TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
206° Y 157°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 7.764-16
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
PARTE DEMANDANTE: LEONARDO LO BUE MORREALE, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.781.977, con domicilio en la Avenida Bolívar Nº 54, Edificio las Lajas, Apartamento D, de esta ciudad.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ALI EDUARDO AÑON SOJO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 198.016
PARTE DEMANDADA: ISAAC ELEAZAR YAÑEZ SILVERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.871.728, domiciliado en esta Ciudad.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado NORVELIS FLORES DIAZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 250.330.
I
NARRATIVA
Comenzó el presente procedimiento de Desalojo, a través de escrito libelar y anexos presentado por el ciudadano Leonardo Lo Bue Morreale, debidamente asistido por el Abogado Ali Añon, Defensor Publico Primero (1º) con competencia en Materia Civil Administrativa Especial Inquilinaria y para Defensa a los Derechos a la Vivienda, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas de los Municipios Juan German Roscio Nieves del estado Guarico, en fecha 12 de noviembre de 2015, en la cual expuso: Que era arrendador y propietario de un inmueble tipo apartamento ubicado en la Avenida Bolívar Nº 54, Edificio Las Lajas, Apartamento A, en esta ciudad, el inmueble estaba constituido por dos (02) plantas, la primera consta de dos (02) locales comerciales y un (01) apartamento, en la parte alta, consta de tres (03) apartamentos, el terreno donde esta construido es de forma irregular con una superficie de seiscientos setenta y un metro con noventa y dos centímetros cuadrados (671,92 mt2) alinderado de la siguiente manera: NORTE: Anteriormente comedor San Luis en 52,70 metros lineales, ESTE: Su frente Avenida Bolívar en 12,75 metros lineales, OESTE: Solar que es o fue de Manuel Olivo en 12,75metros lineales, tal como se podía evidenciar en el contrato de compra venta, suscrito entre su persona y quien en vida se llamara Antonia Morreale De Lo Bue, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, en fecha 30 de diciembre de 2003, bajo el Nº 02, folios 15 al 19, Protocolo Primero, Tomo 8, cuarto trimestre del 2003, tal como se podía evidenciar del anexo marcado “1”. En dicha venta le fue transferida la propiedad del inmueble vendido a su persona, con la reserva del usufructo vitalicio a favor de la ciudadana Antonia Morreale De Lo Bue, términos que se especificaron y aceptó tal y como se expresa en el documento de compra-venta ampliamente identificado, era el caso que la ciudadana Antonia Morreale De Lo Bue, en pleno ejercicio del uso, goce y disfrute del usufructo del inmueble, dio en alquiler un (01) apartamento del inmueble anteriormente descrito, anexo marcado “1”, bajo contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Isaac Eleazar Yanez Silvera, según contrato autenticado en fecha 22 de julio del año 2009, por ante la Notaria Publica de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, quedando inscrito bajo el Nº 14, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual tenia una duración de seis (06) meses prorrogable por igual lapso, el cual comenzaría a regir a partir del año 2009, hasta el 01 de enero del año 2010, de igual manera fijaron un canon de arrendamiento por la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs.900,00) el cual tenia que ser pagado los primero cinco días de cada mes, con el tiempo y por voluntad de las partes el canon de arrendamiento fue incrementado hasta llegar a la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) anexo marcado “2”.
Continuaron manifestado el libelista, que en fecha 19 de septiembre del 2001, falleció en esta ciudad, la ciudadana Antonia Morreale De Lo Bue, según constaba en el Certificado de Defunción, Nº 1.476.357 de fecha 19 de septiembre del año 2012 y el Registro de Defunción, Acta Nº 855, de fecha 19 septiembre del año 2012, emitido por el Consejo Nacional Electoral, a través de la oficina de Registro Civil de esta ciudad, anexo marcado “3”; En tal sentido debido a la nueva situación legal del inmueble, producto del fallecimiento de la cujus Antonia Morreale De Lo Bue y en su condición de propietario del inmueble y en carácter de nuevo arrendador, su persona notifico al arrendatario la necesidad de firmar un nuevo contrato de arrendamiento con su persona, según escrito entregado en fecha 27 de noviembre del 2012 y recibido por el mencionado ciudadano en fecha 28 de noviembre del año 2012, anexo marcado “4”; Asimismo luego de dicha comunicación, mi persona sostuvo un sin numero de conversaciones con el arrendatario Issac Eleazar Yanez Silvera, donde el mismo manifestó su negativa reiterada de firmar un nuevo contrato de arrendamiento y que hasta esa fecha no había manifestado por escrito su decisión de renovar el contrato, tal y como lo establece la cláusula tercera del contrato en cuestión y la aceptación o no de un nuevo contrato a la cual no había dado repuesta a las posteriores propuestas e infructuosos intentos conciliatorios, verbales y escritos que de buena fe su persona había sostenido con el arrendatario. De igual manera señaló que el ciudadano Isaac Eleazar Yanez Silvera, antes identificado, había incumplido con lo previsto en la cláusula segunda del contrato, en cuestión, al dar un uso indebido del inmueble por cuanto se presumía que usaba una habitación del mismo como salón de clases, no siendo alquilado el inmueble objeto de la demanda para dichos fines y de igual manera desconocía el estado de mantenimiento del inmueble.
En fecha 08 de julio del año 2013, se llevo a cabo una junta a la cual asistieron los inquilinos de los apartamentos que conforman el edificio asistiendo el ciudadano Isacc Eleazar Yañez Silvera, siendo tocado en dicha junta varios puntos destacando la notificación por parte de su persona a los arrendatarios su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento objeto de la demanda, en dicha junta también se estableció que se notificaría a los inquilinos la voluntad de la no renovación del contrato mediante publicación de un periódico de la localidad todo ello aceptado por todos y cada uno de los presentes tal como se evidencia en anexos marcados “ 5 y 6” .
Asimismo indico que el libelista que tiene cuatro (04) hijos, manifestando que el apartamento objeto de la demanda es requerido a los fines de ser ocupado por una de sus hijas Rosalba Lo Bue Antico, quien necesita de una vivienda con urgencia para poder mudarse de la Ciudad de Caracas junto a su grupo familiar conformado por su esposo y sus dos hijos menores de edad, tal y como se evidencia de actas de nacimiento y acta de matrimonio anexos marcados “7” , “8” , “9” , “10” ,”11”,”12”, y así poder establecer su hogar de manera digna, en esta ciudad, garantizándole su derecho a una vivienda, expresado en el articulo 82 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela y en el causal c) del articulo 30 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, por cuanto su hija no tenia una vivienda digna donde habitar junto a su esposo e hijos. De igual manera señalo que el ciudadano Isaac Eleazar Yañez Silvera, desde el mes de agosto del año 2014, no cancelaba los cánones de arrendamiento, adeudando un total de quince (15) meses de alquiler. Asimismo hizo referencia que el ciudadano Isaac Eleazar Yañez, es propietario de una academia en la cual se encarga de impartir cursos de computación, matemática, física, y otra especialidades, por lo que se evidenciaba que el mismo tenia los medios económico con que pagar el canon de arrendamiento que adeuda desde el mes de agosto del año 2014.
En virtud de todo ello, en fecha 04 de diciembre del año 2013, su persona había comparecido por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y consigno escrito de solicitud de procedimiento previo a la demanda a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en los artículos 7, 8, 9 y 10 del Decreto Nº 8.190 con Rango Valor y fuerza de la Ley contra el Desalojo y de la Desocupación Arbitraria de Viviendas, siendo dictada en fecha 20 de octubre del año 2014, providencia administrativa Nro 00029 en el expediente MC- 00586/13-08, mediante la cual fue habilitada la vía judicial a los fines de poder demandar el desalojo, como a efectos lo hicieron por la vía judicial, cumpliendo de esta manera el tramite administrativo previsto en la Ley lo cual se evidencia de expediente Nº MC-00586/13-08 el cual anexo marcado “13”.
De igual manera considero de vital importancia destacar que la solicitud se fundamento en la necesidad justificada que tenia por cuanto el mismo el inmueble identificado en autos, en virtud de que su hija no cuenta con una vivienda digna donde habitar con su núcleo familiar.
Una vez narrados los hechos, procedió a fundamentar la acción en la cláusula 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda y los artículos 1.159,1.160, 1.164 y 1.267 del Código Civil Venezolano.
Seguidamente procedió a solicitar que fuese declarado CO LUGAR la demanda de Desalojo, incoada en contra del ciudadano Isaac Eleazar Yañez Silvera, en toda y cada una de sus partes para que convenga o en su defecto fuese condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Se ordenara el desalojo y por ende la entrega material e inmediata del inmueble objeto del juicio, propiedad del mismo, desocupado totalmente, libre de bienes y personas considerando la urgencia que tenia del mismo, SEGUNDO: Al pago por concepto de indemnización por daños y perjuicios, por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos y el uso de inmuebles, que iban desde el mes de agosto del año 2014 hasta la efectiva entrega del inmueble, a razón de DOS MIL BOLIVARES( Bs. 2000,00) por cada mes.
Finalmente, estimo la demanda en la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.97.500bs), o su equivalente a (650 UT)
Por otra parte el Tribunal de la causa en fecha 07 de marzo del 2016, dicto auto en el cual admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, de igual forma ordeno la citación de la parte demanda, a los fines de que compareciera a la audiencia de mediación el quinto día de despacho siguiente a que conste en autos.
Estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, en fecha 09 de mayo de 2016, la parte demandada, ciudadano Isaac Eleazar Yanez Silvera, lo hizo expresando lo siguiente: la oposición a todo evento la cuestión previa establecidas en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere al defecto de forma del libelo, por no haberse llenado los requisitos que indican el articulo 340, específicamente en su ordinales 4º y 5º, efectivamente con relación al ordinal 4º señaló al tribunal que el demandante no especifica el inmueble objeto de la pretensión, solo se limitó a señalar el lugar donde se encuentra el inmueble de su propiedad, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la oficina subalterna del Registro de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico de esta Ciudad, en fecha 30 de Diciembre de 2003, esta conformado por un inmueble constituido por dos plantas, la primera consta de dos locales comerciales y un apartamento, y en la parte alta consta de tres apartamentos; el terreno donde esta construido es de forma irregular con una superficie de seiscientos sesenta y un metros con noventa y dos centímetros cuadrados (671,92 mts), cuyo frente es asía la calle Bolívar de esta Ciudad, que seria el lindero Este, pero en la parte posterior se encuentra solar que es o fue de Manuel Olivo en 12, 75 metros lineales cuyo lindero Oeste, por el lado Norte: Anteriormente comedor San Luis en 52,70 metros lineales, Sur: casa que es o fue de Joaquín Benítez de 52,70 metros lineales; en dicho caso seria indicar si el apartamento se encuentra en la primera planta o en la segunda planta, esto significa que los linderos específicos con lo cual debería haberse determinado el apartamento arrendado y que constituía el objeto de la pretensión del demandante, se encontraba alinderado de la siguiente manera: Este: cuyo frente es hacia la calle Bolívar de esta ciudad, Oeste: Parte posterior se encuentra solar que es o fue de Manuel Olivo en 12,75 metros lineales, con respecto al Norte y al Sur se tienen ambos locales comerciales propiedad del demandante, ubicado en la planta baja del terreno, y no como había quedado expuesto en el libelo cuando señaló que los linderos Norte: anteriormente comedor San Luis en 52,70 metros lineales y Sur: Casa que es o fue de Joaquin Benitez de 52, 70 metros lineales. En conclusión el demandante no indico cuales de los cuatro (4) apartamentos de su propiedad es el que pretende desalojar y por tanto se torna procedente la declaración con lugar de las presentes declaraciones previas, toda vez que de acuerdo a las medidas presentadas y determinadas en el documento de propiedad consignado al efecto es una superficie total de seiscientos setenta y un metro con noventa y dos centímetros cuadrados (671,92mt2) de construcción por el contrario la construcción de dos plantas no presenta medidas de ninguno de los dos (02) locales comerciales, ni de los cuatro (04) apartamentos.
Continuo exponiendo que Rechazaba, Negaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por el ciudadano Leonardo Lo Bue Morreale, en contra de su persona, por se totalmente temeraria e infundada y por lo tanto improcedente en base a los siguientes argumentos: en atención a lo antes expuesto relacionado con los alegatos referente a que no hubo señalamiento ni determinación precisa del objeto de la pretensión es decir, en dicho libelo de demanda el inmueble objeto de la solicitud de desalojo era totalmente incierto al inmueble que ocupa en calidad de inquilino, en lo que se refiere a los linderos especifico y al área de construcción del inmueble, significando esto que el inmueble que constituye el objeto de la relación arrendaticia entre su persona y el demandante tiene establecido los siguientes linderos; Este: frente es hacia la calle Bolívar de esta ciudad, Oeste: parte posterior que se encuentra solar que es o fue de Manuel Olivo en 12,75 metros lineales, con respecto al Norte y al Sur tiene ambos locales comerciales propiedad del demandante, ubicados en plena baja del terreno, siendo cierto que existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre el demandante y su persona, sobre un apartamento propiedad del mismo y cuya fecha de inicio fue el día 01 de julio del año 2009, de igual forma era cierto que el canon de arrendamiento mensual era la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs 2.000,00) que el contrato se había hecho escrito y que era a tiempo determinado, pero que no era cierto que el inmueble que alquilo bajo esas condiciones sea el señalado en el libelo de demanda por lo tanto rechazó y Negó tal alegato, igualmente Rechazo, Negó y Contradijó en cada una de sus partes lo alegado por el ciudadano Leonardo Lo Bue Morreale en cuanto que el arrendado Issac Eleazar Yanez Silvera desde el mes de agosto del año 2014 no cancela los cánones de arrendamientos pactados en el contrato de arrendamiento, adeudando hasta la fecha un total de quince (15) meses de alquiler, ya que se evidencia en el anexo que incorporó en dicha contestación marcado con la letra “A”, recibo de pago que demuestra estar honrando los cánones de arrendamientos. Negó, Rechazó y contradijo en cada una de sus partes lo alegado por el ciudadano Leonardo Lo Bue Morreale, en cuanto a la necesidad que tiene de ocupar el bien inmueble arrendado toda vez que no constaba en las actas del expediente prueba contundente tal y como lo señala el articulo 91 en su párrafo único de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de viviendas. Asimismo el precitado ciudadano manifiestó que el apartamento objeto de la pretensión era requerido para ser ocupado por su hija Rosalba Lo Bue, quien reside en la Ciudad de Caracas y donde el mismo demandante participa que su mencionada hija es propietaria del inmueble, tal como se podía evidenciar en la Constancia de Residencia que anexó el demandante marcado el anexo“14”. Muy por el contrario el ciudadano Isaac Eleazar Yanez Silvera, si presenta la necesidad del inmueble ya que se encontraba habitando el objeto de la pretensión junto a su grupo familiar, su esposa y su hija de apenas 4 años de edad, tal como se puede evidenciar en los anexos marcados con las letras “B y C”
Finalmente el demandado, solicitó que fuese declarado con lugar las cuestiones previas opuestas, ya que el inmueble sobre el cual se solicita el desalojo puede ser cualquiera de los cuatro (04) apartamentos de propiedad del demandante por no indicar cual de ellos, solicito que sea DESECHADA o en su defecto declarada SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano Leonardo Lo Bue Morreale, en contra del ciudadano Isaac Eleazar Yañez Silvera, asimismo solicitó que se condenara a la parte actora a pagar las costas y costos del procedimiento conforme a lo previsto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándose dentro de la oportunidad legal para presentar pruebas, la parte accionante, en fecha 30 de junio de 2016, lo hizo de la siguiente manera: Primero: (Documentales) Promovió, invocó y reprodujo el contrato de compra venta entre el ciudadano Leonardo La Bue Morreale y quien en vida se llamara Tonia Morreale De Lo Bue, debidamente protocolizado por ante la oficina Subalterna del Registro de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico de esta Ciudad, en fecha 30 de Diciembre de 2003, bajo el Nº 02, folios 15 al 19, protocolo primero, Tomo 8, cuarto (4to) trimestre del 2003el cual se encuentra agregado al escrito libelar marcado con el numero “1”. Segundo: (Documental): Promovió, invocó y reprodujo contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Isaac Eleazar Yañez Silvera y Antonia Morreale De Lo Bue, autenticado en fecha 22 de julio del año 2009, por ante la Notaria Publica de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, quedando inscrito bajo el Nº 14, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual se encuentra agregado al escrito libelar marcado por el numero “2”. TERCERO: (Documental): Promovió, invocó y reprodujo certificado de Defunción Nº 1.476.357 de fecha 19 de septiembre del año 2012 y el Registro de Defunción, Acta Nº 855, de fecha 19 de septiembre del año 2012, emitido por el Consejo Nacional Electoral, a través de la oficina de Registro Civil de esta Ciudad, de la Cujus Antonia Morreale De Lo Bue, el cual se encuentra agregado al escrito libelar marcado con el numero“3”, CUARTO: (Documental): Promovió, invocó y reprodujo notificación de arrendatario la necesidad de firmar un nuevo contrato de arrendamiento con su persona, según escrito entregado en fecha 27 de noviembre del año 2012 y recibido por el mencionado ciudadano en fecha 28 de noviembre del año 2012, el cual se encuentra agregado al escrito libelar marcado por el numero “4”. QUINTO (Documental): Promovió invocó y reprodujo acta de fecha 08 de julio del año 2013, donde se llevo acabo una junta a la cual asistieron los inquilinos de los apartamentos que conforman el edificio asistiendo el ciudadano Isaac Eleazar Yañez Silvera, en dicha junta también se estableció que se notificarían a los inquilinos la voluntad de la no renovación del contrato mediante la publicación en un periódico de la localidad todo ello aceptados por todos y cada uno de los presentes, los cuales se encuentran agregados al escrito libelar marcado con los números “5 y 6”. SEXTO (Documentales): Promovió, invoco y reprodujo acta de nacimientos de sus cuatro (4) hijos: Rosalba, Antonietta, Rosario Leonardo Carmelo, y Gabriel Leonardo Carmelo Lo Bue Antico, todos Venezolanos, mayores de edad titulares de la cedulas Nros 13.151.943, 13.576.840,16.074.096 y 19.221.087 de estados civil casados los dos primeros y solteros los dos últimos, marcados con los números “7,8,9 y 10. SEPTIMO (Documentales): Promovió, invoco y reprodujo acta de nacimiento y acta de matrimonio del grupo familiar conformado por su esposo y sus dos hijos menores de edad de su hija Rosalba Lo Bue Antico, titular de la cedula de identidad Nº V-13.576.840, quien necesita la vivienda objeto de la demanda y ampliamente identificado con urgencia para poder mudarse de la Ciudad de Caracas y así poder establecer su hogar de manera digna en esta ciudad. OCTAVO (Documental): Promovió, invocó y reprodujo providencia administrativa Nro 00029, en el expediente MC-00586/13-08, mediante la cual fue habilitada la vía judicial a los fines de poder demandar el desalojo como en efecto lo hace por la vía judicial, cumpliendo de esta manera el tramite administrativo previsto en la Ley lo cual se evidencia de expediente Nº MC-00586/13-08, el cual se encuentra agregado al escrito libelar marcado por el numero “13”. NOVENO (Documentales): Promovió, invocó y reprodujo, constancia de residencia de la hija ciudadana Rosalba Lo Bue Antico, por cuanto el inmueble en el cual reside queda en la ciudad de Caracas, en los actuales momentos no cuenta con los espacios físicos ya que en el mismo residen los propietarios del inmueble junto a la hija de su asistido, su esposo y sus dos hijos, siendo un total de seis (06) personas, habitando un inmueble que solo cuenta con dos habitaciones y por cuanto requiere mudarse a esta ciudad, en virtud de que es ahí donde esta va a desarrollar la actividad económica que ejerce, tal como lo establece el articulo 91 en su numeral 2 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, el cual se encuentra agregado al escrito libelar marcado por el numero “14”
Por otra parte, el co-demandado en fecha 04 de julio de 2016, presentó las pruebas siguientes: Primero: Promovió, invocó y reprodujo la trasferencia realizada on line del Banco Mercantil al Banco de Venezuela la cuenta Nº 000102467470101644544 a nombre del ciudadano Leonardo Lo Bue Morreale, en fecha 05/04/2016 por el monto de 40.000,00 bolívares exactos el cual se encuentra agregado al escrito libelar marcado por la letra “A”. SEGUNDO: Promovió, invocó y reprodujo copia de la cedula de identidad tanto de su persona Isaac Eleazar Yañez Silvera como la de su esposa Vanessa Daniela Arcia Alvia, la cual se encuentra agregado en el escrito libelar marcado “B”. TERCERO: Promovió, invocó y reprodujo acta de nacimiento de su menor hija Elizabeth Yañez Arcia, la cual se encuentra agregado al escrito libelar marcado por la letra “c”
Dichas pruebas fueron admitidas ha lugar en derecho por el A-Quo en fecha 14 de julio de 2016. Posteriormente el Tribunal de la causa, en fecha 11 de agosto de 2016, dictó sentencia declarando: CON LUGAR el desalojo fundamentado en la causal prevista en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. SIN LUGAR el desalojo fundamentado en el causal previsto en el numeral 2 del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se declaro Parcialmente Con Lugar la Acción de Desalojo.
En fecha 20 de septiembre del año 2016, el Defensor Publico de la parte accionada, ejerció formalmente el recurso de apelación en contra de la sentencia, la cual fue oída en ambos efectos y se ordeno la remisión del expediente a esta Superioridad, quien lo admitió en fecha 28 de septiembre del 2016, fijando audiencia oral para el tercer (3º) día de despacho siguiente, de conformidad con lo previsto al articulo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Llegada la oportunidad procesal para que esta Alzada se pronuncie, la misma pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes observaciones:
.II.
DE LA COMPETENCIA
El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil…,
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Segundo De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en esta Ciudad y Así se decide.
Ahora bien, determinada la competencia este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones y al respecto observa:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Celebrada la Audiencia Oral, con presencia de ambas partes a través de su Defensores Públicos, le compete conocer a este Tribunal de Alzada la apelación ejercida por la parte accionada contra sentencia dictada en fecha 11 de Agosto de 2016, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico mediante la cual declaró parcialmente con lugar la pretensión de desalojo intentada por el Ciudadano LEONARDO LO BUE MORREALE en contra del Ciudadano ISAAC ELEAZAR YANEZ SILVERA.
Ahora bien, observa este Tribunal de Alzada que la parte actora a través del Defensor Público expone que es arrendador y propietario de un inmueble tipo apartamento ubicado en la Avenida Bolívar Nº 54, Edificio Las Lajas, Apartamento A, en esta ciudad, el inmueble estaba constituido por dos (02) plantas, la primera consta de dos (02) locales comerciales y un (01) apartamento, en la parte alta, consta de tres (03) apartamentos, el terreno donde esta construido es de forma irregular con una superficie de seiscientos setenta y un metro con noventa y dos centímetros cuadrados (671,92 mt2) alinderado de la siguiente manera: NORTE: Anteriormente comedor San Luis en 52,70 metros lineales, ESTE: Su frente Avenida Bolívar en 12,75 metros lineales, OESTE: Solar que es o fue de Manuel Olivo en 12,75metros lineales, tal como se podía evidenciar en el contrato de compra venta, suscrito entre su persona y quien en vida se llamara Antonia Morreale De Lo Bue, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, en fecha 30 de diciembre de 2003, bajo el Nº 02, folios 15 al 19, Protocolo Primero, Tomo 8, cuarto trimestre del 2003, tal como se podía evidenciar del anexo marcado “1”. En dicha venta le fue transferida la propiedad del inmueble vendido a su persona, con la reserva del usufructo vitalicio a favor de la ciudadana Antonia Morreale De Lo Bue, términos que se especificaron y aceptó tal y como se expresa en el documento de compra-venta ampliamente identificado, era el caso que la ciudadana Antonia Morreale De Lo Bue, en pleno ejercicio del uso, goce y disfrute del usufructo del inmueble, dio en alquiler un (01) apartamento del inmueble anteriormente descrito, anexo marcado “1”, bajo contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Isaac Eleazar Yanez Silvera, según contrato autenticado en fecha 22 de julio del año 2009, por ante la Notaria Publica de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, quedando inscrito bajo el Nº 14, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual tenia una duración de seis (06) meses prorrogable por igual lapso, el cual comenzaría a regir a partir del año 2009, hasta el 01 de enero del año 2010, de igual manera fijaron un canon de arrendamiento por la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs.900,00) el cual tenia que ser pagado los primero cinco días de cada mes, con el tiempo y por voluntad de las partes el canon de arrendamiento fue incrementado hasta llegar a la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) anexo marcado “2”. Que en fecha 19 de septiembre del 2001, falleció en esta ciudad, la ciudadana Antonia Morreale De Lo Bue, según constaba en el Certificado de Defunción, Nº 1.476.357 de fecha 19 de septiembre del año 2012 y el Registro de Defunción, Acta Nº 855, de fecha 19 septiembre del año 2012, emitido por el Consejo Nacional Electoral, a través de la oficina de Registro Civil de esta ciudad, anexo marcado “3”; En tal sentido debido a la nueva situación legal del inmueble, producto del fallecimiento de la cujus Antonia Morreale De Lo Bue y en su condición de propietario del inmueble y en carácter de nuevo arrendador, su persona notifico al arrendatario la necesidad de firmar un nuevo contrato de arrendamiento con su persona, según escrito entregado en fecha 27 de noviembre del 2012 y recibido por el mencionado ciudadano en fecha 28 de noviembre del año 2012, anexo marcado “4”; Asimismo luego de dicha comunicación, mi persona sostuvo un sin numero de conversaciones con el arrendatario Issac Eleazar Yanez Silvera, donde el mismo manifestó su negativa reiterada de firmar un nuevo contrato de arrendamiento y que hasta esa fecha no había manifestado por escrito su decisión de renovar el contrato, tal y como lo establece la cláusula tercera del contrato en cuestión y la aceptación o no de un nuevo contrato a la cual no había dado repuesta a las posteriores propuestas e infructuosos intentos conciliatorios, verbales y escritos que de buena fe su persona había sostenido con el arrendatario. De igual manera señaló que el ciudadano Isaac Eleazar Yanez Silvera, antes identificado, había incumplido con lo previsto en la cláusula segunda del contrato, en cuestión, al dar un uso indebido del inmueble por cuanto se presumía que usaba una habitación del mismo como salón de clases, no siendo alquilado el inmueble objeto de la demanda para dichos fines y de igual manera desconocía el estado de mantenimiento del inmueble. Manifstó la parte actora que tiene cuatro (04) hijos, y que el apartamento objeto de la demanda es requerido a los fines de ser ocupado por una de sus hijas Rosalba Lo Bue Antico, quien necesita de una vivienda con urgencia para poder mudarse de la Ciudad de Caracas junto a su grupo familiar conformado por su esposo y sus dos hijos menores de edad, y así poder establecer su hogar de manera digna, en esta ciudad, garantizándole su derecho a una vivienda, expresado en el articulo 82 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela y en el causal c) del articulo 30 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, por cuanto su hija no tenia una vivienda digna donde habitar junto a su esposo e hijos. De igual manera señalo que el ciudadano Isaac Eleazar Yañez Silvera, desde el mes de agosto del año 2014, no cancelaba los cánones de arrendamiento, adeudando un total de quince (15) meses de alquiler. Asimismo hizo referencia que el ciudadano Isaac Eleazar Yañez, es propietario de una academia en la cual se encarga de impartir cursos de computación, matemática, física, y otra especialidades, por lo que se evidenciaba que el mismo tenia los medios económico con que pagar el canon de arrendamiento que adeuda desde el mes de agosto del año 2014.
Estando dentro de la oportunidad, acudió la parte demandada a contestar la demanda mediante la cual alegó que rechazaba, negaba y contradecía tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por el ciudadano Leonardo Lo Bue Morreale, en contra de su persona, por se totalmente temeraria e infundada y por lo tanto improcedente ya que no hubo señalamiento ni determinación precisa del objeto de la pretensión, que en dicho libelo de demanda el inmueble objeto de la solicitud de desalojo era totalmente incierto al inmueble que ocupa en calidad de inquilino, en lo que se refiere a los linderos especifico y al área de construcción del inmueble, significando esto que el inmueble que constituye el objeto de la relación arrendaticia entre su persona y el demandante tiene establecido los siguientes linderos; Este: frente es hacia la calle Bolívar de esta ciudad, Oeste: parte posterior que se encuentra solar que es o fue de Manuel Olivo en 12,75 metros lineales, con respecto al Norte y al Sur tiene ambos locales comerciales propiedad del demandante, ubicados en plena baja del terreno, siendo cierto que existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre el demandante y su persona, sobre un apartamento propiedad del mismo y cuya fecha de inicio fue el día 01 de julio del año 2009, de igual forma era cierto que el canon de arrendamiento mensual era la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs 2.000,00) que el contrato se había hecho escrito y que era a tiempo determinado, pero que no era cierto que el inmueble que alquilo bajo esas condiciones sea el señalado en el libelo de demanda por lo tanto rechazó y Negó tal alegato, igualmente Rechazo, Negó y Contradijó en cada una de sus partes lo alegado por el ciudadano Leonardo Lo Bue Morreale en cuanto que el arrendado Issac Eleazar Yanez Silvera desde el mes de agosto del año 2014 no cancela los cánones de arrendamientos pactados en el contrato de arrendamiento, adeudando hasta la fecha un total de quince (15) meses de alquiler, ya que se evidencia en el anexo que incorporó en dicha contestación marcado con la letra “A”, recibo de pago que demuestra estar honrando los cánones de arrendamientos. Negó, Rechazó y contradijo en cada una de sus partes lo alegado por el ciudadano Leonardo Lo Bue Morreale, en cuanto a la necesidad que tiene de ocupar el bien inmueble arrendado toda vez que no constaba en las actas del expediente prueba contundente tal y como lo señala el articulo 91 en su párrafo único de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de viviendas. Asimismo el precitado ciudadano expresó que el apartamento objeto de la pretensión era requerido para ser ocupado por su hija Rosalba Lo Bue, quien reside en la Ciudad de Caracas y donde el mismo demandante participa que su mencionada hija es propietaria del inmueble, tal como se podía evidenciar en la Constancia de Residencia que anexó el demandante marcado el anexo“14”. Muy por el contrario el ciudadano Isaac Eleazar Yanez Silvera, si presenta la necesidad del inmueble ya que se encontraba habitando el objeto de la pretensión junto a su grupo familiar, su esposa y su hija de apenas 4 años de edad.
De este modo, tenemos pues que se encuentra trabada la litis, siendo conveniente señalar el contenido normativo de los artículos 506 y 1.354 del Civil, que expresan:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Se observa a los autos que, habiéndose excepcionado el reo en la perentoria contestación, es a éste a quien le corresponde la carga de la prueba de que se encuentra en estado de solvencia, lo cual constituye uno de los temas decidendum de la presente causa, por lo cual, ésta instancia recursiva baja a los autos a dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria, a los fines de determinar si la accionada cumplió con dicha carga de prueba, conforme al contenido normativo de los artículos 507 y 254 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, observando los alegatos y excepciones expuestos por las partes, a los fines de dar cumplimiento al artículo 509 eiusdem, relativo al principio de exhaustividad de la prueba, observa quien aquí decide la necesidad de establecer la existencia de la relación arrendaticia entre las partes en la litis, fundamento importante para que pueda darse el desalojo, siendo que se observa que la parte actora consigna a los autos anexo al escrito libelar a los fines de acreditar la propiedad del inmueble sujeto a desalojo, copia certificada de documento de venta del inmueble con derecho de usufructo de por vida debidamente registrada en la oficina del Registro Público del Municipio Roscio y Ortiz, de fecha 30 de Diciembre de 2003, anotada bajo el Nº 02, folios 15 al 19, protocolo primero, Tomo 08, cuarto trimestre del año 2003, donde la ciudadana ANTONIA MORREALE DE LO BUE, da en venta con derecho d usufructo al ciudadano LEONARDOLO BUE MORREALE, documento publico que no fue impugnado por la contraparte y que esta Alzada le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil y así se decide.
De la misma forma la parte actora consigna copia simple de documento de contrato de arrendamiento notariado, bajo el Nº 14, Tomo 37 de los libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaria Publica de San Juan de los Morros, Estado Guárico, el mismo celebrado entre la ciudadana ANTONIA MORREALES DE LO BUE, con el ciudadano ISAAC ELEAZAR YANEZ SILVERA, esta Alzada le otorga valor probatorio al no ser impugnado por la contraparte, de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
Así mismo consigna copia simple de documento privado contentivo de notificación dirigida al demandado donde le informa que pasó a ser propietario del inmueble, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio al no ser impugnado por la contraparte y así se decide. De la misma forma promueve copia simple de acta levantada por el actor y los inquilinos de los apartamentos que conforman el inmueble, donde el actor les manifestó su voluntad de no renovar el contrato, esta alzada le otorga valor probatorio al no ser impugnado por la contraparte y así se decide. Así mismo consignó y promovió anexo al escrito libelar copia simple de acta de nacimiento de la ciudadana ROSALVA, quien es su hija legítima, esta alzada al ser copia simple de un documento publico, le otorga pleno valor probatorio y así se decide. Consignó y promovió igualmente copia simple de acta de nacimiento del ciudadano CERSAR LEONARDO QUINTIN y copia simple de acta de nacimiento del ciudadano CESAR MIGUEL GABRIEL, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil al no ser impugnado por la contraparte y así se decide.
Igualmente consigna y promueve copia certificada del expediente administrativo emanado del Ministerio del poder popular para la Vivienda y Habitad, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de donde se observa la providencia administrativa emanada de ese órgano de fecha 20 de octubre de 2014 que habilitó la vía judicial para que las partes pudieran dirimir su conflicto, lo que significa que para esta Alzada los documentos administrativos, son declaraciones de voluntad, conocimiento, juicio y certeza, emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades del caso, destinados a producir efectos jurídicos y por cumplir con los requisitos de ley para un acto administrativo gozan de presunción de certeza y veracidad, por lo que, en vista de no haber sido desvirtuado por la contraparte por una prueba en contrario, del cual se puede apreciar el cumplimiento en la presente demanda a lo establecido en el articulo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio, y así se decide. Consignó y promovió marcado “14” constancia de residencia a favor de la ciudadana ROSALVA LO BUE ANTICO, emanada del Registro Civil Municipal del Municipio Chacao, Estado Miranda, esta alzada le otorga valor probatorio al no ser tachada ni impugnada, de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de procedimiento Civil y así se decide.
En cuanto a las pruebas aportadas por la parte demandada, anexo a la contestación de la demanda la cual señaló marcada “A”, contentiva de recibo de pago de transferencia realizada a favor del ciudadano LEONARDO LO BUE, del banco Mercantil al Banco de Venezuela, de fecha 05 de Abril de 2016, esta alzada le otorga pleno valor probatorio, pero no trae a los autos la prueba suficiente de que el referido pago lo haya realizado la parte demandada en tiempo oportuno para el pago de los cánones de arrendamientos solicitados por el actor en el momento de la interposición de la demanda correspondientes desde el mes de agosto de 2014 y así se decide. Así mismo promovió copia simple de los documentos de identidad tanto de su persona como el de la ciudadana ARCIA ALVIA VANESSA DANIELA y copia simple de partida de nacimiento de su menor hija, esta Alzada desechas las referidas copias simple al no aportar elementos de pruebas necesarios que desvirtúe la pretensión del actor y así se decide.
De este modo observando esta alzada que la pretensión del actor está basada en el desalojo de un inmueble, con fundamentos en los numerales 1 y 2 del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales su contenido normativo expresa lo siguiente:
Articulo 91: “Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. El inmueble destinado a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o algunos de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

Para esta Alzada, se ha verificado, dentro del cúmulo probatorio vertidos en el presente proceso que la parte actora no demostró a los autos la causal Nº 02 basada en la necesidad justificada de ocupar el inmueble. Ahora bien, determinado lo anterior y basándose la presente demanda en una pretensión de desalojo de inmueble en donde la parte demandada en la oportunidad de contestación de la demanda reconoce que hubo un contrato de arrendamiento, pero tenia la carga probatoria de demostrar el cumplimiento del pago oportuno de los cánones de arrendamiento vencidos, no asumiendo la carga probatoria de dicha excepción, es por esto que las excepciones de la parte demandada deben sucumbir, debiendo declararse con lugar el Desalojo fundamentada en la causal primera del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y así se establece.
De esta forma, procediendo la acción de desalojo, en aras de garantizar el derecho del inquilino, no se podrá realizar la ejecución forzosa hasta tanto se garantice el destino habitacional de la parte afectada, dando así cumplimiento a lo establecido en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada GLADYS MARIA GUTIERREZ ALVARADO, de fecha 17 de Agosto de 2015 y así se decide.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR, la acción de DESALOJO, intentada por la parte accionante Ciudadano : LEONARDO LO BUE MORREALE, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.781.977, con domicilio en la Avenida Bolívar Nº 54, Edificio las Lajas, Apartamento D, de esta ciudad, en contra de del accionado ISAAC ELEAZAR YAÑEZ SILVERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.871.728, domiciliado en esta Ciudad, al existir a los autos la plena prueba de la pretensión deducida conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con lo establecido en el numeral primero del articulo 91 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte accionada. En consecuencia se CONFIRMA el fallo de la recurrida Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en esta Ciudad de fecha 11 de Agosto de 2016, y así se decide.
SEGUNDO: Por cuanto la parte demandada fue vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena en COSTAS del juicio y así se decide.
Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Cuatro (04) días del mes de Octubre de Dos Mil Dieciséis (2016).- Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Jueza Provisoria,

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario
La Secretaria

Abg. Theranyel Acosta Mujica.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 10:00 a.m.
La Secretaria