TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS FRANCISCO DE MIRANDA, CAMAGUAN Y SAN GERONIMO DE GUAYABAL, DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO.

Calabozo 07 de Agosto de 2017
207° y 158°

Revisado minuciosamente las actas que conforma el presente expediente así como, el escrito Libelar como los recaudos anexos, presentado por los Abogados JOSE ANTONIO CAMPO FLEITAS y FLOR ELENA PEREZ DUARTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedula de Identidad Nrs V- 10.491.618 y V-170.503, e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 155.891 y 170.503, con el carácter de apoderados judicial del ciudadano LUIS JOSE BRITO BRIZUELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 21.279.595, mediante el cual demanda a la ciudadana KATHERINA KAREN PARAGONA LAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 18.219.304 por Resolución de Contrato de Arrendamiento y el Desalojo del inmueble propiedad del demandante, admitiéndose la misma por autos de fecha 11 y 23 de mayo de 2017 y su reforma, por el procedimiento establecido en el en los artículos 98 y 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como consta a los folios 70 y 84 del presente expediente, tomando en cuenta este tribunal el anexo marcado con la letra “B” cursante a los folios 20 al 68, referente al expediente administrativo procedimiento llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Ahora bien, es preciso advertir el criterio sostenido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 06 de julio de 2016, con ponencia de la Magistrada MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA Exp. N° 2016-000024, que estableció lo siguiente:
OMISSIS…
“ Ahora bien, si bien es cierto que por razones de orden lógico procesal y desde el punto de vista estrictamente cronológico, es en la etapa de admisión de la demanda, la oportunidad en la que le corresponde al juez evidenciar si la misma es contraria o no al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, siendo ese el momento ideal para advertir la falta de cumplimiento de los llamados presupuestos procesales; no obstante, esta Sala siguiendo criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional ha sostenido que ello no es impedimento para que luego de la admisión, el juez pueda verificar tales presupuestos procesales –de oficio- en cualquier estado y grado de la causa a los efectos de declarar su inadmisibilidad. (Vid. Sentencia N° 429 del 30 de julio de 2009, expediente N° 09-039, caso: Accroven S.R.L. c/ Servicios Petroleros El Tejero, C.A. (SEPETECA) y otros). “
En aplicación al criterio Jurisprudencial, esta jurisdicente a los fines de pronunciarse sobre la admisión o no de la presente demanda como se indico en el auto que antecede, es preciso entonces realizar un análisis del contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil el cual es del tenor siguiente:
Artículo 341. “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”
Esta disposición legal consagra tres supuestos o motivos de inadmisibilidad de una demanda, a saber: 1.- que sea contraria al orden público; 2.- Que contraríe las buenas costumbres; 3.- Que contraríe una disposición expresa de la ley, lo que significa que el juez inadmitira la demanda si se dan cualquiera de estos supuestos.
Ahora bien, el presente caso se trata de una materia especial que es regulada por una ley especial por tratarse del desalojo de una vivienda, como lo es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece en su artículo 94 lo siguiente:
Artículo 94.- “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a la vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Se desprende de la norma trascrita, que exige como requisito para interponer la demanda por desalojo de vivienda o resolución de contrato de arrendamiento, el cumplimiento previo del tramite por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, sin lo cual no procede activar la vía jurisdiccional. Toca entonces revisar en el presente caso el contenido del escrito liberar y sus anexos, a los fines de verificar si el demandante de autos cumplió con lo estipulado con dicha norma. La parte actora en su escrito liberar cursante al los folios 1 al 11, como la posterior reforma cursante al folio 73 al 83, alega a través de sus apoderados judiciales lo siguiente: Que su mandante es propietario de un Inmueble ubicado en la Urb. Simón Rodríguez, sector 2, calle 28, casa Nº 15, de la ciudad de Calabozo, Municipio Francisco de Miranda, del Estado Guarico, según consta de documento de compra venta debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Francisco de Miranda del Estado Guarico, en fecha 09 de Diciembre de 2011, bajo el Nº 2011.2154, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 347.10.3.1.3465, correspondiente al libro folio real del año 2011, de los libros de Protocolizaciones llevados por ante esa oficina de Registros y documentos de compra de terreno debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Publico del Municipio Francisco de Miranda, en fecha 20 de febrero del año 2013, inserto bajo el Numero 2013.251, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 347.10.3.1.5400, correspondiente al libro de folio real del año 2013, tal como se evidencia del mencionado documento inserto a los autos. Asimismo, señala que en fecha 20 de marzo del año 2013, su mandante autorizo a la ciudadana MARLENE JOSEFINA BRIZUELA ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V-7.365.555, de este domicilio, la cual a su misma vez es su madre, para que llevara a efecto un contrato con carácter privado entre partes, de arrendamiento con opción de compra venta, con la ciudadana KATHERINA KAREN PARAGONA LAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 18.219.304, prueba que hacen valer en copia certificada, y que consta en los autos. Continúa alegando luego de una serie de consideraciones que la demandada KATHERINA KAREN PARAGONA LAREZ, luego de que no fue posible materializad la opción a compra esta dejo de pagar los canones de arrendamiento. Que a partir del primero de junio del 2013, empezó las irregularidades, que la arrendataria solo cancelo los primeros dos meses de arrendamiento, que de allí en adelante no hubo cancelación alguna de los canones de arrendamiento respectivos, que a partir del cuarto mes de incumplimiento iniciaron las conversaciones con la arrendataria. Sigue alegando Que es importante resaltar que para el momento entre la firma del primer contrato, el cual fue privado entre las partes y la autenticación de este último contrato había transcurrido exactamente cinco meses y nueve días, lapso este donde la arrendataria solo cancelo los primeros dos meses de arrendamiento, es decir, solo cancelo los meses de abril y mayo de 2013, que siendo los únicos meses que hasta la fecha ha cancelado, alegato este que indica en su petitorio, asimismo demanda la necesidad que tiene su representado de habitar el inmueble con su grupo familiar, consigna copia de Registro de unión estable de hecho y partida de nacimiento de la hija de su representado. Manifiesta, que debido la infructuosidad de las gestiones realizadas en fecha 26 de octubre de 2016, inician el procedimiento previo a la demanda por desalojo el cual anexa marcado “B”. Por ultimo pide el desalojo del inmueble basado en las causales establecidas en los numerales 1 y 2 del Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De los hechos narrados por el actor, en su escrito liberar quien decide observa que el actor a través de su madre ciudadana MARLENE JOSEFINA BRIZUELA, autorizada por el demandante, celebro contrato de arrendamiento con opción a compra con la demandada de autos, y que por cuanto la opción a compra no se materializo quedo vigente solo el contrato de arrendamiento, por lo que en el presente caso se alega la falta de pago de los canones de arrendamiento y la necesidad del actor de habitar el inmueble por lo que demanda basado los numerales 1 y 2 del Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Fijado lo anterior, este tribunal pasa a revisar el hecho alegado por el actor de haber agotado la vía administrativa previo a interponer la presente demanda, en este sentido se desprende de los folios 20 al 68 Copia Certificada de expediente administrativo Nº 030132838-0114234, de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, adscrito al Ministerio del Poder Popular para Habita y Vivienda, en la que el ente administrativo declaró INADMISIBLE la solicitud realizada por los Abogados JOSE ANTONIO CAMPO FLEITAS y FLOR ELENA PEREZ DUARTE, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 155.891 y 170.503, con el carácter de apoderados judicial del ciudadano LUIS JOSE BRITO BRIZUELA, debido a la naturaleza de la materia a la cual versa la solicitud, por cuanto esa institución señala que es competente para conocer en materia de arrendamiento y no de Novación, ahora bien, efectivamente se desprende del expediente administrativo que los demandantes indican que inicialmente celebro contrato de arrendamiento con opción a compra con la ciudadana KATHERINA KAREN PARAGONA LARE, y que posteriormente esa opción a compra del inmueble objeto de la demanda la celebro con la madre de la arrendataria ciudadana BETILDE LAREZ MENDEZ, continuando la demandada de autos en calidad de arrendataria, en la que demandan ante al ente administrativo, para así agotar esa vía administrativa por el desalojo basado en el incumplimiento de la opción a compra del inmueble objeto de la presente demanda.
Analizado lo anterior, y en la forma en que se encuentra planteada la pretensión del actor en el caso bajo estudio, en la que pretende el desalojo del inmueble conforme a los numerales 1 y 2 del Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como lo es la falta de pago de los canones de arrendamiento y la necesidad de ocupar el inmueble y tomando en cuenta la decisión dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, adscrito al Ministerio del Poder Popular para Habita y Vivienda, en la que declaró INADMISIBLE la solicitud por las razones expuesta, esta jurisdicente considera que el demandante fundamenta la presente pretensión en términos diferentes al planteado en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por lo que en ese sentido debe tramitar previo a la presente demanda el procedimiento administrativo conforme a las causales indicadas, en consecuencia para esta juzgadora, el demandante no cumplió con lo establecido en el Artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo que conlleva a esta jurisdicente a determinar que la acción propuesta es Contraria a lo dispuesto en el Artículo 94 de la comentada Ley. Por las razones antes expuestas y criterios jurisprudenciales anteriormente invocados, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la acción que por Desalojo de Inmueble (Vivienda) incoara los abogados JOSE ANTONIO CAMPOS y FLOR ELENA PEREZ DUARTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nrs V- 10.491.618 y V-8.996.205, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nrs 155.891 y 170.503 respectivamente, en representación del ciudadano LUIS JOSE ANTONIO BRIZUELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 21.279.595, de conformidad con el artículo 341 ejusdem. Así se decide. Notifíquese a la parte actora de la presente decisión. Líbrense boletas de notificación.
La Juez Provisoria

Abg. Maribel Caro Rojas
La Secretaria

Abg. Eyriana Hernández

MCR/EH/mmm
Exp: 340-2017