TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
206° y 157°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 7.743-16
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano LUIS MANUEL TORRES PEREZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad No. V-15.712.220, domiciliado en la Avenida Monseñor Sendrea No. 75 de ésta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Marco Antonio Román Amoretti y Griselda Román De Reyes, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo las matrículas Nos. 21.615 y 101.486, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ANTONIO MICHELE PERICOLO PUERTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.119.759, domiciliado en la Calle Urdaneta, Edificio Residencias Macaira, Apartamento No. 2-D, Piso 2, de ésta ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Joshue Alejandro Reyes Hernández, Rony Francisco Messina Alfonso y Jorge Alfonso Mora Tovar, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo las matrículas Nos. 158.963, 194.869 y 184.673, respectivamente.
I
NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante libelo de demanda presentado en fecha 16 de septiembre de 2013 por el ciudadano LUIS MANUEL TORRES PEREZ, asistido de abogado, mediante el cual expuso: Que en fecha 03 de diciembre de 2012 firmó con el ciudadano ANTONIO MICHELE PERICOLO PUERTA, ampliamente identificado, un contrato privado de arrendamiento, convenio por el cual el ciudadano antes mencionado le dio en arrendamiento por el tiempo de cinco (05) años, un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Monseñor Sendrea No. 75 de ésta ciudad de San Juan de los Morros del estado Guárico, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa de Ibrahim Reyes en Setenta y Un Metros Lineales (71 mts); SUR: Casa de Diógenes López en Setenta y Un Metros Lineales (71 mts); ESTE: Solar de la casa de la familia Avendaño en Ocho Metros Lineales con Ochenta Centímetros (8,80 mts); y OESTE: Avenida Monseñor Sendrea, que es su frente en Ocho Metros Lineales con Ochenta Centímetros (8,80 mts), distinguida con el Código Catastral No. 12-12-01-URB-01-40-28. Siguió exponiendo, que el canon de arrendamiento convenido entre ellos fue por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) mensual. Asimismo, que en la cláusula tercera se estipuló que el destino del inmueble era únicamente para comercio y casa de habitación familiar, es decir, que el demandante y su grupo familiar tendrían una vivienda donde vivir y un local comercial donde desarrollar su actividad comercial que les iba a permitir adquirir ingresos para afrontar sus necesidades personales así como cumplir con sus compromisos comerciales. También alegó, que consta en el contrato suscrito, que él entregó al arrendador la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), de los cuales CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) los recibió el arrendador en calidad de depósito y la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) como pago adelantado de un mes. Siguió relatando, que aunque al momento de firmar el contrato no se dejó constancia que el inmueble no estaba en malas condiciones de habitabilidad, cuando se colocó en posesión del mismo, constató que no servía como vivienda ni como local comercial, por lo que dijo que el arrendador se comprometió verbalmente en arreglar el inmueble y ponerlo en condiciones de servir de vivienda familiar y local comercial. En ese sentido, alegó, que al no cumplir el arrendador con el convenio antes descrito, conforme a lo establecido en el ordinal 2º del artículo 1.585 del Código Civil, le manifestó que no le iba a cancelar los cánones de arrendamiento hasta que subsanara la falta de electricidad, agua, el mal estado de las condiciones físicas de la cosa arrendada, falta de sanitarios de la parte del inmueble que iba a servir de vivienda y la falta de condiciones del área que iba a servir como local comercial, por lo cual no podía desarrollar el giro comercial; de la misma forma alegó que tal manifestación la hizo porque intuyó que si el arrendador no cumplió con su deber, él como arrendatario tenía el derecho a no cumplir con la contraprestación del pago. En tal sentido, como el arrendador no cumplió su obligación y estaba usando vías de hecho para desalojarlo, se vio obligado a acudir a la Secretaría de Seguridad y Defensa de la Policía del Estado Guárico, Oficina de Atención al Ciudadano, no llegando a ningún acuerdo con la contraparte, de lo cual anexó copia del acta marcada “A”. Prosiguió narrando el actor, que en fecha 30 de abril de 2013, él y el ciudadano ANTONIO MICHELE PERICOLO PUERTA, acudieron al Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio Nieves del Estado Guárico, donde propusieron ciertas condiciones para normalizar sus relaciones comerciales, cuya proposición nunca se concretó, dado que el arrendador no autorizó realizar los gastos ni menos pagó la deuda que tenía con la Alcaldía por concepto de Patente de Industria y Comercio, ni pagó el derecho de frente, ni pagó los recibos de agua y electricidad que debía a los entes encargados de prestar dicho servicio, de lo cual adjuntó el acta marcada “B”. A la par expuso, que como él no podía realizar ninguna reparación mayor, dado que no la reconocía el arrendador y el cual siguió con su conducta perturbadora, tomó la decisión de realizar una Inspección Judicial, la cual anexó en original marcada “C”, y en el que igualmente riela el original del contrato de arrendamiento. Igualmente exteriorizó, que en fecha 20 de agosto de 2013 constituyó un fondo de comercio denominado INVERSIONES TORRES PEREZ, el cual registró ante el Registro Mercantil Primero del Estado Guárico, dado que ello, era un requisito que le solicitó la Alcaldía para otorgarle la Patente de Industria y Comercio, y que al realizar tal gestión, un funcionario de la mencionada alcaldía le manifestó que no podía dar trámite a su solicitud porque el propietario no estaba solvente en sus obligaciones tributarias municipales, y especialmente le informó que el RESTAURANTE DEL NONNO MICHELE, C.A., donde el arrendador es representante, tenía su sede en el inmueble arrendado y que le debía a la Alcaldía la cantidad de (Bs. 33.476,96), de lo cual adjuntó copia del acta constitutiva del fondo de comercio, marcado “D”, y del informe dado por la Alcaldía relacionado con el mencionado restaurante. Además, expuso que el inmueble arrendado debe a C.A. HIDROLOGICA PAEZ la cantidad de (Bs. 11.444,11) hasta el 22 de julio de 2013, acotando a este tenor, que desde que se puso en posesión del inmueble no ha gozado del servicio de agua potable, por lo cual se vio obligado a solicitar a un vecino que le permitiera una toma de agua de su inmueble, como consta en la inspección judicial que adjuntó marcada “F”. En virtud de lo precedente el accionante citó, que por las malas condiciones de habitabilidad en que se encontraba el inmueble alquilado que debió servir de vivienda para su grupo familiar, se vio obligado a alquilar una vivienda a la ciudadana ONEIDA RAMONA VELAZQUEZ, donde le pagó un canon de arrendamiento de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) mensual.
Seguidamente, el libelista fundamentó la presente acción según lo previsto en los artículos 1.167, 1.168, 1.273, 1.585.2 y 1.586 del Código Civil, respectivamente.
Consecutivamente y por la razones antes expuestas, procedió a demandar como en efecto lo hizo al ciudadano ANTONIO MICHELE PERICOLO PUERTA, supra identificado, para que conviniera o en su defecto a ello fuera condenado en lo siguiente: PRIMERO: Que entre él y su persona se realizó un convenio de contrato de arrendamiento que firmaron el día 03 de diciembre de 2012. Asimismo, conviniera que al momento de ponerse en posesión de la cosa arrendada, se encontraba en mal estado de conservación por lo cual no servía para el objeto que fue alquilado. SEGUNDO: En la resolución del convenio antes mencionado. TERCERO: A pagarle por concepto de daño emergente la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 56.000,00) por concepto del pago de alquiler del inmueble donde actualmente vive con su grupo familiar. CUARTO: A pagarle por concepto de daño emergente la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 364.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) que deberá pagar a la ciudadana ONEIDA RAMONA VELAZQUEZ (arrendadora) por el lapso de 52 meses contados el primer mes a partir del 03 de septiembre de 2013 hasta el 03 de marzo de 2017, fecha en la cual terminaba el contrato de arrendamiento que firmó con el excepcionado. QUINTO: Demandó por concepto de lucro cesante la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00), dado que el negoció que debió instalar en el local comercial debió producirle una utilidad mensual de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), como resultado de la multiplicación que hizo por el lapso de sesenta (60) meses que debió durar el precitado contrato.
A la par, de conformidad con los artículos 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del litigio.
Por último, estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 3.365.000,00), equivalentes a TREINTA MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (30.871 U.T.).
Una vez admitida la demanda el Tribunal de la causa en fecha 08 de octubre de 2013, ordenó la tramitación de la presente causa a través del procedimiento breve, y en consecuencia acordó la reposición de la causa al estado que ordenó el emplazamiento del reo, para que compareciera por ante dicho Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación para que diera contestación a la misma.
Raudamente la parte excepcionada por medio de sus apoderados judiciales, mediante escrito de fecha 14 de octubre de 2013, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo en todo, lo expuesto por la parte actora, ya que él, encontrándose afectado seriamente de su estado de salud, producto de haber sufrido dos accidentes cerebro vasculares (ACV), el primero con fecha del mes de mayo del año 2012 y el segundo en el mes de noviembre del año 2012, como consta en detallados informes médicos que anexó marcado “B”, lo que derivó en serias limitaciones en lo que a la parte motora de su cuerpo se refiere y que le ha impedido desde entonces realizar sus labores rutinarias de persona activa y trabajadora, generadora de los recursos económicos de los cuales su persona e hijas subsistían, colocándolo en un grave estado de necesidad general, en el cual, familiares y amigos se han visto en la necesidad de poder solventar la misma, y es cuando, el demandante, ampliamente identificado, se aprovechó de su condición y le propuso que le diera en calidad de arrendamiento el inmueble objeto de la demanda supra mencionado, con el propósito de establecer en el un fondo de comercio, y es en ese momento cuando actuó de buena fe y en aras de mejoras su salud y calidad de vida, y en atención al interés mostrado por el accionante, entabló conversaciones con el mismo, con el fin de lograr un acuerdo en torno a las condiciones en las cuales se pudiese establecer dicha relación arrendaticia, período de conversaciones en el cual le entregó las llaves del local comercial, para que conociera, observara y analizara las condiciones del mismo según conveniencia y destino comercial que quisiera darle, y por tal motivo desconoció el instrumento arrendaticio en el cual el demandante fundó su solicitud.
En ese mismo orden de ideas, acotó, que el accionante lo que hizo fue tomar posesión del inmueble sin hacerle saber a él las condiciones en las cuales contrataba, y que lo hizo de manera arbitraria y sin consentimiento alguno, ocupando ilegalmente el inmueble, y que no canceló ninguna cantidad de dinero, del mismo modo aseveró, que no le ha dispensado ningún tipo de conservación o mantenimiento y que es ahora cuando exige la resolución de un contrato de arrendamiento que no existió, y que la prueba de ello resulta ser el mismo facsímil que presentó como contrato de arrendamiento, el cual no tiene validez alguna por cuanto se trata de un modelo de contrato de arrendamiento redactado por un abogado que le presentó para su aprobación y que en vista del contenido del mismo éste no lo aprobó, no aceptó y no autorizó que se tomara como válido, es decir, no dio su consentimiento, y en vista a que debido a su condición no podía defenderse ni valerse por sí solo y menos poder firmar, el actor procedió por medio de violencia física y en contra de su voluntad a tomar sus manos y colocar las huellas de sus dedos en el documento.
El excepcionado, jurídicamente estableció su contestación según lo preceptuado en los artículos 1.133, 1.142, 1.146, 1.151 y 1.154 del Código Civil, y solicitó fuera declarado nulo de toda nulidad absoluta, el instrumento presentado por el demandante como contrato de arrendamiento y en el cual basó su pretensión, así como, se decretara la entrega material del inmueble en cuestión, ocupado arbitrariamente por parte del actor.
Llegada la oportunidad procesal para la promoción de las pruebas, la parte accionante en fecha 21 de octubre de 2013, lo hizo en los términos sucesivos: Capítulo I: Promovió las siguientes documentales: 1) Acta levantada por la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana de la Policía del Estado Guárico de fecha 22 de febrero de 2013, que adjuntó con el libelo de demanda marcada “A”. 2) Acta levantada el 30 de abril de 2013 en el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio Nieves del Estado Guárico, que adjuntó al libelo de demanda marcada “B”. 3) Expediente No. 2407-13 contentivo de la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortíz de ésta misma Circunscripción Judicial, la cual adjuntó con el libelo de demanda marcada “C”. 4) Acta constitutiva de la firma personal denominada INVERSIONES TORRES PEREZ, de fecha 20 de agosto de 2013, y que adjuntó junto al libelo de demanda marcada “D”. 5) Informe dado por la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, relacionado al RESTAURANTE DEL NONNO MICHELE C.A., que funcionaba en el inmueble objeto del litigio, y que adjuntó con el libelo de demanda marcada “E”. 6) Recibo de C.A. HIDROLOGICA PAEZ, que anexó con el libelo de demanda marcada “F”. 7) Documento poder otorgado por el demandado a los abogados JOSHUE ALEJANDRO REYES HERNANDEZ, RONY FRANCISCO MESSINA ALFONZO y JORGE ALFONSO MORA TOVAR, por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Estado Guárico en fecha 21 de agosto de 2013. 8) Contrato de arrendamiento firmado por su persona con la ciudadana ONEIDA RAMONA VELAZQUEZ DE TORRES. Capítulo II: Promovió la prueba de experticia, a fin de que el Tribunal designara expertos que establecieran el lucro cesante que pudo haberle generado la instalación del negocio por el cual arrendó el inmueble. Capítulo III: Promovió la prueba de Inspección Judicial, a los fines de que se dejara constancia de las circunstancias físicas en que se encontraba el inmueble, especialmente, en lo relacionado con la conservación de las habitaciones y substancialmente el grado de deterioro que tienen las paredes, techos, baños, instalaciones eléctricas, y si existían las condiciones sanitarias para que una familia pudiera vivir en el inmueble arrendado. Capítulo IV: Solicitó se oficiara a la Dirección de Catastro y Dirección de Patente de Industria y Comercio de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio a los fines que informara si el inmueble objeto del litigio tenía alguna deuda pendiente con la mencionada alcaldía por pago de derecho de frente o cualquier otro derecho que tenga el municipio de carácter relacionado directamente con el inmueble. Asimismo, informara si la empresa RESTAURANTE BALNONO MICHELE tenía alguna deuda por concepto de patente de industria y comercio, aviso publicitario y la dirección fiscal del referido restaurante. También, solicitó se Oficiara a la Oficina de Atención al Ciudadano de la Dirección General de la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana de la Policía del Estado Guárico, con la finalidad de que informara si en ese Despacho se levantó un acta con fecha 21 de febrero de 2013, donde acudió su persona y el excepcionado con el objeto de solventar amigablemente un problema relacionado con el arrendamiento de un local comercial. Finalmente, solicitó se oficiara al Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio Nieves del Estado Guárico, con el propósito que informara, si en fecha 30 de abril de 2013, su persona se apersonó al mencionado despacho en carácter de arrendatario del accionado, a los fines de solventar problemas relacionados con el alquiler de un local comercial. Capítulo V: Promovió la prueba de exhibición, en el sentido que solicitó que el demandado exhibiera el ejemplar del contrato de arrendamiento de fecha 03 de diciembre de 2012. Capítulo VI: Promovió las siguientes documentales: Acta de evaluación de riesgo realizada por el Inspector de Seguridad de Cuerpo de Bomberos de San Juan de los Morros, asimismo, notificación hecha por la Inspectoría del Trabajo San Juan de los Morros, donde se observó que en el inmueble funcionaba la empresa RESTAURANTE BALNONO MICHELE. Capítulo VII: Promovió la testimonial de la ciudadana ONEIDA RAMONA VELAZQUEZ DE TORRES, titular de la cédula de identidad No. V-5.155.875.
De seguida, la parte excepcionada en fecha 28 de octubre de 2013 promovió sus pruebas en los siguientes términos: Capítulo I: Pruebas Documentales: 1) Acta realizada por la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana de la Policía del Estado Guárico en fecha 21 de febrero de 2013, marcada “B”. 2) Acta realizada por la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana de la Policía del Estado Guárico en fecha 22 de febrero de 2013, que anexó marcada “C”. 3) Acta realizada en fecha 30 de abril de 2013 en el Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Juan Germán Roscio Nieves del Estado Guárico, que agregó marcada “D”. 4) Solicitud de Inspección Judicial de parte del demandante, dirigida al Tribunal Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortíz de ésta Circunscripción Judicial, que incorporó marcada “E”. 5) Inspección Judicial signada con el No. 2407-13, realizada por el Tribunal Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortíz de ésta Circunscripción Judicial, con fecha 06 de junio de 2013, promovida y solicitada sin autorización del propietario ni de ninguna persona que estuviera legitimada para ello y que anexó marcada “F”. 6) Instrumento poder con firma a ruego, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Estado Guárico, con fecha 21 de agosto de 2013, y registrado por ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortíz del Estado Guárico en fecha 02 de septiembre de 2013, que juntó marcado “A”. 7) Acta de comparecencia ante el Juzgado de la causa y el recibido de citación que consignó el Alguacil de dicho Tribunal, donde expuso que el ciudadano ANTONIO MICHELE PERICOLO PUERTA, estampó sus huellas dactilares, por cuanto el mismo presentaba problemas de enfermedad física que le imposibilitaron firmar, la cual agregó marcada “G”. 8) Carta de residencia emitida por el Consejo Comunal del Centro, de fecha 16 de septiembre de 2013, que anexó marcada “H”. 9) Contrato de arrendamiento entre ONEIDA RAMONA VELAZQUEZ y el demandante, firmado en fecha 03 de febrero de 2013, sobre el inmueble ubicado al final de la Calle Salías No. 86, el cual se encuentra censado en la zona que pertenece a la jurisdicción del Consejo Comunal del Centro, de la ciudad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, que agregó marcada “I”. Capítulo II: Promovió las siguientes testimoniales: JESSICA MILAGROS MARIN ESPINOZA, GLIBER MANUEL CHIPAMO, JOSE GREGORIO BUSTAMANTE MATHEUS y ALBERTO CONCEPCION TIRADO PIMENTEL, titulares de las cédulas de identidad Nos. 17.789.351, 9.658.178, 8.782.090 y 8.781.863, respectivamente. Posteriormente, en orden de lo anterior, promovió Certificado de Conformidad No. EX - DTSP-1764, realizado por la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana, Cuerpo de Bomberos de San Juan de los Morros, donde el Departamento Técnico de Seguridad y Prevención de esa Institución, realizó inspección ocular en la empresa denominada RISTORANTE DAL NONNO MICHELE, C.A.
Por escrito de fecha 04 de noviembre de 2013, la parte accionante por medio de apoderado judicial, solicitó se oficiara a la Secretaría de Seguridad y Defensa Ciudadana, Cuerpo de Bomberos de San Juan de los Morros de la Gobernación del Estado Guárico, remitiera copia del expediente que se aperturó para entregar la Certificación de Conformidad No. EX - DTSP-17, solicitando asimismo, que informara si el inmueble inspeccionado poseía los requisitos exigidos para servir de vivienda familiar.
Seguidamente los peritos contables consignaron en fecha 12 de noviembre de 2013, el Informe de la Experticia Contable referido al cálculo del daño emergente y al lucro cesante solicitado por la parte demandante precedentemente.
Una vez admitidas y evacuadas las pruebas promovidas por las partes, la Instancia A quo decidió en fecha 23 de enero de 2014, donde declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, arguyendo la Juzgadora que en el presente caso le correspondía a la parte actora demostrar que no tenía conocimiento alguno de las condiciones reales en las cuales se encontraba el inmueble que arrendó, ya que como analizó en el acerbo probatorio, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, de su contenido claramente evidenció que el Arrendatario recibió el inmueble, completamente desocupado y en perfecto estado de aseo y uso, y pretendió hacer ver que no tenía conocimiento alguno al respecto. Por otra parte le correspondía al reo la carga de probar la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y el actor, ya que según su defensa se encontraba viciado de nulidad absoluta, tal como afirmaron sus apoderados judiciales en el escrito de contestación a la demanda, hecho que tampoco, alegó, fue demostrado en el iter procesal. En consecuencia, declaró resuelto el precitado contrato de arrendamiento.
Por diligencia de fecha 30 de enero de 2014, la parte demandante apeló formalmente de la decisión emitida por el Tribunal de la causa, la cual fue oída en ambos efectos y se ordenó el envío del expediente a ésta Instancia Ad quem, quien le dio entrada en fecha 11 de febrero de 2014, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para pronunciarse sobre el fondo de la misma.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, la misma pasa hacerlo y al respecto observó: Bajo tal paradigma Constitucional y en el desarrollo de sus Garantías Jurisdiccionales, observa esta Superioridad que en la sustanciación del iter procesal del presente cuaderno principal se incurrió en un verdadero: “Desorden Procesal” cuando el Juez, subvirtió las normas de sustanciación del proceso, pues al tratarse de un juicio de resolución de contrato de arrendamiento inmobiliario de vivienda y comercial, no debió sustanciarse a través del procedimiento breve por efecto de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; debiendo haber sido sustanciado a través del procedimiento especial establecido en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, cuyos artículos 97 y siguientes consagran un procedimiento de especial fuero cuando exista un arrendamiento, aún parcial, de un inmueble para vivienda. Al no haberlo hecho así, la instancia aquo, desnaturalizó el procedimiento que debió seguirse por orden del Legislador para estas competencias estratégicas y de orden público. De lo contrario, podría seguirse cualquier tipo de procedimiento, escogido por las partes o fijado por el Juez, desatendiéndose el mandato Legislativo, por ello, conforme al artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, se consagra el principio de legalidad de la sustanciación adjetiva, establecida en ese Código y en las Les Especiales (caso de autos), pues el complejo diseño por parte del Estado, a través de sus poderes públicos, competentes, de la serie de actos que se realizan en un proceso, vale decir, las formas del proceso, responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficacia y de escrupulosa observancia que representan la garantía del derecho de defensa. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzcan su propósito: garantía de un desarrollo legal que respete los derechos de los litigantes; por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el caso sub iudice es menester de manera Oficiosa-Inquisitiva, ordenar la reposición de la causa al estado de que cese el “DESORDEN PROCESAL” y que, en vista de la acción intentada se ordene, previo la revisión de los requisitos de Ley su admisión y sustanciación bajo las fórmulas procesales establecidas para los casos de resolución de relaciones arrendaticias de vivienda, y así se establece, en consecuencia: por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, actuando en sede Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declaró: PRIMERO: Se declara de manera Oficiosa-Inquisitiva, la REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al subvertir el juez de la recurrida, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, a través de su auto de admisión libelar, de fecha 08 de octubre de 2012, el desarrollo del iter procesal del juicio de resolución de contrato de arrendamiento de inmuebles destinados para el uso de vivienda, el cual deberá tramitarse de conformidad con lo establecido en el artículo 97 y siguientes de la Ley para el Control y Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 20011, pues al haberse sustanciado por el juicio breve, se desnaturalizó el debido proceso de rango Constitucional y el Derecho de Defensa de las partes. Por lo cual, de conformidad con el artículo 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se ordena la REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al estado en que vista la acción intentada, se ordene, previo al estudio de los presupuestos de Ley la admisión y sustanciación a través del procedimiento establecido legalmente para este tipo de pretensiones revestidas del orden público procesal. Se declara la nulidad de todas las actuaciones procesales a partir de la admisión de la demanda inclusive y así se establece.
Seguidamente en fecha 24 de marzo de 2014, compareció la abogada Esthela Carolina Ortega Velásquez, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, en su carácter de Juez Provisoria del mismo y expuso: como se desprende de las actas que componen el presente expediente, que en fecha 23 de enero de 2014, se dicto sentencia en el presente juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por Luís Manuel Torres Pérez contra ANTONIO MICHELLE PERICOLO PUERTA, en el cual se declaró parcialmente con lugar la acción, y posteriormente por sentencia de fecha 05 de marzo de 2014, dictada por el Tribunal de Alzada, se declaró la reposición de la causa y la nulidad de todas las acciones procesales a partir de la admisión de la demanda inclusive, por cuanto resultó forzoso inhibirse de seguir conociendo la presente causa, ya que al haber emitido opinión, estaría frente al supuesto contenido en el ordinal 15 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, en este mismo orden de ideas en fecha 10 de junio de 2014, vista la inhibición formulada por la abogada Esthela Carolina Ortega Vásquez, en consecuencia por cuanto de la referida acta se desprende que la inhibición esta hecha legal y fundamentada en la causal preestablecida, se declaró con lugar dicha inhibición por ser procedente, en consecuencia se remitieron las actuación al Juzgado de la causa, a los fines legales consiguientes.
Posteriormente en fecha 10 de febrero de 2016, revisadas la actuaciones, y por cuanto la abogada Thernayel Acosta Mújica, inscrita en el impreabogado bajo el Nº 94.028, constituyó el Tribunal Accidental en la presenta causa, en consecuencia se abocó al conocimiento de la misma, y en vista de que se encontraba paralizada, se acordó la notificación de la parte actora, haciéndole saber, que pasado diez (10) días de despacho siguientes de que conste en autos la notificación ordenada, comenzará a correr el lapso de tres (3) días de despacho, para que la causa continuará su curso en el estado en que se encuentra.
A todo evento estando dentro de la oportunidad legal el Juzgado Accidental hizo a continuación el debido pronunciamiento en fecha 12 de julio 2016, en el cual declaró: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoare el ciudadano LUIS MANUEL TORRES, contra el ciudadano ANTONIO MICHELLE PERICOLO PUERTA, ambos suficientemente identificados en autos, SEGUNDO: por la naturaleza de la presente decisión no hubo expresa condenatoria en costas.
De este modo vista la decisión dictada, el ciudadano Luís Manuel Torres, asistido por el abogado Luís Mardonio Prado, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 85.831, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal Accidental que conoció de la presente causa, como resultado de la apelación interpuesta, el Tribunal la oyó en ambos efectos y ordenó el envió del presente expediente al Tribunal de Alzada para que conozca de dicha apelación, quien lo recibió en fecha 04 de agosto de 2016, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente al de hoy para la presentación de los informes, donde la parte actora presentó informes.
De las evidencias anteriores, compareció ante el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito de la Circunscripción judicial del estado Guárico, la abogada Theranyel Acosta Mújica, en su carácter de de secretaria de dicho tribunal y expuso: luego de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, pudo verificar que en fecha 12- 07-2016, en el expediente Nº 7.609-13, Nomenclatura del Tribunal de la causa, actuando como Juez Accidental dictó sentencia interlocutoria con fuerza definitiva, mediante la cual declaró inadmisible la demanda, y por cuanto actualmente se desempeña como secretaria de dicho Juzgado, consideró la necesidad de inhibirse, de conformidad con lo establecido en el artículo 82 numeral 15 del Código de Procedimiento Civil, asimismo visto la inhibición planteada, el Tribunal Superior, declaró con lugar dicha inhibición por ser procedente y en consecuencia, designó a la ciudadana abogada Carmen Ana Delgado Bertel, titular de cedula de identidad V-11.121.923, para que conozco como Secretaria Accidental de la presente causa.
.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente apelación, considera esta Juzgadora mencionar lo estipulado en el articulo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece:
“Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, ….”
Una vez determinado lo anterior este Tribunal Superior Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, verifica y acepta su competencia para conocer de la presente causa como Tribunal de Alzada, en virtud de haber ejercido el recurso de apelación la parte demandante en contra sentencia dictada por el Juzgado Accidental Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en esta Ciudad, y así se establece.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Recibe este Tribunal de Alzada el presente expediente contentivo del juicio de resolución de contrato de arrendamiento, recibimiento que se verifica en virtud de haber ejercido la parte actora el recurso de apelación contra sentencia dictada en fecha Doce (12) de Julio de 2016 por el Juzgado Accidental Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico que declaró inadmisible la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara el ciudadano Luís Manuel Torres en contra del ciudadano Antonio Michelle Pericolo Puerta.
Precisemos antes que nada que el Tribunal de la recurrida motiva la inadmibilidad de la demanda en virtud de la sentencia dictada por este Juzgado Superior en fecha 05 de marzo de 2014 en la cual ordenó la reposición de la causa al estado de que vista la acción intentada se ordene previo el estudio de los presupuestos de ley la admisión y la sustanciación a través del procedimiento establecido en la Ley para el Control y Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053, Extraordinario de fecha 12 de Noviembre de 2011, en la cual establece que previa a la acción judicial debe agotarse el proceso previo administrativo.
Ello así, para esta Juzgadora, de acuerdo con lo establecido anteriormente considera importante señalar que, resulta claro que el presente procedimiento de resolución contractual debe seguirse bajo el procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual, la misma ley en su titulo tercero, capitulo primero, sobre el procedimiento previo a las demandas, articulo 94 establece lo siguiente:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a viviendas, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. (negrillas y subrayado de este Tribunal)
Ahora bien, del análisis e interpretación del articulo anterior, considera esta Juzgadora que el referido proceso previo administrativo debe ser agotado en el caso de que la pretensión sea ejercida por el arrendador y que su pretensión conlleve a que el arrendatario sea desalojado de la vivienda. Se evidencia en el presente caso, según lo expresa el actor en su escrito libelar, su pretensión se basa en la resolución de un contrato de arrendamiento al no cumplir el arrendador con las cláusulas establecidas en el mismo, y que ese incumplimiento lo llevó a desalojar el inmueble objeto del contrato, es decir, el arrendatario actualmente no ocupa el inmueble, el actor en la presente causa es el arrendatario quien demanda la indemnización por daños y perjuicios que pudo haber ocasionado el arrendador por el incumplimiento del contrato, es decir no se evidencia que este solicitando la restitución del mismo o la protección ante una pretendida desposesión del mismo, mas bien se evidencia que su pretensión se basa en la resolución contractual y su consecuente indemnización por daños y perjuicios causados. En tal sentido bajo la interpretación del procedimiento previo administrativo establecido en la ley, el cual busca amparar y proteger al arrendatario de una posible perdida de la vivienda, el cual no es el presente caso de resolución contractual, para quien aquí decide considera que debe seguirse el procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda sin que deba agotarse previamente el procedimiento administrativo al no estar el arrendatario solicitando protección en contra el desalojo ni estar el arrendatario ocupando el inmueble, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando Civil, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se Declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por el Ciudadano LUIS MANUEL TORRES PEREZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad No. V-15.712.220, domiciliado en la Avenida Monseñor Sendrea No. 75 de ésta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico. En consecuencia, debe admitirse la demanda de conformidad con el procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, sin que deba agotarse el procedimiento previo administrativo. Se REVOCA la sentencia recurrida emanada del Juzgado Accidental primero de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en esta Ciudad de fecha 12 de Julio de 2.016, y así se declara.
SEGUNDO: Por la naturaleza del fallo no hay expresa condenatoria en costas.
Se ordena la notificación de las partes por haberse publicado el presente fallo fuera del lapso legal establecido.
Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Quince (15) días del mes de Febrero del año Dos Mil Diecisiete (2.017).- Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Juez Provisorio.-

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario.
La Secretaria Accidental,

Abg. Carmen Ana Delgado
En la misma fecha siendo las 2:00 p.m., se publicó la presente Sentencia y se dio cumplimiento a lo ordenado.
La Secretaria Acc,