TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de octubre de 2016
206º y 157º

ASUNTO: AH1B-X-2016-000016

PARTE ACTORA: JULIO CESAR SORTINO WERNER, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.336.771.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogada ISABEL BEATRIZ PÉREZ RODRÍGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 112.009.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantiles PROYECTOS DAYMAR XI, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15/01/1988, bajo el No. 63, tomo 9-A-Sgdo., en la persona de su Presidente ciudadana LUZ MARINA GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 13.315.595 y a la sociedad mercantil UNION CHELSEA INTERNACIONAL FINANCIAL CORPORATION DE VENEZUELA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25/05/1988, bajo el No. 13, tomo 73-A-Sgdo., en la persona de su Director ciudadano JESÚS ALBERTO ABILAHOUD PALMA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 11.674.924.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene constituido en autos.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA
TIPO DE SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

I
DE LA MEDIDA CAUTELAR DE PROHIBICIÓN DE
ENAJENAR Y GRAVAR SOBRE BIENES INMUBLES.

(a) DEL CONTRATO DE RESERVA

Antes de entrar a dirimir la procedencia o no de la medida preventiva peticionada por la parte demandante en su escrito introductoria de la demanda, cuya petición fue ratificada mediante actuaciones de fecha 20/07/2016, 29/07/2016, 09/08/2016, 11/08/2016, 30/09/2016 y 06/10/2016, quien aquí decide, considera prudente efectuar un breve resumen de la pretensión perseguida por la parte demandante mediante la interposición de esta acción civil de cumplimiento de contrato de opción compra venta.
Aduce la abogada demandante que en fecha 28/02/1997, su mandante (Julio Cesar Sortino Werner) celebró con la sociedad mercantil PROYECTOS DAYMAR XI C.A., persona jurídica representada por su Presidente ciudadano ABEL VIVAS PEÑA, titular de la cédula de identidad No. 3.180.584, “UN CONTRATO DE RESERVA” sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el número 132-A, situado en la plata No. 13, de la Torre “A”, del Edificio RESIDENCIAS VISTA DAYNAR III, ubicado en la parcela No. 544-02, en la avenida principal de la Urbanización Maturín, sector “Parque Caiza, Fila de Mariches, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, linderos y demás determinación que constan al libelo de la demandada.
Según el contenido de la cláusula primera del referido contrato se estableció que la venta del inmueble sería fijada en la cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 41.040.000,00), actualmente CUARENTA Y UN MIL CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 41.040,00) y la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), en la actualidad SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00), por concepto de “RESERVA”, monto que formaría parte de la cuota de inscripción pagadera al momento de suscripción del contrato de opción compra-venta, el cual debía formalizarse antes del 31/03/1997.

(b) DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA

En fecha 31/03/1997, presuntamente como fue pactado según alega el actor en el libelo, la vendedora hoy accionada y el optante parte demandante suscribieron el contrato de opción de compra-venta sobre el apartamento antes descrito el cual fue destinado a vivienda, citando la actora en su libelo de manera textual las cláusulas primera, cuarta, quinta, sexta, séptima, octava, novena, décima, décima primera, décima segunda y décima tercera del aludido acuerdo.
Seguidamente, sostuvo que según el contenido de la cláusula segunda su representado dio cumplimiento al pago de las asignaciones que integraban la denominada “cuota inicial” establecida por la parte demandada en la cantidad de VEINTIÚN MILLONES CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 21.040.000,00), equivalentes a la cantidad de VEINTIÚN MIL CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 21.040,00), que el comprador pago a la vendedora equivalentes a un 51,27% del precio total del inmueble, establecido por las partes en la cantidad de CUARENTA Y UN MIL CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 41.040,00) y la cantidad restante de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la protocolización ante el registro del documento definitivo de compra venta.
Sostiene la abogada demandante que al momento de celebrarse el contrato de opción compra venta la construcción del edificio del cual forma el inmueble en cuestión, estaba en proceso de construcción y la propietaria vendedora recibió del comprador la suma de dinero denominada “cuota inicial” que se destinaría a dicha construcción, por lo tanto esta suma de dinero no se trata de “garantía” o “arras” de un contrato futuro, sino parte del precio de venta del inmueble.

(c) DE LA ENTREGA DEL INMUEBLE AL COMPRADOR

Por medio de acta suscrita en fecha 03/06/1998, la vendedora le hizo formal entrega al comprador demandante del apartamento signado con el número y letra 132-A, ubicado en el piso trece (13) de la torre “A” del Edificio Residencias VISTA DAYMAR III, poseyendo legítimamente el inmueble en cuestión desde ese momento hasta la presente fecha, de manera continua, ininterrumpida, pacifica, pública, notaria, no equivoca y con animo e intensión de tenerlo como suyo propio conforme lo previsto en el artículo 772 del Código Civil.
Que en fecha 15/07/1998, a través de una comunicación denominada “CIRCULAR” dirigida por la vendedora al comprador, le informó que con ocasión de la tramitación de la cédula de habitabilidad del inmueble debía retirar en las oficinas de la vendedora un juego de planillas para la solicitud de crédito en la entidad bancaria BACNO FEDERAL.
Por medio de circular en fecha 18/08/1998, la vendedora le hizo entrega al demandante de una copia fotostática de la constancia de recepción de la certificación de terminación de la obra o cédula de habitabilidad No. 00020emitida por la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre de fecha 05/08/1998, al mismo tiempo le informa que a partir de ese momento y en un lapso de trenita (30) días se procedería al otorgamiento del documento de venta ante la oficina de registro respectiva.
En fecha 04/12/1998, casi cuatro meses después, la parte demandada mediante carta dirigida al demandante, le notificó que a los fines de la redacción del documento de compra venta y su posterior presentación ante el registro, debía cancela la cantidad de setecientos cuarenta mil ochocientos treinta y tres bolívares (Bs. 740.833,00) destinados a cubrir los gastos de redacción y/o corrección del documento, planilla de liquidación del SENIAT, planilla de habilitación, traslado, impuesto y solvencia municipal, gastos de protocolización etc., importe que canceló el comprador demandante en fecha 08/12/1998, cumpliendo de forma oportuna al requerimiento de la demandada, restando únicamente la ejecución de la obligación de la propietaria de redactar y presentar al registro el documento definitivo de la compra venta pactada.

(d) MODIFICACIÓN UNILATERAL DEL PRECIO DE LA
VENTA POR PARTE DE LA VENDEDORA

Una vez la demandada recibió del vendedor accionante en fecha 08/12/1998, la totalidad de la suma de dinero requerida por concepto de los “supuestos” gastos de redacción y/o revisión del documento, planillas del SENIAT, planilla de habilitación y traslado, impuesto y solvencia municipal, gastos de protocolización poder, estampillas y compra de planillas, no cumplió con su obligación de redactar el documento de compra venta para su revisión y posterior protocolización a nombre del comprador Julio Sortino.
En fecha 06/10/1999, pasados dos (02) años y siete (07) meses al vencimiento del término establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta pata la protocolización definitiva del documento de compra venta del apartamento ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, y diez (10) meses la fecha que recibió del demandante todo el dinero que solicitó para el pago de los gastos redacción y registro, en contravención con lo pactado en el contrato celebrado entre las partes, la vendedora mediante circular le notificó al comprador el cobro de una cantidad adicional al monto del saldo del precio de la venta, con motivo que presuntamente se generó por la modificación de la tasa de intereses pautada en la cláusula del contrato de opción de compra-venta del 24% al 72%, incremento de forma unilateral, inconsulta, arbitraria e ilegal al precio de la venta que había sido convenido entre las partes, por tal motivo el saldo el saldo restante a pagar por el comprador que inicialmente era por la cantidad VEINTE MILLONES DE BOLIVARES BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), se elevó a la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS VEINTE SIETE MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 34.527.625,00), absteniéndose a otórgale el documento definitivo de compra venta.

(e) DE LA CONDICIÓN SUSPENSIVA A LA QUE FUE SOMETIDO EL PAGO DEL SALDO DEL PRECIO DE LA VENTA PACTADO.

Según el contenido de la cláusula séptima del contrato de opción compra venta celebrado en fecha 31/09/1997, la demandada estipuló que se comprometía a terminar la construcción del edificio del cual forma parte el inmueble de marras, en un plazo de seis (06) meses contados a partir de esa fecha, es decir, para el 31/09/1997, plazo que fue incumplido por parte de la vendedora, ya que para esa fecha la Alcaldía del Municipio Autónomo de Sucre no había emitido la cédula de habitabilidad, la cual fue emitida en fecha 05/08/1998.
Para que la vendedora recibiese el saldo restante por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), la condición sine que non era la culminación del Edificio y la obtención de la cédula de habitabilidad, para posteriormente dentro de los treinta (30) días siguientes se procediera a la tradición legal del inmueble al comprador, ambas condiciones a la cual se sometió la vendedora están contenidas en la cláusulas segunda (literal “B”), tercera y décima del contrato de opción compra venta.

(f) DE LA NOTIFICACIÓN JUDICIAL HECHA POR
EL COMPRADOR A LA VENDEDORA.

En vista al incumplimiento de la parte demandada de otorgar el documento de compra venta en fecha 26/11/1999, el comprador practicó notificación judicial a la vendedora por intermedio del Juzgado Séptimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de fecha 07/12/1999, expediente No. 129-99, siendo recibida por la ciudadana BELKIS OMAIRA VIVAS DE MANZANILLA, titular de la cédula de identidad No. 3.229.792, por medio de esta actuación el comprador le participo a la demandada su deseo e intención de acudir a la oficina subalterna de registro para el otorgamiento del documento de compra venta definitivo del inmueble y pago de la cantidad de dinero restante.

(g) DE LA VENTA DEL APARTAMENTO POR PARTE
DE LA DEMANDADA A UN TERCERO

Según consta del documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primero Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 19/11/2003, bajo el No. 27, tomo 19, protocolo primero, que la vendedera PROYECTOS DAYMAR XL C.A,. dio en venta a la sociedad mercantil UNIÓN CHELSEA INTERNACIONAL FINANCIAL CORPORATION DE VENEZUELA C.A, el mismo inmueble que anteriormente había vendido al ciudadano JULIO CESAR SORTILO WERNER, es decir, el apartamento signado con el número 132-A, situado en la plata No. 13, de la Torre “A”, del Edificio RESIDENCIAS VISTA DAYNAR III, ubicado en la parcela No. 544-02, en la avenida principal de la Urbanización Maturín, sector “Parque Caiza, Fila de Mariches, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

(h) DE LA NULIDAD DE LA VENTA REALIZADA POR
VICIOS DEL CONTRATO.

La venta efectuada por la sociedad mercantil PROYECTOS DAYMAR XI C.A, al tercero adquiriente UNIÓN CHELSEA INTERNACIONAL FINANCIAL CORPORATION DE VENEZUELA C.A, es nula de toda nulidad por los siguientes motivos: (i) Hay vicio en el objeto del contrato; (ii) Existe vicio en el consentimiento; (iii) Existe vicio en la causa; (iv) Fue un acto realizado en fraude de la ley.
(i) LA VENTA SE REGISTRO CON LA SUSPENSIÓN DE UNA MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR EN UN JUICIO DE
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO EN CURSO.

Esgrime la parte actora que la venta cuyo objeto fue el inmueble que habita y que fue celebrada entre las sociedades mercantiles PROYECTOS DAYMAR XL C.A., y UNIÓN CHELSEA INTERNACIONAL FINANCIAL CORPORATION DE VENEZUELA C.A., en fecha 19/11/2003, se efectuó durante el curso de una demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano JULIO CESAR SORTINO WERNER en contra de PROYECTOS DAYMAR XL C.A., que fue admitida en fecha 26/09/2001, ante el Juzgado Cuarto de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el número 10.396, donde se decretaron unas medidas cautelares consistente en la prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento 132-A y medida innominada de mantener al demandante en posesión del inmueble.
Posteriormente en fecha 21/10/2003, el Tribunal de Primera Instancia declaró la perención de a instancia y levantó la medida la medida de prohibición de enajenar y gravar, decisión que fue apelada recurso que fue conocido por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, quien declaró con lugar la apelación interpuesta y revocó la decisión del aquo en fecha 12/04/2004, fecha para la cual ya se había vendido el inmueble, situación que a decir, del demandante corrobora la y confirma la forma irregular y dolosa de la operación de venta realizada.
Para finalizar esta síntesis libelar, quien aquí decide, observa que la representación judicial de la parte demandante peticionó en los particulares del capítulo denominado “XXI PETITUM” los siguientes pedimentos: (i) Demandó a las sociedades mercantiles PROYECTOS DAYMAR XL C.A., y UNIÓN CHELSEA INTERNACIONAL FINANCIAL CORPORATION DE VENEZUELA C.A.; (ii) Se declare la nulidad del contrato de compra venta celebrado en fecha 19/11/2003 entre la sociedad mercantil PROYECTOS DAYMAR XL C.A y UNIÓN CHELSEA INTERNACIONAL FINANCIAL CORPORATION DE VENEZUELA C.A; (iii) Solicitó el reconocimiento de la validez del contrato de compra venta del inmueble celebrado entre la sociedad mercantil PROYECTOS DAYMAR XI. C.A., y el ciudadano Julio Cesar Sortino Werner, el cual tuvo por objeto el inmueble de marras suficientemente descrito en autos; (iv) Se condene en costas y costos a la parte demandada.
REQUISITOS DE PROCEDENCIA DE LA MEDIDA
CAUTELAR PETICIONADA

En tal sentido, observa esta Juzgadora sin juzgar en ningún momento sobre la procedencia en derecho de la acción interpuesta, efectuando solamente una apreciación in limite litis, con respecto a la procedencia de la medida preventiva peticionada por la parte actora en el libelo, que el Código de Procedimiento Civil en su artículo 585, exige un juicio de mera probabilidad (summaria cognitio), con respecto al cumplimiento de sendos requisitos para proceder al decreto de la medida preventiva solicita, establece el legislador que el Juez decretará las medidas preventivas “Solo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama”, siendo ello así la medida cautelar ha de estar revestida de dos elementos básicos para su verificación y procedencia a saber:

(i) PERICULUM IN MORA, consistente en la presunción grave del temor al daño por violación o desconocimiento del derecho si éste existiese, bien por la tardanza de la tramitación natural del juicio, bien por los hechos del demandado durante este tiempo tendientes a burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada.
Al respecto, cabe destacar que su verificación no se limita a la mera hipótesis o suposición de la existencia esos hechos gravosos por parte del demandado que busca o persigue desmejorar (presuntamente) al acreedor del derecho presuntamente reclamado. No obstante, de los hechos expuestos al libelo pudiera inferir esta Juzgadora que se cumple con este requisito de ley, el cual constituye uno de los dos requisitos conjuntos que se requieren para la procedencia de la petición cautelar.
(ii) FUMUS BONI IURIS, consiste en la existencia de apariencia de buen derecho, pues cuando se acuerda la tutela cautelar no puede el juez prejuzgar sobre el fondo del asunto planteado, por ende este requisito constituye un calculo o juicio de probabilidad y verosimilitud sobre la pretensión del demandante, que recae en el análisis de los documentos aportados al libelo con el propósito de indagar sobre la existencia o no del derecho reclamado sin entrar a debatir el fondo de la controversia, ya que resulta conveniente verificar si el juicio que genera esta petición cautelar va a cumplir su función, instrumentalizada, de garantizar el resultado practico de la ejecución forzosa, la cual a su vez depende d esta estimación de la demanda.
En tal sentido, una vez analizados los hechos plasmados en el libelo y los documentos adjuntos, quien decide considera forzosamente que no está lleno éste requisito para decretar la medida peticionada, ello de su apreciación sobre las hechos que constituyen la demanda planteada ante este Juzgado, por lo consiguiente no procede en derecho y debe ser negado su decreto. Así de decide.-
II
PARTE DISPOSITIVA
En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se NIEGA el decreto de la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el número 132-A, situado en la plata No. 13, de la Torre “A”, del Edificio RESIDENCIAS VISTA DAYNAR III, ubicado en la parcela No. 544-02, en la avenida principal de la Urbanización Maturín, sector “Parque Caiza, Fila de Mariches, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.- Así se decide.-
SEGUNDO: Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Regístrese, publíquese y déjese copia en el archivo de este Juzgado. Notifíquese a las partes.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 11º de 1era Inst. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 19 de octubre de 2016. 206º y 157º.
El Juez,

Abg. Maritza Betancourt Morales
La Secretaria

Abg. Isbel Quintero
En esta misma fecha, siendo las __________ PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Isbel Quintero

Asunto: AH1B-X-2016-000016