TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
206° Y 157°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE: 7.698-16
MOTIVO: DESALOJO.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JUAN MANUEL PESTANA PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-20.877.126, domiciliada en la Urbanización Los Telegrafistas, calle Licenciado Sanoja, casa Nº 7 de esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ANTONIO JOSÉ ACOSTA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 71.029.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARÍA ALBERGO TRAVERSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.280.734, domiciliada en esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guarico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JOSÉ GREGORIO GONZALEZ BOLÍVAR, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 156.914.
.I.
NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento mediante escrito libelar presentado por la parte actora, por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio Nieves y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en esta ciudad, en fecha 08-07-2015; y a través del cual manifestó que en fecha 26 de abril de 2013, su mandante JUAN MANUEL PESTANA PEREZ, supra identificado, había adquirido un inmueble constituido por un terreno y la casa de dos (2) niveles allí construida distinguida con el Nº 119, ubicada en la calle Roscio de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del estado Guárico, cuyos datos de identificación constan en el respectivo documento de compra-venta debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guárico bajo el Nº 2013.1061, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 350.10.6.1.1718, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013, cuyo original acompañó marcado con la letra “B”.
De esta manera expreso la actora indicando que la adquisición de dicho inmueble la había hecho su poderdante gracias al aporte de sus padres, quienes lo habían ayudado económicamente por ser una persona joven y sin bienes de fortuna, en vista de su decisión de querer iniciar una vida familiar independiente, pues pretendía habitarlo conjuntamente con su grupo familiar que estaba próximo a constituirse, por cuanto para ese entonces tenía previsto contraer nupcias.
Asimismo siguió explicando la actora en su escrito libelar, y dijo que después de la firma del documento de compra-venta en la oficina del Registro Público de esta ciudad, al momento de la entrega material del inmueble, la vendedora y anterior propietaria , ciudadana GHERMINA BEJARANO, titular de la cedula de identidad Nº V-7.287.499, le había manifestado verbalmente a su poderdante y a su familia que la parte alta de la vivienda, la cual posee una entrada independiente, estaba siendo ocupada por la ciudadana MARÍA ALBERGO TRAVERSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.280.734, y de esta domicilio, quien según información suministrada por la antigua dueña, le cancelaba a ella un canon mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) por el arrendamiento de esa parte de la casa. Asimismo dijo la actora que era importante destacar que la anterior propietaria de la vivienda al momento de poner en conocimiento a su mandante de que la parte alta del inmueble recién adquirido estaba siendo habitada por la ciudadana MARIA ALBERGO TRAVIESA, y que no le había aportado otros datos de la relación arrendaticia que mantenía con ella, tales como: tipo de contrato (verbal o escrito) y fecha exacta de inicio del mismo; sencillamente le había entregado a su mandante las llaves del inmueble y le había recomendado iniciar los tramites de desalo de la inquilina.
En ese mismo orden de ideas, la actora siguió expresando y dijo que sintiéndose burlado en su buena fe, su mandante y su madre, ciudadana YELITZA PÉREZ DE PESTANA, titular de la cedula de identidad Nº V-9.890.823, quien preocupada por esa situación asumió la representación de su hijo en su rol de madre, intentaron en fecha 31 de mayo de 2013, conversar con la ciudadana MARÍA ALBERGO TRAVERSA, antes identificada, a los fines de llegar a un acuerdo amistoso con respecto ala desocupación de la parte alta del inmueble; la cual era la única parte de la casa que se encontraba en condiciones actas de habitabilidad, y que no obstante, dicha ciudadana en una actitud soez y definitiva les había manifestado verbalmente que ella la amparaba la ley y que bajo ningún concepto se mudaría de allí.
De este modo dijo la actora que en dicha oportunidad habían tenido un cruce de palabras, lo cual como era lógico había traído como consecuencia la congelación total de las conversaciones, situación que había llegado incluso al extremo de que en fecha 18 de junio de 2013 la ciudadana MARÍA ALBERGO TRAVERSA, había presentado por ante ala oficina de Atención al Ciudadano de la Policía del estado Guárico una denuncia contra su poderdante y su madre, cuya copia certificada la acompañó marcada con la letra “C”.
Posteriormente en fecha 20 de Junio de 2013, tuvo lugar en la referida Oficina de Atención al Ciudadano de la Policía del estado Guárico una audiencia de conciliación, y que después de la mediación del órgano policial, se había alcanzado unos acuerdos que fueron certificados por dicha oficina y que se hicieron constar en un acta que se levantó a tales efectos, la cual fue suscrita por todos los intervinientes; y cuya copia certificada la anexó al escrito marcado con la letra “D”.
De esta forma dijo la actora que las cosas había comenzado a transcurrir el lapso acordado de seis (6) meses para la desocupación y la arrendataria MARÍA ALBERGO TRAVERSA, ya identificada, había empezado a depositarle a su mandante en su cuenta personal la irrisoria cantidad mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) por concepto de canon de arrendamiento; dando de esta manera por sentado no sólo el carácter de propietario de su poderdante, sino subrogándolo incluso en la figura del anterior arrendador al reconocerlo como tal, situación esa (la subrogación) que había sido admitida también por el órgano administrativo con competencia en materia de vivienda y hábitat en esta jurisdicción, es decir la coordinación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del estado Guárico, en una decisión administrativa, y que posteriormente a finales del mes de noviembre de 2013, la madre de su poderdante había conversado con la señora Albergo y le comunicó que cumpliendo con el acuerdo alcanzado en la policía del estado Guárico en fecha 20 de junio de 2013, se le había ubicado una vivienda en otra parte de la ciudad, específicamente en la Urbanización Vista Hermosa, en esa reunión, la señora Albergo le había manifestado a la madre de su poderdante que no le agradaba la zona de la vivienda ubicada y que ella no se mudaría sino a un sitio en igualdad de condiciones, y que es entonces a partir de ese preciso momento, al ver que la señora Albergo no tenía entre sus planes inmediato desocupar el inmueble en la fecha acordada inicialmente (20 de Diciembre de 2013), cuando su poderdante dio inicio a los trámites administrativos previos por ante la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del estado Guárico, para poder demandar judicialmente la desocupación de su inmueble, cumpliendo de esta forma con lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 5 y siguientes de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
De esta manera dijo la actora que la interposición del respectivo escrito ante el órgano administrativo competente se había efectuado en la fecha 03 de diciembre de 2013; sin embargo, la respectiva habilitación de la vía judicial se había obtenido en fecha 08 de junio de 2015; es decir, dieciocho (18) meses después de interpuesta la solicitud. Y que el expediente administrativo en el cual se evidenciaba la referida habilitación para acudir a la vía judicial, había quedado distinguido por la Sunavi-Guárico bajo el Nº GUA-SJM-0007-2014 y el mismo lo consignó al escrito en copia certificada en una carpeta marcada con la letra “E”.
A la par la actora indico en su escrito que con el ánimo de ilustrar aún mas a ese digno Tribunal sobre lo ocurrido previamente con respecto a ese caso, destacó el penoso calvario que había significado para su poderdante el paso por sede administrativa como requisito previo para poder habilitar la vía judicial que en ese momento se estaba iniciando; trabas de todo tipo, funcionarios sin formación adecuada en trámites de mediación, ganados desde el inicio del procedimiento a la defensa absoluta e irrestricta de la arrendataria en franca violación al principio de igualdad procesal, decisiones administrativas que incluso habían invadido la esfera judicial cuando por ejemplo dicho órgano administrativo lejos de haber habilitado la vía judicial, actuando mas allá de sus atribuciones legales, había decidido negarla y declarado la nulidad absoluta de la operación de compra-venta de su mandante, en base a unos alegatos esgrimidos por la defensa privada de la inquilina, carentes de todo fundamento lógico y legal, violando el artículo 9 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual obliga a dicho órgano únicamente a habilitar la vía judicial en caso de que las partes no llegaran a un acuerdo en la audiencia de mediación, y que afortunadamente, gracias a los recursos administrativos de reconsideración y jerárquico interpuestos por esa representación judicial, la propia Superintendencia nacional de Arrendamientos Inmobiliarios (SUNAVI) revirtió tal nulidad de venta, en aras de restituir la situación jurídica infringida en un principio por Sunavi-Guárico.
Aunado a lo anterior la accionante alegó que durante el curso del procedimiento, específicamente en el mes de marzo de 2014, la inquilina dejo de depositar el canon de arrendamiento, incumpliendo con dicha obligación; por lo que a la fecha en la que se interpuso la demanda tenía más de un (1) año que no pagaba los CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) de canon de arrendamiento.
De esta forma la parte demandante siguió narrando sus alegatos y dijo que como se podía evidenciar de la simple lectura del expediente administrativo el cual consignó marcado con la letra “E” se había producido una cantidad de tácticas dilatorias, obstáculos y subterfugios legales por parte del defensor privado de la inquilina, avalados en su mayoría por la Sunavi-Guárico, que lejos de propiciar una conciliación como bien lo constituye el espíritu, propósito y razón del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, de acuerdo con su exposición de motivos; habían traído como consecuencia el deterioro moral de su mandante, al extremo de que al querer materializar su tan deseada independencia familiar, se había obligado a trabajar como profesional del volante y se mudó para una residencia ubicada en la Urbanización Los Telegrafistas, calle Licenciado Sanoja, casa Nº 7, de esta ciudad y donde actualmente estaba domiciliado, en la cual debía pagar mensualmente la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), todo lo cual se evidenciaba de la constancia de residencia que acompañó marcado con la letra “F”, del contrato de arrendamiento marcado con la letra “G”, y los recibos de pago marcados con las letras “H”, “I” y “J” inclusive, y que su poderdante se había visto obligado a suspender sus planes de boda, al no poder ofrecerle a su pareja un lugar apropiado para iniciar su nueva vida.
En ese sentido la actora fundamentó la demanda en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los artículos 5 y siguientes del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así como los artículos 98 y 91, numerales 1º y 2º de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por ultimo, estimó la presente demanda en la cantidad de SIETE MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs. 7.020,00), equivalente a CUARENTA Y SEIS PUNTO OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (46.8 U.T.).
Seguidamente el Tribunal de la recurrida admitió la demanda en fecha 13 de Julio del 2015, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 97 y siguientes del Procedimiento Judicial Oral, contenidos en el capitulo IV, de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia el emplazamiento de la demandada para que compareciera a la Audiencia de Mediación de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley Para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, la misma se celebro en fecha 06 de Agosto de 2015, abriendo un lapso de espera de treinta (30) minutos, transcurriendo los referidos minutos otorgados a la parte demandada, sin que ésta se haya hecho presente al acto, por si, ni por medio de apoderado, conforme a lo previsto en el artículo 107 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, el Tribunal de la Recurrida acordó la continuación del presente procedimiento.
Consecutivamente la parte demandada dio contestación a la demanda mediante escrito que presentó en fecha 21-05-2015, por medio del cual expuso la parte demandada dio contestación a la demanda mediante apoderado judicial abogado José Gerardo Gonzáles bolívar, inscrito en el instituto de previsión social del abogado bajo el número 156.914, a través de escrito que presentó en fecha 21 de mayo de 2015, por medio del cual expuso: que en fecha 22 de mayo del 2005, se mandante ciudadana Maria Albergo Traversa, alquiló la planta alta de una vivienda ubicada en la calle 119, Calle Roscio Sector Centro, propiedad de la ciudadana germina bejarano, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.287.499, por un deposito de un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.350,00) para la época, concretándose dicho contrato verbal en recibo recibo firmado por la ciudadana antes mencionada arrendadora en este cosa, concretándose dicha relación arrendaticia, lo cual consta en justificativo Nº GUA-SJM007-2014, consignado por el apoderado de la parte demandante, marcado de letra E, asimismo expreso el accionado que su mandante cancelaba un canon de arrendamiento de cuatrocientos cincuenta bolívares (450,00) y la ciudadana Ghermina Bejarano, se encargaba de cancelar los servicios de electricidad y agua, situación que así se mantuvo hasta que la ciudadana propietaria sin manifestar ni informar a su inquilina se mudo de manera intempestiva de la parte inferior de la vivienda donde habitaba, esperando su mandante que se le informara al respecto, hecho que nunca ocurrió, señaló el demandado que en fecha 31 de mayo de 2013, se presentó a la residencia una ciudadana la cual se identificó como Yelitza Pérez, de manera agresiva, ofensiva y violenta, manifestando que ella y su hijo eran los nuevos propietarios de la vivienda, y que tenía un plazo de 15 días para desalojar el inmueble, desconociendo su mandante de dicha venta, empezando a ser su representada desde 08 de julio de 2013, objeto de amenazas, improperios perturbaciones, se le tranco la puerta de salida trasera de la casa que da acceso a un pequeño balcón, donde colgaba a secar la ropa y la madre de su representada ciudadana Maria Traversa de Albergo, cedula de identidad E-168586, quien padece de una enfermedad Cardio Vascular desde hace diecinueve años, quien salía por las tardes a tomar aire, tomando en cuenta que dicha puerta daba acceso al tanque de agua ubicado en la platabanda, dejando a su mandante sin el vital liquido.
Continuó narrando el demandado que dicha ciudadana quien se identificaba como dueña del inmueble llevó a la plata baja a un ciudadano desconocido por su representada, quien se encargó de perturbarla, con fiestas e ingesta de licor hasta altas horas de la noche, molestias, perturbaciones, bailes, música escandalosa, pisadas fuertes en la platabanda de la parte superior del inmueble alquilada obligándola a ella y a su grupo familiar, su madre de noventa y dos años y a su hija de 22 años, quien padece de problemas de salud (Isquemia Cerebral) a desvelarse y pasar noches desagradables, mientras dicho ciudadano disfrutaba con sus amigos de juergas y fiestas, de la misma manera expuso la accionada que los servicios de electricidad y agua fueron suspendidos por falta de pago, por lo que la arrendataria poderdante desde esa oportunidad hasta la presente fecha cancelaba dichos servicios los cuales anteriormente eran cancelados por la propietaria Ghermina Bejarano, tal como fue establecido en el contrato verbal, la cual se mudo sin mediar palabra alguna con su representada, razón por la cual acudió a los organismos gubernamentales en busca de la pronta solución a esa problemática: SUNAVI, Defensoria del Pueblo y Fiscalia del Ministerio Público remitiéndola esta ultima a la secretaria de seguridad y defensa ciudadana, policía del estado Guárico, Oficina de atención al ciudadano, donde en fecha 18 de junio de 2013, planteó la problemática existente, celebrándose en fecha 21 de junio de 2013, un acto presidido por el abogado Pedro Aponte, al cual la arrendataria, cansada, asustada, con los nervios de punta asistió en compañía de su ex esposo Alci Alfredo Morao Caldera, V-2.519.017, a quien extrañamente no se le permitió estar presente en dicho acto, y estuvieron presente unos ciudadanos identificados como nuevos propietarios: Yelitza Pérez, cedula de identidad V-9.890.823, Juan Manuel Pestana, cedula de identidad V- 8.778.726, asistidos por el abogado Antonio José Guzmán Acosta, impreabogado 71.029, expresó el accionado que aprovechándose, el abogado Pedro Aponte y de la investidura como jefe de la mencionada oficina policial, en una maliciosa orientación jurídica a su poderdante en ventaja directa hacia las partes contrarias, se suscribió un acta de compromiso, donde no se hizo jamás mención de los actos de perturbaciones y molestias existentes, donde su representada estuvo sola, sin defensa, violándose el principio de igualdad de partes establecido en nuestra carta magna artículo 21, donde no se hizo referencia sobre la condenación de la puerta trasera que le impedía el acceso a la platabanda, para el uso de su tanque de agua, demostrándose contundentemente la falta de cualidad de esos “propietarios” de los ciudadanos antes mencionados, acta sin carácter vinculante, dicha oficina no tenia la competencia para la solución de problemas de esa índole, y si su función era conciliar, no se hizo un acuerdo balanceado, no tomándose en cuenta otras hechos narrados por su mandante y acta que la arrendataria firmó en desigualdad de condiciones, pensando con ingenuidad y confiándose de la buena fe del funcionario abogado policial y de sus contrarios, que cesarían la perturbaciones con fiestas e ingestas de licor hasta altas horas de la noche, que la dejarían tranquila y que estaría en paz en la posesión pacifica de la porte superior del inmueble el cual habitaba con su familia, pero dicho compromiso no se compiló, porque las perturbaciones, molestias, música y fiesta continuaron, totalmente indefensa sin orientación jurídica alguna, con las instituciones jurídicas en su contra las cuales no le prestaron la atención adecuada, en un total estado de indefensión, presionada aceptó y suscribió dicha acta para el cese de las molestias y perturbaciones de música y fiestas, y para que se le diera acceso a la salida trasera de la casa la cual daba acceso al tanque de agua, evitando así la arrendataria ir a otras instancias para el inicio de investigaciones penales ya que la misma temía y teme por los problemas y represalias que se pudieran suscitar porque ella reside allí sola con su anciana madre y su hija y se siente vulnerable y muy desprotegida, hecho notorio y público por los vecinos cercanos, acta nula, cuyos compromisos son nulos, por la violación sistemática de los derechos de su mandante, tales como el principio de igualdad de la s partes y del derecho a la defensa como lo establece el artículo 25 de la constitución, a todas estas se inició procedimiento administrativo por parte del apoderado judicial del supuesto nuevo dueño, en SUNAVI, superintendencia nacional de arrendamientos, san Juan de los morros, Región Guárico, donde se opusieron enérgicamente a reconocer al ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, y a sus padres antes mencionados como propietarios, y en fecha 12 de junio de 2014, cumpliendo con sus funciones y competencias administrativas y rigiéndose por lo establecido e el titulo VI, capitulo I, artículos 131 al 137, de la Ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda, y reafirmando la orden por el articulo 135 ejusdem, la Superintencian Nacional de Viviendas Guárico, SUNAVIGUARICO dictó acto administrativo resolución Nº 0015 declarando NULIDADA la venta de la vivienda objeto de este caso, posteriormente la parte contraria interpuso recurso administrativo contra dicha decisión, no correspondiendo los hechos con el derecho dando como resultado que SUNAVI GUARICO habilitara la vía judicial lo cual se pudo apreciar en los folios de la copia certificada del expediente administrativo que consta en esa causa en el cual se dieron hechos y actos que contradicen la lógica jurídica, tergiversando el derecho, y tratando de convalidar vicios, que desde sus inicios fueron nulos y son materia contenciosa los cuales se incoaran en su oportunidad, en el tiempo reglamentario.
Asimismo expuso el accionado que como resultado de la lectura y análisis del contrato de venta promovido y consignado marcado de letra B, se observó la condición de “subordinado” que desempeñó su poderdante en ese contrato bilateral, subordinación esta que no ocultó y esgrimió como argumento en el escrito de la demanda, quedando demostrado la presencia de un comprador atípico, ingenuo, inocente, canido o acaso estaban en presencia de una simulación, llegando la credulidad e ingenuidad del supuesto comprador, que ni siquiera se ocupo de ir a revisar la vivienda que supuestamente había comprado, evidenciándose en este caso, en el supuesto negado que el ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, ciertamente haya realizado la compra, que haya sido defraudado por la vendedora germina bejarano, siendo así el deber del apoderado de este ciudadano es actuar contra quien defraudo a su poderdante y no contra el accionado, igualmente señaloo el demandado que el accionante se refirió en su escrito libelar que fue un contrato de compra venta bilateral suscrito entre la ciudadana germina bejarano y Juan Manuel Pestana Pérez, de esta manera la actora afirma haberle entregado a la ciudadana germina bejarano la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00) mediante cheque personal distinguido con el número 72860646, de fecha 05 de abril de 2013, en contra prestación recibiría la vivienda por mitad, en todo caso y en cualquier evento quien no cumplió con el ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez fue la vendedora, por lo que resulta improcedente la presente acción por desalojo intentada por quien adquirió dicho bien inmueble al margen de normas de cardinal observancia en materia arrendaticia, actos que afectan derechos y garantías fundamentales, y a su vez afectarían la regularidad del proceso, por cuanto en la presente acción se pretendió subvertir el orden procesal legal establecido, no entendiendo el accionado la razón por la cual el apoderado del comprador, solicita el desalojo de su representada cuando primero debe resolver la situación con la vendedora, por haber actuado de mala fe en esa supuesta negociación, por cuanto le vendió un bien que estaba arrendado desde el 2005, el cual no podía vender por no haber cumplido con los extremos establecidos en el titulo VI, capitulo I, artículos 131 al 137, especialmente en el artículo 135 de la Ley Para Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En razón de lo antes expuesto y por mandato de su poderdante el apoderado accionado negó rechazó y contradijo que el ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, cedula de identidad V-20.876.126, sea el propietario de la vivienda ubicada en la calle Roscio Nº 119, Sector Centro de la Ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio Nieves del estado Guárico, la cual ocupa su mandante en su condición de arrendataria, asimismo indico desconocer por instrucciones de su mandante al ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, como propietario de la vivienda antes identificada, la cual es propiedad de la ciudadana Ghermina Bejarano, y la cual su representada ha venido ocupando en su condición de arrendataria.
De este modo negó, rechazó, contradijo y desconoció la venta hecha por la ciudadana Ghermina Bejarano al ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, la cual versa sobre la vivienda ubicada en la calle Roscio Nº 119, Sector Centro de la ciudad de San Juan de los Morros, igualmente negó e impugnó el acta de compromiso, consignadas por el abogado apoderado marcada con letra D, suscrita en la Oficina de atención ciudadana de la Policía del estado Guárico. De conformidad con lo previsto en el articulo 25 de la constitución, debido a que su mandante al momento de la firma de la referida acta se encontraba sola, sin la asistencia de un abogado, violándose el principio de igualdad de partes, del derecho a la defensa y a la asistencia, contemplados en el artículo 21 y 49 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela respectivamente, de esta manera el apoderado de la parte demandada alegó que su poderdante siempre estuvo conocimiento de la venta de la vivienda, hecho el cual, no constituye de pleno derecho, siendo que la norma prevé las formalidades para reconocer la legalidad de actos fraudulentos en relación a la venta de vivienda, continuó indicando el demandado que dicha acta solo convalidad vicios sustanciales, los cuales lamentablemente la Oficina SUNAVI, desconociendo su competencia y atribuciones de conformidad con la Ley, reconoció a dicho ciudadano como propietario, al habilitar la vía judicial, la ciudadana Ghermina bejarano en ningún momento cumplió con sus obligaciones de hacerle a la ciudadana Maria Albergo Traversa la oferta del inmueble, ni verbal y menos aun mediante documento autenticado, no cumpliendo con el requisito sine canon que exige La Preferencia Ofertiva contemplada en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda , actas cuyos compromisos son nulos, por la violación sistemática de los derechos y garantías fundamentales que le asisten de pleno derecho a su mandante como lo consagran los artículos 21, 49 y 26 de nuestra constitución.
De igual manera el accionado negó e impugnó, la copia del poder de representación consignado por el apoderado de la parte demandante, por cuanto el mismo no es el propietario de la vivienda objeto de desalojo en la demanda y no tiene cualidad para otorgar poder, rechazó e impugnó el original del documento de compra venta el cual según el apoderado de la parte demandante tiene carácter de propietario su mandante, por cuanto el mismo fue otorgado subvirtiendo el orden legal y violando la Ley Especial de Arrendamientos, rechazó, negó y contradijo lo alegado por el accionado cuando dice que su representada dejo de depositar el canon de arrendamiento, en virtud de que la misma siempre ha estado dispuesta a cumplir con sus obligaciones pero a su verdadera y real propietaria, motivo por el cual en fecha 18 de septiembre de 2014 y el 25 de septiembre de 2014, se inicio el procedimiento de consignación temporal de canon de arrendamiento ante la Oficina SUNAVI GUARICO, el cual fue negado, siendo notificado mediante Oficio de fecha 29 de septiembre de 2014, inserto en folio 240, alegando que se remitió al Órgano Superior copia certificada del expediente GUA-SJM-0007-2014, de recurso jerárquico, solicitado por la parte accionante y hasta que no dieran respuesta y definieran la cualidad del propietario, dicha oficina se abstendría a dar inscripción para el procedimiento temporal del canon de arrendamiento, sugiriendo que se mantuvieran los canon de arrendamiento en cuenta personal, negó, rechazó y contradijo, que se haya producido tal como afirmó el apoderado demandante TACTICAS DILATORIAS Y SUBTERFUGIOS LEGALES, irrespetando y desconociendo el profesional del derecho la Ley, patria inquilinaria previsto en el artículo 135 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y su nulidad fue decidida en su momento por SUNAVI, sin necesidad de juicio o procedimiento alguno en la Ley Especial, siendo así una presunción juris et de juris, negó, rechazó y contradijo que su mandante la ciudadana Maria Albergo Traversa, sea beneficiaria de una solución habitacional, ya que aun no se le ha entregado vivienda alguna, hecho el cual será creíble al momento de que se haga la entrega material de la misma.
Negó, rechazó y contradijo que ciudadano mandante del apoderado se haya subrogado legalmente, no asumió las obligaciones tal como las tenia la ciudadana Ghermina Bejarano, que cancelaba los servicios de agua y electricidad de la totalidad de la vivienda, su mandante continuo cancelando dichos servicios, demostrándose que no se concretó la debida subrogación violándose lo establecido en los artículos 36 y 38 de la Ley Para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda.
En este mismo orden de ideas el apoderado de la parte demandada en consideración de las normas del Código de Procedimiento Civil y estando dentro del lapso legal para ello, promovió ajustado a derecho cuestiones previas, la prevista en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el expediente administrativo Nº GUA-SJM-007-2014, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos Inmobiliarios Guárico, aun cuando según providencia que habilita la vía judicial, en la misma se deja abierto un lapso de 180 días para que las partes ejerzan recurso de nulidad contra tal decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 32, numeral 1 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, igualmente la prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la presente acción por desalojo previo a la demanda es improcedente en derecho, siendo pues, que quien transfiere la propiedad de la ciudadana Ghermina Bejarano, como quien detenta la titularidad del bien descrito, el ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, ha obtenido la propiedad del mismo por medio de una venta que se realizo obviando las reglas del debido proceso y normas preexistente en menoscabo de los derechos que le asisten a su mandante, incumpliendo así con las reglas de la preferencia ofertiva, 3) de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el accionado se opuso a la presente demanda acción por desalojo, por cuanto quien la ejerce en vista de que detenta la titularidad del bien supra descrito, el ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, no tiene cualidad (falta de cualidad del actor) para intentar y sostener la presente acción, ya que consta indubitablemente en autos que dicho ciudadano ha obtenido la propiedad del referido inmueble por medio de una venta realizada obviando las reglas del debido proceso.
Igualmente el accionado promovió todo el merito favorable que se desprende autos y en virtud de los principios de la comunidad de la prueba, hizo suyas todas aquellas promovidas por la parte accionante aun cuando este renunciara a ellas, promovió y ratificó todas las documentales que han sido oportunamente incorporadas tal como el expediente administrativo Nº GUA-SJM-007-2014, llevado por la Superintencia de Arrendamientos Inmobiliarios Guárico, el cual fue incorporado en el presente asunto por la parte actora, a los fines de que sean apreciado su valor probatorio.
De este modo en virtud de los hechos anteriormente señalados en el cual el demandado indicó se evidenció la ocurrencia de una causa ilícita, y por instrucciones de su mandante y mandato de Ley procedió a solicitar como en efecto solicitó al tribunal A-quo en su oportunidad procesal pronuncie la nulidad absoluta del contrato de venta del inmueble suscrito entre Ghermina Bejarano, venezolana, titular de la cedula de identidad V-7.287.499 y Juan Manuel Pestana Pérez, venezolano, titular de la cedula de identidad V-20.877126, ya que todos los hechos que han sido narrados, del objeto y fundamentacion legal en que se sustenta y deriva el derecho de la misma, concluyó en que la presente contestación tiene verdadero asidero jurídico que hace factible en principio la inadmision de la presente acción por desalojo y en su defecto el debido pronunciamiento sobre la nulidad absoluta del documento de compra venta, en tal sentido, solicitó fundamentándose en el titulo VI, capitulo I, artículos 131 al 137, de la Ley Para Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda en que así lo determine la sentencia definitiva.
Seguidamente una vez debidamente resultas las cuestiones previas en fecha 3 de noviembre de 2015, donde el tribunal de la causa declaró sin lugar las mismas la parte actora en fecha 02 de octubre de 2015, encontrándose dentro de la articulación probatoria aperturada de acuerdo con lo previsto en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, en la oportunidad de promover los elementos probatorios las cuales estimó pertinente para la mejor defensa de los derechos que asisten a su representado, a los fines de desvirtuar la cuestión previa prevista.
Posteriormente visto el escrito de promoción de pruebas, presentado por el abogado de la parte actora ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, el tribunal en fecha 05 de octubre de 2015, admitió las pruebas documentales aportadas, cuanto a lugar en derecho, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinente, salvo su apreciación en la definitiva, asimismo en fecha 06 de octubre de 2015, la parte accionada ciudadana Maria Albergo Traversa, promovió pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, visto el escrito presentado por la parte accionada el tribunal de la causa en fecha 06 de octubre de 2015, observó lo siguiente: por cuanto del escrito de pruebas presentado por la parte demandada en fecha 06 de octubre de 2015, solo señaló alegados relacionados a las cuestiones previas opuesta por la parte demandada, no evidenciándose promoción sobre prueba alguna, en consecuencia el tribunal A-quo consideró inoficioso la admisión de las pruebas.
Llegada la oportunidad para que el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guárico, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley conforme a derecho declaró: Primero: sin lugar la cuestión previa, contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del código de procedimiento civil, relativa, a “la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en proceso distinto, SEGUNDO: sin lugar, la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, relativa, a “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, TERCERO: de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte accionada por haber resultado vencida.
Seguidamente siendo la oportunidad legal para promover pruebas en el presente caso de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la parte accionada en fecha 12 de noviembre de 2015, lo hizo en los siguientes términos: ratificó y promovió todo el merito favorable que se desprende de autos, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, hizo valer a su favor todas aquellas promovidas por la parte accionante aun cuando esta renunciare a ellas, igualmente ratificó, promovió y reprodujo en todo su contenido las documentales que fueron incorporadas por su representación en el expediente administrativo Nº GUA-SJM-007-2014, llevado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento Inmobiliario Guárico, que fueron incorporados en el presente asunto por la parte accionante debidamente certificadas, a los fines de que sean apreciados en todo su valor probatorio.
En tal sentido el demandado ratifico y promovió los alegatos explanados en cuanto a la falta de cualidad de la parte accionante para sostener la presente acción de conformidad con lo previsto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que haya realizado su oposición a la presente demanda acción por desalojo, por cuanto quien la ejerce detenta la titularidad del bien supra descrito, ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, no tiene cualidad, para intentar y sostener la presente acción, por cuanto obtuvo la propiedad del referido inmueble obviando las reglas del debido proceso, al incumplir con las reglas de la preferencia ofertiva, de conformidad con lo establecido en l9s artículos 132 y 135 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual atenta contra la tutela judicial efectiva, en tal sentido, el accionado solicitó al tribunal de la causa, fundamentado en el titulo VI, Capitulo I, artículo 131 al 137 Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que así lo determine en la definitiva, igualmente solicitó que el presente escrito de promoción de pruebas sea admitido y sustanciado conforme a derecho, para que surta los efectos legales.
Igualmente en fecha 18 de noviembre de 2015, la actora encontrándose dentro del lapso establecido en el artículo 112 de la ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en la oportunidad de promover los elementos probatorios que estimó pertinente para la mejor defensa de los derechos que asisten a su representado en el proceso de desalojo incoado por su representada contra la ciudadana Maria Albergo Traversa, identificada en autos, lo cual hizo de la siguiente manera: CAPITULO I: promovió, ratificó y hizo valer en todas su extensiones las pruebas documentales que se acompañaron en copias certificadas y en originales como instrumentos fundamentales de la acción, marcadas con letras “A” a la “J”, y cuya pertinencia se indicó claramente en el capitulo IV, del escrito libelar, con las cuales pretende demostrar lo siguiente: a) que su mandante es el legitimo propietario del inmueble cuya parte alta esta ocupada hoy en día por la accionada y cuyo desalojo se solicitó b) que la demandada manifestó ante la Oficina de Atención al ciudadano de la Policía del estado Guárico, conocer con anterioridad los tramites de venta de la vivienda y a pesar de ello no tuvo interés alguno en adquirirla, c) que la demanda se comprometió ante la referida Oficina, a desalojar la vivienda en el lapso de un (1) año y sin embargo no lo hizo, d) que la vía administrativa-conciliatoria fue agotada sin obtener resultados favorables, e) que su poderdante como propietario de la vivienda se subrogo a la figura del arrendador, lo cual fue admitido, reconocido y aceptado no solo por la SUNAVI-Guárico sino también por la arrendataria-demandada, quien inclusive le efectuó a su poderdante los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio de 2013 hasta el mes de febrero de 2014, f) que la accionada siempre reconoció la cualidad de propietario que tenia su representado sobre la parte alta de la vivienda que ella ocupa, incluso lo legitimo como tal, subrogándolo en la figura de su anterior arrendadora cuando comenzó a pagarle los cánones de arrendamiento, g) que la accionada no paga los respectivo canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2014, h) que el oficio administrativo emanado del instituto autónomo de la vivienda del estado Guárico, (IAVEG), el cual riela a los folios 310 del expediente administrativo Nº GUA-SJM-0007-2014, que acompañó al escrito libelar, evidenciaba que la ciudadana Maria Albergo Traversa, parte demandada en el presente juicio, es beneficiaria de una solución habitacional en el complejo urbanístico denominado HUGO RAFAEL CHAVEZ FRIAS, ubicado en esta ciudad de san Juan de los morros, motivo por el cual, no se haría acreedora de las prerrogativas contempladas en el decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, además de demostrar que ya no necesitaría el inmueble cuyo desalojo se pedía, i) que su mandante actualmente vive arrendado en una habitación ubicada en la urbanización los telegrafistas, calle Lic. Sanoja, casa Nº 7 en esta ciudad, cancelando el canon mensual de arrendamiento derivado del respectivo contrato, todo ello a pesar de ser propietario de una vivienda que no puede disfrutar, lo cual evidenciaba el estado de necesidad que tiene su patrocinado de ocupar su propiedad, CAPITULO II: de conformidad con lo previsto en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, el actor promovió el testimonio de los ciudadanos que identificó a continuación, quienes serán presentados en la respectiva audiencia de juicio a tenor del artículo 118 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento s de Vivienda, a) Julio Cesar Charmelo Herrera, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-12.898.126, b) Daniel Enrique Esculpi Núñez, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-10.674.493, c) Andrea Josefina Raga Montiel, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-18.083.053, con dichas testimoniales pretendía no solo ratificar el contenido de las documentales que se acompañaron al libelo de la demanda marcadas con letras “G”, “H”, “I”, y “J”, según lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, sino también demostrar el estado de necesidad que tiene su mandante de ocupar la vivienda de su propiedad, cuyo desalojo pidió, verbigracia de probar las afirmaciones de hecho expuestas por su representación judicial en el libelo.
A todo evento el actor expuso en el CAPITULO III de conformidad con lo previsto en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitó al tribunal de la recurrida acuerde su traslado y constitución en el inmueble ubicado en esta ciudad, específicamente en la urbanización Los Telegrafistas, calle Licenciado Sanoja, casa, a los fines que por vía de inspección judicial deje constancia de los siguientes hechos: Primero. Se deje constancia de quien se trata y se requiere además la condición que posee sobre la vivienda, Segundo: que el lugar donde se constituyó el tribunal es una casa de vivienda unifamiliar, la cual posee internamente varias habitaciones anexas para alquilar, Tercero: que una de esas habitaciones internas de la casa principal, es arrendada por su mandante, Cuarto: que el tribunal ingrese a la hgabitacion ocupada por su mandante a los fines de constar visualmente las condiciones de la misma y las circunstancia en las que éste la habita, Quinto: que se deje constancia de cualquier otro particular que se le indique o de cualquier otra situación que pudiera apreciar el tribunal durante la evacuación de la inspección solicitada, solicitó al tribunal acuerde la practica de dicha inspección en la forma indicada y que de considerarlo necesario, se haga acompañar de un experto o practico fotógrafo a fin de hacer la fijación por esta vía de las condiciones en que vive su representado, CAPITULO IV: de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, y en tal sentido muy respetuosamente pidió al tribunal lo siguiente: Primero: que solicite a la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento (BOD) sucursal de san Juan de los morros, que informe por escrito su mandante Juan Manuel Pestana Pérez, titular de la cedula de identidad Nº 20.877.126, quien es titular de la cuenta corriente Nº01160024740006668470 en dicho banco, la pertinencia de dicha prueba consiste en demostrar que los únicos pagos efectuados por la accionada y cuyas planillas de deposito certificadas rielan de los folios 61 al 69 del expediente administrativo sustanciado ante Sunavi- Guárico, fueron efectuados en la referida cuenta bancaria que la pertenece a su mandante, muy distinto a lo expuesto por el apoderado de la accionada quien le indicó al tribunal que dicha cuenta no le pertenecía a su representado, con ellos se demuestra también la subrogación alegada por su representación judicial, Segundo: que solicite al instituto autónomo de la vivienda del estado Guárico (IAVEG), específicamente a la Gerencia de Promoción Social de dicha institución, que informe por escrito si la ciudadana Maria Albergo Traversa, titular de la cedula de identidad Nº 7.280.734, es beneficiaria de una solución habitacional en el urbanismo Hugo Chávez Frías, ubicado en esta ciudad, requiriéndole expresamente a esa institución que suministre los datos de dicha adjudicación, tales como: ubicación del inmueble asignado y fecha de la adjudicación, estado actual del inmueble y fecha de entrega del mismo, indico el actor que el propósito de dicha prueba no es otro que demostrar que la parte alta de la casa de su mandante, la cual ocupa la accionada sin pagar, no es la vivienda principal de la demandada, motivo por el cual, ella no se configura como un sujeto de protección especial según lo previsto en el artículo 2 del decreto con rango, valor y fuerza de la contra el desalojo y desocupación arbitraria de vivienda y por lo tanto no se hace acreedora de las prerrogativas contempladas en dichas normas, por ultimo el accionante solicitó que el presente escrito fuera admitido y en consecuencia se sustanciara todas las pruebas promovidas en este acto y se evacuen aquellas que lo ameriten, para que surtan sus efectos legales en la definitiva.
Seguidamente el apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio, en fecha 23 de noviembre de 2015, encontrándose dentro del lapso establecido hizo oposición al escrito de promoción de pruebas de la parte contraria, por considerar que la parte demandad lejos de promover elementos de convicción que demuestren sus respectivas afirmaciones de hecho o que por lo menos desvirtúen lo alegado por la actora, mas allá de valerse de las documentales que oportunamente acompañó en su escrito libelar y las cuales ratificó en toda su extensión, haciendo referencia a elementos de fondo como bien lo indicó el tribunal de la causa en la interlocutoria la cual declaró sin lugar la cuestiones previas opuestas, en consecuencia solicitó el demandante al tribunal de la recurrida que el presente escrito no sea admitido por inoficioso, en virtud de que no se trató de una promoción propiamente dicha, sino mas bien de la ratificación de alegatos que ya fueron esgrimidos en la contestación.
Asimismo en fecha 26 de noviembre de 2015, la parte accionada siendo la oportunidad legal hizo oposición a escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandante que rielan en los folios 67, 68, 69 y 70, se opuso a los testimonios promovidos en el capitulo I, e inspección judicial solicitada en el Capitulo II, considerando el accionado que todos los elementos resultan inoficiosos, por cuanto fueron promovidos a los fines de desvirtuar un hecho concreto y cierto como lo es que su mandante arrendataria en el referido inmueble se violentó el derecho preferente de venta en el titulo VI, Capitulo I, artículo 131 al 137, de la Ley para la Regulación y control de los arrendamientos de vivienda, en tal sentido hizo oposición al escrito de oposición presentado por el accionante, por anticipado y extemporáneo, toda vez que fue presentado el ultimo día del lapso para la promoción, y no dentro del lapso de oposición tal como lo prevé el artículo 112 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y según acto dictado por el tribunal A-quo que rielan en los folios 59, 60 y 61, por ultimo solicitó ajustado a derecho que dicho escrito de oposición sea admitido por estar dentro del lapso legal establecido, para que surta todos los efectos legales.
Seguidamente el tribunal de la causa visto los escritos de promoción de pruebas, presentados en fecha 12 de noviembre de 2015, por el abogado de la parte accionada, y en fecha 18 de noviembre de 2015, por apoderado de la parte actora plenamente identificados en auto, y por cuanto observó el tribunal, que la pruebas documentales presentadas por ambas partes, las pruebas de informes e inspección judicial, promovidas por la parte actora, no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o laguna disposición expresa en la Ley, es por lo que admitió todas cuanto a lugar en derecho por no ser manifiestamente ilegales ni impertinente, salvo su apreciación en la definitiva, en cuanto a las testimoniales promovidas por la actora el tribunal las admitió todas cuanto a lugar en derecho, y acordó audiencia oral de juicio, de conformidad con el tercer aparte del artículo 118 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Así las cosas en fecha 28 de marzo de 2016, oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar la audiencia de juicio, valoradas las pruebas, y demostrada su pertinencia en relación a la cualidad para accionar del demandante, se declaró sin lugar las impugnaciones y se evidenció de los elementos probatorios la necesidad del accionante de ocupar el inmueble y la insolvencia de la accionada, por lo que el tribunal de conformidad con los numerales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, declaró: Primero: sin lugar la falda de cualidad opuesta por la parte accionada de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, Segundo: con lugar la demanda de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento t por la necesidad del inmueble interpuesta por el ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez en contra de la ciudadana Maria Albergo Traversa, Tercero: se condenó a la demandada a entregar el inmueble libre de personas y cosas a la parte accionante, Cuarto: se condenó a la parte accionada a pagar la cantidad de bolívares cinco mil cuatrocientos exactos (Bs.5.400,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento de un (01) año, Quinto: se condenó en costas a la parte accionada por haber resultado totalmente vencida.
Llegada la oportunidad legal para dictar sentencia por auto de fecha 31 de marzo del 2.016, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declaró: PRIMERO: con lugar la demanda de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento y por el estado de necesidad de ocupar el inmueble constituido por un terreno y casa de dos niveles distinguida con el Nº 119 ubicado en la Calle Roscio de esta Ciudad de San Juan de los Morros interpuesta por el ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez en contra de la ciudadana Maria Albergo Traversa, ambos plenamente identificados en actas ut supra, Segundo: se condenó a la demandada a entregar el inmueble libre de personas y cosas a la parte demandante ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, Tercero: se condenó a la parte accionada a pagar la cantidad de Bolívares Cinco Mil Cuatrocientos Exactos (Bs. 5.400,00) correspondiente a los canon de arrendamiento de un (01) año, Cuarto: se condeno en costas a la parte accionada por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente en fecha 01 de abril de 2016, el demandado solicitoo aclaratoria y ampliación de la sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, en relación a: 1) en vista de que la decisión dicta en su dispositiva valoración del documento administrativo acta de compromiso, ante la Oficina de Atención al ciudadano del estado Guárico, el cual imp8gno en la audiencia oral de juicio manifestando que la ciudadana Maria Albergo Traversa, su poderdante en dicho acto se le violentó el derecho de asistencia legal y el principio de igualdad de partes, por cuanto para ese momento no estaba asistida de abogado, 2) a su vez aclare por ambiguo que resultó ser el criterio sostenido por la juzgadora para considerar que se haya tutelado los derechos de su representada dicho acto (artículo 26 de orden constitucional) asimismo solicitó se le aclare por ambiguo que resultó ser la interpretación hecha por la juzgadora sobre el contenido del artículo 135 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en cuanto a la nulidad de la venta.
Atendiendo las siguientes consideraciones el Tribunal A-quo en fecha 05 de abril de 2016, consideró importante aclarar que la sentencia es el pronunciamiento que hace el juez dentro del proceso judicial mediante el cual, motivadamente, resuelve a favor de una de las partes la litis o un determinado aspecto de esta, eventualmente poniendo fin, aclarar los puntos dudosos, salvara las omisiones y rectificar los errores de copia, de referencias o de cálculos numéricos, sin embargo indicó la juzgadora que a modo de abundamiento didáctico, nuestro ordenamiento jurídico, en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil ut supra mencionado y trascrito, desarrolla el principio de irrevocabilidad de la sentencia definitiva y de la interlocutoria sujeta a apelación por parte del juez que la pronuncia, salvar omisiones, rectificar errores de copia de referencia de cálculos o dictar ampliaciones. En tal sentido siguió acotando la recurrida que pretende el apoderado de la parte demandada intentar aclaratoria sobre un punto que están claros a la sentencia, que fueron suficientemente debatidos en la audiencia oral y pública celebra al efecto, contenido y estructura de la sentencia evidenciados los criterios que fueron acogidos por la sentenciadora, instituciones procesales que debe conocer el abogado que solicita la aclaratoria de supuestas ambigüedades de las que presuntamente adolece la sentencia, manifestó la sentenciadora que dichos criterios fueron suficientemente razonados y motivados con doctrinas y jurisprudencias, por lo que de no estar de acuerdo con el criterio aplicado, con la exégesis esbozada y la hermenéutica utilizada, las leyes le otorgan las garantías necesarias para atacarlas, tal como lo establece uno de los elementos de los que esta revestido el debido proceso contenido en el artículo 49 constitucional. Así mismo declaró que en relación al derecho de propiedad del demandante, no es materia de discusión en los procesos de desalojo, el demandado pudo haber utilizado la figura de la reconvención o demandar por separado a través de la debida pretensión la nulidad de la venta y/o demandar el derecho de preferencia, así mismo debió atacar la cuestión previa pretendida y alegada de la cualidad suficientemente ventilada en la resolución de la sentencia de cuestiones previas resueltas por dicho tribunal, sobre el artículo 135 de la Ley para la Regulación y control de arrendamiento de vivienda, el artículo 55 es claro por cuanto establece que los contratos de arrendamiento quedan sometidos a la jurisdicción judicial donde se encuentre el inmueble y el artículo 94 previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegró sobre alquileres, preferencia ofertiva retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento en artículos antes descrito. Manifestó la sentenciadora que de las normas antes descritas, su interpretación e inteligencia conduce a concluir que cualquier controversia debe someterse a la jurisdicción judicial una vez que se haya agotado la vía administrativa, la procedencia o no de la nulidad de la venta no es el motivo de fondo, ni el thema decidendum de la presente causa, tal como quedó establecido en la sentencia de fondo, debe ser objeto de una pretensión independiente en un proceso autónomo, por ultimó manifestó la juzgadora que aclarada la sentencia en cuanto a las ambigüedades, que en nada modifica o constituye una nueva decisión, es por lo que el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio Nieves y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, administrando justicia en nombre de la república y por autoridad de la Ley declaró: Primero: improcedente la solicitud de aclaratoria de la sentencia publicada en fecha 31 de marzo de 2016, solicitada por la parte demandada, en los términos antes indicados, Segundo: téngase la presente decisión como parte integral de la sentencia ya publicada.
Mediante diligencia de fecha 07 de abril de 2016, la parte demandada a través de su apoderado judicial Abogado José Gerardo González Bolívar, ejerció recurso de apelación de la decisión dictada por el Tribunal A-quo en fecha 31 de marzo del 2016, asimismo se oyó el recurso de apelación en ambos solo efectos y ordenó la remitir el expediente a este Tribunal Superior el cual lo recibió en fecha 14 de abril del 2016, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la regulación de arrendamiento de vivienda fijó la audiencia oral para el tercer (3º) día de despacho siguiente a las diez de la mañana
.II.
DE LA COMPETENCIA
El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil…,
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, verificando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Primero De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en esta Ciudad de San Juan de los Morros y Así se decide.
Ahora bien, determinada la competencia este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones y al respecto observa:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Celebrada la audiencia Oral en el día de hoy, con la presencia solo de la parte accionante, procede esta Juzgadora a observar a los autos que el presente asunto llega a este Tribunal de Alzada por haber ejercido recurso de apelación la parte demandada en contra sentencia de fecha 31 de Marzo de 2016 dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico que declaró con lugar la demanda de desalojo por falta de pago de arrendamiento y por el estado de necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Alega la parte actora que en fecha 26 de abril de 2013, su mandante JUAN MANUEL PESTANA PEREZ, había adquirido un inmueble constituido por un terreno y la casa de dos (2) niveles allí construida distinguida con el Nº 119, ubicada en la calle Roscio de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del estado Guárico, cuyos datos de identificación constan en el respectivo documento de compra-venta, siguió expresando la actora que la adquisición de dicho inmueble la había hecho su poderdante gracias al aporte de sus padres, quienes lo habían ayudado económicamente por ser una persona joven y sin bienes de fortuna, en vista de su decisión de querer iniciar una vida familiar independiente, pues pretendía habitarlo conjuntamente con su grupo familiar que estaba próximo a constituirse, por cuanto para ese entonces tenía previsto contraer nupcias. Que después de la firma del documento de compra-venta en la oficina del Registro Público de esta ciudad, al momento de la entrega material del inmueble, la vendedora y anterior propietaria, ciudadana GHERMINA BEJARANO, titular de la cedula de identidad Nº V-7.287.499, le había manifestado verbalmente a su poderdante y a su familia que la parte alta de la vivienda, la cual posee una entrada independiente, estaba siendo ocupada por la ciudadana MARÍA ALBERGO TRAVERSA, quien según información suministrada por la antigua dueña, le cancelaba a ella un canon mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) por el arrendamiento de esa parte de la casa. Siguió expresando el actor que sintiéndose burlado en su buena fe, su mandante y su madre, ciudadana YELITZA PÉREZ DE PESTANA, quien preocupada por esa situación asumió la representación de su hijo en su rol de madre, intentaron en fecha 31 de mayo de 2013, conversar con la ciudadana MARÍA ALBERGO TRAVERSA, a los fines de llegar a un acuerdo amistoso con respecto ala desocupación de la parte alta del inmueble. Que había comenzado a transcurrir el lapso acordado de seis (6) meses para la desocupación y la arrendataria MARÍA ALBERGO TRAVERSA, ya identificada, había empezado a depositarle a su mandante en su cuenta personal la irrisoria cantidad mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) por concepto de canon de arrendamiento; dando de esta manera por sentado no sólo el carácter de propietario de su poderdante, sino subrogándolo incluso en la figura del anterior arrendador al reconocerlo como tal, situación esa (la subrogación) que había sido admitida también por el órgano administrativo con competencia en materia de vivienda y hábitat en esta jurisdicción, es decir la coordinación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del estado Guárico, en una decisión administrativa, y que posteriormente a finales del mes de noviembre de 2013, la madre de su poderdante había conversado con la señora Albergo y le comunicó que cumpliendo con el acuerdo alcanzado en la policía del estado Guárico en fecha 20 de junio de 2013, se le había ubicado una vivienda en otra parte de la ciudad, específicamente en la Urbanización Vista Hermosa, en esa reunión, la señora Albergo le había manifestado a la madre de su poderdante que no le agradaba la zona de la vivienda ubicada y que ella no se mudaría sino a un sitio en igualdad de condiciones, y que es entonces a partir de ese preciso momento, al ver que la señora Albergo no tenía entre sus planes inmediato desocupar el inmueble en la fecha acordada inicialmente, cuando su poderdante dio inicio a los trámites administrativos previos por ante la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del estado Guárico, para poder demandar judicialmente la desocupación de su inmueble, cumpliendo de esta forma con lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 5 y siguientes de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Dijo la actora que la interposición del respectivo escrito ante el órgano administrativo competente se había efectuado en la fecha 03 de diciembre de 2013; sin embargo, la respectiva habilitación de la vía judicial se había obtenido en fecha 08 de junio de 2015; es decir, dieciocho (18) meses después de interpuesta la solicitud. Y que el expediente administrativo en el cual se evidenciaba la referida habilitación para acudir a la vía judicial, había quedado distinguido por la Sunavi-Guárico bajo el Nº GUA-SJM-0007-2014.
La accionante alegó que durante el curso del procedimiento, específicamente en el mes de marzo de 2014, la inquilina dejo de depositar el canon de arrendamiento, incumpliendo con dicha obligación; por lo que a la fecha en la que se interpuso la demanda tenía más de un (1) año que no pagaba los CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) de canon de arrendamiento.
La actora fundamentó la demanda en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los artículos 5 y siguientes del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así como los artículos 98 y 91, numerales 1º y 2º de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Estimando la demanda en la cantidad de SIETE MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs. 7.020,00), equivalente a CUARENTA Y SEIS PUNTO OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (46.8 U.T.).
Ante las pretensiones de la parte accionante la parte demandada procedió a contestar la demanda, mediante apoderado judicial, por medio del cual expuso: que en fecha 22 de mayo del 2005, se mandante ciudadana Maria Albergo Traversa, alquiló la planta alta de una vivienda ubicada en la calle 119, Calle Roscio Sector Centro, propiedad de la ciudadana germina bejarano, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.287.499, por un deposito de un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.350,00) para la época, concretándose dicho contrato verbal en recibo recibo firmado por la ciudadana antes mencionada arrendadora en este cosa, concretándose dicha relación arrendaticia, lo cual consta en justificativo Nº GUA-SJM007-2014, consignado por el apoderado de la parte demandante, marcado de letra E, asimismo expreso el accionado que su mandante cancelaba un canon de arrendamiento de cuatrocientos cincuenta bolívares (450,00) y la ciudadana Ghermina Bejarano, se encargaba de cancelar los servicios de electricidad y agua, situación que así se mantuvo hasta que la ciudadana propietaria sin manifestar ni informar a su inquilina se mudo de manera intempestiva de la parte inferior de la vivienda donde habitaba, esperando su mandante que se le informara al respecto, hecho que nunca ocurrió, señaló el demandado que en fecha 31 de mayo de 2013, se presentó a la residencia una ciudadana la cual se identificó como Yelitza Pérez, de manera agresiva, ofensiva y violenta, manifestando que ella y su hijo eran los nuevos propietarios de la vivienda, y que tenía un plazo de 15 días para desalojar el inmueble, desconociendo su mandante de dicha venta, empezando a ser su representada desde 08 de julio de 2013, objeto de amenazas, improperios perturbaciones, se le tranco la puerta de salida trasera de la casa que da acceso a un pequeño balcón, donde colgaba a secar la ropa y la madre de su representada ciudadana Maria Traversa de Albergo, cedula de identidad E-168586, quien padece de una enfermedad Cardio Vascular desde hace diecinueve años, quien salía por las tardes a tomar aire, tomando en cuenta que dicha puerta daba acceso al tanque de agua ubicado en la platabanda, dejando a su mandante sin el vital liquido.
Continuó narrando el demandado que dicha ciudadana quien se identificaba como dueña del inmueble llevó a la plata baja a un ciudadano desconocido por su representada, quien se encargó de perturbarla, con fiestas e ingesta de licor hasta altas horas de la noche, molestias, perturbaciones, bailes, música escandalosa, pisadas fuertes en la platabanda de la parte superior del inmueble alquilada obligándola a ella y a su grupo familiar, su madre de noventa y dos años y a su hija de 22 años, quien padece de problemas de salud (Isquemia Cerebral) a desvelarse y pasar noches desagradables, mientras dicho ciudadano disfrutaba con sus amigos de juergas y fiestas, de la misma manera expuso la accionada que los servicios de electricidad y agua fueron suspendidos por falta de pago, por lo que la arrendataria poderdante desde esa oportunidad hasta la presente fecha cancelaba dichos servicios los cuales anteriormente eran cancelados por la propietaria Ghermina Bejarano, tal como fue establecido en el contrato verbal, la cual se mudo sin mediar palabra alguna con su representada, razón por la cual acudió a los organismos gubernamentales en busca de la pronta solución a esa problemática: SUNAVI, Defensoria del Pueblo y Fiscalia del Ministerio Público remitiéndola esta ultima a la secretaria de seguridad y defensa ciudadana, policía del estado Guárico, Oficina de atención al ciudadano, donde en fecha 18 de junio de 2013, planteó la problemática existente, celebrándose en fecha 21 de junio de 2013, un acto presidido por el abogado Pedro Aponte, al cual la arrendataria, cansada, asustada, con los nervios de punta asistió en compañía de su ex esposo Alci Alfredo Morao Caldera, V-2.519.017, a quien extrañamente no se le permitió estar presente en dicho acto, y estuvieron presente unos ciudadanos identificados como nuevos propietarios: Yelitza Pérez, cedula de identidad V-9.890.823, Juan Manuel Pestana, cedula de identidad V- 8.778.726, asistidos por el abogado Antonio José Guzmán Acosta, impreabogado 71.029, expresó el accionado que aprovechándose, el abogado Pedro Aponte y de la investidura como jefe de la mencionada oficina policial, en una maliciosa orientación jurídica a su poderdante en ventaja directa hacia las partes contrarias, se suscribió un acta de compromiso, donde no se hizo jamás mención de los actos de perturbaciones y molestias existentes, donde su representada estuvo sola, sin defensa, violándose el principio de igualdad de partes establecido en nuestra carta magna artículo 21, donde no se hizo referencia sobre la condenación de la puerta trasera que le impedía el acceso a la platabanda, para el uso de su tanque de agua, demostrándose contundentemente la falta de cualidad de esos “propietarios” de los ciudadanos antes mencionados, acta sin carácter vinculante, dicha oficina no tenia la competencia para la solución de problemas de esa índole, y si su función era conciliar, no se hizo un acuerdo balanceado, no tomándose en cuenta otras hechos narrados por su mandante y acta que la arrendataria firmó en desigualdad de condiciones, pensando con ingenuidad y confiándose de la buena fe del funcionario abogado policial y de sus contrarios, que cesarían la perturbaciones con fiestas e ingestas de licor hasta altas horas de la noche, que la dejarían tranquila y que estaría en paz en la posesión pacifica de la porte superior del inmueble el cual habitaba con su familia, pero dicho compromiso no se compiló, porque las perturbaciones, molestias, música y fiesta continuaron, totalmente indefensa sin orientación jurídica alguna, con las instituciones jurídicas en su contra las cuales no le prestaron la atención adecuada, en un total estado de indefensión, presionada aceptó y suscribió dicha acta para el cese de las molestias y perturbaciones de música y fiestas, y para que se le diera acceso a la salida trasera de la casa la cual daba acceso al tanque de agua, evitando así la arrendataria ir a otras instancias para el inicio de investigaciones penales ya que la misma temía y teme por los problemas y represalias que se pudieran suscitar porque ella reside allí sola con su anciana madre y su hija y se siente vulnerable y muy desprotegida, hecho notorio y público por los vecinos cercanos, acta nula, cuyos compromisos son nulos, por la violación sistemática de los derechos de su mandante, tales como el principio de igualdad de la s partes y del derecho a la defensa como lo establece el artículo 25 de la constitución, a todas estas se inició procedimiento administrativo por parte del apoderado judicial del supuesto nuevo dueño, en SUNAVI, superintendencia nacional de arrendamientos, san Juan de los morros, Región Guárico, donde se opusieron enérgicamente a reconocer al ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, y a sus padres antes mencionados como propietarios, y en fecha 12 de junio de 2014, cumpliendo con sus funciones y competencias administrativas y rigiéndose por lo establecido e el titulo VI, capitulo I, artículos 131 al 137, de la Ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda, y reafirmando la orden por el articulo 135 ejusdem, la Superintencian Nacional de Viviendas Guárico, SUNAVIGUARICO dictó acto administrativo resolución Nº 0015 declarando NULIDADA la venta de la vivienda objeto de este caso, posteriormente la parte contraria interpuso recurso administrativo contra dicha decisión, no correspondiendo los hechos con el derecho dando como resultado que SUNAVI GUARICO habilitara la vía judicial lo cual se pudo apreciar en los folios de la copia certificada del expediente administrativo que consta en esa causa en el cual se dieron hechos y actos que contradicen la lógica jurídica, tergiversando el derecho, y tratando de convalidar vicios, que desde sus inicios fueron nulos y son materia contenciosa los cuales se incoaran en su oportunidad, en el tiempo reglamentario. Que como resultado de la lectura y análisis del contrato de venta promovido y consignado marcado de letra B, se observó la condición de “subordinado” que desempeñó su poderdante en ese contrato bilateral, subordinación esta que no ocultó y esgrimió como argumento en el escrito de la demanda, quedando demostrado la presencia de un comprador atípico, ingenuo, inocente, canido o acaso estaban en presencia de una simulación, llegando la credulidad e ingenuidad del supuesto comprador, que ni siquiera se ocupo de ir a revisar la vivienda que supuestamente había comprado, evidenciándose en este caso, en el supuesto negado que el ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, ciertamente haya realizado la compra, que haya sido defraudado por la vendedora germina bejarano, siendo así el deber del apoderado de este ciudadano es actuar contra quien defraudo a su poderdante y no contra el accionado, igualmente señaloo el demandado que el accionante se refirió en su escrito libelar que fue un contrato de compra venta bilateral suscrito entre la ciudadana germina bejarano y Juan Manuel Pestana Pérez, de esta manera la actora afirma haberle entregado a la ciudadana germina bejarano la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00) mediante cheque personal distinguido con el número 72860646, de fecha 05 de abril de 2013, en contra prestación recibiría la vivienda por mitad, en todo caso y en cualquier evento quien no cumplió con el ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez fue la vendedora, por lo que resulta improcedente la presente acción por desalojo intentada por quien adquirió dicho bien inmueble al margen de normas de cardinal observancia en materia arrendaticia, actos que afectan derechos y garantías fundamentales, y a su vez afectarían la regularidad del proceso, por cuanto en la presente acción se pretendió subvertir el orden procesal legal establecido, no entendiendo el accionado la razón por la cual el apoderado del comprador, solicita el desalojo de su representada cuando primero debe resolver la situación con la vendedora, por haber actuado de mala fe en esa supuesta negociación, por cuanto le vendió un bien que estaba arrendado desde el 2005, el cual no podía vender por no haber cumplido con los extremos establecidos en el titulo VI, capitulo I, artículos 131 al 137, especialmente en el artículo 135 de la Ley Para Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Así mismo negó rechazó y contradijo que el ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, cedula de identidad V-20.876.126, sea el propietario de la vivienda ubicada en la calle Roscio Nº 119, Sector Centro de la Ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio Nieves del estado Guárico, la cual ocupa su mandante en su condición de arrendataria, asimismo indico desconocer por instrucciones de su mandante al ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, como propietario de la vivienda antes identificada, la cual es propiedad de la ciudadana Ghermina Bejarano, y la cual su representada ha venido ocupando en su condición de arrendataria. Negó, rechazó, contradijo y desconoció la venta hecha por la ciudadana Ghermina Bejarano al ciudadano Juan Manuel Pestana Pérez, la cual versa sobre la vivienda ubicada en la calle Roscio Nº 119, Sector Centro de la ciudad de San Juan de los Morros, igualmente negó e impugnó el acta de compromiso, consignadas por el abogado apoderado marcada con letra D, suscrita en la Oficina de atención ciudadana de la Policía del estado Guárico. De conformidad con lo previsto en el articulo 25 de la constitución, debido a que su mandante al momento de la firma de la referida acta se encontraba sola, sin la asistencia de un abogado, violándose el principio de igualdad de partes, del derecho a la defensa y a la asistencia, contemplados en el artículo 21 y 49 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela respectivamente, de esta manera el apoderado de la parte demandada alegó que su poderdante siempre estuvo conocimiento de la venta de la vivienda, hecho el cual, no constituye de pleno derecho, siendo que la norma prevé las formalidades para reconocer la legalidad de actos fraudulentos en relación a la venta de vivienda, continuó indicando el demandado que dicha acta solo convalidad vicios sustanciales, los cuales lamentablemente la Oficina SUNAVI, desconociendo su competencia y atribuciones de conformidad con la Ley, reconoció a dicho ciudadano como propietario, al habilitar la vía judicial, la ciudadana Ghermina bejarano en ningún momento cumplió con sus obligaciones de hacerle a la ciudadana Maria Albergo Traversa la oferta del inmueble, ni verbal y menos aun mediante documento autenticado, no cumpliendo con el requisito sine canon que exige La Preferencia Ofertiva contemplada en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda , actas cuyos compromisos son nulos, por la violación sistemática de los derechos y garantías fundamentales que le asisten de pleno derecho a su mandante como lo consagran los artículos 21, 49 y 26 de nuestra constitución.
De igual manera el accionado negó e impugnó, la copia del poder de representación consignado por el apoderado de la parte demandante, por cuanto el mismo no es el propietario de la vivienda objeto de desalojo en la demanda y no tiene cualidad para otorgar poder, rechazó e impugnó el original del documento de compra venta el cual según el apoderado de la parte demandante tiene carácter de propietario su mandante, por cuanto el mismo fue otorgado subvirtiendo el orden legal y violando la Ley Especial de Arrendamientos, rechazó, negó y contradijo lo alegado por el accionado cuando dice que su representada dejo de depositar el canon de arrendamiento, en virtud de que la misma siempre ha estado dispuesta a cumplir con sus obligaciones pero a su verdadera y real propietaria, motivo por el cual en fecha 18 de septiembre de 2014 y el 25 de septiembre de 2014, se inicio el procedimiento de consignación temporal de canon de arrendamiento ante la Oficina SUNAVI GUARICO, el cual fue negado, siendo notificado mediante Oficio de fecha 29 de septiembre de 2014, inserto en folio 240, alegando que se remitió al Órgano Superior copia certificada del expediente GUA-SJM-0007-2014, de recurso jerárquico, solicitado por la parte accionante y hasta que no dieran respuesta y definieran la cualidad del propietario, dicha oficina se abstendría a dar inscripción para el procedimiento temporal del canon de arrendamiento, sugiriendo que se mantuvieran los canon de arrendamiento en cuenta personal, negó, rechazó y contradijo, que se haya producido tal como afirmó el apoderado demandante TACTICAS DILATORIAS Y SUBTERFUGIOS LEGALES, irrespetando y desconociendo el profesional del derecho la Ley, patria inquilinaria previsto en el artículo 135 de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y su nulidad fue decidida en su momento por SUNAVI, sin necesidad de juicio o procedimiento alguno en la Ley Especial, siendo así una presunción juris et de juris, negó, rechazó y contradijo que su mandante la ciudadana Maria Albergo Traversa, sea beneficiaria de una solución habitacional, ya que aun no se le ha entregado vivienda alguna, hecho el cual será creíble al momento de que se haga la entrega material de la misma.
Negó, rechazó y contradijo que ciudadano mandante del apoderado se haya subrogado legalmente, no asumió las obligaciones tal como las tenia la ciudadana Ghermina Bejarano, que cancelaba los servicios de agua y electricidad de la totalidad de la vivienda, su mandante continuo cancelando dichos servicios, demostrándose que no se concretó la debida subrogación violándose lo establecido en los artículos 36 y 38 de la Ley Para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Ahora bien, como punto previo debe resolver esta Juzgadora la falta de cualidad del opuesta por la parte demandada del actor para intentar y sostener la acción, al referirse que desconoce al actor como propietario de la vivienda, siendo ello así, observa esta Juzgadora que consta a las actas que la parte actora procede a intentar la acción de desalojo con el carácter de propietario como se evidencia en documento de venta debidamente registrado en el registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guarico de fecha Veintiséis de Abril de 2013, inscrito bajo el Nº 2013.1061, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 350.10..6.1.1718 y correspondiente al libro del folio real del año 2013, documento que acredita la propiedad del actor, por cuanto la ciudadana GHERMINA BEJARANO, anterior propietaria dio en venta a la parte actora el inmueble sujeto a desalojo en la presente causa, es decir el inmueble arrendado pasó a ser propiedad de otra persona, subrogándose totalmente el pleno derecho al nuevo propietario en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores en todo y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia, así como lo establece el articulo 38 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de Vivienda, en tal sentido se declara sin lugar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada y así se decide.
En cuanto a la impugnación que realiza la parte demandada a la copia certificada del poder de representación consignado por el apoderado, quien ejerce la acción en representación del actor, observándose de tal instrumental que el Apoderado judicial del actor posee facultades especiales para defender los derechos de éste ante los Tribunales de la República en relación al inmueble de autos. Así las cosas, debe establecerse que el mandato, se encuentra definido en el artículo 1.684 del Código Civil, como un contrato por el cual una persona (mandatario) se obliga gratuitamente o por medio de salario a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra (mandante), que la ha encargado de ello. En el caso sub lite, el mandatario actúa frente a la accionada dentro de los límites del mandato, vale decir, que dichos actos ejecutados obran a favor del mandante, el derecho de accionar en representación de éste para lograr el desalojo del inmueble arrendado dado el incumplimiento de la arrendataria y así se decide.
Resuelto el problema de la cualidad, observando tanto los alegatos como las excepciones expuestas por las partes pasa esta Juzgadora a estudiar las pruebas aportadas en el presente juicio por la parte actora, de la cual se puede observar que la parte actora consigna junto al libelo de demanda copia certificada del expediente administrativo Nº GUA-SJM-0007-2014, emanado del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de donde se observa la providencia administrativa emanada de ese órgano de fecha 08 de Junio de 2015 que declaró habilitada la vía judicial para que las partes pudieran dirimir su conflicto, lo que significa que para esta Alzada los documentos administrativos, son declaraciones de voluntad, conocimiento, juicio y certeza, emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades del caso, destinados a producir efectos jurídicos y por cumplir con los requisitos de ley para un acto administrativo gozan de presunción de certeza y veracidad, por lo que, en vista de no haber sido desvirtuado por la contraparte por una prueba en contrario, del cual se puede apreciar el cumplimiento en la presente demanda a lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.
Así mismo, la parte actora promueve copia fotostática del documento de propiedad de la vivienda dada en arrendamiento para demostrar la propiedad que tiene sobre el inmueble arrendado, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil al ser documento público y así se establece.
De la misma forma la parte actora promovió marcada con letra “D”, acta de compromiso suscrita por ante la oficina de atención al ciudadano de la Policía del Estado Guárico, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio al ser un documento administrativo, el cual el mismo fue impugnado por la contraparte, pero que al no utilizar una prueba en contrario que desvirtuara la misma, se declara sin lugar la impugnación al referido documento administrativo y donde se desprende que ambas partes acordaron una prorroga para la desocupación del inmueble y donde se evidencia la relación arrendaticia existente entre ambos y así se decide.
Así mismo consta a los autos planillas de depósitos inserta a los folios 86 al 94 donde se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio de 2013 a enero de 2014, realizado por la parte demandada a favor de la parte actora, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y en donde se desprende la existencia de una relación arrendaticia entre la parte actora y la parte demandada, por subrogación del anterior dueño al nuevo propietario del inmueble y así se decide.
Estando en la oportunidad de promover pruebas la parte demandada ratificó y promovió todo el mérito favorable que se desprende de los autos, lo cual esta Alzada ha señalado en forma por demás reiterada que el mérito de autos no constituye ningún medio de prueba. Desde Sentencia N° 460 de fecha 10 de julio de 2003, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, estableció, en relación al Mérito de Autos, lo siguiente:
“ … sobre el particular , la solicitud de apreciación del mérito de autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual el Juez, está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual, al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, ésta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
Tal criterio ha sido ratificado, más recientemente por auto N° 481, del Juzgado de Sustanciación de la Sala Político – Administrativa del 16 de Septiembre de 2003. Para ésta Alzada del Estado Guárico el mérito favorable a los autos, no es un medio de prueba válido, de los estipulados por la legislación vigente y, por tal motivo, no debe ser empleado como un mecanismo para traer a los autos hechos que la demandada pretenda probar y así, se declara.
De la misma forma ratificó, promovió y reprodujo en todo su contenido las documentales aportadas que según consta en el expediente administrativo Nº GUA-SJM-0007-2014, llevado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos Inmobiliarios de Guárico, esta Alzada le otorgo previamente valor probatorio y así se decide.
Estando en la oportunidad correspondiente para promover pruebas la parte actora promovió prueba de informes dirigida al Instituto Autónomo de la Vivienda del Estado Guárico (IAVEG), la cual fue debidamente traída a los autos y donde se evidencia que el referido Instituto informa al Tribunal que la parte demandada ciudadana MARIA ALBERGO TRAVERSA es adjudicataria de un apartamento ubicado en el complejo habitacional Hugo Chávez, Edificio Cinaruco, Piso A, Apto Nº 4, San Juan de los Morros, Estado Guárico, siendo la fecha de entrega el día jueves 17 de Diciembre de 2015, para esta Alzada la referida prueba traída a los autos como prueba de informes, siendo un documento administrativo, se le otorga pleno valor probatorio, pero con la salvedad dejar claro que a los fines de probar las causales de desalojo no aporta nada al proceso, sino que sería útil para ofrecerla como medio de prueba en la oportunidad de ejecución de sentencia en el caso de prosperar la presente acción y así se decide.
Así mismo la parte actora promovió prueba de informe para la Entidad Financiera BOD, donde se informa al Tribunal que el Ciudadano JUAN MANUEL PESTANA PEREZ no es titular de la cuenta bancaria signada Nº 116-0024-74-0006668470, pero si es firmante autorizado de la referida cuenta, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio a dicha prueba y así se decide.
De la misma forma la parte actora promovió prueba de Inspección Judicial debidamente practicada en fecha 19 de enero de 2016 por el Juzgado Primero de Municipio ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, esta Alzada desecha la referida prueba por cuanto con la misma no es la prueba mas idónea para demostrar el lugar de habitación de una persona y así se decide.
Estando en la oportunidad de la Audiencia de Juicio la parte actora promovió la testifical del ciudadano CESAR CHARMELO HERRERA, esta Alzada le otorga valor probatorio, por cuanto en sus deposiciones manifestó reconocer el contenido y firma de los documentos que le fueron presentado, observando esta Juzgadora que los mismo se tratan de facturas de pagos efectuados por el actor en beneficio del testigo presentado en donde se evidencia la relación arrendaticia entre estos, lo que se demuestra que el actor se encuentra arrendado en el inmueble propiedad del testigo, generándole gastos y por lo tanto tiene la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, por lo que se declara sin lugar la impugnación efectuada en la audiencia de juicio por la parte demandada y así se decide.
De este modo observando esta alzada que la pretensión del actor está basada en el desalojo de un inmueble, con fundamentos en los numerales 1 y 2 del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales su contenido normativo expresa lo siguiente:
Articulo 91: “Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda, para tal fin.

2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

En cuanto a las excepciones opuesta por la parte demandada con relación a los alegatos del derecho de preferencia ofertiva de los demandados, para esta juzgadora, la pretensión de la parte actora está basada en un desalojo de vivienda fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble y la falta de pago y existiendo a los autos plena prueba de la relación arrendaticia entre las partes en el presente proceso, así como plena prueba de la necesidad de ocupar el inmueble y la falta de pago por parte de la arrendataria, el derecho de preferencia ofertiva debe hacerse valer a través de otra acción y no en la pretensión de desalojo y así se decide.
En este sentido, resulta obvio que, la pretensión de desalojo ha de ser declarada procedente, por cuanto concurren todos los requisitos para su procedencia, a tenor de lo establecido en los literales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda y no asumiendo la parte demandada la carga probatoria de desvirtuar las pruebas aportadas por la parte actora, en cuanto a la demostración de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos pretendidos por la actora, la presente acción de desalojo debe ser declarada con lugar y así se establece.
De este modo, en aras de garantizar el derecho del inquilino, no se podrá realizar la ejecución forzosa hasta tanto se garantice el destino habitacional de la parte afectada, dando así cumplimiento a lo establecido en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada GLADYS MARIA GUTIERREZ ALVARADO, de fecha 17 de Agosto de 2015 y así se decide.
.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR, la acción de DESALOJO, intentada por la parte accionante Ciudadano JUAN MANUEL PESTANA PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-20.877.126, domiciliado en la Urbanización Los Telegrafistas, calle Licenciado Sanoja, casa Nº 7 de esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico en contra de la accionada Ciudadana MARÍA ALBERGO TRAVERSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.280.734, domiciliada en esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guarico., al existir a los autos la plena prueba de la pretensión deducida conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con lo establecido en los numerales 1 y 2 del articulo 91 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la accionada. Se CONFIRMA en su totalidad el fallo recurrido de fecha 31 de Marzo de 2016, dictado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico y así se establece.
SEGUNDO: Por cuanto la parte demandada fue vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena en COSTAS del juicio y así se decide.
Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veintiún (21) días del mes de Septiembre del año Dos Mil Dieciséis (2016).- Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Jueza Provisoria,

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario
La Secretaria

Abg. Theranyel Acosta Mujica.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 01:00 p.m.
La Secretaria