TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO GUÁRICO.
205° y 157°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE: 7.614-15.
MOTIVO: Resolución De Contrato Por Incumplimiento.
PARTE DEMANDANTE: Carlos Alberto Viettri Arvelaiz, venezolano, mayor de edad, titulare de la cedula de identidad Nº V-2.397.905, domiciliado en el Municipio Pedro Zaraza Del Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL: Abogado Andrés Eloy Linero Yaguaracuto, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 65.788.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano Nelson Enrique Alvarado, venezolanos, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.168.440, domiciliado en el Municipio Pedro Zaraza Del Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado. José Luís Cordero, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 30.985
.I.
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito libelar, presentado por ante el Tribunal De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medida Del Municipio Pedro Zaraza de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 31 de Julio de 2.014, y su posterior reforma en fecha 13 de agosto de 2014 donde alegó el actor que en fecha 31 de marzo de 2014, la esposa del libelista ciudadana Betzaida Elena Viettri De Viettri, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.762.445, celebró un contrato de arrendamiento por escrito con el ciudadano Nelson Enrique Alvarado, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.168.440, el cual tenia como objeto un Local Comercial, hecho con paredes de bloque, piso de cemento y techo de zinc, ubicado en la Calle La Comercio, Sector el Centro, de la Ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, contrato que anexó marcado de letra “B”, edificado sobre una parcela de terreno propiedad del actor ciudadano Carlos Alberto Viettri Arvelaiz, el cual le pertenece según documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guarico, bajo el Nº 43, Folios, 219 al 224, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre del año 2.007 de fecha 16 de Marzo del 2.007, dicho local comercial mide Ciento Ochenta Metros Cuadrados (180 mts2) enmarcado dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: Calle Comercio en 35,25 mts, SUR: solar de Adolfo Rondón y Margarita Gómez en 35,25, ESTE: local propiedad de José Viteri Arvelaiz en 25,56 mts y OESTE: local de José Manzanares, hoy local de comercial manzanares en 21,56 mts, linderos específicos: NORTE: Calle Comercio, SUR: calle libertad mejor dicho con local de la familia Padrino, ESTE: local o inmueble de Maritza Viettri y OESTE: local del solicitante (Carlos Alberto Viettri Arvelaiz), documento que agregó en copia simple identificado con letra “C”, previa una vez confrontado con el original, cuyo canon mensual de arrendamiento acordado fue la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), que debían ser cancelados por mensualidades vencidas es decir los cinco (05) días de cada mes, y el mismo empezó a regir a partir de la firma del contrato, es decir el 31 de marzo del 2014, siendo pertinente destacar durante los primeros meses de relación arrendaticia, ambas partes dieron perfecto cumplimiento a sus obligaciones inherentes en el contrato, por una parte, la parte actora cumpliendo en entregar la cosa arrendada; la cual conservó en buen estado de servir al fin del arrendamiento, manteniendo el arrendatario la posesión pacifica del inmueble, tal como lo prevé el artículo 1.585 del Codigo Civil, continuó narrando el actor que desde hace treinta días aproximadamente el arrendatario ciudadano Nelson Enrique Alvarado supra identificado, empezó a realizar modificaciones y construcciones dentro del local arrendado sin el expreso consentimiento de la arrendadora, consistente en modificar la fachada de la entrada, la cual era de piedra y la cambio a cemento, construyó un baño en el lindero oeste del local, al cual le colocó cerámica, relleno rejas de ventanas, conector, rompió paredes, colocó lava cabezas tomas de aguas blancas, instaló espejos, peinadoras, propios de los usados en peluquería, esta situación se evidencia de inspección judicial marcada con letra “D”, expresa el actor que el arrendatario actuó de forma arbitraria e ilegal, puesto que tal conducta viola lo acordado en el contrato de arrendamiento en la Cláusula Sexta que literalmente expresa “ el arrendatario no podrá realizar ninguna modificación en el inmueble arrendado, sin la previa y estricta autorización de la arrendadora, se puede apreciar que el arrendatario esta actuando de manera maliciosa, no comportándose como un buen padre de familia, no esta conservando la cosa en el estado en que la recibió, esta yendo en detrimento de los intereses de su arrendadora, pretende cambiar el uso originario que le ha dado al local y por el cual esta autorizado para su funcionamiento por la Dirección De Hacienda de la Alcaldía del Municipio Pedro Zaraza del estado Guárico, quien jamás lo autorizo para que en ese local funcione una peluquería, esta situación causa perjuicios al arrendador, dado que las modificaciones alteran el orden original de la construcción, dañan la cosa arrendada así como el propósito para el cual fue hecho que de ninguna manera su objetivo fue ni es el de establecer peluquería, manifestando pertinente destacar que la conducta desplegada por el arrendatario lo coloca en franca violación a uno de sus deberes principales previstos en el numeral 1 de los artículos 1.592 y 1.167, del Codigo Civil, y al artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Es por estas circunstancias de hecho y de derecho que demandó formalmente al ciudadano Nelson Enrique Alvarado, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.168.440, por incumplimiento de contrato, en virtud de que esta realizando construcciones y modificaciones en el local arrendado y pretende cambiar el uso del mismo para el cual fue autorizado por las autoridades, causando grave daño al propietario, pidiendo la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de Marzo del año 2014, para que desaloje o a ello sea compelido por este Tribunal, el local objeto del contrato de arrendamiento, esta ubicado en la Calle comercio, Sector el Centro de la Ciudad de Zaraza enmarcado por los siguientes linderos generales : NORTE: calle comercio en 35,25 mts, SUR: solar de Adolfo Rondón y Margarita Gómez en 35,25, ESTE: local propiedad de José Viteri Arvelaiz en 25,56 mts y OESTE: local de José manzanares, hoy local de comercial manzanares en 21,56 mts, linderos específicos: NORTE: Calle Comercio, SUR: calle libertad mejor dicho con local de la familia Padrino, ESTE: local o inmueble de Maritza Viettri y OESTE: local del solicitante (Carlos Alberto Viettri Arvelaiz), así como también sea condenado al pago de los cánones de arrendamiento que faltan por vencerse es decir los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2014, y los mese de Enero, Febrero y Marzo del año 2014, a razón de Cinco Mil Bolívares (5.000,00), cada uno es decir la suma de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00) mas daños y perjuicios que su incumplimiento a ocasionado a mi poderdante, estimados en la cantidad de Ciento Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 145.000,00), de quien ve como deterioran su Local Comercial, modifican la entrada, hacen instalaciones de luz y agua que mermaran la calidad de servicio de los otros locales vecinos que también son de su propiedad, actos estos que sin lugar a duda causaran minusvalía en el precio de los mismos e incidirá en el valor de un alquiler futuro, trayendo como consecuencia gastos para su poderdante en materiales de construcción y mano de obra, para reparar y volver a dejar el local en su estado original, así como las incomodidades que eso ocasionara mas el tiempo que este cerrado mientras duren dichos trabajos, toda esa situación limita sus derechos e interese y lo obligan a sufragar gastos de honorarios de abogados y diligencias necesarias y pertinentes para hacer rescindir el contrato y lograr el desalojo del arrendatario, pidió la citación del arrendatario en la dirección mencionada supra, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 599, numeral 7 del Codigo de Procedimiento Civil, sea decretad medida de secuestro sobre el bien objeto de arrendamiento y en su defecto decreté una medida innominada de paralización de la construcción y modificaciones que esta haciendo el arrendatario en el local, pues a hecho caso omiso a la notificación que con este Tribunal se le efectuó, evidenciándose su contumacia a darle cumplimiento al contrato, esta notificación riela a los folios que forman el expediente, lo que prueba el fumus bonus iuris y el periculum in mora, en ese mismo orden estimó la presente acción en la cantidad de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs.190.000,00), equivalente a 1.496,062 U.T Unidades Tributarias, con la indexación correspondiente dada la constante devaluación de la moneda, previa experticia complementaria del fallo, solicitó que la presente reforma de libelo de demanda sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva, de acuerdo a lo previsto en el artículo 343 del Codigo de Procedimiento Civil.
Prontamente el Juzgado de la recurrida vista la demanda y el escrito de reforma la admitió en fecha 30 de Septiembre del 2014, ordenando el emplazamiento del Demandado para que compareciera dentro de los 20 días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la misma en cuanto a la medida solicitada el Tribunal ratificó el auto y oficio librado en fecha 01 de agosto de 2014, cursante al folio 1 del cuaderno de Medidas.
Llegada la oportunidad para dar contestación a la presente acción, en fecha 07 de octubre de 2014, la parte Demandada mediante apoderado judicial lo hizo en los siguientes términos, invocó el articulo 771 del Codigo Civil, alegando que su representado, ha sido un fiel cumplidor con el pago de su canon de arrendamiento, en el caso que alega el demandante que ha incurrido en la violación de la cláusula 06 del contrato de arrendamiento es falso por cuanto la construcción arbitraria que narran fue realizada por el ciudadano Jhon Alexander Téllez Marciales, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-23.013.597, (maestro de obra de baño) y Héctor José Vásquez García, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-13.794.269, (maestro de obra quien realizo friso en parte delantera) y los cuales a su vez fueron contratados por el ciudadano Carlos Alberto Viettri Arvelaiz, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.397.905, queriéndosele atribuir a Nelson Alberto Alvarado, lo cual es totalmente falso, a dichos ciudadanos los promovió como testigos, los cuales ratificará en su momento oportuno, presuntamente el acto de mala fe a incumplimiento de contrato lo están generando los demandantes narrando hechos falsos ante un funcionario público que es un delito penal, previsto y sancionado en el Codigo Penal artículo 240, igualmente el demandado manifestó de improcedente la aplicación de los artículos 1.167 y 1.592 del Codigo Civil, desde todo punto de vista por cuanto su representado no ha incurrido en ningún momento en la violación numeral del respectivo artículo, dichos demandantes de una manera sarcástica quieren hacer valer a su favor el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial en sus numerales c y d, con base a todos lo anterior el accionado consideró que no existen motivos de parte de su representado para una resolución de contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Codigo Civil y las otras normas mencionadas por los demandantes, solicitó como pruebas de excelencia para aclarar la verdad verdadera del presente asunto la posesión (sic) jurada de los ciudadanos Carlos Alberto Viettri Arvelaiz Y Betzaida Elena Viettri De Viteri, domiciliados en Calle Troconi entre Calle Junín y Zaraza al lado de la panadería Unare 2000, en el Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico; dicha prueba la solicitó de conformidad con lo previsto en el artículos 403 y 406 del Codigo de Procedimiento Civil,
Llegada la oportunidad procesal para presentar escrito de promoción de prueba en fecha 09 Octubre de 2014, la parte demandada reprodujo todo el merito favorable en cuanto a derecho y pruebas que cursa los folios 85 y 86 que existan a favor de su representado, promovió como prueba los siguientes testigos: Jhon José Alexander Téllez Marciales, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 23.013.597, domiciliado en el sector Carlos Andrés, Municipio Autónomo Pedro Zaraza, del Estado Guárico, Héctor José Vásquez García, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 13.794.269, que cursa los folios 110 al 114, domiciliado en la Calle Venezuela, Sector Nuevo Milenio, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico.
De igual manera la parte demandante promovieron pruebas en fecha 27 de Octubre del año 2014, el cual invocó el meritos favorables del contenido de las actas en cuanto le favorezcan, las testimóniales de los ciudadanos wilmer Antonio Ríos, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.572.296, y Rafael Azocar Quiroz, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 10.118.577, las documentales, 1º- contrato de arrendamiento privado celebrado entre la cónyuge del demandante y el demandado, 2º- documento de propiedad del inmueble, promovió igualmente inspección extrajudicial solicitando su ratificación, promovió la notificación efectuada al demandado en fecha 25 de Julio del año 2014, en la que se le notifico que no debía seguir efectuando construcciones o mejoras en el local arrendado, así mismo promovió prueba de informes solicitando se oficie a la Dirección de Hacienda del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, para que informe a que actividad comercial venia desarrollando el ciudadano, Nelson enrique Alvarado, en un local propiedad del ciudadano Carlos Alberto Viteri, ubicado en la calle comercio, sector el centro de la ciudad de zaraza del estado guarico, especificando el tipo de actividad para el cual se le dio el uso de la patente , que tipo de sociedad mercantil funciona en dicho local, y si cancela al día sus impuestos, así como de quien o quienes son los accionistas.
Seguidamente en esa misma fecha fueron admitidas las pruebas presentadas por el Apoderado Judicial del demandante, abogado Andrés Eloy Linero, se libro oficio a la Dirección de Hacienda del Municipio Pedro Zaraza del estado Guárico, en este mismo orden por auto de fecha 28 de Octubre de 2014, siendo la oportunidad fijada se realizó el acto de posiciones juradas de los ciudadanos Carlos Alberto Viettri Alvelaiz y Betzaida Elena Viettri de Viettri, igualmente se recibieron los testimoniales de los ciudadanos jhon Alexander Téllez Marciales, y Héctor José Vásquez García, promovidos por el demandado, en la misma fecha 28 de Octubre de 2014, compareció la juez provisoria del despacho, ciudadana Sandra Margot Ruiz Santaella, quien se inhibió de seguir conociendo en la presente demanda, conforme al ordinal 20 del artículo 82 del Codigo de Procedimiento Civil, así lo declaró conforme al artículo 84 ejusdem, folio 118.
Por auto de fecha 16 de septiembre de 2015, la Jueza accidental designada ciudadana Jannette del Carmen Pacheco Bello, se avocó al conocimiento de la causa y acordó la notificaron a las partes para que ejerzan sus derechos conforme al artículo 90 del Codigo de Procedimiento Civil.
Posteriormente en fecha 28 de Septiembre de 2015, se realizaron los actos de los testigos: Wilmer Antonio Ríos, y Luís Rafael Azocar Quiroz, en esa misma fecha se acordó oficiar al Director del Centro de Coordinación Policial de la Zona Nº 5 (Ccp5) del Municipio Pedro Zaraza, a los fines de que un funcionario acompañara al Tribunal Accidental a la ratificación de la inspección judicial.
Seguidamente en fecha 29 de septiembre de 2015, se acordó oficiar al Director de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Pedro Zaraza, a fin de ratificarle el contenido del oficio Nº 535-2014, de fecha 27 de Octubre de 2014, siendo la oportunidad fijada, el Tribunal Accidental acompañado del apoderado judicial de la parte actora y de un funcionario adscrito al Centro de Coordinación Policial de la Zona Nº 5 (Ccp5) del Municipio Pedro Zaraza, se trasladó y constituyó en un local comercial ubicado en la Calle Comercio, Sector el Centro de esa Ciudad, y debidamente notificado el ciudadano Nelson Enrique Alvarado Armas, se ratifico la inspección solicitada en sus numerales 1, 2, y 3 a excepción del cuarto particular donde se dejó constancia que no se observo el lava cabeza.
Posteriormente en fecha 02 de octubre de 2015, se recibió comunicación y anexos enviados de la Superintendencia Municipal Tributario de la Alcaldía del Municipio Pedro Zaraza, dando respuesta a oficio Nº 422-2015, donde consta que existe una deuda morosa por Dos Mil Seiscientos Sesenta y Ocho Bolívares con Setenta y Seis Céntimos (Bs2.668,76). Folios 176 al 178.
Seguidamente el A-Quo en fecha 07 de Octubre del 2015, encontrándose dentro del lapso para dictar sentencia y de conformidad con el articuló 1.167 del Codigo de Procedimiento Civil, por ser evidente la existencia de las modificaciones al inmueble objeto de resolución de contrato por incumplimiento, por parte del demandado, pues se encuentra probado a los autos a través de la inspección judicial extraditen debidamente ratificada así como de las declaraciones de los testigos wilmer Antonio Ríos Pedrique y Rafael Azocar Quiroz, y fundamentalmente de las posiciones juradas promovidas por el demandante, quedando demostrado así que violó la cláusula Sexta que especifica “El arrendatario no podrá realizar ninguna modificación en el inmueble arrendado, sin la precia y estricta autorización de la arrendadora, y siendo que en fecha 25 de julio de 2014, fue notificado de que no podía realizar modificaciones al inmueble, en cuanto a los daños y perjuicios invocados por el demandante, ciudadano Carlos Alberto Viettri Avelaiz, se desprende de los autos y especialmente de la posiciones juradas por el demandante y su cónyuge, ciudadana Betzaida Elena Viettri de Viettri, al manifestar asertivamente que el demandado es fiel cumplidor de los pagos de cánones de arrendamiento, por lo que, no ha dejado de percibir los pagos, con base a lo anteriormente analizado el Tribunal Accidental de Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro Zaraza de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, por órgano de quien suscribe, administrando justicia, en nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara Parcialmente Con Lugar la demanda y resuelto el contrato por incumplimiento de contrato presentada por el ciudadano Carlos Alberto Viettri Avelaiz, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad número V2.397.905, domiciliado en el Municipio Pedro Zaraza Del Estado Guárico, representado por el abogado Andrés Eloy Linero Yaguaracuto, inscrito en el instituto de prevención social del abogado bajo el Nº 65.788, contra el ciudadano Nelson enrique Alvarado, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.168.440, domiciliado en calle comercio, sector el centro de la ciudad de zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, bajo el Nº 43, folio 219 al 224, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre del año 2007, de fecha 16 de marzo del año 2007, dicho Local Comercial mide Ciento Ochenta Metros (180) metros cuadrados, cuyos linderos específicos son NORTE: Calle Comercio, SUR: Calle libertad mejor dicho con Local de la Familia Padrino, ESTE: Local o inmueble de Maritza Viettri y OESTE: local del solicitante (Carlos Alberto Viettri Arvelaiz), ordenando el desalojo de dicho inmueble.
Posteriormente en fecha 13 de Octubre del 2015, el Tribunal A-quo oyó la apelación interpuesta por el apoderado de la parte demandada y se ordeno el envío del expediente al Juzgado Superior Civil del Estado Guárico.
En fecha 21 de Octubre del 2015 se le dio entrada al Expediente y se fijo el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para la presentación de los informes, Ambas partes presentaron respectivos informes.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, pasa hacerlo y al respecto observa:
.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente apelación considera esta Juzgadora mencionar lo establecido en el articulo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial el cual señala: “Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:…
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil,….
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro Zaraza de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico y Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Llegan el presente asunto a este Tribunal producto del recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra del fallo de la recurrida Juzgado Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro Zaraza de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 07 de Octubre de 2015, que declaró Parcialmente con lugar la demanda, resuelto el contrato por incumplimiento y sin lugar los daños y perjuicios demandados.
Observa esta Alzada que el Apoderado Judicial de la parte accionante en su escrito libelar señala que en fecha 31 de marzo de 2014, la esposa de su representado ciudadana Betzaida Elena Viettri De Viettri, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.762.445, celebró un contrato de arrendamiento por escrito con el ciudadano Nelson Enrique Alvarado, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.168.440, el cual tenia como objeto un Local Comercial, hecho con paredes de bloque, piso de cemento y techo de zinc, ubicado en la Calle La Comercio, Sector el Centro, de la Ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, contrato que anexó marcado de letra “B”, edificado sobre una parcela de terreno propiedad del actor ciudadano Carlos Alberto Viettri Arvelaiz, el cual le pertenece según documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guarico, bajo el Nº 43, Folios, 219 al 224, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre del año 2.007 de fecha 16 de Marzo del 2.007, dicho local comercial mide Ciento Ochenta Metros Cuadrados (180 mts2) enmarcado dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: Calle Comercio en 35,25 mts, SUR: solar de Adolfo Rondón y Margarita Gómez en 35,25, ESTE: local propiedad de José Viteri Arvelaiz en 25,56 mts y OESTE: local de José Manzanares, hoy local de comercial manzanares en 21,56 mts, linderos específicos: NORTE: Calle Comercio, SUR: calle libertad mejor dicho con local de la familia Padrino, ESTE: local o inmueble de Maritza Viettri y OESTE: local del solicitante (Carlos Alberto Viettri Arvelaiz), cuyo canon mensual de arrendamiento acordado fue la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), que debían ser cancelados por mensualidades vencidas es decir los cinco (05) días de cada mes, y el mismo empezó a regir a partir de la firma del contrato, es decir el 31 de marzo del 2014, siendo pertinente destacar durante los primeros meses de relación arrendaticia, ambas partes dieron perfecto cumplimiento a sus obligaciones inherentes en el contrato, por una parte, la parte actora cumpliendo en entregar la cosa arrendada; la cual conservó en buen estado de servir al fin del arrendamiento, manteniendo el arrendatario la posesión pacifica del inmueble, tal como lo prevé el artículo 1.585 del Código Civil, continuó narrando el actor que desde hace treinta días aproximadamente el arrendatario ciudadano Nelson Enrique Alvarado supra identificado, empezó a realizar modificaciones y construcciones dentro del local arrendado sin el expreso consentimiento de la arrendadora, consistente en modificar la fachada de la entrada, la cual era de piedra y la cambio a cemento, construyó un baño en el lindero oeste del local, al cual le colocó cerámica, relleno rejas de ventanas, conector, rompió paredes, colocó lava cabezas tomas de aguas blancas, instaló espejos, peinadoras, propios de los usados en peluquería, expresa el actor que el arrendatario actuó de forma arbitraria e ilegal, puesto que tal conducta viola lo acordado en el contrato de arrendamiento en la Cláusula Sexta que literalmente expresa “ el arrendatario no podrá realizar ninguna modificación en el inmueble arrendado, sin la previa y estricta autorización de la arrendadora, pretende cambiar el uso originario que le ha dado al local y por el cual esta autorizado para su funcionamiento por la Dirección De Hacienda de la Alcaldía del Municipio Pedro Zaraza del estado Guárico, quien jamás lo autorizo para que en ese local funcione una peluquería, esta situación causa perjuicios al arrendador, dado que las modificaciones alteran el orden original de la construcción, dañan la cosa arrendada así como el propósito para el cual fue hecho que de ninguna manera su objetivo fue ni es el de establecer peluquería, manifestando pertinente destacar que la conducta desplegada por el arrendatario lo coloca en franca violación a uno de sus deberes principales previstos en el numeral 1 de los artículos 1.592 y 1.167, del Codigo Civil, y al artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Es por estas circunstancias de hecho y de derecho que demandó formalmente al ciudadano Nelson Enrique Alvarado, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.168.440, por incumplimiento de contrato, en virtud de que esta realizando construcciones y modificaciones en el local arrendado y pretende cambiar el uso del mismo para el cual fue autorizado por las autoridades, causando grave daño al propietario, pidiendo la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de Marzo del año 2014.
Estando en la oportunidad de contestar la demanda la parte demandada, en fecha 07 de octubre de 2014, lo hizo en los siguientes términos, invocó el articulo 771 del Código Civil, alegando que su representado, ha sido un fiel cumplidor con el pago de su canon de arrendamiento, en el caso que alega el demandante que ha incurrido en la violación de la cláusula 06 del contrato de arrendamiento es falso por cuanto la construcción arbitraria que narran fue realizada por el ciudadano Jhon Alexander Téllez Marciales, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-23.013.597, (maestro de obra de baño) y Héctor José Vásquez García, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-13.794.269, (maestro de obra quien realizo friso en parte delantera) y los cuales a su vez fueron contratados por el ciudadano Carlos Alberto Viettri Arvelaiz, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.397.905, queriéndosele atribuir a Nelson Alberto Alvarado, lo cual es totalmente falso, a dichos ciudadanos los promovió como testigos, los cuales ratificará en su momento oportuno, presuntamente el acto de mala fe a incumplimiento de contrato lo están generando los demandantes narrando hechos falsos ante un funcionario público que es un delito penal, previsto y sancionado en el Código Penal artículo 240, igualmente el demandado manifestó de improcedente la aplicación de los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil, desde todo punto de vista por cuanto su representado no ha incurrido en ningún momento en la violación numeral del respectivo artículo, dichos demandantes de una manera sarcástica quieren hacer valer a su favor el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial en sus numerales c y d, con base a todos lo anterior el accionado consideró que no existen motivos de parte de su representado para una resolución de contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y las otras normas mencionadas por los demandantes, solicitó como pruebas de excelencia para aclarar la verdad verdadera del presente asunto la posesión (sic) jurada de los ciudadanos Carlos Alberto Viettri Arvelaiz Y Betzaida Elena Viettri De Viteri, domiciliados en Calle Troconi entre Calle Junín y Zaraza al lado de la panadería Unare 2000, en el Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico; dicha prueba la solicitó de conformidad con lo previsto en el artículos 403 y 406 del Código de Procedimiento Civil.
Establecido lo anterior y entrando en forma perentoria al objeto de la litis, relativa a la resolución del contrato, esta Juzgadora debe interpretar las normas procesales y sustantivas del derecho civil, bajo la mirada de los Principios y Garantías Constitucionales, debiendo escudriñar en el presente caso la pretensión del demandante consistente en la búsqueda de la resolución del contrato por incumplimientos atribuidos a la arrendataria, por lo cual es necesario entrar a desentrañar el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”. De autos, se desprende, del folio 09, de la primera pieza, contrato de arrendamiento privado celebrado por la esposa del demandante con el demandado de autos, al no ser tachado e impugnado, tiene valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y, en relación a la resolución del contrato de arrendamiento, por parte de la actora- arrendadora, lo hace con base a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución de un contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Así, la demandante, expresa que el accionado incumplió una serie de cláusulas contractuales, alegatos éstos contradichos por la excepcionada en la perentoria contestación, por lo cual, ante tal circunstancia es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de un inmueble comercial, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico. Precisamente ante ello, en concepto de esta instancia recursiva, el contrato puede ser entendido como: “Acto” y como “Relación”: el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes; la relación tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto. Dentro de los distintos significados del termino contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: La potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tienda a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo, expresándolo, verbi gracia, en el caso sub lite, en lo referido a las cláusulas contractuales, debiendo analizarse en cada delación de la actora, si existen violaciones a dicho contrato por parte de la accionada – arrendataria que ameriten la resolución contractual.
En efecto, en relación a las cláusulas delatadas por la actora como violadas por la accionada, puede observarse que dicho contrato expresa: Cláusula Sexta: “El arrendatario, no podrá realizar ninguna modificación en el inmueble arrendado, sin la previa y escrita autorización de la arrendadora…”. Además, expresa el arrendatario pretende cambiar el uso originario que le ha dado al local.
Así las cosas, ante tales cláusulas, es evidente, que este Juzgador debe tener presente una serie de principios generales que rigen en materia contractual, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de este, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se señala que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, como supra se citó, lo cual, tiene un significado, por una parte de la tradición normativa que deviene de Códigos anteriores, desde el Código Napoleónico; y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intensión de llevar a cabo. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinadas, precisas y excepcionales condiciones. Debiendo traerse ha colación igualmente el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección. En efecto, en el inicio de una especifica relación de negocios, nace necesariamente una interferencia de las esferas de autonomía y de los intereses patrimoniales de las partes contratantes, lo que mueve a imponer la exigencia de que cada una de ellas se comporte en forma tal que se mantenga íntegra la esfera jurídica de la otra, con prescindencia de la efectiva realización del acuerdo: “el fin esencial y principal de quien participa en un contrato es que su comportamiento, sea la representación fiel a la realidad en la mayor medida posible, de lo que se ha querido”. Por ello, la lealtad en el comportamiento debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato y es por tal motivo que cada parte debe estar obligada a suministrar informaciones, aclaraciones y especificaciones sobre aquellos elementos de la situación de hecho, necesarios para el cumplimiento del mismo; con base a ello, ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del contrato, ni apartarse de las tratativas, sin justa causa.
Dentro de este orden de ideas, nuestro legislador sustantivo, en el artículo 1.160 del Código Civil, estableció que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; vale decir, que en criterio de quien aquí decide, la buena fe, la equidad y el uso, constituyen las últimas fuentes de integración del contrato, entendida la palabra: “Integración”, como la de completar un todo con la intención de las partes.
Siendo las cosas así, resulta claro que en la aplicación de la equidad y la buena fe se ha buscado la creación de una regla que es dictada por la experiencia, vale decir, por la interpretación de las circunstancias en que se desenvuelve la realización del contrato para encontrar su fin, como lo sería por ejemplo, como en el caso de autos, el compromiso del arrendatario de no realizar reformas no autorizadas por el arrendador, según lo acordado por las partes, vale decir, lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
Establecida la doctrina anterior, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria, establecido en el artículo 509 del Código Adjetivo Civil y, poder así, argumentar los hechos afirmados por las partes a través de los medios de prueba promovidos y evacuados y, verificar si efectivamente el demandado dio cumplimiento o no de buena fe a sus obligaciones contractuales a los efectos de declarar o no la resolución contractual, procedemos a analizar y valorar dichos medios. En efecto, bajando a los autos, puede observarse, que la parte actora, que demanda la resolución del contrato, consigna a los autos, copia simple del documento de adjudicación del inmueble objeto del proceso de arrendamiento el cual, está registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del estado Guárico, en fecha 16 de Marzo de 2007, N° 07, bajo el Nº 15 folio 15, con el cual se pretende acreditar la propiedad del inmueble por parte de la arrendadora, hecho éste excluido del tema decidendum trabado en la litis, pues nunca fue objeto de excepción por parte de la accionada, por lo cual, dichas instrumentales nada aportan a los fines del otorgamiento de la tutela de resolución contractual y así se establece.
Al folio 16, marcado “D” la parte actora consigna Inspección Extrajudicial, practicada por el Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico en fecha 25 de Julio de 2014, sobre el inmueble arrendado, y donde dicho Juzgado dejó constancia que en la parte frontal se observa reparación o frizo, en los laterales del portón y en la parte baja, y donde se observó una pared de reciente data y un baño y reparaciones menores. Tal inspección extra litem, concatenada por la inspección realizada por ese mismo Tribunal en fecha 30 de Septiembre de 2.015, dicha inspección se valora por la sana crítica, como un principio de prueba (indicio) hace la plena prueba de que el inmueble ocupado por la demandada le hicieron modificaciones.
En fecha 28 de Septiembre de 2015, compareció a deponer como testigo, el Ciudadano WILMER ANTONIO RIOS, esta Alzada valora el referido testigo haciendo plena prueba de que hubo modificación en el inmueble, al deponer que ha paso por el local para hacer unas compras y ha notado los cambios que le hicieron al local.
Así mismo el testigo RAFAEL AZOCAR QUIROZ, quien depuso que siempre pasa por el lugar y le consta todas las remodelaciones que le han hecho a ese local. Dicho testigo se valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con la deposiciones del testigo WILMER ANTONIO RIOS, en donde se desprende que se realizaron modificaciones en el inmueble y así se decide.
En cuanto a la solicitud de notificación realizada por la parte actora para que el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro Zaraza notificara al arrendatario de que se abstenga de seguir realizando modificaciones y de la decisión del arrendador de rescindir del contrato, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y así se decide.
De la misma manera la parte demandante promovió la prueba de informes contentiva de solicitud a la Dirección de Hacienda del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, par que informara el tipo de actividad comercial que se dedica el Ciudadano Nelson Alvarado, la referida prueba debe ser desechada por este Tribunal al no aportar a los autos elementos suficientes que demuestren que en el referido local se han realizado alguna modificaciones sin el consentimiento escrito del arrendador y así se decide.
La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda promovió la prueba de posiciones juradas para que la parte accionante compareciera a absolverlas. Para esta Alzada las posiciones Juradas o confesión provocada constituye un interrogatorio formal de las partes en el proceso con fines probatorios que se produce a instancia de estos-principio dispositivo- el cual tiene por objeto obtener la confesión judicial sobre hechos propios, personales o de los cuales tiene conocimiento el confesante-absolvente- que son relevantes y pertinentes en la causa. De este modo se evidencia a los autos que la parte actora compareció a absolver las posiciones que le fueron estampadas, confesando que no autorizó para hacer las referidas modificaciones al local comercial. De la misma manera se observa que en la oportunidad para que la parte demandada absolviera las posiciones juradas esta no compareció, teniéndose por confeso el absolvente y así se decide.
Estando en la oportunidad de promover pruebas la parte demandada promovió la prueba testifical del ciudadano JHON ALEXANDER TELLEZ MARCIALES Y HECTOR JOSE VASQUEZ GARCIA, observa esta Juzgadora que en las deposiciones de los referidos testigos queda claro que hubo modificaciones en el local pero al no aportar a los autos elementos de pruebas suficientes con relación a la existencia por parte del arrendador de la autorización para hacer las referidas modificaciones o por parte de quien fueron realizadas las modificaciones en el local, esta Alzada desecha la referida prueba testifical y así se decide.
Ahora bien, vertido el contenido de los medios de prueba promovidos y evacuados por las partes en el devenir procesal, debe señalarse que, con la celebración de un contrato sinalagmático se establece un determinado equilibrio entre las obligaciones contrapuestas de las partes que intervienen en él, y en la preservación de tal equilibrio desempeña papel relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de ejecución de buena fe que consagra el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano. La observancia de la buena fe objetiva (lealtad) por parte de los contratantes (arrendador y arrendatario), - escribe MESSINEO (Tratado de Derecho Civil. Tomo II. Capítulo XII, Pág. 206, núm. 28) -, significa que el arrendatario no puede pretender más en el ejercicio de su derecho, ni el arrendador rehusarse a dar menos de sus obligaciones contractuales, en el cumplimiento de su obligación, de lo que exige el sentido de la probidad, habida cuenta de la finalidad del contrato mismo.
El contrato, en virtud de su conceptualización (art. 1133 del Código Civil) desemboca en sus efectos con fuerza de Ley entre las partes (Art. 1.159 ibidem), lo cual se traduce en que las obligaciones contractuales de las partes deben ser cumplidas de la misma manera en que los ciudadanos están obligados a cumplir las Leyes. Debiendo recordarse que el propio Aristóteles, definió al contrato como: “… una ley particular que liga a las partes …” Y, ello deriva de la autonomía de la voluntad que tuvieron los sujetos contractuales al reglar la conducta para el desenvolvimiento de la relación convencional, quedándose vinculado a observar una conducta determinada, lo cual constituye, en el caso del contrato de arrendamiento, bajo los hechos de la trabazón de la litis, una limitante a la conducta del arrendatario de poder modificar la estructura del inmueble sin previa autorización por escrito de la arrendadora (cláusula sexta); vale decir, que el arrendatario violentó o incumplió las obligaciones claramente expresadas en el contrato. Por ello, la responsabilidad in contrayendo no se deduce del deber genérico de neminen laedere, sino del incumplimiento de una obligación de diligencia de la relación contractual y la violación del mismo, por mediar incumplimiento de una obligación asumida frente a la otra parte de la relación, ello da lugar a la responsabilidad contractual, pues se ha incumplido el específico comportamiento a que la parte estaba obligada en las distintas hipótesis mencionadas, reguladas por cláusulas que tienen función de norma, que han sido establecidas justamente, para sancionar con la declaratoria de incumplimiento, toda conducta incorrecta en la tratatoria del desarrollo contractual, pues, el fin esencial y principal de quien participa en el andamiaje contractual es que su comportamiento sea una representación fiel a la conducta fijada por las partes.
En el caso sub lite la arrendadora asumió plenamente su carga probatoria u omnus probando sobre el incumplimiento por parte del arrendatario en el desenvolvimiento de la relación contractual, subsumiéndose tal conducta en el artículo 1.167 del Código Civil que expresa: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”. El legislador comprende bajo esta denominación la cancelación de los efectos del contrato, debido al hecho central del incumplimiento, encuadrado, a su vez, en una serie de circunstancias que lo preceden o lo acompañan, y, siendo que el arrendador hizo gozar al arrendatario del inmueble arrendado y éste no cumplió en forma efectiva con las cláusulas que regulaban esa relación contractual, al haber incumplido el arrendatario en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento del local comercial que ocupa, por haber realizado modificación en el inmueble arrendado sin previa y escrita autorización de la arrendadora, debe declararse con lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento y así se decide.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte accionada, y se CONFIRMA el fallo de la recurrida Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro Zaraza de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en la ciudad de Zaraza, de fecha 07 de Octubre de 2015 que declaró parcialmente con lugar la demanda y Resuelto el contrato por incumplimiento y así se establece.
SEGUNDO: Se condena al recurrente al pago de las COSTAS del recurso de apelación al ser confirmado en su totalidad el fallo de la recurrida, todo ello de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Se ordena la notificación de las partes por haberse publicado la sentencia fuera del lapso legal establecido y así se decide.
Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Ocho (08) días del mes de Marzo de dos Mil Dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Juez Provisoria

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario.

La Secretaria.

Abg. Theranyel Acosta Mujica
En la misma fecha siendo las 2:00 pm se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-

La Secretaria.