TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinticinco de octubre de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: AP31-V-2014-001212

DEMANDANTE: NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA Y SIXTA MARIA FERREIRA BATISTA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.543.602 y V-6.263.042, respectivamente, representadas en el presente juicio, por la abogada Yasmín Córdoba Barrios, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 32.804.

DEMANDADA: MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.249.779, representada en el presente juicio por el abogado José Sirit Montilla, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 32.281.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
ARRENDATICIO

I

Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 07 de agosto de 2014; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Tribunal, por ante el cual, el día 13 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio oral consagrado en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Sostiene la representación judicial de la parte actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que sus representadas son las propietarias de un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con la letra “A”, ubicado en la avenida O’ Higgins, edificio O’ Higgins, planta baja, de la urbanización Montalban, parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.

2.- Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública 15º del Municipio Libertador del Distrito capital, el 11 de mayo de 2011, bajo el No. 41, Tomo 78, una de sus representadas dio en arrendamiento el inmueble antes identificado al ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, ya identificado, con un último canon de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500).

3.- Que en dicho contrato, se estableció como tiempo de duración del mismo, un año fijo, contado a partir del 1º de Diciembre de 2010 hasta el 30 de Noviembre de 2011.

4.- Que mediante Notaría Pública, el día 24 de octubre de 2011, se le notificó al arrendatario, la no renovación del contrato; y que, a partir del 1º de Diciembre de 2011, comenzaría a correr el lapso de prorroga legal previsto en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual venció el 30 de Noviembre de 2013.

5.- Que habiendo vencido el tiempo contractual y legal, el arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar el local, circunstancia por la que procedió a demandarlo, para exigir tal cumplimiento.

Citado como fue personalmente el demandado, en la oportunidad legal correspondiente, su representación judicial, presentó escrito a través del cual además de rendir contestación a la demanda, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Las referidas cuestiones previas fueron declaradas sin lugar, por sentencia dictada el 6 de noviembre de 2015, por el Tribunal 15º de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del área metropolitana de Caracas, a quien correspondiera conocer del presente asunto, luego de la recusación interpuesta por la parte demandada contra la juez de este Despacho.

Declarada sin lugar la recusación planteada en autos, este Tribunal recibió –nuevamente el expediente-, y por auto dictado el 7 de abril de 2016, se dictó el avocamiento y se ordenó la continuación la causa, en el estado en que se encontraba.

En la oportunidad procesalmente prevista, se llevó a cabo la AUDIENCIA PRELIMINAR, con la única presencia de la parte demandada y su abogado asistente, quien realizó los alegatos que estimó pertinentes.

La representación de la demandada promovió una inspección judicial, cuya admisión fue negada por auto de fecha 11 de agosto de 2016.

Se llevó a cabo la audiencia oral, con las formalidades de ley.

II

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria el inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL distinguido con la letra “A”, ubicado en la avenida O’ Higgins, edificio O’ Higgins, planta baja, de la urbanización Montalban, parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, pretende el cumplimiento del último de los contratos de arrendamiento, celebrado en fecha 11 de mayo de 2011, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos.

Adujo la actora que la parte demandada, en su carácter de arrendataria ha incumplido con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud de que en fecha 30 de Noviembre de 2013, venció el lapso de dos años que le asistía por prórroga legal; la cual comenzó a computarse desde el día 30 de Noviembre de 2011, exclusive, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia.

Frente a dicha pretensión, la parte demandada alegó –entre otros, lo siguiente:

1.- Como principal defensa, la indeterminación del contrato de arrendamiento, bajo el argumento de que la co demandante, ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA, cobró por adelantado mediante cheques personales, los cánones correspondientes; y que posteriormente, se consignaron por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, expediente No. 201-0041.

2.- Que la arrendadora cobraba cánones, no calculados conforme a la Ley de Regularización del Arrendamiento para el Uso Comercial; por lo que están sujetos a reintegro.

Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, texto vigente para el desarrollo de los hechos en los que se sustenta la pretensión accionada; y actualmente, conforme a las disposiciones consagradas en la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para que sea estimada favorablemente al actor, una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:

Al libelo de demanda la parte actora, acompañó los siguientes documentos:

1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública 15º del Municipio Libertador, el 19 de junio de 2014, bajo el No. 30, Tomo 46, folios 118 al 121, con el cual se demuestra la representación judicial que se atribuye la abogada que se presente en nombre y en representación de las demandantes.

2.- Certificados de Solvencia de Sucesiones correspondiente a los causantes Joaquín Marcos Ferreira y Beatriz Baptista De Gouveia, en los que se señalan como herederos, a las ciudadanas NELLY DIONAY y SIXTA MARIA FERREIRA BAPTISTA, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10543.620 y V-6.263.042, respectivamente.

3.- Actas de nacimientos distinguidas con los Nos. 612 y 2.201, levantadas por el Registro Civil de la Parroquia El Valle y la Jefatura Civil de la Parroquia El Valle, a través de las cuales se hace constar el nacimiento de dos niñas, identificándose a las mismas, como hijas de los ciudadanos Joaquín Marcos Ferreira y Beatriz Baptista de Ferreira.

4.- Documento registrado por ante la extinta Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 14 de marzo de 1977, valorado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se evidencia la condición de co propietario del bien en litigio, del ciudadano Joaquín Marcos Ferreira.

5.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésimo del Municipio Libertador, el 28 de Noviembre de 2003, bajo el No. 19, Tomo 57, no tachado en forma alguna por el demandado, y del cual se evidencia, que en dicha fecha, las partes celebraron un contrato de arrendamiento por el local comercial identificado en autos, por un año fijo desde el 1º de Diciembre de 2003 al 1º de Diciembre de 2004.

6.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública 15º del Municipio Libertador, el 11 de mayo de 2011, bajo el No. 41, Tomo 78, a través del cual las partes celebran nuevo arrendamiento por el mismo inmueble, por un período de un año, comprendido entre el 1º de Diciembre de 2010 al 30 de Noviembre de 2011; quedando obligado al pago –por concepto de canon- de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500).

7.- Actuaciones practicadas el día 24 de octubre de 2011, mediante Notaría Pública, contentivas de la notificación, que la arrendadora hiciera al arrendatario, de que a partir del 1º de Diciembre de 2011, comenzaría a transcurrir la prorroga legal, hasta el día 30 de Noviembre de 2013, inclusive.

La representación del demandado, a su escrito de contestación, además de acompañar, en copia simple, los dos contratos de arrendamientos previamente valorados; aportó comprobantes de consignaciones efectuados por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, por Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500), por cada uno, de los meses transcurridos desde el mes de febrero a octubre de 2014, ambos inclusive.

En materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, consagrada inicialmente en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios e igualmente en la vigente Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

De modo pues, que llenos los extremos para su procedencia, solo debe precisarse el tiempo de duración de la relación, para determinar el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, vencido el contrato, por dicho beneficio.

En el caso analizado se constata, la existencia de una RELACIÓN ARRENDATICIA, que se inició con el contrato que riela a los folios 37 al 42 del expediente, suscrito el día 28 de Noviembre de 2003, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, por la ciudadana NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA (como arrendadora) y el ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDL FATTAH, en calidad de arrendatario.

Posteriormente, los contratantes, hoy litigantes, continuaron celebrando contratos, siendo el último –según las pruebas producidas en autos- el suscrito por ante Notaría Pública, el día 11 de mayo de 2011, en cuya cláusula tercera, se lee:

“TERCERA: La duración del presente contrato será por un (1) año fijo contado a partir del primero (1) de Diciembre de 2010, hasta el treinta (30) de Noviembre de 2011, quedando entendido, y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que a través del presente contrato, está obligado a cancelar las doce (12) mensualidades que comprenden el lapso de tiempo arriba estipulado; aún en caso de que por inaudita parte, decida entregar el inmueble antes de la fecha de vencimiento del mismo. EL ARRENDATARIO, sin necesidad de notificación previa ni procedimiento alguno, deberá desocupar el inmueble y devolverlo a LA ARRENDADORA, en las mismas condiciones ….”.

Analizados todos los contratos aportados, este Tribunal, tal como previamente lo indicara, declara que en autos, quedó debidamente demostrado, que la relación arrendaticia, se inició el día 1º de Diciembre de 2003, y finalizó el día 30 de Noviembre de 2011; por tanto, con una duración de ocho (8) años, le resulta aplicable –inicialmente- el supuesto consagrado en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el contenido en el artículo 26 de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vale decir, le asiste al arrendatario, una prórroga legal de dos (2) años y así se establece.

Establecido ello, se establece que dicho lapso de prorroga legal, se inició el día 1º de Diciembre de 2011 al 30 de Noviembre de 2013; vencido dicho lapso, correspondía al demandado realizar la entrega del inmueble arrendado, por haber expirado el tiempo de su duración, tanto contractual como legal.

No obstante ello, la representación del demandado alegó la indeterminación del contrato, hecho éste que no fue demostrado en el caso de autos, pues para que ello ocurriera, se requería que luego del 30 de Noviembre de 2013, el arrendatario, no solo permaneciera en el inmueble sino que, la arrendadora o propietaria le hayan recibido pago de pensiones por mensualidades causadas con posterioridad al citado vencimiento; o en tal caso, haya desarrollado alguna conducta tácita o expresa, que patentizarán su voluntad de mantenerse vinculada en arrendamiento.

En ese sentido, dicha representación judicial, hizo valer legajo de consignaciones realizadas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), con las cuales, si bien se determina la consignación de cánones por el período con posterioridad a la finalización del lapso de prorroga legal, no se constata, el retiro de las mismas por parte de su beneficiario.

Igualmente, aseveró la parte demandada, por intermedio de su apoderado, primero, que la relación arrendaticia tenía una duración de diez y luego, afirmaba que tenía una data de 13 años, no aportando a los autos, ninguna prueba de ello; pues –como se dijo- los únicos contratos producidos en autos, demostraron que la relación arrendaticia bajo análisis, tuvo una duración efectiva de ocho (8) años, desde el 2003 al 2011, y así se establece.

De modo pues, que luego de realizarse el análisis que antecede, este Tribunal declara que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, es determinado en cuanto a su duración, siendo –en consecuencia- la acción de cumplimiento incoada la procesalmente idónea para satisfacer la pretensión deducida, y así se declara.

En tal sentido, habiendo vencido el lapso de 2 años correspondiente a la prórroga legal, el 30 de Noviembre de 2.013, se reitera la obligación que tenía el arrendatario de entregar, el día 1º de Diciembre de 2013, el inmueble dado en arrendamiento, y así se establece.

Con respecto al argumento del demandado, de que en autos no se cumplió con el procedimiento previo consagrado en el artículo 41 literal d) de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe necesariamente señalarse, que dicho procedimiento está consagrado para el decreto de medidas cautelares de secuestro de los inmueble arrendados; medida que en ningún caso, tal como se determina del expediente, ha sido ni solicitada ni menos aún decretada. Siendo importante añadir, que el presente juicio, se tramitó conforme a derecho y en plena garantía, tanto del debido proceso, como de todos los principios procesales que lo amparan.

III

Con base a los anteriores argumentos este Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusieran las ciudadanas NELLY DIONAY FERREIRA BAPTISTA y SIXTA MARIA FERREIRA BATISTA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.543.602 y V-6.263.042, respectivamente, contra el ciudadano MOHAMAD AHMAD ABDUL FATTAH, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.249.779. En consecuencia, se declara extinguido el contrato arrendaticio suscrito por las partes, en fecha 11 de mayo de 2011. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento constituido por el LOCAL COMERCIAL distinguido con la letra “A”, ubicado en la avenida O’ Higgins, edificio O’ Higgins, planta baja, de la urbanización Montalban, parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 25 días del mes de Octubre de 2016.
La Juez

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria,

Abg. Wineiska Delgado Parra

En esta misma fecha, siendo las 10:03 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria,

Abg. Wineiska Delgado Parra