TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 2 de marzo de 2017
206º Y 158º

ASUNTO: AP11-V-2015-001566
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil G.S.C. ASESORIA NAVAL, inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 8 de junio de 1992, bajo el Nro. 71, Tomo 97-A-Pro., con ultima modificación realizada por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de marzo de 2015, bajo el Nro. 13, Tomo 42-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados JOSÉ CUSTODIO SANCHEZ, JAIME JOSÉ ESCALANTE, NEYSSERTH BARRETO CARRASQUEL y EDUARDO JOSÉ CABRERA RODRIGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social de Abogados bajo los Nos. 150.411, 154.738, 163.708 y 87.337, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de identidad Nro. V-14.200.232.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ADELVYS MORENO y RAMIRO HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 198.603 y 75.869, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (SENTENCIA DEFINITIVA)

- I -
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En síntesis, como hechos constitutivos de la pretensión de la actora, se afirma en el libelo de demanda lo siguiente:
1. Que en fecha 24 de febrero de 1999, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano FERNANDO REY RAMÍREZ, quien en vida era venezolano, casado, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro V-3.309.857 debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda. Dicho contrato inició en fecha 01 de marzo de 1999, y tenia una duración de un (1) año improrrogable.
2. Que el arrendamiento del inmueble fue motivado por un viaje de trabajo, en virtud del cual asignó al ciudadano PEDRO VALLEJO como apoderado judicial para actuar en su nombre, logrando este último concertar desde el 01 de marzo de 1999 con el ciudadano FERNANDO REY RAMÍREZ el alquiler del apartamento, pero es el caso que el contrato de trabajo fuera del país se prolongó.
3. Que en fecha 18 de abril de 2014, ya finalizado el contrato de trabajo, regresó al país con la firme intención de reinstalarse en su vivienda, encontrándose en la misma con la arrendataria ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY, viuda del ciudadano FERNANDO REY RAMÍREZ.
4. Que desde que regresó al país ha realizado las diligencias personales y administrativas necesarias para que la demandada desaloje el inmueble que por derecho le pertenece.
5. Que debido a todas las razones expuestas, y en virtud de que sus numerosos esfuerzos a los fines de obtener la desocupación voluntaria del inmueble por parte de la demandada, procede a demandar por vía judicial el desalojo del inmueble, para que la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY proceda a la entrega inmediata del inmueble arrendado.
En la oportunidad correspondiente, la representación judicial de la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY expuso en su escrito de contestación lo siguiente:
1. Que en fecha 01 de marzo de 1999, el esposo de su representada ciudadano FERNANDO REY RAMÍREZ (hoy difunto), firmó un contrato de arrendamiento con la compañía anónima G.S.C. ASESORÍA NAVAL, por el período comprendido entre el 01 de marzo de 1999 hasta el 29 de febrero de 2000.
2. Que dicho contrato fue renovado en cinco oportunidades, hasta el 01 de septiembre de 2004, y en el año 2005, la renovación del contrato la hizo la ciudadana GRACIELA STURCHIO en su condición de esposa del ciudadano ISMAR ROCHA COELHO y socia de la compañía, estando los mismos en proceso de divorcio.
3. Que a partir del año 2005, el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO, se presentó en el inmueble arrendado con su abogado, solicitando copias de todos los contratos de arrendamiento, a los fines de certificar que todos los cánones de arrendamiento depositados en una cuenta a nombre de la ciudadana GRACIELA STURCHIO, se destinaran a la manutención del hijo de ambos, y manifestando que por encontrarse en proceso de divorcio, le negaba la entrada a la ciudadana GRACIELA STURCHIO al inmueble.
4. Que entre el período comprendido entre los años 2006 y 2009, el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO no estableció contacto con su representada, siendo en el año 2010 que se presenta al inmueble solicitando la desocupación del mismo puesto que pensaba residenciarse nuevamente en el país, ante todo esto su representada le alega que para el momento le es imposible ya que su esposo se encontraba en grave estado de salud, falleciendo en el mes de abril de ese mismo año.
5. Que debido al fallecimiento de su esposo su representada cae en un estado depresivo, diagnosticada con trastorno depresivo renuente severo, trayéndole como consecuencia el no poder ejercer su profesión y por ende un desequilibrio económico.
6. Que en el año 2013 su representada se dirige al Banco Mercantil, con la finalidad de hacer el depósito correspondiente al canon de arrendamiento, encontrándose con que la cuenta de ahorro a nombre de la ciudadana GRACIELA STURCHIO se encontraba cerrada, en virtud de lo anterior se dirige a la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, ante la que expone su situación y luego de cumplir una serie de requisitos, esta última le asigna un número de cuenta para depositar, lo cual está haciendo hasta ahora.
7. Que en fecha 30 de abril de 2014 aproximadamente a las 8:30 p.m., se presenta el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO al inmueble arrendado, luego de cuatro (04) años sin hacer acto de presencia, a los fines de solicitar la desocupación de la vivienda, discusión que empezó a tornarse violenta, dejando como consecuencia la intervención de la Policía de Baruta. Ante tal situación la ciudadana MARISOL MERCEDES SARTORI DE REY se presenta ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, realizando la denuncia pertinente.
8. Que ante todos los hechos antes expuestos, niega, rechaza y contradice la presente demanda.

- II -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Promovió copia fotostática simple de acta constitutiva de la sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del distrito Capital y Estado Miranda en fecha 08 de junio de 1992, bajo el Nro. 71, Tomo 97-A-PRO, con última modificación realizada por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 09 de marzo de 2015, bajo el Nro. 13, Tomo 42-A, mediante esta probanza pretende demostrar que actúa en la presente causa con carácter de la referida sociedad mercantil. De conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, y le reconoce valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
2. Promovió copia fotostática simple de contrato de compraventa celebrado entre la ciudadana LETICIA ELENA ROJAS LUCAMBIO y la sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL C.A., debidamente protocolizado en fecha 21 de julio de 1992 ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Tomo 17, Protocolo Primero. De conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, y le reconoce valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Mediante dicha probanza quedó demostrado que la sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL C.A., es la única propietaria del inmueble identificado en la demanda. Así se declara.-
3. Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 24 de febrero de 1999 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, anotado bajo el Nro. 3, tomo 08 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. De conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, y le reconoce valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Mediante dicha probanza quedó demostrada la relación contractual arrendaticia afirmada en el libelo de demanda. Así se declara.-
4. Promovió copia de inspección extrajudicial practicada en fecha 20 de julio de 2015 por la Notaría Pública de Colón, San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira. La indicada actuación de una notaría pública en ejercicio de la facultad que le confiere el ordinal 13º del artículo 74 de la Ley de Registro y del Notariado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil debe tenerse como auténtica y goza de fe pública. Mediante dicha probanza quedó demostradas las características de una vivienda situada en la Urbanización Ramón J. Velásquez, calle Regina de Velásquez, Nº 98 (folio 50 de este expediente). Así se declara.-
5. Promovió copia de inspección extrajudicial practicada en fecha 05 de agosto de 2015 por la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda. La indicada actuación de una notaría pública en ejercicio de la facultad que le confiere el ordinal 13º del artículo 74 de la Ley de Registro y del Notariado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil debe tenerse como auténtica y goza de fe pública. Dicha inspección demuestra el contrato de depósito, así como el lugar y estado donde el demandante mantiene almacenados una serie de bienes muebles para la fecha, lo que implica una erogación mensual pagada por el demandante a la depositaria. Así se declara.-
6. Promovió copia fotostática simple de providencia administrativa Nro. 00286 de fecha 13 de mayo de 2015 y acta conciliatoria de fecha 14 de junio de 2014 correspondiente al expediente signado con el Nro. MC-00436-12-10, emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Dichas documentales son valoradas como auténticas, por aplicación extensiva de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Mediante las mismas queda demostrado que el demandante agotó el trámite administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, resultando habilitado para acudir a la vía judicial. Así se establece.
7. Promovió copia fotostática simple de acta de defunción de fecha 11 de abril de 2010, perteneciente al ciudadano FERNANDO ENRIQUE REY RAMIREZ, emanada de la Oficina de Registro civil Municipal de la Parroquia Petare, Municipio sucre del Estado Miranda, quedando anotada bajo el Nro. 953, Libro 04, Folio 203, Año 2010, mediante dicha probanza pretende demostrar el fallecimiento del ciudadano antes mencionado quien en vida era cónyuge de la demandada, de quien esta última se subroga en todos los derechos que tenia como inquilino. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
8. Promovió las testimoniales de los ciudadanos IGNACIO PEÑA CIMARRO, LOLIMAR DEL CARMEN MOLINA ARIAS y NESTOR ALIRIO MELGAREJO ZERPA. Se tomó la declaración del testigo IGNACIO PEÑA CIMARRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-677.370, quien luego de ser interrogado por su promovente y repreguntado por el representante de la parte demandada, atestiguó lo siguiente: (i) Que conoció al ciudadano ISMAR ROCHA COELHO en el contexto de la común actividad profesional referida a la ingeniería naval; (ii) Que le consta que el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO necesita el inmueble varias veces referido en esta acta, por cuanto no tiene otro lugar donde vivir en la ciudad de Caracas; (iii) Que el testigo ayudó al ciudadano ISMAR ROCHA COELHO a ubicar a la depositaria donde actualmente se encuentran almacenados los bienes muebles de este último; (iv) Que el testigo también ha ayudado al ciudadano ISMAR ROCHA COELHO a ubicar hotel donde alojarse cuando éste ha debido venir a la ciudad de Caracas; (v) Que no tiene conocimiento que el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO cuente con otro inmueble donde pueda residir; y, (vi) Que no tiene ningún interés específico en las resultas de esta causa judicial. Pese a tratarse de un testigo único, este tribunal le otorgó valor probatorio, por cuanto no fue formulada observación alguna respecto de su deposición, valorándose la declaración del testigo conforme a las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Lo anterior, en virtud de que la deposición proferida por el testigo fue consistente y no se contradice con los elementos de prueba que cursan en autos. Revisando cuidadosamente el motivo de la declaración y la confianza que merece el testigo en razón de su vida, costumbres y demás circunstancias, se observa que el mismo hizo constar bajo juramento, de forma detallada y circunstanciada, una serie de hechos concretos y específicos, con indicación de tiempo, modo y lugar, sin incurrir en contradicción alguna en sus propias deposiciones, que explican la causa del conocimiento personal y directo que afirma tener respecto de los hechos declarados. En consecuencia, este juzgador tiene por cierto lo expuesto por el testigo. Así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 24 de febrero de 1999 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, anotado bajo el Nro. 3, tomo 08 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante dicha probanza pretende demostrar que efectivamente su esposo y la sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL C.A., contrajeron obligaciones contractuales en cuanto al arrendamiento del inmueble objeto de pretensión. Respecto de dicha probanza, se deja constancia que la misma ya fue objeto de valoración en este mismo capítulo. Así se establece.
2. Promovió copias fotostáticas simples de contratos de arrendamiento anuales que abarcan desde el 01 de marzo de 2000 hasta el 31 de agosto de 2005. Mediante dicha probanza pretende demostrar el cumplimiento fiel de su parte a lo establecido en dichos contratos de arrendamiento anuales. Por cuanto dichos fotostatos de instrumentos privados simples no corresponden a ninguno de los tipos documentales enumerados en el artículo 429 del Código Civil, los mismos no pueden ser traídos al proceso en copia simple, por lo que carecen de valor probatorio, y así se establece.
3. Promovió copia simple de acta de defunción de fecha 29 de junio de 2011, perteneciente a la ciudadana GRACIELA STURCHIO SANZ, emanada de la Oficina de Registro civil de la Parroquia el Cafetal del Municipio Baruta, Estado Miranda, quedando anotada en el Libro Uno, acta Nro. 190, mediante dicha probanza pretende demostrar el fallecimiento de la ciudadana antes mencionada, y su calidad de arrendadora siendo esta última socia de la sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL C.A. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
4. Promovió originales de informes médicos de fecha 12 de febrero de 2016, a nombre de la ciudadana MARISOL SARTORI DE REY, emanados de la Unidad Médico Psicológico Altamira y el Doctor Rafael G. Barrios Armas, mediante esta probanza pretende demostrar el estado de salud de la demandada luego de la muerte de su esposo. Este tribunal deja constancia que dicha documental resulta ser manifiestamente impertinente, por cuanto nada aporta a la solución del controvertido en esta causa judicial. Así se establece.
5. Promovió copia fotostática simple de Oficio de fecha 07 de mayo de 2014, signado con el Nro. SUNAVI-DS-405/05-14, emanado de la Coordinación de Procedimientos Administrativos de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas. Mediante dicha probanza pretende demostrar la denuncia hecha por su persona ante ese organismo, por los hechos llevados a cabo por el ciudadano ISMAR ROCHA COELHO con la intención de desalojarla del inmueble. Este juzgado le da valor probatorio a dicho documento administrativo y lo valora según lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en virtud de que constituye documento administrativo que tiene presunción iuris tantum de autenticidad, quedando demostrado que la demandada recurrió a dicho organismo público a los fines de denunciar al demandante por desalojo arbitrario. Así se establece.
- III -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Delimitado como ha sido el controvertido luego de analizados los alegatos de las partes y los elementos probatorios traídos a las actas, se observa que la pretensión de desalojo contenida en la demanda se encuentra fundamentada en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que literalmente disponen lo siguiente:
“Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(...)
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.”

Del dispositivo legal antes transcrito se evidencia que en este caso específico la ley especial consagra dos requisitos concurrentes para la procedencia del desalojo, los pueden sintetizarse así:
• Que se demuestre la existencia de un contrato de arrendamiento que vincula a las mismas partes procesales; y,
• Que se haya verificado en cualquiera de las causales establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo que en este caso en concreto la causal invocada se refiere a la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble.
En el caso que nos ocupa, la existencia de la relación contractual arrendaticia ha sido fehacientemente probada con el contrato producido junto al libelo, así como por las propias afirmaciones de las partes. En consecuencia, ha quedado satisfecho el primero de los requisitos legalmente exigidos a los efectos de la procedencia de la pretensión de desalojo, y así se establece.
Sin embargo, en cuanto a la alegada necesidad de la parte demandante de ocupar la vivienda arrendada, este tribunal observa que quedó probado en autos que la propietaria de dicho inmueble es la sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL, C.A., que por disposición del artículo 19 del Código Civil, es un ente societario con personalidad jurídica y patrimonio propio, distinta del ciudadano ISMAR ROCHA COELHO.
Con vista a lo anterior, se observa que en la redacción del ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el legislador limitó clara y taxativamente a los sujetos cuya necesidad de ocupar el inmueble arrendado justificaría el desalojo a: (i) el propietario o propietaria; y, (ii) alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado; sin que pueda relajarse la interpretación de dicha norma en perjuicio del débil jurídico (inquilino). Es decir, no podría considerarse verificada la indicada causal de desalojo si un pariente por afinidad o un pariente por consanguinidad en tercer o mayor grado del propietario necesitaran ocupar el inmueble.
Es menester destacar que las causales de desalojo tipificadas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda deben ser interpretadas de forma literal y taxativa, en virtud de las consecuencias materiales sancionatorias en perjuicio de los arrendatarios y por elementales razones de seguridad jurídica. Lo anterior, por cuanto el desalojo es un medio de terminación de los contratos de arrendamiento que no necesariamente dependen de la conducta del arrendatario, de suerte que una interpretación constitucionalizante de las causales de desalojo impone que no puedan crearse por analogía causales distintas de las establecidas taxativamente en la ley, so pena de lesionar los derechos fundamentales del arrendatario (débil jurídico en la relación contractual arrendaticia). Lo anterior se agrava especialmente en casos como el que nos ocupa, toda vez que el inmueble arrendado es una vivienda y el derecho constitucional a la vivienda se encuentra protegido en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así las cosas, tenemos que en este proceso judicial no ha quedado demostrado que la propietaria de la vivienda arrendada, sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL, C.A., tenga necesidad justificada de ocupar la vivienda arrendado. Lo anterior se traduce en que no ha quedado demostrado el segundo de los requisitos que concurrentemente debió ser acreditado en esta causa, a los efectos de la procedencia de la pretensión de desalojo deducida por el demandante, razón por la cual tal pretensión no puede prosperar. Así se decide.
- IV -
DISPOSITIVA
En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil G.S.C. ASESORÍA NAVAL, C.A. en contra de la ciudadana MARISOL MERCEDES SANTORI DE REY.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el a artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 2º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 2 de marzo de 2017. 206º y 158º.
El Juez,

Abg. Luis R. Herrera G.
El Secretario,

Abg. Jonathan Morales

En esta misma fecha, siendo las 3:23 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Jonathan Morales

Asunto: AP11-V-2015-001566