Vista la demanda interpuesta por el ciudadano ALFONSO DE JESUS LUJAN FUNES, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.218.598, de este domicilio, asistido por el abogado en ejercicio AQUILES E. MALUENGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 78.904 contra el ciudadano ENGELBERTH EDMUD BECERRA LEWUS, titular de la cédula de identidad Nº 12.842.459, este Tribunal observa:
PRIMERO: Que el ut supra identificado demandante ejerce acción de nulidad de ventas registradas, identificándolas de la manera siguiente:
“la primera venta registrada por ante el Registro publico (sic) de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guarico (sic) en fecha 06 de Agosto de 2015, quedando inserto bajo el numero (sic) 2015.1394, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero (sic) 350.10.6.1.3308 correspondiente al libro de folio real del año 2015. La Segunda venta registrada por ante el Registro publico (sic) de los Municipio Roscio y Ortiz del estado Guarico (sic) en fecha 17 de Marzo de 2016, quedando inserto bajo el numero 2015.1394, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el número 350.10.6.1.3308 correspondiente al libro de folio real del año 2015 y la Tercera venta registrada por ante el Registro publico (sic) de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guarico (sic) en fecha 25 de Julio de 2016, quedando inserto bajo el numero (sic) 350.10.6.1.3308 correspondientes al libro del folio real del año 2015.” (Folio 02)
SEGUNDO: que según alega el demandante, las referidas ventas, anexas la primera y segunda de las antes referidas en copias simples a respectivo escrito libelar, las cuales rielan del folio 05 al 12 respectivamente en el presente expediente hacen propietario al demandado “del inmueble ubicado en la calle rivas y santa isabel S/N, con una superficie de 218,50m2, con los linderos NORTE calle rivas en 11,50 metros, SUR con cruce con calle rivas y santa isabel en 11,50 m2, ESTE con cruce con calle rivas y santa isabel en 19 m2 y OESTE con casa de la familia cadenas en 19,00 m2” como ha indicado el demandante en folio dos (02) de su libelo.
TERCERO: Que la pretensión deducida la realiza el demandante con fundamento a los siguientes alegatos: “…siendo que por el hecho de existir un derecho preferente que me asiste por imperio mandato de las Leyes, tomando en consideración la ley de Arrendamientos de Viviendas en su articulo (sic) 89 que se refiere al derecho de preferencia...” (Folio 02) “…Ciudadana juez las pruebas son evidentes, que se violento mi derecho de preferencia…” (Folio 03). Cursivas de este Tribunal
Además de ello resume su pretensión de la forma siguiente en el “PETITORIO” de su escrito libelar: “…por nulidad de las ventas donde se convierte en propietario, por no haberse cumplido con los requisitos exijidos (sic) por las leyes.”
CUARTO: Que el artículo 88 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que invoca como fundamento legales de su pretensión establece:
En aquellos inmuebles construidos, según lo referido en el artículo 84 de la presente Ley, se garantiza que el arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, no pasen más de diez años en condición de arrendatario o arrendataria. Por lo tanto, al cumplir diez años de construcción, los propietarios tendrán el compromiso de ofertar la venta al arrendatario o arrendataria que esté ocupando el inmueble, y el precio de venta será el que se determine conforme lo establezca la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Negritas del Tribunal
Por otra parte en el capítulo VI referente a la preferencia arrendaticia, el artículo 89 ejusdem, también invocado, establece:
Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente Ley. El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda
En consecuencia el Derecho de Preferencia, entendido como la facultad que la ley o un convenio confiere a determinadas personas con preferencia de otras para la adquisición de ciertos bienes o derechos, como en el caso de la adquisición de nuevas emisiones de acciones por los socios en una sociedad comercial por ejemplo, es un derecho que tutela a los inquilinos y/o arrendatarios o copropietarios en todo caso y no a “comodatarios”.
El Profesor Universitario de Pre y Postgrado de la UCV y UCAB Manuel Alfredo Rodríguez en un artículo publicado en el diario nacional El Universal online en fecha veinticinco de marzo del 2015 señaló al respecto:
“…El comodatario no tiene derecho de preferencia, ni garantía a permanecer como ocupante del inmueble. El comodatario conviene que, a la primera solicitud del propietario comodante de abandonar o entregar el inmueble, así deberá hacerlo de inmediato. Esto opera incluso aún vigente el contrato, antes de que el término de duración venza. Todos los derechos corren a favor del comodante. La Ley lo regula así, ya que el comodatario del inmueble lo usa sin pagar ninguna contraprestación…” Negritas del Tribunal
Razón por la cual el Derecho de Preferencia es conocido en nuestra Doctrina venezolana, tal como señala el doctrinario venezolano Emilio Calvo Baca en su obra Terminología Jurídica Venezolana (2010) como “Derecho Preferente del Arrendatario” (p.259) Cursivas y negritas del Tribunal.
QUINTO: De los autos se desprende que el demandante carece de derecho preferencial en virtud de alegar ser comodatario y no arrendatario inquilino o copropietario del inmueble, siendo estos últimos los sujetos titulares de ese derecho dentro de nuestra legislación venezolana.
SEXTO: El demandante no señaló en su libelo de demanda el uso del inmueble del cual alega ser comodatario, ya sea de uso comercial o de vivienda principal, a los fines de este Tribunal determinar la normativa debida que rija al caso concreto, mal pudiendo quien juzga suponer en virtud del domicilio señalado por el demandante, misma dirección del inmueble objeto de la demanda y del derecho invocado, que siendo el caso es una ley cuyo nombre es claro al indicar su regulación sobre “Arrendamientos”, que de acuerdo a los dichos propios del demandante que se desprenden de los autos, no es el caso; o suponer que se trata de “…depósito de los productos y/o mercancía que comercializa la empresa Floristería y Cerámicas Chango C.A, tal como se demuestra en Inspección Judicial evacuada por ante el Juzgado Primero Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Juan Germán Roscio y Ortíz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico…” (Vto. Folio 14), de acuerdo a anexo marcado letra “C” constante de una boleta de citación con respectiva compulsa de ese Tribunal por demanda de Cumplimiento de Contrato Verbal de Comodato que incoo ENGELBERTH EDMUD BECERRA LEWUS (el demandado en el presente expediente), ut supra identificado en contra del ciudadano ALFONSO DE JESUS LUJAN FUNES (el demandante en el presente expediente), ut supra identificado.
SÉPTIMO: De la anterior consideración se percibe una evidente contradicción respecto al derecho deducido en la presente demanda, la cual, a criterio de esta juzgadora no cumple con el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil el cual señala que debe existir una relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
OCTAVO: El artículo 341 de nuestra norma adjetiva civil establece: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”.
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