TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Veinticinco (25) de Julio del año 2017.
207º y 158º

Visto el escrito de fecha 08 de Junio del 2017, cursante a los folios 138 al 142, suscrito por los abogados en ejercicio OMAR ANTONIO FLORES y KATIUSKA ARZOLA ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.870 y 161.073, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, mediante el cual estando en la oportunidad de contestar la demanda, de conformidad con el Ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procedieron a oponer la Cuestión Previa referida al plazo pendiente por vencimiento de la relación arrendaticia, alegando lo siguiente:

“….En sintonía con las estipulaciones del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 7º, oponemos a la demanda el plazo pendiente por vencimiento de la relación arrendaticia. En efecto, leyendo el contrato se puede apreciar que la Cláusula Tercera establece como plazo de duración Un año fijo, contado a partir del 1º de septiembre del 2015, concluyendo, según la actora el 31 de agosto de 2016.- A éste presupuesto de hecho se asocia el colegíble de que siendo el contrato a tiempo determinado debió la interesada hacer del conocimiento a la arrendataria de que el contrato no sería renovado para que, obviamente, manifestará ésta si se acogía o no a la prórroga legal que, según el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es optativa para el locatario, pero estrictamente obligatoria para el arrendador. Por consiguiente y tomando en consideración que la propietaria del inmueble arrendado fue indiferente ante el vencimiento del término contractual que genera una situación con claras consecuencias jurídicas como son: A) Notificar a la arrendadora que no se le va a prorrogar el contrato.- B) Determinación de la arrendataria sobre su derecho a aprovechar o no la prórroga legal.- C) El hecho cierto, si la arrendadora asume una posición pasiva ante el vencimiento del término del plazo de duración, se origina una nueva situación en la vida del contrato, cual es la tácita reconducción….”.
“….Ahora bien, a todo evento debe entenderse que se produjo una `prórroga automática que, para el supuesto negado de que no opere la tácita reconducción, sería de un (1) año contado a partir del vencimiento, 31 de agosto del 2016, que es la situación que debemos inferir de la voluntad del arrendador cuando propone su notificación sobre la prórroga legal ochenta y cuatro días después del vencimiento del contrato.- Observamos, en el marco del espíritu y letra del artículo 26 de la Ley del Arrendamiento Inmobiliario supra citada, que dicha norma no dispone que el arrendador deba notificar al arrendatario sobre la opción de acogerse o no a la prórroga legal, pues ese es un derecho que consagra la misma norma y que el arrendatario manifestará al término del plazo del contrato si se acoge o no a la prórroga legal, circunstancia que no insurgió en la relación dado que ambas partes optaron por no tomar ninguna iniciativa en ese sentido al culminar el tiempo establecido como duración del contrato por un año, sino, como ya se afirmó, que es la hoy demandante quien, ochenta y cuatro (84) días después del 31 de agosto de 2016, verificó la notificación del 23 de noviembre de 2016, cursante a los autos.- Conviene abundar sobre el particular abriendo espacio, para conclusiones necesarias, a estas interrogantes: Si la arrendadora agota la objetada notificación 84 días después al vencimiento del contrato ¿Cuál es la interpretación, en el supuesto de que el arrendatario opte por hacer uso de la prórroga legal al momento de fenecer el límite de duración de aquél, 84 días después del vencimiento, cuando debió hacer la participación de gozar de ese derecho al vencimiento del contrato?.- ¿Haciendo abstracción de la notificación de marras, cual sería o podría ser la posición o respuesta del arrendador?.- ¿Cómo se aprecia dentro del plazo esos 84 días transcurridos después del vencimiento, a que y como se imputa?.- Si admitimos la prórroga legal con base a esa notificación ¿El plazo de la misma no se contaría a partir de ese día 84, que es el 23 de noviembre de 2016?- ¿Esos seis (6) meses de prórroga legal vencen el 23 de mayo del corriente año?.- Todas estas preguntas se pueden responder analizando dos situaciones, cuales son: A) Pensando siempre en el principio indubio pro reo que podemos asimilar y aplicar por analogía al sub judice ha de concluirse que el contrato, tomando en cuenta la notificación sobre la prórroga legal, venció el 23 de mayo del corriente año, elemento éste que hace pertinente la cuestión previa ya que la demanda se propuso con fecha 20-03-2017, es decir, pendiente y por cumplirse el término de duración del plazo del arrendamiento y a los 6 meses con 20 días posteriores al vencimiento del contrato.- y, B) Si se interpreta, como debe ser, que esa notificación constituyó un aviso sobre la prórroga de la duración del contrato, entonces vale también la defensa instaurada en virtud de que la demanda no debió intentarse, sino esperar el vencimiento del plazo de un año, que sería el 31 de agosto del que cursa.- En virtud de que las consideraciones y argumentos supra expuestos, se hace procedente la cuestión previa de plazo pendiente que hemos ejercido, así solicitamos se sirva el tribunal decidirlo……”.

Así mismo, visto el escrito de fecha 15 de Junio del 2017, cursante a los folios 144 al 148, suscrito por las abogadas FANNY ESCOBAR FIGUEROA e IVONNE LEDEZMA DE SANTAELLA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 52.792 y 11.284, mediante el cual procedieron a rechazar y contradecir la cuestión previa opuesta por la parte demandada, alegando que según la Cláusula Tercera de los Contratos de Arrendamientos, quedó establecido por las partes y de manera consensuada, las condiciones que optaron para negociar sobre el arrendamiento en cuestión, sin menoscabar derechos individuales ni comerciales. De igual forma alegaron que la Prórroga Legal estaba transcurriendo y que conforme a la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, la misma se inició en fecha 01 de Septiembre del 2016, que se le ratificaba que no existía la disponibilidad y deseo de continuar la relación arrendaticia y que mientras transcurría dicha prórroga, el canon de arrendamiento se incrementaría, según las reglas y uso utilizados para ello, por lo que según ellos el contrato es de tiempo fijo, que la prórroga legal fue disfrutada, y la misma culminó el 28 de Febrero de 2017, no existiendo a todas luces un plazo pendiente para el vencimiento de la relación arrendaticia, como tampoco existe un plazo pendiente, por lo que solicitaron que la presente cuestión previa opuesta, sea declarada sin lugar.

Ahora bien, señala este Tribunal en el caso del Ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la figura de condición o plazo pendiente significa que existen obligaciones que están sometidas a ciertas condiciones o a plazos. La condición es un hecho futuro e incierto, mientras que el plazo es un hecho futuro pero cierto y eso es la diferencia entre una y otra, es decir, que en una obligación cuando es sometida a término o plazo, deben cumplirse ellos para que sean exigibles; antes no puede exigirse su cumplimiento, lo cual a criterio de este Tribunal se aplica en el referido ordinal 7º.
Igualmente, precisa este Juzgado que prosperará esta cuestión previa cuando exista una condición o plazo pendiente que afecta el derecho reclamado en juicio, lo cual nos conecta directamente con el ámbito obligacional que es lo que define lo que es una condición y lo que es un plazo. Las obligaciones según la ley civil deben de ser cumplidas de buena fe y en la forma en que fueron pactadas y de acuerdo a la Ley les da un amplio margen de discrecionalidad para que las partes contraten, que es lo que se llama el principio de autonomía y voluntad de las partes, pudiéndose establecer en esos contratos alguna condición, plazo o término respectivamente. Así mismo, aprovecha este Juzgado para poner de manifiesto que la condición a la que se refiere el artículo 346 ordinal 7º, son condiciones suspensivas y nunca condiciones resolutorias. Idéntica argumentación se puede exponer respecto a las obligaciones no condicionadas sino sometidas a termino o plazo, si están sometidas a un plazo suspensivo es evidente que ninguna persona no puede cobrar una deuda la cual no se encuentra vencida, es decir, que hasta tanto no se venza, el deudor no esta obligado a pagar, en ese caso prosperara la cuestión previa, más no a la inversa, cuando el plazo esta sometido es para resolución, porque allí no hay problema de interés procesal para obrar, el único punto importante que destacar aquí es el hecho de que a pesar de que la ley no distingue entre condiciones y plazos suspensivos o resolutorios, la cuestión previa solo tiene explicación, operatividad y lógica de funcionamiento cuando estas condiciones o plazos son suspensivos y no Cuando son resolutorios, porque si fueran resolutorias la obligación es exigible perfectamente, y hasta que el plazo o la condición no se cumplan, no hay lesión al interés procesal y por consiguiente la cuestión previa no tendría ningún tipo de relevancia.

Siendo así las cosas, en el caso de autos, el demandado en su escrito cursante a los folios 138 al 142, interpuso la cuestión previa establecida en el Ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de un plazo pendiente por vencimiento de la relación arrendaticia, alegando entre otras cosas, que en el presente asunto operó la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, ya que siendo el contrato a tiempo determinado debió la interesada hacer del conocimiento a la arrendataria de que el contrato no sería renovado para que, obviamente, manifestará ésta si se acogía o no a la prórroga legal que, según el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es optativa para el locatario, pero estrictamente obligatoria para el arrendador. De igual forma, también alegó la excepcionada que hay que asimilar y aplicar por analogía al sub judice que en el presente asunto ha de concluirse que el contrato, tomando en cuenta la notificación sobre la prórroga legal, venció el 23 de mayo del corriente año, elemento éste que hace pertinente la cuestión previa ya que la demanda se propuso con fecha 20-03-2017, es decir, pendiente y por cumplirse el término de duración del plazo del arrendamiento y a los 6 meses con 20 días posteriores al vencimiento del contrato y que si se interpreta, como debe ser, que esa notificación constituyó un aviso sobre la prórroga de la duración del contrato, entonces vale también la defensa instaurada en virtud de que la demanda no debió intentarse, sino esperar el vencimiento del plazo de un año, que sería el 31 de agosto del que cursa.

Por lo tanto, de acuerdo a lo anteriormente expuesto el plazo es un hecho futuro pero cierto y el accionado interpone la previa de plazo pendiente haciendo énfasis en situaciones y señalamientos doctrinarios y jurisprudenciales, tal como es la tácita reconducción y no en algún plazo o término pendiente por cumplir que fue estipulado por las partes en el contrato objeto de este procedimiento el cual riela a los folios 50 al 59, y todas estas defensas y excepciones interpuesta por la demandada deben ser analizados por este Tribunal al momento de dictar su fallo definitivo, siendo forzoso para este Despacho declarar sin lugar la cuestión previa interpuesta por la parte excepcionada, siendo totalmente innecesario en esta etapa procesal pronunciarse sobre el gran cúmulo de pruebas traídas a los autos por la partes, lo cual se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en el presente fallo, y así se decide.

En consecuencia, y de acuerdo con lo antes expuesto, es por lo que este JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, referida a la Existencia de un Plazo Pendiente en el contrato de arrendamiento de autos, establecida en el Ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 ejusdem.

Se ordena notificar a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, Regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. Valle de la Pascua, a los Veinticinco (25) días del mes de Julio del año 2017. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
El Juez

Dr. JOSE ALBERTO BERMEJO.

La Secretaria

Abog. DAYSI DELGADO.
Publicada y registrada en su fecha, siendo las 2:15 p.m., previa las formalidades legales.
La Secretaria

Exp. Nº 19.307
JAB/dd/scb