TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, treinta de junio de dos mil diecisiete
207º y 158º

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL ADHOC, 23 C.A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en Fecha 26 de abril de 2007, bajo el Nº 15, Tomo 1559-A-Qto.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: OTILDE PORRAS, Abogada inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 19.028.-

PARTE DEMANDADA: CORPORACION EL CHUPE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 4 de Octubre de 1993, bajo el Nº 13, Tomo 03-A-Pro.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: CELIA ROSA BRICEÑO BRUGUERA y JUAN FRANCISCO DELASCIO CHITTY, Abogados en ejercicios inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.534, y 18.002, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2014-000723.

-I-
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS

Se inicia el presente juicio mediante demanda presentada en fecha 19 de abril de 2014, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, correspondiéndole por sorteo el conocimiento de la misma al Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitiendo la misma en fecha 23 de mayo de 2014, por lo tramites de procedimiento breve. El Objeto de la demanda versa sobre un inmueble destinado a la explotación comercial (local comercial), por lo tanto se admitió bajo los lineamientos del procedimiento breve, no obstante, por auto de fecha 06 de agosto de 2014, dada la entrada en vigencia de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, el Juzgado Octavo de Municipio, procedió a admitir la demanda por los tramites del juicio oral, ordenando la comparecencia de la parte demandada para dentro de los veinte días de despacho, tal como se establece en al artículo 859 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, se práctico la citación personal de la parte demandada, la cual fue infructuosa, por lo que se agoto la citación por carteles, establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y transcurrido legalmente el lapso indicado se ordenó la designación de un defensor Ad litem.
En fecha 16 de marzo de 2015, la abogada OTILDE PORRAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 19.028, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de reforma de la demanda.
En fecha 19 de mayo de 2015, mediante oficio 1244-2015, emanado de la Rectoría Civil del Área Metropolitana de Caracas, dado que el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se encontraba sin despacho desde el 16 de marzo de 2015, se ordenó la redistribución de la causa, correspondiéndole el conocimiento de la misma al Juzgado que hoy aquí decide, quien por auto de fecha 03 de junio de 2015, lo da por recibido y ordena la continuación de la causa en el estado en que se encontraba.
En fecha 08 de junio de 2015, se admitió la reforma de demanda presentada por la apoderada judicial de la parte actora, ordenándose en emplazamiento de la parte demandada, resultando infructuosa la citación personal, en razón de ello se ordenó la citación por carteles, posteriormente designándosele defensor judicial al abogado PELLEGRINO CIOFFI DELGADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 185.403, quien en fecha 02 de febrero de 2016, estando debidamente citado, procedió a contestar la demanda incoada en contra de CORPORACION EL CHUPE C.A.
En fecha 04 de febrero de 2016, comparecieron los abogados CELIA ROSA BRICEÑO BRUGUERA y JUAN FRANCISCO DELASCIO CHITTY, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.534 y 18.002, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y presentaron escrito de contestación de la demanda, en el cual promovieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y reconvención.
En fecha 11 de marzo de 2016, se dictó Sentencia Interlocutoria en la que se declaró SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
En fecha 14 de marzo de 2016, la representación judicial de la parte demandada apeló de sentencia de fecha 11/03/2016, siendo declarado sin lugar el recurso de apelación ejercido mediante sentencia de fecha 28/09/2016, proferida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando confirmada la decisión proferida por este juzgado.
En fecha 04 de noviembre de 2016, se declaró Sentencia Interlocutoria que declara INADMISIBLE la reconvención propuesta por la parte demanda en el presente juicio.
En fecha 17 de noviembre de 2016, tuvo lugar la audiencia preliminar en juicio, con la presencia de ambas representaciones judiciales. Como consecuencia de ello, por auto de fecha 22 de noviembre de 2016, el Tribunal fijó los límites de la controversia, fijándose a tenor de lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, un lapso de cinco (5) días de despacho, a fin de que las partes promovieran pruebas.
Durante la fase probatoria ex artículo 868 del Texto Adjetivo Civil, ambas representaciones judiciales promovieron las probanzas que a su juicio consideraron conducentes para la demostración de sus alegatos.
En fecha 19 de diciembre de 2016, se ordenó la apertura del cuaderno de fraude procesal, de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, evacuándose las pruebas a que bien tengan lugar las partes del proceso en el lapso señalado en la referida norma.
En fecha 24 de abril de 2017, el Tribunal fijó la oportunidad para la celebración del juicio o debate oral; la cual se llevó a cabo en fecha 12 de junio de 2017, y una vez concluida, se dictó el dispositivo del fallo declarándose procedente en Derecho la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la parte accionante.
Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad legal, el Tribunal procede conforme lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo, previa las siguientes consideraciones

II

TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

La representación judicial de la parte actora ejerció acción contra la parte demandada, alegando que su representada es arrendadora de un inmueble de, identificado como Quinta LUCILLE, ubicada en la Calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, que se procedió a demandar por Resolución de Contrato de arrendamiento ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el año 1999, las partes en ese proceso suscribieron una transacción, difiriéndose su ejecución y al solicitar finalmente la ejecución de la transacción el referido juzgado la negó. Que con el objeto de poner fin a la controversia que había surgido en relación a los documentos denominados modificación de la transacción judicial suscrita por las partes en fecha 14/05/1999 y homologada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 28/05/1999, así como los sucesivos diferimientos o suspensiones de la ejecución de la mencionada modificación de la transacción y con el objeto de dar por terminado la acción de cumplimiento de la transacción, así como la transacción suscrita en fecha 23/06/2009, ante la Notaria Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrita bajo el Nº 27, tomo 77, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, y con vista a la sentencia dictada en fecha 23/07/2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en la cual negó las ejecuciones de la transacciones antes referidas, es por lo que su representada suscribió con la arrendataria un finiquito en el cual tanto la arrendadora como la arrendataria reconocieron que las modificaciones y/o suspensiones efectuadas a la transacción de fecha 14/05/1999 se judicializaron transformándose en contratos de arrendamientos a tiempo determinado, por ende las últimas de las transacciones suscrita en fecha 23/06/2209 y homologada en fecha 21/07/2009, no puede ser objeto de ejecución.
En tal sentido a los fines de cumplir con las estipulaciones de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y suscribieron un contrato de arrendamiento separado en el que el vencimiento del término comenzara a transcurrir de forma definitiva la prorroga legal a que tiene derecho, conforme al tiempo que tiene en el inmueble dado en arrendamiento, el referido documento lo suscribieron ante la Notaria Trigésima Novena del Municipio Libertador, en fecha 03/06/2010, inscrita bajo el Nº 47, tomo 124, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que en esa misma fecha su representada procedió a suscribir un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil “CORPORACION EL CHUPE C.A” , por ante esa misma Notaría.
Que en el referido contrato estipularon en la Clausula Segunda, que la duración del contrato seria por el término de un (1) año fijo, contado a partir del día 15/05/2010 hasta el 14/05/2011, iniciándose el lapso de prorroga legal del contrato cuyo término aconteció el día 15 de mayo de 2014.
Adujo, que cumplido el término de la mencionada relación arrendaticia, han sido infructuosas todas las gestiones amistosas realizadas para obtener la desocupación del inmueble arrendado, habiendo incumplido la parte demandada con su obligación de devolver el inmueble totalmente desocupado y libre de bienes.
Sobre la base de todo lo antes expuesto, es por lo que procedió a demandar a la sociedad mercantil CORPORACION EL CHUPE C.A, para que convenga en que la prorroga legal derivada del contrato accionado que dicha prorroga venció el 14 de mayo de 2014, y en consecuencia proceda a entregar el inmueble arrendado.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Por su parte la representación judicial de la parte demandada, abogados CELIA ROSA BRICEÑO BRUGUERA y JUAN DELASCIO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 14.534 y 18.002, respectivamente, en el escrito de contestación a la demanda, promovieron cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo resuelta mediante sentencia interlocutoria de fecha 11/03/2016, y confirmada por sentencia proferida por el Tribunal Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción judicial, así como la denuncia de fraude procesal y la impugnación del monto estimado en la demanda, ambos resueltos como punto previo en la audiencia oral y señalados en la presente decisión. Asimismo, negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en derecho, la demanda y su posterior reforma incoada en su contra.

III
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• Instrumento de poder suscrito entre la ciudadana BIANCA PRISCO DE MARCHETTI, venezolana mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.972.468, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil “ADHOC 23, C.A” y los abogados MOISES AMADO, JESUS ARTURO BRACHO y REINA MENDIVIL, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 37.120, 25.402 y 145.164, en su orden, debidamente autenticado por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, inserto bajo el Nº 18, Tomo 109. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del código civil.
• Copia certificada del documento de finiquito entre la sociedad mercantil “CORPORACIÓN EL CHUPE” y la sociedad mercantil “ADHOT 23, C.A”, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, quedando anotado bajo el Nº 13, tomo 03-4-PRO . El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del código civil.
• Contrato de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil “CORPORACIÓN EL CHUPE” y la sociedad mercantil “ADHOT 23, C.A”, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Notaria Trigésima Novena del Municipio Libertador, de fecha 03 de junio de 2010, quedando anotado bajo el Nº 46, tomo 124; y que versa sobre un inmueble constituido por la Quinta LUCILLE, ubicada en la Calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. Este Juzgado le otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de instrumento auténtico y demuestra la existencia del contrato bilateral alegado en la demanda.
• Notificación judicial expedida por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del código civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• Instrumento de poder suscrito entre las ciudadanas ANGELINA RISQUEZ CUPELLO y ALICIA MARTINEZ BERGAMIN, venezolanas mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos V- 3.229.883 y V- 3.189.799, respectivamente, en su carácter de administradoras principales de la sociedad mercantil “CORPORACION EL CHUPE, C.A”, por otra parte las ciudadanas ANGELINA RISQUEZ CUPELLO, ya identificada y SILVIA RISQUEZ DE COMAS, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.424.895, actuando en propio nombre y representación, y los abogados CELIA ROSA BRICEÑO BRUGUERA, MARIELA MARTINEZ BLANCO, HECTOR EDUARDO RIVAS NIETO y JUAN F. DESLACIO CHITTY, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 14.534, 110.237, 11.784 y 18.002, en su orden, debidamente autenticado por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, inserto bajo el Nº 34, Tomo 53. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del código civil.
• Copia certificada de documento de transacción entre la sociedad mercantil “CORPORACION EL CHUPE C.A” , la sociedad mercantil “LA TAGUARA DEL ARTE S.R.L y la sociedad mercantil “ADHOC 23, C.A, protocolizado por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito capital, de fecha 20 de junio de 2007, anotada bajo el Nº 33, tomo 96. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del código civil.
• Once (11) letras de cambio originales, a la orden del ciudadano HECTOR D´ARMAS, por la cantidad de TRECE MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON 86/100, que cargara en cuenta sin aviso y sin protesto a la sociedad mercantil “CORPORACIÓN EL CHUPE”, a la Quinta Lucille, Calle Madrid las Mercedes, Municipio Baruta-Edo Miranda. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del código civil.
• Recibo de pago expedido por la sociedad mercantil “ADHOT 23 C.A”, a nombre de la sociedad mercantil corporación el chupe, C.A, por concepto de pago del trigésimo quinto mes de prórroga del 15 de abril de 2014 al 15 de mayo del 2014, sobre la Quinta Lucille, antes identificada, por la cantidad de cuarenta y seis mil novecientos setenta y nueve bolívares con 79/100. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del código civil.
• Comprobantes de ingresos de consignaciones expedidos por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), a nombre de CORPORACION EL CHUPE C.A. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del código civil.
• Telegrama con acuse de recibo dirigido a la ciudadana BIANCA PRISCO DE MARCHETTI y “ADHOC 23, C.A”, en el cual informan que los cánones de arrendamientos correspondientes del mes de mayo a junio y siguientes están a su disposición por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en el expediente Nº 2014-0213. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.375 del código civil.
• En la fase probatoria solicitó prueba de informe de conformidad con lo establecido en el artículo 433, ordenándose oficiar a tales efectos, al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), así como a la Oficina de Control de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).

IV
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DEL MONTO ESTIMADO DE LA DEMANDA:

Ahora bien, en vista de lo acontecido en la audiencia oral, este operador jurídico antes debe resolver el merito del asunto debatido, debe pronunciarse como punto previo sobre la impugnación del monto estimado de la demanda, que formuló la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, argumentando que la parte actora en su escrito inicial del libelo de demanda presentado en fecha 19 de mayo de 2014 y que fuere admitido por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial estimo la la demanda por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), y posteriormente en el escrito de reforma de demanda presentada en fecha 16 de febrero de 2015, admitida por este tribunal en fecha 08 de junio de 2015, estimo la demanda por la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SEIS BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 43.906,35), equivalentes a TRESCIENTAS CUARENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (345,71 U.T), existiendo discrepancia entre el escrito libelar inicial y el posterior referido a la reforma.

Este tribunal, en relación a la impugnación del valor de la demanda, efectuada por la representación judicial de la parte demandada en base al alegato de que la estimación en un juicio de cumplimiento de contrato debe hacerse acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y el canon de arrendamiento que paga es la suma de seiscientos cincuenta bolívares fuertes.
El Tribunal para pronunciarse observa:
El tratadista Arístides Rengel Romberg sostiene: “En la determinación de la competencia por el valor no se atiende a la calidad de la relación controvertida, sino a aspecto cuantitativo de la misma y en base al valor se distribuye el conocimiento de las causas entre diversos jueces”.
En nuestro sistema los asuntos se distribuyen por su valor en varias categorías de juzgados a las cuales nos remite en primer lugar el Código de Procedimiento Civil y la Ley Orgánica del Poder Judicial.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil cuando el valor de una cosa no consta, pero esta es apreciable en dinero, el demandante debe estimarla y el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda.
De esta manera se observa que de acuerdo con la norma citada, una vez que el actor estima la demanda, la ley le concede a la parte demandada la posibilidad de rechazar dicha estimación bien sea porque la considera insuficiente o exagerada y el Juez está obligado a resolver al respecto en capitulo previo a la sentencia, siempre y cuando dicha impugnación sea efectuada en su debida oportunidad procesal, esto es en la contestación a la demanda.
En el caso de marras, la presente demanda se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal.
Respecto a la forma de estimar la cuantía cuando nos encontramos en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de febrero de 2006, en el expediente Nº AA20-C-2005-000346, dejó sentado lo siguiente:
“En el caso sub iudice, se constata que no se está discutiendo respecto a la continuación del arrendamiento en sí, sino el cumplimiento de las estipulaciones del contrato suscrito entre el ciudadano Heriberto Álvarez y la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Lincoln, respecto que se le garantice el goce pacífico al accionante del bien arrendado, lo que significa que no existen pensiones insolutas ni accesorios demandados, por lo que a juicio de esta Sala, no resultan aplicables los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo señaló la demandada en su escrito de contestación de la demanda, al impugnar la cuantía estimada por el demandante.
En ese mismo orden de ideas, la sentencia N° 77 de fecha 13 de abril de 2000, de la Sala Civil expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate, contra la sociedad mercantil Electricidad del Centro (Elecentro), Filial de Cadafe, precisó:
“…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra ‘Derecho Procesal Civil’: En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.
En el caso sub índice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé:
”El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.
En el caso que se analiza, estando quien aquí decide en sintonía con los criterios doctrinarios citados, se observa que la presente demanda, tal como se señaló, se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento, en el cual no se está demandando el pago de pensiones insolutas ni accesorios, sino el cumplimiento de cláusulas contractuales, por tanto, el valor de la pretensión en opinión de quien decide viene determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil. Como consecuencia de lo anterior se desecha la impugnación y se declara firme la estimación efectuada por la representación judicial de la parte actora. Así se establece

FRAUDE PROCESAL

Ahora bien, debe este operador de justicia de igual manera pronunciarse como segundo punto previo con respecto a la denuncia de fraude procesal que formuló la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, con el argumento de que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda se convirtió a tiempo indeterminado, toda vez que la notificación judicial practicada adolece de nulidad absoluta, por cuanto no cumplió con los requisitos legales ni contractuales establecidos, ya que fue realizada supuestamente en persona distinta a los representantes legales de sus representados quienes dos de ellos siempre y en todo momento deben actuar en forma conjunta, para lo cual se ordenó la apertura del cuaderno separado donde se tramitaría lo concerniente a la denuncia de fraude, ordenándose la apertura del lapso probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, promoviendo las partes sus probanzas dentro del lapso correspondiente.

Al respecto, entiende el Tribunal Conforme al criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero Nº 908, de fecha 04 de agosto de 2000, según lo cual:
“El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.
El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal”
Ahora bien, siendo que el fraude es un hecho anterior y externo al proceso, quedando también así plasmado en el criterio jurisprudencial arriba señalado, y, siendo que en el presente caso, el hecho señalado por la parte accionada como Fraude Procesal no se subsume dentro de los supuestos establecidos en la citada jurisprudencia transcrita, toda vez que el mismo no se llevó a cabo dentro del proceso, sino con anterioridad a la interposición de la presente demanda, debe forzosamente quien aquí decide, declarar como en efecto declara improcedente la denuncia de FRAUDE PROCESAL interpuesta por la representación judicial de la parte demandada. Y así se decide.

-V-
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

Con la presente acción, la parte actora pretende el cumplimiento de la obligación contractual por vencimiento de la prorroga legal, y con ello restituir el inmueble distinguido como: como Quinta LUCILLE, ubicada en la Calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda; totalmente desocupado tanto de sus bienes como de personas, solvente en cuanto a los servicios públicos y en las mismas y buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que se le entrego, el cual le fue arrendado a la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN EL CHUPE C.A” mediante contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, de fecha 03 de junio de 2010, quedando anotado bajo el Nº 46, tomo 124.
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, de fecha 03 de junio de 2010, quedando anotado bajo el Nº 46, tomo 124, con el cual quedó demostrada la relación locativa que une a las partes, y, la naturaleza de los mismos, a los cuales este Tribunal le atribuyó pleno valor probatorio, así como documento de finiquito.
Con las pruebas aportadas la actora dio cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones de la demandada, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Por su parte, la parte accionada promovió Copia certificada de documento de convenio entre la sociedad mercantil “CORPORACION EL CHUPE C.A” , la sociedad mercantil “LA TAGUARA DEL ARTE S.R.L y la sociedad mercantil “ADHOC 23, C.A, letras de cambio originales, a la orden del ciudadano HECTOR D´ARMAS, por la cantidad de TRECE MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON 86/100, que cargara en cuenta sin aviso y sin protesto a la sociedad mercantil “CORPORACIÓN EL CHUPE”, a la Quinta Lucille, Calle Madrid las Mercedes, Municipio Baruta-Edo Miranda, recibo de pago expedido por la sociedad mercantil “ADHOT 23 C.A”, a nombre de la sociedad mercantil corporación el chupe, C.A, por concepto de pago del trigésimo quinto mes de prórroga del 15 de abril de 2014 al 15 de mayo del 2014, sobre la Quinta Lucille, antes identificada, por la cantidad de cuarenta y seis mil novecientos setenta y nueve bolívares con 79/100, comprobantes de ingresos de consignaciones expedidos por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), a nombre de CORPORACION EL CHUPE C.A, así como telegrama con acuse de recibo dirigido a la ciudadana BIANCA PRISCO DE MARCHETTI y “ADHOC 23, C.A”, en el cual informan que los cánones de arrendamientos correspondientes del mes de mayo a junio y siguientes están a su disposición por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en el expediente Nº 2014-0213.
Ahora bien, es importante destacar que el contrato en Venezuela constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado acto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico.
Siendo el contrato el resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el derecho moderno el principio consensualista, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Mogollón Castillo, Jesús. Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, p 5).

El contrato es definido por nuestro Código Civil, en su artículo 1.133 como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
En este sentido, los contratos tienen como elementos esenciales para su validez el consentimiento, el objeto y la causa, así lo señala expresamente el artículo 1.141 del Código Civil.
Si aplicamos la noción del Contrato que recoge nuestra legislación civil, vemos que tiene connotación de imperium, al darle a la voluntad de las partes legítimamente manifestada, el valor efectivo, entre ellas, de una ley. Es decir, el Contrato es un mandato supra para Arrendador-Arrendatario, siempre y cuando no haya entre ellos la voluntad de revocarlo, que no pueden desconocer ni relajar en su esfera por simple rebeldía o contumacia. Su violación es como si se estuviera violando una ley, todo el poder coercitivo del Estado se impone para restaurar lo incumplido, aún con persecución patrimonial y hasta sucesoral, según el caso.
En el caso que nos ocupa, se trata del arrendamiento regido por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual tiene como objeto principal regular y controlar la relación entre las partes de un contrato de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, rigiendo las condiciones y procedimientos que envuelven a dicho contrato.
Se definen como “inmuebles destinados a uso comercial” aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que constituya una unidad inmobiliaria, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste e independientemente de que con tal actividad los arrendatarios generen lucro o no. Lo que importa es la naturaleza comercial de la actividad.
De igual manera, la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece dentro de su articulado las obligaciones tanto del arrendador, así como del arrendatario, estableciendo como una de dichas obligaciones del arrendatario el pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado en el contrato, y así expresamente lo declara este juzgador.-

En el caso de autos se puede evidenciar que vencido el plazo fijo de duración del último de los contratos suscritos en fecha 14 de mayo de 2011, que a partir de dicha fecha comenzó a transcurrir el plazo de tres (3) años de prorroga legal, el cual venció el día 14 de mayo de 2014, siendo que a partir de esa fecha, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario de entregar el inmueble objeto de la demanda, naciendo el interés procesal en el arrendador de ejercer las acciones pertinentes, mediante las vías judiciales preexistentes, con el fin de conminar judicialmente al arrendatario, que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado.
En resumen, no queda más alternativa que concluir con apoyo en la Ley, que la representación judicial de la parte demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, pues como bien sostiene el catedrático Dr. Jairo Parra Quijano, en su obra Manual de Derecho Probatorio, la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hecho. En efecto, si bien es cierto que el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio, no menos cierto es que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
Ergo, la pretensión bajo examen debe ser declarada procedente en Derecho, tal y como se hará en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-

-VI-
DISPOSITIVA

Sobre la base de los razonamientos antes expuestos, Este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL) incoare por la sociedad mercantil ADHOC, 23, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en Fecha 26 de abril de 2007, bajo el Nº 15, Tomo 1559-A-Qto, contra la sociedad mercantil CORPORACIÓN EL CHUPE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 4 de Octubre de 1993, bajo el Nº 13, Tomo 03-A-Pro, en representada por las ciudadanas ANGELINA RIZQUES CUPILLO y ALICIA MARTINES BERGAMIN, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros V-3.229.883 y V-3.189.799.
SEGUNDO: SE ORDENA la entrega material de manera inmediata del inmueble constituido por un (01) local comercial, distinguido como quinta “LUCILLE” ubicado en la calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda.
TERCERO: SE ORDENA la cancelación por parte de la demandada a la accionante la penalidad establecida en artículo 22, numeral 3º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para lo cual se ordena la realización de una experticia complementaria de la presente sentencia, el cual será realizada por un (1) solo experto de conformidad con el dispuesto en el Código de Procedimiento Civil, sobre la base del monto diario del canon de arrendamiento más el cincuenta por ciento (50%) de recargo, el cual deberá ser calculada desde la fecha 14 de mayo del año 2014 hasta la fecha en que quede definitivamente firma el presente fallo.
CUARTO: Se condena en costas procesales a la parte demandada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, firmado y sellado en el Salón de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017).- Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ.

JESUS ENRIQUE PÈREZ PRESILIA

LA SECRETARIA

JOHANA PADILLA RIVERA
En esta misma fecha, siendo las once horas y dieciocho minutos de la mañana (11:16 a.m.) se publicó y registró la presente Sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el copiador de Sentencias Interlocutorias e Interlocutorias con Fuerza de Definitiva llevado por este Tribunal, ello conforme lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

ABG. JOHANA PADILLA RIVERA

JEPP/JPR