TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
206º y 158º

ASUNTO: AP71-R-2017-000118
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9588
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA INTERLOCUTORIA
DE LAS PARTES DE AUTOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENEZ, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número E-82.061.331.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA DEMANDANTE: Ciudadanos VERIUSKA GRANADO RUGELES, OSCAR DAMASO GONNELLA y DELMA GONZÁLEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 212.267, 170.206 y 186.202, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ, MARIA OLGA FERNANDEZ, AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIERE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-6.163.742, V-10.519.310, V-7.481.480 y V-4.905.766, respectivamente.
APODERADOS DE LOS DEMANDADOS: Ciudadanos NINOSKA USTARIZ y MIGUEL JOSE ANGEL SALAZAR VILLAFAÑA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 189.708 y 202.825, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DE FECHA 18 DE NOVIEMBRE DE 2016, DICTADA POR EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició previamente el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 09 de octubre de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D), intentado por la ciudadana ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENEZ, contra los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ, MARIA OLGA FERNANDEZ, AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIERE, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial.
En fecha 30 de octubre de 2015, el tribunal a quo dictó sentencia interlocutoria en la cual se declaró inadmisible la demanda. Siendo apelada dicha decisión mediante diligencia presentada por la demandante, debidamente asistida de abogada, en fecha 05 de noviembre de 2015 y oída la misma en ambos efectos por auto del 09 de noviembre de 2015, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines que el Tribunal al cual le corresponda por distribución decida el asunto apelado.
En fecha 11 de noviembre de 2015, fue recibido el expediente en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Que por auto de fecha 18 del mismo mes y año, acordó la notificación de la actora, a fin de que tuviera lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual sería fijada para el tercer (3º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la práctica de la notificación ordenada.
En fecha 26 de noviembre de 2015, la ciudadana ALBYS DE LA ROSA, actuando en su carácter de parte actora, asistida por la abogada VERIUSKA GRANADO RUGELES, se dio por notificada del auto del 18 de noviembre de 2015, y solicitó se fijara la audiencia oral.
En fecha 30 de noviembre de 2015, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente, a las once de la mañana (11:00 a.m.), para que tuviese lugar la audiencia oral.
En fecha 03 de diciembre de 2015, se llevó a efecto la audiencia oral con la comparecencia de la ciudadana ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENEZ, actuando en su carácter de parte actora, asistida por la abogada VERIUSKA GRANADO RUGELES, quien hizo su exposición de ley. En esa misma fecha dicho superior, dictó sentencia en la cual declaró con lugar la apelación interpuesta por la demandante, se revocó el fallo apelado y ordenó al juzgado a quo admitir la demanda de retracto legal arrendaticio. Siendo acordada la remisión del expediente al tribunal de la causa, por auto de fecha 07 de enero de 2016.
En fecha 11 de enero de 2016, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió el oficio Nº 2016-016, emanado del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual remite el expediente.
En fecha 19 de enero de 2016, el tribunal a quo, dio por recibido el expediente realizando el asiento correspondiente en el libro respectivo y dándole el curso legal conducente. En esa misma fecha, el a quo admitió la demanda, ordenando la citación de los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ y MARIA OLGA FERNANDEZ, para que comparecieran ante el tribunal al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación que de los demandados se hiciera, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviera lugar la audiencia de mediación, y de ser infructuosa la misma por no llegar las parte a ningún acuerdo, la parte demandada, en consonancia con lo previsto en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, deberá dar contestación a la demanda, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la fecha en que concluya la audiencia preliminar.
En fecha 28 de enero de 2016, la ciudadana ALBYS DE LA ROSA, actuando en su carácter de parte actora, asistida por la abogada VERIUSKA GRANADO RUGELES, solicitó se realizara la corrección en el auto de admisión, en virtud que no se ordenó la citación de los codemandados, ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIERE. Por lo que por auto de fecha 04 de febrero de 2016, el tribunal a quo anuló el auto de admisión de la demanda y repuso la causa al estado de nueva admisión.
En fecha 04 de febrero de 2016, el tribunal a quo admitió la demanda, ordenando la citación de los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ, MARIA OLGA FERNANDEZ, AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIERE, para que comparecieran ante el tribunal al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación que de los demandados se hiciera, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviera lugar la audiencia de mediación, y de ser infructuosa la misma por no llegar las parte a ningún acuerdo, la parte demandada, en consonancia con lo previsto en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, deberá dar contestación a la demanda, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la fecha en que concluya la audiencia preliminar.
En fecha 22 de febrero de 2016, la ciudadana ALBYS DE LA ROSA, actuando en su carácter de parte actora, asistida por la abogada VERIUSKA GRANADO RUGELES, consignó copias simples del libelo de la demanda y del auto de admisión, a los fines de la elaboración de la compulsa. Por lo que en fecha 24 de febrero de 2016, el tribunal a quo dejó constancia por secretaría de haber librado las compulsas de citación a la parte demandada y en fecha 01 de marzo de 2016, la parte actora dejó constancia de la consignación de los emolumentos necesarios para la práctica de la citación.
En fecha 11 de marzo de 2016, el ciudadano GEORGE JOSE CONTRERAS, actuando en su carácter de alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, consignó dos (02) recibos de citación debidamente firmados por los ciudadanos AGUSTIN DELMORAL y VERNARDA IGUALGUANA; así como dos (02) recibos de citación sin firmar correspondientes a los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ y MARIA OLGA FERNANDEZ.
En fecha 30 de marzo de 2016, la ciudadana ALBYS DE LA ROSA, parte actora, asistida por la abogada VERIUSKA GRANADO RUGELES, solicitó se librara cartel de citación a los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ y MARIA OLGA FERNANDEZ. Siendo acordado dicho pedimento por auto del 31 del mismo mes y año, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia suscrita en fecha 07 de junio de 2016, la ciudadana ALBYS DE LA ROSA, parte actora, asistida por la abogada VERIUSKA GRANADO RUGELES, consignó carteles de citación debidamente publicados en los diarios Últimas Noticias y El Nacional, a los fines legales consiguientes y en fecha 14 de julio de 2016, la demandante debidamente asistida de abogado, solicitó la designación de defensor ad litem a los demandados, por lo que el tribunal de la causa, instó a la parte interesada a dirigirse ante el secretario para acordar todo lo relacionado con el traslado de éste.
En fecha 28 de julio de 2016, la abogada NINOSKA USTARIZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de los codemandados, ciudadanos MARIA OLGA FERNANDEZ y JOSE VASCO FERNANDEZ, consignó copia simple del instrumento poder que acredita su representación.
En fecha o4 de octubre de 2016, la ciudadana ALBYS DE LA ROSA, actuando en su carácter de parte actora, asistida por la abogada DELMA GONZALEZ PERALTA, solicitó se fijara la audiencia de mediación prevista en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por auto de fecha 19 de octubre de 2016, el tribunal a quo, conforme a lo previsto en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), a los fines que tuviera lugar la audiencia de mediación.
En fecha 26 de octubre de 2016, se llevo a efecto la audiencia de mediación, con la comparecencia de la ciudadana ALBYS DE LA ROSA, actuando en su carácter de parte actora, asistida por la abogada DELMA GONZALEZ PERALTA. No compareciendo la parte demandada ni por sí ni por medio de apoderados, por lo que el tribunal a quo declaró que de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, continúa el proceso en estado de contestación a la demanda.
En fecha 07 de noviembre de 2016, los ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIRE, actuando en su carácter de codemandados, asistidos por los abogados NINOSKA USTARIZ REVETE y MIGUEL JOSE ANGEL SALAZAR VILLAFAÑA, otorgaron poder apud acta a los señalados abogados.
En fecha 09 de noviembre de 2016, el abogado MIGUEL SALAZAR, actuando en su carácter de apoderado judicial de los codemandados, ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABARIVE, consignó constante de seis (06) folios útiles, y anexos constantes de seis (06) folios útiles, escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.
En fecha 18 de noviembre de 2016, el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso de la sentencia, en cuyo dispositivo determinó lo siguiente:
“…III DISPOSITIVA De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada: JOSE VASCO FERNANDEZ y MARIA OLGA FERNANDEZ contra la parte actora, ALBYS YUDITH (sic) DE LA ROSA JIMENEZ, ambos identificados.
SEGUNDO: DESECHADA LA DEMANDA y EXTINGUIDO EL PROCESO.
Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora al haber resultado totalmente vencida en esta incidencia…”

En fecha 23 de noviembre de 2016, la ciudadana ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENEZ, actuando en su carácter de parte actora, asistida por la abogada DELMA GONZALEZ, ejerció recurso de apelación contra la sentencia indicada.
En fecha 01 de diciembre de 2016, la ciudadana ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENEZ, actuando en su carácter de parte actora, asistida por la abogada DELMA GONZALEZ, solicitó la notificación de la parte demandada. Siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 05 de diciembre de 2016.
En fecha 19 de enero de 2017, la ciudadana MARIA CORINA HURTADO, actuando en su carácter de alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el abogado MIGUEL SALAZAR, apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 30 de enero de 2017, el tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, a fin que el Tribunal que por distribución correspondiera, conociera del mismo.

ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
En esta alzada obra el presente asunto, en razón que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 08 de febrero de 2017, y en la misma fecha se le dio entrada y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente, para que las partes presentaren informes por escrito de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, advirtiendo que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 eiusdem y que vencidos dichos lapsos la causa entraría en período legal de sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos de acuerdo al artículo 521 ibídem o inmediatamente en caso de no presentarlos.
Llegada la oportunidad para presentar informes, en fecha 22 de febrero de 2017, la parte actora presentó escrito constante de cinco (05) folios útiles sin anexos. Posteriormente, en fecha 09 de marzo de 2017, la parte demandada presentó escrito de observaciones, constante cuatro (04) folios útiles sin anexos y estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia pasa quien suscribe a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 18 de noviembre de 2016, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la cuestión previa referida a la caducidad contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
A tal respecto, este juzgador estima necesario hacer referencia al contenido del escrito libelar y a la contestación de la demanda, por lo que se observa que:
Manifiesta la apoderada judicial de la parte actora en su escrito libelar, que en fecha 01 de marzo de 1993, su representada celebró contrato de arrendamiento privado con el ciudadano IDELSO AMARO FERNANDEZ PESTANA, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JOSE VASCO FERNANDEZ PESTANA, sobre un (01) apartamento ubicado en la Parroquia Petare, Urbanización El Cerrito, Calle Principal El Carmen, Carretera Petare Santa Lucía, Edificio Nº 27, Piso 3, Apartamento Nº 4, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que en fecha 02 de febrero de 2010, los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ y JAMILET FERNANDEZ, firmando en representación de la ciudadana MARIA OLGA FERNANDEZ, le ofertaron en venta mediante documento privado el veinticinco por ciento (25%) del inmueble bajo estudio a su representada, por un valor de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00).
Que su representada le solicitó a los propietarios de la vivienda, realizar una nueva oferta de venta a nombre de su hijo, ciudadano OSWALD MICHAEL JAMES MARTINS DE LA ROSA, con la finalidad que el padre de éste solicitara un préstamo personal en la empresa donde laboraba, a los fines de la adquisición de la vivienda.
Que en fecha 30 de julio de 2010, su representada recibió una nueva oferta de venta por la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 67.000,00), suscrita por el hijo de su representada, ciudadano OSWALD MICHAEL JAIMES MARTINS DE LA ROSA, y por el ciudadano IDELSO FERNANDEZ, en representación de los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ PESTANA y MARIA OLGA FERNANDEZ PESTANA.
Que su representada siempre estuvo en la disposición de concretar la venta del inmueble, por lo que mensualmente le consultaba al ciudadano IDELSO AMARO FERNANDEZ PESTANA, sobre los documentos correspondientes, respondiendo éste que la abogada de la familia estaba realizando los trámites necesarios y nunca le dieron respuesta, ni mostraron interés alguno en finiquitar la venta del inmueble.
Que en fecha 28 de junio de 2015, le fue informado a su representada que la totalidad del inmueble dentro del cual se encuentra ubicado el apartamento signado con el número 4, que ésta habita en su condición de inquilina, desde hace aproximadamente veintiocho (28) años, fue vendida a los ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIRE, indicándole a su representada que los nuevos propietarios no tenían ningún inconveniente que siguiera ocupando el referido inmueble, pero que le harían un ajuste en el canon de arrendamiento.
Que su representada se ha mantenido en el inmueble de marras y ha cumplido con su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento, desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento en cuestión, haciéndolo en la actualidad mediante transferencia bancaria al nuevo propietario del inmueble ciudadano AGUSTIN OMAR DELMORAL, asimismo realiza el pago de los servicios básicos del inmueble objeto de estudio.
Que su representada ha acondicionado el inmueble de acuerdo a las necesidades básicas de su persona y grupo familiar para poder habitarlo.
Fundamentó su pretensión en los artículos 131, 132, 133, 134, 136, 137, 138, 139, 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, 1.603, 1.163 y 1.618 del Código Civil.
Que con la presente demanda se persigue que su representada, en su condición de arrendataria, cualidad que adquirió desde el mismo momento que celebró el contrato de arrendamiento, su subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquirió el inmueble arrendado.
Que en base de las razones de hecho y de derecho alegadas demanda a los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ, MARIA OLGA FERNANDEZ, AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIERE, a fin que convinieran o en su defecto fuesen condenados por el tribunal, en reconocer y aceptar el derecho de preferencia ofertiva de su representada y demanda el retracto legal arrendaticio.
Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), equivalentes a DOS MIL SEISCIENTAS SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (2.666 U.T.).
Por su parte, la representación judicial de los codemandados, ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIRE, en su escrito de contestación se excepcionaron al establecer lo siguiente:
Que de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 10, relativa a la caducidad de la acción, por considerar que la demanda de retracto legal arrendaticio, ha caducado, por cuanto ha transcurrido más de ciento ochenta (180) días hábiles, desde la notificación de la tradición legal del inmueble objeto de la demanda, realizada entre los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ PESTANA, ANTONIA MORONTA DE FERNANDEZ y MARIA OLGA FERNANDEZ PESTANA, quienes le vendieron a los ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIRE, según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 19 de diciembre de 2014, bajo el Nº 2014.1530, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.16777, libro de folio real del año 2014.
Que se evidencia que la parte actora, ha interpuesto una acción, para la cual su derecho ha caducado, en vista que ya han pasado dos (02) años aproximadamente, desde la negociación hasta la presente fecha más del plazo establecido en la Ley.
Arguyó que sus poderdantes, ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIRE, se encuentran domiciliados en un inmueble, el cual es una vivienda multifamiliar, ubicada en la Parroquia Petare, Urbanización El Cerrito, Calle Principal El Carmen, Carretera Petare Santa Lucia, Edificio Nº 27, con contrato de arrendamiento desde el año 1989, actualmente propietarios de dicho inmueble.
Que los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ y MARIA OLGA FERNANDEZ, propietarios anteriores de dicho inmueble, le hicieron por escrito una oferta de venta a la ciudadana ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENEZ, posteriormente por petición de la accionante, le hicieron por escrito otra oferta a su hijo, el ciudadano OSWALDO MICHAEL JAMES MARTINS DE LA ROSA.
Que los propietarios anteriores, no recibieron respuesta ni por escrito, ni por ningún otro medio de comunicación, sobre la oferta de venta, por lo tanto, decidieron ofrecer en venta a los ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIRE, quienes si manifestaron su interés de adquirir el inmueble objeto de la demanda.
Que sus poderdantes tienen un contrato de arrendamiento desde el año 1989 y en realidad la preferencia ofertiva le corresponde de pleno derecho a los propietarios actuales.
Que como se establece en los hechos, se le respeto el derecho de preferencia ofertiva, sin embargo, la señora ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENEZ no le prestó el interés debido en esa oportunidad, y ahora luego de dos (02) años aproximadamente, de manera caprichosa quiere subrogarse en las personas que si les interesó adquirir la vivienda.
Negó, rechazó y contradijo que a los ciudadanos ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENEZ y OSWALDO MICHAEL JAMES MARTINS DE LA ROSA, se les haya menoscabado sus derechos de preferencia ofertiva, en virtud de su condición de arrendatarios desde el año 1993. Igualmente negó, rechazó y contradijo que sus representados adeuden al demandante cantidad alguna, por concepto de costas y costos procesales.
Por último, solicitó la reposición de la causa al estado de nueva citación de la parte demandada, en razón que entre la primera citación y la citación posterior, transcurrió un lapso mayor de sesenta (60) días a que se refiere el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil.
Establecido lo anterior, es imperativo destacar que la presente demanda fue admitida conforme a las disposiciones previstas en los artículos 138 y 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y tramitada en concordancia con el artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a través del procedimiento oral.
En tal sentido, se observa que la representación judicial de los codemandados, ciudadanos AGUSTIN DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIRE, de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 10, relativa a la caducidad de la acción, por considerar que la demanda de retracto legal arrendaticio, ha caducado, por cuanto ha transcurrido más de ciento ochenta (180) días hábiles, desde la notificación de la tradición legal del inmueble objeto de la demanda, realizada entre los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ PESTANA y MARIA OLGA FERNANDEZ PESTANA, quienes le vendieron a los ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIRE, según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 19 de diciembre de 2014, bajo el Nº 2014.1530, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.16777, libro de folio real del año 2014; evidenciándose que la parte actora, ha interpuesto una acción, para la cual su derecho ha caducado, en vista que ya han pasado dos (02) años aproximadamente, más del plazo establecido en la Ley.
A tal respecto, este juzgado señala que el artículo 346 del Código Adjetivo Civil, en su ordinal 10º establece:
“…Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…)
10° La caducidad de la acción establecida en la Ley.”

Por su parte el artículo 866 del citado Código dispone:

“Si el demandado planteare en su contestación cuestiones previas de las contempladas en el artículo 346, éstas se decidirán en todo caso antes de la fijación de la audiencia o debate oral, en la forma siguiente: (…)
3º Respecto de las contempladas en los ordinales 7º, 8º, 9º, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro del mismo plazo de cinco días, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.”

Ahora bien, las cuestiones previas reguladas en los ordinales 7º al 11º del artículo 346 del Código Procesal Adjetivo, están estructuradas de manera distinta en cuanto a su trámite, efectos y régimen de los recursos. En una primera y evidente diferencia se observa que estas cuestiones previas no son subsanables y requieren ser contradichas de manera expresa ya que ante el silencio del actor opera una presunción legal de aceptación o admisión de las que no hubiere rebatido expresamente, tal como lo prevé el artículo 351 y 866 eiusdem. En cuanto a los supuestos desarrollados en los ordinales 9, 10 y 11, referidos a la cosa juzgada, la caducidad legal y la prohibición de admitir la acción propuesta, respectivamente, habida cuenta de los efectos extintivos de la declaratoria con lugar de las mismas, la decisión que recae sobre éstas admite recurso de apelación.
En primer lugar debemos referirnos a los efectos disímiles que tiene el silencio del actor frente a estas cuestiones previas. Este efecto es el establecido en el precitado artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, en el caso de las cuestiones previas subsanables, el silencio del actor al terminar el plazo para subsanar, se entiende como contradicción y provoca ex lege la apertura de la articulación probatoria de ocho (08) días. Sin embargo, para el caso de las cuestiones previas no subsanables, se requiere en orden a la apertura de la articulación probatoria que el actor contradiga expresamente las cuestiones previas pues de lo contrario, su silencio se reputará como admisión de las cuestiones invocadas, con el agravante, si se tratare de las cuestiones 9, 10 y 11, que la demanda será desechada, según dispone el artículo 356 del Código Procesal Adjetivo.
En tal sentido, en lo referente a la falta de contradicción expresa de la cuestión previa alegada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 103 de fecha 27 de abril de 2001, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, ha dejado sentado que:
“…En lo concerniente a la contradicción o no de las cuestiones previas, y su consecuencial admisión debido al silencio que opera en contra del demandante, el Dr. Pedro Alid Zoppi, en su obra “Cuestiones Previas y otros temas de derecho procesal”, señala:
“…Nos luce desacertado que la no contestación o silencio signifique admitir las cuestiones no contradichas, pues sin duda todas las dos últimas son de mero derecho y es absurdo un convenimiento tácito sobre algo que no es de hecho; y si de las otras tres penúltimas se trata, también luce absurdo que se declare una prejudicialidad cuando realmente no existe o una cosa juzgada también inexistente o un plazo o condición no establecido, por lo que, mejor y más técnico habría sido, a nuestro modo de ver, aplicar el mismo principio de la “confesión ficta” y no esta suerte de “convenimiento tácito”. (Alid Zoppi, Pedro; ob. Cit., p. 155)
En este mismo orden de ideas, la Sala Político-Administrativa, de la extinta Corte Suprema de Justicia, en dos sentencias, la primera, del 1º de agosto de 1996, caso Eduardo Enrique Brito, expediente Nº 7.901, sentencia Nº 526, señaló:
“…Dispone la mencionada norma que alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7º, 8º, 9º, 10º y 11º del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice, y termina el precepto indicando que “el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones contradichas expresamente”.
En criterio de esta Sala, lo que contempla la referida norma es una presunción iuris tantum acerca de la procedencia de la cuestión previa alegada que opera una vez transcurrido el lapso de cinco días para contestarla, conforme a la cual se entiende como “admitido” por la accionante las cuestiones no contradichas; y que, por tanto, resulta desvirtuable si del estudio de las circunstancias que rodean el caso y la normativa aplicable aparece como inexistente la cuestión procesal señalada por el oponente.
No debe, por consiguiente, deducirse del precepto comentado que la no contestación oportuna de la cuestión previa opuesta acarree indefectiblemente su procedencia. Así, en un caso como el de autos, es deber del Juez confrontar los alegatos de la parte demandada –de acuerdo a los cuales es menester el agotamiento de una vía administrativa previa a la demanda incoada- con los preceptos legales que sean aplicables al procedimiento iniciado; y de resultar –como sucedió- que no existe tal exigencia procedimental de orden legal, lo procedente es desechar la oposición ya que no existe prohibición legal de admitir la acción propuesta. Así se declara…”
La segunda, del 14 de agosto de 1997, caso Eduardo A. Rumbos Castillo contra Corporación Venezolana de Guayana, expediente Nº 12.090, sentencia Nº 542, que estableció.
“…La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción…”
Ahora bien, de las doctrinas anteriormente transcritas se desprende que, era labor del juez de la recurrida, aunque no hubiese sido contradicha expresamente por la demandante la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en razón a que se trata de un punto de pleno derecho, verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada.” (Subrayado de este juzgador)

Igualmente, la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal, en sentencia Nº 4166 de fecha 09 de diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, dejó sentado que:
“…Por ello, la circunstancia de que la demandante en el juicio de cumplimiento de contrato no hubiese contradicho las cuestiones previas no impedía que el tribunal de la causa revisase la procedencia de ellas, como en efecto lo hizo; más aún cuando la improcedencia de tales cuestiones previas fuere palmaria según los elementos que constaban en autos, y en este sentido la norma adjetiva del artículo 884 supra citado es clara. En consecuencia, esta Sala comparte las apreciaciones del a quo en relación con este particular, ya que no se infiere la existencia de agravio constitucional alguno de la declaratoria sin lugar de dichas cuestiones previas. Así se declara.” (Subrayado de este juzgado superior)

En este orden de ideas y conforme a las jurisprudencias parcialmente transcritas, se desprende el deber del juez de analizar la procedencia o no en derecho de la cuestión previa opuesta, aun y cuando la parte contra quien obra la misma, a saber, la actora, no la haya contradicho en forma expresa, teniendo además la obligación de verificar los elementos probatorios traídos a los autos, a fin de demostrar la cuestión previa alegada, todo ello, en virtud de las consecuencias jurídicas que acarrea la declaratoria con lugar de las defensas contenidas en los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346 del Código Adjetivo Civil.
En este sentido, corresponde a este juzgador pronunciarse sobre la procedencia de la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto observa:
El autor JOSÉ MELICH ORSINI en su obra La Prescripción Extintiva y la Caducidad, ha definido dicha figura de la siguiente manera:
“La caducidad (del latín: caducus: que ha caído) es la pérdida de una situación subjetiva activa (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación. De este concepto de caducidad en sentido amplio, que abarcaría inclusive supuestos en que ella opera por violación de un deber (a título de pena), o por incompatibilidad de la situación sobrevenida al titular con la permanencia de esa situación en cabeza suya, se individualiza el supuesto en que la caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto durante el preciso término prefijado por una norma, y se habla entonces de caducidad en sentido estricto.”

En este orden de ideas, este tribunal resalta, que el instituto de la caducidad implica, que la acción o el efecto de caducar, resulta en el hecho que la acción pueda perder su fuerza y doctrinalmente se entiende, como una sanción por la falta de ejercicio oportuno de un derecho, donde el legislador subordina la adquisición de ese derecho, a una manifestación de voluntad en cierto plazo o bien permite una opción, resultando que, si esa manifestación no se produce en ese tiempo, se pierda el derecho.
La caducidad de la acción constituye un plazo de carácter fatal, que concede la Ley, para que los interesados puedan hacer valer un derecho o ejercer una acción, por lo que, una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía el ordenamiento jurídico. Se entiende entonces, que la caducidad legal produce la extinción, no la obligación sino que el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales a para reclamarlo o establecerlo.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.738, de fecha 09 de Octubre de 2006, se ha pronunciado sobre la caducidad legal en los siguientes términos:
“La caducidad, es un presupuesto procesal de orden público, puesto que regula el derecho de acceso a la jurisdicción en el ámbito contencioso administrativo, presupone la existencia de un plazo legalmente previsto para el ejercicio de la acción jurisdiccional que no admite interrupción o suspensión y que, por tanto, discurre de forma fatal. Tal plazo, que no extingue o menoscaba el derecho material debatido, puesto que sólo incide en el tiempo para ejercer los mecanismos jurisdiccionales a que haya lugar,…”

Igualmente la precitada Sala, en sentencia Nº 1.721, de fecha 11 de Noviembre de 2008, indica:
“(…) Este lapso de caducidad creado por el legislador tiene como función primordial el mantenimiento de la paz social, y resulta ser un presupuesto de validez para el ejercicio de la acción. En este sentido, señala el procesalista Enrique Véscovi: “(…) si se ha producido la caducidad de la acción, no podrá constituirse la relación válida. Luego si estamos ante un plazo de caducidad y éste ha vencido, irremisiblemente faltará el presupuesto procesal y el juez podrá decidirlo aunque la otra parte no lo oponga. (Ver Enrique Véscovi: Teoría General del Proceso. Editorial Temis Librería. Bogotá –Colombia 1984, Pág. 95). (…)”

De lo anterior se evidencia el carácter de la institución de la caducidad, ya que como se indicó anteriormente, la misma una vez verificada no es posible acceder a los órganos jurisdiccionales, lo que quiere decir, que una vez transcurrido el plazo de tiempo que otorga la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, el mismo ya no puede ser ejercitado, lo cual conlleva a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley. Debe indicarse de igual forma, que el ejercicio de una acción o vía legal, se encuentra íntimamente ligado con la tutela judicial efectiva, dado que, el oportuno ejercicio de la acción, deviene en más probabilidades de obtener una oportuna respuesta.
En este orden de ideas, en el caso de autos, la representación judicial de la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción, por considerar que la demanda de retracto legal arrendaticio, ha caducado, por cuanto ha transcurrido más de ciento ochenta (180) días hábiles, desde la notificación de la tradición legal del inmueble objeto de la demanda.
En este sentido, el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.”

Del contenido de la norma transcrita, se desprende que el derecho de retracto legal deberá ser ejercido por el arrendatario dentro de un plazo de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la fecha de notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente mediante documento público. En relación al lapso para computar la caducidad de la acción dispuesto en el artículo anteriormente transcrito, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, ratificó que “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”.
Ahora bien, de las documentales consignadas junto al escrito de contestación se observa, primeramente las copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos IDELSO AMARO FERNANDES PESTANA y AGUSTIN OMAR DELMORAL, sobre un apartamento situado en el edificio Nº 27, distinguido con el Nº 3 en la carretera Petare Santa Lucia, vía la Orquídea, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 1º de mayo de 1989 y del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos IDELSO AMARO FERNANDES PESTANA y ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENEZ, sobre el mismo bien inmueble, de fecha 1º de marzo de 1993.
Igualmente, rielan a los folios 525 y 526 de la primera pieza del expediente, las copias simples de las ofertas de venta de fechas 02 de febrero de 2010 y 30 de julio de 2010, realizadas a la ciudadana ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENES y al ciudadano OSWALD MICHAEL JAMES MARTINS DE LA ROSA y finalmente, al folio 528 de la referida pieza, riela la copia simple de la constancia de residencia emitida por la Oficina de Registro Civil del Municipio Sucre del Estado Miranda, a favor de la ciudadana VERNARDA DE JESÚS IGUALGUANA PARABAVIRE, de la cual se desprende que la misma reside en el inmueble objeto de la presente demanda.
Conforme a las instrumentales anteriormente descritas, este juzgador observa que la parte codemandada, ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIERE, actuales propietarios del inmueble objeto de la controversia, no consignaron documentación alguna a fin de demostrar haber cumplido efectivamente con los presupuestos referidos a la notificación mediante documento autentico, en el cual debían expresarle su condición de nuevos propietarios con las formalidades establecidas en el artículo 139 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines del derecho para el ejercicio de la acción jurisdiccional.
Con base a las consideraciones explanadas con anterioridad, este juzgador observa que en el caso de autos, si bien la parte actora no contradijo en forma expresa la cuestión previa referida a la caducidad de la acción alegada por la parte codemandada, este tribunal superior considera que la defensa propuesta no puede prosperar por cuanto no quedó demostrado a los autos, la notificación de la negociación del inmueble objeto de la demanda a la arrendataria, ciudadana ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMENEZ por parte de los codemandados, ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIERE, conforme lo dispone el citado artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En virtud de los razonamientos expuestos, considera este juzgador, que la cuestión previa consagrada en el ordinal 10 º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada SIN LUGAR y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la parte actora, y la consecuencia legal de dicha situación es REVOCAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.

DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACION interpuesta por la parte accionante contra la sentencia dictada en fecha 18 de noviembre de 2016, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción, opuesta por la representación judicial de los codemandados, ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIRE.
TERCERO: Se REVOCA el fallo apelado, sin la imposición de costas.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días del mes de abril de dos mil diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,

LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS

ABG. AURORA MONTERO BOUTCHER

En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA.

ABG. AURORA MONTERO BOUTCHER

JCVR/AMB/DCCM
ASUNTO: AP71-R-2017-000118
ASUNTO ANTIGUO: 2016-9588