TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE TRIBUNALES DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

TRIBUNAL VIGÉSIMO CUARTO (24º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP31-V-2014-000614

PARTE ACTORA: NINFA COROMOTO HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-5.248.351.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARMEN TERESA VILCHEZ DE QUINTERO, MARCIA DE JESUS TORRES PEREZ, EMMA TERESA RODRIGUEZ QUIÑONEZ, VICENTE DOMINGO VILCHEZ RODRIGUEZ, ENZA FEMMINELLA SARLI, YRMA ROMERO MARQUEZ y ROSMINA DELGADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.229, 59.131, 15.830, 43.707, 44.785, 153.997 y 163.964, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sucesión del ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad Nro. 1.713.208, integrada por los ciudadanos ROSA ANGELINA GUZMAN DEYON, GUSTAVO ENRIQUE DEYON GUZMAN, JEANETTE CLEOTILDE DE LA TRINIDAD DEYON MENESES y SHIRLE EDUVIGIS DE LA TRINIDAD DEYON MENESES, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-4.042.140, V-16.023.570, V-9.412.636 y V-6.515.114, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ROSA ANGELINA GUZMAN DE DEYON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 33.575, quien actúa en su propio nombre y representación, asistida eventualmente por la abogada MILAGROS DEL CARMEN QUILES SUAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 117.251.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA

- I -
NARRATIVA

Conoce este Tribunal de la presente acción por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de abril de 2014, en la cual la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, interpuso demanda de DESALOJO contra el ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, todos plenamente identificados al inicio del presente fallo.
Por auto de fecha 30 de abril de 2014, el Tribunal admitió la demanda, y se ordenó tramitar la misma de conformidad con el artículo 101 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Previa solicitud de la parte actora y consignado los fotostatos respectivos, mediante auto de fecha 12 de mayo de 2014, se ordenó librar compulsa a la parte demandada y en fecha 04 de junio de 2014, se recibió diligencia presentada por el ciudadano FELWIL CAMPOS, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, mediante la cual manifestó que en el momento de trasladarse a la dirección señalada le indicaron que el demandado se encuentra muerto desde el 02 de marzo de 2008, motivo por el cual consignó compulsa sin firmar y copia simple del acta de defunción del de cujus, ordenando este Juzgado, mediante auto de fecha 10 de junio de 2014, librar edicto a los herederos desconocidos del De Cujus, y se ordenó emplazar a los herederos conocidos del mismo.
En fecha 13 de octubre de 2014, previa solicitud de la parte, se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa a los ciudadanos ROSA ANGELINA GUZMAN DE DEYON, JANET DEYON GUZMAN, SHERLY DEYON GUZMAN y GUSTAVO DEYON GUZMAN, en su carácter de herederos conocidos del ciudadano OSVALDO ANTONIO DEYON PADRON, asimismo, se recibió en fecha 03 de noviembre de 2014, diligencia presentada por el ciudadano EDUARD PEREZ, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, mediante la cual manifestó la imposibilidad de practicar la citación a los herederos conocidos del de cujus y consigna compulsas sin firmar.
En fecha 26 de noviembre de 20014, el Secretario del Tribunal deja constancia de haber publicado en la cartelera de este Despacho ejemplar del edicto librado a los herederos descocidos del ciudadano OSWALDO A. DEYON.
En fecha 05 de diciembre de 2014, la representación judicial de l aparte actora, consigna las últimas publicaciones de los edictos librados por este Tribunal.
En fecha 19 de marzo de 2015, siendo la oportunidad fijada para llevar a cabo la Audiencia de Mediación, levantó acta mediante la cual se dejó constancia que no hubo acuerdo entre las partes en virtud de que la defensa pública no tenía poder de representación en el presente juicio, debido a no haber hecho contacto aun con su representada.
En fecha 26 de marzo de 2015, previa solicitud de la parte de ordenó librar cartel de citación a los herederos conocidos del de cujus, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dejándose constancia, mediante nota de secretaría de fecha 01 de junio de 2015, de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo ut supra señalado, y siendo que la parte demandada, no compareció a dar contestación a la demanda, mediante auto de fecha 25 de junio de 2015, se ordenó oficiar a la Defensoría Nacional en Materia Administrativa, Civil e Inquilinaria a fin de que le fuera designado un defensor a los demandados, herederos conocidos y desconocidos del ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, recibiendo la respuesta respectiva mediante diligencia de fecha 29 de septiembre de 2015, presentada por la ciudadana MARIELYS SCARLEY CARRASCO, en su carácter de Defensora Pública Auxiliar Primero en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Protección del Derecho a la Vivienda, mediante la cual se dio por notificada de la designación como defensora en la presente causa.
En fecha 30 de septiembre de 2015, se aboco al conocimiento de la causa la Abg. DIOCELIS J. PEREZ BARRETO, en el estado en que se encontraba para esa oportunidad.
Siendo notificada la defensa de la parte demandada, mediante auto de fecha 01 de octubre de 2015, se fijó oportunidad para llevar a cabo la Audiencia de Mediación en la causa, siendo celebrada la misma en fecha 09 de octubre de 2015, en la cual las partes manifestaron que no era posible llegar a un acuerdo y se dio apertura al lapso de diez (10) días para la contestación de la demanda.
En fecha 26 de octubre de 2015, se recibió escrito de contestación de la demanda, presentado por la ciudadana ROSA ANGELINA GUZMAN DEYON, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.042.140, asistida por la abogada MILAGROS DEL CARMEN QUILES SUAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 117.251, en el cual sometió a consideración un punto previo, opuso cuestión previa de conformidad con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y presentó reconvención en la presente la demanda.
En fecha 02 de noviembre de 2015, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, ordenándose a la parte actora reconvenida a dar contestación dentro de los diez (10) días de despacho siguiente.
Por decisión de fecha 11 de noviembre de 2015, se decidió la cuestión previa interpuesta por la parte demandada, en relación al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarándose las mismas sin lugar.
En fecha 16 de noviembre de 2015, se recibió escrito de contestación de la reconvención presentado por la abogada CARMEN TERESA VILCHEZ RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 65.229, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 17 de noviembre de 2015, se abrió una segunda pieza del expediente y se recibió diligencia presentada por la ciudadana ROSA GUZMAN DE DEYON, debidamente asistida por la abogada MILAGROS DEL CARMEN QUILES SUAREZ, ambas plenamente identificadas, mediante la cual apeló de la sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2015, oyéndose la apelación ejercida mediante auto de fecha 19 de noviembre de 2015, en el cual igualmente se fijaron los hechos controvertidos en la demanda.
En fecha 30 de noviembre de 2015, se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada ROSA ANGELINA GUZMAN DEYON, actuando en su propio nombre como co-heredera y en representación del resto de la sucesión de OSWALDO ANTONIO DEYON, integrada por los ciudadanos GUSTAVO ENRIQUE DEYON GUZMAN, JEANETTE CLEOTILDE DE LA TRINIDAD DEYON MENESES y SHIRLE EDUVIGIS DE LA TRINIDAD DEYON MENESES, y el 01 de diciembre de 2015, se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada CARMEN VILCHEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora. Asimismo, en fecha 04 de diciembre de 2015, se recibió escrito de oposición de pruebas presentado por la abogada ROSA ANGELINA GUZMAN DEYON, actuando en su propio nombre y representación, decidiéndose sobre la oposición de las pruebas mediante sentencia de fecha 14 de diciembre de 2015, en la cual se declaró improcedente la oposición.
En fecha 14 de diciembre de 2015, se dictó auto mediante el cual este Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes, y se abrió el lapso respectivo para la evacuación de las mismas.
En fecha 25 de febrero de 2016, quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa, en el estado en que se encontraba.
En fecha 01 de abril de 2016, se fijó en quinto (5to.) día de despacho para que tuviera lugar la audiencia de juicio, y en esa misma fecha se difirió la audiencia para el tercer (3er.) dia de despacho siguiente
Ahora bien, realizado en fecha siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente demanda, el Tribunal pasa a pronunciarse de la siguiente manera:

- II -
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Señala la representación judicial de la parte actora, que la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nro. 09, ubicado en el piso 2, del Edificio Nisolm, ubicado en la Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, en la Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, por compra efectuada a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de mayo de 2008, bajo el Nro. 62, Tomo 1809 A-Qto., según titulo de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27/09/2010, quedando inscrito bajo el Nro. 2010.8945, asiendo Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nro. 240.13.18.1.4618, correspondiéndole el folio real del año 2010.
Que su representada adquirió el inmueble en el año 2010 de la sociedad mercantil NISOLM 2008 C.A., y esta le cede todos los derechos arrendaticios que había sobre el inmueble identificado, y así consta de documento de cesión de derechos arrendaticios entre las partes. AL respecto señal que dicha inmobiliaria procedió a la venta de todas los apartamentos en un tiempo prudencial a los inquilinos en su mayoría que ocupaban dichos apartamentos, conversando en varias ocasiones con el arrendatario, ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, ofreciéndole el inmueble Nro. 9, en venta y esté se negó a concretar la negociación, trasladándose incluso una la notaría en fechas 8 de diciembre y 15 de julio de 2010, para hacer ofrecimiento del apartamento al mencionado ciudadano mediante notificación, sin que el mismo hiciera uso de su derecho ni se opusiera a la venta dentro del plazo que establece la ley.
Que fue un hecho publico y notorio que la mencionada INMOBILIARIA NISOLM 2008, C.A., ofreció en venta todas las unidades habitacionales, pudiendo concretarse dichas ventas en un noventa por ciento (90%), ya que en su mayoría los arrendatarios adquirieron los apartamentos, no siendo el caso, el del ciudadano OSVALDO ANTONIO DEYON PADRON, a la cual se le arrendó dicho apartamento, según Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 02 de octubre de 2001, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Capital, anotado bajo el Nro. 17, Tomo 155 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo canon de arrendamiento es por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 142,91), el arrendatario ha venido ocupando el inmueble desde el 1 de febrero de 1987, igualmente señala que a partir de esa fecha el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, hasta la actualidad.
Asimismo, señala que solicita su apartamento para vivir en él ya que es su única vivienda, por tal razón, en fecha 13 de noviembre de 2012, compareció a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de viviendas, a los fines de llegar a un acuerdo amistoso para restituir la situación jurídica afectada y de esa forma evitar los órganos jurisdiccionales, y luego del tramite de dicho procedimiento por resolución de fecha 03 de octubre de 2013 se habilito la vía judicial para incoar la demanda de desalojo fundada en el artículo 91 numerales 1 y 2 de la Ley de Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda.
Concluye que demanda en este juicio al ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, antes identificado, para que proceda a la entrega material del inmueble arrendado, totalmente libre de bienes y personas y en las misma condiciones de buen estado en las que lo recibió, y proceda a cancelarle las cantidades de dinero que adeuda por concepto de cánones de arrendamientos vencidos a razón de la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 142,94) mensuales y de ser el caso cancelar los daños y perjuicios que pudieran haberse causado en el interior del inmueble, así como los meses que se sigan venciendo hasta la de definitiva desocupación del inmueble. Termina alegando la justificada necesidad que tiene su representada de ocupar el inmueble en virtud de la situación precaria en la que se encuentra. Estima la demanda en la cantidad de CIENTO CATORCE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 114.300,oo).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA Y SU RECONVENCION:
En el capitulo “I”, la parte accionada interpuso punto previo alegando que las notificaciones en el procedimiento administrativo previo en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda están viciadas de nulidad, en vista que notificaron un difunto, por ello solicita una declaratoria de nulidad de todo lo actuado y reposición de la causa al estado de presentar la demanda con la resolución definitivamente firme del procedimiento administrativo emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de vivienda.
En el capitulo “II” de su escrito de contestación de demanda, la representación judicial de la parte accionada, interpone cuestión previa, invocando el ordinal 11º del artículo 346 del código de Procedimiento civil, en relación con la prohibición de admitir la acción propuesta.
Alega la representación judicial de la parte demandada que para que la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, ya identificada, usara la facultad de arrendadora reservada en el contrato de arrendamiento existente para la fecha de la negociación de compra venta, debió avisar dicha transmisión de propiedad mediante notificación a la Sucesión del ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, por cuanto el fallecimiento del causante inquilino fue en fecha 02 de marzo de 2008, omisión por la cual desconocía la existencia de una nueva propietaria del inmueble, y que la ciudadana ROSA ANGELINA GUZMAN DE DEYON, ha venido durante años ocupando el inmueble como esposa del arrendatario, pagando los respectivos cánones de arrendamiento a la INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A.
Alega igualmente que tampoco se hizo la correspondiente oferta de venta a la Sucesión del ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, por lo cual es en esa oportunidad que tiene conocimiento de la venta que se hizo por encima del Derecho de Preferencia que asiste a la sucesión de OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON.
Asimismo, señala que en fecha 30 de mayo de 1989, el De cujus, suscribió un primer contrato de arrendamiento y en fecha 02 de octubre de 2001, un segundo contrato con JOAQUIN FERNANDO CHAFFARDET RAMOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 43.408, quien procedió en nombre y representación del propietario FERDINANDO RUDIFERIA MUSSNER, titular de la cédula de identidad Nro. E-82.069.906, en cuyo contrato la cláusula primera reconoce y ratifica la relación de arrendamiento anterior. Que en fecha 02 de marzo falleció el ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, y la parte actora compra el inmueble en fecha 27 de septiembre de 2010, violando conjuntamente con la inmobiliaria NILSOLM 2008, C.A., el derecho preferencial que asiste a la sucesión del de cujus.
Por las razones que expuso, en el capitulo “III” de su escrito de contestación de demanda, reconviene en este proceso el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por la violación del derecho de preferencia que asiste a la Sucesión para comprar el inmueble.
En el capitulo “IV”, contesta la demanda y expone sus defensas en relación al juicio principal, y en ese sentido manifiesta que admite como cierto la existencia de una relación de arrendamiento pero con la inmobiliaria NISOLM 2008, C.A., y en razón que la parte actora argumentó la causal de falta de pago de los cánones de arrendamiento, presentó los recibos de pago liberatorios de los cánones de arrendamiento mensuales, específicamente el hecho de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de 43 meses, correspondiente a los meses que van desde el 15 de octubre de 2010 hasta 15 de marzo de 2014, tal y como lo demuestra, a su decir, mediante recibos de pago consignados en original, emitidos por a inmobiliaria NISOLM 2008, C.A., quienes han venido recibiendo y administrando los cánones de arrendamiento desde el año 2008, en cuyos recibos consta la información de emitir deposito bancario a nombre de NISOLM 2008, C.A., en la cuanta corriente Nro. 0102-0234-51-0000079390, firmados y sellados por la precitada inmobiliaria, y solicita se declaren validos los citados comprobantes de deposito bancario.
Por ultimo en su capitulo “V”, aduce que la parte actora debe probar al existencia de la causal de que necesita el inmueble para habitarlo su familia, conforme los criterios de la carga de la prueba y según los criterios jurisprudenciales que establecen los requisitos exigidos para demostrar el estado de necesidad de ocupar el inmueble; continua exponiendo que su contraparte no llevo los elementos probatorios de dicha causal, y por ende solicita se desestimada la misma. Termina exponiendo que de existir tal necesidad en la parte actora no hubiese adquirido un inmueble ocupado por encima del derecho de preferencia que asiste a la sucesión. Es por todo ello que requiere al Tribunal se declare sin lugar la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
Como punto previo la parte actora reconvenida, solicitó la declaración de inadmisibilidad de la reconvención propuesta por falta de cualidad de la ciudadana ROSA ANGELINA GUZMAN DE DEYON, para representar a la sucesión de OSWALDO A. DEYON P.
Expone que la NISOLM 2008, C.A., no violo ningún derecho al arrendatario, por cuanto la venta se realizó conforme lo previsto en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Alquileres vigente para la fecha, ya que se le concedió la preferencia ofertiva, asimismo alegan que no se ejerció dentro del lapso legal correspondiente el retracto legal en contra de compra realizada pos su representada, caducando el lapso para ejercer el retracto legal.
En el momento de dar contestación a la reconvención, la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo en todos y cada una de sus partes, tanto en hechos como en derecho, los alegatos esgrimidos por la parte demandada, en cuanto a la notificación de la venta, señalando que se le ofertó el apartamento objeto de la litis al ciudadano OSVALDO ANTONIO DEYON PADRON, y los herederos en ningún caso manifestaron a la INMOBILIARIA NILSOLM 2008, C.A., que el arrendador originario había fallecido, que por cuanto la INMOBILIARIA no podía ofertar a los herederos del ciudadano OSVALDO ANTONIO DEYON, en virtud de que nunca se le notificó del fallecimiento, ni de su interés de la compra del inmueble, alegando que con dicho silencio la INMOBILIARIA asumió lo que establece la ley en el artículo 135 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.

- III -
DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1) Copia simple de poder otorgado a los abogados CARMEN TERESA VILCHEZ DE QUINTERO, MARCIA DE JESUS TORRES PEREZ, EMMA TERESA RODRIGUEZ QUIÑONEZ y VICENTE DOMINGO VILCHEZ RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. V-65.229, 59.131, 15.830 y 43.707, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 04 de abril de 2014, inserto bajo el Nro. 28, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejerce los abogado en el presente juicio; y así se declara.
2) Copia simple del Titulo de Propiedad del inmueble identificado como Apartamento Nro. 9, ubicado en el piso 2 del Edificio NISOLM, ubicado en la Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes en la Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 2010, quedando inscrito bajo el Nro. 2010.8945, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.31.4618, y folio real del año 2010. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la titularidad de la parte actora con respecto a la propiedad del inmueble objeto de la demanda; y así se declara.
3) Copia simple de documento privado arrendaticio debidamente firmado, mediante el cual la Sociedad Mercantil GIGAINMUEBLES S.A., cedió y traspasó a la INMOBILIARIA NISOLM 2008, C.A., todos los derechos arrendaticios que le correspondían como propietarios y/o arrendadores de los apartamentos y locales ubicados en el inmueble objeto del juicio. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos los derechos arrendaticios que le fueron cedidos a la INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A.; y así se declara.
4) Copia simple de dos (2) notificaciones realizadas por la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fechas 08 de diciembre de 2009 y 15 de julio de 2010, dirigidas al ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, notificando la decisión de ofrecerle en venta el inmueble objeto del juicio. Al respecto, quien aquí decide observa que las copia fotostaticas de los citados instrumentos, producidos con el libelo de la demanda por la parte actora, si bien fueron impugnados por la parte demandada, según se desprende de escrito de fecha 19 de noviembre de 2015, no fueron impugnados en la oportunidad de dar contestación a la demanda, según lo establecido el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, ni fue objeto de tacha, por lo tanto debe este Tribunal otorgarles pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo supra señalado, concatenado con el artículo 1357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la notificación de la preferencia ofertiva para la compra del inmueble objeto de la demanda, realizada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA NILSOLM 2008, C.A., al ciudadano OSVALDO DEYON PADRON; y así se declara.
5) Copia simple del contrato de arrendamiento, suscrito entre el apoderado de la sociedad mercantil NILSOLM 2008, C.A., y el ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, debidamente autenticado ante 02 de octubre de 2001, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Capital, anotado bajo los Nro. 17, Tomo 155 de los Libros de autenticaciones, en el cual reconoce y ratifica la relación locativa existente desde el 30 de mayo de 1989. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la relación arrendaticia que mantuvo el ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, desde el 30 de mayo de 1989, con relación al apartamento objeto de esta demanda; y así se declara.
6) Original de la Resolución Nro 00634, de fecha 03 de octubre de 2013, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, mediante la cual habilita la vía judicial. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos que se agotó el procedimiento administrativo previo a la vía judicial; y así se declara.
7) Copia simple del certificado de inscripción del Registro de Información Fiscal (R.I.F.), de la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, parte actora Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos que la parte accionante posee Registro de Información Fiscal vigente para la fecha; y así se declara.
8) Copia simple del contrato de arrendamiento privado, de fecha 01 de julio de 2011, suscrito entre las ciudadanas NINFA COROMOTO HERNANDEZ y DAYANA SUSYAIL RAMIREZ SANCHEZ, sobre una habitación ubicada en un inmueble situado en el Barrio Los Flores de Catia, Calle Democracia, entre Callejón Democracia y Tubo Negro, Casa Nro. 71, Manzana Nro. 22, Parroquia 23 de enero del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la relación arrendaticia existente entre la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ y DAYANA SUSYAIL RAMIREZ SANCHEZ; y así se declara.
9) Copia certificada de la Declaración bajo Fe de Juramento, de fecha 10 de abril de 2014, autenticada por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la fe de juramento que otorgó la parte actora de no poseer vivienda; y así se declara.
10) Original de documento debidamente firmado, de fecha 28 de septiembre de 2010, mediante el cual la Sociedad Mercantil NISOLM 2008 C.A., cedió y traspasó a la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, todos los derechos arrendaticios que habían sobre el inmueble objeto del juicio. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos que a la parte actora luego de la venta del inmueble en cuestión, le fueron cedidos los derechos arrendaticios que le correspondían a la sociedad mercantil NILSOLM 2008, C.A.; y así se declara.
11) Copia simple de las actuaciones realizadas por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda a los fines de notificar al ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, del procedimiento administrativo realizado por el mencionado ente. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos las gestiones realizadas para lograr la notificación al ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, del procedo administrativo llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; y así se declara.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1) Copias certificadas de las actuaciones realizadas por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas a los fines de llevar a cabo la notificación del ciudadano OSVALDO ANTONIO DEYON PADRON. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos los tramites realizados para lograr la notificación del ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, del procedimiento administrativo llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; y así se declara.
2) Copia simple de la declaración sucesoral del ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, emanada por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en el expediente Nro. 142025. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser un instrumento emanado de un organismo del Estado con carácter de documento publico, en consecuencia, quedó demostrado en autos la declaración sucesoral realizada como consecuencia de la muerte del ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON; y así se declara.
3) Copia simple del acta de defunción del ciudadano OSVALDO ANTONIO DEYON PADRON emanada por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San José del Municipio del Distrito Capital, de fecha 03 de marzo de 2008. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser un instrumento emanado de un organismo del Estado con carácter de documento publico, en consecuencia, quedó demostrado en autos el fallecimiento del ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON; y así se declara.
4) Copia simple del contrato de arrendamiento, suscrito entre el apoderado de la sociedad mercantil NILSOLM 2008, C.A., y el ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, debidamente autenticado ante 02 de octubre de 2001, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Capital, anotado bajo los Nro. 17, Tomo 155 de los Libros de autenticaciones, en el cual reconoce y ratifica la relación locativa existente desde el 30 de mayo de 1989. Quien aquí decide observa dicho instrumento fue promovido por la parte actora y ya fue valorado en particulares anteriores, siendo innecesaria otro pronunciamiento al respecto, dado el principio de comunidad de la prueba; y así se declara.
5) Dieciséis (16) facturas en original, identificadas de la siguiente forma: 1) Nro. 0572, de fecha 31/10/2010; 2) Nro. 0595, de fecha 30/11/2010; 3) Nro. 0618, de fecha 31/12/2010; 4) Nro. 0641 de fecha 31/01/2011; 5) Nro. 0664, de fecha 28/02/2011; 6) Nro. 0695 de fecha 31/03/2011; 7) Nro. 0718 de fecha 30/04/2011; 8) Nro. 0741 de fecha 31/05/2011; 9) Nro. 0764 de fecha 30/06/2011; 10) Nro. 0788 de fecha 31/07/2011; 11) Nro. 0812 de fecha 31/08/2011; 12) Nro. 0836 de fecha 30/09/2011; 13) Nro. 0860 de fecha 31/10/2011; 14) Nro. 0883 de fecha 30/11/2011; 15) Nro. 0907 de fecha 31/12/2011; y, 16) Nro. 0933 de fecha 31/01/2012. Al respecto, quien aquí decide observa que los mencionados instrumentos no fueron desconocidos por la parte actora, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, en consecuencia, quedó demostrado que la parte demandada, arrendataria del inmueble objeto de este juicio, cancelaba los cánones de arrendamiento a la INMOBILIARIA NISOLM 2008, C.A., quien le expedía facturas de cancelación, al menos hasta el mes de diciembre de 2012; y así se declara.
6) Cuarenta y cinco (45) comprobantes de depósitos bancarios realizados por la ciudadana ROSA GUZMAN, ya identificada, a la cuenta corriente Nro. 0102-0234-510000079390, de la sociedad mercantil INMOBILIARIAS NISOLM 2008, C.A., del BANCO DE VENEZUELA, identificados de la forma siguiente: 1) Nro. 81206242, de fecha 04/11/2010; 2) Nro. 90202201, de fecha 02/12/2010; 3) Nro. 90201433, de fecha 29/12/2010; 4) Nro. 95572403, de fecha 01-02-2011; 5) Nro. 2836360, de fecha 03/03/2011; 6) Nro. 10000362, de fecha 05/04/2011; 7) Nro. 77630713, de fecha 28/04/2011; 8) Nro. 3486164, de fecha 03/06/2011; 9) Nro. 19303275, de fecha 06/07/201; 10) Nro.79842607, de fecha 01/08/2011; 11) Nro. 19696697, de fecha 30/08/2011; 12 y 13) Nros. 25920008 y 25920010, ambos de fecha 29/09/2011; 14) Nro. 25913646, de fecha 17/11/2011; 15) Nro. 25925283, de fecha 01/12/2011; 16) Nro. 25915062, de fecha 05/12/2011; 17) Nro. 25884781, de fecha 29/12/2011; 18) Nro. 32633619, de fecha 30/01/2012; 19) Nro. 29431366, de fecha 29/02/2012; 20) Nro. 45858068, de fecha 29/03/2012; 21) Nro. 45861518, de fecha 30/04/2012; 22) Nro. 45961923, de fecha 30/05/2012; 23) Nro. 48579262, de fecha 04/07/2012; 24) Nro. 55069874, de fecha 30/07/2012; 25) Nro. 55064986, de fecha 30/08/2012; 26) Nro. 56071257, de fecha 28/09/2012; 27) Nro. 56044236, de fecha 01/11/2012; 28) Nro. 66867452, de fecha 03/12/2012; 29) Nro. 46678241, de fecha 28/12/2012; 30) Nro. 70400271, de fecha 29/01/2013; 31) Nro. 83087113, de fecha 28/02/2013; 32) Nro. 83431827, de fecha 03/04/2013; 33) Nro. 80545633, de fecha 29/04/2013; 34) Nro. 88503357, de fecha 01/06/2013; 35) Nro. 83427355, de fecha 01/07/2013; 36) Nro. 84595112, de fecha 30/07/2013; 37) Nro. 67847931, de fecha 05/09/2013; 38) Nro. 81805202, de fecha 03/10/2013; 39) Nro. 41416287, de fecha 07/11/2013; 40) Nro. 90153692, de fecha 05/12/2013; 41) Nro. 95640649, de fecha 13/01/2014; 42) Nro. 95640649, de fecha 13/01/2014; 43) Nro. 91873971, de fecha 29/01/2014; 44) Nro. 91883480, de fecha 06/03/2014; y, 45) Nro. 94975608, de fecha 02/04/2014. Al respecto, quien aquí decide observa que los mencionados vouchers bancarios, de acuerdo a reiterada jurisprudencia de nuestro mas alto Tribunal (Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia Nro. RC-000877, de fecha 20 de octubre de 2005, caso Manuel Alberto Grateron contra Envases Occidente, C.A.), ha establecido que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capitulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1383, encajan dentro del genero de prueba documental., destacado al efecto, que no pueden considerarse como documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario publico o particular facultado para dar fe pública, naciendo este como documento privado, verificándose de su contenido los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y por ende su autenticidad. Por ende, de conformidad con los artículo 1363 y 1383 del Código Civil, surten dichos depósitos bancarios pleno valor probatorio, en consecuencia, quedó demostrado que la parte demandada, realizó varios y continuos depósitos a la cuenta de la INMOBILIARIA NISOLM 2008, C.A.; y así se declara.
7) Prueba de informe a la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, admitida por auto de fecha 14 de diciembre de 2015, con relación a que informara quien es el titular de la cuenta corriente Nro. 0102-0234-510000079390, y la validación de los depósitos bancarios realizados por la demandada. En este sentido se recibieron oficios Nros. GRC-2016-59623 y GRC-2016-59623, de fechas 12 de febrero y 31 de marzo de 2016, en el cual la entidad informante remitió relación de depósitos, los cuales luego de su verificación en su mayoría coinciden con los depósitos bancarios antes valorados, en consecuencia, pudiendo adminicular la citada prueba de informes con la documental de los vouchers bancarios, antes mencionados, el Tribunal le concede pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en los artículo 433 del código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1357 del Código Civil, en consecuencia, queda demostrado los depósitos que realizó la parte demandada a la cuenta corriente Nro. 0102-0234-51-00-00079390, perteneciente a la INMOBILIARIA NISOLM 2008, C.A.; y así se declara.

- IV -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir el extenso del fallo, conforme a la tramitación del procedimiento oral, apegado al artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pasa este Juzgador de seguidas a hacer las consideraciones de mérito apreciadas en la presente causa, con base a las actas que conforman el expediente; el escrito libelar, la contestación a la demanda, la fijación de los hechos y los alegatos expuestos en la audiencia de juicio:
Así las cosas, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el thema decidendum y fijar los límites de la controversia, es decir, el cual viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas.
A tal efecto, esta Juzgadora antes de pronunciarse al fondo de la demanda, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Por otro lado, establece el artículo 506, íbidem que:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

“(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (...)”.

La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Así pues, quien aquí sentencia, apreció y valoró todas las pruebas aportadas al proceso, en acatamiento al mandato contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 509 íbidem, el cual prevé que:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer el límite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o en máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley de la verdad y de la buena fe.”

En el caso de marras, la representación judicial de la parte actora, demanda por DESALOJO al ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, alegando la falta de pago del arrendatario y la necesidad del inmueble, por ser propietaria de un inmueble constituido por un Apartamento signado con el Nro. 09, ubicado en el piso 2, del Edificio Nisolm, ubicado en la Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, motivo por el cual este Tribunal observa:
Ahora bien, bajo la consideración de la premisa antes expuesta, en relación a la carga procesal que tiene las partes de demostrar sus afirmaciones de hecho y sus excepciones, este Tribunal pasa a constatar si la representación judicial de la parte actora cumplió con la carga de probar los hechos alegados en la demanda. En este sentido, con respecto a la primera causal de desalojo alegada por la accionante, en relación a la falta de pago, luego de una revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se pudo comprobar que la parte demandada, al momento de dar contestación a la demanda, presentó como medio de prueba comprobantes de depósitos correspondientes a los meses que van desde noviembre de 2010 a febrero de 2014, a la cuenta Nro. 0102-0234-510000079390, los cuales adminiculadas con la respuesta recibida del Banco de Venezuela, consecuencia de la prueba de informes promovida por la accionada, se pudo verificar que dicha cuenta corriente pertenece a la INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A., quedando demostrado que si bien es cierto los cánones de arrendamiento no fueron depositados en una cuenta a nombre de la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, parte actora en este proceso y propietaria del inmueble, no es menos cierto que la parte demandada demostró haber cumplido cabalmente con el pago de los cánones de arrendamiento respectivos, los cuales fueron depositados a la anterior propietaria del inmueble, INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A.. Es menester aclarar, que no consta en autos, notificación alguna que se haya realizado al arrendatario o sus herederos, en relación a la existencia de un nuevo dueño, de modo que fuesen informados del cambio de propiedad del bien inmueble, para que pudiese así, subrogarse la nueva propietaria como arrendadora en la relación locativa ya existente, de la cual tenia pleno conocimiento la parte actora al adquirir el inmueble, según se desprende documento debidamente firmado, de fecha 28 de septiembre de 2010, mediante el cual la Sociedad Mercantil NISOLM 2008 C.A., cedió y traspasó a la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, todos los derechos arrendaticios que habían sobre el inmueble objeto del juicio, por tal razón no puede entenderse que la parte demandada haya pagado mal, tal y como lo alegó la accionante, pues, para exigir el pago a nombre de la parte actora, debió existir tal notificación del cambio de dueño, circunstancia ésta que no fue demostrada, motivo por el cual, es improcedente la causal de desalojo por falta de pago, por no ajustarse al supuesto previsto en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, y así se decide.
En cuanto a la segunda causal alegada por la parte actora, en relación al estado de necesidad para ocupar el inmueble objeto del litigio, contenida en el ordinal 2º de la Ley supra mencionada, pasa este Tribunal a analizar lo conducente para lo cual ve preciso este Juzgado, señalar lo expuesto por el autor Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999, (Pág. 315), en relación a la causal de necesidad del inmueble:

”Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia. En este mismo orden de ideas; en el caso en análisis para que proceda la acción de desalojo del artículo 34 literal b, es decir la necesidad “que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado (...)

Debe aclararse, que la causal de desalojo, fundada en la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, estuvo prevista en el literal “B” de la Ley de Arrendamiento publicada en fecha 07 de diciembre de 1999, sin embargo, luego que el legislador patrio, con base a nuevos estudios sociales en materia de vivienda, sancionara la novísima Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, publicada en gaceta oficial Nro. 6.503, de fecha 12 de noviembre de 2011, la cual atendería y protegería los derechos de las partes inmersas en este tipo de relaciones jurídicas, dicha causal se mantuvo, quedando prevista en el ordinal 2º del artículo 91 de la citada Ley, supuesto que pasaremos a analizar.
Se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, al puntualizar lo siguiente:

“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” … éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Subrayado del Tribunal; Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343, publicada en la Página Web del Tribunal Supremo de Justicia)…”

Más adelante, la Corte Primera estableció:

“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…”. (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente.- Magistrado Perkins Rocha Contreras)…”

Por otra parte, el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 194 y siguientes, para la procedencia del Desalojo ha señalado lo siguiente:

“… para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse (3) tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento… pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria…, así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarse como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño… Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción…”

Como se puede apreciar, la doctrina reiteradamente ha sostenido que para la procedencia del desalojo por la causal de estado de necesidad de ocupar el inmueble, debe probarse de forma concurrente los siguientes elementos:
1º La existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal.
2º. La cualidad de propietario del inmueble.
3º. La necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
En el presente caso, puede observar este Tribunal, que sobre el inmueble objeto del juicio, se celebró un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos FERDINANDO RUDIFERIA MUSSNER y OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, el cual pasó a ser a tiempo indeterminado, trasladándose dicha relación locativa de propietario a propietario, y siendo la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, la actual dueña del inmueble, pasa a tener los derechos arrendaticios del mismo, comprobándose así la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, cumpliéndose así con el primero de los tres elementos anteriormente indicados.
Asimismo, pasa este Tribunal a analizar el segundo elemento, del cual se puede constatar de la copia simple del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 2010, quedando inscrito bajo el Nro. 2010.8945, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.31.4618, y folio real del año 2010, en el cual consta que la INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A., dio en venta pura y simple, a la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, ya identificada, el inmueble constituido por un Apartamento signado con el Nro. 09, ubicado en el piso 2, del Edificio Nisolm, ubicado en la Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, comprobándose así la cualidad de propietaria del inmueble de la parte actora, dándose cabal cumplimiento al segundo elemento.
En este orden de ideas, pasa este Tribunal a analizar el tercer elemento, el cual sería la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, a los fines de demostrar la necesidad del inmueble, la representación judicial de la parte actora, consignó contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la ciudadana DAYANA SUSYAIL RAMIREZ SANCHEZ, y la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, en el cual se observa de la cláusula PRIMERA que el mismo, es sobre una habitación de la casa ubicada en el Barrio Los Flores de Catia, Calle Democracia, entre Callejón Democracia y Tubo Negro, Casa Nro, 71, Manzana Nro. 22, Parroquia 23 de enero del Municipio Libertador del Distrito Capital, asimismo, se observa de la cláusula TERCERA, que el canon de arrendamiento fijado quedó establecido en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), por lo que se demuestra que la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, se encuentra arrendada en una habitación, donde la habitabilidad es restringida, cancelando un canon de arrendamiento sumamente superior al cancelado por la parte demandada por concepto de canon de arrendamiento, teniendo la solicitante la necesidad de habitar su inmueble. Asimismo la presentación judicial de la parte actora presentó Copia certificada de Declaración bajo Fe de Juramento, de fecha 10 de abril de 2014, autenticada por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, de donde nace la presunción de que la parte demandante no posee otra vivienda. Por todo lo anterior, considera este Juzgador que se encuentran llenos los requisitos legales para demostrar la necesidad de ocupar el inmueble, debido a que no se justifica que teniendo un inmueble propio deba permanecer viviendo en alquiler y cancelando un monto mucho mayor que el que percibe por concepto de arrendamiento de su inmueble, más aún cuando ha cumplido con todos los pasos administrativos y judiciales a los efectos de garantizar los derechos propios y de su arrendatario, cumpliendo así la representación judicial de la parte demandada con la carga de probar lo alegado en el juicio, por lo que considera este Órgano Jurisdiccional que habiendo sido demostrada la necesidad por parte de la actora de ocupar el inmueble objeto del litigio, se encuentran llenos los extremos necesarios para declarar la procedencia de la causal 2º del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Y así decide.

DE LA RECONVENCIÓN

En relación a la reconvención presentada por la parte demandada, en el momento de dar contestación a la demanda, en la cual alegó que no se le dio la preferencia ofertiva a la parte actora, este Tribunal, a los fines de decidir sobre la misma observa:
Se desprende de la copia simple de las dos (2) notificaciones realizadas por la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fechas 08 de diciembre de 2009 y 15 de julio de 2010, dirigidas al ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, notificando la decisión de ofrecerle en venta el inmueble objeto del juicio, a las cuales se les otorgo pleno valor probatorio, que efectivamente se informó de la intención de la INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A., de vender el inmueble objeto del juicio, del precio que solicitaba la mencionada inmobiliaria para proceder a la venta, y de las condiciones para la misma. Se debe aclarar en este punto, que a pesar de que se constatara que el ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, falleciera antes de que fueran practicadas las citadas notificaciones, es decir, en fecha 02 de marzo de 2008, según acta de defunción traída a los autos como medio de prueba, el fallecimiento de un ciudadano no es un hecho publicó y notorio, por lo tanto quien quiera ejercer algún derecho que se desprenda de dicho hecho, debe notificarlo a quien corresponda, y por cuanto la representación judicial de la parte demandada no demostró que haya notificado previamente a su arrendador del fallecimiento del ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, mal puede considerarse como no efectuadas tales notificaciones, por consiguiente, a criterio de quien decide, el arrendador para esa oportunidad, INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A., realizó conforme a derecho las concernidas notificaciones, pues, fueron dirigidas a quien tenia el carácter de arrendatario en la relación locativa que tenia como objeto el inmueble que aquí pretenden sea desalojado.
Ahora bien, considera este Juzgador que si bien es cierto que la notificación fue dirigida al ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, quien era el arrendatario de la relación locativa en referencia y quien había fallecido para la fecha en la cual fue practicada la misma, no es menos cierto que al ser notificados los ocupantes del inmueble, quienes resultaron ser lo herederos del arrendatario, continuando la relación locativa según lo previsto en el artículo 1603 del Código Civil, éstos a los fines de hacer valer su derecho como causahabientes y su derecho a ejercer la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios, tenían el deber de notificar a su arrendador, en este caso a la INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A., del fallecimiento del arrendatario y demostrar su condición de herederos, para poder así ejercer su derecho a que se diera la preferencia para la compra del inmueble, situación ésta que no consta a los autos, motivo por el cual, colige este sentenciador que transcurrido el lapso de ley en materia de preferencia ofertiva para la aceptación o rechazo por parte del arrendatario, luego de practicarse las notificaciones antes referidas, sin que la parte demandada hubiere aceptado el ofrecimiento ni manifestado su condición de herederos del arrendatario, el propietario quedó en libertad de dar en venta el inmueble a terceros bajo las mismas condiciones.
Así las cosas, teniendo como validas las notificaciones realizadas por la INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A., por cuanto las mismas fueron dirigidas a la persona de quien fungía como arrendatario; no verificándose que la parte demandada, luego de las notificaciones hubiere manifestado conforme a la ley, la aceptación o rechazado al ofrecimiento realizado, ni manifestaron su condición de herederos del arrendatario para hacer valer su derecho a la preferencia de adquirir el inmueble, considera este Tribunal que resulta forzoso declarar improcedente la reconvención que por retracto legal interpusiera la parte demandada, y así se decide.

- V -
DISPOSITIVO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO (24º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO, incoara la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, contra el ciudadano OSWALDO ANTONIO DEYON PADRON, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo. En consecuencia, se ordena la entrega material del inmueble, constituido un apartamento signado con el Nro. 09, ubicado en el piso 2, del Edificio Nisolm, ubicado en la Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, en la Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, libre de bienes y personas, a la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, antes identificada. Así se decide.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta por la ciudadana ROSA ANGELINA GUZMAN DE DEYON, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.042.140, contra la ciudadana NINFA COROMOTO HERNANDEZ, y la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA NISOLM 2008 C.A. Así se decide.
TERCERO: No existe condenatoria en costas, en virtud de haber expreso vencimiento reciproco en el presente juicio, de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
REGISTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los tres (03) días del mes de mayo del año dos mil dieciséis (2016). 206 Años de la Independencia y 157 Años de la Federación.-
EL JUEZ,

Abg. AILANGER FIGUEROA CORDOVA.
LA SECRETARIA,

Abg. JERIMY UZCATEGUI.

En la misma fecha siendo la 1:25pm., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. JERIMY UZCATEGUI.

AFC/JU/Yimmy.-
ASUNTO: AP31-V-2014-000614