TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: LISSETTE SOFIA TREJO BELLO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.915.244.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MOISES AMADO, JESUS ARTURO BRACHO y MAITEDER IDIGORAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 37.120, 25.402 y 253.688, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano LUIS ALBERTO SOJO BLANCO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 4.372.802.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MAXIMO JAVIER PEÑA HERNANDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión bajo el No. 3.799.

MOTIVO: Apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 11 de abril de 2017, que declaró con lugar la acción por resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana LISEETTE SOFIA TREJO BELLO.

EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000519 (937)

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia la presente causa por escrito libelar presentado en fecha 05 de abril de 2016 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Tribunal Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 26 de abril de 2016 de conformidad con lo previsto en la resolución Nº 2009-0006 del 18 de marzo del 2009 Publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el Nº 39152 de fecha 02 de abril de 2009, ordenándose la citación de la parte demandada.
Una vez cumplidas todas las formalidades para llevar a cabo la citación de la parte demandada, esta compareció ante el tribunal conocedor de la causa a fin de dar contestación a la demanda a través del escrito presentado el 18 de abril del 2017.
Seguidamente, el 26 de abril compareció la apoderada judicial de la parte demandada, consignando escrito de promoción de pruebas, así como también subsanó lo señalado en las cuestiones previas expresada por su contraparte en el escrito de contestación a la demanda.
En fecha 03 de mayo de 2017 el tribunal aquo ordena la evacuación de la inspección judicial promovida por la precitada parte.
Así pues, el 04 de mayo de 2017 se realizó la inspección judicial acordada el 03 de mayo del mismo año, siendo el experto fotográfico designado el ciudadano RAMON ALFREDO CARDOZO, titular de la cédula de identidad No. V- 5.410.568.
En fecha 05 de mayo de 2017, compareció ante el tribunal aquo el apoderado judicial de la parte actora, consignando copia simple del documento de partición amistosa celebrada entre su representada y la madre de la misma, homologara por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta circunscripción judicial.
En virtud de todas las actuaciones antes mencionadas, el 11 de mayo de 2017, procedió el Juzgado de la causa a dictar sentencia declarando con lugar la demanda.
El 16 de mayo de 2017, compareció el demandado legalmente asistido por el abogado Cesar Pérez, y apeló del fallo antes mencionado, razón por la cual el juzgado de la causa oye en ambos efectos dicha apelación y ordena remitir las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los juzgados de alzada.
En fecha 25 de mayo la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los juzgados de alzada, recibió este expediente y correspondió a este tribunal por distribución conocer de la presente causa, dándole entrada por auto el 01 de junio de 2017 y a su vez, fijándose el décimo día de despacho para dictar la correspondiente sentencia.
El apoderado judicial de la parte actora compareció ante este despacho y presentó escrito de conclusiones en fecha 20 de junio de 2017. Asimismo, el ciudadano Luis Alberto Sojo Blanco debidamente asistido por el profesional del derecho, abogado Jonny Angulo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 197.542, presentó escrito de alegatos y adjunto al mismo, consignó copias certificadas marcadas con los literales “a”, “b”, “c”, “f” y “g” y copias simples identificadas con los literales “d” y “e”.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente demanda es intentada, por el abogado MOISES AMADO, inscrito en el Inpreabogado No. 37.120, apoderado judicial de la ciudadana LISSETTE SOFIA TREJO BELLO, parte actora en este juicio, junto al escrito libelar el abogado antes mencionado expresa que:
Su representada y el ciudadano LUIS ALBERTO SOJO BLANCO, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una oficina, distinguida con el número 803, piso 8 del Edificio Centro Vilasmil, ubicado en la Esquina de Puente Victoria, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertado del Distrito Capital.
Dicho contrato tenía una duración de 1 año, el cual fijado el 1º de agosto de 2014 hasta el 31 de julio de 2015, con opción a prórroga siempre y cuando sea voluntad de las partes, sin embargo dicha prórroga nunca se realizó, de manera que se venció el contrato el 31 de julio de 2015, tal y como correspondía, destacando que el arrendatario ocupa el inmueble desde el 01 de agosto de 2001 y la prórroga legal que le corresponde al mismo es de Tres (03) años, sin embargo el arrendatario no tiene derecho a la prórroga en virtud de sus incumplimientos contractuales y legales.
En inspecciones que hizo su representada notó el deterioro en las áreas del inmueble así como también en los bienes muebles que fueron entregados junto a la oficina, evidenciándose que el arrendatario con cumplió con su deber de cuidar el inmueble, violando así las cláusulas contractuales pactadas de mutuo acuerdo.
El arrendatario alega que esos daños se produjeron por efectos de la inundación ocurrida en la oficia Tecnoconsult, C.A., ubicada en el piso superior del bien inmueble que es objeto de la demanda, por las lluvias de los días 7 y 8 de septiembre de 2010, sin embargo, esos daños fueron debidamente pagados por esa empresa a la firma de CONTRERAS, SOSA & ASOCIADOS, pero ni el arrendatario ni la empresa que es la ocupante de dicha oficina, realizaron las reparaciones correspondientes.
Por otra parte, su representada en las inspecciones personales realizadas notó que el ciudadano Luis Alberto Sojo Blanco, no está ocupando el inmueble personalmente, sino que la oficina aparece ocupada por una firma denominada CONTRERAS SOSA & ASOCIADOS, con quien su representada no tiene ningún tipo de vinculación jurídica ni contractual, por lo tanto, se presume que la oficina ha sido subarrendada, cedida o traspasada total o parcialmente por el demandado.
Esta demanda es sustanciada, conforme al artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Sin embargo, si está incluida en el ámbito de aplicación en conformidad al artículo 1º eiusdem.
Señalan que el arrendatario viola lo dispuesto en el artículo 1.592 del Código Civil, relativo a las obligaciones del arrendatario.
Destaca lo establecido en los artículos 1.596 y 1.597 de la ley sustantiva, las cuales están señaladas en el contrato de arrendamiento entre las partes de esta causa, señaladas la cláusula SEPTIMA Y OCTAVA.
También destaca los establecido en los artículos 15 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales se establecen a su vez en las cláusulas “CUARTA Y DUODECIMA” del contrato de arrendamiento entre las partes.
En función de lo anterior sostienen que el demandado no puede disfrutar del beneficio de la prórroga legal por estar incurso en dos causales de resolución de contrato.
Por todo lo anterior, se solicitó al tribunal de la causa; 1º. De por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada el 29 de julio de 2014, y por lo tanto se le ordene que haga entrega del inmueble objeto de esta demanda. 2º Se ordene pagar por concepto de indemnización compensatorio derivados de la ocupación ilícita del inmueble, la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS ( Bs. 6.500,00) pñor cada mes y como 3º punto, que el demandado pague costas y costos así como los honorarios profesionales de los abogados causados por el ejercicio de esta acción.
Por último solicita una medida preventiva sobre el inmueble objeto de esta demanda, conforme a lo establecido en el artículo 588 y 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, a fin de garantizar que no continúe el deterioro del inmueble y no quede ilusoria la ejecución de la presente reclamación.
Por último, en conformidad al artículo 38 de la ley adjetiva, estima la demanda en la cantidad de QUINIENTOS TRECE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 513.500,00) equivalentes a dos mil novecientos unidades tributarias (2.900 UT).

DE LA CONTESTACIÓN

En fecha 18 de abril 2017, el abogado Máximo Javier Peña Hernández, presentó escrito de contestación de la demanda, en el cual negó, rechazó y contradijo que la demandante haya dado prórroga legal ya que lo que se hizo fue firmar otro contrato de arrendamiento el día 29 de julio de 2014, que venció el 31 de Julio de 2015, siendo ese contrato de arrendamiento nulo, por no cumplir con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo tanto el arrendamiento es verbal y a tiempo indeterminado.
En su 2º punto, rechaza, niega y contradice que se haya incumplido lo establecido en el contrato de arrendamiento en las cláusulas SEGUNDA, CUARTA, SEPTIMA Y OCTAVA,
En su 3º punto, niega, rechaza y contradice que esté trabajando en el inmueble arrendado alguna firma, y que nunca se ha cedido, ni subarrendado por lo tanto le corresponde su prórroga legal cuando la demandante y arrendadora le participe formalmente al arrendatario, destacando que para la fecha no lo ha hecho.
Por último, niega, rechaza y contradice todos los hechos y derechos alegados por la parte actora en su demanda.
También promueve la cuestión previa establecida en el artículo 346 Ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, por faltar en el libelo de la demanda el domicilio del demandante y del demandado. Así como también, la parte actora solicita por concepto de indemnización la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (6.500,00 Bs.) sin embargo, esta no menciona los daños o motivo que lo origina de forma clara, ya que su mandante sigue pagando el canon de arrendamiento mensualmente. Por lo tanto, en el libelo de la demanda, faltan los requisitos establecidos en el ordinal 1, 4, 5 y 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
También solicita la reposición de la causa, puesto que el Alguacil fue a citar a su mandante a las 5 de la mañana del día 25/07/2016, violando lo establecido en el artículo 223 del código adjetivo, por lo tanto se solicita la reposición al estado de que se cite a su representada.
Por otra parte, impugnó el contrato de arrendamiento consignado en el libelo de la demanda (folios 9 al 12), por incumpliendo de los requisitos que deben cumplir los contratos de arrendamiento de locales comerciales de conformidad con los artículo 12, 24, 27, 30 y la Disposición Transitoria Primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
También impugna el documento marcado con la letra “C”, puesto que se trata de una Inspección Ocular y no una Inspección Judicial y por que la persona que la solicitó murió antes de realizarse y no se introdujo un nuevo escrito o solicitud para que se practicara la inspección a nombre de la demandante.
Impugna los documentos marcado con las letras D, E y F, puesto que se evidencia en la exposición de motivos, de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en esta demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENADMIENTO, se intenta hacer uso de viejas practicas, utilizadas por el sector inmobiliario nacional, especialmente el dedicado al arrendamiento con fines comerciales o servicios, que alegó tácitamente, los altos costos actuales, producto de una alta inflación incluida, para venderlo o arrendarlo a otros terceros, y por otras demás razones, que la arrendadora tiene una intención lucrativa, en un supuesto negado que le asista algún derecho, no deber ser violentando el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
También promueve las ciudadanas MARIA MONTAÑA, titular de la cédula de identidad No. V-10.261.045 y MARITZA JOSEFINA, titular de la cédula de identidad No. V-6.294.887, a fin de que sean testigos en el juicio oral.
Por último solicitó que la contestación sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho.

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 11 de mayo del año 2017, el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva bajo los siguientes términos:
…Omissis….
“Ahora bien, al momento de dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, se limitó en su escrito, a formular una serie de alegatos y defensas, las cuales ya fueron desechadas por este Tribunal en el punto previo de este fallo. Como defensa de fondo procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda intentada contra su representado de forma genérica, pero no trajo a los autos, prueba alguna que desvirtuara la petición de la parte actora, es decir, no logró demostrar que fuera falso el deterioro del inmueble arrendado, a que se refiere la actora en este proceso ni tampoco que se tratare de causas no imputables a su representado.
Por esas razones, resulta forzoso para este sentenciador, teniendo en cuenta que a través de la prueba de Inspección Judicial promovida y evacuada por quien decide, quedó demostrado que la parte demandada incumplió con lo estipulado en la cláusula SEPTIMA del contrato que rige las relaciones de las partes, lo cual lo subsume dentro de los presupuestos establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “e”, declarar que lo peticionado por la parte actora es procedente y que son ciertos los hechos alegados en el libelo de la demanda, tal como será declarado en el dispositivo del presente fallo.- (negrillas propias)

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
Junto al escrito Libelar la parte actora consignó:
1- Folios 9 al 12: Original de Contrato de Arrendamiento Privado, celebrado ente la ciudadana LISSETTE SOFIA TREJO BELLO (ARRENDADORA) y LUIS ALBERTO SOJO BLANCO (ARRENDATARIO). El cual se valora conforme lo establecido en el artículo 444 del código de trámites y porque además es un hecho admitido por ambas partes la existencia de la relación arrendaticia.
2- Folios 13 al 14: Inventario de Bienes Muebles ubicados en la Oficina 803 del Centro VILLASMIL. El cual se valora conforme lo establecido en el artículo 444 del código de trámites y porque además es un hecho admitido por ambas partes la existencia de la relación arrendaticia y sus anexos.
3- Folios 15 al 72: Original de Inspección Ocular extra litem, solicitada por la abogada MINERVA BELLO (madre de la demandante en esta causa) signada con el número de expediente AP31-S-2015-007444 conociendo de la causa el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta circunscripción. De conformidad con lo establecido en los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil, esta prueba no puede ser apreciada toda vez que no se justificó el perjuicio por retardo necesario para su evacuación extra litem, en consecuencia se desecha.
En la etapa de promoción de pruebas la parte actora promovió:
1- Promovió e hizo valer nuevamente los instrumentos probatorios acompañados junto al libelo de demanda.
2- Solicitó al tribunal que practique una inspección judicial en la oficina distinguida con el Nº 803, piso 8, Edificio Centro Villasmil, Esquina de Puente Victoria, Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. En dicha prueba se dejó constancia de que en la cartelera del edificio en la casilla correspondiente a la oficina 803, el nombre de “luis Sojo”; que la oficina en general se encuentra en regular estado de conservación, humedad y gritas en las paredes y techos, paredes humedecidas y techos desprendidos; el aire acondicionado no funciona y la alfombra está mojada; se dejó constancia que en el inmueble funciona una oficina de contadores públicos denominada “Contreras, Sosa & Asociados”.
3- Folios 73 al 75, recibos de pago emitidos por TECNOCONSULT S.A., para CONTRERAS SOSA & ASOCIADOS, con motivo de los daños debido a las lluvias que se presentaron en la oficina 803, ubicada en el piso 8. No se valoran por tratarse de copias simples de instrumentos privados emanados de terceros, que debieron en todo caso, haber sido promovidos en original y de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del código adjetivo, con la testimonial de su emisor.

Pruebas de la demandada
Junto al escrito de contestación la parte demandada consignó:
1- Folio 140; Se observa que el demandado consigna un instrumento presuntamente otorgado por la ciudadana Minerva Bello de Trejo a quien califica de “difunta”, no obstante la mencionada ciudadana no es parte en el presente juicio y en consecuencia no puede ser valorada esta probanza.
2- Folios 141 al 176 original de contratos de arrendamientos celebrados desde el 01 de agosto de 2001 hasta el 01 de agosto de 2014. Se valoran los mismos toda vez que la parte actora está conteste en la duración de la relación arrendaticia.

CAPITULO II
MOTIVA

Conforme ha quedado planteada la controversia, se puede inferir que la actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento como consecuencia de la violación de lo establecido tanto en el contrato suscrito entre las partes, como en el artículo 40 de la antigua Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
La sentencia apelada estableció la procedencia de la acción incoada por considerar que se estaba violando lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato suscrito entre las partes y encuadraba dentro de lo dispuesto en el artículo 34, cardinal “e” de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte la demandada se limitó a negar de forma genérica los alegatos esgrimidos por la actora, desconociendo los instrumentos aportados pero reconociendo la relación arrendaticia; y ante el hecho de negar los argumentos de hecho declarados en el libelo, impuso a la actora la carga de demostrar sus alegatos.
En efecto, la actora promovió y evacuó prueba de inspección judicial en la cual quedó evidenciado y demostrado que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encuentra en deplorable estado de uso y conservación, pues se demostró que los muebles, las puertas, paredes y techos están en mal estado, muchos de ellos inservibles. Que el aire acondicionado no funciona y además que por la declaración de una empleada que se encontraba en el inmueble, funciona en él una oficina de contadores públicos que se llama “Contreras, Sosa & Asociados”, todo ello demuestra con total claridad y con apego a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado violó lo pactado voluntariamente en el contrato de arrendamiento suscrito, así como también lo establecido en la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 34.e; y lo establecido en la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, artículo 40, literales “c” y “f”.
De otra parte se observa que el demandado opuso cuestiones previas, las contenidas en los ordinales 6to y 11vo del artículo 346 adjetivo, de lo cual se observa que en cuanto a la correspondiente al ordinal 6to no tiene apelación y por tanto no puede ser revisada y en cuanto a la inadmisibilidad de la Ley de admitir la acción propuesta, que si puede ser sujeto de revisión, debe advertirse que no se observa de lo peticionado por la actora que la misma deba ser inadmitida, pues la petición está adecuada a la ley. Tampoco procede la reposición de la causa solicitada, toda vez que la citación cumplió el fin al cual estaba destinada.
Demostrado como está la violación flagrante por parte del demandado de las cláusulas contractuales y de la Ley, este tribunal concluye que la sentencia recurrida debe ser confirmada en todos sus pronunciamientos. Así se decide.

CAPÍTULO III
DISPOSITIVA

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia proferida por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 11 de mayo de 2017, en consecuencia se confirma el mencionado fallo.

SEGUNDO: Con lugar la demanda por resolución de contrato incoada por la ciudadana Lisette Sofía Trejo, contra el ciudadano Luis Alberto Sojo Blanco, en consecuencia se condena al demandado a entregar el inmueble dado en arrendamiento en las mismas buenas condiciones en que lo arrendó, incluidos los bienes muebles entregados, constituido por un local destinado a oficina, ubicado en el Edificio Centro Villasmil, Esquina de Puente Victoria, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, piso 8, oficina 803. Caracas y solvente en cuanto a servicios públicos.

TERCERO: Se condena al pago de la cantidad de Bs. 6.500, mensuales contado desde la admisión de la presente demanda, hasta que la presente decisión quede firme.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al demandado por haber resultado totalmente vencido en la presente causa.

Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinte (20) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,

VICTOR JOSÉ GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,

MARÍA ELVIRA REIS.
En la misma fecha, siendo las 3:14 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2017-000519 (937).
LA SECRETARIA,

MARÍA ELVIRA REIS.