TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
206° y 157°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE Nº 7.745 -16
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
PARTE DEMANDANTE: WILMER OSVALDO NEGRETTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.121.553, de este domicilio.
ASISTIDO POR LA ABOGADA: ELIMAR DEL CARMEN PUERTA LICONTE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 236.842.
PARTE DEMANDADA: MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad Nº V-836.179.
ABOGADO DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado RICATDO ANTONIO LUGO GAMARRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 27.289.
.I.
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito libelar, presentado por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio Nieves y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 28 de mayo de 2.015, en la cual el ciudadano WILMER OSVALDO NEGRETTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.121.553, domiciliado en la calle Sucre, cruce con la Avenida Miranda Nº 23, asistido para este acto por abogada Elimar Puerta Liconte, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 236.842, en la cual ocurrió a demandar, como en efecto demandó a la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, quien es venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad Nº V-836.179, quien tiene su domicilio en la prolongación de la Avenida Bolívar, edificio “Maria Eugenia” Planta Alta, Penthouse, de esta ciudad de San Juan de los Morros, estado Guárico, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, referente al derecho de prorroga legal y derecho preferencia cuya garantía le ofrecen las normas que rigen la materia.
Seguidamente expuso la actora en el CAPITULO I: que desde hace aproximadamente 20 años es legitimo arrendatario de dos (02) local comercial numerado 47, y desde hace 14 años el local comercial Nº 45 ubicado en la planta baja del edificio Alvarado, calle Infante de la ciudad de San Juan de los Morros, donde funciona la Empresa Mercantil Barbería Negrette, los contratos de arrendamiento fueron suscritos por la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, tal como se evidenció de contrato de arrendamiento suscrito y firmados por ante la notaria publica de los municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guárico, asimismo señalo la accionante que en dichos locales comerciales funciona la BARBERIA NEGRETTE, tal como se evidencia del registro de comercio tomo 16-A Nº 41, y desde el arrendamiento de los referidos locales comerciales se ha mantenido laborando como barbero siendo esta la única fuente de ingreso, y profesión que ejerce desde hace mas de 22 años, reconocido en toda la localidad de San Juan de los Morros y sus sectores circunvecinos, y con su empresa generó empleo a 14 trabajadores, cumpliendo con los pasivos laborales que ello implica, y cumpliendo con su responsabilidad social como deber constitucional de ciudadano venezolano tal como lo prevé el preámbulo de nuestra Carta Magna.
Por otra parte manifestó el actor que los contratos de arrendamientos se efectuaba por un año renovando el mismo de manera consuetudinaria y legal anualmente y siempre firmado por la ciudadana Margarita Alvarado de Peraza, como arrendadora legitima y cuyo canon de arrendamiento, el ultimo por un monto de Cinco Mil Doscientos (Bs.5.200,00) cada uno tal como puede evidenciarse de los depósitos realizados en la cuenta del banco B.O.D cuenta corriente Nº 01160024730017452352, a nombre de la arrendadora ciudadana anteriormente identificada, igualmente expuso que la relación arrendataria siempre se mantuvo en los niveles de respeto, cumpliendo cada uno con sus derechos y obligaciones previstos tanto en las cláusulas del contrato, como en las señaladas en la Ley civil que regulan la ,materia arrendataria, específicamente la referida en sus artículos 1.579 y 1.614 del Código Civil, señaló el accionante que en el presente caso se han dado los extremos exigidos por el artículo antes mencionado, puesto que el contrato fue establecido a tiempo determinado, y ha seguido como arrendatario ocupando el inmueble después de vencido el termino y no hubo oportuna oposición de la arrendataria antes del vencimiento de dicho término.
De este modo dijo el demandante que la ciudadana Margarita Alvarado de Peraza, le notificó el día 12 de febrero del 2.015, que ya no debía depositar los cánones de arrendamiento en la cuenta del Banco B.O.D, por cuanto ya no era propietaria del inmueble arrendado, es decir que solamente faltaba un mes para que se cumpliera otro año del arrendamiento suscrito, conducta que además lo dejo en total indefensión, por cuanto desconocía que el inmueble haya sido vendido a una tercera persona, sin cumplirse con lo que establece la actual Ley y respetarle su derecho de preferencia, tampoco se le notifico de manera legitima que iba seguir su relación jurídica arrendaticia y notificar el lapso que debe correr la prorroga legal a la que tiene derecho, consideró que ha sido extemporánea la no continuación del contrato de arrendamiento y de la prorroga legal, ya que el contrato anterior se encuentra vigente y la notificación de no continuar con la relación arrendaticia debe hacerla por lo menos con 90 o 60 dias de anticipación, tal conducta de la arrendadora dio lugar a que el contrato de arrendamiento que inicialmente lo fue a plazo determinado pasó a ser contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es decir, operó la tacita reconduccion, así las cosas en consecuencia de la referida notificación se dirigió al SUNDEE, a los fines de que le garantizaran sus derechos como arrendatario, para poder hacer los respectivos depósitos de los cánones y allí le indicaron que tenia que dirigirse al Ministerio del Poder Popular para el Comercio con sede en Caracas por cuanto ellos eran los que tenían esa atribución de recibir consignaciones, en virtud de lo cual procedió a depositar en la cuenta bancaria que siempre le ha indicado su arrendadora, con respecto al ultimo contrato de arrendamiento expreso el actor que este fue suscrito en fecha 01 de marzo del año 2.012, por el local comercial Nº 47 y el contrato de arrendamiento por el local comercial Nº 45el cual fue suscrito en fecha 20 de marzo del año 2.012, y aun cuando se estableció que era por un año, se evidencia de los contratos que no serian renovado, no se pacto la no renovación de los mismos, operando la tacita reconduccion, en este mismo orden de ideas acoto el actor que la costumbre entre las partes siempre había sido que al vencerse se firmaba otro contrato de arrendamiento sobre los mismos locales, por lo que se pregunta? Esta ante la presencia de un arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado? ¿Y la tacita reconduccion del contrato? ¿Se debió notificar de la prorroga legal? Y además invocando su derecho a la defensa y al debido proceso que se debe garantizar en toda sede administrativa o jurisdiccional , ¿Qué ley se debería aplicar la del año 1999 o la que esta vigente para el momento de cumplimiento de los contratos de arrendamiento, lo que quería decir que se estaba ante la presencia de un contrato de arrendamiento que había comenzado siendo a tiempo determinado y con el tiempo se había convertido con el tiempo a tiempo indeterminado, pues aun cuando la cláusula tercera del contrato señalaba que a partir del 1 de marzo del 2012comenzaba el año de contrato, era decir que el vencimiento del mismo debió ser el día 1 de marzo del 2013, no era menos cierto que en relación al local 47 tenia mas de 20 años ocupando el mismo y en relación al local comercial 45tenia aproximadamente 14 años como arrendatario cumpliendo cabalmente con sus obligaciones arrendaticias, era decir que no correspondía la prorroga legal para ambos locales comerciales y como siempre había creído en la buena fe de la arrendadora , los contratos los firmaba sin detenerse en la discusión de la cláusula y en la actualidad al revisar los contratos de arrendamiento se percato que no se señalaba el tiempo de duración que habían mantenido como relación jurídica arrendaticia, indicando en la cláusula vigésima que a los efectos de la duración o vencimiento del contrato quedaba entendido que la arrendadora dará cumplimiento a lo establecido en el articulo 38 de la derogada ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1999 y que hasta el año 2014rigio de manera excluyente y exclusiva para los arrendamientos sobre los locales comerciales. De la cláusula tercera y de la vigésima no se evidencio que el contrato no iba hacer prorrogable, no se menciona la improrrogabilidad del arrendamiento por lo que lo justo, legal, legitimo y procedente fuera notificarle que al vencimiento de los contratos, que los mismos no serian renovados a los fines de poder establecer con exactitud el termino de vencimiento y el lapso de la prorroga legal; consideró que al no notificar la arrendadora en el año 2013 y el 2014, al cumplimiento del determino fijo del vencimiento de los contratos de arrendamiento, de no continuar con la relación arrendaticia, el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado y la arrendadora debió notificarlo por escrito y através de una notaria o documento autentico, tal como lo señala la ley vigente, que los contratos no iban hacer renovados nuevamente, por lo que debió haberle notificado de la prorroga legal arrendaticia, a partir del año 2015, específicamente desde el 1 de marzo de 2015, por cuanto siguió ocupando los locales comerciales después de haberse vencido el lapso establecido en los contratos de arrendamientos celebrados en fecha 1 de marzo de 2012, ocupación que aun mantenía en ambos locales, ya que los mismos no indicaron que iban hacer renovados, como se venia desde hace mas de 20 años con el local Nº 47 y 14 años en el local Nº 45, de tal manera que la arrendadora no solo había incumplido con la notificación de la prorroga legal a la que tenia derecho y de manera legal como lo prevé la ley por ser una norma de orden publico , por haber operado la tacita reconduccion y por las razones antes expuestas , si no que también habían violentado normas de orden publico que lo protegían en relación al derecho de preferencia ofertiva, pues de ser cierto el inmueble había sido vendido, a la ciudadana Margarita Alvarado de Peraza , siendo lo correcto haberlos notificados a cada uno de los arrendatarios de los locales comerciales que iban a vender en caso de no poder adquirirlos los arrendatarios que cumplieran con todas y cada una de las condiciones para tener derecho de preferencia tal como lo prevé la nueva ley de arrendamiento de locales comerciales.
Posteriormente el libelista consigno las siguientes pruebas: PRUEBAS DOCUMENTALES: A.- Contratos de arrendamientos suscritos entre las partes. B.- Recibos de pago de cánones de arrendamientos, emanados del Banco B.O.D, cuya cuenta esta a nombre de la ciudadana MARAGARITA ALVARADO DE PERAZA. C.- Registros de comercio de la empresa BARBERIA NEGRETTE. PRUEBA DE INFORMES: 1.- De conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicito que oficiaran al Seniat, a los fines de que recabe información sobre el domicilio fiscal de la empresa Barbería Negrette, a los fines de demostrar que desde hace mas de 20 años ejerce su profesión de barbero en el domicilio donde estaban ubicados los locales comerciales que le fueron arrendados. 2.- Solicitó que oficiara a la Notaria Publica de esta ciudad, a los fines de que se recabara la información sobre los contratos de arrendamientos que habían celebrado entre la arrendadora y arrendataria, a los fines de demostrar las fechas de celebración de los contratos. PRUEBAS TESTIMONIALES: Promovió para que fuesen testigos a los ciudadanos: José Elías Rojas, Teodoro Vegas, Efraín Enrique Caña, Luis Guevara, Jesús María Moreno, todos venezolanos, titulares de la cedula de identidad Nros V.-16.393148, 2517714,8995191, 7292012,2507156.
Fundamento la presente acción en los artículos 3, 26, 30 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, los artículos 1.159, 1600 del Código Civil.
Finalmente estableció como monto de la demanda la cantidad de Tres Mil Unidades Tributarias (3.000,00ut) equivalente a Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (8450.000,00)

Seguidamente el Juzgado dicto auto en fecha 03 junio de 2015, en el cual ADMITIÓ la demanda, en cuanto a lugar en derecho, conforme al articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la ciudadana Margarita Alvarado de Peraza, para que comparecieran dentro de los 20 días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la misma.
Llegada la oportunidad para dar contestación a la presente acción, en fecha 30 de noviembre de 2015, la parte accionada lo hizo a través de escrito presentado por su defensor judicial Ricardo Lugo Gamarra paso a dar contestación de la siguiente manera: Promovió cuestiones previas contempladas en el articulo 346, ordinal sexta defecto de forma de la demanda en concordancia con lo establecido en el articulo 340, ordinal 1del Código de Procedimiento Civil, impresión al momento de determinar el domicilio de su representada, en el encabezamiento afirmaba que vivía en la Avenida Bolívar, Edificio María Eugenia, Planta Baja, Pent- house y al momento de señalar donde debería ser citada señaló como domicilio la Avenida Bolívar, Calle Infante de esta Ciudad. Rechazo tanto en los hechos como en el derecho la temeraria e imprecisa demanda incoada en contra de su defendida atendiendo las siguientes consideraciones: De conformidad con el articulo 1.600 del Código Civil, los contratos pueden cambiar su naturaleza en cuanto al tiempo, trasformándose de determinado a indeterminados como lo era en el caso de autos y de acuerdo a lo expresado por la propia parte actora, pero una vez trasformados a contratos a tiempo indeterminados , esta naturaleza en cuanto al tiempo no cambia a determinado, como prendía el actor a través de voluntad unilateral del arrendador de hacer una notificación judicial de comienzo de prorroga legal. Aún cuando la existencia de la relación arrendaticia no era un hecho controvertido la actora había aportado al expediente consigna contrato de arrendamiento suscrito con su defendida, los cuales tenia fecha de 01 de marzo de 2014 y 20 de marzo de 2012, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada sobre los inmuebles ya identificados en autos, de tal instrumento se destaca que dichos contratos de arrendamiento se habían pactado por un año fijo contado a partir de su firma. La prorroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prorroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo estipula el articulo 1.599 del Código Civil, e igualmente el articulo 1.333 del mismo donde define el contrato; por lo cual en la presente acción, al ser el contrato el cual se solicita su ejecución, sinalagmático perfecto, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes las cuales debían ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas tal y como lo establece el articulo 1.160 del Código Civil.
Continuo expresando el defensor judicial, que en el caso de autos, según se había explicado anteriormente, la parte actora pretendía el cumplimiento del contrato por cuanto se había vencido y tiene derecho de prorroga legal establecidas de un contrato de arrendamiento que se transformo a tiempo indeterminado. Asimismo la parte actora demando el cumplimiento de contrato de arrendamiento referente al derecho de preferencia ofertiva, por cuanto consideró que tenia derecho a la misma de acuerdo a la Ley para la cual también hizo las siguientes consideraciones: Rechazó el derecho de reclamo por el accionante, por cuanto no se correspondía al supuesto derecho que lo asiste, a saber el Tribunal Supremo de Justicia en decisión de la Sala Civil, en fecha 26 de noviembre de 2007, estableció la diferencia que existía entre derecho preferente arrendaticio y retracto lega arrendaticio. Del mismo libelo de la demanda se desprende de acuerdo a lo afirmado por ello que ya tenia conocimiento de que había sido vendido el inmueble y el cual cito textualmente, ahora bien la ciudadana Margarita Alvarado De Peraza, le notificó el día 12 de febrero de 2015, que ya no debía depositar los cánones de arrendamiento en la cuenta del banco, por cuanto la misma ya no era la propietaria del inmueble arrendado; asimismo en documentos que consignó con la demanda y que corre a los folios 18 y 189, se desprendía claramente en su confesión que efectivamente se le había otorgado el derecho preferente que contestó a la oferta y que renuncio a dicho derecho.
Para concluir promovió las siguientes pruebas documentales las cuales habían sido presentada por la propia parte demandante y que son las siguientes: 1.- Reprodujo los contratos de arrendamiento que corren insertos en los folios 16 al 18 del expediente. 2.- Promovió y reprodujo , documento que corre inserto en los folios 19 y 20, enviado por la parte demandante al Ministerio del Poder Popular para el Comercio, donde se podía evidenciar la confesión del demandante , de que si le fue ofertado el inmueble y que el mismo no había aceptado dicha oferta, así como que no reconocía al nuevo propietario del inmueble ciudadano Mario de Jesús Duque Gómez; es por lo que solicitó al Tribunal que fuese declara sin lugar la demanda intentada ya que por lo antes expuesto se podías inferir que no le correspondía ni el derecho de referencia ofertiva ni la prorroga legal, ni mucho menos el retracto legal arrendaticio.
Posteriormente en fecha 08 de diciembre del 2015, la apoderada judicial de la parte accionante, presento escrito en el cual subsano las cuestiones previas, promovidas por el defensor ad litem Ricardo Lugo Gamarra en la contestación de la demanda; estas fueron declaradas debidamente subsanadas por el tribunal mediante auto dictado en fecha 09 de diciembre del 2015, y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente para que tuviese lugar la Audiencia Preliminar, conforme a lo previsto en el articulo 868del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de enero del 2016, la abogada Elimar Del Carmen Puerta, presentó escrito en el cual solicitó al tribunal de la causa se acordara una Audiencia de Conciliación, la cual fue fijada por el A-quo para la fecha 22 de enero de 2016, llegada el día de la audiencia la parte accionada no compareció, ratificando el demandante las pretensiones expuestas en el libelo de la demanda y manifestó al tribunal que estaba abierto a cualquier acto conciliatorio que la parte accionada quisiera solicitar.
En este mismo orden de ideas el tribunal hizo pronunciamiento en cuanto a las pretensiones, defensas y alegatos expuesto por ambas partes quedando la controversia planteada en relación al derecho de preferencia ofertiva que le correspondía al arrendatario al momento de ponerse en veta el inmueble arrendado, si correspondía el derecho de preferencia, si dicha referencia ofertiva se efectuó de acuerdo a lo dispuesto en la Ley, que rige la materia, de los tipos de contratos de arrendamiento, tiempo de la duración de la relación arrendaticia y si correspondía o no el otorgamiento de la prorroga legal, es por lo que el tribunal aperturó el lapso de cinco (5) días de despacho a fin de que las partes promovieran las pruebas que consideraran pertinente respecto al merito de la causa. Seguidamente mediante escrito presentado en fecha 3 de febrero del 2016, la apoderada judicial de la parte actora, en el cual se oponía al otorgamiento de los cinco (5) días de pruebas otorgados por el tribunal; La cual fue declarada SIN LUGAR por el a-quo en fecha 4 de febrero del 2016.
Las pruebas promovidas por ambas partes en el libelo de la demanda y contestación de la misma, fueron admitidas por el A-quo en fecha 04 de febrero del 2016, por cuanto no eran contrarias al orden publico.
Llegada la fecha para que el Tribunal de la causa se pronunciara con respecto a la acción planteada lo hizo de la siguiente manera: Primero: Declaró CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de Uso Comercial. Segundo: Declaró procedente el Derecho de Preferencia Ofertiva que le había sido lesionado al arrendatario demandante y en resultado de ello el derecho de a invocar el Derecho de Retracto Legal Arrendaticio, así mismo el derecho de Prorroga Legal y la Tacita Reconducción del Contrato de Arrendamiento, sobre los locales comerciales. Tercero: SIN LUGAR la Confesión Ficta Alegada.
Como resultado de la anterior dispositiva, en fecha 22 de julio del 2016, el defensor judicial de la parte demandada Apeló de la sentencia dictada en fecha 14 de julio del 2016, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos y ordenó el envío del expediente a este Juzgado, el cual le dio entrada en fecha 04 de agosto del 2016, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y se fijo el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para la presentación de los informes, donde la parte demandada no presentó .
Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, pasa hacerlo y al respecto observa:

.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente apelación considera esta Juzgadora mencionar lo establecido en el articulo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial el cual señala: “Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:…
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil,….”
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, verificando y aceptando quien aquí decide la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico y Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Recibe este Tribunal Superior expediente contentivo de demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por haber ejercido recurso de apelación el Abogado designado como Defensor Judicial de la parte demandada, en contra sentencia de fecha 14 de Julio de 2016 dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento de uso comercial, declarando procedente el derecho de Preferencia Ofertiva, declarando el derecho al actor de invocar el Derecho al Retracto Legal Arrendaticio.
Se observa a los autos que la parte actora expone que desde hace aproximadamente 20 años es legitimo arrendatario de dos (02) local comercial numerado 47, y desde hace 14 años el local comercial Nº 45 ubicado en la planta baja del edificio Alvarado, calle Infante de la ciudad de San Juan de los Morros, donde funciona la Empresa Mercantil Barbería Negrette, los contratos de arrendamiento fueron suscritos por la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, que en dichos locales comerciales funciona la BARBERIA NEGRETTE, según registro de comercio tomo 16-A Nº 41, y desde el arrendamiento de los referidos locales comerciales se ha mantenido laborando como barbero siendo esta la única fuente de ingreso y profesión. Por otra parte manifestó el actor que los contratos de arrendamientos se efectuaba por un año renovando el mismo de manera consuetudinaria y legal anualmente y siempre firmado por la ciudadana Margarita Alvarado de Peraza, como arrendadora legitima y cuyo canon de arrendamiento, el ultimo por un monto de Cinco Mil Doscientos (Bs.5.200,00) cada uno tal como puede evidenciarse de los depósitos realizados en la cuenta del banco B.O.D cuenta corriente Nº 01160024730017452352, a nombre de la arrendadora ciudadana anteriormente identificada, igualmente expuso que la relación arrendataria siempre se mantuvo en los niveles de respeto, cumpliendo cada uno con sus derechos y obligaciones previstos tanto en las cláusulas del contrato, como en las señaladas en la Ley civil que regulan la materia arrendataria, específicamente la referida en sus artículos 1.579 y 1.614 del Código Civil, señaló el accionante que en el presente caso se han dado los extremos exigidos por el artículo antes mencionado, puesto que el contrato fue establecido a tiempo determinado, y ha seguido como arrendatario ocupando el inmueble después de vencido el termino y no hubo oportuna oposición de la arrendataria antes del vencimiento de dicho término.
Siguió exponiendo el actor que la ciudadana Margarita Alvarado de Peraza, le notificó el día 12 de febrero del 2.015, que ya no debía depositar los cánones de arrendamiento en la cuenta del Banco B.O.D, por cuanto ya no era propietaria del inmueble arrendado, es decir que solamente faltaba un mes para que se cumpliera otro año del arrendamiento suscrito, conducta que además lo dejo en total indefensión, por cuanto desconocía que el inmueble haya sido vendido a una tercera persona, sin cumplirse con lo que establece la actual Ley y respetarle su derecho de preferencia, tampoco se le notifico de manera legitima que iba seguir su relación jurídica arrendaticia y notificar el lapso que debe correr la prorroga legal a la que tiene derecho, consideró que ha sido extemporánea la no continuación del contrato de arrendamiento y de la prorroga legal, ya que el contrato anterior se encuentra vigente y la notificación de no continuar con la relación arrendaticia debe hacerla por lo menos con 90 o 60 dias de anticipación, tal conducta de la arrendadora dio lugar a que el contrato de arrendamiento que inicialmente lo fue a plazo determinado pasó a ser contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es decir, operó la tacita reconduccion, así las cosas en consecuencia de la referida notificación se dirigió al SUNDEE, a los fines de que le garantizaran sus derechos como arrendatario, para poder hacer los respectivos depósitos de los cánones y allí le indicaron que tenia que dirigirse al Ministerio del Poder Popular para el Comercio con sede en Caracas por cuanto ellos eran los que tenían esa atribución de recibir consignaciones, en virtud de lo cual procedió a depositar en la cuenta bancaria que siempre le ha indicado su arrendadora, con respecto al ultimo contrato de arrendamiento expreso el actor que este fue suscrito en fecha 01 de marzo del año 2.012, por el local comercial Nº 47 y el contrato de arrendamiento por el local comercial Nº 45el cual fue suscrito en fecha 20 de marzo del año 2.012, y aun cuando se estableció que era por un año, se evidencia de los contratos que no serian renovado, no se pacto la no renovación de los mismos, operando la tacita reconduccion, en este mismo orden de ideas acoto el actor que la costumbre entre las partes siempre había sido que al vencerse se firmaba otro contrato de arrendamiento sobre los mismos locales, por lo que se pregunta? Esta ante la presencia de un arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado? ¿Y la tacita reconduccion del contrato? ¿Se debió notificar de la prorroga legal? Y además invocando su derecho a la defensa y al debido proceso que se debe garantizar en toda sede administrativa o jurisdiccional , ¿Qué ley se debería aplicar la del año 1999 o la que esta vigente para el momento de cumplimiento de los contratos de arrendamiento, lo que quería decir que se estaba ante la presencia de un contrato de arrendamiento que había comenzado siendo a tiempo determinado y con el tiempo se había convertido con el tiempo a tiempo indeterminado, pues aun cuando la cláusula tercera del contrato señalaba que a partir del 1 de marzo del 2012 comenzaba el año de contrato, era decir que el vencimiento del mismo debió ser el día 1 de marzo del 2013, no era menos cierto que en relación al local 47 tenia mas de 20 años ocupando el mismo y en relación al local comercial 45tenia aproximadamente 14 años como arrendatario cumpliendo cabalmente con sus obligaciones arrendaticias, era decir que no correspondía la prorroga legal para ambos locales comerciales y como siempre había creído en la buena fe de la arrendadora , los contratos los firmaba sin detenerse en la discusión de la cláusula y en la actualidad al revisar los contratos de arrendamiento se percato que no se señalaba el tiempo de duración que habían mantenido como relación jurídica arrendaticia, indicando en la cláusula vigésima que a los efectos de la duración o vencimiento del contrato quedaba entendido que la arrendadora dará cumplimiento a lo establecido en el articulo 38 de la derogada ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1999 y que hasta el año 2014rigio de manera excluyente y exclusiva para los arrendamientos sobre los locales comerciales. De la cláusula tercera y de la vigésima no se evidencio que el contrato no iba hacer prorrogable, no se menciona la improrrogabilidad del arrendamiento por lo que lo justo, legal, legitimo y procedente fuera notificarle que al vencimiento de los contratos, que los mismos no serian renovados a los fines de poder establecer con exactitud el termino de vencimiento y el lapso de la prorroga legal; consideró que al no notificar la arrendadora en el año 2013 y el 2014, al cumplimiento del determino fijo del vencimiento de los contratos de arrendamiento, de no continuar con la relación arrendaticia, el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado y la arrendadora debió notificarlo por escrito y através de una notaria o documento autentico, tal como lo señala la ley vigente, que los contratos no iban hacer renovados nuevamente, por lo que debió haberle notificado de la prorroga legal arrendaticia, a partir del año 2015, específicamente desde el 1 de marzo de 2015, por cuanto siguió ocupando los locales comerciales después de haberse vencido el lapso establecido en los contratos de arrendamientos celebrados en fecha 1 de marzo de 2012, ocupación que aun mantenía en ambos locales, ya que los mismos no indicaron que iban hacer renovados, como se venia desde hace mas de 20 años con el local Nº 47 y 14 años en el local Nº 45, de tal manera que la arrendadora no solo había incumplido con la notificación de la prorroga legal a la que tenia derecho y de manera legal como lo prevé la ley por ser una norma de orden publico , por haber operado la tacita reconduccion y por las razones antes expuestas , si no que también habían violentado normas de orden publico que lo protegían en relación al derecho de preferencia ofertiva, pues de ser cierto el inmueble había sido vendido, a la ciudadana Margarita Alvarado de Peraza, siendo lo correcto haberlos notificados a cada uno de los arrendatarios de los locales comerciales que iban a vender en caso de no poder adquirirlos los arrendatarios que cumplieran con todas y cada una de las condiciones para tener derecho de preferencia tal como lo prevé la nueva ley de arrendamiento de locales comerciales.
Ante la pretensión de la parte actora contentiva de cumplimiento de contrato de arrendamiento, así como lo señala en el capitulo III, de su escrito libelar, de la pretensión deducida, donde solicita sea declarado primeramente se le reconozca mediante pronunciamiento judicial el derecho que le asiste para el otorgamiento de la prorroga legal, así mismo solicitó se le reconozca mediante pronunciamiento judicial el derecho que posee sobre la preferencia ofertiva, así como el reconocimiento de que ha operado la tácita reconducción, en los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, es necesario primeramente hacer un análisis sobre la pretensión inducida.
Resulta importante hacer hincapié sobre la naturaleza de las acciones por cumplimiento de contrato, o mejor dicho- verificar cuando nace el derecho de las partes en pedir su cumplimiento. Atendiendo a estas consideraciones, según lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución de un contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Así, nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico. Precisamente ante ello, en concepto de esta instancia recursiva, el contrato puede ser entendido como: “Acto” y como “Relación”: el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes; la relación tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto. Dentro de los distintos significados del termino contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: La potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tienda a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo, expresándolo, verbi gracia, en el caso sub lite, en lo referido a las cláusulas contractuales, debiendo analizarse en cada delación de la que ameriten el cumplimiento contractual. En efecto, demanda la actora por cumplimiento de contrato por no haber cumplido la arrendadora disposiciones de derecho civil y el la ley Especial.
Así las cosas, ante tales cláusulas, es evidente, que esta Juzgadora debe tener presente una serie de principios generales que rigen en materia contractual, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de este, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se señala que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, como supra se citó, lo cual, tiene un significado, por una parte de la tradición normativa que deviene de Códigos anteriores, desde el Código Napoleónico; y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intensión de llevar a cabo. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinadas, precisas y excepcionales condiciones.
Siendo así observa esta Juzgadora que la parte actora arrendataria demanda el cumplimiento de un contrato, sin señalar cuales son las cláusulas no cumplidas por la arrendadora y a la vez solicita le sea reconocido el derecho para el otorgamiento de la prorroga legal y reconocido el derecho sobre la preferencia ofertiva.
Sobre este particular se hace necesario traer a colación lo que señala tratadista nacional LEOPOLDO PALACIOS (La Acción Mero Declarativa. Ediciones Liber. Caracas. 2.002. Pág. 111), sobre la acción para determinar la existencia de un derecho, expresando que en este caso, el accionante aspira y solicita del órgano jurisdiccional competente, que previa la constatación de los hechos alegados declare la existencia o la inexistencia de un determinado derecho, favorable a sus intereses, casi siempre económicos. Aquí estamos en presencia de un verdadero juicio.
Siendo esto así, se observa a los autos que la parte actora comparece en su carácter de arrendatario, a pedir le sea reconocido un derecho, que según el surge por la existencia de la relación arrendaticia mediante contrato escrito, el cual fue consignado anexo al escrito libelar y consta a los folios 16, 17 y 18, y donde esta Alzada evidencia que claramente existe tal relación arrendaticia, relación arrendaticia que hace que efectivamente las partes tengan derechos y obligaciones pactadas en el referido contrato y son relaciones jurídicas que son tuteladas por el estado a través de la existencia de normas que regulan y protegen tales derechos y relaciones.
Es decir como bien se desprende del libelo, el actor pretende una declaración del Tribunal de que existe ciertamente un derecho. Estas acciones no están tipificadas expresamente en la Ley, pero se desprenden del contenido normativo del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante pueda obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.” Es decir, basta que exista el interés actual o eventual, para que pueda ser solicitada, por cualquier ciudadano, la actuación de los órganos jurisdiccionales al caso concreto, circunstancia ésta que se amplia bajo la concepción Constitucional de acceso al proceso, consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Hay decisiones, de los Tribunales, por tanto, que simplemente declaran la voluntad de la Ley, sin condenar ni absolver, sino que el interés radica en que sea declarada la certidumbre del derecho, sin lo cual el interesado sufrirá un daño. En estos juicios declarativos, el actor no pretende recuperar la posesión de sus bienes (como es en el caso de la reivindicación), sino a que se declare judicialmente su derecho, así como que se declare que ese derecho que otra persona se atribuye, no le pertenece.. Para el maestro e ilustre procesalista Venezolano Humberto Cuenca, la acción declarativa es: “… la legitimación de una pretensión sustancial, en sentido afirmativo o negativo. Tiende a confirmar un derecho subjetivo preexistente retrotrayendo sus efectos al estado inicial de una conducta con trascendencia jurídica. Su fundamento, unánimemente reconocido, radica en, la necesidad de seguridad y precisión que requieren ciertos derechos subjetivos sometidos a un estado de duda o incertidumbre…”
Ahora bien, cuando la pretensión se basa en el cumplimiento de un contrato es lógico que la demanda debe ir dirigida a obtener que la otra parte cumpla lo prometido que no ha sido cumplido (acción petitoria). Pero en el presente caso la parte actora en su carácter de arrendataria solicita le sea declarado un derecho (acción declarativa) que es tutelado por las normas especiales que regulan la materia, considerando quien aquí decide que el actor debe ejercer la acción petitoria de reclamar un derecho a la cosa (preferencia ofertiva y retracto legal Arrendaticio). Concluyendo esta Juzgadora que la presente demanda no debe ser admitida por no estar tutelada en la ley el reconocimiento de un derecho en arrendamiento cuando tal derecho lo posee la parte arrendataria derivado de una relación arrendaticia, queriendo que se le declare un derecho que puede ejercerlo acudiendo a los órganos de justicia haciendo valer su pretensión con las pruebas oportunas para verificar la procedencia o no de tal pretensión y acción petitoria estableciéndose que el actor tiene las acciones contundentes para hacer efectivo su derecho como lo son: preferencia ofertiva y retracto legal Arrendaticio. Tal declaratoria de inadmisibilidad se hace de conformidad con el art. 341 y 16 ambos del Código de Procedimiento Civil, al no existir tutela judicial sobre la referida pretensión de reconocimiento de ese derecho y así se decide.
En tal sentido, en vista de la motivación anteriormente señalada, esta Juzgadora considera que no es admisible la demanda de mera declaración de reconocimiento de derecho cuando el demandante pueda obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente y así se decide.
.III.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara la NULIDAD del fallo de la recurrida, Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 14 de Julio del año 2.016, y se Ordena la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado de que se declare INADMISIBLE la demanda interpuesta por la parte actora, Ciudadano WILMER OSVALDO NEGRETTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.121.553, de este domicilio, en contra de la accionada Ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad Nº V-836.179. En consecuencia se declara la NULIDAD de todo lo actuado, a partir inclusive, del auto del Juzgador A-Quo, de fecha 03 de Junio del año 2.015, el cual se ordena REVOCAR, ordenándose se declare la INADMISIBILIDAD de la acción propuesta y así se decide.
No hay expresa condenatoria en COSTAS, por la naturaleza de la presente decisión y así se establece.
Publíquese, regístrese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la ciudad de San Juan de los Morros, a los Dos (02) días del mes de Febrero del año Dos Mil Diecisiete (2.017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Jueza Provisoria,

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario

La Secretaria

Abg. Theranyel Acosta Mujica.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 03:00 p.m.
La Secretaria,