TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL.
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, treinta (30) de marzo de dos mil diecisiete (2017).
206º y 158º.

ASUNTO: AP31-V-2016-001203

DEMANDANTE: SOCIEDAD ÉTICO CULTURAL, A.C., inscrita el 15 de abril de 1950 en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, bajo el Nº 4, folio 19 y vto., Protocolo 3º, con reforma de sus estatutos protocolizada en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 3 de febrero de 2003, bajo el Nº 19, Tomo 6º, Protocolo 1º, representada judicialmente por la abogada Betty Pérez Aguirre, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.980.

DEMANDADO: SOCIEDAD GRUPO FLAC 120, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de noviembre de 2003, anotado bajo el Nº 9, Tomo 47-A, representada judicialmente por el abogado Juan Bautista Navarro Montero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 35.006.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

Visto el escrito presentado en fecha 23 de marzo de 2017, por la abogada Betty Pérez Aguirre, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, SOCIEDAD ÉTICO CULTURAL, A.C., anteriormente identificada, mediante el cual solicitó la nulidad del auto del 9 de diciembre de 2016 (por el que se admitió la demanda y se ordenó su sustanciación de conformidad con los trámites del procedimiento oral contenido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial) y la reposición de la causa al estado de “nueva admisión” de la demanda, este Tribunal pasa a continuación a pronunciarse sobre esta solicitud previas las siguientes consideraciones:

I
FUNDAMENTOS DE LA REPOSICIÓN SOLICITADA
Expuso la abogada Betty Pérez Aguirre en escrito:
Que, “de conformidad con lo establecido en los artíuclos 206 y 212 del Código de Procedimiento Civil, solicit[a] (…) al Tribunal declare la nulidad de su auto dictado en fecha 9 de diciembre de 2.016 (sic) y, en consecuencia, reponga la causa al estado de nueva admisión de la demanda.” (Destacado de la cita).
Que este Tribunal admitió a trámite la causa basado en una “inadecuada normativa”, “pues al revisar detenidamente el contrato de arrendamiento que se incorporó al libelo, se observa en su cláusula primera que el objeto de ese negocio jurídico es el arrendamiento de un bien inmueble de aproximadamente un mil seiscientos metros cuadrados (1.600 m2) que se ubica en (…), el cual ‘fungía como casa parroquial, el cual consta de dos plantas y un patio principal. Salón de reuniones, oficinas parroquiales, áreas sociales y de salud’ (…) cuya circunstancia responde enteramente a la naturaleza intrínseca del objeto social que desarrolla el ente contratante, pues éste es una asociación civil sin fines de lucro, por lo que los actos que él pudiere realizar en desarrollo específico de los fines para los cuales fue creado están excluidos del ámbito de aplicación del artículo 2 del Código de Comercio y, por ende, no puede ser catalogado como comerciante para que puedan observarse los rasgos de interpretación a que se alude en los artículos 1 y 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, puesto que todas las áreas que conforman dicho inmueble son OFICINAS y/o CONSULTORIOS MÉDICOS Y ODONTOLÓGICOS y no locales comerciales en estricto sentido.” (Resaltado de la parte actora).
Que “la sola circunstancia de haberse mencionado en la cláusula cuarta del contrato accionado el uso exclusivo del inmueble arrendado para ‘actividades sociales, comerciales y educativas’, (…) no determina la aplicación de la novísima ley (…), dado que al estar en presencia de un régimen especial de aplicación preferente al régimen de derecho común contenido en el Código Civil, se hace necesario ponderar previamente el hecho objetivo que informa la aplicación de la nueva legislación inquilinaria, que no es otro que la determinación del carácter de comercialidad que tenga atribuido el inmueble destinado al uso comercial.” (Destacado de la cita).
Que la referida circunstancia “es la razón de ser de la comentada estipulación contractual, la cual obedece a una simple enunciación de los posibles usos que la hoy demandada podía emprender sobre la cosa arrendada, pero sin desnaturalizar la razón de ser del objeto social, cultural y religioso del ente contratante (…).” (Subrayado del original).
Que, en consecuencia, “el régimen jurídico aplicable para el trámite, sustanciación y decisión del presente asunto es el que subyace por aplicación del Decreto con rango (sic) y fuerza (sic) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por mando de lo que se establece en la disposición derogatoria primera” de dicho Decreto, “lo cual no se ve perjudicado por el simple hecho que la hoy demandada hubiere subarrendado algunas porciones de ese inmueble a terceros, pues de los instrumentos que ella acompañó se evidencia que las actividades que desarrollan los distintos subarrendatarios convergen al sector salud, lo cual, en puridad de derecho, no es representativo de ninguna actividad comercial, sino del ejercicio de profesiones liberales a las que el legislador ha desprovisto del carácter de toda comercialidad, por remisión que hace la Ley Orgánica de Salud.” (Destacado de la cita).
Que, en el escrito libelar, “señal[ó] como fundamento de derecho el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que ordena que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, y otros, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en dicho Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título II del Código de Procedimiento Civil, independiente.”.

II
ANÁLISIS DE LA SOLICITUD
Corresponde a este Tribunal pronunciarse acerca de la solicitud de nulidad y reposición de la causa que planteó la abogada accionante, ciudadana Betty Pérez Aguirre, para lo cual se realiza el siguiente análisis:
Esgrimió la abogada accionante, básicamente, que el procedimiento ordenado para sustanciar esta causa, señalado en el auto de admisión del 9 de diciembre de 2016, como es el procedimiento oral, de conformidad con el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no es el aplicable para el presente caso, por cuanto el inmueble implicado en la demanda de “resolución de contrato” no está destinado al uso comercial (por una serie de razones que la abogada advierte en su escrito) y, en consecuencia, la relación jurídica no se rige bajo el ámbito del referido decreto, sino bajo los términos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya normativa prevé la tramitación del procedimiento breve (también previsto en el Código de Procedimiento Civil) para la demandas de “desalojo”.
Ahora bien, examinada la solicitud y los argumentos bajo los cuales ella se sustenta, el Tribunal advierte que el artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por ‘inmuebles destinados al uso comercial’, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.” (Énfasis añadido).

La lectura del referido artículo deja entrever, en primer lugar, el concepto de los inmuebles destinados al uso comercial y, en segundo lugar, la presunción iuris tantum, como bienes inmuebles destinados al uso comercial, que recae sobre una categoría selecta de “locales”, entre los cuales cabe destacar, en lo que interesa al presente caso, a los que se encontraren en edificaciones de oficinas.
Pues bien, por lo que respecta al análisis de la solicitud de la abogada Betty Pérez Aguirre, este Tribunal observó, en el mismo escrito contentivo de su petición, que la abogada fue enfática en señalar que “todas las áreas” del inmueble arrendado están compuestas por “OFICINAS y/o CONSULTORIOS MÉDICOS”; en igual sentido, en el texto de la demanda se lee otra afirmación hecha por la abogada en cuestión, en la que manifiesta que el arrendatario-demandado utiliza la planta baja del inmueble para el funcionamiento de sus “oficinas”.
De modo pues que, a juicio de este Tribunal y partiendo de la propia descripción que realizó la representación judicial de la parte actora, el inmueble involucrado en la demanda se trata de una edificación de locales de oficina en los términos señalados en el artículo 2, único aparte, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por lo cual, cabe aplicar en consecuencia la presunción de que se trata de un inmueble destinado al uso comercial.
El Tribunal deja la salvedad que no existe prueba en contrario respecto a que los locales ubicados en dicha edificación, que utiliza la arrendataria para su operatividad, se destinen en su totalidad a un uso distinto al comercial (es preciso aclarar que quedan por fuera los consultorios médicos —aludidos en el escrito sub judice y en la demanda— y la farmacia —aludida en la demanda—, los cuales, según afirmó la propia accionante, están situados en inmuebles subarrendados). En otras palabras, en lo que respecta al arrendatario-demandado, la parte actora ha sido clara en advertir que ésta utiliza un área de oficinas, pero como este Tribunal desconoce cuál es su uso, se debe aplicar, en consecuencia, la presunción establecida en el tantas veces citado Decreto Ley.
A esta conclusión llega este Tribunal independientemente de la naturaleza jurídica de la parte demandante, como Asociación Civil sin Fines de Lucro, pues esta circunstancia no obsta a que pueda ser propietaria de bienes inmuebles que puedan destinarse al uso comercial. Incluso, se observó en el caso de autos, en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que la actividad comercial forma parte del conjunto de actividades permisibles y posibles que el arrendatario podía darle al inmueble arrendado, de forma que, mal puede aludirse a la naturaleza jurídica de la sociedad demandante para sustentar el rechazo en cuanto al uso comercial del inmueble.
Por consiguiente, atendiendo a las razones anteriormente expuestas, este Tribunal declara IMPROCEDENTE el pedido de reposición de la causa planteada por la abogada de la sociedad accionante, ciudadana Betty Pérez Aguirre, y se ratifica que el auto de fecha 9 de diciembre de 2016, al ordenar el trámite de la causa en función de las reglas del procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se encuentra conforme a Derecho. Así se establece.

III
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor y Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara IMPROCEDENTE la solicitud de reposición de la causa que planteó la abogada Betty Pérez Aguirre, en su condición de apoderada judicial de la SOCIEDAD ÉTICO CULTURAL, A.C., parte actora en el presente juicio. En consecuencia, se ordena la continuidad de la causa en el estado en que se encuentra, por los trámites del procedimiento oral.
Publíquese y regístrese. Déjese copia de la presente decisión. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de marzo de 2017. Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,

LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA

LA SECRETARIA,

Abg. WINEISKA DELGADO PARRA
En la misma fecha de hoy, 30 de marzo de 2017, siendo las 10:21 a.m. fue publicada y registrada la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Abg. WINEISKA DELGADO PARRA