TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
207° Y 158°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 7.929-17
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA (Con Lugar) DEF.
PARTE DEMANDANTE: JOSÉ ÁNGEL ARÉVALO NARANJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V-5.070.778, con domicilio procesal en el Municipio José Tadeo Monagas del estado Guárico.
APODERADO JUDICIALE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado. SANTIAGO JOSÉ VILERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 47.537.
PARTE DEMANDADA: CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V-4.286.234, con domicilio en la ciudad de Altagracia de Orituco Municipio José Tadeo Monagas, estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ENRIQUE HERNÁNDEZ SÁNCHEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 4.901.
.I.
NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la parte actora a través de su apoderado Judicial, por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en la ciudad de Altagracia de Orituco, en fecha 03-03-2017, y a través del cual expuso que el objeto y la necesidad de la pretensión, era que ante el incumplimiento doloso, el impedimento para que se cumpliera la condición suspensiva y el obstáculo perpetrado por el ciudadano Carlos Alberto Almeida Da Silva, el Tribunal competente declarare con lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato y lo obligara a otorgar el documento de compra venta ante la Oficina de Registro Público de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guárico, dentro del plazo que a bien fijaría el órgano jurisdiccional, para que cumpliera voluntariamente con la obligación de hacer derivada de la tradición del local identificado como un anexo, con una cabida de sesenta y ocho metros cuadrados con sesenta y tres centímetros (68,63 mts2), ubicado en la intersección de las vías integradas por la avenida Ilustres Próceres y Calle Puerto Rico, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Avenida Ilustres Próceres que es su frente, con 9,90 metros lineales; SUR: Con entrada principal a la edificación del Edificio en 1,55 mts; ESTE: Con el Salón Principal en 11,90 mts; y OESTE: Calle Puerto Rico, en 11,50 mts.
Ahora bien, señaló el demandante que si el obligado a realizar esa obligación de hacer no realiza la escritura contentiva de la compraventa en mención, dicha omisión podría suplirse con el registro de la sentencia que declararía la existencia de dicho contrato y que bien recayese en ese juicio, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, de manera que se ejecutase cabalmente la transacción judicial suscrita en fecha 17 de Noviembre del 2010 ante el entonces, Juzgado de los Municipios José Tadeo Monagas del estado Guárico, con la cual se dio por terminado el juicio de desalojo que fuese intentado por ante ese desarrollado y contenido en el expediente 10-1397, y que había quedado anotado, que la transacción judicial en mención era contentiva de Contrato de Opción de Compra Venta, que había dado por terminado el juicio de desalojo que fuese intentado por el ciudadano Carlos Alberto Almeida Da Silva, en su condición de propietario del inmueble en el que se encuentra el anexo antes referido, siendo homologada el 23 de Febrero del 2011, por la instancia judicial antes nombrada, razón por la cual se había ordenado su archivo, tal como consta en el auto impartido en ese expediente número 10-1397. Y que también era de Advertir, que en la opción de compra de marras, las partes habían señalado un lapso de duración de un (01) año, contado a partir de la realización de la transacción judicial suscrita por ambas, prorrogándose el 10 de Noviembre del 2011, por un lapso de noventa (90) días continuos, contados a partir de esa fecha, cuyo plazo feneció el 17 de febrero del 2012, observándose que durante ese plazo la parte prominente-vendedor no había manifestado su voluntad expresa e inequívoca de cumplir con la condición suspensiva estipulada, consistente en otorgar y firmar el documento de compraventa.
Asimismo, explicó el accionante que de acuerdo a la intensión de las partes era evidente que cuando se había realizado la opción de compra, el optatario u oferente de la venta, había hecho la entrega real y efectiva del local comercial, poniendo la cosa objeto de la venta en posesión del optante o comprador, por lo que aquél había cumplido con la obligación de hacer la tradición en cuanto a la entrega anticipada solamente, pero que no había cumplido con la obligación de transferir la propiedad mediante la escritura contentiva del documento definitivo de compra venta, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.488 del Código Civil. En ese sentido dijo la actora que se comprendía que existía un contrato definitivamente concluido en la que se determinaron las voluntades, habiendo un consensualismo en la que quedaba pendiente por cumplir una de las obligaciones derivadas de la tradición de ese bien inmueble, como lo era la obligación de escriturar, de manera que le fuera otorgado y suscriba formalmente el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Público de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guárico.
También explicó la actora que en esa opción de compra venta hubo la entrega de arras por parte del optante, acordándose que en el momento que otorgase el contrato definitivo de compra venta las mismas serían deducidas del precio que se había estipulado por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 78.900,00), la cual “serian pagados por el demandado al otorgamiento del documento definitivo de venta” notándose agudamente que la entrega de arras que ascendía a la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00), a fin de garantizar la obligación del demandado de adquirir el inmueble que se identifica como anexo, sería imputado al precio definitivo de venta, es decir se habían constituido unas arras confirmatorias, las cuales tenían de concluir su función con el cumplimiento del contrato, tal como lo había permitido y se previó en la transacción judicial, y que en cuyo supuesto se había convenido que estas arras se imputan al precio, por consiguiente el saldo adeudado y al pagarse al cumplirse la condición suspensiva ascendían a la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 58.900,00). Y que no obstante, ante la eventual diatriba que podría insurgir en lo relacionado con el precio acordado de común acuerdo por las partes, a todo evento consignó el cheque por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 78.900,00), cuya cantidad de dinero había de entregarse a “el demandante” u oferente de la opción de compra venta, una vez que firmase y otorgase el documento de compra venta ante la oficina de Registro Público de los Municipios antes nombrados, a los fines de resguardar esa cantidad de dinero. Y pidió que la misma fuera depositada en la cuenta bancaria abierta a nombre del Tribunal.
En ese sentido expresó la actora que por lo antes expuesto, desde el punto de vista de lo factible, era obvio que la opción de compra venta había quedado firme e irrevocable, toda vez que hubo una oferta y una aceptación en la que estaban presentes todos los elementos necesarios para la existencia y validez del contrato definitivo de compra venta, cuya fuerza obligatoria dimana de lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, y por haber sido leal y fiel a lo pactado, de conformidad con el principio de ejecución previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, era que comparecía a demandar la acción de Cumplimiento de Contrato de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, habida cuenta que la parte actora había pretendido relajar las obligaciones contractuales contraídas e incumplido con la obligación de escriturar la compra venta en mención.
A este respecto la accionante manifestó que el objeto de la pretensión de esta demanda, era que le oferente o vendedor conviniera, o que fuera condenado, dentro del lapso que a bien fijase el Tribunal, a cumplir voluntariamente y otorgar la escritura contentiva de la compra venta, pura y simple del local en referencia, y que consecuencialmente el documento de compra venta en mención fuera otorgado ante la oficina de Registro Público, y que una vez que quedara protocolizada y registrada, se le indicara el plazo para que consignara el saldo pendiente a favor del ciudadano Carlos Alberto Almeida, en su condición de propietario y vendedor de ese inmueble, por la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 58.900,00), cuya cantidad de dinero era el saldo realmente adeudado, y que a todo evento consignaba en esa oportunidad para que fuera depositado en la cuenta bancaria que tuviera el tribunal competente, pero si en el supuesto caso, de que la parte demandada en ese juicio persista en incumplir con la condición suspensiva (otorgamiento de la escritura de compraventa pura y simple), dentro del plazo que a bien le fijase expresamente el tribunal, y verificado que fuera la consignación efectiva del saldo pendiente, su renuencia a otorgar la escritura ha de suplirse con el registro de la sentencia que a bien recayera en esa controversia, cuya protocolización tenía la misma eficacia del negocio no escriturado por omisión, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y teniéndose en cuenta el oriente de la doctrina judicial asentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dimanada de las sentencias números 1653 y 878 de fechas 20 de Noviembre de 2013 y 20 de Julio de 2015, expediente AA50-t-2013-0159 y 14-0662, respectivamente.
En ese mismo orden de ideas, la actora fundamentó la demanda a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, en coordinación con lo previsto en los artículos 12 y 16 del Código de Procedimiento Civil.
A la par, estimó la presente demanda en la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 58.900,00), es decir 196,33333 Unidades Tributarias.
Seguidamente el Tribunal de la recurrida admitió la demanda en fecha 08 de Marzo de 2017, ordenando el emplazamiento de la demandada para que diera contestación a la misma, lo cual hizo mediante escrito que presentó en fecha 22 de Marzo del 2017, a través de su apoderado judicial, por medio del cual expuso que la demanda que había motivado el presente juicio no podía prosperar por cuanto la demanda intentada y que motivaba el presente juicio era el punto de partida de un proceso o procedimiento que calificó como inútil, y que como era sabido para que una demanda procediera se necesitaba que se tuviera el derecho reclamado y que se supiera pedir por lo que hiciera referencia al principio que los jueces conocieran la ley y el derecho y en su aplicación activan su especialidad como garantes de la tutela judicial efectiva. Asimismo explico la accionada que la parte actora no había pagado en forma oportuna, el pago del precio convenido en la transacción a la cual se alude y en consecuencia no había dado cumplimiento a dicha obligación y que para la fecha en que introdujeron la demanda, no había pagado el precio de la venta convenida. Dijo la demandada que lo anterior quedaba corroborado con la propia confesión del actor en el libelo de la demanda cuando pretendía consignar, para la fecha de la aludida introducción, el monto del precio pactado y en consecuencia con su obligación no era aplicable lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil mediante el cual el legislador solo beneficia con la transferencia del derecho siempre y cuando que la parte que propuso la demanda ha cumplido su prestación en lo cual deba existir constancia autentica en los autos
Asimismo explicó la accionada que en presente caso las partes habían celebrado una transacción en fecha 17-11-2010 en el juicio que había cursado por ante ese Tribunal en el expediente 1397-10 y que había sido homologado por dicho tribunal por auto de fecha 23-02-2011 convirtiéndose en consecuencia, cosa juzgada de conformidad con los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil y que se hacía necesario el decretar. Igualmente manifestó que por los razonamientos anteriores en el caso de que el demandante considerare que el demandado no dio cumplimiento a lo acordado en dicha transacción lo procedente era solicitar la ejecución de la misma sin necesidad de acudir a otra vía como ocurrió en el presente caso (artículos 523, 524 y 526 del citado Código) y que por lo anterior debían concluir que habiéndose acordado en la transacción indicada la opción de compra venta del inmueble a que se refería el libelo todo lo relacionado con la cuestión convenida debía ser conocida por el tribunal que había homologado la transacción cuya copia certificada aparece anexo al el libelo de demanda y a la cual se hacía referencia en el texto del mismo. En ese orden de ideas la accionada acotó que la demanda intentada no podía prosperar debido al hecho de que el juez está facultado para interpretar la voluntad de las partes al celebrar convenios o contratos de conformidad con el artículo 12 del citado Código y que se trataba de una facultad dirigida a lograr el propósito y la intención de las partes según las exigencias de la ley.
En ese sentido, la accionada expuso que no constaba en autos que el demandante haya cumplido con el pago ya que por el contrario las gestiones que había realizado al respecto le habían sido infructuosas hasta el punto de haber agotado varias vías judiciales cuyos objetivos le habían sido adverso y a tal efecto se remitía al texto de la demanda donde el propio demandante detallaba la forma y modo como sus pretensiones habían sido rechazadas. De esta manera acotó que el criterio jurídico que él compartía al respecto, consistía en que el plazo en que se había vencido dar cumplimiento a la obligación contraída la parte demandante no manifestó su voluntad de estar dispuesto a efectuar el pago convenido y menos parecía que el dicho lapso había ofrecido cantidad de dinero para cubrir el monto del precio y que al no haber hecho esa actividad procesal en el expediente donde se celebró la transacción incurría en falta de pago o falta de interés de culminar con la formalización de venta y a tal efecto él se remitía del contenido del expediente Nº 10-1397 que cursa por el Tribunal a-quo a lo cual debía agregar en que en fecha 15 de Marzo del 2012 en escrito presentado por él y corre al folio 67 del citado expediente advirtió que el 17-02-2012 se vencía el plazo para formalizar la negociación.
A este respecto señaló la accionada que debía llamar la atención que en ese escrito se había procedido a revocar la autorización de ocupación del inmueble otorgado a la demandante en el texto de la transacción celebrada y en consecuencia el demandante desde la fecha de dicho escrito había continuado ocupando el inmueble de forma arbitraria y en contra de la voluntad de su representado y que según el texto de la transacción el inmueble no había sido entregado al comprador como consecuencia de la venta ya que solo había sido autorizado para continuar ocupando y en consecuencia no se podía hablar de la tradición legal del objeto vendido, no existiendo en auto la prueba de que el actor había cumplido con su prestación, de lo cual debía existir constancia autentica en los autos era improcedente, y que a todo evento su pretensión de que la sentencia produjera los efectos de transferencia del derecho de propiedad, por los razonamientos que antecedían la demanda que había motivado al presente juicio debía ser declarada sin lugar y ser calificada como temeraria, además, advirtió al Tribunal de la recurrida que la posible intención del actor al plantear la demanda era hacer un nuevo planteamiento de la oferta de pago ya realizada y que había sido declarada sin lugar en las dos sentencias ejecutoriadas a las cuales se aludía en el texto de la demanda y debían tomar en cuenta que habían transcurrido más de cinco años desde la fecha en que se había vencido el plazo acordado por las partes en la opción de compra suscrita y durante todo ese tiempo el demandado no había cumplido al pago del precio y había ocupado el inmueble en forma arbitraría ya que había sido autorizado para ocupar el inmueble durante el tiempo acordado y la autorización había quedado revocada en la oportunidad y en la forma que antes aludió.
Por último aludió la accionada que a todo evento rechazaba la demanda de cumplimiento de contrato que había motivado el presente juicio y rechazaba que su mandante tuviera que otorgar el documento definitivo de la venta que les ocupaba. Igualmente rechazó que la sentencia que dictase hiciera las veces de título de propiedad ya que la demanda en cuestión era improcedente y además no había prueba autentica en auto que constituyera la evidencia de que el actor haya pagado el precio, que cuestión antes analizada, califica la actuación de la parte actora, en el caso que les ocupa, de temeridad agravada.
Estando en la oportunidad legal para presentar pruebas, la parte demandante en fecha 29-03-2017, promovió las siguientes:
1) Transacción judicial realizada en fecha 17 de Noviembre del 2010, entre el ciudadano Carlos Alberto Almeida Da Silva y José Ángel Arévalo Naranjo ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guárico, la cual anexó marcado con la letra “A”.
2) Copias Certificadas del expediente bajo la nomenclatura 12-6087, la cual acompañó marcado con la letra “C” contentivo del procedimiento extraordinario de pago de oferta real y de depósito seguido ante ese juzgado a-quo.
3) Pidió tener en cuenta la notificación judicial efectuada en fecha 15 de Diciembre del 2011, por el entonces Juzgado de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guárico, a la cual consignó el numero 11-5901, en la que a solicitud del ciudadano José Ángel Arévalo Naranjo, utilizando la vía del procedimiento previsto en los artículos 932, 934, 935 y demás disposiciones del Código de Procedimiento Civil, se dejaba constancia y fe pública de que se había notificado al ciudadano Carlos Alberto Almeida Da Silva, manifestándole la intención de pagarle y ponerle a su disposición la cantidad adeudada que ascendía a la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 58.900,00); y que se dejara constancia auténtica que se había librado a su nombre el cheque Nº 00000364 contra la cuenta corriente 0108-0052-82-0100083624 del Banco Provincial con sede en la ciudad de Altagracia de Orituco, por la cantidad antes mencionada.
4) Promovió e hizo valer documento público marcado con la letra “D” que corresponde al fondo de comercio “Bar Restaurant Tasca Kimbangano”, registrado el 10 de Noviembre de 1993 ante la oficina de Registro Mercantil I de la de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, bajo el número 26, Tomo 5-B, con el objeto de demostrar que el ciudadano José Ángel Arévalo Naranjo, desde el 27 de Septiembre de 1993, había iniciado sus actividades comerciales con el fondo de comercio antes nombrado, en el local que está ubicado en la intersección de las vías integradas por la avenida Ilustres Próceres y Calle Puerto Rico, observándose que a partir de la transacción judicial que fuese realizada en fecha 17 de Noviembre del 2010, en razón de la oferta de la compra venta estipulada, los linderos habían sido modificados y hoy constaba de una cabida de sesenta y ocho metros cuadrados, con sesenta y tres centímetros (68,63m2).
5) Ofreció y promovió marcada con la letra “E”, la prueba documental de la solicitud con sello húmedo recibida por la Dirección de Catastro adscrita a la Alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas del estado Guárico, junto con la certificación de la ficha catastral número 419, que le había sido expedida por ese órgano administrativo, cuyo objeto era demostrar que el ciudadano Carlos Alberto Almeida Da Silva, era el propietario de ese local que había ofrecido y había dado en venta pura y simple.
6) Igualmente promovió como prueba documental las facturas y el pago de los impuestos de la patente de industria y comercio hoy conocido como impuesto sobre actividades económicas, así como el pago del impuesto inmobiliario, a cuyos efectos consignó dichas facturas y los pagos hechos ante la Dirección de Hacienda adscrita a la Alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas del estado Guárico. Y que así se desprende del legajo de facturas y recibos correspondiente a los años 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017, marcados con las letras “G, H, I, J, K, L, LL, M, N, Ñ, O y P”, que el objeto de esas documentales era demostrar que en ese local que había sido ofrecido en venta por el ciudadano Carlos Alberto Almeida Da Silva, el ciudadano José Ángel Arévalo Naranjo lo había destinado a la actividad comercial.
7) De conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de Informes sobre hechos que constan en los documentos, archivos y papeles que se encontraban en la Dirección Hacienda adscrita a la Alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas de la ciudad de Altagracia de Orituco del estado Guárico, con ese fin solicitó al Tribunal a-quo que oficiara y requiriera de esa Dirección de Hacienda de la mencionada Alcaldía, lo referente al informe sobre los hechos siguientes: Primero: Que la Dirección de Hacienda, informara al Tribunal si constaba o existía en los archivos de esa Dirección, el registro como contribuyente del fondo de comercio “Bar Restaurant Tasca KIMBANGANO”, registrado el 10 de Noviembre de 1993. Segundo: Que informara al Tribunal si ese fondo de comercio realizaba su actividad comercial en el local ubicado en la intersección de las vías integradas por la avenida Ilustres Próceres y Calle Puerto Rico. Tercero: que la Dirección de Hacienda informara al Tribunal de quienes eran las personas que habían pagado los impuestos inmobiliarios y sobre actividad económica durante los años 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017, que identifique a las personas que habían hecho esos pagos durante esos años.
8) Promovió de conformidad con lo previsto en los artículos 472, 475 y demás del Código de Procedimiento Civil, Inspección Judicial sobre el local antes descrito y sobre lo que permita dicha inspección, con el objeto de demostrar que en ese local se realizaba la actividad comercial de expendido de bebidas alcohólicas y estaba poseído legítimamente por su representado.
A este respecto la parte accionante en fecha 24-04-2017, consignó escrito promoviendo de prueba de exhibición de documentos, conforme a lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, las cuales estaban en poder del ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.286.234, residenciado y domiciliado en la casa sin número, trasversal 1 del sector Paural II de la ciudad de Altagracia de Orituco, estado Guárico, y que por mandato legal, se presumía que la cédula de identidad suya, la cual identificaba al Carlos Alberto Almeida Da Silva, con el numero que de por vida era V-4.286.234 estaba en posesión de él, por consiguiente pidió que exhibiera de su cédula de identidad ante el Tribunal a-quo para que fuera identificado con el número correcto de identificación. Dijo que el objeto de ese medio conducente de prueba era para demostrar que el ciudadano Carlos Alberto Almeida Da Silva, tenía un número que lo identificaba y le había sido otorgado de por vida por las autoridades de la República Bolivariana de Venezuela, así como se buscaba demostrar que ese ciudadano continuaba colocando obstáculos que impedían establecer la verdad.
De seguida, el Tribunal de la recurrida en fecha 12 de Mayo del 2017, dictó decisión en la que declaró CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato Preliminar de Compra-Venta interpuesta por el ciudadano José Ángel Arévalo Naranjo, asistido por el abogado Santiago José Vilera, ambos supra identificados.
Como consecuencia de lo anterior, mediante diligencia de fecha 15-05-2017, la parte demandada a través de su Apoderada Judicial, ejerció el recurso de apelación contra el fallo dictado, el cual fue oída en ambos efectos en fecha 18 de Mayo del 2017, y en esa misma fecha se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada.
Una vez llegada la totalidad de las actas a ésta Superioridad, en fecha 08 de Junio del 2017, se le dio entrada, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 de Código de Procedimiento Civil, y se fijó el Decimo (10º) día de despacho siguiente para dictar la sentencia respectiva.
Estando dentro de la oportunidad procesal para que esta Alzada se pronuncie, la misma pasa a hacerlo y al respecto observa:
.II.
SOBRE LA COMPETENCIA
A los fines de decidir la presente apelación considera esta Alzada revisar lo establecido en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial el cual señala lo siguiente:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones: … B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de primera instancia en lo Civil…

Asimismo la Resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de justicia resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, y en vista de que en el presente caso la apelación ejercida es en contra de una sentencia definitiva, la misma dictada por un Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma circunscripción judicial, este Tribunal acepta la competencia para conocer de la referida apelación como Tribunal de Alzada y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Llega el presente expediente a este Tribunal de Alzada, en virtud de haber ejercido recurso de apelación la parte demandada, en contra decisión dictada en fecha 12 de mayo de 2017, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaríbe de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la cual declaró con lugar la acción.
Manifiesta la parte actora que el demandado ha incumplido dolosamente al impedir para que se cumpliera la condición suspensiva y el obstáculo perpetrado por el ciudadano Carlos Alberto Almeida Da Silva, sobre el cumplimiento de contrato para que otorgue el documento de compra venta ante la Oficina de Registro Público de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guárico, dentro del plazo que a bien fijaría el órgano jurisdiccional, y que cumpla voluntariamente con la obligación de hacer derivada de la tradición del local identificado como un anexo, con una cabida de sesenta y ocho metros cuadrados con sesenta y tres centímetros (68,63 mts2), ubicado en la intersección de las vías integradas por la avenida Ilustres Próceres y Calle Puerto Rico, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Avenida Ilustres Próceres que es su frente, con 9,90 metros lineales; SUR: Con entrada principal a la edificación del Edificio en 1,55 mts; ESTE: Con el Salón Principal en 11,90 mts; y OESTE: Calle Puerto Rico, en 11,50 mts.
También explicó la actora que en esa opción de compra venta hubo la entrega de arras por parte del optante, acordándose que en el momento que otorgase el contrato definitivo de compra venta las mismas serían deducidas del precio que se había estipulado por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 78.900,00), la cual “serian pagados por el demandado al otorgamiento del documento definitivo de venta” notándose agudamente que la entrega de arras que ascendía a la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00), a fin de garantizar la obligación del demandado de adquirir el inmueble que se identifica como anexo, sería imputado al precio definitivo de venta, es decir se habían constituido unas arras confirmatorias, las cuales tenían de concluir su función con el cumplimiento del contrato, tal como lo había permitido y se previó en la transacción judicial, y que en cuyo supuesto se había convenido que estas arras se imputan al precio, por consiguiente el saldo adeudado y al pagarse al cumplirse la condición suspensiva ascendían a la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 58.900,00). Y que no obstante, ante la eventual diatriba que podría insurgir en lo relacionado con el precio acordado de común acuerdo por las partes, a todo evento consignó el cheque por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 78.900,00), cuya cantidad de dinero había de entregarse a “el demandante” u oferente de la opción de compra venta, una vez que firmase y otorgase el documento de compra venta ante la oficina de Registro Público de los Municipios antes nombrados, a los fines de resguardar esa cantidad de dinero. Y pidió que la misma fuera depositada en la cuenta bancaria abierta a nombre del Tribunal. Siguió expresando el actor que desde el punto de vista de lo factible, era obvio que la opción de compra venta había quedado firme e irrevocable, toda vez que hubo una oferta y una aceptación en la que estaban presentes todos los elementos necesarios para la existencia y validez del contrato definitivo de compra venta, cuya fuerza obligatoria dimana de lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, y por haber sido leal y fiel a lo pactado, de conformidad con el principio de ejecución previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, era que comparecía a demandar la acción de Cumplimiento de Contrato de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, habida cuenta que la parte actora había pretendido relajar las obligaciones contractuales contraídas e incumplido con la obligación de escriturar la compra venta en mención. Así mismo expreso el actor que el objeto de la pretensión era que el demandado cumpla voluntariamente y otorgar la escritura contentiva de la compra venta, pura y simple del local en referencia, y que consecuencialmente el documento de compra venta en mención fuera otorgado ante la oficina de Registro Público, y que una vez que quedara protocolizada y registrada, se le indicara el plazo para que consignara el saldo pendiente a favor del ciudadano Carlos Alberto Almeida, en su condición de propietario y vendedor de ese inmueble, por la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 58.900,00), cuya cantidad de dinero era el saldo realmente adeudado, y que a todo evento consignaba en esa oportunidad para que fuera depositado en la cuenta bancaria que tuviera el tribunal competente, pero si en el supuesto caso, de que la parte demandada en ese juicio persista en incumplir con la condición suspensiva (otorgamiento de la escritura de compraventa pura y simple), dentro del plazo que a bien le fijase expresamente el tribunal, y verificado que fuera la consignación efectiva del saldo pendiente, su renuencia a otorgar la escritura ha de suplirse con el registro de la sentencia que a bien recayera en esa controversia, cuya protocolización tenía la misma eficacia del negocio no escriturado por omisión, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad perentoria procedió el demandado a contestar la demanda expresando que para que una demanda procediera se necesitaba que se tuviera el derecho reclamado y que se supiera pedir por lo que hiciera referencia al principio que los jueces conocieran la ley y el derecho y en su aplicación activan su especialidad como garantes de la tutela judicial efectiva. Asimismo explico la accionada que la parte actora no había pagado en forma oportuna, el pago del precio convenido en la transacción a la cual se alude y en consecuencia no había dado cumplimiento a dicha obligación y que para la fecha en que introdujeron la demanda, no había pagado el precio de la venta convenida. Dijo la demandada que lo anterior quedaba corroborado con la propia confesión del actor en el libelo de la demanda cuando pretendía consignar, para la fecha de la aludida introducción, el monto del precio pactado y en consecuencia con su obligación no era aplicable lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil mediante el cual el legislador solo beneficia con la transferencia del derecho siempre y cuando que la parte que propuso la demanda ha cumplido su prestación en lo cual deba existir constancia autentica en los autos
Asimismo explicó la accionada que en presente caso las partes habían celebrado una transacción en fecha 17-11-2010 en el juicio que había cursado por ante ese Tribunal en el expediente 1397-10 y que había sido homologado por dicho tribunal por auto de fecha 23-02-2011 convirtiéndose en consecuencia, cosa juzgada de conformidad con los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil y que se hacía necesario el decretar. Igualmente manifestó que por los razonamientos anteriores en el caso de que el demandante considerare que el demandado no dio cumplimiento a lo acordado en dicha transacción lo procedente era solicitar la ejecución de la misma sin necesidad de acudir a otra vía como ocurrió en el presente caso (artículos 523, 524 y 526 del citado Código) y que por lo anterior debían concluir que habiéndose acordado en la transacción indicada la opción de compra venta del inmueble a que se refería el libelo todo lo relacionado con la cuestión convenida debía ser conocida por el tribunal que había homologado la transacción cuya copia certificada aparece anexo al el libelo de demanda y a la cual se hacía referencia en el texto del mismo. En ese orden de ideas la accionada acotó que la demanda intentada no podía prosperar debido al hecho de que el juez está facultado para interpretar la voluntad de las partes al celebrar convenios o contratos de conformidad con el artículo 12 del citado Código y que se trataba de una facultad dirigida a lograr el propósito y la intención de las partes según las exigencias de la ley.
En ese sentido, la accionada expuso que no constaba en autos que el demandante haya cumplido con el pago ya que por el contrario las gestiones que había realizado al respecto le habían sido infructuosas hasta el punto de haber agotado varias vías judiciales cuyos objetivos le habían sido adverso y a tal efecto se remitía al texto de la demanda donde el propio demandante detallaba la forma y modo como sus pretensiones habían sido rechazadas.
Ahora bien, debe esta juzgadora revisar en el presente caso la pretensión del demandante consistente en la búsqueda del cumplimiento del contrato de opción de compra venta, en relación al contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…” Así, el actor, expresa que en la opción de compra venta las partes señalaron un lapso de duración de un (1)año, contados a partir de la realización de la transacción judicial suscrita por ambas pates, cuyo plazo feneció el 17 de febrero de 2012, observándose que durante ese plazo la parte promitente vendedor no manifestó su voluntad expresa e inequívoca de cumplir con la condición suspensiva estipulada consistente en otorgar y firmar el documento de compra venta”.
Ahora bien, ante tal pretensión la parte demandada se excepciona señalando que la parte demandante no ha cumplido con su obligación de pago en tiempo oportuno o sea dentro del plazo acordado en la transacción. Ante tal circunstancia es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico. Así pues, en concepto de esta instancia, el contrato puede ser entendido como: Acto y como Relación”: el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes; la relación tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto. Dentro de los distintos significados del termino contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: La potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tienda a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo para expresarlo, en la practica, cuando se pretende adquirir un inmueble el vendedor y el comprador en muchas ocasiones no celebran directamente el contrato definitivo de compra-venta, que transfiere la propiedad a cambio del pago del precio, y que una u otra circunstancia las partes no puedan en esa oportunidad celebrar el contrato de venta definitivo, que en el presente caso se observa del acuerdo suscrito por las partes, la cual consta del folio 15 al 20, de la primera pieza, en copias certificadas, en donde se celebró en el mismo acto opción de compra venta, quien esta Alzada le otorga valor probatorio, al no ser impugnado por la contraparte, que en la clausula cuarta, el demandante, en este caso el oferente otorga al oferido opción de compra sobre el inmueble en cuestión, señalando el acuerdo en el numeral quinto que la opción de compra tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha del documento, y durante ese tiempo las partes deberán otorgar el documento definitivo de venta de dicho anexo habiéndose convenido como precio de la venta definitiva la suma de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.78.900.00), que serán pagados por el demandado al otorgamiento del documento definitivo de venta. En el presente caso observa que el demandado se excepciona manifestando que el actor no dado cumplimiento con el pago pactado en la opción de compra venta, siendo evidente de las copias certificadas consignadas por la parte actora, quien esta Alzada le otorga valor probatorio al no ser impugnadas por el adversario, las cuales se encuentran insertas del folio 76 al 219 de la primera pieza que la parte actora en fecha 30 de abril de 2012, ofrece el pago a la parte oferente, pago que fue declarado improcedente por cuanto existía una condición para ejercer tal ofrecimiento de pago, es decir claramente se evidencia su intensión de ofrecer el pago, siendo evidente que el pago según lo estipulado por las parte debe hacerse en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, por lo que mal puede señalar la parte demandada en el presente caso que la parte actora no ha cumplido con su obligación de pagar, cuando la obligación de pagar del oferido nace en el momento del otorgamiento de documento definitivo de venta, como así fue estipulado por las partes y así se decide.
Ante tales cláusula es evidente, que este Juzgadora debe tener presente una serie de principios generales que rigen en materia contractual, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de este, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, donde se señala que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. Es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinadas, precisas y excepcionales condiciones. En efecto, en el inicio de una especifica relación de negocios, nace necesariamente una interferencia de las esferas de autonomía y de los intereses patrimoniales de las partes contratantes, lo que mueve a imponer la exigencia de que cada una de ellas se comporte en forma tal que se mantenga íntegra la esfera jurídica de la otra, con prescindencia de la efectiva realización del acuerdo: “el fin esencial y principal de quien participa en un contrato es que su comportamiento, sea la representación fiel a la realidad en la mayor medida posible, de lo que se ha querido”. Por ello, la lealtad en el comportamiento debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato y es por tal motivo ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del contrato, ni apartarse de las tratativas, sin justa causa.
En el presente caso, el actor solicita el cumplimiento del contrato, previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, supra transcrito, incumpliendo de esa manera el demandado con la cláusula quinta del contrato cuyo cumplimiento se pide y el cual fue realizado por las partes según acuerdo de fecha 17 de Noviembre de 2010, documento que no ha sido tachado ni impugnado por ninguna de las partes, debiéndose otorgársele pues, valor de plena prueba, de donde se denota, que el actor ejerció dentro del lapso correspondiente, como así se desprende de las copias certificadas promovidas y consignadas por la parte actora en la oportunidad probatoria la conducta de dar en pago el precio estipulado en el contrato de opción de compra venta, y que el demandado no ha probado haber cumplido con el otorgamiento del documento de venta definitivo, por lo cual, bajo el concepto de la buena fe contractual, a los fines de integrar el contrato y llevar a que éste produzca los efectos jurídicos para reestablecer el equilibrio contractual, y siendo que el propio articulo 1.270 del Código Civil de 1.982, establece que: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que esta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia…”. El buen padre de familia constituye una ficción creada por la ley, una abstracción, para significar la diligencia habitual del hombre avisado y prudente, desprendiéndose pues, que dentro de la conducta del oferente, debe estar la de otorgar dentro del plazo estipulado en el acuerdo y opción de contrato de compra venta el documento definitivo de venta, pues lo contrario implicaría la intensión de obstaculizar y apartarse de las tratativas que llevan o conducen al normal desenvolvimiento del contrato, sin una justa causa.
Al hacerse énfasis en tal modo interpretativo, cabe la ocasión para traer a colación, la doctrina nacional más avanzada, encabezada por el Maestro JOSÉ MELICH ORSINI (Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Jurídicas y Políticas. Caracas. 2006, pág 423), donde reseña: “… con la idea de buena fe se hace alusión a un patrón de conducta que debe presidir no sólo la ejecución, sino la formación y la interpretación del contrato… buena fe, en el contexto del artículo 12 Código de Procedimiento Civil, significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado con recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar: el “intento común” y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podía percibirlas…”. Por lo que es fundamental entender dentro de la intención de las partes contratantes que si el oferido tuvo la intensión de pagar, el oferente debió otorga el documento definitivo de venta para que así pudiera el oferido en el mismo acto de otorgamiento dar el pago respectivo.
Como puede observarse bajo el principio de exhaustividad probatoria, en el andamiaje del proceso la parte actora demostró la intención de pagar el precio estipulado, que fue considerado como improcedente el ofrecimiento realizado por cuanto el mismo debía hacerse en el momento de otrogamiento del documento definitivo de venta, mas no consta a los autos prueba alguna por parte del demandado de la intensión de dar cumplimiento a lo pactado mediante acuerdo de fecha 17 de Noviembre de 2010, en donde se celebró contrato de opción de compra venta, en tal sentido, por lo que es evidente, que el oferente-demandado debió otorgar a la actora dentro del lapso de la celebración del contrato de opción de compra-venta, el documento definitivo de venta del inmueble señalado en la motiva del presente fallo, para así el oferido-demandante pagar al oferente demandado el precio de la venta en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta y así se decide, por lo cual debe entenderse, que el demandado, no actuó de buena fe, al no cumplir con el otorgamiento de documento de venta definitiva, la cual deriva de la cláusula cuarta y quinta y su interpretación de la opción de compra-venta-, el actor-oferido, no podía, bajo ninguna aspecto, pagar el precio pactado sin que el oferente demandado otrogara el documento definitivo de venta y así se decide.
Con la celebración de un contrato sinalagmático se establece un determinado equilibrio entre las obligaciones contrapuestas de las partes que intervienen en él, y en la preservación de tal equilibrio desempeña papel relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de ejecución de buena fe que consagra el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano.
Por lo que, tal como lo demostró el actor, al no haber cumplido el demandado, en manifestar su voluntad expresa e inequívoca de cumplir dentro del plazo estipulado de la condición estipulada en otorgar y firmar el documento de compra venta, y al haber incumplido con las cláusulas contractuales, pactadas en transacción judicial suscrita por las partes en fecha 17 de Noviembre de 2010, debe declararse con lugar la pretensión de cumplimiento, en relación, a que existió un incumplimiento del demandado-oferente, que impidió el tracto de cumplimiento del actor-oferido, para la culminación de la opción de compra-venta y, a los fines de reestablecer el equilibrio contractual y darle continuidad a la verdadera intención de los contratantes, debe ordenarse al demandado-oferente, cumplir con el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes en fecha 17 de Noviembre de 2010, por lo que debe confirmarse en todas sus partes la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico y así se establece.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR, la Acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta interpuesta por la parte actora, Ciudadano JOSÉ ÁNGEL ARÉVALO NARANJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V-5.070.778, con domicilio procesal en el Municipio José Tadeo Monagas del estado Guárico. Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V-4.286.234, con domicilio en la ciudad de Altagracia de Orituco Municipio José Tadeo Monagas, estado Guárico. Se CONFIRMA en todas sus partes el fallo de la recurrida, Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Altagracia de Orituco de fecha 12 de Mayo del año 2017, y así se decide.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el articulo 281 del Código de procedimiento Civil, por haber resultado vencida la parte recurrente se condena en costas del recurso y así se establece.
Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Diez (10) días del mes de Julio del Año Dos Mil Diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
La Jueza Provisoria.-

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario.

La Secretaria

Abg. Theranyel Acosta Mujica
En la misma fecha siendo las 3:00 p.m. se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-

La Secretaria

smcb