REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su nombre: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO 206° y 157° Actuando en Sede Civil EXPEDIENTE No. 7.699-16 MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Ciudadano SHUHUA FENG, de nacionalidad china, residente en Venezuela, mayor de edad, soltero, de profesión cocinero, titular de la cédula de identidad Nº E-83.556.054,domiciliado en la calle Chapaiguana, cruce con Julián Infante, en edificio sin nombre, planta baja, en la ciudad de Altagracia de Orituco, estado Guarico. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JAVIER EDUARDO PÉREZ LUGO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 51.106. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadano CARLOS JULIO FERNANDEZ RANGEL, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.786.440, residenciado en el cruce de la calle Chapaiguana y Julián Infante, de la ciudad de Altagracia de Orituco, estado Guarico. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ARTURO CELESTINO HERNANDEZ Y MARCO TULIO DOMINGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 18.803 y 196.271 respectivamente. I NARRATIVA Comienza el presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a través de escrito libelar y anexos marcados de la “A” a la “D”, presentado por la parte actora, a través de apoderado judicial, por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe, de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, en fecha 10 de julio de 2015, en el cual expresó que el objeto de la pretensión era solicitar lo siguiente: demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, Primero: el amparo del intitulo, conferido por ante el servicio de notaria publica que funciona en el Registro Publico de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guarico, en fecha seis (06) de julio del dos mil trece 2013, inscrito bajo el numero 9, tomo 338, folio 30 al 32, de los libros de autenticaciones llevado por dicho servicio, documento este que consignó en original identificado con la letra “A”, procedió en nombre de su mandante a presentar la demanda sobre el inmueble donde funge fehacientemente tanto de vivienda principal como de local comercial, razón por la cual y para justificar su admisibilidad y procedencia, formalizaron los planteamientos preliminares en los siguientes sentidos: 1.- En fecha 12 de noviembre de 2011, apareció publicado en la Gaceta Oficial extraordinaria numero 6.053, la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyo articulo primero se deriva el objeto de dicha ley, el cual consistía en establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados parcialmente, no obstante, la misma legislación en su articulo 8 relativo a la excepciones del ámbito de aplicación de la Ley expresamente excluye a los fondos de comercio, sin embargo, es imperativo aclarar, que si bien es el inmueble objeto de la acción, funge con la condición dual, no es el fondo de comercio, objeto del arrendamiento, esto es la universalidad de hecho y de derecho que funciona bajo la razón comercial “Restaurant China Feng Feliz”, la situación que les ocupa, por lo que no se trataba de un contrato de arrendamiento de un fondo de comercio, así mismo la Ley excluye a los inmuebles destinados al funcionamiento de actividades comerciales, en el numeral 5 del referido articulo 8, siendo que para ese tipo de inmueble existe ya para el año 2014 una Ley especial a saber el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, publicado en la gaceta oficial numero 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014 si en este caso fuese cierto que funciona el inmueble con la dualidad de ser además de casa de habitación familiar, también sirve como local para la explotación comercial a través de la figura del restaurante, el cual es operado de manera familiar, precisamente por quienes viven en el mismo inmueble, operando en el presente caso, el fuero atractivo de la legislación especial que tiende a la protección de los arrendatarios de viviendas dados los principios consagrados en el articulo 3, de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de lo anterior se colige que se ha de aplicar con preferencia la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. SEGUNDO: De la Relación Arrendataria: Su representante suscribió con el ciudadano Carlos Julio Fernández Rangel, documento este autenticado en fecha 25 de enero de 2011, inscrito bajo el numero 94, tomo 188, folios 236 al 237, por ante el Servicio de Notaria Publica que funciona en la oficina de Registro Publico de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guarico, documento el cual presentamos en copia y opusieron al precitado ciudadano y que identificaron con la letra “B”, para que surta los efectos legales consiguientes. Como podrán colegirse, el contrato es previo a la vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de vivienda la cual data de fecha 12 de noviembre de 2011. Primeramente señalaron que una vez entrada en vigencia la Ley antes mencionada, nació para el arrendador la carga de adecuar el contrato a las condiciones y términos expresados y obligante de dicha nueva normativa, lo cual no había realizado y peor aun no había 3 años y medio de la vigencia de dicho contrato, se niega a su adecuación legal, en este sentido se manifiestan los artículos 46 y 50. La educación del contrato a la normativa legal vigente quedo establecida en el Reglamento de la Ley para la Regulación y Control de los arrendamientos de vivienda, el cual se encontraba publicado en gaceta oficial Nº 39.799de fecha 14 de noviembre de 2011, y el articulo estableció que todos los contratos de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser revisados por funcionarios de la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda que hayan sido designado para tal fin, a tal efecto las partes deberán presentar el contrato de arrendamiento, el cual deberá contener los requisitos establecidos en los doce (12) numerales del referido articulo 5, siendo el numeral 6, la exigencia del nombre del banco y el numero de la cuenta corriente donde deba efectuarse el pago correspondiente al canon de arrendamiento, a de mas de contar con la resolución de la súper intendencia nacional de arrendamiento de vivienda mediante la cual se establece el canon máximo que debe pagarse por el inmueble. No obstante a lo anterior el arrendador también tiene la carga de inscribir el inmueble arrendar en el organismo anteriormente mencionado, aunado a los incumplimientos legales ya delatados, en el contrato de arrendamiento suscrito por su representado se había acordado que el contrato de arrendamiento tendría una duración de cinco (5) años, y al como se podría apreciar de la lectura de la cláusula segunda, así mismo en la cláusula tercera se estableció el canon de arrendamiento, el cual debía ser revisado y autorizado por la súper intendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y se dispuso un pago en garantía o deposito equivalente a dos mese de canon de arrendamiento. Se estableció en la cláusula séptima que los gatos por servicios de electricidad, agua y cualquier otro servicio publico, serian por cuenta del arrendatario, declarando este que se ha recibido el inmueble, al inicio de la relación, total y absolutamente solvente con dichos servicios, y que así se ha de obligar a devolverlos, al finalizar la relación arrendaticia en la cláusula octava del contrato no se estableció que “anualmente se haría un ajuste de acuerdo a la inflación de mutuo convenio con el arrendador, finalmente en la cláusula novena se estableció que las partes se acogen a lo dispuesto en las leyes que “rigen la materia”, suscribiéndose dicho contrato en fecha 24 de enero de 2011, autenticándose al día siguiente . TERCERO A ) De los incumplimientos por Parte del arrendador: en primer lugar el mismo ha incumplido de manera absoluta con las obligaciones legales que le impone la normativa vigente, lo que de acuerdo con el contrato de arrendamiento, resultaba a demás una obligación contractual vulnerada, pues en el contrato de arrendamiento, resulta además una obligación contractual vulnerada, pues el contrato de arrendamiento, en su cláusula novena se estableció “que lo dispuesto en el presente contrato, las partes se acogen a lo dispuesto en las leyes que rigen la materia, en ese sentido una vez entrada en vigencia la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, en el mes de noviembre de 2011 nacieron obligaciones para las partes, pero esencialmente para el arrendadoras cuales pasaron a enumerar particularmente: 1.- conforme con el articulo 36 de la Ley de arrendador esta obligado al pago de los servicios públicos del inmueble en general, siendo obligación del arrendatario el pago de aquellos servicios que se le presten al inmueble unifamiliar. No solo genera problema con el inmueble en cuanto a sus servicios públicos, si no que como un mecanismo de saboteo procede a cortar los servicios de agua y electricidad, a objeto de perjudicar al arrendatario y a su familia, inclusive ha coadyuvado en prestar personas, quienes se hacen pasar por bomberos para hacerle revisiones al inmueble, situación esta consultada por su representado ante el cuerpo de bomberos de la ciudad, quienes han manifestado no tener conocimiento alguno. 2.- Ha incumplido con el articulo 39 en lo que respecta al cobro indebido del canon de arrendamiento ya que establece la norma en comento que no se podrá cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculado según los métodos que la Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la Súper Intendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, por lo que dicho arrendador deberá ser objeto de sanción de conformidad con lo postulado en la misma ley, reservándose el derecho para su representado de acudir, en este particular sentido, ante la autoridad administrativa. 3.- Ha incumplido el arrendador con la norma contenida en el articulo 68 ibidem, toda vez que no ha suministrado la cuenta corriente, en una institución bancaria que tiene la obligación de abrir para ese especifico aspecto, no pudiendo clausurarla mientra dure la relación arrendaticia. En consecuencia y por disposiciones de la Ley, no podrá considerarse en estado de morosidad a su representado cuando aquel haya clausurado la cuenta corriente donde se ha de depositar los cánones de arrendamiento correspondiente, ni podrá alegar la falta de pago, ni podrá exigir el cumplimiento de sus obligaciones hasta que se habrá nuevamente la cuenta corriente y se realice el pago desde el momento que esta se encuentra operativa. El arrendador venia recibiendo el pago del cano en dinero, en efectivo, por que así lo decidió de manera unilateral, molestándose cada vez que su representado le exigía abrir la cuenta corriente correspondiente. Mas aun, incumple así mismo, la obligación legal de emitir la factura legal cada vez que recibía el pago del canon, y no aun simple recibo que viola la normativa que este sentido tiene sentado el Código Orgánico Tributario y las resoluciones del Seniat que sobre este aspecto ha pronunciado. En cuanto al incumplimiento de las cláusulas contractuales son las siguientes: 1.- Violación de la cláusula segunda tercera contractual, esto es la cláusula relativa al canon de arrendamiento, ya que en dicha cláusula se había establecido un canon de un Mil Quinientos Bolívares (Bs 1.500, 00) acordándose que ese canon se revisaría de manera anual, a lo cual su representado manifestó pleno acuerdo, conforme lo que se deriva de la cláusula octava contractual, sin embargo el arrendador violó esta cláusulas al pretender un aumento en el canon de arrendamiento cada seis (6) meses, prevalido de unos supuestos y espurios informes de indexación, tales como los enviados a su representados, uno de fecha septiembre de 2014 y otro del mes de enero de 2015, es decir que en un plazo de 4 meses pretendía ajustar el canon de arrendamiento. No obstante esta infame aplicación unilateral de las cláusulas contractuales, pero en violación de las mismas, de manera subrepticia viola la Ley que regula esta materia, ya que la ley regula el establecimiento del canon de arrendamiento bajo la modalidad expresadas en su cuerpo normativo a lo cual ha hecho caso omiso dicho arrendador. Del pago del canon de arrendamiento por valor de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs 3.500,00) durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, actúo en aumento o en incremento el canon de arrendamiento para el mes de enero del 2015 en un Ciento Setenta y Uno coma Cuarenta y Tres Por Ciento (171,43%) de un me a otro en clara y evidente violación de los derechos del arrendatario y en aplicación nefasta del subterfugio del supuesto informe de indexación. 2.- Viola el arrendador la cláusula contractual séptima en cuanto a que si bien es cierto que su representado realizó los pagos de los servicios públicos el arrendador se dedico a interrumpirlos, a cortar el suministro del agua, o de electricidad, lo cual había ejecutado en dos oportunidades en el presente año, a manera de supuesta presión para producir los aumentos ilegales en el canon de arrendamiento ante estos hechos, como puede pretender el arrendador que su representado pueda hacerle devolución de los servicios públicos “solventes” sin constantemente los interrumpe, los corta vulnerando así dicha cláusula . con estos hechos el arrendador genera adicionalmente gravámenes en los equipos de refrigeración propiedad de su representado, por lo que al interrumpir subrepticiamente el servicio de electricidad ocasiona y puede ocasionar daños en dicho refrigeradores adicionado a dichos daños, en consecuencia se exige que el arrendador cese en tales practicas y cumpla con las cláusulas contractuales delatadas como violadas. 3.- Viola el arrendador la cláusula octava contractual, ya que al intentar ajustes en el canon de arrendamiento, mediante la nefasta indexaciones a los cánones de arrendamiento, sin que haya transcurrido un año del ultimo incremento, violando flagrantemente la cláusula octava antes dicha, aunado al hecho que al no producirse daños o mora en los pagos de los cánones de arrendamiento, no cabe, no procedió el proceso indexatorio como nefastamente lo ha venido aplicando el arrendador. En consecuencia este debe y tiene que cesar, cumpliendo con el contrato tal como que se ha pautado. 4.- Finalmente incumple el contrato el pre señalado arrendador al vulnerar la cláusula novena contractual al no permitir adecuar el contrato a los dictados de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas, comenzando por su inscripción ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, además de las normas anteriormente delatadas como vulneradas acarreando sanciones en cabeza de dicho arrendador. CUARTO : De la demanda por lo anteriormente expresado es por lo demando en nombre de su representado al ciudadano Carlos Julio Fernández Rangel plenamente identificado, para que cumpla con el contrato de arrendamiento cuya copia se agregó identificado con la letra “B”, en consecuencia fundamento la demanda en el articulo 98 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas, el cual establece la norma base para las demandadas como para la misma, así como el procedimiento consiguiente contenido en artículos 22, 24, 32, 35, 36, 39, 41, 42, 45, 46, 47, 50, 52, 53, 55, 66, 67, 68, 69, 83 y 94 eiusdem, sustentaron la acción en los artículos 1.167, 1.159, 1.160, 1.166, 1.264 y 1.266 del Código Venezolano. QUINTO : Del procedimiento de conformidad con lo dispuesto en el Titulo IV “Del Procedimiento Judicial” a partir de los artículos 97 y siguientes de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, donde se establece que el procedimiento de la demanda es el procedimiento oral independientemente de su cuantía, tal como lo estable el articulo 98eiusdem. SEXTO: De las pruebas de conformidad con lo dispuesto en el articulo 100de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, procedieron acompañar el libelo, las pruebas documentales, así como el anuncio de que promoverán y evacuaran las pruebas testimoniales, que reservaran para su oportunidad procesal de las documentales las cuales identificaron con la letra “B” , “C” y “D” SEPTIMO: Pepitoria, por todos los aspectos anteriormente señalados, es por que demando en nombre de su representado, al arrendador anteriormente identificado para que PRIMERO: Cumpla con el contrato de arrendamiento, en todas y en cada una de sus cláusulas, tales como se han pautado, así como en su educación a la ley que rige la materia y especialmente con la apertura de la cuenta corriente para que sean depositados los cánones de arrendamiento en lo seguido y emita la factura legal. SEGUNDO: Para que cese el cobro de sobre alquileres como lo ha venido haciendo en claro irrespeto al contrato de arrendamiento. TERCERO: Que sea condenado en consta y costo por el juicio que se inicia. Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 15 de junio de 2015, ordenándose la citación de la parte demandada, para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a objeto de que expusiera los alegatos que considerase convenientes en defensa de sus derechos. En fecha 13 de agosto de 2015, el A-Quo dicto sentencia interlocutoria en el cual declaro: Primero decreto la NULIDAD ABSOLUTA del auto de admisión de la demanda y sus actos subsiguientes. Segundo: Se Repone la causa al estado de admitir nuevamente la demanda. Por consiguiente a ello el tribunal dicto auto en fecha 13 de agosto del 2015, donde admitió cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden publico, en consecuencia se ordenó emplazar al ciudadano Carlos Julio Fernández Rangel, para que compareciera ante el tribunal al veinteavo (20) días de despacho siguiente para contestación de la misma. El accionado en fecha 04 de noviembre de 2015, procedió a dar contestación a la demanda y lo hizo de la siguiente manera: Negó, Rechazó y contradijo en todas sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho la demanda que había interpuesto en su contra el ciudadano Shuhua Fengh, en forma particular procedió en este a rechazar en forma particular los hechos y el derecho alegado en la demanda: 1.- En efecto, suscribieron el 24 de enero de 2011, contrato de arrendamiento donde se observa en su cláusula primera que las partes delimitan el objeto de la convención en los siguientes términos. Primero: El arrendador da en arrendamiento a el arrendatario un local comercial , ubicado en un edificio de su propiedad, según constaba en documento registrado en la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe, bajo el Nº 5, folios 21 al 24, protocolo primero, tomo 1, segundo trimestre año 1988, ubicado en la calle Chapaiguana C/C, Julián Infante, Altagracia de Orituco del estado Guarico, de allí que es falsa, temeraria e insubsistente la afirmación del actor cuando en su libelo sostenía que: “al amparo del instituto antes referido, procedió en nombre de su mandante al presentar la siguiente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento sobre el inmueble con dual destinación a saber, funge fehacientemente tanto de vivienda principal como de local comercial” .2,- Era Cierta la afirmación del actor según el cual “en fecha 12 de noviembre de 2011aparecio publicada en la Gaceta Oficial extraordinaria numero 6.053, la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyo articulo primero se deriva el objeto de dicha Ley, el cual consiste en establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y sub urbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente” 3.- Era cierta la afirmación del actor según la cual “ la misma legislación en su articulo 8 relativo a las excepciones del ámbito de la aplicación de la ley, expresamente excluye a los fondos de comercio: pero era falta de afirmación hecha por el actor según la cual, es imperativo aclarar que si bien en el inmueble objeto de la presente acción funge con la condición dual , por cuanto de la lectura del contrato no se observa en forma alguna que se hubiese pactado el arrendamiento de un fondo de comercio denominado “Restaurat China Feng Feliz”. 4.- Era cierto que para el 2014 exista el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, pero que no era cierto que en el local objeto del contrato reconocido por las partes “ funciona el inmueble con la dualidad de ser además de casa de habitación familiar, también sirve como local para la explotación comercial a través de la figura del restaurante, el cual es operado de manera familiar, precisamente por quienes viven en el mismo inmueble. 5.- Advirtió que el constante señalamiento de uso dual, es una inversión del demandante sin fundamento legal ni convencional de allí que constituye un error a decir menos- asegurar que en el presente caso, el fuero atractivo de la legislación especial que tiende a la protección de los arrendatarios de viviendas. 6.- En el numeral tercero del libelo titulado por el actor como de los incumplimientos por parte del arrendador, dicho alegato es impertinente por cuanto no es cierto que su persona haya incurrido en graves incumplimientos en sus obligaciones contractuales, y peor aun ha utilizado elementos propios de el “cuasi terrorismo judicial” para amedrentar al arrendatario” siendo lo cierto que el que ha incumplido con sus obligaciones es el arrendatario. 7.- Carece de absoluta consistencia la afirmación hecha por el actor según la cual “ El arrendador en primer lugar había incumplido de manera absoluta con las obligaciones legales que le impone la normativa vigente en esta materia, lo que de acuerdo con el contrato de arrendamiento, resulta a demás una obligación contractual vulnerada , pues en el contrato de arrendamiento en la cláusula novena se estableció “ que lo dispuesto en el presente contrato, las partes se acogen en lo dispuesto en las leyes que rigen la materia, en ese sentido una vez entrada en vigencia la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de vivienda , en el mes de noviembre del 2011, nacieron obligaciones para las partes , simplemente por que dicho contrato no se rige por las disposiciones de esa ley, pues lo arrendado es un local comercial, de allí que constituye una temeridad sostener que deba cumplir con el articulo 36 de la Ley en referencia. De otro lado olvidaba el actor la aplicación del principio de seguridad jurídica y confianza legitima, desarrollada por el sistema constitucional venezolano, mas aun teniendo en consideración que se trata de intereses privados regido inicialmente por el contrato suscrito. El arrendador esta obligado al pago de los servicios públicos del inmueble. 8.- Era falso que hubiese asumido o realizado conductas que hubiesen generados problemas con el inmueble en cuanto a sus servicios públicos y menos aun implementado un mecanismo de saboteo, nuevamente el actor incurrió en una falacia pretendiendo hacer creer que se trata de un inmueble para uso familiar. 9.- Es falso y por lo tanto negó categóricamente que haya “coadyuvado en presentar personas quienes se hacían pasar por Bomberos, para hacerle revisiones al inmueble” lo cierto es que de acuerdo con el código sustantivo el arrendador propietario del local, puede hacer las revisiones e inspecciones que considere conveniente en su propiedad. 10.- Carece de fundamento el alegato según el cual habría incumplido con el articulo 39 eiusdem, por cuanto para la fecha los locales comerciales no se encontraban sujetos a esa norma, no obstante para demostrar la forma de pago, suministro al arrendatario la cuenta corriente siendo la Nº 0175013819000000262, que tiene en el Banco Bicentenario y siempre extendió el recibo de pago. como quedara demostrado el arrendatario del local comercial para la fecha se encontraba en estado de insolvencia, pero no por no tener forma de pago, si no por ser un incumplíente de las obligaciones contractuales y legales que le impone la ley sustantiva y convencional a todo arrendatario. 11.- Era cierto que las partes deban cumplimiento a sus obligación de pago y extender recibo de este cuando se trata de pago moneda del curso legal, pero era incierto y carece de sustento legal la afirmación que no extendiese recibo , pues las partes desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento establecieron la forma de pago en efectivo, o en todo caso debe operar la presunción establecida en el Código Civil.12.- No era cierto que se hubiese modificado en forma unilateral, así como tampoco era cierto, que se molestase cada vez que se le exigiera la apertura de alguna cuenta , puesto que no tenia obligación Legal no contractual de abrir esta, no obstante ello le aportó la numeración y el banco. Lo que si le molestaba que dicho incumplimiento demandante reconvenido, no cumpla con su obligación de pago. 13.- No era cierto que el demandante tuviese la atribución de contribuyente especial o la cualidad de agente de retención para exigir el cumplimiento de su parte de algún deber formal. 14.-Negó y Rechazó que como arrendador haya incurrido en la violación de las cláusula tercera contractual, esto es la cláusula relativa al canon de arrendamiento. Lo cierto era que el arrendatario a la fecha no cancela los cánones de arrendamiento del local comercial de arrendamiento del local comercial arrendado de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y a la fecha octubre del 2015. 15.- No era cierto que se encuentre obligado a reintegrar el demandado, monto o suma alguna de dinero. 16.- No era cierto que hubiese violado, la cláusula contractual séptima y tampoco que se dedicara a interrumpir el suministro de agua o electricidad, siendo un hecho incierto que nunca el arrendatario o a través del tiempo hubiese sufrido había exigido el cumplimiento de la referida estipulación. 17.- Era falso que como arrendador genere adicionalmente gravámenes en los equipos de refrigeración propiedad del demandante, puesto que el único equipo que allí existía cava y sus motores de refrigeración son de su propiedad. 19.- Confunde el demandante las formas de ajustes de los canones establecidos en forma contractual por las partes, pues la indexación en caso de convención locativa mercantil celebrada entre las partes constituye un sistema utilizado para compensar las perdidas de valor de las obligaciones a largo plazo de tracto sucesivo, producido por las desvalorizaciones monetarias. 20.- No era cierto que incumpla “ el contrato señalado arrendador, al vulnerar la cláusula novena contractual al no permitir adecuar el contrato a los dictados de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento, de viviendas comenzando por su inscripción ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, además de las normas anteriores delatadas como vulneradas , acarreando sanciones en cabeza de dicho arrendador incumplir, por cuanto el local comercial a que se refiere el juicio, no esta bajo el amparo de esa ley. DE LA RECONVENCION: Los hechos en los cuales se fundamenta esta demanda Reconvencional, consta copia de documento que anexo “A” y opuso a la demandante reconvenida, que era propietario de un inmueble ubicado en la calle Chapaiguana C/C Julián Infante, Altagracia de Orituco del estado Guarico, cuyos linderos y medidas allí se expresan . Consta de documento que anexó “B” firmado entre el demandado y su persona el 24 de Enero de 2011, que celebre contrato de arrendamiento con el ciudadano Shuhua Feng, se observa del documento que contiene el contrato que entre el demandante reconvenido y su persona al delimitar el bien arrendado fue delimitado en la cláusula primera. Siguió exponiendo el accionado que era el hecho que el demandante reconvenido habría incumplido con la obligación legal y contractual de todo arrendador, por cuanto no cancelaba oportunamente el canon de arrendamiento ajustado al extremo que a la fecha no ha cancelado los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2015, mantiene el inmueble en pésimo estado de mantenimiento y conservación y por si fuera poco confiesa paladinamente que le dio otro destino violentando los términos del contrato y su destino que no era otro que el uso comercial pretendiendo desvirtuar en forma ilegitima los términos de posesión que le garantizaba su permanencia como arrendatario en el local comercial de su propiedad hecho que justifican la interposición de la demanda reconvencional en razón de lo cual y con fundamento en el articulo 1.167 del Código Civil, que en su condición de arrendador del local ampliamente identificado, reconvención que acudió para demandar por vía de reconvención al ciudadano Shuhua Feng, o en su defecto fuese condenado en lo siguiente: Primero: A la resolución del Contrato de Arrendamiento. Segundo: A entregar del local comercial. Objeto del contrato de arrendamiento, libre de persona o cosas, en el mismo perfecto estado que lo recibió. Tercero: Se reservó expresamente el derecho de ejercer la acción por resarcimientote los daños y perjuicios causados por el deterioro del local arrendado. Cuarto: A pagar las costas y costos del juicio. DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS: Opuso y hizo valer como medios de prueba lo siguientes: 1.- Prueba indiciaria, que resulta de la propia confesión espontánea del arrendatario contenida en el libelo de la demanda. 2.- Como instrumento Publico, el instrumento notariado donde consta la relación locativa comercial. 3.- Anexo “C” y opuso a la demandante reconvenida, constante de 16 folios útiles originales de Inspección Judicial extralitem, practicada por el tribunal en el local comercial arrendado, el objeto de este medio era demostrar el carácter de local comercial del inmueble arrendado y el estado de deterioro del mismo. Para finalizar estimo la reconvención en la cantidad de treinta mil bolívares, equivalente a doscientas unidades Tributarias, y fundamentó la demanda en los artículos 1167 del Código Civil, en coordinación con el 1592numeral 2 del mismo código. En vista la de la reconvención propuesta por la parte demandada, el tribunal dicto auto en fecha 5 noviembre del 2015, donde la ADMITE de conformidad con lo establecido en el articulo 869 del Código de Procedimiento Civil, por lo que ordeno la comparecencia de la reconvenida por ante el tribunal al quinto (5º) día de despacho siguiente a los fines de dar contestación a la formulada reconvención. Seguidamente mediante escrito el apoderado judicial de la parte acota en fecha 12 de noviembre de 2015, solicito la reposición de la causa por subversión del orden procesal; seguidamente en fecha 13 de noviembre del 2013 mediante diligencia dio contestación en los siguientes términos: se imponía destacar en primer lugar que estaban en presencia de una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento de un inmueble con dual destinación, tanto como de vivienda familiar como de funcionamiento de fondo comercial, constituyéndose el hecho de la vivienda familiar, que dirige el procedimiento conforme a lo establecido en los artículos 97 y siguiente de la Ley para la regularización y control de arrendamiento de vivienda. De modo que lo anterior convierte la situación en que la reconversión propuesta estaría dirigida al establecimiento por una parte del cumplimiento de contrato de arrendamiento por parte del arrendador (hecho que negaron rotundamente) y por otra parte de adquirir elemento de juicio que necesariamente se hayan producido con vista a la demanda de allí que: la reconvención inicia indicando que el inmueble es propiedad del demandado reconvincente, lo cual no era objeto del presente debate al no discutirse la propiedad del inmueble, seguidamente la reconvención a un documento anunciado como anexo “B” en el cual presuntamente contaría el contrato celebrado entre las partes que se identifica en la causa, pero la revisión del folio cincuenta y dos (52) hasta el folio setenta y dos (72), no se evidencia que riele el señalado documento. Ciertamente podrían decir que se trata del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento demandaron. En ese sentido dieron por reproducido en este aspecto los puntos primero, segundo, tercero y cuarto de su escrito libelar quedando en este sentido suficientemente contestado el punto. Seguidamente la reconvención se refiere al aspecto de la cláusula primera referida al arrendamiento de un local comercial, pretendiéndose significar un hecho no escrito en el contrato referido al uso del inmueble. Se denomina local pero el detalle que resulta destacable era que el arrendador apareciera para señalar que no arrendó el inmueble para vivienda de la familia de personas de procedencia asiática, cuando el mismo el arrendador acepto inclusive que el arrendatario construyese una pared para terminar de constituir el inmueble para el uso habitacional lo cual se efectúo antes de comenzar a ocupar el inmueble y que además era conocido por los vecinos que efectivamente la familia de Shuhua Feng, conformado por tres hijos y su esposa viven en ese inmueble y que esta alegación no constituía un invento de ultima hora, ni una estrategia con el animo de burlar la ley. El arrendatario pago puntualmente el canon de arrendamiento y así contar en el escrito libelar y las pruebas anexas, luego desde el mes de junio el arrendador, quiso continuar con los incrementos trimestrales en el canon de arrendamiento, sin establecer el número de cuenta que la Ley le obliga abrir para efectuar ese pago. De modo que al observar que el arrendatario se negó a pagar mas incremento de canon ante la violación , opto por no recibir mas el pago, el cual solo lo aceptaba en efectivo, era por ello que su representado se vio obligado a realizar los tramites ante la súper intendencia de arrendamiento inmobiliario con sede en San Juan de los Morros, para mantener la solvencia en dicho pago, de modo que la pretendida demanda de resolución de contrato, involucra varios aspectos que se requiere cumplir para su procedencia no siendo ese el presente caso. Es por lo anterior que lo procedente es la promoción de las pruebas de posiciones juradas que permita desenmarcar la verdad verdadera, a la cual nos seguimos aferrando .Finalmente debemos observar al tribunal que el contrato que vincula a las partes debió actualizarse conforme a los parámetros establecido en la Ley especial, y ello no ocurrió por lo que tal omisión significa otra violación flagrante a la disposiciones de la Ley. Impugno la inspección judicial extra litem presentada con el escrito de reconvención al no haberse garantizado el control de tal elemento de prueba por lo que su eficacia es nula. En este sentido en la oportunidad procesal correspondiente, una vez que se reestablezca el desorden procesal que ha acarreado dicho asunto, promoverán una inspección judicial la cual si pudiera ser valorada conforme a la ley. Posteriormente, en fecha 16 de noviembre de 2015, el A-Quo dicto auto, de conformidad con lo establecido en los artículos 367 y 369 del Código de procedimiento Civil y en vista de la contestación a la Reconvención, ordenó reanudar las actuaciones procesales, fijando la celebración de la audiencia preliminar para el día 19 de noviembre del 2015. Por otra parte, el apoderado judicial de la parte actora a través de escrito de fecha 18 de noviembre de 2015, solicitó la Reposición de la Causa en fundamento a la denunciada subversión del orden procesal de la causa, y a la vez ejercer formal recurso de apelación en contra de la sentencia interlocutoria proferida por el Tribunal en fecha 17 de noviembre del 2015, por cuanto considera que se habían vulnerado derechos, garantías, principios y normas constitucionales prevista en los artículos 26, 49.3,253 de la Constitución de la Republica. Dando respuesta a dicha solicitud el A-quo en fecha 23 de noviembre de 2015 se pronuncio de la siguiente manera: Primero: Negó la Reposición Solicitada de la parte actora. Segundo: Negó la apelación de la sentencia interlocutoria de fecha 17-11-2015. Tercero: Por previsión del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se ordeno la fijación de los límites de la controversia y la fijación de los hechos relacionados al debate oral. En fecha 23 de noviembre el tribunal dicto auto donde declaro abierto un lapso de cinco (5) días de despacho contados a partir del vencimiento del lapso de tres (3) días de despacho siguiente para la fijación del thema decidendum, a los fines de que las partes promovieran las pruebas sobre el merito de la causa; en vista a esta decisión el apoderado judicial en fecha 24 de noviembre del 2015 ejerció recuso de apelación sobre la misma, siendo negada por el A-quo en fecha 27 de noviembre de 2015. Seguidamente el accionante a través de su apoderado judicial promovió en fecha 01 de noviembre de 2015, la pruebas siguientes: Primero: De conformidad con lo previsto en el articulo 100de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de vivienda, se acompañó al escrito libelar las pruebas que se suponen se evacuarían en la oportunidad procesal prevista en dicha ley, en consecuencia dio por reproducido el cúmulo y acerbo probatorio promovido con el escrito libelar. Segundo: Promovió e hizo valer el denominado capitulo quinto del escrito libelar del cual se deduce cual era el procedimiento que debió seguirse en la causa. Cuarto: Promovieron e hicieron valer el documento identificado como anexo B, adjunto con el libelo de la demanda el cual se trataba del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. Cuarto: Pidió al Tribunal que proceda a citar al ciudadano: Felipe Nery Coronado titular de la cedula de identidad Nº 4.307.065. Quinto: Promovió e hizo Valer los recibos de pago que entrega el arrendador documentos que no son facturas en clara violación de los intereses de la Republica de los cuales se denotan, y de allí su objeto el pago de canon de arrendamiento y los incrementos incurridos, los cuales opuso el demandado para que se reconociera la firma y numero de cedula que lo acompaña de su puño y letra. Sexto: Promovió la evacuación de una inspección judicial a practicar en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento para que se dejara constancia del estado general del inmueble y se verificara que en el mismo vive el demandante y su familia. Séptimo: Promovió e hizo valer la prueba de informes, a ser dirigido a la súper intendencia de Arrendamiento Inmobiliario para la vivienda. Octavo: Promovió la prueba de informe ante el seniat a objeto de verificar si el demandado reconveniente cumple cabalmente con sus obligaciones tributarias y se verifique que no emite la factura legal al arrendatario. A través de escrito complementario de pruebas, el demandado promovió en fecha 01 de diciembre de 2015, lo siguiente: 1.) Hizo valer los recibos acompañados por la actora- reconvenida, con el libelo de la demanda donde queda demostrado que el bien arrendado era un local comercial y la causal de resolución por falta de pago de los cánones de arrendamiento de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015, hechos alegados por mutua petición, de igual forma invoco e hizo valer como documento publico el instrumento autenticado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito por la parte cuyo objeto es el local comercial. Segundo: Prueba indiciaria, hizo valer como indicio para determinar la resolucin del contrato, el que resulta de la propia confesión espontánea del arrendatario contenida en el libelo de la demanda. Donde se determina que es un local comercial. Tercero: Como instrumento publico opongo a la demandante reconvenida, la inspección judicial, practicada por el tribunal en el local comercial arrendado. Dichas pruebas fueron admitidas por el A-quo en fecha 2 de diciembre del 2012. Dictada la sentencia en fecha 28 de marzo de 2016, el Tribunal A-Quo declaró: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato. SEGUNDO: Con Lugar la mutua petición propuesta por el demandado ciudadano CARLOS JULIO FERNANDEZ RANGEL. TERCERO: Se ordena a la parte reconvenida arrendataria a dar cumplimiento lo dispuesto en la sentencia, y entregar el local objeto de arrendamiento en perfecto estado de uso y conservación, y con efecto retroactivo sea restablecido. CUARTO: Se ordena en costas a la parte actora reconvenida. De dicha sentencia la parte querellante ejerció recurso de apelación, la cual fue admitida por el Tribunal de la Causa, y remitido el expediente a esta Alzada. En fecha 25 de abril de 2016, fue recibido el expediente proveniente del Juzgado A-Quo, y fijado el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha para la presentación de informes. Ninguna de las partes presentó. Llegada la oportunidad procesal para que esta Alzada se pronuncie, la misma pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes observaciones: II. DE LA COMPETENCIA El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que: “Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: …… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de primera instancia en lo Civil…, Asimismo según resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de justicia donde resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, mercantil y Transito, verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico y Así se establece. Ahora bien, determinada la competencia este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones y al respecto observa: MOTIVACIONES PARA DECIDIR Recibe este Tribunal de Alzada expediente contentivo del juicio de Cumplimiento de contrato de Arrendamiento, por haber ejercido la parte actora el recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 28 de Marzo de 2016, que declaró sin lugar la acción. Se puede constatar de las presentes actas que la parte actora manifiesta que su representante suscribió con el ciudadano Carlos Julio Fernández Rangel, contrato de arrendamiento, que el contrato es previo a la vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de vivienda la cual data de fecha 12 de noviembre de 2011. Que una vez entrada en vigencia la Ley antes mencionada, nació para el arrendador la carga de adecuar el contrato a las condiciones y términos expresados y obligante de dicha nueva normativa, lo cual no había realizado y peor aun no había 3 años y medio de la vigencia de dicho contrato, se niega a su adecuación legal, en este sentido se manifiestan los artículos 46 y 50. La educación del contrato a la normativa legal vigente quedo establecida en el Reglamento de la Ley para la Regulación y Control de los arrendamientos de vivienda, el cual se encontraba publicado en gaceta oficial Nº 39.799 de fecha 14 de noviembre de 2011, y el articulo estableció que todos los contratos de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser revisados por funcionarios de la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda que hayan sido designado para tal fin, a tal efecto las partes deberán presentar el contrato de arrendamiento, el cual deberá contener los requisitos establecidos en los doce (12) numerales del referido articulo 5, siendo el numeral 6, la exigencia del nombre del banco y el numero de la cuenta corriente donde deba efectuarse el pago correspondiente al canon de arrendamiento, a de mas de contar con la resolución de la súper intendencia nacional de arrendamiento de vivienda mediante la cual se establece el canon máximo que debe pagarse por el inmueble. Que el contrato de arrendamiento suscrito por su representado se había acordado que el contrato de arrendamiento tendría una duración de cinco (5) años, y al como se podría apreciar de la lectura de la cláusula segunda, así mismo en la cláusula tercera se estableció el canon de arrendamiento, el cual debía ser revisado y autorizado por la súper intendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y se dispuso un pago en garantía o deposito equivalente a dos mese de canon de arrendamiento. Se estableció en la cláusula séptima que los gatos por servicios de electricidad, agua y cualquier otro servicio publico, serian por cuenta del arrendatario, declarando este que se ha recibido el inmueble, al inicio de la relación, total y absolutamente solvente con dichos servicios, y que así se ha de obligar a devolverlos, al finalizar la relación arrendaticia en la cláusula octava del contrato no se estableció que “anualmente se haría un ajuste de acuerdo a la inflación de mutuo convenio con el arrendador, finalmente en la cláusula novena se estableció que las partes se acogen a lo dispuesto en las leyes que “rigen la materia”, suscribiéndose dicho contrato en fecha 24 de enero de 2011, autenticándose al día siguiente. Que el arrendador en primer lugar ha incumplido de manera absoluta con las obligaciones legales que le impone la normativa vigente, lo que de acuerdo con el contrato de arrendamiento, resultaba a demás una obligación contractual vulnerada, pues el contrato de arrendamiento, en su cláusula novena se estableció “que lo dispuesto en el presente contrato, las partes se acogen a lo dispuesto en las leyes que rigen la materia, en ese sentido una vez entrada en vigencia la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, en el mes de noviembre de 2011 nacieron obligaciones para las partes, pero esencialmente para el arrendadoras cuales pasaron a enumerar particularmente: 1.- conforme con el articulo 36 de la Ley de arrendador esta obligado al pago de los servicios públicos del inmueble en general, siendo obligación del arrendatario el pago de aquellos servicios que se le presten al inmueble unifamiliar. No solo genera problema con el inmueble en cuanto a sus servicios públicos, si no que como un mecanismo de saboteo procede a cortar los servicios de agua y electricidad, a objeto de perjudicar al arrendatario y a su familia, inclusive ha coadyuvado en prestar personas, quienes se hacen pasar por bomberos para hacerle revisiones al inmueble, situación esta consultada por su representado ante el cuerpo de bomberos de la ciudad, quienes han manifestado no tener conocimiento alguno. 2.- Ha incumplido con el articulo 39 en lo que respecta al cobro indebido del canon de arrendamiento ya que establece la norma en comento que no se podrá cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculado según los métodos que la Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la Súper Intendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, por lo que dicho arrendador deberá ser objeto de sanción de conformidad con lo postulado en la misma ley, reservándose el derecho para su representado de acudir, en este particular sentido, ante la autoridad administrativa. Que el arrendador ha incumplido con la norma contenida en el articulo 68 ibidem, toda vez que no ha suministrado la cuenta corriente, en una institución bancaria que tiene la obligación de abrir para ese especifico aspecto, no pudiendo clausurarla mientras dure la relación arrendaticia, en consecuencia y por disposiciones de la Ley, no podrá considerarse en estado de morosidad a su representado cuando aquel haya clausurado la cuenta corriente donde se ha de depositar los cánones de arrendamiento correspondiente, ni podrá alegar la falta de pago, ni podrá exigir el cumplimiento de sus obligaciones hasta que se habrá nuevamente la cuenta corriente y se realice el pago desde el momento que esta se encuentra operativa. El arrendador venia recibiendo el pago del cano en dinero, en efectivo, por que así lo decidió de manera unilateral, molestándose cada vez que su representado le exigía abrir la cuenta corriente correspondiente. Mas aun, incumple así mismo, la obligación legal de emitir la factura legal cada vez que recibía el pago del canon, y no aun simple recibo que viola la normativa que este sentido tiene sentado el Código Orgánico Tributario y las resoluciones del Seniat que sobre este aspecto ha pronunciado. En cuanto al incumplimiento de las cláusulas contractuales son las siguientes: 1.- Violación de la cláusula segunda tercera contractual, esto es la cláusula relativa al canon de arrendamiento, ya que en dicha cláusula se había establecido un canon de un Mil Quinientos Bolívares (Bs 1.500, 00) acordándose que ese canon se revisaría de manera anual, a lo cual su representado manifestó pleno acuerdo, conforme lo que se deriva de la cláusula octava contractual, sin embargo el arrendador violó esta cláusulas al pretender un aumento en el canon de arrendamiento cada seis (6) meses, prevalido de unos supuestos y espurios informes de indexación, tales como los enviados a su representados, uno de fecha septiembre de 2014 y otro del mes de enero de 2015, es decir que en un plazo de 4 meses pretendía ajustar el canon de arrendamiento. No obstante esta infame aplicación unilateral de las cláusulas contractuales, pero en violación de las mismas, de manera subrepticia viola la Ley que regula esta materia, ya que la ley regula el establecimiento del canon de arrendamiento bajo la modalidad expresadas en su cuerpo normativo a lo cual ha hecho caso omiso dicho arrendador. Del pago del canon de arrendamiento por valor de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs 3.500,00) durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, actúo en aumento o en incremento el canon de arrendamiento para el mes de enero del 2015 en un Ciento Setenta y Uno coma Cuarenta y Tres Por Ciento (171,43%) de un me a otro en clara y evidente violación de los derechos del arrendatario y en aplicación nefasta del subterfugio del supuesto informe de indexación. Que el arrendador viola la cláusula contractual séptima en cuanto a que si bien es cierto que su representado realizó los pagos de los servicios públicos el arrendador se dedico a interrumpirlos, a cortar el suministro del agua, o de electricidad, lo cual había ejecutado en dos oportunidades en el presente año, a manera de supuesta presión para producir los aumentos ilegales en el canon de arrendamiento ante estos hechos, como puede pretender el arrendador que su representado pueda hacerle devolución de los servicios públicos “solventes” sin constantemente los interrumpe, los corta vulnerando así dicha cláusula y con estos hechos el arrendador genera adicionalmente gravámenes en los equipos de refrigeración propiedad de su representado, por lo que al interrumpir subrepticiamente el servicio de electricidad ocasiona y puede ocasionar daños en dicho refrigeradores adicionado a dichos daños, en consecuencia se exige que el arrendador cese en tales practicas y cumpla con las cláusulas contractuales delatadas como violadas. Que el arrendador viola la cláusula octava contractual, ya que al intentar ajustes en el canon de arrendamiento, mediante la nefasta indexaciones a los cánones de arrendamiento, sin que haya transcurrido un año del ultimo incremento, violando flagrantemente la cláusula octava antes dicha, aunado al hecho que al no producirse daños o mora en los pagos de los cánones de arrendamiento, no cabe, no procedió el proceso indexatorio como nefastamente lo ha venido aplicando el arrendador. En consecuencia este debe y tiene que cesar, cumpliendo con el contrato tal como que se ha pautado. Que incumple el contrato el pre señalado arrendador al vulnerar la cláusula novena contractual al no permitir adecuar el contrato a los dictados de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas, comenzando por su inscripción ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, además de las normas anteriormente delatadas como vulneradas acarreando sanciones en cabeza de dicho arrendador. Es por lo anteriormente expresado que demanda en nombre de su representado al ciudadano Carlos Julio Fernández Rangel plenamente identificado, para que cumpla con el contrato de arrendamiento cuya copia se agregó identificado con la letra “B”, fundamentando la demanda en el articulo 98 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas, el cual establece la norma base para las demandadas como para la misma, así como el procedimiento consiguiente contenido en artículos 22, 24, 32, 35, 36, 39, 41, 42, 45, 46, 47, 50, 52, 53, 55, 66, 67, 68, 69, 83 y 94 eiusdem, sustentaron la acción en los artículos 1.167, 1.159, 1.160, 1.166, 1.264 y 1.266 del Código Venezolano. Estando el accionado dentro de la oportunidad correspondiente procedió a dar contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo en todas sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho la demanda que había interpuesto en su contra, aceptando que suscribieron el 24 de enero de 2011, contrato de arrendamiento donde se observa en su cláusula primera que las partes delimitan el objeto de la convención donde el arrendador da en arrendamiento a el arrendatario un local comercial, ubicado en un edificio de su propiedad, que de allí que es falsa, temeraria e insubsistente la afirmación del actor cuando en su libelo sostenía que: “al amparo del instituto antes referido, procedió en nombre de su mandante al presentar la siguiente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento sobre el inmueble con dual destinación a saber, funge fehacientemente tanto de vivienda principal como de local comercial y que era cierta la afirmación del actor según el cual “en fecha 12 de noviembre de 2011 apareció publicada en la Gaceta Oficial extraordinaria numero 6.053, la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyo articulo primero se deriva el objeto de dicha Ley, el cual consiste en establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y sub urbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente” Que era cierta la afirmación del actor según la cual “ la misma legislación en su articulo 8 relativo a las excepciones del ámbito de la aplicación de la ley, expresamente excluye a los fondos de comercio: pero era falta de afirmación hecha por el actor según la cual, es imperativo aclarar que si bien en el inmueble objeto de la presente acción funge con la condición dual, por cuanto de la lectura del contrato no se observa en forma alguna que se hubiese pactado el arrendamiento de un fondo de comercio denominado “Restaurat China Feng Feliz”. Que era cierto que para el 2014 exista el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, pero que no era cierto que en el local objeto del contrato reconocido por las partes “ funciona el inmueble con la dualidad de ser además de casa de habitación familiar, también sirve como local para la explotación comercial a través de la figura del restaurante, el cual es operado de manera familiar, precisamente por quienes viven en el mismo inmueble. Que el constante señalamiento de uso dual, es una inversión del demandante sin fundamento legal ni convencional de allí que constituye un error a decir menos de asegurar que en el presente caso, el fuero atractivo de la legislación especial que tiende a la protección de los arrendatarios de viviendas. Que en el numeral tercero del libelo titulado por el actor como de los incumplimientos por parte del arrendador, dicho alegato es impertinente por cuanto no es cierto que su persona haya incurrido en graves incumplimientos en sus obligaciones contractuales, y peor aun ha utilizado elementos propios de el “cuasi terrorismo judicial” para amedrentar al arrendatario” siendo lo cierto que el que ha incumplido con sus obligaciones es el arrendatario. 7.- Carece de absoluta consistencia la afirmación hecha por el actor según la cual el arrendador en primer lugar había incumplido de manera absoluta con las obligaciones legales que le impone la normativa vigente en esta materia, lo que de acuerdo con el contrato de arrendamiento, resulta a demás una obligación contractual vulnerada , pues en el contrato de arrendamiento en la cláusula novena se estableció “ que lo dispuesto en el presente contrato, las partes se acogen en lo dispuesto en las leyes que rigen la materia, en ese sentido una vez entrada en vigencia la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de vivienda, en el mes de noviembre del 2011, nacieron obligaciones para las partes, simplemente por que dicho contrato no se rige por las disposiciones de esa ley, pues lo arrendado es un local comercial, de allí que constituye una temeridad sostener que deba cumplir con el articulo 36 de la Ley en referencia. Que era falso que hubiese asumido o realizado conductas que hubiesen generados problemas con el inmueble en cuanto a sus servicios públicos y menos aun implementado un mecanismo de saboteo, nuevamente el actor incurrió en una falacia pretendiendo hacer creer que se trata de un inmueble para uso familiar. Que es falso y por lo tanto negó categóricamente que haya “coadyuvado en presentar personas quienes se hacían pasar por Bomberos, para hacerle revisiones al inmueble” lo cierto es que de acuerdo con el código sustantivo el arrendador propietario del local, puede hacer las revisiones e inspecciones que considere conveniente en su propiedad. Que carece de fundamento el alegato según el cual habría incumplido con el articulo 39 eiusdem, por cuanto para la fecha los locales comerciales no se encontraban sujetos a esa norma, no obstante para demostrar la forma de pago, suministro al arrendatario la cuenta corriente siendo la Nº 0175013819000000262, que tiene en el Banco Bicentenario y siempre extendió el recibo de pago, pero no por no tener forma de pago, si no por ser un incumplíente de las obligaciones contractuales y legales que le impone la ley sustantiva y convencional a todo arrendatario. Que era cierto que las partes deban cumplimiento a sus obligación de pago y extender recibo de este cuando se trata de pago moneda del curso legal, pero era incierto y carece de sustento legal la afirmación que no extendiese recibo, pues las partes desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento establecieron la forma de pago en efectivo, o en todo caso debe operar la presunción establecida en el Código Civil. Que no era cierto que se hubiese modificado en forma unilateral, así como tampoco era cierto, que se molestase cada vez que se le exigiera la apertura de alguna cuenta, puesto que no tenia obligación legal no contractual de abrir esta, no obstante ello le aportó la numeración y el banco. Lo que si le molestaba que dicho incumplimiento demandante reconvenido, no cumpla con su obligación de pago. Que no era cierto que el demandante tuviese la atribución de contribuyente especial o la cualidad de agente de retención para exigir el cumplimiento de su parte de algún deber formal. Negó y Rechazó que como arrendador haya incurrido en la violación de las cláusula tercera contractual, esto es la cláusula relativa al canon de arrendamiento. Lo cierto era que el arrendatario a la fecha no cancela los cánones de arrendamiento del local comercial de arrendamiento del local comercial arrendado de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y a la fecha octubre del 2015. Que no era cierto que se encuentre obligado a reintegrar el demandado, monto o suma alguna de dinero. 16.- No era cierto que hubiese violado, la cláusula contractual séptima y tampoco que se dedicara a interrumpir el suministro de agua o electricidad, siendo un hecho incierto que nunca el arrendatario o a través del tiempo hubiese sufrido había exigido el cumplimiento de la referida estipulación. Que era falso que como arrendador genere adicionalmente gravámenes en los equipos de refrigeración propiedad del demandante, puesto que el único equipo que allí existía cava y sus motores de refrigeración son de su propiedad. Que confunde el demandante las formas de ajustes de los canones establecidos en forma contractual por las partes, pues la indexación en caso de convención locativa mercantil celebrada entre las partes constituye un sistema utilizado para compensar las perdidas de valor de las obligaciones a largo plazo de tracto sucesivo, producido por las desvalorizaciones monetarias. Que no era cierto que incumpla “ el contrato señalado arrendador, al vulnerar la cláusula novena contractual al no permitir adecuar el contrato a los dictados de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento, de viviendas comenzando por su inscripción ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, además de las normas anteriores delatadas como vulneradas , acarreando sanciones en cabeza de dicho arrendador incumplir, por cuanto el local comercial a que se refiere el juicio, no esta bajo el amparo de esa ley. Se observa a los autos que la parte demandada propuso reconvención manifestando que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Shuhua Feng, expresando que del documento que contiene el contrato que entre el demandante reconvenido y su persona al delimitar el bien arrendado fue delimitado en la cláusula primera. Siguió exponiendo el accionado que era el hecho que el demandante reconvenido habría incumplido con la obligación legal y contractual de todo arrendador, por cuanto no cancelaba oportunamente el canon de arrendamiento ajustado al extremo que a la fecha no ha cancelado los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2015, estando el inmueble en pésimo estado de mantenimiento y conservación, que le dio otro destino violentando los términos del contrato y su destino que no era otro que el uso comercial pretendiendo desvirtuar en forma ilegitima los términos de posesión que le garantizaba su permanencia como arrendatario en el local comercial de su propiedad hecho que justifican la interposición de la demanda reconvencional en razón de lo cual y con fundamento en el articulo 1.167 del Código Civil, que en su condición de arrendador del local ampliamente identificado, reconvención que acudió para demandar por vía al ciudadano Shuhua Feng, a la resolución del Contrato de Arrendamiento, a entregar el local comercial objeto del contrato de arrendamiento, libre de persona o cosas, en el mismo perfecto estado que lo recibió y pagar las costas y costos del juicio. Tenemos pues que, se encuentra la presente litis trabada en primer lugar en cuanto a lo alegado por el actor solicitando el cumplimiento del contrato en virtud del incumplimiento que viene efectuando la parte demandada con relación a la dualidad del contrato de arrendamiento sobre un inmueble, es decir, expresa que el mismo fue realizado para destinación comercial y como vivienda principal. A tal efecto, el demandado se excepciona alegando que el contrato de arrendamiento fue destinado para uso comercial. En este sentido se debe señalar que, el Juez de instancia tiene la facultad de interpretar los contratos, conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “ … En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”. Bajo tal circunstancia, al trabarse la litis relativa a si el contrato es dual por ser destinado para uso de vivienda principal y uso comercial, cabe resaltar lo que sobre el supra citado artículo trae a colación el maestro MARCANO RODRÍGUEZ, en sus “Apuntaciones Analíticas”, cuando señala:“ … el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, donde las unas no se desprendan inmediata y lógicamente de las otras …”. Para esa interpretación el artículo en el cual nos ocupamos prescribe, que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe: las de la ley, porque el contrato tiene su primer arraigo en las normas que ella establece para su celebración; las de la verdad, en razón de que los jueces tienen por eminente oficio la inquisición de ella, y únicamente sobre la verdad deben reposar los fundamentos de sus decisiones, y, en fin, las de la buena fe, en el sentido de que las partes se han confiado implícitamente a ella en la regulación de los derechos que se han conferido y de las obligaciones que se han impuesto al contratar. Ha sido criterio reiterado por este Tribunal que las partes se presentan ante el juez en desacuerdo respecto de la índole y del alcance de los derechos y de las obligaciones que a una de ellas, o ambas, corresponde en el contrato; cada quien alega un propósito y una intención opuestos o discordantes, o lo que es lo mismo, difieren en la manera de interpretar la convención, en el presente caso el disyuntiva se basa en la destinación del contrato es decir si es dual por ser de uso para habitación o vivienda principal o es de uso o destinación comercial. En este sentido, al Juez le toca entonces dirimir la controversia, determinando esa intención y ese propósito. La alegación que la parte actora haga en pro de su respectiva interpretación, puede considerarse como la premisa mayor de un silogismo, y asume, para la parte que la ofrece, el carácter de una proposición incontestable. Esta premisa debe engendrar otra que demuestre que la pretensión que se sostiene en el juicio surge o se deduce lógicamente de la primera. De las dos proposiciones hechas, a su vez por cada parte, al Juez le corresponde deducir la verdadera conclusión interpretativa, y es esta la que debe ser conforme con la ley con la verdad y con la buena fe. De la circunstancia de que el artículo que apuntamos ordene al Juez atenerse a la intención y al propósito de las partes en el contrato o acto, se deduce que lo inviste de la facultad soberana de escudriñar y fijar esa intención y ese propósito, cuando no aparezcan claramente manifestados; y en tal virtud, la conclusión interpretativa que de el Juez de los términos y cláusulas de aquél, escapa a la censura de la casación. Pero este poder de interpretación esta limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos es ilegal, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad. FRABREGUETTES, condensa en pocas palabras, su concepto acerca de la interpretación: “La interpretación, dice, en la explicación de lo que es oscuro o ambiguo. En estos casos es necesario disipar un equivoco, una confusión, una contradicción; o rectificar la impropiedad de un término; o escoger la acepción verdadera entre acepciones diversas; o restringir la exageración de una expresión irreflexiva; restablecer el orden de las frases; la armonía de las cláusulas, fijar el sentido natural y verdadero del acto en su conjunto: pero el poder de los jueces del fondo, no se ejerce en plena libertad sino cuando se trata de actos oscuros ambiguos, o de suplir el silencio o las lagunas de los actos; y no les sería, por tanto, permitido, sin exponerse a la censura de la Corte de Casación, sustituir con una interpretación de voluntad los términos claros o positivo del contrato, ni introducir en ellos modificaciones arbitrarias”. Por otra parte, la facultad de juez no llega hasta poder desnaturalizar los contratos o actos so pretexto de interpretarlo. El juez no puede moverse para fijar el sentido de las cláusulas de una convención, sino dentro del círculo propio al carácter jurídico ilegal de ella: él interpreta el contrato que se somete a discusión pero no lo cambia de distinta naturaleza. Sintetizando: interpreta, pero no desnaturaliza. La interpretación, como hemos dicho, escapa de la censura de la Casación; pero ante la evidencia de una desnaturalización, el Tribunal Supremo, casa el fallo sustentado en ella, porque en él se ha cometido una violación de ley. Nuestro Tribunal Supremo ha tenido oportunidad de aplicar estos dos principios en diferentes casos. Así, ha dicho: “En materia de convenciones, compete a los jueces del fondo de la causa interpretar el verdadero sentido de las cláusulas de un contrato, de tal modo, que la violación de él por este respecto, no tiene el carácter de violación de la Ley, y, por consiguiente, no puede invocarse como un medio de casación”; pero “la facultad que tiene los Tribunales ordinarios para investigar la intención de las partes contratantes, no les permite extender hasta cambiar la naturaleza de los contratos expresamente definidos caracterizados por la Ley”. De este modo, se hace necesario señalar las principales reglas para la interpretación de los contratos las cuales son: a) En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, más bien que atenerse al sentido literal. b) En caso de duda, debe siempre adoptarse por lo más benigno.. c) Cuando el contrato es oscuro, el juez debe determinarse más bien a favor de la parte que ha de sufrir una perdida que en el de la que ha de realizar una ganancia con la demanda.. d) Los términos ambiguos deben entenderse, de modo que el contrato produzca algún efecto, más bien que en el sentido por el cual no produciría ninguno. e) Es injusto hacer producir a una convención un efecto en el cual no pensaron las partes al celebrarla. f) Lo que ha sido puesto en el contrato en favor de alguna de las partes no debe convertirse en daño suyo por una rigurosa interpretación. g) Lo especial priva sobre lo general, y en virtud de este principio, debe siempre estarse por lo que ha sido especialmente pactado por las partes. h) Cuando hay ambigüedades, lo que se presume haberse debido decir, se presume haberse dicho, o sea, que debe seguirse la interpretación más conforme con lo que las partes quisieron más probablemente hacer. i) En la duda, se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hallan escrito manifiestamente contrario a la ley. j) Cuando hay oscuridad, los términos del contrato deben tomarse en el sentido más inverosímil, o asignarle él en que son ordinariamente usados. k) En los contratos debe considerarse siempre lo que ha sido hecho. l) Cuando se trata de saber lo que ha sido estipulado, la convención se interpreta contra el que estipuló y a favor del que contrajo la obligación.. m) Cuando se trata de ver si hay obligación el interprete debe estar más bien en el sentido de la negativa, por pequeños que sean los motivos; y cuando se trata de decidir si un deudor se ha libertado, debe situarse en la de la afirmativa. n) Lo que se escribe en un contrato para disipar toda duda sobre el sentido en sus estipulaciones no perjudica en el derecho común. o) Las palabras susceptibles de dos sentidos deben entenderse en el que sea más conforme con la materia del contrato. p) En el contrato deben considerarse puestas las cláusulas que son de estilo o de necesidad, aunque no se hayan expresado. q) Las cláusulas de un contrato deben interpretarse las unas con las otras, teniendo en cuenta el objeto y el fin de la convención, considerada en conjunto. r) Por generales que sean los términos en que esté concebida una convención ésta no comprende sino las cosas respecto de las cuales quisieron las partes contratar. s) Cuando en un contrato se expresa un caso para explicar la obligación, no se presume que se hayan querido excluir lo demás casos a los cuales puede aplicarse la obligación conforme a las leyes. t) Las cláusulas y expresiones absolutamente ininteligibles deben considerarse como no escritas. u) La ejecución dada por las partes a las cláusulas del contrato, es la mejor explicación de las expresiones ambiguas. La síntesis de cuanto en Legislaciones extranjeras y en la doctrina expuesta, – afirma BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Pág. 47, Tomo I, Caracas 1.985) -, en materia de reglas de interpretación la expresa nuestro texto en un solo precepto: “Descubrir a todo trance, con buena fe, sin otra mira que la verdad y dentro de las exigencias de la Ley, pues la voluntad de las partes es Ley entre éstos”. En este sentido, bajo esta disyuntiva se hace necesario establecer lo que señala la ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, en sus disposiciones fundamentales, articulo 1 señala lo siguiente: “la presente ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamientos de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a viviendas, ya sean arrendados o subarrendados, total o parcialmente…(Omisis). Para esta Juzgadora en análisis e interpretación del articulo anteriormente señalado, considera que la aplicación de este articulo debe hacerse cuando en los contratos de arrendamientos las partes determinen fijar la destinación del inmueble para el uso como vivienda. Cabe considerar por otra parte que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial establece en el articulo 2 lo siguiente: “A los fines de aplicación del presente Decreto ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por si solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud o se encuentre anexado a este…” (omisis). Ahora bien, en análisis a las normas establecidas, se hace claro para esta Juzgadora aplicando la doctrina sobre la interpretación de los contratos determinar el tipo de protección sobre los arrendamientos que establece cada Ley anteriormente enunciadas. En tal sentido, en aplicación a la doctrina en cuanto a la interpretación de los contratos se hace evidente que el contrato el cual las partes suscribieron y el cual se puede observar en la cláusula primera lo siguiente: “EL ARRENDADOR da en arrendamiento a el ARRENDATARIO Un local comercial ….(Negritas y subrayado de este tribunal), lo que significa que la Ley de arrendamiento Comercial es clara cuando establece que los inmuebles destinados al uso comercial son aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales, por lo cual debe entenderse que cuando en el contrato de arrendamiento las partes estipulan o señalan que el arrendamiento es un local comercial debe entenderse que es para uso comercial, independientemente el arrendatario decida usarlo como vivienda, en tal sentido, el contrato estará sujeto a disposiciones establecidas en el decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. También se observa en la cláusula sexta donde expresa que el arrendatario se obliga a no subarrendar total ni parcialmente el inmueble, habitación unifamiliar, entiéndase esto que, en la referida cláusula no establece que el arrendador está dando en arrendamiento una habitación unifamiliar, solo expresa la obligación de no hacer que tiene el arrendatario y así se decide. Ahora bien, determinada como fue la aplicación legal que se le debe seguir a la pretensión del actor sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento la cual debe seguirse las disposiciones legales establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y trabada como se encuentra la pretensión y vista la reconvención propuesta por la parte demandada, en cuanto a la Resolución contractual, es evidente, que a cada una de las partes le corresponde la carga de la prueba de sus respectivas afirmaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, tal cual lo establecen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que expresan: Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Se observa a los autos que anexo al escrito libelar la parte actora promueve y consigna marcado “A” documento contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, notariado por ante la Oficina de Registro Público con función Notarial de los Municipios Jose Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 25 de Enero de 2011, anotado bajo el Nº 94, tomo 188, folios 236 al237 de los libros de autenticaciones llevados por ese Registro, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y en donde se desprende la relación arrendaticia entre las partes y así se decide. Consta marcado “C” y “D” Informe de Indexación elaborado por el economista FELIPE NERY CORONADO, titular de la cédula de identidad Nº V-4.307.065, de fecha 18 de septiembre de 2014, la cual esta Alzada los desecha al no ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. Así mismo la parte actora promovió un total de Nueve (09) recibos de pago, que constas a los autos en el folio 23, señalados por el actor como 1, 2, 3 y 4, correspondiente a los meses de septiembre, octubre, Noviembre y Diciembre de 2014 y de los cuales se desprende los pagos realizados por el actor a favor del demandado y que los mismos son por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00) cada recibo, por concepto de pago de Alquiler de local comercial, esta Alzada les otorga valor probatorio al no ser impugnados por la contraparte y así se decide. De la misma forma consta al folio 24 y 25 cinco recibos de pagos señalados por el actor como 5, 6, 7, 8 y 9 correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2015 y de los cuales se desprende que los pagos realizados por el actor a favor del demandado por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) cada recibo, por concepto de pago de alquiler de un local comercial, esta Alzada les otorga valor probatorio al no ser impugnados por la contraparte y de donde se desprende que la obligación contraídas por las partes en el contrato de arrendamiento es de naturaleza comercial y así se decide. S observa a las actas que conforman el presente expediente que anexo al escrito de contestación de demanda la parte demandada consigna Inspección Judicial practicada ante litem por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaríbe de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico en fecha 25 de Mayo de 2015, donde el tribunal dejó constancia que se trata de un local comercial con dos salas de baño, un ambiente destinado para cocina y un anexo destinado para depósito, que las paredes del inmueble concretamente sus paredes se encuentran en regular estado de conservación pero sus paredes se encuentran sucias con manchas, el tribunal dejó constancia que hacia el lidero OESTE del local existe adosado al mismo una cava de enfriamiento con su respectivo difusor y motor de enfriamiento que para el momento de la práctica de la inspección se encuentra en perfecto funcionamiento y que al momento de la inspección se encontraba la esposa del propietario del Restaurant CHINA FENG FELIZ. Dicha inspección se valora por la sana crítica, como un principio de prueba (indicio) y así se decide. Consta a los autos oficio de fecha 15-01-2016, emanado de la Unidad de Tributos Internos (SENIAT) de la Ciudad de Altagracia de Orituco, traída a los autos a través de prueba de informes, donde informa al Tribunal que el ciudadano CARLOS JULIO FERNANDEZ RANGEL esta en la obligación de emitir facturas y que solo le puede remitir que a través del portal y el sistema ISENIAT reflejas obligaciones tributarias que debe cumplir dicho contribuyente, esta Alzada desecha la referida prueba a no aportar elementos suficientes que desenlacen la litis, en cuanto al incumplimiento por parte del arrendador de las cláusulas contractuales y así se decide. Consta a los autos oficio Nº 001 de fecha 25 de Enero de 2016, emanado del Ministerio Popular para el habitad y Vivienda, traída a los autos a través de pruebas de informes, de donde se desprende que el ciudadano CARLOS JULIO FERNANDEZ RANGEL no se encuentra inscrito como arrendador en el sistema Nacional de arrendador SIRCAV, solo se encuentra el ciudadano SHUHUA FENG, en calidad de arrendatario de un inmueble ubicado en la calle Chapaiguana, cruce con Julián Infante, Sector centro, Planta baja, Nº 26, Altagracia de Orituco, Municipio José Tadeo Monagas, estado Guárico y que el Ciudadano SHUHUA FENG, inició procedimiento de canon de arrendamiento en fecha 16 de Diciembre de 2015, llevado por esa oficina según expediente Nº EXP-SAVIL-ALT-0005. Esta Alzada desecha la referida prueba al no demostrar a los autos el incumplimiento de las cláusulas contractuales por parte del arrendador y así se decide. Consta igualmente a los autos Inspección Judicial, promovida por la parte actora, practicada por el Tribunal de la recurrida de fecha 02 de Febrero de 2016, la cuakl costa a los autos del folio 124 al 128, en donde el tribunal dejó constancia que en cuanto al estado general del inmueble observó que a simple vista se encuentra en un estado de conservación regular, dejó constancia que en el lugar se encuentra el demandante y otras personas pero que no le constan que viven en el mismo porque observó que son personas que se encuentran con el demandante, que las personas presentes son dos niñas que desayunan, esta Alzada le otorga valor probatorio a dicha inspección por la sana crítica, como un principio de prueba (indicio) y así se decide. Ahora bien, analizadas como fueron las pruebas aportadas por el actor para la demostración del incumplimiento por parte del demandado del contrato de arrendamiento, y al no haber llevado a esta Juzgadora a la convicción del incumplimiento del demandado en cuanto al contrato de arrendamiento comercial celebrado por las partes, y al no aportar elementos suficientes de pruebas para la demostración del incumplimiento del referido contrato es por lo que debe ser declarada sin lugar la demanda y así se decide. Cabe considerar por otra parte, en cuanto a la Reconvención propuesta por la parte demandada, que para esta Alzada, no cabe duda, que la reconvención es la petición por medio de la cual el reo reclama a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él. Para el autor Argentino HUGO ALSINA, (Tratado Teórico Practico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Tomo III), al tratar la materia expone: “Puede ocurrir que el demandado, aparte de las defensas que le competen contra la acción que se le promuevan tenga a su vez una acción que ejercitar contra el deudor derivada de la misma o de una distinta relación jurídica…”. Establecido lo anterior, puede observarse que el demandado al contestar perentoriamente la demanda solicita en vista del incumplimiento efectuado por el actor, al no cancelar oportunamente el canon de arrendamiento ajustado de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre y mantiene el inmueble en pésimo estado de mantenimiento se declare la resolución del contrato de arrendamiento y solicita la entrega del local comercial objeto del contrato de arrendamiento, en tal sentido vista la contestación de la reconvención realizada por el actor reconvenido en donde manifiesta que su representado se vio obligado a efectuar los trámites ante la Superintendencia de Arrendamiento Inmobiliarios con sede en San Juan de los Morros para mantener la solvencia en dicho pago, no evidencia esta Alzada de las pruebas aportadas por la parte actora reconvenida que demuestre que se encuentra solvente en los pagos de arrendamientos de los meses señalados por el demandado reconviniente, es decir de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015, debiendo esta Juzgadora visto el incumplimiento por parte del actor reconvenido al pago de los cánones de arrendamientos señalados declarar con lugar la reconvención planteada por la demandada reconviniente, por lo que se declara con Lugar la Resolución de contrato de Arrendamiento interpuesto debiendo la parte demandante reconvenida hacer entrega del local comercial al demandado reconviniente y así se decide. .III. DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando en Sede Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción ejercida por la parte actora reconvenida Ciudadano SHUHUA FENG, de nacionalidad china, residente en Venezuela, mayor de edad, soltero, de profesión cocinero, titular de la cédula de identidad Nº E-83.556.054, domiciliado en la calle Chapaiguana, cruce con Julián Infante, en edificio sin nombre, planta baja, en la ciudad de Altagracia de Orituco, estado Guarico, en contra del demandado reconviniente Ciudadano CARLOS JULIO FERNANDEZ RANGEL, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.786.440, residenciado en el cruce de la calle Chapaiguana y Julián Infante, de la ciudad de Altagracia de Orituco, estado Guarico. Se declara CON LUGAR la Reconvención propuesta por el demandado ciudadano CARLOS JULIO FERNANDEZ RANGEL, venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.786.440, y se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes autenticado en fecha 25 de enero de 2011, inscrito bajo el numero 94, tomo 188, folios 236 al 237, por ante el Servicio de Notaria Publica que funciona en la oficina de Registro Publico de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guarico y así se decide. Se ORDENA a la parte actora reconvenida a la entrega del local objeto del arrendamiento. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Altagracia de Orituco, de fecha 28 de Marzo de 2016 y así se establece. SEGUNDO: Por haber resultado vencida la parte actora se le condena al pago de las costas del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y así se establece. Se ordena la notificación de las partes por haberse publicado el presente fallo fuera del lapso legal establecido y así se decide. Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada. Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Diez (10) días del mes de Octubre de Dos Mil Dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.- La Jueza Provisoria. Abg. Shirley Marisela Corro Belisario. La Secretaria Abg. Theranyel Acosta Mujica. En la misma fecha siendo las 2:00 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.- La Secretaria.