TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: Guillermo Rafael Bastidas Rojas, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.026.029

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Agustín Bracho, Alejandro Mata Benítez, Nora Rojas y Laura Bolinaga, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.286, 13.471, 54.168 y 107.335, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Argenis José Castillo Ocando y Olga Trinidad Galindez Arias, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.529.471 y 6.344.376, respectivamente..

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ORLANDO MORENO, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 43.582.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

CAUSA: Apelación ejercida por la parte actora en contra de la sentencia dictada el 14 de enero del 2008 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que declaró sin lugar la presente demanda y parcialmente con lugar la reconvención.

EXPEDIENTE: AC71-R-2009-000088 (9936)

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 13 de enero del 2005, ante el juzgado distribuidor de primera instancia, dicha demanda fue admitida en fecha 25 de enero de 2005, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que comparezca el vigésimo día de despacho siguiente a que conste en autos la citación a los fines que diere contestación a la demanda interpuesta.
Agotadas las formalidades para el emplazamiento de la parte demandada y cumplidas las mismas en fecha 10 de agosto del 2005, la parte accionada otorgó poder a los ciudadanos Olga Trinidad Galindez Arias y Argenis José Castillo Ocando, y se dio por citado en el presente juicio.
En fecha 6 de octubre de 2005, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención.
Por auto de fecha 18 de octubre de 2005, el tribunal aquo admitió la reconvención propuesta y fijó el quinto día para la contestación de la reconvención.
En fecha 25 de octubre de 2005, la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 14 de noviembre de 2005, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, posteriormente el 15 de noviembre del mismo año, la parte accionada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 23 de noviembre de 2005, por auto del tribunal aquo dictó pronunciamiento respecto de la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
El 30 de noviembre del 2005, el apoderado de la parte demandada consigno escrito de excepciones.
En fecha 23 de noviembre del 2005, se libró oficio Nº 2532 a los fines de remitir el despacho de pruebas para que declaren los testigos Anna Teresa Schettino y Ricardo Lugo.
El 03 de mayo del 2006, se agregaron al expediente las resultas recibidas del despacho de pruebas.
En fecha 14 de enero del 2008, el tribunal aquo dictó sentencia en la cual declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y parcialmente con lugar la reconvención propuesta.
El 07 de octubre del 2009, el apoderado actor mediante diligencia apeló de la sentencia dictada, oída en ambos efectos el 21 de octubre del mismo año ordenándose su remisión.
En fecha 06 de noviembre del 2009, se le dio entrada al expediente en esta alzada y se fijó el vigésimo día para la presentación de informes.
Posteriormente el 14 de diciembre del 2009, la accionante presentó escrito de informes ante esta alzada.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alega el actor que se suscribió un contrato de opción de compra-venta en fecha 16 de julio del 2003, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el nº 4, tomo 61 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, con los aquí codemandados los cuales se encontraban representados por la ciudadana Gamelina Arias Rodríguez, sobre un inmueble constituido por el apartamento No. 124, ubicado en el piso 12, del Edificio “Residencias Villa Laura”, situado en la parcela distinguida con el No. 22, Manzana No. 541-23, ubicado en la Avenida Principal con calle 15 de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, hacía Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; cuyos linderos son Norte: Con parte de la fachada norte del edificio y con vacío sobre patio descubierto del apartamento No. 14; Sur: Con el apartamento distinguido con el No. 123, Cuarto de Basura, Foso de ascensores y con vacío sobre patio descubierto del apartamento No. 14; Este: Con apartamento distinguido con el No. 121, Cuarto de basura y con pasillo; Oeste: Con parte de la fachada oeste del edificio y con vacío patio descubierto del apartamento No. 14; al inmueble le corresponde un porcentaje de condominio de 1,3710% sobre los bienes, derechos y obligaciones de la comunidad de propietarios, además le corresponden por el puesto de estacionamiento Nº 26-A un 0,0806% dando un total de 1,4516% de los derechos y obligaciones comunes que corresponden al apartamento, dicho inmueble les pertenece a los ciudadanos Argenis José Castillo Ocando y Olga Trinidad Galindez Arias según el documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de Julio de 1997, el cual quedo anotado bajo el Nº 19, tomo 13, protocolo primero.
En la cláusula segunda del contrato se convino que el precio de la venta seria por la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00), y para garantizar el cumplimiento del contrato el comprador hace entrega de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) los cuales serían imputables como parte de pago al momento de la firma del documento definitivo de compraventa; en fecha 11 de septiembre de 2003, el accionante suscribió un documento donde le hace entrega de Bs. 17.000.000,00 al ciudadano ARGENIS CASTILLO OCANDO como complemento de pago por la opción de compraventa, concediéndole por excepción una extensión del plazo para el pago de la deuda total de la cantidad de Bs. 50.000.000,00 hasta el día 31 de diciembre de 2003.
Sostiene que como los vendedores se encuentran domiciliados fuera del territorio nacional, han perdido el contacto con los mismos y por tal motivo no se ha podido finiquitar la venta del inmueble y que por tales razones las cuales no son imputables al actor se encuentra en un incumplimiento del contrato suscrito, donde los accionados no han dado cumplimiento a la obligación asumida pues no se ha materializado la venta acordada.

DE LA CONTESTACIÓN Y RECONVENCION

Como punto previo señalan que las firmas en el contrato de opción de compra venta como en el poder otorgado son totalmente distintas; niega rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho, exponen que si bien es cierto el precio pactado fue de 50.000.000,00 de bolívares de los cuales el comprador entrego la cantidad de 25.000.000,00 la cual sería imputada como parte del pago y el resto al momento de la firma del contrato definitivo el cual debía materializarse en un lapso no mayor de 120 días, se estableció la cantidad de cinco millones por concepto de indemnización en caso de incumplimiento al momento de la firma del contrato de opción de compraventa, el actor quedó adeudando a los demandados la cantidad de Bs. 2.000.000,00; llegada la fecha para la firma del contrato definitivo de compra venta el accionante no cumplió con su obligación, a pesar de ello recibieron la cantidad de 17.000.000,00 bolívares de los cuales 2.000.000,00 bolívares correspondían a la cantidad que quedó adeudando al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta, y el resto como parte de pago, por tal motivo y basándose en su buena fe le concedieron una prórroga hasta el 31 de diciembre del 2003, con el compromiso del ciudadano Guillermo Bastidas de poner al día la documentación necesaria.
Exponen que vencida la prórroga el mencionado ciudadano no cumplió con su obligación por con contar con los medios económicos según expuso en los emails enviados al demandado siendo el ultimo en fecha 21 de septiembre del 2004 por lo cual reputan de falso que se haya perdido el contacto; señalan que la ciudadana Gamelina Arias tenía poder otorgado, para vender el inmueble y recibir cantidades de dinero, por lo que el actor conocía que la mencionada ciudadana se encontraba facultada para suscribir el contrato de compraventa definitivo a la cual contactó para que le prestara la llave del inmueble para guardar unos muebles y apoyados en su buena fe le permitieron guardar los muebles, pero el actor nunca devolvió la llave y de forma arbitraria, abusiva, ilegal y sin ningún tipo de autorización se encuentra ocupando el inmueble conjuntamente con la ciudadana Nilsa Jiménez desde el mes de octubre del 2004, negándose a desocuparlo; el mes de noviembre del 2004, la ciudadana Olga Galindez llega al país con el fin de notificar al actor que en vista de su incumplimiento el contrato de opción de compra-venta se encuentra disuelto de pleno derecho desde el mes de diciembre del 2003, al no poder localizarlo en la dirección en donde residía le informan que él se encuentra en el apartamento objeto de la litis, al llegar al mismo contesta la ciudadana Nilsa Jiménez quien manifiesta que se encuentra alquilada, en esa misma oportunidad el ciudadano Guillermo Bastidas solicita una prórroga para conseguir el dinero para poder cancelar, al no concederle la prorroga manifiesta que para irse del inmueble que se le devolviera la cantidad entregada, sin que le fuera retenida la cantidad de Bs. 5.000.000,00 por cláusula penal.
De igual manera, reconvino a la actora en los siguientes términos: Que el contrato de opción de compraventa se encuentra disuelto de pleno derecho desde el 31 de diciembre de 2003, fecha en que venció la prórroga otorgada al actor; que debe pagar la cantidad de Bs. 5.000.000,00 por concepto de indemnización establecida en la cláusula cuarta del contrato así como también solicitaron que pague la cantidad de Bs. 7.700.000,00 por concepto de ocupación y uso arbitrario del apartamento; así como la cantidad de Bs. 100.000.000,00 por concepto de daños y perjuicios ocasionados a los demandados.

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCION

Niega, contradice en todas sus partes la reconvención planteada por la falta de técnica que utiliza, puesto que de acuerdo a las jurisprudencias del Tribunal Supremo de Justicia la reconvención no ha debido ser admitida por no cumplir con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; niega la reconvención planteada puesto que el demandado ha incumplido con su obligación de protocolizar el documento de venta y la cancelación de los aranceles respectivos a los fines de que el accionante adquiera el inmueble, desconoce e impugna en cada una de sus partes los documentos contentivos de los emails; expone que mantuvieron comunicaciones en las cuales el demandado manifestó no tener listas las solvencias respectivas lo cual se evidencia al no haberlas consignado en su contestación y trató de suplir tales requisitos con unos emails los cuales impugna.
Procedió a negar y contradecir en todas sus partes las solicitudes planteadas en el petitorio de la reconvención.

PRUEBAS DEL PROCESO

Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:
• Consigno poder otorgado por el ciudadano Guillermo Rafael Bastidas Rojas autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedo anotado bajo el Nº 53, Tomo 95, en fecha 13 de diciembre del 2004. (f.7)
• Contrato de opción de compra-venta de fecha 16 de julio del 2003, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 04, tomo 61 de los libros llevados por esa notaria. (f.9), se valora por tratarse de instrumento público y además las partes están contestes en la existencia de este instrumento y su contenido.
• Promovió constancia de recibo de complemento de pago, de fecha 11 de septiembre de 2003, por la cantidad de Bs. 17.000.000,00, firmada por el ciudadano Argenis José Ocando. (f.12), se valora este instrumento privado por ser admitida su existencia por ambas partes.
• Promovió en copia certificada poder conferido a la ciudadana Gamelina Arias, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 61, Tomo 37, de fecha 26 de junio del 2003. (f.13), de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por tratarse de instrumento público.
• Promovió copia certificada del documento de propiedad del inmueble protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de julio de 1997, anotado bajo el Nº 19, tomo 13. (f.20), de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por tratarse de instrumento público.
• Promovió certificación de gravamen del inmueble de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de julio de 1997, anotado bajo el Nº 19, tomo 13, protocolo 1ro, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por tratarse de instrumento público.

En la etapa de promoción de pruebas:
• Promovió inspección extra litem evacuada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de noviembre de 2005. (f.119), se observa que por tratarse la misma de una inspección evacuada antes del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 del Código Civil se le otorga carácter indiciario a los hechos constatados por dicho tribunal.
• Promovió constancia de residencia emanada de la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda (f.118), se valora como prueba por tratarse de instrumento público administrativo el cual goza de presunción de certeza salvo prueba en contrario.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Promovió el mérito favorable que se desprende del documento con fecha 11 de septiembre del 2003, promovido por la actora, en el cual se deja constancia de los siguientes hechos: a) que para la fecha de otorgamiento del mismo el demandado tenía los requisitos para la protocolización; b) de la obligación del actor de poner al día los documentos para poder fijar nueva fecha de otorgamiento; c) que se le otorgó al actor un plazo adicional para completar el precio de la venta; y d) que el plazo para el otorgamiento se extendió de mutuo acuerdo hasta el 31 de marzo de 2003.
• Promovió prueba testimonial de la ciudadana Anna Teresa Schettino, titular de la cédula de identidad Nº 6.336.299, no se evacuó esta testimonial.
• Promovió prueba testimonial del ciudadano RICARDO LUGO, titular de la cédula de identidad Nº 6.972.364. se evacuó en fecha 30 de marzo de 2006, en el interrogatorio el testigo afirma conocer al actor; que tiene conocimiento del otorgamiento del documento de opción de compra en julio de 2003; que conoce el correo electrónico del actor y que sabe que el actor mantuvo contacto vía correo electrónico con el codemandado Argenis Castillo. Se observa que de conformidad con lo estableció en el artículo 508 del código adjetivo, las deposiciones de este testigo no pueden ser apreciadas por imprecisas, pues por razones de experiencia común, decir que sabe que un tercero ha tenido comunicación vía correo electrónico con otra persona carece de lógica ya que este tipo de medio de comunicación interpersonal es privado y las únicas formas de saber su contenido es o referencialmente o porque se intervenga ilegalmente dicho buzón e correos, en consecuencia no se aprecia.
• Promovió las transcripciones de los correos electrónicos entre el ciudadano Guillermo Bastidas con el ciudadano Argenis Castillo. De conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, se le debe otorgar valor probatorio a dichos correos electrónicos si no son impugnados por la contra parte, en el presente caso la contraparte los impugnó, por lo que correspondía al promovente insistir en su valor y promover los medios probatorios pertinentes para su verificación, lo cual no hizo, en consecuencia se desechan.
• Promovió las posiciones juradas del ciudadano Guillermo Bastidas. No se evacuó ésta prueba.

LOS INFORMES PRESENTADOS ANTE ESTA ALZADA.

El actor en su escrito de informes hace una reseña de todo lo sucedido en el proceso y de la sentencia del tribunal aquo donde expone que el juez aquo no se pronunció respecto a las arras dadas al momento de la suscripción del documento de opción de venta suscrito en el cual Guillermo Bastidas para garantizar el cumplimiento del contrato entrego la cantidad de 25.000.000,00 la cual sería imputable al pago y la cantidad entregada como complemento de pago por la cantidad de 17.000.000,00, omitiendo en su pronunciamiento dichos particulares los cuales deben ser considerados parte de la decisión expresa, positiva y precisa que está obligado el juez a considerar para decidir la causa, en base a ello solicita que sea declarado con lugar el recurso de apelación y se declare nula la sentencia dictada por el tribunal aquo.

DE LA SENTENCIA APELADA

“Omisis
- VI –
De la Reconvención

Llegado el momento para decidir la presente reconvención, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
La parte demandada reconviniente alegó como fundamento de su reconvención que la actora reconvenida incumplió con sus obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa, al no realizar los trámites a que estaba obligada para procurar la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio; así como el pago del saldo adeudado por concepto del precio en que se comprometió a comprar.
De igual manera, alegó que el actor reconvenido se encuentra ocupando de manera ilegal el inmueble objeto del presente litigio desde el mes de octubre de 2004.
Respecto al alegato de los demandados reconvinientes, debe este Tribunal observar que la parte actora reconvenida no demostró el cumplimiento de la obligación referida a la actualización de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio, por lo que mal podría la parte demandada reconviniente, en su carácter de vendedora, realizar los trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio.
Como consecuencia de lo anterior, al ser la obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa, una obligación que depende directamente del cumplimiento o no de la obligación del comprador actor reconvenido, de actualizar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio, mal podría declararse la improcedencia de la reconvención propuesta.
Aunado a lo anterior, debe este Tribunal observar que respecto del alegato de la parte demandada reconviniente referente a que el actor reconvenido se encuentra ocupando de manera ilegal el inmueble objeto del presente litigio desde el mes de octubre de 2004. La propia parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención expresó lo siguiente:

“En efecto como se dijo anteriormente mi representado se encuentra en el inmueble por intermedio de un contrato de opción compra-venta (sic)…”

(Negrillas del Tribunal)

En obsequio a la verdad y a la justicia, no puede dejar de apreciar este Juzgador que en su contestación a la reconvención, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, convino en la ocupación del inmueble objeto del presente litigio por parte del comprador ciudadano GUILLERMO BASTIDAS.
Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la ocupación del inmueble objeto del presente litigio por parte del comprador ciudadano GUILLERMO BASTIDAS, así como de la confesión espontáneamente realizada por la parte actora reconvenida en este proceso, en su escrito de contestación a la reconvención. Así se decide.-
En virtud de lo anterior, debe este Tribunal observar que como consecuencia del anterior análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador concluir, que la parte demandada reconviniente cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente:

“Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Al respecto, observa este sentenciador que “si me considero acreedor, es absolutamente preciso que demuestre la obligación de mi pretendido deudor, o de lo contrario, no puedo obligarle al pago”. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, los documentos acompañados como títulos fundamentales de la pretensión de la demandada reconviniente, son conducentes para demostrar el incumplimiento por parte de la actora reconvenida; por tanto este sentenciador debe necesariamente declarar procedente la reconvención propuesta por los ciudadanos ARGENIS JOSE CASTILLO OCANDO y OLGA TRINIDAD GALINDEZ ARIAS, en virtud de que la parte demandada reconviniente cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a lo que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
Una vez establecido lo anterior, debe este Tribunal pasar a referirse a la reclamación de la parte demandada reconviniente respecto de los daños y perjuicios por la ocupación ilegal del inmueble. Al respecto, observa este Tribunal que el presente proceso fue originado de un contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, por lo que todas reclamaciones deben ser originadas de las cláusulas pactadas por las partes en el mismo.
En ese orden de ideas, debe precisar quién aquí decide que con relación a los daños y perjuicios derivados de la relación contractual antes mencionada, las partes pactaron en la cláusula cuarta del referido contrato, la cantidad de dinero que por concepto de indemnización sería pagada en caso de incumplimiento, es decir, la cantidad de Bs. 5.000.000,00, actualmente equivalentes a BsF. 5.000,00.
De conformidad con lo anterior, observa este Tribunal que al tratarse de una relación contractual, la misma se rige única y exclusivamente por lo establecido en dicho contrato de acuerdo con el contenido del artículo 1159 del Código Civil, que reza que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”. Siendo así lo anterior, mal podría este Tribunal condenar a la parte actora reconvenida al pago de cantidades de dinero por concepto de indemnización de daños y perjuicios que no fueron previstos en el contrato suscrito entre las partes. Así se decide.-

- VII –
Dispositiva

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción compraventa incoada por el ciudadano GUILLERMO REFAEL BASTIDAS ROJAS en contra de los ciudadanos ARGENIS JOSE CASTILLO OCANDO y OLGA TRINIDAD GALINDEZ ARIAS; todos identificados en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos ARGENIS JOSE CASTILLO OCANDO y OLGA TRINIDAD GALINDEZ ARIAS contra el ciudadano GUILLERMO REFAEL BASTIDAS ROJAS.
TERCERO: Se declara extinguido el contrato de opción de compraventa y su prórroga suscritos en fechas 16 de julio de 2003 y 11 de septiembre de 2003, respectivamente sobre el inmueble constituido por el apartamento No. 124, ubicado en el piso 12, del Edificio “Residencias Villa Laura”, situado en la parcela distinguida con el No. 22, Manzana No. 541-23, ubicado en la Avenida Principal con calle 15 de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, hacía Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
CUARTO: En consecuencia, se ordena entregar libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado el inmueble constituido por el apartamento No. 124, ubicado en el piso 12, del Edificio “Residencias Villa Laura”, situado en la parcela distinguida con el No. 22, Manzana No. 541-23, ubicado en la Avenida Principal con calle 15 de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, hacía Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
QUINTO: Se NIEGA la reclamación realizada por la parte demandada reconvenida relativa a los daños y perjuicios por concepto de ocupación y uso arbitrario y sin autorización del inmueble objeto del presente litigio.
SEXTO: Vista la naturaleza del presente fallo, en que ninguna de las partes ha resultado totalmente vencida, no hay especial condenatoria en costas. ”

CAPITULO II

PREVIO:
Se observa que en la recurrida se establece que la parte demandada al momento de contestar la demanda sostiene que la firma del actor que aparece en el poder es distinta a la del contrato de opción de compra venta. Al respecto coincide este tribunal superior con el criterio explanado por el aquo en cuanto que no basta la simple observación, pues al tratarse ambos de instrumentos públicos, debió el demandado impugnar dichos documentos por los medios que la Ley establece para tal fin, de modo que la falta de actividad en este sentido impide al juzgador valorar las razones y consecuencias de tal señalamiento, en consecuencia se desecha.

MOTIVA

Resuelto lo anterior, procede este tribunal superior a dictar el correspondiente fallo a fin de resolver el fondo de la controversia.

De la demanda principal
Conforme ha quedado expuesto, el actor manifiesta que los codemandados suscribieron con él un contrato de opción de compra venta de un inmueble propiedad de éstos últimos descrito suficientemente en dicho instrumento; que no obstante haber pagado una significativa cantidad de dinero, es decir la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares fuertes, los codemandados no han otorgado el documento definitivo de compra venta, por tal razón los demanda para que otorguen el documento definitivo de compra venta previo el pago del saldo restante, es decir la cantidad de diez mil bolívares fuertes o en su defecto sirva la sentencia dictada como título suficiente de propiedad.
Por su parte la demandada niega tales hechos y sostiene que al contrario de lo alegado por el actor, fue éste quien incumplió no solo el contrato original, sino la prórroga que se otorgó, adicionalmente a ello, manifiesta que aprovechándose de la buena fe de su parte, le entregó las llaves del inmueble a fin de que guardara unos bienes muebles, con la sorpresa que de el actor no solo no ha cumplido con su obligación, sino que se apoderó del inmueble ocupándolo ilegalmente. Alega que el actor nunca tuvo la intención de pagar el saldo restante y que además exige para desocupar el inmueble que le sea devuelta la totalidad del dinero entregado como parte de pago del inmueble.
Por esta razón procedió a reconvenir al actor a fin de demandar la resolución del contrato suscrito entre las partes; a pagar la cantidad de cinco mil bolívares fuertes por concepto de cláusula penal establecida en la cláusula cuarta del contrato suscrito; en desocupar el inmueble objeto del contrato; en pagar la cantidad de siete mil setecientos bolívares fuertes como indemnización por el ilegal uso del inmueble desde el mes de octubre de 2004, hasta octubre de 2005, a razón de setecientos bolívares fuertes por cada mes; en suministrar el monto a ser reintegrado a la ciudadana Anna Schattino; y en pagar la cantidad de cien mil bolívares fuertes por concepto de daños y perjuicios.
La parte actora contestó a dicha reconvención negó todos los hechos narrados, impugnó los correos electrónicos. Alega que se comunicó con el actor a fin de que le informara si tenía lista la documentación para el otorgamiento del documento definitivo; niega que el contrato se encuentra disuelto de pleno derecho, niega que esté ocupando el inmueble de forma ilegal pues sostiene que cuando se otorgó el contrato recibió las llaves del mismo para ocuparlo; niega que tenga que pagar siete mil bolívares fuertes por concepto de ocupación del inmueble alegando que la naturaleza de su ocupación es a consecuencia del contrato suscrito por las partes; niega qe tenga que reintegrar dinero a una tercera citada en la reconvención; y finalmente niega que tenga que pagar cien mil bolívares fuertes por daños y perjuicios ni honorarios de abogados o costas.
Ahora bien, visto lo anterior es evidente colegir que ambas partes están obligadas a demostrar sus afirmaciones de hecho, pues así lo establecen los artículos 506 del Código de procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, ello como consecuencia de la negativa de ambas partes a reconocer los hechos alegados por la otra.
No obstante existe comunidad de criterio en cuanto a la existencia del contrato, de la prórroga, de las cantidades pagadas y de la ocupación del inmueble. Siendo contradichas las causas del incumplimiento y la naturaleza de la ocupación, por tanto, sobre éstos hechos se centrará el análisis probatorio a fin de establecer las consecuencias.
Es necesario establecer en primer término los plazos otorgados entre las partes:
En el contrato de opción de compra venta se observa que en la cláusula cuarte se estableció un lapso de ciento veinte días, y siendo que el contrato se otorgó el 16 de julio de 2003, los 120 días se verificaban el 13 de noviembre del mismo año. No obstante se aprecia que del recibo de abono que corre inserto al folio doce, se estableció una prórroga hasta el 31 de diciembre de 2003, además este instrumento –producido por la actora- establece la obligación del propio actor de “poner al día” los documentos necesarios para el otorgamiento ante el registro inmobiliario, es decir, que el actor se comprometió a obtener dichos documentos, es decir, las solvencias y demás requisitos.
Del análisis de la recurrida se aprecia que el contrato en efecto es un contrato bilateral regido por lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, por tanto es válido demandar su cumplimiento, adicionalmente a ello, existe en el contrato bilateral obligaciones recíprocas y el artículo 1.474 eiusdem establece la naturaleza del contrato de venta, de modo que se debido a la negativa de ambas partes de admitir los hechos señalados por la otra, se debe demostrar quien incumplió con el contrato.
De lo anterior se entiende que el actor reconvenido se obligó a proveer todos los recaudos necesarios para el otorgamiento, quien estaba obligado a demostrar que había dado cumplimiento a dicha obligación, pues no era sólo el pago del saldo lo que le correspondía, y del análisis del acervo probatorio no se desprende conclusión alguna que pueda inferir que el actor reconvenido haya dado cumplimiento a la obligación de tramitar dichos recaudos, de modo que la pretensión del actor no puede prosperar ante la falta de cumplimiento de sus obligaciones. Así se decide.
De la reconvención.
Alegó el incumplimiento del actor de las obligaciones adquiridas con ocasión del contrato suscrito tales como los trámites de los requisitos de la protocolización y el pago del saldo restante, también alega la ocupación indebida del inmueble.
Respecto a las obligaciones adquiridas por el actor reconvenido se aprecia que como ya se dijo no demostró el cumplimiento de las mismas, por lo tanto los codemandados no estaban obligados a otorgar el documento definitivo de venta, así las cosas, siendo imputable al actor reconvenido el incumplimiento de las obligaciones necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, lo procedente en derecho es reconocer que los codemandados reconvinientes tienen derecho a demandar la resolución del contrato y sus consecuencias legales.
En cuanto a la ocupación del inmueble, se observa que el actor reconvenido declara que a él se le entregaron las llaves del inmueble al momento del otorgamiento del contrato de opción, siendo así y visto que en el contrato nada se dice al respecto, correspondía al actor reconvenido demostrar tal hecho, cosa que no hizo pues no existen medios probatorios dirigidos a demostrar la razón por la cual ocupa el inmueble sin haber pagado su precio. De manera que la ocupación del inmueble por parte del actor reconvenido no tiene naturaleza legal, no existe razón alguna para ocuparlo, por lo tanto, está en la obligación de entregar el mismo a su propietario previo, claro está, el cumplimiento de los presupuestos legales que rigen la materia de ocupación de viviendas.
En cuanto a la reclamación reconvencional de daños y perjuicios reclamados en la reconvención, colige este tribunal superior con lo expuesto en el fallo apelado respecto a que las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, establecieron los límites de los eventuales daños a que estaban obligados en caso de incumplimiento, y en efecto en la cláusula cuarta establecieron un límite de cinco mil bolívares fuertes y n existiendo en el expediente elemento probatorio alguno que enerve esta disposición contractual, es ésa la cantidad máxima que puede condenarse a pagar, por ello al constar a los autos que los codemandados recibieron la cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes, están en el deber de entregar al actor la diferencia, es decir, la cantidad de treinta y cinco mil bolívares fuertes. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora reconvenida contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 14 de enero de 2008, en consecuencia se confirma el mencionado fallo.

SEGUNDO: Sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano Guillermo Rafael Bastidas Rojas, contra los ciudadanos Argenis José Castillo Ocando y Olga Trinidad Galindez Arias.

TERCERO: Parcialmente con lugar la reconvención incoada por los codemandados, en consecuencia se declara extinguido el contrato de opción de compraventa y su prórroga suscritos en fechas 16 de julio de 2003 y 11 de septiembre de 2003, respectivamente sobre el inmueble constituido por el apartamento No. 124, ubicado en el piso 12, del Edificio “Residencias Villa Laura”, situado en la parcela distinguida con el No. 22, Manzana No. 541-23, ubicado en la Avenida Principal con calle 15 de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, hacía Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

CUARTO: En consecuencia, se ordena entregar libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado el inmueble constituido por el apartamento No. 124, ubicado en el piso 12, del Edificio “Residencias Villa Laura”, situado en la parcela distinguida con el No. 22, Manzana No. 541-23, ubicado en la Avenida Principal con calle 15 de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, hacía Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, previo el cumplimiento de los requisitos de ley sobre desalojo de viviendas.
QUINTO: Se NIEGA la reclamación realizada por la parte demandada reconvenida relativa a los daños y perjuicios por concepto de ocupación y uso arbitrario y sin autorización del inmueble objeto del presente litigio.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los quince (15) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). A 206° años de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,

VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES.

LA SECRETARIA,

MARÍA ELVIRA REIS.

En esta misma fecha, siendo las _____ ( ) se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AC71-R-2009-000088 (9936)
LA SECRETARIA,

MARÍA ELVIRA REIS.