreno que mide Doce Metros cuadrados con Veintitrés Centímetros (12,23 Mts2) que forma parte de mayor extensión, ubicado en la Calle Atarraya, entre Guasco y Descanso, específicamente, al lado del establecimiento mercantil denominado “Espring Estip”, de esta ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, y comprendido dentro de los siguientes linderos Generales: NORTE: Con Calle Guasco en medio y Templo Parroquial; SUR: Con casa que es o fue de Manuel Matos Marrero; ESTE: Con casa que es o fue de la sucesión Adolfo Belisario, y OESTE: Con Calle Atarraya en medio y casa que es o fue de la sucesión Escobar Ramírez; y dentro de los linderos particulares siguientes: NORTE: Con propiedad de Telesforo González; SUR: Con local comercial de Linamar del Valle González Díaz; Fernando José González Díaz, María José González Díaz y Sinairi de los Ángeles González Díaz; ESTE: Con casa de Telesforo González, y OESTE: Con calle Atarraya en medio y que es su frente. Que el canon de arrendamiento fue fijado previo acuerdo entre las partes, siendo el último la suma de Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,oo), los cuales le cancelaba al arrendador en dinero en efectivo los últimos de cada mes.

Así mismo, expresó la actora que desde el mes de Noviembre del 2014, dicho arrendador sin justa causa se rehusó a recibir el pago del canon de arrendamiento, y siempre la evadía para no recibir ese pago, por lo que procedió en fecha 02 de Febrero del 2015, a consignar los correspondientes cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas del Estado Guárico. Igualmente, manifestó la accionante que el 21 de Julio de 2015, se enteró que el ciudadano TELESFORO GONZALEZ, le vendió ese local comercial a la ciudadana JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, en fecha 14 de Enero del 2015, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Infante del Estado Guárico, anotado bajo el Nº 2015.23, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nº 345.10.1.1.4842 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.015, sin ofrecérselo en venta, es decir, según ella, omitió la preferencia ofertiva que le corresponde de derecho, contraviniendo abiertamente lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, que jamás el propietario le informó directamente mediante notificación escrita su voluntad de vender el local arrendado, y que por todas esas razones es por lo que demanda a los ciudadanos TELESFORO GONZALEZ y a JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, a los fines de ejercer la PREFERENCIA OFERTIVA y el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO conforme a lo contemplado en los artículos 38 y 39 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales.
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 05 de Agosto de 2015, cursante al folio 48, ordenándose el emplazamiento de los demandados, para el acto de contestación de la demanda.
Por diligencia de fecha 10 de Agosto del 2015, que riela al folio 49, la ciudadana LUZ MARINA BUITRAGO DE CRUZ, confirió poder a las Abogadas ALICIA FERNANDEZ CLAVO y CELIDA RAMIREZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.257 y 45.152.
Al folio 52, corre inserta diligencia de fecha 30 de Septiembre del 2015, mediante la cual el alguacil de este Tribunal, dejó constancia que se trasladó a la dirección indicada por la actora, y se encontró con una persona que dijo llamarse JENIFER DEL VALLE CAMACHO, a quien le impuso el objeto de su visita, y se negó a firmar el recibo de citación respectivo, por lo que este Tribunal en auto de fecha 02 de Octubre del 2015, que riela al folio 64, ordenó librar boleta de citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia cursante al folio 67, de fecha 02 de Octubre del 2015, el alguacil de este Tribunal, ciudadano ALEXANDER PADILLA, consignó el recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano TELESFORO GONZALEZ.
Al folio 69, corre inserta diligencia de fecha 09 de Octubre del 2015, mediante la cual la secretaria accidental de este tribunal, dejó constancia que se trasladó a la dirección indicada por la parte interesada, y entregó una boleta de notificación, a nombre de la ciudadana JENIFER DEL VALLE CAMACHO, la cual fue recibida por ella misma, todo de conformidad con el artículo 218 ejusdem.
Corre inserta al folio 70, diligencia de fecha 09 de Octubre del 2015, mediante la cual el ciudadano TELESFORO GONZALEZ, otorgó poder apud-acta al abogado JOSE RAFAEL CORREA ORTEGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 156.544.
Por auto de fecha 13 de Octubre del 2015, que riela al folio 71, este Tribunal de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, repuso la causa al estado de admitir nuevamente la presente demanda, y dejó sin efecto el auto cursante al folio 48, de fecha 05-08-2015, así como las actuaciones subsiguientes cursantes a los folios 50 al 70.
Según auto de fecha 13 de Octubre del 2015, que riela al folio 72, este Tribunal admitió nuevamente la demanda y emplazó a los accionados para que comparecieran en el lapso de ley a dar contestación a la demanda.
En diligencia de fecha 19 de Octubre del 2015, que riela al folio 74, la parte actora, confirió poder a las Abogadas CELIDA RAMIREZ y ALICIA FERNANDEZ CLAVO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 45.152 y 26.257.
Mediante diligencias cursantes a los folios 76 y 78, de fecha 23 de Noviembre del 2015, el alguacil de este Tribunal, ciudadano ALEXANDER PADILLA, consignó recibos de citación debidamente firmados por los ciudadanos JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES y TELESFORO GONZALEZ.
Riela al folio 80, diligencia de fecha 24 de Noviembre del 2015, mediante la cual el ciudadano TELESFORO GONZALEZ, otorgó poder apud-acta al abogado JOSE RAFAEL CORREA ORTEGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 156.544.
Cursa a los folios 81 al 84 y a los folios 86 al 88, escritos de fecha 08 y 13 de Enero del 2016, mediante los cuales los accionados, en el primer escrito opuso la cuestión previa establecida en el Ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de cualidad e interés para ejercer la presente acción, y a su vez contestó la demanda, así mismo admitieron que si celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana LUZ MARINA BUITRAGO DE CRUZ, por el inmueble de autos, y que si cancelaba el canon de arrendamiento y que se le recibía fraccionado el pago, de igual forma, negaron, rechazaron y contradijeron que se le violó el derecho de preferencia a la actora, ya que, según el co-accionado, le ofertó en tres oportunidades el referido local para la venta en presencia de testigos, y ella le manifestó que no tenía el dinero. Igualmente, negaron, rechazaron y contradijeron que el co-demandado TELESFORO GONZALEZ, se ha negado en recibirle el pago, sino que como se iba a vender el local, consideró no cobrarles hasta que se realizara la entrega del mismo, y que el no tuvo conocimiento de que estaban depositando en un tribunal de municipio, así como negó que deban cancelar costas y costos que generen este proceso judicial, y solicitó que se declare sin lugar la presente demanda.
Por sentencia de fecha 15 de Enero del 2016, cursante a los folios 92 al 94, este Tribunal declaró como no opuesta la cuestión previa formulada por el co-demandado TELESFORO GONZALEZ, y fijó la audiencia preliminar que se efectuaría el cuarto día de despacho siguiente a esa fecha, y la misma se llevó a cabo, tal como consta en acta de fecha 21 de Enero del 2016, cursante a los folios 95 al 98.
A los folios 104 al 108, corre inserto auto de fecha 27 de Enero del 2016, mediante la cual este Tribunal de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó los hechos en la presente causa, y declaró abierto un lapso de cinco días para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa.
Al folio 111, corre inserto escrito de fecha 28 de Enero del 2016, mediante el cual la Abogada ALICIA FERNANDEZ CLAVO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora promovió las pruebas que consideró pertinentes, dichas pruebas fueron admitidas según consta en auto de fecha 17 de Febrero del 2016, que riela al folio 146. Y la parte demandada promovió las pruebas que constan en su escrito y anexos, cursantes a los folios 112 al 139, y sobre esas pruebas se opuso la parte actora, tal como se observa en diligencia cursante al folio 140, y este Tribunal por auto de fecha 17 de Febrero del 2016, cursante a los folios 141 al 145, declaró con lugar la oposición efectuada por la accionante, y no admitió las pruebas promovidas por el co-demandado TELESFORO GONZALEZ, y sobre ese auto no se ejerció recurso alguno.
Por auto de fecha 09 de Marzo del 2016, cursante al folio 147, este Tribunal dejó constancia que venció el lapso de evacuación de pruebas, y de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo quinto día de despacho siguiente a ese día, para que tuviera lugar la audiencia o debate oral en este juicio, la cual tuvo lugar en fecha 07 de Abril del 2016, tal como consta en acta cursante a los folios 148 al 152, en la que este Tribunal de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declaró Con lugar la presente causa, con todas las consecuencias establecidas en la ley, y se reservó el lapso previsto en el artículo 877 ejusdem, para extender el fallo.
Llegada la oportunidad para sentenciar, este Tribunal no pudo hacerlo debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Despacho y por el racionamiento eléctrico implementado por el Ejecutivo Nacional, por lo que se difirió esa oportunidad para el décimo (10) día de despacho siguiente a ese, tal como se evidencia en auto de fecha 03 de Mayo del 2016, que riela al folio 174, por lo que este Despacho hace las siguientes consideraciones:

I I

A partir de que en la legislación inquilinaria venezolana consagró el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, hoy previsto en los artículos 38 y 39 de la vigente Ley de Alquileres de Locales Comerciales, por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
De esta manera, estima conveniente quien aquí decide, traer a colación lo que al respecto señalan los mencionados artículos 38 y 39 de la vigente Ley de Alquileres de Locales Comerciales:
“Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El Arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros”.
“Artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación”.
Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde como único titular a ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: 1°) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, 2°) que se encuentre solvente en los pagos y 3°) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.
El Dr. GERT KUMMEROW en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, señala:
“…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de una cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”
Asimismo los autores RICARDO ENRIQUE LA ROCHE Y JORGE C. KIARIKIRES LONGHI, en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre los cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario. En este orden de ideas el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
Ha señalado el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Pág. 381 y siguientes, lo que a continuación se transcribe:
“…En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente:
1.- En atención a la persona del arrendatario: a) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal; b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.
2.- En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de la LAI; b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
3) Tratándose del tercero adquiriente: a) que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y, b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”
Siendo así las cosas, en el caso de autos la accionante demandó por PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a los ciudadanos TELESFORO GONZALEZ y JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, alegando que en el año 2003 celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano TELESFORO GONZALEZ, quien le cedió en arrendamiento un inmueble destinado a local comercial que mide aproximadamente 4,00 metros de largo por 2,30 metros de ancho, construido en una parcela de terreno que mide Doce Metros cuadrados con Veintitrés Centímetros (12,23 Mts2) que forma parte de mayor extensión, ubicado en la Calle Atarraya, entre Guasco y Descanso, específicamente, al lado del establecimiento mercantil denominado “Espring Estip”, de esta ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, y que el canon de arrendamiento fue fijado previo acuerdo entre las partes, siendo el último la suma de Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,oo), los cuales le cancelaba al arrendador en dinero en efectivo los últimos de cada mes, pero que desde el mes de Noviembre del 2014, el arrendador sin justa causa se rehusó a recibir el pago del canon de arrendamiento, y siempre la evadía para no recibir ese pago, por lo que procedió en fecha 02 de Febrero del 2015, a consignar los correspondientes cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas del Estado Guárico. Igualmente, manifestó la accionante que el 21 de Julio de 2015, se enteró que el ciudadano TELESFORO GONZALEZ, le vendió en fecha 14 de Enero del 2015, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Infante del Estado Guárico, anotado bajo el Nº 2015.23, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nº 345.10.1.1.4842 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.015, a la ciudadana JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, el local que tiene arrendado, sin ofrecérselo en venta, es decir, según ella, omitió la preferencia ofertiva que le corresponde de derecho, contraviniendo abiertamente lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, que jamás el propietario le informó directamente mediante notificación escrita su voluntad de vender el local arrendado, y que por todas esas razones es por lo que demanda a los ciudadanos TELESFORO GONZALEZ y a JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, a los fines de ejercer la PREFERENCIA OFERTIVA y el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO conforme a lo contemplado en los artículos 38 y 39 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales.
Por su parte, el co-demandado TELESFORO GONZALEZ, en su escrito perentorio de contestación cursante a los folios 81 al 84, admitió que si celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana LUZ MARINA BUITRAGO DE CRUZ, por el inmueble de autos, y que si cancelaba el canon de arrendamiento, que se le recibía fraccionado el pago, de igual forma, negó, rechazó y contradijo que se le violó el derecho de preferencia a la actora, ya que, según el co-accionado, le ofertó en tres oportunidades el referido local para la venta en presencia de testigos, y ella le manifestó que no tenía el dinero. Igualmente, negó, rechazó y contradijo que se ha negado en recibirle el pago, sino que como se iba a vender el local, consideró no cobrarle hasta que se realizara la entrega del mismo, y que el no tuvo conocimiento de que estaban depositando en un tribunal de municipio, así como negó que deban cancelar costas y costos que generen este proceso judicial, y solicitó que se declare sin lugar la demanda. Así mismo, la co-demandada JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, en su escrito de contestación, que riela a los folios 86 al 88, reconoció que celebró un contrato de compra venta con el ciudadano TELESFORO GONZALEZ sobre el inmueble supra descrito a los autos, y negó, rechazó y contradijo lo alegado por la actora en su escrito libelar, y solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva, y durante el lapso probatorio, la actora según escrito cursante al folio 111, ratificó e hizo valer los documentos acompañados junto con el libelo de la demanda, los cuales también fueron ratificados durante la audiencia preliminar, observando este juzgado que a los folios 9 al 17, cursa copia certificada de instrumento registrado, de fecha 14 de Enero del 2015, en el cual el ciudadano TELESFORO GONZALEZ le dió en venta a la co-demandada JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, el inmueble de autos por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,oo), por lo que este Despacho aprecia y valora dicha documental, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así mismo, a los folios 18 al 47, cursan copias certificadas de expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento llevado a cabo por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario de esta Circunscripción Judicial, por lo que este Despacho aprecia y valora dicha documental, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y con ese documento público, se demuestra que en virtud de la negativa del arrendador de recibir el pago de las mensualidades por concepto de alquiler del inmueble en cuestión, la actora consignó por ante el referido Tribunal Municipal, los pagos de los meses de Noviembre y Diciembre del 2014, y desde Enero hasta Julio del 2015, y así se establece.
Igualmente, el co-demandado TELESFORO GONZALEZ, promovió pruebas según escrito y anexos cursantes a los folios 112 al 139, y sobre su admisión se opuso la parte actora, tal como se evidencia en diligencia que riela al folio 140 y vto., y este Tribunal por sentencia de fecha 17 de Febrero del 2016, cursante a los folios 141 al 145, declaró con lugar la oposición formulada por la accionante, y no admitió las pruebas promovidas por el co-demandado TELESFORO GONZALEZ, y sobre esta decisión no se ejerció recurso alguno, es decir, que los demandados no lograron demostrar lo que afirmaron en su escrito de contestación, por lo que este Tribunal considera importante hacer las siguientes consideraciones:

En el proceso civil, las partes persiguen un fin determinado, que la sentencia le sea favorable. Pero por el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de su intereses, de no solo afirmar los hechos en que fundan sus pretensiones, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama carga de la prueba. Nuestra Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de pruebas, la doctrina moderna atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho enunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar…”.

En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del código de Procedimiento Civil, que, aun cuando sólo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del derecho. La Sala de Casación Civil, ha decidido que “La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada…”. Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas, el juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando llegado el momento de dictar sentencia, el juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ellos porque en nuestro derecho, el juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en esta situación donde alcanza una relevancia extraordinaria la regla sobre la carga de las pruebas, porque ateniéndose a ellas, el juez puede formarse un juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso objeto de estudio, en virtud de que esas reglan le señalan el modo de llegar a una decisión.
Al haber pruebas suficientes en autos, no se presentan problemas, porque el principio de la comunidad de la prueba o de adquisición procesal, fueron evacuadas para él. Por eso, como ha dicho LEO ROSEMBERG, las reglas sobre la carga de la prueba “Son un complemento necesario de toda Ley y de todo precepto jurídico, capaces de ser aplicadas por un juez en cualquier litigio, ya que siempre es posible que éste quede con duda acerca de algún presupuesto necesario para la aplicación del derecho”.

Así mismo, el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”.
Las normas citadas ponen de relieve que el Juez tiene una doble limitación; a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron y, a su vez, las partes tienen una doble carga; alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho.
Con relación al Juez, si se escapa de sus límites, estará emitiendo un fallo nulo a tenor de lo determinado en el Artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y por lo que respeta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones, se verán en la imposibilidad de probar de conformidad con lo previsto en el Artículo 1.354 del Código Civil y en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes, no alega válidamente sus pretensiones y como consecuencia de ello no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del Artículo 254 ejusdem.
En conclusión, señala este Juzgado que de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora demostró que era inquilina por más de dos años del inmueble supra señalado, lo cual no fue un hecho controvertido en virtud de que el co-demandado TELESFORO GONZALEZ, lo admitió en su escrito de contestación, así como admitió que la actora realizaba los pagos fraccionado. De igual forma, la accionante logró demostrar que el propietario del referido inmueble TELESFORO GONZALEZ se lo vendió a la ciudadana JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, sin habérselo ofertado primero a ella, tal como se aprecia en documento registrado cursante a los folios 9 al 17, y que para la fecha de esa venta, se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento respectivos, de igual manera, observa este Tribunal que la actora ejerció la presente demanda dentro del lapso al que se refiere el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que es evidente a criterio de quien aquí decide, que la presente acción debe prosperar en derecho, lo cual se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en el presente fallo, aunado a que los demandados no probaron lo que alegaron en sus escritos perentorios de contestación, y así se resuelve.

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Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO, ACTUANDO EN SU COMPETENCIA CIVIL, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO seguido por la ciudadana LUZ MARINA BUITRAGO DE CRUZ, titular de la cédula de identidad Nº V-24.475.176, contra los ciudadanos TELESFORO GONZALEZ y JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-8.567.116 y V-19.701.129, todo de conformidad con los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se decide.

SEGUNDO: SE ANULA Y SE DEJA SIN EFECTO, el documento de venta protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Infante del Estado Guárico, anotado bajo el Nº 2015.23, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nº 345.10.1.1.4842 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.015, de fecha 14 de Enero del 2015, referido a la venta de un inmueble destinado a local comercial que mide aproximadamente 4,00 metros de largo por 2,30 metros de ancho, construido en una parcela de terreno que mide Doce Metros cuadrados con Veintitrés Centímetros (12,23 Mts2) que forma parte de mayor extensión, ubicado en la Calle Atarraya, entre Guasco y Descanso, específicamente, al lado del establecimiento mercantil denominado “Espring Estip”, de esta ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, y comprendido dentro de los siguientes linderos Generales: NORTE: Con Calle Guasco en medio y Templo Parroquial; SUR: Con casa que es o fue de Manuel Matos Marrero; ESTE: Con casa que es o fue de la sucesión Adolfo Belisario, y OESTE: Con Calle Atarraya en medio y casa que es o fue de la sucesión Escobar Ramírez; y dentro de los linderos particulares siguientes: NORTE: Con propiedad de Telesforo González; SUR: Con local comercial de Linamar del Valle González Díaz; Fernando José González Díaz, María José González Díaz y Sinairi de los Ángeles González Díaz; ESTE: Con casa de Telesforo González, y OESTE: Con calle Atarraya en medio y que es su frente, y así se decide.

TERCERO: De conformidad con el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se ordena al co-demandado TELESFORO GONZALEZ, titular de la cedula de identidad Nº V-8.567.116, a ofrecerle en venta el mencionado inmueble a la ciudadana LUZ MARINA BUITRAGO DE CRUZ, titular de la cédula de identidad Nº V-24.475.176, en las mismas condiciones y precio en que fue adquirido por la co-demandada JENIFER DEL VALLE CAMACHO REYES, titular de la cédula de identidad Nº V-19.701.129, y así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de que la presente sentencia fue dictada dentro del lapso legal, no es necesario notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en Valle de la Pascua, a los Trece (13) días del mes de Junio del año 2016. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez

Dr. JOSÉ ALBERTO BERMEJO.
La Secretaria Acc.

Abog. DAISY DELGADO.
Publicada y registrada en su fecha, siendo las 11:00 a.m., previa las formalidades legales.
La Secretaria Acc.

Exp. Nº 19.102.
JAB/dd/scb.