TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, siete de diciembre de dos mil diecisiete
207º y 158º

ASUNTO : AN34-V-2017-000001

PARTE ACTORA: YELITSE BETANCOURT, MANUEL SILVA MARAÑO, ZULLY JOSEFINA ROJAS Y JUANA ISORA GARCIA, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 9.412.054, 6.050.854, 8.698.781 y 3.502.397, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ZULLY JOSEFINA ROJAS, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 36.887.
PARTE DEMANDADA: JESUS RAFAEL OROPEZA, LIGIA RAMIREZ, MARIBEL DE OLIVARES, ISABEL CAMACHO, RAIZA CORREA Y ROCIO QUIRÓZ miembros de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO NUMERO 4, situado en el Conjunto Residencial La California, Avenida Francisco de Miranda, con Calle Madrid, Municipio Sucre del Estado Miranda.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ENRIQUE HERRERA SILLA, FELIX ALBERTO HERRERA Y JOSE ARMANDO VELAZCO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.390, 15.193 y 15.563, respectivamente.
MOTIVO: NULIDAD DE ACUERDO TOMADO EN ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inició el presente proceso por demanda intentada por los ciudadanos YELITSE BETANCOURT, MANUEL SILVA MARAÑO, ZULLY JOSEFINA ROJAS Y JUANA ISORA GARCIA, quienes actuando en su condición de co propietarios de los apartamentos ubicados en el Edificio Nº 4, situado en el Conjunto Residencial La California, Avenida Francisco de Miranda, con Calle Madrid, Municipio Sucre del Estado Miranda y debidamente asistidos por la abogada Zully Rojas, demandaron a los ciudadanos JESUS RAFAEL OROPEZA, LIGIA RAMIREZ, MARIBEL DE OLIVARES, ISABEL CAMACHO, RAIZA CORREA Y ROCIO QUIRÓZ; mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 5.133.437, 6.350.031, 12.623.016, 6.452.084, 7.662.410 y 5.122.211, respectivamente, quienes actúan en nombre y representación de la junta de condominio del Edificio Nº 4, situado en el Conjunto Residencial La California, Avenida Francisco de Miranda, con Calle Madrid, Municipio Sucre del Estado Miranda, a la nulidad del acuerdo contenido en el Acta De Asamblea de Propietarios del Edificio Nº 4, realizada en fecha 3 de febrero de 2.017.
Sostuvo la parte actora en su escrito libelar que acudió al Tribunal a demandar la nulidad del acuerdo contenido en el Acta de Asamblea celebrada en fecha 3 de febrero de 2.017, convocada por la Junta condominio del Edificio Nº 4.
Expuso que en fecha 3 de febrero de 2.017 se celebró una Asamblea Extraordinaria de copropietarios, la primera convocatoria fue publicada en cartelera y ascensores el día 26 de enero de 2.017 para celebrarse el 30 de enero de 2.017, no constituyéndose el quórum de Ley; la segunda convocatoria se realizó el 30 de enero de 2.017 para el 1 de febrero de 2.017 y finalmente se publicó una tercera convocatoria el 1 de febrero de 2.017 para el día 3 de febrero de 2.017.
Añadió que los puntos de agenda a tratar fueron 1. Compresor de aire y otros insumos, 2.- Demanda interpuesta ante el Juzgado Séptimo de Municipio por varios copropietarios y 3. Segunda denuncia ante la SUNDDE.
Observó que al inicio de la asamblea fueron notificados y conminados a firmar una lista de asistencia, que de no ser firmada y de acuerdo con una presunta opinión jurídica no tendrían derecho a voz y a voto, a lo que se negaron por ser dicha actuación violatoria de sus derechos como propietarios y ciudadanos, impidiéndoseles de esta forma su presencia en la Asamblea.
Señaló que solicitaron a la Junta de Condominio se dejara constancia de esta actuación en el Acta, solicitud esta que fue desestimada por la junta.
Que luego de las firmas de los concurrentes, se asentó una nota, donde se deja constancia mediante el modismo otrosí para agregar de forma arbitraria circunstancias que no son ciertas, situación que viene ocurriendo desde la Asamblea celebrada en julio de 2.016.
Precisó que el quórum se conformó presuntamente con la presencia de 33 propietarios y 14 autorizaciones, afirmándose en el Acta que se constituye un quórum de 52,67% de 90 apartamentos según los artículos 21 y 22 del Documento de condominio del Edificio Nº 4.
Sostienen que la asamblea se inició sometiendo a consideración el primer punto relativo al compresor de aire y otros insumos y no obstante que en la convocatoria no se expresó que se discutirían presupuestos, fue presentado uno emanado de la empresa Mantenimiento Las Nieves por un monto de Bs 1.030.400,00 el cual fue desestimado por no contar con su aprobación.
Que asimismo se acordó que la comunidad buscara otros presupuestos en un lapso de 5 días y que se creara una comisión de trabajo conjuntamente con la Junta para evaluar y decidir el presupuesto de adquisición del cabezal e insumos para el compresor de aire, quedando acordado que la comisión de trabajo quedaría aprobada por la Asamblea.
Afirmaron que adicionalmente otro hecho que aparece reflejado en el Acta es la inclusión como punto de la agenda es que la Asamblea propuso y acordó incluir de una vez el trabajo de plomería de la bomba Nº 2 y cobrar la cuota estimada junto con la del compresor calculada por alícuota.
Que igualmente consta en el acta que se dejo asentado que cualquier modificación o gasto adicional por necesidad de otros insumos y mano de obra quedan igualmente aprobados y la junta asume el deber de informar por cartelera dichas modificaciones.
Que en la reunión además se explicó sobre el costo y marca de válvula check que no estaba incluido como punto de agenda.
Que en lo que se refiere al punto 2 se informó sobre la contratación del Escritorio Jurídico Enrique Herrera, lectura del informe de gestión, honorarios profesionales del escritorio jurídico por Bs 600.000, oo y la Asamblea propuso consultar al escritorio acerca de las acciones legales a ejercer contra los vecinos demandantes, quedando aprobado por mayoría y que las cuotas se incluirían en las cuotas de condominio.
Que finalmente se informo sobre la comparecencia ante la SUNDDE, donde afirmaron que no habiendo conciliación, pasó a sustanciación y se requirió la presencia de un abogado.
Expresan que las convocatorias, deliberaciones y acuerdos no se realizaron con las formalidades establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal ni el documento de condominio, pues las dos últimas convocatorias no cumplieron con los tres días de anticipación a la fecha de celebración de la Asamblea tal como lo exige el documento de condominio, ni cumplió con lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Sostienen además que los acuerdos tomados en la Asamblea son nulos pues en la convocatoria no se expresaron varios puntos de los que fueron debatidos y aprobados siendo que en la convocatoria sólo se establecieron tres puntos de carácter informativo.
Así señalan que del primer punto no se evidencia que se discutirían presupuestos para el compresor y otros insumos, que se había ya solicitado un presupuesto a Mantenimiento Las Nieves y que el mismo sería discutido, y se preguntaron ¿Si dicho presupuesto no fue aprobado y esa propuesta fue desestimada, como es que se acordó al mismo tiempo la actualización de dicho presupuesto, cuando actualizar implicaba incrementarlo?.
Destacan que nunca se deja constancia de los votos en contra o a favor de los acuerdos, pero en este caso extrañamente se hizo y que es costumbre de la junta dejar espacios en blanco para luego asentar en actas el número de presentes y la alícuota que sobre los bienes comunes representan los propietarios que aparentemente concurrieron, a los efectos del quórum, constituyendo esta situación un constante reclamo que como copropietarios realizan a la Junta de condominio, situación que puede verificarse del encabezado del acta donde se observa que no fue puesta la hora ya que generalmente no inician a la hora fijada sino cuando lo estime la junta y cuando está presente el mismo grupo con el cual aprueban, especialmente con la presencia de la propietaria que presenta el mayor número de autorizaciones presuntamente efectuadas por copropietarios, a lo que debe agregarse que no se sabe si en realidad son propietarios.
Que otro punto no convocado fue crear una comisión de trabajo que conjuntamente con la junta evaluara y decidiera el presupuesto de adquisición del cabezal e insumos para el compresor de aire y esa comisión quedaría aprobada por la asamblea del 3-02-2017, subrogándose la competencia de los copropietarios sobre la administración de las cosas comunes y la consulta a los mismos en clara violación de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que tampoco consta que la convocatoria sea para discutir el pago de los honorarios o acciones contra los propietarios accionantes de la demanda interpuesta ante el Juzgado séptimo de Municipio o la contratación de un escritorio y pago de honorarios, sin embargo fue discutido y aprobado, en clara violación del derecho de quienes interpusieron la acción.
Que fue agregado como punto de agenda durante el desarrollo de la Asamblea incluir los trabajos de plomería de la bomba Nº 2 y cobrar la cuota estimada junto con la del compresor calculada por alícuota, que al no ser tema de la agenda, no podía discutirse y aprobarse, toda vez que la comunidad desconoce con anticipación su discusión y a ella corresponde la administración y conservación de las cosas comunes.
Que se incluyó como punto de agenda sin ser convocado cualquier modificación o gastos adicionales o por necesidad de otros insumos o mano de obra a los fines de terminar el trabajo en cuestión, quedan igualmente aprobados y la junta tendrá el deber de informar a la comunidad en cartelera dichas modificaciones, eliminando de esta manera la consulta a los propietarios, aprobándose de manera arbitraria e ilegal un gasto sin presupuesto, no agendado en la asamblea.
Que igualmente no fue punto de agenda la contratación de un escritorio jurídico, la supuesta lectura del informe de gestión, honorarios profesionales de ese escritorio jurídico y la propuesta y autorización a la junta a consultar el escritorio jurídico las acciones que pueden ejercer contra los vecinos demandantes e igualmente quedó aprobado por supuesta mayoría que los gastos ocasionados por la demanda interpuesta ante el Juzgado séptimo de Municipio se incluyeran en las cuotas de condominio, cuando el punto dos de la agenda sólo señala demanda interpuesta en términos informativos y no consta que se haya convocado para discutir contratación y pago de honorarios.
Que la misma consideración legal reviste el punto relativo a la comparecencia ante la SUNDDE, pues se convoca como punto de información y se aprueba la contratación de un abogado, siendo que por tratarse de un acto conciliatorio ante una instancia administrativa ninguna de las partes estuvo asistida de abogado.
Sostienen que las deliberaciones y acuerdos contenidos en el acta del 3 de febrero son nulos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que queda demostrado del acta que el quórum con el cual fueron aprobados los acuerdos se conformó con la supuesta presencia de 33 propietarios y 14 autorizaciones de un total de 90 propietarios.
Que en relación a las autorizaciones señalan que una abogada asistió con autorización de la propietaria del apartamento 22, pero fue conminada a retirarse si no presentaba poder, sin embargo la junta acostumbra formar quórum con 14 o más autorizaciones consignadas por miembros o ex miembros de la junta.
Agregan que también están viciados de nulidad absoluta los acuerdos contenidos en el acta del 3 de febrero de 2.017 relativo al uso de las áreas comunes del Edificio, derecho de intervenir en la administración de los bienes comunes, el cual se configuró al establecer como requisito para participar en la Asamblea una lista de asistencia obligatoria que de no ser firmada no tendrían derecho a voz y voto, a lo cual se negaron por ser una táctica ilegal y violatoria de sus derechos, impidiendo de esta forma su presencia en la asamblea, ya que manifestaron que se dejara constancia en el Acta que es lo procedente conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, configurándose un abuso de derecho, al exceder los límites fijados por la buena fe, pues como propietarios tienen derecho a decidir las cosas concernientes a los bienes comunes.
Por las razones expresadas solicitaron al Tribunal la nulidad de los acuerdos tomados en la Asamblea celebrada en fecha 3 de febrero de 2.017.
Por auto de fecha 3 de abril de 2.017, se admitió la reforma de la demanda incoada, ordenándose la comparecencia de la parte demandada.
Cumplidas a cabalidad las obligaciones de la parte actora encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, en fecha 13 de julio de 2.017, compareció la parte demandada debidamente asistida de abogado y consignó escrito dando contestación a la demanda en los siguientes términos:
Promovió la cuestión previa prevista en el numeral 6º del artículo 346 en concordancia con el ordinal sexto del 340 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el 340.
Invocó la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio.
Invocó la falta de cualidad de la junta de condominio para sostener el presente juicio.
Negaron, rechazaron y contradijeron los fundamentos legales que invoca la parte actora, ya que se demanda la nulidad de la decisión aprobada por la Asamblea celebrada en fecha 3 de febrero de 2.017.
Negaron, rechazaron y contradijeron la presunta grave situación confrontada por los accionantes al inicio de la Asamblea, respecto a que fueron conminados a firmar una lista de asistencia para poder ingresar al recinto donde se celebró la reunión, sin lo cual no tendrían derecho a voz ni voto.
Sostienen que es falso que se les hayan violentado los derechos invocados ya que tan solo se ha pretendido establecer un medio para verificar la comparecencia de los propietarios que asistan a la Asamblea y la determinación y verificación del quórum necesario para dar inicio a la misma, debido a que con anterioridad muchos propietarios asistían, manifestaban su opinión y luego se marchaban sin firmar el Libro de Actas de Asamblea.
Que no se explican por qué tratando de instaurar el orden para realizar un acto, que es la máxima expresión de los propietarios se le endilguen presuntas violaciones de derechos y se califique de arbitraria e ilegal el requerimiento formulado.
Añadieron que la realización de una Asamblea sea ordinaria o extraordinaria es un acto formal que requiere una serie de requisitos que no deben obviarse, los cuales están establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal como en el Documento de condominio, tales como la convocatoria, puntos a discutir, verificación de quórum, discusión de los puntos a tratar, buscar propuestas y finalmente la transcripción en el libro de actas de toda esa información que debe ser corroborada con la rubrica de los asistentes.
Negaron, rechazaron y contradijeron el punto referido a nulidad absoluta de la convocatoria, en lo que respecta a que no se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y 19 y siguientes del Documento de Condominio en base al argumento de que no se dio cumplimiento al plazo de tres días para la segunda y tercera convocatoria y sostienen que es posible que no haya transcurrido el tiempo indicado, pero no se puede negar que toda la comunidad de propietarios supo de la celebración de la mencionada Asamblea y que los accionantes comparecieron a la misma.
Que no obstante el presunto incumplimiento de la anticipación de las convocatorias, no fue óbice para que la misma se realizara y ninguno de los propietarios asistentes, hubiesen hecho valer la ilegalidad de la celebración, ni antes ni después de su celebración, sino que su silencio convalida el posible vicio que la afectara.
Precisaron algunas circunstancias que deben tomarse en consideración para que pueda prosperar la acción de nulidad en especial cuando los motivos tienen que ver con la convocatoria o de alguna formalidad en la celebración de la Asamblea y en base a tales aseveraciones esgrimen que los accionantes reconocen que fueron convocados y asistieron a la celebración de la Asamblea, pero no participaron por su negativa a suscribir la lista y en ninguna oportunidad se les escucho mencionar que el acto se encontraba afectado de nulidad relativa, con cuya actitud convalidaron el vicio que podía afectar la nulidad del acto.
Negaron y rechazaron lo afirmado por la parte actora, en cuanto a la inexistencia o deficiencia en el contenido de la convocatoria fundado en que los puntos a discutir eran de carácter informativo y en tal sentido indican que la comunidad de propietarios, afectados por los problemas derivados de la carencia del servicio de agua potable que fueron causados por los daños que se presentaron en el sistema del compresor del aire, el cual genera aire al tanque de presión, que es lo que permite impulsar verticalmente el liquido para los 90 apartamentos del Edificio, estaba al tanto de saber la necesidad que existía de solucionar la problemática indicada, que algún propietario manifieste desconocer tal situación así como el trabajo que la Junta ha venido realizando en pro de la solución a los problemas son condiciones propias de los hechos que se discuten, sin necesidad de que haya especificación de ello, todo lo cual constituye un acto de mala fe que lejos de beneficiar a la comunidad, la perjudican.
Que lo mismo puede alegarse respecto a la demanda incoada ante el Juzgado Séptimo de Municipio, donde lo que se pretende es que los miembros de la junta asuman los costos del juicio y pago de honorarios profesionales, cuando debe ser la comunidad de propietarios que los asuma.
Que en igual situación se encuentra lo relacionado con la segunda denuncia ante SUNDDE.
Negaron, rechazaron y contradijeron el punto relativo a las deliberaciones y acuerdos pues en su opinión los accionantes tienen una idea errada del concepto de mejoras establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto mejoras conllevan a cambios en la forma y disposición de las áreas comunes del edificio, por el contrario los trabajos sometidos a consideración de la Asamblea son relacionados con reparaciones de equipos y sistemas dañados por el uso, medidas urgentes que deben ser resueltas en forma inmediata de conformidad con lo dispuesto en el literal b del artículo 20.
Que resulta absurdo que se aleguen arbitrariedades por la aplicación del documento de condominio, cuando la junta se encuentra actuando apegada a la Ley.
Negaron, rechazaron y contradijeron que haya existido abuso de derecho por establecer como requisito para participar en la Asamblea una lista de asistencia obligatoria.
Finalmente negaron y rechazaron la demanda incoada por cuanto los acuerdos aprobados en la Asamblea ya se ejecutaron lo cual la hace improcedente en derecho y así piden al Tribunal lo declare.

Llegada la oportunidad procesal de cumplir con las obligaciones que imponen las normas contenidas en los artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las cuales regulan la actividad que deben cumplir las partes dentro del proceso para demostrar sus respectivas afirmaciones y excepciones comparecieron al proceso la parte actora y la parte demandada y promovieron las que creyeron pertinentes a sus alegaciones y defensas.
Ahora bien, siendo esta la oportunidad para emitir un pronunciamiento, este Tribunal procede en primer lugar a pronunciarse en orden a las defensas ejercidas en los siguientes términos:
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
Por tratarse de una defensa que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en la demanda, este Tribunal pasa previamente a pronunciarse respecto a la falta de cualidad activa de la parte actora, que fue denunciada por la parte demandada, en base al argumento de que el litisconsorcio activo conformado por los accionantes cuando manifiestan ser propietarios, aportan copia simple de documentos de propiedad que fueron impugnadas, así como copia del Acta de Asamblea de fecha 28 de julio de 2.016, donde según ellos la Junta les reconoce la condición de propietarios. Además sostienen que la copia simple aportada por Yelitze Betancourt, carece de la nota de registro, que de la copia simple y los recibos aportados por Juana Isora García, se evidencia que el inmueble pertenece a Luis Roberto Cambra Núñez, y que la copia simple del acta de defunción de Magdalena Maraño Gómez lo único que demuestra es la condición de co heredero de Manuel Silva Maraño por que el inmueble pertenece a la sucesión Magdalena Maraño, por tanto, dichos ciudadanos no tienen la cualidad activa para intentar la presente demanda.
El Tribunal para pronunciarse observa:
Riela a los folios 264 al 295 copia fotostática certificada de documento emanado del Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Miranda, instrumento que da fe de las declaraciones allí contenidas, de cuya lectura se evidencia la condición de propietaria que ostenta la ciudadana Yelitze Betancourt, sobre el apartamento distinguido con el Nº 5, ubicado en el Piso 10 del Edificio Nº 4 que forma parte del Conjunto Residencial La California.
De la misma manera riela en autos copia fotostática simple de Acta de Matrimonio no impugnada en forma alguna de cuya lectura se evidencia que la ciudadana Juana Isora García es cónyuge de Luis Cambra, de lo que se desprende su condición de copropietaria del apartamento distinguido con el Nº 105 del Edificio Nº 4.
Asimismo es preciso acotar que no es un hecho discutido la condición de heredero que ostenta Manuel Silva, en la sucesión de Magdalena Maraño y esa condición de ser co propietario les faculta plenamente para ejercer las acciones que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde los propietarios de inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, no pasando a formar parte de la controversia la condición de propietaria que ostenta la ciudadana Zully Rojas,
En este sentido, el artículo 25 de la Ley señala:
“Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso de derecho….”.
En el caso de autos, quedó plenamente demostrada la condición de propietarios de quienes conforman el litisconsorcio activo en el presente proceso, razón a lo anteriormente expresado, la cual la falta de cualidad invocada debe ser desechada por improcedente. Así se establece.
DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA
De la misma manera invocó la representación judicial de la parte demandada la falta de cualidad pasiva de los integrantes de la Junta de Condominio del Edificio Nro. 4 del Centro Residencial La California para sostener el presente proceso en base al argumento de que en el presente caso se trata de un problema relacionado con la propiedad horizontal y aún cuando la Ley de Propiedad Horizontal no le atribuye personería jurídica a la comunidad de propietarios, esta los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal y es así como los obliga a actuar en juicio en bloque, por órgano del administrador designado por ellos.
Expone en sustento de su alegación que el verdadero sujeto pasivo es todo el conjunto de propietarios considerado como una sola entidad asociativa, porque la Ley ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación en juicio y en el presente caso la acción ha sido propuesta en forma directa contra la Junta de Condominio del Edificio Nº 4 que de conformidad con la Ley sólo tiene funciones de vigilancia y control sobre la administración del condominio, por tanto, la demanda ha debido ser dirigida contra la comunidad de propietarios y no contra la junta de condominio.
El Tribunal para emitir un pronunciamiento observa:
El artículo 146 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa…”
Respecto a este punto el Autor Ricardo Henríquez La Roche expresa lo siguiente:
“La distinción de mayor relevancia que formula la doctrina respecto al litisconsorcio, viene dada por el carácter necesario o voluntario como concurren las partes al proceso. Llámase litisconsorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad, activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas”.
Con relación al litisconsorcio necesario Humberto Cuenca expone:
La otra figura del litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio también de una sola pretensión. Esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada por ello se llama litisconsorcio necesario. El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la Ley o puede ser impuesta en forma expresa. Está implícita cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo sino unitariamente en todos. Así en la Sociedad en nombre colectivo, la cualidad de socios no corresponde a uno sólo sino a todos y lo mismo ocurre en la comunidad donde la cualidad de comuneros corresponde a todos los copartícipes”.
Y en lo que se refiere a la cualidad para estar en un proceso, es pertinente traer a colación el criterio que al respecto ha expuesto el maestro Luís Loreto, en su obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” en la que señala:
“…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”. (p. 177,189).
En ese mismo orden de ideas, el tratadista Rafael Ortíz-Ortíz, citando al destacado procesalista italiano, Francesco Carnelutti, sostiene:
“…tiene que ver con el hecho de que la persona que acude al proceso es aquella a quien la ley le permite que pueda reclamar o pedir la tutela prometida; como ha dicho CARNELUTTI, media una cuestión de legitimación cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo. Se comprenderá que pueden ocurrir los siguientes supuestos: a) La ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, derecho éste que ha sido desconocido o lesionado.
En este caso, coincide la legitimación (la persona a quien la ley le permite acudir al proceso), la pretensión jurídica (exigencia de una persona frente a otra) e interés (lesión o desconocimiento del derecho, o necesidad de la tutela jurídica de las respectivas situaciones jurídicas). Si Pedro Pérez es acreedor de Juan González de una cierta cantidad de dinero (derecho subjetivo) y éste último se niega a cancelar a aquél esa deuda (interés sustancial), entonces, la ley permite que Pérez (legitimación) pueda reclamar judicialmente la satisfacción de esa necesidad jurídica). Por otro lado: María Rodríguez y Luis Aguilar, habiendo contraído matrimonio, requieren la nulidad del mismo (interés sustancial), para lo cual la ley permite que ambos (legitimación) puedan solicitar tal nulidad por ante los órganos jurisdiccionales (pretensión jurídica). Ésta es la condición normal del sistema procesal, digamos una legitimación ordinaria en las relaciones jurídicas…”
12 CARNELUTTI (1944), FRANCESCO: Sistema de Derecho procesal civil, pp. 165 y siguientes” (Rafael Ortíz-Ortíz, en su trabajo relativo a la Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, p. 506)
Dentro de este contexto puede afirmarse que en un proceso deben concurrir a debatir pretensiones y defensas aquellos sujetos que se encuentran en la situación jurídica controvertida.
Al respecto el autor Arístides Rengel Romberg sostiene:
“La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
De acuerdo con lo sostenido por el maestro Luís Loreto la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.
Ahora bien, en materia de propiedad horizontal, el legislador ha reconocido la existencia de una entidad asociativa que, sin tener personalidad jurídica puede ser sujeto activo y pasivo de una relación procesal, pero cuya representación en juicio corresponde en principio al administrador, toda vez que el consorcio que conforman los copropietarios de un determinado edificio, aún cuando es reconocido por la ley, no tiene personalidad jurídica y por tanto no puede asumir el carácter de parte con motivo de una controversia jurídica.
El vigente ordenamiento jurídico ha reconocido la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo de asumir derechos y obligaciones. Tal es el caso de los condominios que, como entes no corpóreos que son, requieren manifestarse en la vida real a través de las personas físicas o naturales a quienes se les ha investido la capacidad de representación ante el mundo exterior.
Esta representación le está atribuida de acuerdo a su campo específico de acción, en primer lugar al Administrador y de no existir administrador a la junta de Condominio tal como se evidencia de la literal redacción del parágrafo tercero, literal C del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece:
“La Junta de condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente ley y en todo caso, tendrá las siguientes: c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de copropietarios no hubiere procedido a designarlo”.
De lo anteriormente expuesto se infiere que la representación de los copropietarios de un edificio sometido al sistema de propiedad horizontal para estar en juicio bien sea como actores o como demandados, por mandato expreso de la citada norma está atribuida en primer lugar al administrador del condominio y en el supuesto de que la Asamblea de copropietarios no hubiere procedido a designar al Administrador corresponde a la junta de condominio ejercer las funciones del mismo, pero; la cualidad para sostener el juicio corresponde exclusivamente a la comunidad de propietarios.
De una revisión exhaustiva al libelo de la demanda se observa que la pretensión de la parte actora ha sido obtener la nulidad de los acuerdos tomados en la Asamblea General de propietarios celebrada en fecha 03 de febrero de 2017 por las razones expresadas en la narrativa del presente fallo y en virtud de ello, demandó en forma individual a los ciudadanos JESUS RAFAEL OROPEZA, LIGIA RAMIREZ, MARIBEL DE OLIVARES, ISABEL CAMACHO, RAIZA CORREA Y ROCIO QUIRÓZ; mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 5.133.437, 6.350.031, 12.623.016, 6.452.084, 7.662.410 y 5.122.211, respectivamente, quienes actúan en nombre y representación de la junta de condominio del Edificio Nº 4, quienes en forma individual, no son sujetos de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley para estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que, lo procedente era demandar a la comunidad de propietarios en la persona de la Junta de Condominio.
Respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad horizontal se hace necesario precisar que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139 contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica, puedan ser legitimados pasivos de una determinada relación procesal.
En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios de un determinado edificio quienes componen, en opinión de quien decide el litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio.
A mayor abundamiento debe expresamente señalarse que la representación de los propietarios en juicio por el Administrador o por la junta de condominio, en lo que respecta a las cosas comunes bien sea mediante el otorgamiento de poder o asistidos de abogados, son actos que exigen la representación como manifestación de un poder jurídico.
Los efectos positivos o negativos de dichas actuaciones vienen a incidir directamente sobre la esfera de la comunidad toda vez que se está actuando en nombre de una entidad asociativa, que no tiene personalidad jurídica, razón por la cual los actos judiciales que se realicen en su nombre, están sometidos a las limitaciones tendentes a hacer más seguros y eficaces sus resultados para el condominio, es por ello que la citación de esa comunidad de copropietarios se realiza en la persona de la Junta de Condominio, quien es que los va a representar en el proceso, bien sea asistida de abogado o mediante el otorgamiento de poder, de tal manera pues, que ha debido la parte actora demandar a la comunidad de propietarios, representada por la Junta de Condominio quien debe ser traída al proceso no ya como demandada sino en representación de la comunidad, pero de ninguna manera como lo hizo la actora demandando directamente a los ciudadanos RAFAEL OROPEZA, LIGIA RAMIREZ, MARIBEL DE OLIVARES, ISABEL CAMACHO, RAIZA CORREA Y ROCIO QUIRÓZ como integrantes de la Juntad e condominio tal y como lo señala en su escrito de reforma de la demanda, máxime cuando nos encontramos en presencia de la nulidad de un acuerdo que fue tomado por los co propietarios del Edificio Nº 4.
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos y por cuanto en el presente caso tiene aplicación preferente la Ley de Propiedad Horizontal, este Juzgado administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la falta de cualidad de los ciudadanos RAFAEL OROPEZA, LIGIA RAMIREZ, MARIBEL DE OLIVARES, ISABEL CAMACHO, RAIZA CORREA Y ROCIO QUIRÓZ para sostener el presente juicio. Así se decide.
En virtud de la naturaleza de la presente decisión se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre la cuestión de fondo objeto de la pretensión del accionante. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR.

LETICIA BARRIOS RUIZ.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

MARY CAROLINA PEREZ TORRES,

En esta misma fecha siendo las _____________, se publicó y registró la anterior la sentencia.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

MARY CAROLINA PEREZ TORRES,

LBR/MCPT.
ASUNTO: AN34-V-2017-00001.