TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 10 de febrero de 2017
206º y 157º

ASUNTO: AP11-V-2016-001386
DEMANDANTE: ALICIA DI BERARDINO DI GIOVANNI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.212.217.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALFREDO JOSÉ RADAELLI MARÍN, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº.152.626.-
DEMANDADA: MARTHA LEONOR MILAN RIOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-13.286.466.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSÉ ESPINZA PULIDO Y NAMIR PIETRANTONI FRANCO, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 13.793 y 29.137, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y DAÑOS Y PREJUICIOS.-
DECISIÓN: INTERLOCUTORIA (FIJACIÓN DE HECHOS)

-I-
RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inicia el presente proceso mediante demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y DAÑOS Y PREJUICIOS interpuesta por el abogado ALFREDO JOSÉ RADAELLI MARÍN, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº.152.626, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ALICIA DI BERARDINO DI GIOVANNI, identificada en el encabezado, contra la ciudadana MARTHA LEONOR MILAN RIOS, ya identificada.-
En fecha 28 de octubre de 2016 se admitió la presente demanda interpuesta por el abogado ALFREDO JOSÉ RADAELLI MARÍN actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.-
En fecha 15 de noviembre de 2016, la parte actora consignó fotostatos a los fines legales consiguientes.-
En fecha 22 de noviembre de 2016, se libró compulsa de citación a la parte demandada tal y como fue acordado por este Tribunal.-
En fecha 30 de noviembre de 2016, el apoderado actor consignó la cantidad de dos mil bolívares (2.000,00 Bs.), por concepto de emolumentos.-
En fecha 19 de diciembre de 2016, el Alguacil RAFAEL PALIMA, se trasladó a la dirección suministrada por la parte actora para hacer entrega la compulsa de citación a la parte demandada para que compareciera ante la sede de este Tribunal, indicando el referido Alguacil que fue atendido por la parte demandada quien procedió a firmar la misma.-
En fecha 11 de enero de 2017, se celebró la audiencia de mediación, a la cual compareció la parte actora de este proceso, mas no compareció la parte demandada.-
En fecha 25 de enero de 2017, se recibió diligencia presentada por la ciudadana MARTHA LEONOR MILÁN RÍOS, en la cual confiere PODER APUD ACTA, al abogado ANTONIO JOSE ESPINOZA PULIDO.-
En fecha 25 de enero de 2017, se recibió diligencia presentada por la ciudadana MARTHA LEONOR MILÁN RÍOS, asistida por el abogado ANTONIO JOSE ESPINOZA PULIDO, en la cual se presenta escrito de contestación de la demanda.-
Cumplida la citación personal de la parte demandada, en fecha 11 de enero de 2017 tuvo lugar la audiencia preliminar del juicio, a la cual compareció la ciudadana ALICIA DI BERARDINO DI GIOVANNI, parte actora, asistida por el abogado ALFREDO RADAELLI MARÍN, ambos identificados anteriormente, sin que compareciera la parte demandada ni por sí misma, ni por medio de apoderado judicial alguno, en virtud de lo cual se dejó establecido que se procedería de conformidad con el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.-
Siendo la oportunidad legal para la fijación de los hechos y los límites de la controversia, según lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a realizarlo previa las consideraciones siguientes:
Ante la falta de comparecencia de la parte demandada a la audiencia preliminar del juicio, se advierte que la fijación de los hechos y delimitación de la controversia prevista en la norma supra referida, se hará con base en los términos en que ha sido planteada la demanda, y a lo expuesto a su vez en el escrito de contestación de fecha 25 de enero de 2017, presentado por la representación judicial de la parte demandada.-
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demando conviene absoluta, pura y simple en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demando reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al Juez aportar derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. Hernando Devis Echandía. Teoría General de la Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a la 518, Sentencia de la Sala Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17/11/1997, entre otras).
Seguidamente, este Tribunal pasa a establecer los siguientes límites de la controversia y fijación de hechos.-
-II-
HECHOS ADUCIDOS POR LA PARTE ACTORA

• La ciudadana ALICIA DI BERARDINO DI GIOVANNI, antes identificada, actuando en su condición de PROPIETARIA Y ARRENDADORA A TIEMPO DETERMINADO de Un (01) inmueble destinado al uso de Vivienda, tipo apartamento, ubicado en la siguiente dirección: distinguido con el Nº 54-B, Planta 5, que forman parte del edificio Residencias Avilanes “B”, ubicado entre las esquinas de Avilanes a Rió, Avenida Este Tres, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, distribuido de la siguiente forma: Un (1) salón recibo-comedor; una (1) cocina y lavadero, tres (3) habitaciones, un baño, con las siguientes linderos : Norte: patio de ventilación , pasillo de circulación, Sur: con fachada principal Sur del edificio, Este: con apartamento Nº 53, Oeste: con fachada Este del edificio Avilanes “A”, con una superficie de construcción de CIENTO SEIS METROS CON 45 CENTIMETROS (106.45 Mts.) construido aproximadamente entre los años 1970 a 1980, según evidencia de:
Documento de Compra Venta protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el trece (13) de Febrero de Dos Mil Cuatro (2004), inscrito bajo el Número: 11, Folios: 57, Tomo: 07 del Protocolo Primero del año 2004, anexo marcado con la letra “C” en diez (10) folios útiles y sus vueltos de la referida Notificación Judicial;
Documento de Recalculo del Préstamo protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el dieciséis (16) de Octubre de Dos Mil Nueve (2009), inscrito bajo el Número: 7, Folios: 57, Tomo: 43 del Protocolo de Trascripción del año 2009, anexo marcado con la letra “D” en doce (12) folios útiles y sus vueltos de la referida Notificación Judicial y
Documento de Liberación de Hipoteca autenticado ante la Notaría Pública Undécima (11º) del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cuatro (04) de Junio de Dos Mil Doce (2012), inscrito bajo el Número: 04, Tomo: 145 del Libro de Autenticación, anexo marcado con la letra “E” en cinco (05) folios útiles y sus vueltos de la referida Notificación Judicial.
El mencionado inmueble está inscrito bajo la Cedula Catastral Nº 01-01-03-U01-001-01-036-00B-005-04B, anexo en fotóstato marcado con la letra “F” en un (01) folio útil, de la referida Notificación Judicial.-
• Se celebró CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESCRITO Y PRIVADO en Caracas a los nueve (09) días del mes de Diciembre del año Dos Mil Cinco (2005) entre la ciudadana ALICIA DI BERARDINO DI GIOVANNI y la ciudadana MARTHA LEONOR MILAN RIOS de nacionalidad venezolana, civilmente hábil, de estado civil divorciada, titular de la cédula de identidad Nº V-13.286.466, de profesión peluquera, domiciliada en la dirección del bien antes identificado, quien usa, goza y disfruta en arrendamiento el inmueble antes descrito, anexo copia fotóstato del mencionado contrato marcado con la letra “G” en seis (06) folios útiles y sus vueltos, de la referida Notificación Judicial.-
• Conforme a las CLAÚSULAS del referido contrato: La DURACIÓN del presente Contrato de Arrendamiento, es de Un (01) año fijo contado a partir del Nueve (09) de Diciembre del año Dos Mil Cinco (2005), siendo automáticamente prorrogable por igual lapso de tiempo y así sucesivamente, siempre y cuando una de las partes no manifestaré por escrito a la otra, con por la menos treinta (30) días de anticipación a la expiración del plazo fijo o cualquiera de sus prórrogas,… su voluntad y decisión de no prorrogarlo… CUARTA a la fecha se estipuló cancelar un canon de arrendamiento de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 750,00) y que desde el mes de Enero de Dos Mil Once (2011) la ARRENDATARIA no ha cumplido oportunamente con su obligación de pago de canon de arrendamiento mensual, habiendo decidido por su parte consignar el canon al Tribunal Vigésimo Quinto (25º) de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y posteriormente a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda a través del Sistema de Arrendamientos de Vivienda (SAVIL).-
• Considerando que el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Viviendas, DICTÓ en fecha Veintitrés (23) de Noviembre de Dos Mil Quince (2015), Providencia Administrativa Nº MC/000658, en el Procedimiento Previo a la Demanda, sustanciado en el expediente Nº MC-00964/1401, en el párrafo DECISIÓN, en su punto SEGUNDO:… ACUERDA HABILITAR LA VÍA JUDICIAL, a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto arrendaticio por ante los Tribunales de la República competentes para tal fin…, anexo en copia certificada de la Boleta de Notificación marcado con la letra “H” en Un (01) folio útil y su vuelto de la referida Notificación Judicial.-
• En el curso del Procedimiento Previo a la Demanda Ut supra mencionado, en fecha Nueve (09) de Julio de Dos Mil Quince (2015), específicamente durante la Audiencia Conciliatoria en el Procedimiento Previo a la Demanda, efectuada en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, la ciudadana ALICIA DI BERARDINO DI GIOVANNI dirigió comunicación por escrito a LA ARRENDATARIA, para su beneficio y lograr cumplir los requisitos de la demanda judicial, en cuya su fase de ejecución pudiera implicar proveer la designación de un refugio digno o vivienda definitiva para ésta ciudadana y su grupo familiar, con más de treinta (30) días de anticipación a la expiración del plazo los días nueve (09) de Diciembre de cada año, el efecto de manifestarle su voluntad de No renovar el Contrato de Arrendamiento, por ésta se negó recibirla y firmar como constancia de acuse de recibo, se anexa en fotóstato marcado con la letra “I” en un (01)folio útil y su vuelto, de ka referida Notificación Judicial.-
• LA PARTE DEMANDADA Y ARRENDATARIA antes identificada, se niega rotundamente a desocupar el inmueble y a entregarlo libre de bienes y personas, aunado a su insolvencia y canon de pago de arrendamiento mensual irrisorio por no haber sido actualizado conforme con el precio justo, por extemporáneos, lo cual además le impide a LA ARRENDADORA Y PROPIETARIA cumplir oportunamente por su parte con el pago de la cuota mensual de condominio, que se encuentra insolvente desde el mes de Diciembre de Dos Mil Once (2011), lo cual ocasiona además otro daño y perjuicio económico y moral a mi Patrocinada, por cuanto pone en tela de juicio su prestigio y solvencia económica con la comunidad de vecinos, la Junta de Condominio y la Administradora que lleva la cobranza.-
• Como punto previo del CAPITULO II DEL DERECHO Y D LAS NORMAS CONTRACTUALES la NOTIFICACIÓN JUDICIAL signada con la nomenclatura AP31-S-2016-000689 practicada por el Tribunal Primero (1º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en copia certificada se acompaña anexo, donde se le notifica judicialmente a la ARRENDATARIA MARTHA LEONOR MILAN RIOS, antes identificada, la decisión de la PROPIETARIA Y ARRENDADORA que el Contrato de Arrendamiento antes mencionado, no se renovará y la relación contractual se extinguió…:
o En este mismo sentido se evidencia en fecha Veintiséis (26) del mes de Octubre del año Dos Mil Nueve (2009) mi patrocinada dirigió comunicación por escrito a la ARRENDATARIA al efecto de manifestarle su voluntad de no renovar el contrato de Arrendamiento a su vencimiento el próximo nueve (09) del mes de Diciembre del año Dos Mil Nueve (2009).-
o En consecuencia, a partir del nueve (09) del mes de Diciembre de Dos Mil Nueve (2009), y de acuerdo a los lineamientos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy parcialmente derogada, la mencionada ARRENDATARIA disfrutó de la prórroga legal de un (01) año y extensión de la misma hasta el presente, la cual concluyó el nueve (09) del mes de Diciembre del año Dos Mil Diez (2010), lapso dentro del cual o al término del mismo debió la ARRENDATARIA hacer entrega del inmueble solvente, en el mismo o mejor estado que le fue arrendado, libre de bienes y personas, y hasta el presente no lo ha cumplido, siendo recibida y firmada legible por ella, se anexa marcado con la letra “A.2” en un (01) folio útil.-
o Esto aunado la necesidad que tienen mi representada y sus (02) menores hijos a que le sea desocupado y entregado el bien, para poder ocupar y habitar el inmueble de su propiedad.-
III
HECHOS ADUCIDOS POR LA PARTE DEMANDADA

En su escrito de contestación consignado el 25 de enero de 2017, por la ciudadana MARTHA LEONOR MILÁN RÍOS, asistida por el abogado ANTONIO JOSÉ ESPINOZA PULIDO, identificados anteriormente, alegó, entre otras cosas, lo siguiente:
• Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho, por ser temeraria e infundada, pues si bien es cierto que existe un contrato de arrendamiento firmado entre su persona y la ciudadana ALICIA DI BERARDINO DI GIOVANNI en fecha 05/12/2005, no es menos cierto que el mencionado contrato se convirtió a tiempo indeterminado tomando cuenta que desde la fecha de antes indicada hasta la presente, han transcurrido once (11) años, por lo que, la Arrendadora ha violado el articulo 51 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.-
• Que la Arrendadora ha incumplido y violado la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pues como bien lo dice la parte actora, que el canon de arrendamiento quedó pactado entre las partes en la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs.750,00), pero la Arrendadora en forma arbitraria y caprichosa le aumentó el canon de arrendamiento en la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs.970,00) sin haber agotado la vía administrativa de regulación del canon de arrendamiento ante el Ministerio competente por la materia de Arrendamientos de Vivienda, que es su obligación, sino que por vía arbitraria y de mala fe le incrementó el canon de arrendamiento, por lo que ha violado los artículos 21 y 39 de la mencionada Ley, y como consecuencia de ello está incursa en el sancionatorio del articulo 24 eiusdem, igualmente está violando el articulo 67 en su parte in fine de la Ley que rige la materia arrendaticia, donde establece que en ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento, como bien es sabido, por ser ésta una materia de orden público y de obligatorio cumplimiento, como muy bien lo establece el articulo 6º de la referida Ley.-
• Rechazó y contradijo, por ser falso de toda falsedad que no haya cumplido con la obligación en el pago de los cánones de arrendamiento. Que ella ordenó a la Inmobiliaria DANORAL C.A que no le recibieran más los cánones de arrendamiento, por lo que se vio en la imperiosa necesidad de acudir a consignar los alquileres de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y que hoy en día los efectúa ante la oficina de Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SAVIL), que por ello, es falso de toda falsedad que se encontrara insolvente en el pago de alquiler de marras y el hecho que la arrendadora hubiera agotado la vía administrativa. Que no es menos cierto, ni quiere decir, que ella esté obligada a hacer entrega del apartamento donde vive con su hija y nieta de dos (2) años de edad, no teniendo para donde mudarse, y que lo haría cuando exista una sentencia definitiva y firme.-
• Que era falso de toda falsedad, que recibiera de parte de la Arrendadora alguna notificación, ya que solo en forma violenta le solicitaba la entrega del inmueble en cuestión y utilizando terceras personas quienes le amenazaban llegándose al extremo de dirigirse a la electricidad de Caracas y mandarle a quitar la luz, cancelando el contrato que tenía el apartamento; para lo cual tuvo que acudir a las Oficinas de CORPOELEC a solicitar que le hicieran un contrato de suministro de energía eléctrica a su nombre. Por ello, acudió a la Defensoría Pública Tercera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría para la defensa del Derecho a la Vivienda quien en fecha 21 de Octubre de 2014, dictó una resolución, que en su parte dispositiva establece: “…La suspensión de servicios básicos, como el agua, luz, gas, entre otros, la restricción de acceso a las áreas comunes, al ascensor y a los inmuebles constituyen hechos arbitrarios que deben evitarse en toda comunidad. No se puede suspender agua, la luz, entre otros, porque son derechos constitucionales lesionados.” (Subrayado de la defensoría.) Y para concluir, “Exhorta a que cesen la presunta perturbaciones que tiene contra la ciudadana MARTHA LEONOR MILAN RIOS, titular de la cedula de identidad Nº V-13.286.466 y sus familiares, apegándose a lo dispuesto en el ordenamiento jurídico venezolano, y no actuando al margen del mismo.” Fin de la cita. (Subrayado de la defensoría).-
• Que era falso de toda falsedad y por ello, lo rechazó y contradijo, que esté insolvente en el pago del condominio, habida consideración que ese pago no está no estaba pactado en el contrato de arrendamiento, por cuanto en la Cláusula DECIMA SEGUNDA, se estableció que “Los servicios públicos y privados que se presten al inmueble, como servicio de luz, aseo urbano, gas, agua, teléfono, serán cancelados por cuenta única y exclusiva de LA ARRENDATARIA…” que en ninguna parte del contrato de arrendamiento se estipula el pago de condominio, por el contrario, esos pagos los ha realizado ante la Administradora DANORAL C.A.-

IV
DISPOSICIÓN DEL TRIBUNAL

Determinados los hechos en la forma precedentemente expuesta, quedan así fijados los mismos, así como los límites de la controversia dándose cumplimiento a la formalidad prevista en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que en consecuencia, este Tribunal ordena la apertura de un lapso de OCHO (8) DÍAS DE DESPACHO contados a partir del día siguiente a la constancia en autos de la última de las notificaciones que de las partes se haga del presente auto, para que promuevan pruebas de que quieran hacer uso sobre el mérito de la causa.-
EL JUEZ,

Abg. LUIS ERNESTO GÓMEZ SAEZ
LA SECRETARIA,

Abg. SONIA CARRIZO ONTIVEROS
En esta misma fecha se libraron dos boletas de notificación.-
LA SECRETARIA,

Abg. SONIA CARRIZO ONTIVEROS

ASUNTO: AP11-V-2016-001386
LEGS/SCO/CRDD.-