TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 6 de marzo de 2017
206º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2015-001597
PARTE ACTORA: MEDIO CREATIVO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nº 13, Tomo 48-A, folio 65,.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: SEBASTIAN JOSÉ OSORIO RIGUAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.548.900, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 19.144.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil DESARROLLOS GUARENAS PLAZA, C. A., domiciliada en la ciudad de Guarenas, registrada inicialmente en el Registro Mercantil del Estado Zulia, bajo el Nº 01, Tomo 44-A, en fecha tres (3) de julio de 1985, modificado por acta de Asamblea inscrita en ese mismo Registro Mercantil bajo el Nº 3, Tomo 15-A de fecha ocho (8) de noviembre de 1990 y modificado su domicilio mediante Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha dieciséis (16) de octubre de 2006, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha seis (6) de junio de 2007, bajo el Nº 17, Tomo 1589-A-2007 Nº de expediente 535962
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GREGORIO ROBERTO NATALE RIVIELLO y MARÍA COROMOTO PINTO MARACARA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-966.884 y V-3.625.244, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 515 y 69.430, en el mismo orden enunciado.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 25 de noviembre de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana NORKIS FLORINDA GIMÉNEZ ARANGUREN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-13.485.126, quien actuando en su carácter de Presidenta de la firma mercantil MEDIO CREATIVO, C.A., y debidamente asistida por el abogado SEBASTIAN JOSÉ OSORIO RIGUAL, procedió a demandar a la sociedad mercantil DESARROLLOS GUARENAS PLAZA, C. A. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, previa distribución, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho por auto de fecha 4 de diciembre de 2015, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, más un día concedido como término de la distancia, comisionándose al efecto al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, instándose igualmente a la actora a consignar los fotostatos necesarios a fin de elaborar la compulsa.-
Mediante diligencias presentadas en fecha 16 de diciembre de 2015, la Presidenta de la firma accionante, otorgó poder apud acta al abogado que la representa, asimismo consignó las copias requeridas para la elaboración de la compulsa. Así, el 17 de diciembre de 2015, se libró oficio Nº 854/2015 dirigido al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, adjunto a despacho de comisión de citación y compulsa.-
Gestionados los trámites de la citación de la parte demandada, comparecieron en fecha 22 de julio de 2016, los abogados GREGORIO ROBERTO NATALE RIVIELLO y MARÍA COROMOTO PINTO MARACARA quienes consignando instrumento poder que les fuera otorgado por la demandada, impugnaron a su decir las decisiones del Tribunal comisionado, por lo que este Juzgado emitió el correspondiente pronunciamiento mediante auto de fecha 25 de julio de 2016, estableciendo que el lapso para la contestación a la demanda inició a partir del 22 de julio de 2016, exclusive.-
Seguidamente, mediante escrito presentado en fecha 10 de agosto de 2016, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda.-
Durante el lapso probatorio ninguna de las partes hizo uso del derecho conferido por legislador.-
Posteriormente, en fecha 19 de enero de 2017, la representación judicial de la parte demandada presentó su escrito de informes, concediéndose en consecuencia ocho (8) días de despacho para las observaciones a los informes presentados.-
Finalmente, mediante auto de fecha 31 de enero de 2017, se dejó constancia de la entrada de la causa en estado de sentencia.-
-II-
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alega la actora en su escrito libelar que mediante instrumento autenticado en fecha 2 de diciembre de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza de Guarenas del Estado Miranda, bajo el Nº 9, Tomo 33 de los libros respectivos, suscribió con la sociedad mercantil DESARROLLOS GUARENAS PLAZA, C. A., un contrato de opción de compra venta, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº P-84, del Nivel Premium del Centro Comercial Copacabana, ubicado en la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Sector La Vaquera de la ciudad de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, de apenas dieciocho metros cuadrados (18 m2). Que según la cláusula segunda del referido contrato el precio de la venta fue pactado en Novecientos Diecisiete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 917.500,00), y que debían efectuarse dos pagos de Bs. 183.500,00, en fechas 24 y 25 de octubre de 2013, los cuales indica efectuó el 29 de octubre de 2013, mediante cheques Nos 16141720 y 16141719, girados contra la cuenta Nº 01340125061251004486 de su representada en Banesco y según recibo expedido por Desarrollos Guarenas Plaza en fecha 25 de octubre de 2013, que la cancelación de estas cuotas las realizó un mes antes de la firma de la opción. Que el monto restante, a saber, Quinientos Cincuenta Mil Quinientos Bolívares (Bs. 550.500,00), según la referida cláusula, serían pagados en la oportunidad de la firma del documento definitivo de compra venta, lo cual señala no ha permitido el vendedor al dejar la tramitación que le corresponde en suspenso desde esa fecha, indicándole que ahora el precio es mayor.
Que pese que se le puso en posesión del inmueble con la entrega de la llave y efectuando remodelaciones, el vendedor ha hecho caso omiso a sus llamados a que tramite ante el Registro Inmobiliario correspondiente la documentación para la firma definitiva, ya que al haberse verificado el objeto, causa, pago y entrega de la cosa, es propietaria del referido inmueble, quedando solo pendiente la protocolización y cancelación del pago del saldo acordado el cual es exigible para el momento en que se verifique la firma.
Que en virtud de lo anterior es por lo que procede a demandar a la sociedad mercantil DESARROLLOS GUARENAS PLAZA, C. A., para que proceda a la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta o en su defecto este Tribunal declare la propiedad del mismo a su representada mediante sentencia que sirva de título suficiente, en virtud del incumplimiento del referido contrato en sus cláusulas primera, segunda y tercera, al omitir la vendedora los trámites a los que se obligaba ante la Oficina de Registro Inmobiliario, es decir, la presentación del documento definitivo de compra venta en el registro respectivo y la notificación a la compradora de la oportunidad de dicha firma por ser el vendedor quien tiene un su poder la documentación, permisos y solvencias requeridos por el Registro.
Que peor aún, existe dolo en el incumplimiento pues el comprador firmó un plazo para la firma que no estaba dispuesto a cumplir pues la hipoteca que pesaba sobre dicho inmueble no fue liberada sino hasta el 4 de agosto de 2014. Que el plazo para dicha protocolización venció el 2 de enero de 2014.
Que el 27 de julio de 2015, solicitó una medida de protección ante la Superintendencia de Precios Justos, que habiendo sido notificada la vendedora, no acudió a la Audiencia respectiva.
Que tal retardo de un año y diez meses, le ha ocasionado daños materiales por la cantidad de Veintidós Millones de Bolívares (Bs. 22.000.000,00) los cuales demanda en virtud del aludido incumplimiento, pues pese a estar en posesión del inmueble no le ha sido posible tramitar los permisos necesarios de su actividad comercial ante el Registro Mercantil, Administración Aduanera y Alcaldía, al depender de la documentación del local.
Reclama igualmente los costos y honorarios de abogados por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00).-
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su mandante tanto en los hechos como en el derecho por improcedente e infundada, solicitando sea declarada sin lugar con la respectiva imposición de costas y reservándose las acciones por los daños por la temeraria demanda.
En el capítulo segundo reconoció la existencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda indicando al efecto que en la cláusula tercera de dicho contrato las partes establecieron que la negociación se realizaría dentro del plazo de 30 días continuos contados a partir de la fecha en que se firmó el mismo, por lo que venció 3 de enero de 2014 e indica que no se firmó por cuanto la actora no requirió de la demandada que se firmara el contrato, renunciando, a su decir, a dicho contrato en los términos establecidos en el mismo, porque ello demuestra que no tenía ni nunca tuvo interés en adquirir el local por la razón que no tenia el dinero para realizar la operación y que la prueba es que no acudió a la vía legal establecida en el artículo 1306 del Código Civil, respecto a la oferta real, pretendiendo establecer responsabilidades a su poderdante respecto a que no se firmó el contrato. Que la parte actora debió depositar el saldo restante de Bs. 550.500,00, lo cual no hizo, mediante una oferta real y ello porque no disponía de ese dinero. Que además la actora nunca solicitó que se le otorgara el crédito por el Banco Nacional de Crédito como lo establece el contrato en su cláusula tercera y era la parte actora quien tenía que solicitar el crédito al banco porque ella era la beneficiaria del mismo, quedando posteriormente obligada a pagarlo al banco.
Seguidamente, en el capítulo tercero rechazó e indicó ser falsas las afirmaciones de la parte actora respecto a que pagaría el saldo restante en la oportunidad de la firma del documento definitivo de compra venta, que tampoco ha llamado a su mandante y que no es cierto que le haya comunicado que el precio era mayor, indicando al efecto los mismos argumentos respecto a que no realizó el procedimiento de oferta real establecido en el Código Civil.
Que tampoco es cierto que la afirmación de la actora respecto a que es propietaria del inmueble por haberse verificado el objeto, causa, pago y entrega de la cosa, pues a su decir, lo único que acredita la propiedad en nuestro país es el título de propiedad firmado ante un Registrador Inmobiliario.
Que el tribunal no podría ordenar la protocolización de la venta del inmueble por cuanto a su decir, ha quedado demostrado en autos que la demandante no cumplió con el plazo convenido entre las partes que era de 30 días continuos a partir de la firma de opción de compra venta según la cláusula tercera y que tampoco ejerció el procedimiento de oferta real para adquirir el inmueble.
Que es falso que su representada se haya obligado a presentar el documento definitivo de compra venta ante el Registro y que se haya obligado a notificar a la compradora de la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta ello conforme las cláusulas primera, segunda y tercera deleitado contrato, pues a su decir, debe ser presentado por la compradora, quien debe cancelar los derechos registrales respectivos, que es ésta quien debe notificar a la vendedora que los ha pagado y que además es ésta quien debe notificar a la vendedora de la fecha del otorgamiento para que la vendedora cumpla con las obligaciones que le correspondan. Que lo cierto es, a su decir, que la demandante pretende después de mucho tiempo y de vencido el plazo de otorgamiento del documento definitivo de venta, que se le venda el inmueble cuando la compradora no ejerció ni manifestó su deseo de adquirir el inmueble y depositar el precio del saldo de la venta mediante el procedimiento de oferta real.
Que en caso que la demandante hubiera participado a su mandante que iba a adquirir el inmueble dentro del plazo establecido en la cláusula tercera, del saldo que debía ésta, Bs. 550.500,00, su representada hubiera pagado la hipoteca, indicando que la actora no tenía interés en adquirir el inmueble porque tenía el dinero para pagar el saldo deudor, que además nunca solicitó que se le otorgara el crédito por el Banco Nacional de Crédito como lo establece el contrato en su cláusula tercera.
Rechazó que su mandante se haya negado a recibir el pago del saldo de la venta, que si la actora hubiera querido pagar hubiera recurrido a la oferta real y no lo hizo, incumpliendo la cláusula tercera del contrato en referencia.
Que la Superintendencia de Precios Justos no tiene competencia para fijar el precio justo en una operación que está regida por un contrato suscrito entre las partes y que deben ajustarse a las normas del mismo, a saber, la cláusula tercera, la cual indica fue violada por la actora ya que no solicitó se le otorgara la venta del inmueble por vía de oferta real dentro del plazo establecido y que se tramita ante un tribunal competente y no ante un organismo que fije el precio justo de la venta de un inmueble.
En el capítulo cuarto rechazó y contradijo por improcedente, temerario e infundado que la actora haya tenido una pérdida de Bs. 22.000.000,00, porque haya dejado de percibir, por daños materiales; Que haya dejado de percibir la cantidad de Bs. 1.000.000,00 mensuales por no estar operativa la empresa; Que por honorarios de abogado se hayan causado Bs. 3.000.000,00, por no ser procedente en un juicio que está comenzando y sin base legal alguna y rechazó el monto estimado de la demanda pues indica que es la demandante la que debe responder a su representada por la temeraria demanda.-
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De la actividad probatoria
Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:
• Marcados “A” y “B”, insertos del folio 9 al 13 y 14 al 18, documentos protocolizados ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara bajo los Nos 13 y 34, Tomos 48-A y 67-A, de fechas 25 de octubre de 2004 y 9 de noviembre de 2007, respectivamente, contentivos de la constitución y venta de acciones de la firma MEDIO CREATIVO, C.A. A los cuales esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose de los mismos que la ciudadana NORKIS FLORINDA GIMÉNEZ ARANGUREN es la Presidente de dicha firma mercantil, sin embargo nada aporta al fondo del asunto.
• Marcado “C”, inserto del folio 22 al 29, documento protocolizado ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, bajo el Nº 74, Tomo 72-A, de fecha 24 de noviembre de 2006, contentivo de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil DESARROLLOS GUARENAS PLAZA, C. A. Al cual esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que el ciudadano JUNIOR VICENTE PÁEZ es el Presidente de dicha sociedad mercantil, sin embargo nada aporta al fondo del asunto.
• Marcado “D”, inserto del folio 30 al 34, instrumento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza de Guarenas del Estado Miranda, bajo el Nº 9, Tomo 33 de los libros respectivos, de fecha 2 de diciembre de 2013, contentivo del contrato de opción de compra venta suscrito entre MEDIO CREATIVO, C.A y la sociedad mercantil DESARROLLOS GUARENAS PLAZA, C. A. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por el contrario fue reconocido por ambas partes, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular la suscripción del citado contrato bajo las condiciones allí establecidas y que demuestra la existencia de un compromiso de compra venta entre las partes.
• Marcados “E” y “F”, insertas a los folios 35 y 36, copias simples de cheques librados por Bs. 183.500,00 cada uno por la demandante a favor de la demandada. Al respecto se observa que las copias de instrumentos privados consignados en copia simple carecen de valor probatorio por no corresponder a alguno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo dichos montos fueron incluidos en el contrato de opción de compra venta ya valorado y reconocido por la demandada.
• Marcado “F-1”, inserto al folio 37, recibo de pago expedido por la demandada respecto de los montos precedentemente indicados. Al respecto se observa que al haber sido opuesto a la demandada ésta no lo rechazó, negó o impugnó en forma alguna, asimismo se observa que corresponde a los montos indicados en el contrato de opción de copra venta pago ya valorado y reconocido por la demandada.
• Marcado “G-1, G-2 y G3”,folios 38 al 40, Estado de Cuenta emanado de Banesco, Banco Universal, de la cuenta corriente perteneciente a la demandante del cual se desprenden los montos indicados anteriormente como pagados, sin embargo nada aportan al fondo del asunto controvertido.
• Marcado “H1 al H11”, inserto del folio 41 al 51, Documento protocolizado en fecha 4 de agosto de 2014, ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda bajo el Nº 18, Protocolo de Transcripción del año 2014. Al cual esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la extinción y la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble del cual forma parte el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda.-
• Marcada “I1 al I8”, insertas del folio 52 al 59, actuaciones llevadas por ante la Superintendencia de Precios Justos. Al respecto, este Tribunal en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoriedad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en virtud que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad, desprendiéndose del mismo denuncia interpuesta por la actora contra la demandada ante dicho organismo, sin embargo nada aporta al fondo del asunto controvertido.
• Copia certificada expedida por la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, contentivo del poder otorgado por la sociedad mercantil DESARROLLOS GUARENAS PLAZA, C. A., a los abogados en ejercicio GREGORIO ROBERTO NATALE RIVIELLO y MARÍA COROMOTO PINTO MARACARA, supra identificados. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas.
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Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a dictar su fallo de la siguiente manera:
La pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento del contrato suscrito con la sociedad mercantil DESARROLLOS GUARENAS PLAZA, C. A., en fecha 2 de diciembre de 2013, anexo junto al escrito libelar marcado “D”, contentivo de la promesa bilateral de compra venta sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº P-84, del Nivel Premium del Centro Comercial Copacabana, ubicado en la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Sector La Vaquera de la ciudad de Guarenas, Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, de dieciocho metros cuadrados con Treinta y Cinco Decímetros cuadrados (18,35 m2), solicitando al efecto que la demandada de cumplimiento al referido contrato haciendo la tradición del inmueble en los términos pactados, con la consecuente firma y otorgamiento del documento definitivo de venta ante el registro correspondiente tal y como fue estipulado, con vista a su decir, que la demandada ha evadido su obligación del otorgamiento definitivo incumpliendo el compromiso asumido y que dicho contrato se corresponde efectivamente con una verdadera compra venta.
Al respecto esta Juzgadora considera oportuno citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento suscrito en fecha 2 de diciembre de 2013, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, el cual fue consignado por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcado con la letra “D”, tenido por legalmente reconocido de lo que se evidencia que se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato de opción de compra-venta al cual se le confirió todo el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; en este sentido el Código Civil establece en su artículo 1474 “…venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio…” así las cosas, en la cláusula segunda del mencionado contrato, las partes establecieron el monto de la negociación y la oportunidad en la cual debía efectuarse el pago, quedando establecido que en el momento de la suscripción del documento de opción a compra venta, la compradora, hoy accionante, entregó a la demandada la cantidad de Trescientos Sesenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 367.000,00), mediante dos cheques, hecho este que quedó efectivamente verificado en autos conforme se desprende del material probatorio aportado a los autos y precedentemente valorado y que el saldo, es decir, la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Quinientos (Bs. 550.000,00), serían pagados “…al momento de la firma del documento definitivo de venta en las Oficinas del Banco Nacional de Crédito quien es el Acreedor Hipotecario de “EL PROMITENTE VENDEDOR”, con un financiamiento otorgado por dicha institución…” de allí que resulta oportuno citar el contenido de la cláusula tercera del referido contrato “El plazo convenido entre las partes para la negociación definitiva es treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento, y si el crédito a “EL PROMITENTE COMPRADOR” no le fuere otorgado por el Banco Nacional de Crédito, las partes convienen en la resolución del presente contrato con la devolución de las cantidades pagadas a “EL PROMITENTE VENDEDOR”, sin nada más que reclamar entre las partes.” En tal sentido, se observa que habiendo sido suscrito el contrato en fecha 2 de diciembre de 2013, la promitente compradora, parte accionante en la presente causa, tenía hasta el 2 de enero de 2014, para tramitar y obtener un crédito ante el Banco Nacional de Crédito a objeto del financiamiento del saldo restante de Bs. 550.000,00, evidenciándose de autos que la parte accionante en la presente causa no dio cumplimiento a tal obligación, de lo que concluye esta Sentenciadora que no se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, por lo que al no cumplirse con tal exigencia, resulta inoficioso analizar el resto de los alegatos así como el tercero de los requisitos por cuanto éstos deben acreditarse de manera concurrente para la procedencia en derecho de la acción de cumplimiento de contrato de opción compra-venta. Así se decide.-
Establecido lo anterior y como quiera que no consta en autos el cumplimiento de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de opción a compra-venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza de Guarenas del Estado Miranda, bajo el Nº 9, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones respectivos, en fecha 2 de diciembre de 2013, forzoso es para este Juzgado declarar SIN LUGAR la demanda incoada por la firma mercantil MEDIO CREATIVO, C.A., contra la sociedad mercantil ciudadana DESARROLLOS GUARENAS PLAZA, C. A. ASÍ SE DECIDE
-III-
DISPOSITIVA

Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la firma mercantil MEDIO CREATIVO, C.A., contra la sociedad mercantil ciudadana DESARROLLOS GUARENAS PLAZA, C. A., ampliamente identificadas al inicio de esta decisión.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en esta instancia, conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada dentro de la oportunidad legal prevista para ello, no requiere la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los seis (6) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,

CAROLINA GARCÍA CEDEÑO
CARLOS TIMAURE ALVAREZ

Se deja constancia que en esta misma fecha, siendo las once y once minutos de la mañana (11:11 .m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
EL SECRETARIO,

Abog. CARLOS TIMAURE ALVAREZ

ASUNTO: N° AP11-V-2015-001597
DEFINITIVA.-