REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMAN ROSCIO NIEVES Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. San Juan de los Morros 10 de noviembre de 2016. 206º y 157º Actuando en Sede Civil EXPEDIENTE Nº 3662-15 SENTENCIA No. 14 -10112016 TIPO DE RESOLUCION. SENTENCIA DEFINITIVA MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTOLEGAL ARRENDATICIO SIGNO DE LA RESOLUCIÓN: PARCIALMENTE CON LUGAR. PARTE ACTORA: GIL CARLOS PEPINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.813.570. ABOGADOS ASISTENTES PARTE DEMANDANTE: DOMINGO ALBERTO DOMÍNGUEZ GRANADILLO y NICOLÁS RAFAEL LÓPEZ GÓMEZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nro. 95.816 y 5.216 respectivamente. PARTE DEMANDADA: VINCENTE DURANTE PUGLIA y ANA DURANTE PUGLIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. V-8.786.071 y V-7.283.615 respectivamente. APODERADA JUDICIAL PARTE DEMANDADA: abogada DILIA BLANCO HERNANDEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 45.219. I RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS -Se inicia la presente acción por demanda distribuida en fecha 20/11/2015, a favor del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio Nieves y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, la cual, fue presentada por el ciudadano: GIL CARLOS PEPINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.813.570, asistido del abogado Domingo Alberto Domínguez Granadillo, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 95.816, en contra de los ciudadanos: VINCENTE DURANTE PUGLIA y ANA DURANTE PUGLIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. V-8.786.071 y V-7.283.615 respectivamente, con fundamento en la pretensión de la PREFERENCIA OFERTIVA y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; derechos estos que se atribuye en virtud del arrendamiento por más de 28 años, del local comercial signado con el No. 03, ubicado en el edificio San Miguel, Avenida Los Llanos cruce con calle San José de esta ciudad de San Juan de los Morros, cuyos linderos generales del edificio son: NORTE: calle Colón; SUR: casa que es o fue de Manuel Barrios; ESTE: terreno vacuo y OESTE: que es su frente, avenida Los Llanos, antes Avenida Miranda, según consta de Título Supletorio otorgado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Trabajo y del Tránsito del estado Guarico, en fecha 19/12/1.995, debidamente registrado ante la oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio del estado Guarico, San Juan de los Morros, en fecha 13/02/1.996, quedando anotado bajo el No. 05, folios 18 al 23, protocolo primero, tomo 3 del primer trimestre del año 1.996. Señalando el accionante que en fecha 01/09/86, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Vincenzo Durante Bochiccho, italiano, mayor de edad, casado, cédula de identidad No. E-166.292, sobre el local comercial antes identificado, que forma parte del edificio San Miguel, posteriormente vendido al ciudadano Vicente Durante Puglia, en fecha 10/03/03, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del estado Bolívar, el cual quedó inserto bajo el No. 37, tomo 13, de fecha 10/03/03 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, protocolizado en el Registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz, anotado bajo el No. 07, folios 38 al 44, tomo 6º, protocolo primero, cuarto trimestre del año 2003, de fecha 10/12/03, y a partir del 30/03/03, suscribió contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano Vicente Durante Puglia hasta el 30/09/05, que el arrendador le exigió hacer un contrato de arrendamiento escrito tal como se hizo de manera privada, hasta el mes de septiembre 2009, mes en el que se negó a recibir el pago. En fecha 26/11/2014, recibió citación del tribunal tercero de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz estado Guarico, por demanda de desalojo interpuesta en su contra por la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri, cédula de identidad No. V-10.669.108, de dos (02) locales comerciales de su propiedad, ubicados en el edificio San Miguel, planta baja, signados con los Nros. 1 y 2, de los cuales dice ser propietaria por compra hecha a Vicente Durante Puglia; así mismo, Vicente Durante Puglia, vendió el local comercial No. 3, del precitado edificio a la ciudadana Ana Durante Puglia, local que pertenece a los 03 locales comerciales en que fue dividido el local comercial que le fue arrendado para su panadería, situación esta que nunca le fue notificada por escrito ni verbalmente, pese a la intención que ha tenido de adquirirlo como propio para si y para su familia, pero nunca le fue ofertado, razón por la cual demanda su derecho a la PREFERENCIA OFERTIVA y al RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. -Estando dentro del lapso legal para dar contestación de la demanda, comparecieron en fecha 01/04/16, por una parte, la ciudadana Ana María Durante Puglia, plenamente identificada en autos, asistida de la abogada Dilia Blanco Hernández, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 45.219, consignó en cuatro (04) folios útiles y dos (02) anexos marcados “A” y “B”; escrito de oposición de cuestiones previas y contestación al fondo (folios 133 al 153); en el que como PUNTO PREVIO opuso la defensa perentoria o de fondo de falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en este caso, la falta de cualidad del accionante para incoar la demanda y de los demandados para sostener la acción, por cuanto la venta del inmueble protocolizada ante el Registro Inmobiliario de este Municipio bajo el No. 46, folios 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre 2007, se anuló en fecha 17/11/15, por documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico, anotado bajo el No. 35, folios 217 tomo 17, protocolo de trascripción 2.015, lo que trajo como consecuencia que el bien volviera al patrimonio de Vicente Durante Puglia, en tal sentido, mal se puede incoar una acción de retracto legal arrendaticio en su contra por carecer de cualidad de propietaria del inmueble sobre el cual pretende tener un preferente derecho de adquisición. Así mismo, la demandada negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por ser temeraria al no ser cierto los hechos. Negó, rechazó y contradijo que sea la propietaria del inmueble objeto del presente juicio, así como que el demandante tenga derecho de ejercer el retracto legal en su contra, pues, no posee cualidad y/o legitimación para convenir o ser condenada por este Tribunal. Continúa la accionada alegando en su defensa, que el documento fundamental de la demanda, presentado por el accionante en copia certificada, referido a la compra venta registrada bajo el No. 46, folio 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre 2007, no posee la nota marginal en la que se deja sin efecto la venta en cuestión, resultando diferente a la copia certificada que junto a la contestación consigna. Del mismo modo, como medios probatorios invocó el mérito favorable de autos, el principio de la comunidad de la prueba y la carga de la prueba que recae sobre el demandante en virtud de las afirmaciones hechas en su escrito libelar; en cuanto a las pruebas de carácter documental, promovió en copia simple marcada “A”, el documento de anulación parcial de la compra venta del inmueble objeto de la presente demanda y, marcado “B” el documento de compra venta y su nota marginal en la que se deja sin efecto la venta realizada entre Vicente Durante Puglia y su persona; por otra parte, compareció el ciudadano Vicente Durante Puglia, identificado en autos, en la misma fecha del 01/04/2016, también asistido por la precitada abogada, y consignó en cuatro (04) folios útiles y dos (02) anexos marcados “A” y “B” escrito de oposición de cuestiones previas y contestación al fondo (folios 154 al 171), en el que como PUNTO PREVIO al igual que la demandada, opuso la defensa perentoria o de fondo de falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en este caso, la falta de cualidad del accionante para incoar la demanda y de los demandados para sostener la acción, por cuanto la venta del inmueble celebrada entre su persona y Ana María Durante Puglia, protocolizada ante el Registro Inmobiliario de este Municipio bajo el No. 46, folios 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre 2007, se anuló en fecha 17/11/15 por documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico, anotado bajo el No. 35, folios 217 tomo 17, protocolo de trascripción 2.015, lo que trajo como consecuencia que el bien volviera a su patrimonio, en tal sentido, es claro que la venta fue anulada mucho antes de la consignación de la demanda por ante el Tribunal distribuidor, lo cual fue en fecha 20/11/15 y admitida en fecha 07/12/15, por lo tanto, el demandante de autos, no puede basar sus pretensiones sobre un instrumento rescindido, dejado sin efecto e inexistente jurídicamente. En tal sentido, ni él ni la ciudadana: Ana María Durante Puglia, tienen cualidad para sostener el presente juicio, motivado a que él es el propietario del bien, no lo vendió, mantiene el derecho de propiedad y su condición de arrendador del local comercial, y la ciudadana: Ana María Durante Puglia no tiene cualidad pues no es la propietaria del local comercial y por consiguiente, el demandante tampoco tiene cualidad al no verificarse la compra venta, para que opere el retracto legal arrendaticio. Así mismo, el demandado rechazó tanto en los hechos como en el derecho la demanda, pues no esta obligado a vender su propiedad, alegando a su favor la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22/07/08, ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, que establece que ante la inexistencia de la cualidad de una de las partes, no se puede considerar válidamente constituida la pretensión y, por ende se configura la falta de acción del demandante, lo que trae como consecuencia para el Tribunal, que se emita un fallo inhibitorio de inadmisibilidad de la demanda. Negó, rechazó y contradijo que el accionante tenga derecho a ejercer el retracto legal, así como a convenir con el accionante en venderle el inmueble. DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA: En la audiencia de juicio oral y pública iniciada en fecha miércoles veintiséis (26) de octubre de dos mil dieciséis (2.016), del acta levantada a los efectos, todo de conformidad con lo establecido en el artículo189 del Código de procedimiento Civil y de conformidad con lo previsto en el artículo 869 ejusdem, tal como fue acordado mediante auto de fecha 28/09/2016, en el juicio que por PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentó el ciudadano: GIL CARLOS PEPINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.813.570, contra los ciudadanos: VINCENTE DURANTE PUGLIA y ANA DURANTE PUGLIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. V-8.786.071 y V-7.283.615 respectivamente, previo el anuncio de ley por parte del Alguacil del despacho, se abre el presente acto dejándose constancia de la presencia del abogado DOMINGO ALBERTO DOMINGUEZ GRANADILLO inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 95.816, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en el presente procedimiento, así como de la presencia de la abogada DILIA ROSA BLANCO HERNANDEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 45.219, apoderada judicial de la parte demandada. Se deja constancia que a solicitud de las partes, la presente audiencia se celebrará sin registro audiovisual, en virtud de que no se cuenta en este momento con el equipo necesario para tal fin, del mismo modo, se deja constancia que la misma se realizará en el despacho de la Juez, estando las partes de acuerdo con ello. En este estado, el tribunal impone a los comparecientes de la naturaleza del presente acto y, seguidamente se continúa con la audiencia oral en el estado de la presentación de las pruebas aportadas por las partes, dándose por reproducidas las pruebas documentales que a bien tuvo aportar la parte accionante, tales como: 06 recibos de pagos de arrendamiento marcados “A” a los fines de demostrar la relación arrendaticia desde el año 1.986; documento autenticado por ante la Notaría Publica de Ciudad Bolívar de marzo 2.003, a los fines de demostrar la venta que se le hizo a Vicente Durante Puglia, marcado “B”; 06 recibos de pagos de cánones de arrendamiento en original, hechos al ciudadano Vicente Durante Puglia, con lo que demuestra el pago desde el año 2003 a su arrendador; contrato (en copia certificada) del arrendamiento del año 2005, emitida por el Tribunal 2º de Municipio Roscio del estado Guarico, para demostrar relación arrendaticia con Vicente Durante, lo que hace posible la solicitud de PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; (folios 32 al 48), el tribunal los da por reproducidos certificación de demanda admitida por ante el Tribunal de primera instancia, igualmente se da por admitido y evacuado el documento que riela al folio 50 referido al arrendamiento entre Vicente Puglia como demandado arrendador y Carlos Gil Pepino como arrendatario demandante; el tribunal da por reproducido documentos debidamente certificados de expediente de consignación por la cantidad de Bs. 2.400,00, llevado por ante el tribunal segundo de municipio, expediente que riela a los folios 58 al 97 del expediente, de cuyo contenido se evidencia las consignaciones realizadas por el demandante a favor del demandante Vicente Durante Puglia, consignaciones retiradas por la ciudadana: Yovannina Durante de Mangieri según poder que consta en el referido expediente de consignación, el tribuna da por reproducido al expediente, admitido y evacuado, documento que riela certificado a los folios 97 al 101, contentivo de venta realizada por el ciudadano Vicente Durante Puglia a la ciudadana Ana Durante Puglia, evidenciándose de su contenido que le da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, dos locales comerciales, ubicados en la planta baja del edificio San Miguel , el primero distinguido con el No. 03, con una área de construcción de 80,36 Mts. 2, a dicho local le corresponde un porcentaje de 5,10% sobre las cosas y cargas comunes del edificio tal y como esta establecido en el documento de condominio que declara conocer en su totalidad la mencionada compradora, así mismo se da en venta un local distinguido con el No. 06, así como dos oficinas, un apartamento, ubicados en el mismo edificio San Miguel. Ahora bien una vez reproducidas las presentes pruebas documentales, admitidos por el Tribunal, el tribunal pasa a recibir las pruebas de la parte demandada representada por la Dra. Dilia Blanco Hernández, se le otorga a la parte demandada un lapso de tiempo, para que presente las pruebas por ella aportadas, procediendo a ofrecer las mismas de la manera siguiente: como punto previo observo al tribunal que la parte accionante trae al juicio elementos que tienen que ver con el arrendamiento, lo cual, no es el caso acá, pues, en ningún momento mis poderdantes se han negado a aceptar la relación arrendaticia existente, lo cual me resulta inoficioso en este caso, en todo caso, nos mantenemos en destacar la falta de cualidad para sostener el juicio, a través de la documentación siguiente: nulidad de venta que no fue atacada ni impugnada en su oportunidad, consignamos también documento de condominio con su respectiva nota marginal y promovimos una inspección judicial ante el Registro Público del estado Guarico, a los fines de verificar la existencia de la nota marginal de fecha 17 de noviembre, inspección que corre inserta a los folios 92 al 94 del expediente, y en fecha 20-11-2015, es cuando la parte accionante demanda PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en sí, todos los actos presentados por la parte accionante, se realizaron con posterioridad, el documento goza de plena vigencia y solicito del tribunal sea esto valorado; por otra parte, la venta que realizó el ciudadano Vicente Durante Bochicho a Vicente Puglia, recoge la discriminación exacta del inmueble y que fue plasmada con los elementos requeridos de ley de propiedad horizontal pero no fue afectado el arrendamiento ni fue realizado de manera distinta y para mayor abundamiento en relación a lo señalado en el documento de compra venta de Vicente Durante Bochicho y Vicente Durante Puglia, que se recoge como ya señalé, el informe presentado por el experto, designado por este tribunal señala sin margen de error que los 03 locales 1, 2, 3 están ubicados en la planta baja donde funciona el fondo de comercio del accionante y efectivamente recoge 03 locales, donde tiene acceso por el local 02, ya que el 01 y el 03 están condenadas sus puertas frontales, el plano señala marcado locales 01, 02 y 03 quedando muy claro que la demanda versa sobre el local 03, no hemos desconocido el arrendamiento pero si la falta de cualidad por las razones ya esgrimidas, una vez recogidas las pruebas presentadas por la parte demandada, el tribunal las da por reproducidas en la presente audiencia oral y publica, de la manera en como fueron señaladas y referidas a las documentales, ya expresadas. En este estado el tribunal da por evacuada la prueba de inspección judicial ordenada por este Tribunal, en auto para mejor proveer, a los fines de buscar la verdad y así mismo, en base al principio de inmediación tener como ciertas la verdad sobre las formas que garantizan estos procesos de litigios basados en arrendamientos de inmuebles comerciales. Seguidamente el tribunal, le concede a la parte demandante 05 minutos para que haga sus respectivas conclusiones: “En primer lugar como se puede evidenciar del informe del experto, lo impugno en este acto, basado en que este se extralimitó a las funciones encargadas por el tribunal, al no realizar el informe de acuerdo con lo encomendado, el tribunal lo encomendó para un metraje del local comercial arrendado y de los locales que conforman la planta baja del edificio San Miguel, hecho que no consta en dicha inspección motivo por el cual impugno, en relación al documento de nulidad promovido por la parte demandada, el mismo carece de eficacia jurídica y esta viciado de nulidad absoluta en primer lugar por contravenir el articulo 1.141 del Código Civil, al no gozar de los 03 elementos, como son: el consentimiento, la causa líquida y el objeto, tal hecho que no se materializó al no firmar el documento la ciudadana Sonia Mesber de Durante, así mismo en contravención al artículo 1.346 del código civil, el cual reza por sí solo que para pedir una nulidad de una convención contractual son 05 años, hecho que ha transcurrido por cuanto la venta se realizó el 05-03-2007 y el documento que se anula es de fecha 17-11-2015, así mismo ha quedado demostrado con las pruebas y la inspección ante el registro público, de lo alegado por la parte demandada de que se actúo con fraude, hecho desmentido por el mismo registrador al exponer que las notas marginales tardan días estamparlas en los libros correspondientes, por exceso de trabajo, por ello pido sea declara sin lugar la cuestión previa, y con lugar la demanda solicitada. Una vez oídas las referidas conclusiones de la parte demandante, se le concede a la parte demandada, 05 minutos para exponer sus conclusiones: señalo la extemporaneidad del documento de nulidad, pues, una vez citado (mi) representado, se opuso, y el accionante tuvo sus lapsos procesales para impugnarlos, aparte lo esgrimido como nulo el documento no llena los extremos de ley, el espíritu del legislador así lo previó, no es necesaria la firma del cónyuge cuando se trae el bien al patrimonio, en cuanto a los 05 años, es para demandar la nulidad, 05 años para demandar la nulidad y no es el caso que nos ocupa, por lo tanto solicito del tribunal se declara sin lugar la demanda, ya que no tienen (mis) representantes interés o cualidad para seguir el mismo, las oportunidades las establece la ley para intentar las acciones, solicito se declare sin lugar la demanda y se condene en costas por todos los elementos traídos al proceso que nada aportaron al mismo. En este estado, el tribunal conforme a lo previsto en el artículo 875 del Código de Procedimiento civil, se retira a los fines de emitir el pronunciamiento respectivo: Seguidamente este Tribunal a los fines de hacer el pronunciamiento del fallo, procede a hacerlo de la manera siguiente: Invocando principios constitucionales referidos el proceso, y sobre todo que el proceso constituye el instrumento ideal para la realización de la justicia, como un estado social de derecho y de justicia, este Tribunal antes del pronunciamiento sobre el fondo, pasa a analizar el punto previo referido a la falta de cualidad o falta de interés de los demandados de autos y, específicamente, en relación a la ciudadana Ana Durante Puglia, alegando la parte demandada, que la venta que se hizo, entre Vicente Durante Puglia y Ana Durante Puglia, fue anulada en noviembre de 2.015, y la demanda fue interpuesta el 25 de noviembre de 2015, en este sentido, este tribunal observa que ciertamente existe un documento de venta notariado en fecha 29-08-2006 y debidamente protocolizado por ante el registrado inmobiliario de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico, en fecha 05-03-2007, quedando anotado bajo el No. 46, folios 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre de 2.007, realizada por el ciudadano Vicente Durante Puglia a la ciudadana Ana Durante Puglia, evidenciándose de su contenido que le da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, dos locales comerciales, ubicados en la planta baja del edificio San Miguel , el primero distinguido con el No. 03, con una área de construcción de 80,36 Mts. 2, a dicho local le corresponde un porcentaje de 5,10% sobre las cosas y cargas comunes del edificio tal y como esta establecido en el documento de condominio que declara conocer en su totalidad la mencionada compradora, es decir, que la ciudadana Ana Durante Puglia, desde el año 2006, es propietaria del local comercial que demanda el arrendatario se le debe garantizar su derecho de preferencia ofertiva; es decir, que debemos entender que la cualidad debe entenderse como la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra. (Vid. sentencias de esta Sala Nos. 6.142 y 00540, de fecha 9 de noviembre de 2005 y 23 de mayo de 2012, respectivamente). La legitimación o cualidad ´´Legitimatio ad causam´´, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda. En este orden de ideas debe existir identidad lógica entre el actor y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción. La parte actora debe tener un interés para intentar el juicio, cuyo interés consiste en la necesidad jurídica que tiene el actor de ocurrir judicialmente para demandar a fin de que se le repara el daño que para él se le ha ocasionado en su patrimonio. Ahora bien, de la revisión que de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia, tanto de las propias afirmaciones de hecho que hace la parte actora en su libelo de demanda, como del Contrato de Venta, que ciertamente Vicente Durante, quien es propietario de todo el inmueble constituido por el edificio San Miguel, por venta que le hizo su padre en el año 2.003, subrogándose en su condición de arrendador-propietario y que en el año 2.006, en su condición de propietario le vende bajo el régimen de propiedad horizontal a la ciudadana Ana Lucía Durante Puglia, y aún cuando después de aproximadamente más de 08 o 09 años, proceden a anular la venta solamente de los 02 locales comerciales, no es menos cierto que se evidencia de las atas procesales que el mismo ocurre, después de interpuesta la demanda por ante el Tribunal de Primera Instancia en fecha 27-05-2015, circunstancia de modo, lugar y tiempo, que debe ser valorado por este tribunal, como un hecho notorio judicial y aplicando máxima de experiencia para determinar que la ciudadana: Ana Durante Puglia, si tiene cualidad para ser parte demandada en la presente causa, y así se establece. En relación a la pretensión demandada de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, este Tribunal procede a analizar y valora como documentos que hacen plena prueba tanto los aportados por la parte demandante referidos los mismos, a copias certificadas de demanda que cursa por ante el tribunal de primera instancia y que según los dichos de ambas partes, el mismo se encuentra en la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, en relación a los recibos de pagos y contratos de arrendamiento, el tribunal los valora como de plena prueba, aun cuando la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos Gil Carlos Pepino y Vicente Durante Puglia, no se encuentra en discusión ni esta en entredicho, por se hechos admitidos, los mismos no requieren prueba. Ahora bien, la demanda esta referida como pretensión principal a la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, instituciones estas que se encuentran reguladas en los artículo 38 y 39 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, debiendo entonces ante esta instancia analizar que es la preferencia ofertiva. De tal manera, que este derecho de preferencia, como su semántica indica, significa el derecho que tiene el arrendatario de ser preferido antes que cualquier otro tercero a que se le haga ofrecimiento del inmueble que ocupa en condición de tal cuando su arrendador-propietario, tenga la intención de enajenar el inmueble arrendado a un tercero ajeno a la relación arrendaticia. Es una obligación que tiene el arrendador de ofrecer en venta a su arrendatario, y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble arrendado, y actualmente se rige por las normas establecidas antes indicados señaladas, y la norma prevé algunos requisitos que deben ser cumplidos en resguardo de ese derecho de la preferencia ofertiva, indicando que ese derecho la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario; la actual ley de arrendamientos inmobiliario para uso comercial mantiene la preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieran comprarlo. El derecho de preferencia (Jus preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derechos de prelación, entendiéndose por éste “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos, en concurrencia con otras, con total exclusión de ellas” y trasladado dicho concepto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podemos decir que el Derecho de Preferencia o Derecho de Prelación lo tiene el arrendatario, con total exclusión de terceros a comprar el inmueble en caso del propietario quien vende. Derecho de prelación del cual surge derecho de tanteo y el retracto legal, siendo que el mismo conduce a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble, la diferencia que trae la actual ley, es que no hay limitaciones a ese derecho, debiendo el propietario arrendador ofrecer de manera debida la venta al arrendatario, y como quiera que el propietario ha tenido la intención de vender, este un requisito sine qua nom para que se establezca el derecho de preferencia, tal como en una reciente sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 240, de fecha 13 de abril de 2016, en el caso Juan Carlos Saavedra Gómez contra Andrés Luís Hernández García y otra, expediente 15-578, ponente Guillermo Blanco Vázquez y que en aplicación y sujeción al contenido del articulo 321 del código de procedimiento civil que establece que los jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, en consecuencia, es evidente que el ciudadano demandante se le ha violentado el derecho de preferencia sobre un local comercial de los seis (06) que conforman el edificio San Miguel, y que aún cuando se evidencia que el ciudadano arrendatario ocupa tres (03) locales comerciales en donde funciona el fondo de comercio, no es menos cierto, que desde el año 2.003, ha tenido conocimiento que sobre el referido inmueble se constituyó un condominio y, en donde se hizo la división de el referido local comercial, aun cuando el anterior propietario, Vicente Durante Bochicho, le arrendó un local comercial sin especificar a cuales se trataba, sin embargo en la venta que le hace a su hijo Vicente Durante Puglia, se especifica que es una planta baja con la construcción de seis (06 locales comerciales y, de la demanda se señala que el local No. 03, que es ocupado por el hoy demandante, le fue vendido a la ciudadana Ana Durante Puglia, local este, tal como lo dice el demandante esta integrado a los 03 locales comerciales que fue dividido y que ocupa el hoy demandante, aun y cuando como quedó arriba explanado, el documento de venta entre los demandados haya sido anulado de mutuo acuerdo, se evidencia que el propietario arrendador ha tenido la intención de vender y, este es un requisito para que se configure y se materialice el derecho de preferencia en el arrendatario y, que cuya nulidad debe ser atacada por pretensiones autónomas, en procedimientos autónomos establecidos en la ley para ello y que en el presente debate, se le valora a los fines de determinar la preferencia ofertiva demandada. En consecuencia de lo antes descrito, este Tribunal no le queda sino declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano GIL CARLOS PEPINO, contra los ciudadanos: VINCENTE DURANTE PUGLIA y ANA DURANTE PUGLIA, y de conformidad con lo previsto en el 877 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal dictará el extensivo del fallo, dentro del plazo de diez (10) días siguientes a la presente fecha. DEL EXTENSIVO DEL FALLO: Estando este Juzgado dentro de la oportunidad para reproducir y publicar por escrito el Extensivo del Fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil se procede a reproducirlo bajo los parámetros siguientes: DE LA COMPETENCIA La decisión que debe recaer en la presente causa, cuyos trámites se han materializado de acuerdo a las reglas del Procedimiento Oral previsto en el TITULO XI DEL PROCEDIMIENTO ORAL CAPITULO I Código de Procedimiento Civil, y en el segundo aparte del artículo 43 de la Ley Especial, en cuanto a la competencia en materia de arrendamiento comerciales que“…El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”; (resaltado de este Tribunal Primero de Municipio), siendo igualmente competente en cuanto a la cuantía por haber sido estimada en el presente asunto en la cantidad de UN MIL TRESCIENTAS TREINTA Y TRES CON TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (1.333,33) U.T., equivales a la cantidad DE DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES ( Bs. 200.000,00), dando cumplimiento la parte demandante a lo previsto en la resolución Nro. 009-00006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. En consecuencia este Tribunal como Órgano de instancia de conformidad con lo previsto en el artículo 70 de la ley orgánica del poder judicial, y la Resolución 009-00006 es competente para decidir la presente causa de desalojo de Inmueble de Local Comercial. ASÍ SE DECLARA. DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Una vez establecida la competencia de este Tribunal, antes de proceder a emitir pronunciamiento al caso sometido a consideración, a los efectos de dilucidar la cuestión sometida a su poder Jurisdiccional de aplicación del derecho al caso concreto, con el fin de impartir justicia en fundamento a los postulados del Estado Social de Derecho y de Justicia que propugna nuestra Carta Magna en sus artículos 2, 3, 253 y 257, observa impretermitiblemente, lo siguiente: PUNTO PREVIO DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA: La representante legal de los demandados aduce en su Escrito de Contestación a la demanda, la falta de cualidad del accionante para incoar la demanda y de los demandado para sostener la acción, por cuanto la venta del inmueble protocolizada ante el Registro Inmobiliario de este Municipio bajo el No. 46, folios 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre 2007, se anuló en fecha 17/11/15, por documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico, anotado bajo el No. 35, folios 217 tomo 17, protocolo de trascripción 2.015, lo que trajo como consecuencia que el bien volviera al patrimonio de Vicente Durante Puglia, en tal sentido, mal se puede incoar una acción de retracto legal arrendaticio en su contra por carecer de cualidad de propietaria del inmueble sobre el cual pretende tener un preferente derecho de adquisición Es decir que no tienen cualidad para sostener el presente juicio, motivado a que él demandado, ciudadano Vicente Durante Puglia es el propietario del bien, no lo vendió, mantiene el derecho de propiedad y su condición de arrendador del local comercial, y la ciudadana: Ana María Durante Puglia no tiene cualidad pues no es la propietaria del local comercial y por consiguiente, el demandante tampoco tiene cualidad al no verificarse la compra venta, para que opere el retracto legal arrendaticio. En síntesis en la presente causa tenemos que se ha opuesto tanto la falta de cualidad pasiva como la activa. LA FALTA DE CUALIDAD Es preciso estudiar la condición de los sujetos que intervienen en el presente juicio. En este sentido se puede definir a la cualidad, como el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, teniendo a su vez interés legítimo y actual. Para ello es necesario señalar lo que el autor LUIS LORETO en su texto Ensayos Jurídicos, (1987), considera al respecto de los sujetos que intervienen en un proceso judicial que: “La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: La actora y la demandada. Con el Tribunal constituyen los sujetos de la relación procesal… Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija la determinación es el que deriva de la “cualidad”, desde el punto de vista del Tribunal es la “competencia”: ¿Cuando se pregunta quien tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?; se plantea la cuestión práctica de saber que tres sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas”. Para este autor la cualidad “…no es, ni el derecho o potestad de ejercer determinada acción, ni título de derecho, ni la facultad legal o personal de proceder en justicia. Ello denota no un juicio de contenido jurídico, sino un juicio de relación…” (Texto Ensayos Jurídicos, 1987) Ahora bien, según VALDIVIESO MONTAÑO, considera que “la cualidad significa facultad personal para obrar en justicia”, es decir, la cualidad es el poder para ejercer o no una determinada acción. En palabras del eminente procesalista JAIME GUASP:“…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). En este sentido, debemos señalar lo que la doctrina clásica ha considerado a la legitimación como un requisito constitutivo de la acción, en tal forma que el defecto de legitimación provoca una sentencia de mérito, desestimatoria de la demanda, porque la acción no puede nacer sin la legitimación. Podríamos decir que la cualidad es una relación de identidad entre la persona que se presente y el derecho que se está ejercitando. Y ahondando un poco más la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre el demandante y la persona quien debe ejercer la acción y debe existir igualmente relación entre la persona del demandado y la persona que debe soportar la acción. Es decir tal como lo señala LORETO “Se trata… de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En base a ello, debe señalarse una vez que ha quedado determinado lo que significa la cualidad de las partes, que el caso de marras está referido a los derechos, obligaciones y garantías que se deben cumplir en una relación contractual derivada de un arrendamiento de inmueble para uso comercial, y cuya condición y relación jurídica procesal como presupuesto de la litis, no ha sido negada o desconocida por los demandantes, tal como quedo plasmado en la audiencia oral de juicio, al manifestar la representante legal de los demandados de autos Dra. Dilia Blanco Hernández, al momento de ofrecer las pruebas y que insistió en la falta de cualidad de la siguiente manera: …omissis… (… ) como punto previo observo al tribunal que la parte accionante trae al juicio elementos que tienen que ver con el arrendamiento, lo cual, no es el caso acá, pues, en ningún momento mis poderdantes se han negado a aceptar la relación arrendaticia existente, lo cual me resulta inoficioso en este caso, en todo caso, nos mantenemos en destacar la falta de cualidad para sostener el juicio…(…) …la parte accionante demanda PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en sí, todos los actos presentados por la parte accionante, se realizaron con posterioridad, el documento goza de plena vigencia y solicito del tribunal sea esto valorado…sic.. (Subrayado de este Tribunal Primero de Municipio). 6 La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. Una vez desarrollado ampliamente el estudio que realizan los procesalistas mencionados y en especial el maestro Loreto, donde se explica la diferencia entre cualidad e interés en el proceso, tenemos que en el caso bajo estudio el accionante ciudadano GIL CARLOS PEPINO, en su escrito de demanda señala que es arrendatario de un local comercial tal como se evidencia de las actas del proceso y cuya cualidad no esta en controversia, siendo este uno de los requisitos necesarios para que nazca el derecho al arrendatario de la preferencia ofertiva, y la condición de los demandados queda demostrada con la documentación presentada evidenciando que desde el año 1.986 posee en calidad de arrendatario un local comercial donde funciona el fondo de comerció “Panadería los Llanos” y que desde el año 2003 mantuvo una relación arrendaticia verbal con el ciudadano VINCENTE DURANTE PUGLIA, y desde el año 2005 suscribió un arrendamiento por escrito con el ciudadano demandado VINCENTE DURANTE PUGLIA, así mismo se evidencia de las actas procesales, que en el año 2009 este ciudadano demandado se negó a recibir los cánones de arrendamiento acudiendo el arrendatario hoy demandante, a los tribunales competentes a consignar los mismos tal como se evidencia del expediente nro 132-09, que cursa por ante el tribunal Segundo de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, Folios (49 al 91), consignaciones que fueron retiradas por el arrendador mediante poder otorgado a la ciudadana Giovanna Durante De Mangieri, quien a su vez en fecha 26 de noviembre de 2014 demanda al ciudadano demandante arrendatario en la presente causa GIL CARLOS PEPINO, en su condición de propietaria de 2 locales comerciales ubicados en el mismo edificio y que forma parte integral de todo el local comercial que como arrendatario ocupa el demandante desde hace mas de 27 años, quien manifiesta que es en ese momento que se percata que el inmueble conformado por el local comercial y que esta dividido en tres locales comerciales 1,2 y 3, los locales comerciales 1 y 2 fue vendido a la ciudadana Giovanna Durante De Mangieri, quien lo tiene demandado por desalojo en otra causa por esos dos locales y el local nro 3 también ocupado por el demandante, fue vendido a la ciudadana ANA DURANTE PUGLIA, también codemandada en la presente causa, teniendo conocimiento, alega el demandante arrendatario en su escrito de demanda de la venta en fecha 21 de mayo de 2015 del local comercial nro 3 que se encuentra integrado a los otros 2 locales numerados 1 y 2, del local comercial que ocupa como arrendatario donde funciona el fondo de comercio propiedad del demandante arrendatario, allí se demuestra que tanto los demandados como el demandante tienen interés en la presente causa, ya que existe una relación jurídica entre arrendatarios y el tercero adquiriente y nuevo propietario del inmueble, eslabonado estos hechos con lo manifestado por la representante legal de los demandados de autos, referido a que la venta fue anulada en fecha 17 de noviembre de 2015, es decir, que de manera cierta existe una venta que fue debidamente protocolizada ante el Registro Inmobiliario de este Municipio bajo el No. 46, folios 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre del año 2007, venta que no fue notificada al arrendatario, tal como lo manifiesta en su demanda, para que este ejerciera los derechos pertinentes, como por ejemplo la subrogación arrendaticia, por lo que al momento de demandar la pretensión de preferencia ofertiva y por consiguiente retracto legal, debe hacerlo en la persona de quien vende como propietario y arrendador y en la persona quien compra como nuevo propietario, es decir, en las personas de los ciudadanos GIL CARLOS PEPINO y ANA DURANTE PUGLIA; siendo entonces que la cualidad esta vinculada con toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva), por lo que existe correspondencia lógica entre el titular de la relación jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la cualidad en sentido amplio, y esa falta de correspondencia no ha quedado demostrada en al presente causa con los aportes probatorios de las partes; es evidente que el alegato de falta de cualidad alegado por la representación de la parte demandada, tanto la falta de cualidad del demandante como de los demandados es infundado, por cuanto como arrendatario le nace unos derechos que deben ser garantizados por el arrendador, y tal como lo estipula el contenido del articulo 38 de la especial que regula el arrendamiento de inmuebles para el uso comercial vigente desde mayo de 2014, debió el arrendador notificar de la venta al tercero del inmueble dado en arrendamiento y el tercero comprador del inmueble debió notificar de la venta al arrendatario del inmueble dado en arrendamiento, garantizando con ello los derechos del arrendatario, derechos estos que son de orden publico, no solo preceptuados en la ley vigente sino también en la ley anterior, evidenciándose que la venta del inmueble se dio a un tercero sin haber cumplido los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia queda demostrado que tanto los demandados como el demandante tienen la cualidad para estar en juicio. Establecido lo anterior, resulta forzoso para este Juzgado desechar los argumentos y declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad tanto pasiva como activa. Así se decide. Ahora para decidir el Tribunal hará de seguidas el análisis del material probatorio inserto a los autos de la siguiente manera veamos: Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, que: “Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”. “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”. “Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”. Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Y por último pauta Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que: Artículo 3 dispone: Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En aplicación del presente decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediantes los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas. (Subrayado del tribunal). Artículo 6 ibídem establece: … La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1. Las disposiciones del presente Decreto Ley. 2. Los reglamentos que desarrollen el presente decreto ley. 3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueran dictada por el Ministerio con competencia en materia de comercio de conformidad con lo dispuesto en el presente decreto ley 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión. Artículo 38 En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. Artículo 39 En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. De acuerdo a las disposiciones legales antes transcritas, el nuevo Decreto Ley establece las condiciones y procedimientos, para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los derechos que el mismo establece como irrenunciables y por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, siendo que el mismo Decreto Ley, expresamente establece que por cuanto la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, prevalecerá un orden de aplicación y prelación de normas que regularan la relación arrendaticia, teniendo en primer orden el nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, es decir existiendo esta Ley especial que regula la materia de arrendamientos para uso comercial. Ley que debe ser aplicada al presente caso de conformidad con lo previsto en el Decreto que establece que entrará en vigencia desde su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, y al respecto tendrá efectos inmediatos, aplicables a hechos futuros y a situaciones jurídicas en curso luego de su entrada en vigencia, em concordancia con lo previsto en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil de 1986, es aún más explícito, establece: “La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior. La pretensión del actor esta direccionada a que se declare que el derecho a la preferencia ofertiva, ha sido violado flagrantemente por parte del propietario del local, el cual dio preferentemente en venta el local de su propiedad a un tercero sin antes haberlo notificado por medio de documento, sin haber cumplido los requisitos exigidos por el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios derogada y que regia para el momento de la venta en el año 2007, año en los que ocurrieron los hechos que se demandan con la vigencia de la nueva ley, año 2015, así como tampoco, una vez que entro en vigencia la actual ley, se cumplieron las prerrogativas establecidas en la nueva ley de arrendamientos de inmuebles para uso comercial, ajustar en el termino de 6 meses las condiciones del arrendamiento, previsto en las disposiciones transitorias; y como quiera,( dice el demandante en su demanda), que se entera que el local comercial nro 3 fue vendido en el año 2007, en el momento que es demandado por desalojo por los otros dos locales, interpuesta por la ciudadana Giovanna Durante De Mangieri, en mayo de 2015; así mismo que por encontrase solvente ejerce los derechos de preferencia ofertiva y retracto legal, por que no le notificaron de su intención de vender, ni por escrito, ni verbalmente, y posee la condición de arrendatario por mas de dos años. Para decidir se observa, que como quiera que se trata de la Institución arrendaticia de la PREFERENCIA OFERTIVA sobre local comercial y este derecho es muy discutido en el foro jurídico, señalando el legislador limitaciones a este derecho cuando se trata de locales comerciales en la ley derogada, pero que en la actual ley nada dice al respecto, y en el presente caso se trata de un local comercial identificado como el nro 3, se hace necesario sin incurrir con ello en ultra petita, pues, es necesario determinar la procedencia o no de ese derecho y garantía para tomar la decisión que sea ajustada a derecho y poder garantizar con ello el acceso a la justicia de las partes en este proceso; de tal manera que Valorando el material probatorio aportado por las partes para la resolución del conflicto planteado, se procede a analizar las figuras que aquí se pretenden se proteja. PREFERENCIA OFERTIVA El derecho de preferencia o de derecho de prelación se puede definir, a la luz del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de uso comercial, como el derecho que posee el arrendatario con total exclusión de otras personas, a comprar el inmueble en caso del propietario querer vender (derecho de preferencia ofertiva). Derecho de prelación del cual surge el derecho de tanteo y el retracto legal. El derecho preferente ofertivo tiende a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble. Pues bien, el mencionado articulo 38 establece que el propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, entre otros, en dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación; así mismo el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiese aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta. La señalización del precio de venta y la forma de pago a entender de nuestra jurisprudencia del máximo Tribunal de la Republica Venezolana, de la legislación y de la doctrina que estudia la materia, son elementos esenciales del aviso previsto en la mencionada norma legal a fin de que el arrendatario conozca los detalles de la operación proyectada o realizada, y esté en capacidad de ponderar la posibilidad o conveniencia de ejercer o no el derecho de retracto que le concede la ley. Este requisito también lo preveía la ley derogada. En la presente causa, el demandante ha demostrado que no solo tiene mas de dos años en el inmueble que ocupa representado por un local comercial que esta integrado o dividido en tres locales nros 1,2 y 3, y en el nro 3 objeto de la presente demanda, tal como lo señala en su libelo en el capitulo referido al petitorio que ejerce la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio de un local comercial signado con el nro 03 y que se le declare subrogado, sin embargo no señala las condiciones de la subrogación, que son necesarias, formales y concomitantes conjuntamente con el derecho de preferencia, sino que ha estado solvente con el pago de los cánones de arrendamientos, tal como se evidencia de las documentales consignadas que rielan a los folios 13 15, 26 al 28, 49 al 96 que corresponden a recibos de pagos, y copias certificadas de expediente de consignación desde el año 2009 identificado con la nomenclatura 132-09 emanada del tribunal Segundo de Municipio Juan German Roscio y Ortiz de este misma circunscripción judicial que no fueron impugnados y/0 desconocidos por la parte demandada evidenciando en unos de ellos que data del año 1998 (folio 14) y por los voucher o recibos de pago emitidos por la entidad financiera donde se hacen los depósitos de los cánones de arrendamiento a nombre del tribunal donde se hace las respectivas consignaciones de los cánones, se deben valorar a los efectos de determinar dos de los primeros requisitos referidos al tiempo ocupando el inmueble representados por el local comercial por mas de dos años y la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Y así se decide. Ahora bien, en relación al requisito de pago de condominio y demás obligaciones contractuales, las mismas no fueron discutidas ni controvertidas dentro del proceso, y en relación a que satisfaga las aspiraciones del propietario, establece el referido artículo 38 de la nueva ley de arrendamientos de inmuebles para uso comercial, que el propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. Esta circunstancia de modo, lugar y tiempo no fueron cumplidas, pues es evidente que el ofrecimiento no lo hicieron de manera autentica, que cumpliera con todos los elementos de validez, de la actual ley de arrendamientos inmobiliarios. Ahora bien, Cuando el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna manera el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, por haber lugar al derecho ofertivo de arrendamiento, surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad de arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tiene derecho preferente, y este derecho fue violentado por el propietario. En este sentido, alega la represéntate legal de los demandados, que la venta fue anulada de manera parcial por acuerdo entre las partes, y que a todo evento el demandado debió demandar la nulidad de la venta en el lapso de 5 años. Pues bien, el demandante alega que jamás le fue notificada la venta del inmueble, ni por el propietario vendedor, ni por el nuevo propietario, ni por escrito y ni de manera verbal; debido a estos alegatos de las partes, debe este tribunal, pronunciarse sobre cuando nace el derecho para el arrendatario de la preferencia ofertiva; en este aspecto es importante señalar una sentencia de la sala constitucional del Máximo Tribunal de la Republica, sentencia Nº 126, de fecha 31 de enero de 2007, expediente Nº 05-1774 que estableció un nuevo criterio respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa, asentando el siguiente criterio que ha continuación se transcribe: …omissis… … Ahora bien, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vacío legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta Sala en Sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N°. 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente: “…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas. Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.” (Resaltado de la Sala). El artículo 257 eiusdem preceptúa: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.” (Resaltado de la Sala). Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente: “...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución. En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...”. (Resaltado de la Sala). Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura. Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene. Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?. En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada. Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble. De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados. La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente. Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia. Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera. En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito y que este tribunal primero de Municipio hace suyo) fin de la cita. En aplicación del anterior criterio y en especial al criterio de la Sala Constitucional, reproducido anteriormente, se concluye que no puede quedar como carga del arrendatario revisar el registro Publico Inmobiliario de manera constante para verificar o enterarse respecto a las posibles ventas del inmueble que ocupa como arrendatario, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente del tribunal Supremo de Justicia, tal como quedo evidenciado de la ut supra sentencia transcrita parcialmente, al ejercer su atribución de interpretación de la ley, ajustándola a luz de la legislación constitucional que persigue en sede civil la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, no pudiendo cargársele al arrendatario esa obligación, pues bien no es procedente el alegato de los demandados de que a toso evento el ejercicio de la nulidad de la venta ya caduco por cuanto debió ejercerla en el lapso de 5 años, tal como lo manifestó la representante legal de los demandados en al audiencia oral y publica en el lapso de las conclusiones. Aunado a ello, también se debe establecer, que el derecho a la preferencia ofertiva le nació al demandante desde el mismo momento en que el propietario arrendador decide venderle a la ciudadana Ana Durante, es allí donde le nace ese derecho de preferencia, que no es otra cosa que tender a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al inquilino, solo si el propietario desea vender; lo que quiere decir que la preferencia ofertiva es ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación del inmueble arrendado al tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia al arrendatario, y es allí que surge el derecho de retracto legal arrendaticio, pero este derecho solo podrá declararse o ampararse a través de una pretensión autónoma una vez que haya sido establecido el derecho de preferencia ofertiva, y atacar la nulidad parcial de la venta también por una vía procesal autónoma, y no dentro de este proceso especial de arrendamiento de inmueble de uso comercial, pues, por esta vía se establece judicialmente si ciertamente se ha violado el derecho de preferencia ofertiva, lo que trae como consecuencia el ejercitar el derecho de retracto legal, y como quiera que en el presente caso se evidencian circunstancias especiales de modo lugar y tiempo, como por ejemplo que se anuló de manera parcial la venta por parte de los demandados de autos, lo que le es factible al administrador de justicia, es analizar si se cumple con los requisitos de procedencia del derecho de preferencia ofertiva, y sobre todo establecer cuando nace ese derecho y se cumplen los requisitos, tal como quedo establecido ut supra de esta motiva con la cita textual de una jurisprudencia de nuestro máximo tribunal, que no es otro elemento, que el derecho nace con la sola intención del propietario de vender y así se establece. Por lo que esta Juzgadora, atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al artículo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, por que los órganos de administración de justicia, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general las formas y negocio jurídico, mediante las cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, debiendo prevalecer las realidades sobre las formas, entiende esta Juzgadora que el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, ello en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara procedente el Derecho De Preferencia Ofertiva que le ha sido lesionado al arrendatario demandante y en resultado de ello el derecho a invocar el Derecho De Retracto Legal Arrendaticio, tal como quedara explanado en al dispositiva d el presente fallo. DECISIÓN Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMAN ROSCIO NIEVES Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando en sede Civil Inquilinaria declara: Primero: SIN LUGAR la CUESTIÓN PREVIA de fondo opuesta de falta de cualidad de las partes Segundo: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda DE DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA que le ha sido lesionado al arrendatario demandante y en resultado de ello el derecho a invocar el Derecho De Retracto Legal Arrendaticio. Tercero: No hay condenatoria en costa por la naturaleza del fallo. Déjese copia de la presente decisión en el copiador de sentencias. Publíquese. Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la sala de este Despacho, a los Diez (10) días del mes de Noviembre del Año 2016. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA TITULAR ABG. INGRID JOSEFINA HERNANDEZ LA SECRETARIA ABG. MAIGUALIDA DELVALLE AZAVACHE En esta misma fecha se publicó y registró sentencia, siendo la 03.20 p.m., y se dejó copia certificada de la misma en el copiador de sentencia que lleva este Tribunal. La Secretaria, EXPEDIENTE Nº 3662-15 SENTENCIA No. 14-10112016 IH/MDA.-