TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JOSE TADEO MONAGAS Y SAN JOSE DE GUARIBE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. ALTAGRACIA DE ORITUCO
Actuando en Sede Civil

Altagracia de Orituco, 12 de mayo del Año 2.017.-

207º y 158º

EXPEDIENTE Nro. 17-2604.-

SENTENCIA Nro. 15-12052017.-

SIGNO DE LA RESOLUCION: CON LUGAR

PARTE ACTORA: JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.070.778, y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL: SANTIAGO JOSE VILERA, Inpreabogado Nº. 47.537.-

PARTE DEMANDADA: CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V- 4.286.234.-

APODERADO JUDICIAL: ENRIQUE HERNANDEZ SANCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 4901.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA- VENTA

I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA:
RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

En fecha 03/03/2017, se recibió por distribución procedente del Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José Guaribe de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº. V- 5.070.778, de este domicilio, asistido por el abogado SANTIAGO JOSE VILERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.756.817, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 47.537, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V- 4.286.234, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.133, 1.160 y 1.161 ejusdem, y con sustento en el artículo 531 y demás disposiciones del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos :
Alega el accionante que el objeto y necesidad de su pretensión, es que ante el incumplimiento doloso, el impedimento para que se cumpla la condición suspensiva y el obstáculo perpetrado por el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, el Tribunal competente declare con lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato y lo obligue a otorgar el documento de la compra venta ante la Oficina de Registro Público de los municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guarico, dentro del plazo que fije el órgano jurisdicente, para que cumpla voluntariamente con la obligación de hacer, derivada de la tradición del local identificado como anexo, con una cabida de sesenta y ocho metros cuadrados con sesenta centímetros (68,63 mts2), ubicado en la intersección de las vías integradas por la avenida Ilustres Próceres y calle Puerto Rico, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: avenida Ilustres Próceres que es su frente, con 9,90 metros lineales; SUR: con entrada principal a la edificación del edificio en 1,55 mts; ESTE: con el salón principal en 11,90 mts; y OESTE: calle puerto rico, en 11,50 mts.-
Prosigue alegando el demandante, que si el obligado a realizar esa obligación de hacer no realiza la escritura contentiva de la compraventa en mención, dicha omisión puede suplirse con el registro de la sentencia que declare la existencia de dicho contrato y que a bien recaiga en este juicio, todo de conformidad con lo previsto en el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, de manera que se ejecute cabalmente la transacción judicial suscrita en fecha diecisiete 17 de noviembre de dos mil diez 2010, ante el entonces, Juzgado de los Municipios José Tadeo Monagas del Estado Guarico, con el cual se dio por terminado el juicio y contenido en el expediente 10-1397.-
Continuó alegando el accionante, que queda anotado, que la transacción judicial en mención contentiva del contrato de opción de compra venta que dio por terminado el juicio de desalojo que fuese intentado por el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, en su condición de propietario de ese inmueble en la que se encuentra el anexo antes referido, siendo homologada el veintitrés 23 de febrero del dos mil once 2011, por la instancia judicial antes nombrada, razón por la cual se ordenó su archivo, tal como consta en el auto impartido en el expediente numero 10-1397, (ver f.63), señala además, que es de advertir que en la opción de compra de marras, las partes señalaron un lapso de duración de un 01 año, contado a partir la realización de la transacción judicial suscrita por ambas, prorrogándose el diez (10) de noviembre de dos mil once (20121, por un lapso de noventa días 90 continuos, contados a partir de esa fecha, observándose que durante ese plazo la parte promitente-vendedor no manifestó su voluntad expresa e inequívoca de cumplir con la condición suspensiva estipulada consistente en otorgar y firmar el documento de compra venta. Asimismo, de acuerdo a la intención de las partes es evidente que cuando se realizó la opción de compra, el optatario u oferente de la venta, hizo la entrega real y efectiva del local comercial, poniendo la cosa objeto de la venta en posesión del optante o comprador, por lo que aquel cumplió con la obligación de hacer la tradición en cuanto a la entrega anticipada solamente, pero no cumplió con la obligación de transferir la propiedad mediante la escritura contentiva del documento definitivo de compra venta, de conformidad con lo prescrito en el artículo 1.488 del código civil. (…), también debe dejarse establecido, que en esta opción de compra venta, hubo la entrega de arras por parte del optante, acordándose que en el momento de otorgarle el contrato definitivo de compra venta las mismas serían deducidas del precio que se estipuló por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 78.900,00), la cual “serán pagados por el demandado al otorgamiento del documento definitivo de venta”, notándose agudamente que la entrega de arras que asciende a la cantidad de veinte mil bolívares fuertes (BS. 20.000,00), a fin de garantizar la obligación del demandado de adquirir el inmueble que se identifica como anexo, será imputada al precio definitivo de venta, es decir se constituyeron unas arras confirmatorias, las cuales han de concluir su función con el cumplimiento del contrato, tal como lo permite y se previó en transacción judicial, en cuyo supuesto se convino que estas arras se imputan al precio, por consiguiente el saldo adeudado y a pagarse al cumplirse la condición suspensiva ascienden a la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 58.900,00). No obstante, ante la eventual diatriba que pueda insurgir en lo relacionado con el precio acordado de común acuerdo por las partes, a todo evento consigna el cheque por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 78.900,00), cuya cantidad de dinero ha de entregarse a “el demandante” u oferente de la opción de compra venta, una vez que firme y otorgue el documento de compra venta ante la oficina de registro publico de los municipios antes nombrados (…).
Asimismo, manifiesta el accionante, que ha de observarse, que la transacción judicial realizada entre las partes, aun cuando impropiamente fue denominada una opción de compra venta, a su juicio, la misma contiene un verdadero contrato de compra venta pero huelga decir, que de la revisión de los elementos, términos, características y condiciones de esta relación contractual se puede precisar que su naturaleza y realidad son propias de un contrato de opción de compra venta, como fue la anticipación de una parte del precio y la inmediata ocupación del local comercial por volición del oferente y de parte del comprador, quedando bajo condición suspensiva la obligación de otorgar la escritura ante la Oficina de Registro Público de los municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guarico.-
Por otra parte, alega el demandante que el objeto de la pretensión de esta demanda de cumplimiento de opción de compra venta, es que el oferente vendedor convenga, o que sea condenado, dentro del lapso que a bien fije el Tribunal, a cumplir voluntariamente y otorgar la escritura contentiva de la compra venta, pura y simple del local en referencia, y que consecuencialmente el documento de compra venta en mención sea otorgado ante la Oficina de Registro Público de los municipios José Tadeo Monagas y San José Guaribe del estado Guárico (…). Pero en el supuesto caso, de que la parte demandada en este juicio persista en incumplir con la condición suspensiva (otorgamiento de la escritura de compra venta pura y simple), dentro del plazo que a bien le fije expresamente el Tribunal, y verificado que sea la consignación efectiva del saldo pendiente, su renuencia a otorgar la escritura ha de suplirse con el registro de la sentencia que a bien recaiga en esta controversia, cuya protocolización tiene la misma eficacia del negocio no escriturado por omisión, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y teniéndose en cuenta el oriente de la doctrina judicial asentada por la sala constitucional del Tribunal supremo de justicia dimanada de las sentencias números 1653 y 878 de fechas 20 de noviembre de 2.013 y 20 de julio de 2015, expedientes AA50-T-2013-0159 Y 14-0662, respectivamente.-
“omissis”
Sigue manifestando el accionante en su escrito de demanda, que como precio de la oferta de compra venta, entre el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, en su condición de “El demandante u optatario, y el ciudadano JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, en su condición de “El demandado” u opcionario, convinieron que la compra venta de ese inmueble se haría por el precio de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 78.9000,00), quedando en cuenta, que con la transacción judicial pactada el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, en su cualidad de “El demandante” u oferente de la opción de compra, había recibido por concepto de arras la cantidad de veinte mil bolívares fuertes (Bs. 20.000,00), cuya cantidad de dinero se estableció como “seña y a cuenta del precio” que pesaba sobre el dador, por consiguiente lo realmente adeudado al oferente de la opción de compra era la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 58.900,00), cuya cantidad, hoy es lo adeudado o saldo líquido. Ello se aprecia de la transacción judicial acordada con la que se dio por terminado el juicio de desalojo contenido en el expediente bajo el Nº. 10-1397, (ver f. 61 al 64), en el cual se pacto lo siguiente: (...).-
“omissis”
Quedando claro, que con la homologación de esta transacción judicial se dio por concluido el juicio de desalojo y se ordenó el archivo del expediente que lo contenía, así mismo se produjeron efectos eminentemente novatorios, toda vez que con ese modo de terminación de ese juicio de desalojo hubo el nacimiento de una nueva relación jurídica en la que El demandante u oferente de la compra venta, se obligó a realizar la operación de compra venta que no ha cumplido todavía, y por la otra parte se obligó a pagar el saldo de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 58.900), que no pudo cancelar, ya que aquel se negó y rehusó a recibirle el precio pactado, por la razón, según él, de que no había pagado los impuestos municipales y carecía de la ficha catastral para proceder al registro del documento que se le acreditara como dueño del anexo antes descrito.-
“omissis”
De igual manera, el accionante manifiesta, que precisamente estas circunstancias fueron las que llevaron a que dentro del decurso de la prorroga acordada por un plazo de noventa días continuos a partir del 17 de noviembre del presente año 2011, cuyo plazo vencía en fecha diecisiete 17 de febrero de dos mil doce 2.012, le solicitara en fecha quince 15 de diciembre de dos mil once 2011 al juez del entonces, juzgado de los municipios José Tadeo Monagas y san José de Guaribe del estado Guárico, que de conformidad con lo previsto en los artículos 932, 934 y 935 del código de procedimiento civil, se trasladara y constituyera en la sede del local donde tiene su establecimiento comercial “El demandante” u oferente de la compra venta, a los fines de que le notificara y efectuara su requerimiento de pago.-
“omissis”
Con esta interpelación judicial, consideró que a “El demandante” u oferente de la compra venta, se le constituyó en mora y se acreditó suficientemente su morosidad en el cumplimiento de la obligación de hacer y escriturar el bien negociado, por lo que es justo comprender que se hizo deudor moroso de esta obligación al no otorgar la escritura de compra durante el plazo de un 01 año, ni dentro del plazo de la prorroga de los noventa días que fuese estipulada. No obstante, es de destacar que una vez que venció el plazo de los noventas días continuos contados a partir del 17 de noviembre del presente año 2011, cuyo plazo expiró el diecisiete 17 de febrero del dos mil doce 2012, ante la conducta ilegítima y dolosa demostrada por la parte “Oferente” de la opción de compra venta, procedió legal y legítimamente a realizar el pago extraordinario a través del procedimiento de oferta real de deposito, siendo inevitable recordar que cuando procedió a liberarse de esa obligación de pago hizo hincapié en que con esa solicitud que dio inicio a esa forma de pago y que fuese interpuesta en fecha treinta 30 de abril de dos mil doce 2012, ante el hoy, Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la circunscripción judicial del Estado Guárico, con la misma pretendía liberarse de la obligación de pago del saldo adeudado, mas no buscaba lograr el cumplimiento de la opción de compra, ver f. 2 vto y f 3, expediente 12-6087, pues en esa ocasión se alego lo siguiente. (…)
“omissis”

En su petitorio el accionante demanda al ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, de manera que convenga o a ello sea condenado por este juzgado, en los términos siguientes: PRIMERO: que sea declarada con lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y consecuencialmente se le ordene a la parte demandada a otorgar la escritura de compra venta sobre el local antes descrito, y sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta ante la oficina de registro publico de los municipios José Tadeo Monagas y San José Guaribe, ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato y así mismo, que consigne ante esa oficina de registro publico, las solvencias, la ficha catastral y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; SEGUNDO: que el otorgamiento del documento de compra venta se hará dentro del plazo que a bien fije el órgano jurisdiscente, para que el oferente de la venta realice el cumplimiento voluntario, de conformidad con lo previsto en el articulo 524 del código de procedimiento civil. Que de no cumplir voluntariamente con lo ordenado dentro del plazo que bien establezca el Tribunal, pide que se le autorice para gestionar y cumplir con lo requisitos de ley, conforme lo previsto en el articulo 529 del código de procedimiento civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del demandado en el lapso de ejecución voluntaria, y obtenidos los mismos por la actora (en caso que aquel no cumpla), deberá consignar el saldo restante, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS.58.900,00), a cuyos efectos ha de librarse el cheque a nombre del ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, para consignarlo ante la oficina de registro publico, una vez que quede firme la protocolización y registro del documento definitivo de la compra venta pura y simple perfecta, real e irrevocable. TERCERO: que una vez acreditado dicho monto y la constancia autentica de que ha cumplido su contraprestación, de no otorgarse la escritura de compra venta pura y simple, pide que la presente sentencia haga las veces de titulo de propiedad, para lo cual se expidiera copia certificada a los fines de su protocolización y registro ante la oficina de registro publico de los municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guárico; tal y como ha de dejarse sentado en el dispositivo que a bien dicte el tribunal, todo de conformidad con lo previsto en el articulo 531 del código de procedimiento civil, pide gestionar la citación de la contraparte con el alguacil y el secretario del juzgado ejecutor especial de medidas preventivas y ejecutiva de los municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado guarico, por lo que solicita que se habilite el tiempo necesario.-
Estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 85.900,00), es decir en ciento noventa y seis con treinta y tres mil trescientos treinta y tres unidades tributarias (U.T 196.33333), solicitó además, sea admitida la demanda por no ser contraria a derecho, al orden publico, a las buenas costumbres, ni alguna disposición expresa de ley, declarándose con lugar en la definitiva.-
Estableció su domicilio procesal en la oficina número 03, ubicada en la calle sucre, cerca de la policlínica del llano de la ciudad de Altagracia de Orituco del municipio José Tadeo Monagas del estado guarico, juro la urgencia del caso a la fecha de su presentación.-
Consignó copia de la transacción realizada en fecha 17/11/2010, entre el ciudadano CARLOS ALMEIDA Y JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, copias certificadas de las sentencias numero 67 de fecha 18/01/2015 dictada por la sala constitucional del tribunal supremo de justicia, cheque numero 00021298 librado contra la cuenta corriente numero 0108-0052-81-0100038068, del banco provincial, por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 78.900, 00). Advirtió sobre el expediente 12-6087, contentivo del procedimiento de oferta real y de depósito que fuese llevado por el otrora juzgado de los municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guárico.-
En fecha 08/03/2017, se admitió la demanda ordenándose emplazar al accionado de autos, para que comparezca `por ante este Tribunal al segundo 2º día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda.-
En fecha 10/03/2017, diligenció el ciudadano JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº. 5.070.778, asistido de abogado, mediante el cual hace la entrega de emolumentos necesarios al alguacil de este despacho.-
En fecha 17/03/2017, el alguacil de este tribunal consignó la boleta de citación del ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, quien se negó firmar la misma.-
En fecha 17/03/2017, diligenció el ciudadano JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº. 5.070.778, asistido de abogado, y solicita la notificación del demandado de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 20/03/2017, diligenció el ciudadano CARLOS ALBERTO DE ALMEIDA DA SILVA, asistido de abogado, actuando con el carácter acreditado en autos, mediante el cual se da por citado.-
En fecha 20/03/2017, diligenció el ciudadano CARLOS ALBERTO DE ALMEIDA DA SILVA, actuando con el carácter acreditado en autos, y confiere poder apud-acta al abogado en ejercicio ENRIQUE HERNANDEZ SANCHEZ y FRANK BELISARIO, inpreabogado Nros. 4901 y 193.145.-
En fecha 22/03/2017, se recibió escrito suscrito por el abogado ENRIQUE HERNANDEZ SANCHEZ, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº 2.145.643, actuando con el carácter acreditado en autos mediante el cual da contestación a la demanda mediante el cual rechaza la demanda de cumplimiento de contrato que ha motivado el presente juicio, rechazó que su mandante tenga que otorgar el documento definitivo de la venta que ocupa, rechazó que la sentencia que se dicte haga las veces de titulo de propiedad ya que la demanda en cuestión es improcedente y además, no hay prueba autentica en auto que constituya la evidencia de que el actor haya pagado el precio, cuestión antes analizada, califico la actuación de la parte actora, en el caso que nos ocupa, de temeraria agravada.-
En fecha 22/03/2017, se dictó auto mediante el cual se niega la solicitud de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la parte accionada se dio por citada en fecha 20/03/2017.-
En fecha 23/03/2017, diligenció el ciudadano JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº. 5.070.778, asistido de abogado, mediante el cual consigna poder registrado por ante el registro publico de los municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guarico, anotado bajo el Nº 24, Tomo 13, folios 118 hasta el 122 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa oficina de registro.-
En fecha 29/03/2017, compareció el abogado SANTIAGO JOSÉ VILERA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº. 47.537, actuando con el carácter acreditado en autos mediante el cual presenta escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 29/03/2017, se dictó auto acordando la aperturando una segunda pieza en virtud de la voluminosidad y haber rebasado los doscientos folios.-
En fecha 30/03/2017, diligencio el abogado ENRIQUE HERNANDEZ SANCHEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 4901, actuando con el carácter acreditado en autos, mediante el cual realiza alegaciones en cuanto a la presente demanda.-
En fecha 30/03/2017, se dictó auto mediante el cual se admiten las pruebas promovidas por la parte accionante, librándose los respectivos oficios al Jefe de la Dirección de Catastro adscrita a la Alcaldía del municipio José Tadeo Monagas del Estado Guárico y a la Dirección de Hacienda adscrita a la alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas del Estado Guárico.-
En fecha 31/03/2017, diligenció la parte accionante mediante el cual solicita se amplíe el lapso de pruebas.-
En fecha 04/04/2017, se practicó inspección judicial acordada en fecha 30/03/2017.-
En fecha 04/04/2017, el alguacil de este despacho, dejo constancia de haber entregado los oficios N°. 2580-154 y 155, a la Dirección de Catastro y a la Dirección de Hacienda, adscritas a la alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas del Estado Guarico.-
En fecha 05/04/2017, compareció el ciudadano JACINTO MANUEL GONZALEZ GUERRA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 13.943.497, actuando como perito fotógrafo, mediante el cual consigna cuatro (04) fotografías tomadas en la inspección judicial practicada.-
En fecha 05/04/2017, se dictó auto mediante el cual, se acuerda ampliar el lapso probatorio por diez 10 días de despachos contados a partir del presente auto.-
En fecha 07/04/2017, diligenció el abogado ENRIQUE HERNANDEZ SANCHEZ, apoderado judicial de la parte accionada mediante el cual apela del auto dictado en fecha 05/04/2017.-
En fecha 18/04/2017, se dictó auto mediante el cual, se oye la apelación en un solo efecto.-
En fecha 24/04/2017, compareció el apoderado judicial de la parte accionante, y consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales se admitieron en esta misma fecha.-
En fecha 24/04/2017, se dictó auto admitiendo el escrito de pruebas y se libró la boleta de intimación respectiva.-
En fecha 24/04/2017, diligenció el apoderado judicial de la parte accionada, mediante el cual señala las copias que deben ser remitidas al Juzgado Superior, todo ello, en virtud de la apelación ejercida contra el auto de fecha 05/04/2017, las cuales se ordenó remitir en esta misma fecha junto con las copias que señaló en tribunal.-
En fecha 27/04/2017, diligenció el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual solicita se habilite el tiempo necesario para que el alguacil intime al demando sobre la exhibición del documento.-
En fecha 2704/2017, se dictó auto mediante el cual se acordó lo solicitado por el accionante en fecha 27/04/2017.-
En fecha 27/04/2017, el alguacil consignó la boleta de intimación del ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, quien se negó a recibirla por que tenia que hablar con su abogado.-
En fecha 02/05/2017, diligenció el abogado SANTIAGO JOSE VILERA, Inpreabogado Nº. 47.537, actuando como apoderado judicial de la parte actora, solicitando se aperture el acto de exhibición de documentos.-
En fecha 05/05/2017, se dictó auto difiriendo el fallo de la sentencia por un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes a la presente fecha.-
En fecha 10/05/2017, diligenció el abogado ENRIQUE HERNANDEZ SANCHEZ, en su carácter de autos, solicitando computo de los días de despacho transcurridos desde el 05-04-2017 hasta el 09-05-2.017 ambos inclusive.-
En fecha 11/05/2017, se dictó auto acordando el cómputo solicitado.-

II
DE LA COMPETENCIA

La decisión que debe recaer en la presente causa, cuyos trámites se han materializado de acuerdo a las reglas del procedimiento breve en relación a la cuantía por haber sido estimada esta en la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS (BS.58.900,00), que equivalen CIENTO NOVENTA Y SEIS CON TREINTA Y TRES MIL TRECIENTOS TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (196.333333 U.T) en cumplimiento con lo previsto en la resolución Nro. 009-00006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, así mismo en razón de la materia, es por lo que este Tribunal como Órgano de instancia de conformidad con lo previsto en el artículo 70 de la ley orgánica del poder judicial, y la Resolución 009-00006 es competente para decidir la presente causa fundada en la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. ASÍ SE DECLARA.-
III
MOTIVACION PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Juzgado Primero de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la Circunscripción, pasa a decidir la presente causa, para lo cual hace las siguientes consideraciones:

DE LAS PRETENSIONES DE LA ACTORA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA:

Alega el accionante que el objeto y necesidad de su pretensión, es que ante el incumplimiento doloso, el impedimento para que se cumpla la condición suspensiva y el obstáculo perpetrado por el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, el Tribunal competente declare con lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato y lo obligue a otorgar el documento de la compra venta ante la Oficina de Registro Público de los municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guárico, dentro del plazo que fije el órgano jurisdiscente, para que cumpla voluntariamente con la obligación de hacer, derivada de la tradición del local identificado como anexo, con una cabida de sesenta y ocho metros cuadrados con sesenta centímetros (68,63 mts2), ubicado en la intersección de las vías integradas por la avenida Ilustres Próceres y calle Puerto Rico, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Avenida Ilustres Próceres que es su frente, con 9,90 metros lineales; SUR: Con entrada principal a la edificación del edificio en 1,55 mts; ESTE: Con el salón principal en 11,90 mts; y OESTE: Calle Puerto Rico, en 11,50 mts.-

Asimismo, que si el obligado a realizar esa obligación de hacer no realiza la escritura contentiva de la compraventa en mención, dicha omisión puede suplirse con el registro de la sentencia que declare la existencia de dicho contrato y que a bien recaiga en este juicio, todo de conformidad con lo previsto en el articulo 531 del código de procedimiento, de manera que se ejecute cabalmente la transacción judicial suscrita en fecha diecisiete 17 de noviembre de dos mil diez 2010, ante el entonces, juzgado de Municipio José Tadeo Monagas del Estado Guarico, con el cual se dio por terminado el juicio y contenido en el expediente 10-1397.-
Por otra parte, señaló el accionante, que la transacción judicial en mención contentiva del contrato de opción de compra venta que dio por terminado el juicio de desalojo que fuese intentado por el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, en su condición de propietario de ese inmueble en la que se encuentra el anexo antes referido, siendo homologada el veintitrés 23 de febrero del dos mil once 2011, por la instancia judicial antes nombrada, razón por la cual se ordenó su archivo, tal como consta en el auto impartido es expediente numero 10-1397, (ver f.63), señaló además, que es de advertir que la opción de compra de marras, las partes señalaron un lapso de duración de un 01 año, contado a partir de la realización de la transacción judicial suscrita por ambas, prorrogándose el diez 10 de noviembre de dos mil doce 2012, por un lapso de noventa días 90 continuos contados a partir de esa fecha, observándose que durante ese plazo la parte promitente-vendedor no manifestó su voluntad expresa e inequívoca de cumplir con la condición suspensiva estipulada consistente en otorgar y firmar el documento de compra venta. Asimismo, que manifiesta que acuerdo a la intención de las partes, es evidente que cuando se realizó la opción de compra, el optatario u oferente de la venta, hizo la entrega real y efectiva del local comercial, poniendo la cosa objeto de la venta en posesión del optante o comprador, por lo que aquel cumplió con la obligación de hacer la tradición en cuanto a la entrega anticipada solamente, pero no cumplió con la obligación de transferir la propiedad mediante escritura contentiva del documento definitivo de compra venta, de conformidad con lo prescrito en el Artículo 1.488 del Código Civil. (…), de igual forma señalo que también debe dejarse establecido, que en esta opción de compra venta, hubo la entrega de arras por parte del optante, acordándose que el momento de otorgarle el contrato definitivo de compra venta las mismas, serían deducidas del precio que se estipuló por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 78.900,00), la cual “serán pagados por el demandado al otorgamiento del documento definitivo de venta”, notándose agudamente que la entrega de arras que asciende a la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. 20.000,00), a fin de garantizar la obligación del demandado de adquirir el inmueble que se identifica como anexo, será imputada al precio definitivo de venta, es decir según sus dichos, que se constituyeron unas arras confirmatorias, las cuales han de concluir su función con el cumplimiento del contrato, tal como lo permite y se previó en transacción judicial, en cuyo supuesto se convino que estas arras se imputan al precio, por consiguiente el saldo adeudado y a pagarse al cumplirse la condición suspensiva ascienden a la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 58.900,00). No obstante, que ante la eventual diatriba que pudiera insurgir en lo relacionado con el precio acordado de común acuerdo por las partes, a todo evento consignó el cheque por la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 78.900,00), cuya cantidad de dinero ha de entregarse a “El demandante” u oferente de la opción de compra venta, una vez que firme y otorgue el documento de compra venta ante la Oficina de Registro Público de los Municipios antes nombrados (…).-
Asimismo, manifestó el accionante, que ha de observarse, que la transacción judicial realizada entre las partes, aun cuando impropiamente fue denominada una opción de compra venta, a su juicio, la misma contiene un verdadero contrato de compra venta pero huelga decir, que de la revisión de los elementos, términos, características y condiciones de esta relación contractual se puede precisar que su naturaleza y realidad son propias de un contrato de opción de compra venta, como fue la anticipación de una parte del precio y la inmediata ocupación del local comercial por volición del oferente y de parte del comprador, quedando bajo condición suspensiva la obligación de otorgar la escritura ante la oficina de Registro Público de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guárico.-
Por otra parte, alegó el demandante que el objeto de la pretensión de esta demanda de cumplimiento de opción de compra venta, es que el oferente vendedor convenga, o que sea condenado, dentro del lapso que a bien fije el Tribunal, a cumplir voluntariamente y otorgar la escritura contentiva de la compra venta, pura y simple del local en referencia, y que consecuencialmente el documento de compra venta en mención sea otorgado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios José Tadeo Monagas y San José Guaribe del estado Guárico (…). Pero en el supuesto caso, de que la parte demandada en este juicio persista en incumplir con la condición suspensiva (otorgamiento de la escritura de compra venta pura y simple), dentro del plazo que a bien le fije expresamente el Tribunal, y verificado que sea la consignación efectiva del saldo pendiente, su renuncia a otorgar la escritura ha de suplirse con el registro de la sentencia que a bien recaiga en esta controversia, cuya protocolización tiene la misma eficacia del negocio no escriturado por omisión, todo de conformidad con lo previsto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y teniéndose en cuenta el oriente de la doctrina judicial asentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dimanada de las sentencias números 1653 y 878 de fechas 20 de noviembre de 2.013 y 20 de julio de 2015, expedientes AA50-T-2013-0159 Y 14-0662, respectivamente.-
“omissis”
Manifestó el accionante en su escrito de demanda, que como precio de la oferta de compra venta, entre el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, en su condición de “El demandante optatario, y el ciudadano JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, en su condición de “El demandado” u opcionario, convinieron que la compra venta de ese inmueble se haría por el precio de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 78.9000,00), quedando en cuenta, que con la transacción judicial pactada el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, en su cualidad de “El demandante” u oferente de la opción de compra, había recibido por concepto de arras la cantidad de veinte mil bolívares fuertes (Bs. 20.000,00), cuyo cantidad de dinero se estableció como “seña y a cuenta del precio” que pesaba sobre el dador, por consiguiente lo realmente adeudado al oferente de la opción de compra era la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 58.900,00), cuya cantidad hoy es lo adeudado o saldo líquido. Ello se aprecia de la transacción judicial acordada con la que se dio por terminado el juicio de desalojo contenido en el expediente bajo el Nº 10-1397, (ver f. 61 al 64), en el cual se pacto lo siguiente: (...).-
“omissis”
Manifestó también, que con la homologación de esta transacción judicial se dio por concluido el juicio de desalojo y se ordenó el archivo del expediente que lo contenía, así mismo se produjeron efectos eminentemente novatorios, toda vez que ese modo de terminación de ese juicio de desalojo hubo el nacimiento de una nueva relación jurídica en operación de compra venta que no ha cumplido todavía, y por la otra parte se obligó a pagar el saldo de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 58.900), que no pudo cancelar, ya que aquel se negó y rehusó a recibirle el precio pactado, por la razón, según él, de que no había pagado los impuestos municipales y carecía de la ficha catastral para proceder al registro del documento que se le acredita como dueño del anexo antes descrito.-
“omissis”
De igual manera, el accionante manifiesta, que precisamente estas circunstancias fueron las que llevaron a que dentro del decurso de la prorroga acordada por un plazo de noventa días continuos a partir del 17 de noviembre del presente año 2011, cuyo plazo vencía en fecha diecisiete 17 de febrero de dos mil doce 2.012, le solicitara en fecha quince 15 de diciembre de dos mil once 2011 al juez del entonces, juzgado de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guárico, que de conformidad con lo previsto en los Artículos 932, 934 y 935 del Código de Procedimiento Civil, se trasladara y constituyera en la sede del local donde tiene su establecimiento comercial “El demandante” u oferente de la compra venta, a los fines de que le notificara y efectuara su requerimiento de pago.-
“omissis”
Con esta interpelación judicial, consideró que a “el demandante” oferente de la compra venta, se le constituyó en mora y se acreditó suficientemente su morosidad en el cumplimiento de la obligación de hacer y escriturar el bien negociado, por lo que es justo comprender que se hizo deudor moroso de esta obligación al no otorgar la escritura de compra durante en el plazo de un 01 año, ni dentro del plazo de la prorroga de los noventa días que fuese estipulada. No obstante, es de destacar que una vez que venció el plazo de los noventas días continuos contados a partir del 17 de noviembre del presente año 2011, cuyo plazo expiró el diecisiete 17 de febrero del dos mil doce 2012, ante la conducta ilegitima y dolosa demostrada por la parte “oferente” de la opción de compra venta, procedió legal y legítimamente a realizar el pago extraordinario a través del procedimiento de oferta real de deposito, siendo inevitable recordar que cuando procedió liberarse de esa obligación de pago hizo hincapié en que con esa solicitud que dio inicio a esa forma de pago y que fuese interpuesta en fecha treinta 30 de abril de dos mil doce 2012, ante el hoy, Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con la misma pretendía liberarse de la obligación de pago del saldo adeudado, mas no buscaba lograr el cumplimiento de la opción de compra, ver f. 2 vto y f 3, expediente 12-6087, pues en esa ocasión se alego lo siguiente. (…)
“omissis”
En su petitorio el accionante demandó al ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, de manera que convenga o a ello sea condenado por este juzgado, en los términos siguientes: PRIMERO: que sea declarada con lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y consecuencialmente se le ordene a la parte demandada a otorgar la escritura de compra venta sobre el local antes descrito, y sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta ante la oficina de registro publico de los municipios José Tadeo Monagas y San José Guaribe, ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato y así mismo, que consigne ante esa oficina de registro publico, las solvencias, la ficha catastral y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; SEGUNDO: que el otorgamiento del documento de compra venta se hará dentro del plazo que a bien fije el órgano jurisdicente, para que el oferente de la venta realice el cumplimiento voluntario, de conformidad con lo previsto en el articulo 524 del código de procedimiento civil. Que de no cumplir voluntariamente con lo ordenado dentro del plazo que bien establezca el Tribunal, pide que se le autorice para gestionar y cumplir con lo requisitos de ley, conforme lo previsto en el articulo 529 del código de procedimiento civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del demandado en el lapso de ejecución voluntaria, y obtenidos los mismos por la actora (en caso que aquel no cumpla), deberá consignar el saldo restante, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS.58.900,00), a cuyos efectos ha de librarse el cheque a nombre del ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, para consignarlo ante la oficina de registro publico, una vez que quede firme la protocolización y registro del documento definitivo de la compra venta pura y simple perfecta, real e irrevocable. TERCERO: que una vez acreditado dicho monto y la constancia autentica de que ha cumplido su contraprestación, de no otorgarse la escritura de compra venta pura y simple, pide que la presente sentencia haga las veces de titulo de propiedad, para lo cual se expidiera copia certificada a los fines de su protocolización y registro ante la oficina de registro publico de los municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado Guárico; tal y como ha de dejarse sentado en el dispositivo que a bien dicte el tribunal, todo de conformidad con lo previsto en el articulo 531 del código de procedimiento civil, pide gestionar la citación de la contraparte con el alguacil y el secretario del juzgado ejecutor especial de medidas preventivas y ejecutiva de los municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del estado guarico, por lo que solicita que se habilite el tiempo necesario.-
Estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 85.900,00), es decir en ciento noventa y seis con treinta y tres mil trescientos treinta y tres unidades tributarias (U.T 196.33333), solicitó además, sea admitida la demanda por no ser contraria a derecho, al orden publico, a las buenas costumbres, ni alguna disposición expresa de ley, declarándose con lugar en la definitiva.-

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

La parte demandada, mediante su apoderado judicial, abogado ENRIQUE HERNANDEZ SANCHEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº. V- 2.145.643, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 4901, actuando como apoderado judicial del ciudadano CARLOS ALBERTO DE ALMEDA DA SILVA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº. V- 4.286.234, parte demandada, en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda, lo hizo en los siguientes términos: PRIMERO: la demanda intentada y que motiva presente juicio es el punto de partida de un proceso o procedimiento que calificó como inútil como es sabido para que una demanda proceda se necesita que se tenga el derecho reclamado y que se sepa pedir por lo que hace referencia al principio que los jueces conocen la ley y derecho y en su aplicación activan su especialidad como garantes de la tutela judicial efectiva. La parte actora no ha pagado en forma oportuna, el pago del precio convenido en la transacción a la cual se alude y en consecuencia no ha dado cumplimiento a dicha obligación y es mas para la fecha en que introduce la demanda no ha pagado el precio de la venta convenida. Lo anterior queda corroborado con la propia confesión del actor en libelo de demanda cuando pretende consignar, para la fecha de la aludida introducción, el monto del precio pactado y en consecuencia no existiendo plena prueba de que el actor haya dado cumplimiento con su obligación no es aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, mediante el cual el legislador beneficia con la transferencia del derecho siempre y cuando que la parte que propuso la demanda ha cumplido su prestación en lo cual debe existir constancia autentica en los autos. No habiendo concluido el demandante con su obligación de pago en tiempo oportuno o sea dentro del plazo acordado en la transacción mal puede pretender que el vendedor, en este caso su representado, diere cumplimiento con su obligación de conformidad con el Artículo 1.168 del Código Civil. SEGUNDO: Manifiesta en su contestación el demandado, que las partes celebraron una transacción en fecha 17/11/2010, en el juicio que cursó por ante este Tribunal en el expediente 1397-10 que fue homologado por auto de fecha 23/02/2011, convirtiéndose, en consecuencia, cosa juzgada de conformidad con los Artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se hace necesario decretar, en caso de incumplimiento de las partes, su ejecución forzosa en el sentido de obligar al infractor dar cumplimiento voluntario a las obligaciones contraídas en caso de que no diera cumplimiento el ejecutar la ejecución forzosa y en consecuencia todo lo que tenga conexión a las obligaciones contraídas por las partes en la transacción homologada. Por los razonamientos anteriores en el caso de que el demandante considere que el demandado no dio cumplimiento a lo acordado en dicha transacción lo procedente es solicitar la ejecución de la misma sin necesidad de acudir a otra vía como ha ocurrido en el presente caso (Artículos 523, 524 y 526 del citado código). Por lo anterior concluye que habiéndose acordado en la transacción indicada la opción de compra del inmueble a que se refiere el libelo todo lo relacionado con la cuestión convenida debe ser conocida por el Tribunal que homologó la transacción cuya copia certificada aparece anexo al libelo de demanda y a la cual hace referencia en el texto del mismo. TERCERO: Señaló que la demanda intentada no puede prosperar debido al hecho de que el juez esta facultado para interpretar la voluntad de las partes al celebrar convenios o contratos de conformidad con el Artículo 12 del citado código y que se trata de una facultad dirigida a lograr el propósito y la intención de las partes según las exigencias de la ley. Por el contrario, no esta facultado para cambiar lo acordado por las partes y en el caso que nos ocupa se convino el pago del precio convenido se haría para el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta cuestión que ha sido reconocido por la parte actora en el libelo de demanda y en las dos sentencias ejecutoriadas conexas con el asunto dictado por el Juzgado Superior Civil y Mercantil en el procedimiento de oferta real de pago al cual el actor alude y en la sentencia dictada en sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que declaró sin lugar el amparo constitucional interpuesto por el actor en contra de la sentencia dictada por el referido Tribunal Superior. No hay la menor duda de que las partes convinieron en la transacción celebrada, que el pago del precio se haría en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta y dicha transacción fue celebrada por las partes con la correspondiente asistencia jurídica y por ende no hay la menor duda de la naturaleza y alcance de lo acordado por las partes. Se acordó depender el nacimiento de la obligación en los términos acordados, es decir que la obligación quedo dependiente en su existencia de un acontecimiento futuro o incierto de conformidad con los Artículos 1197 y 1198 del Código de Procedimiento Civil y en el caso que nos ocupa, se fijó una condición suspensiva que depende de la sola voluntad de aquel que se ha obligado, en este caso el vendedor- demandado cuestión que es sancionada por el legislador, con la nulidad de la obligación en conformidad con el Artículo 1.202 del citado Código. (…) CUARTO: No consta en autos que el demandado haya cumplido el pago ya que por el contrario las gestiones que ha realizado al respecto han sido infructuosa hasta el punto de haber agotado varias vías judiciales cuyos resultados le han sido adverso y a tal efecto se remite al texto de la demanda en donde el propio demandante detalla la forma y modo como sus pretensiones han sido rechazadas. El criterio jurídico que comparte al respecto consiste en que el plazo en que se venció dar cumplimiento a la obligación contraída la parte demandante no manifiesta su voluntad de estar dispuesto a efectuar el pago convenido y menos aparece que dicho lapso haya ofrecido pago convenido y menos aparece que en dicho lapso haya ofrecido cantidad de dinero para cubrir el monto del precio. Al no haber hecho esa actividad procesal en el expediente donde se celebro la transacción incurre en falta de pago o falta de interés de culminar con la formalización de venta y a tal efecto se remite del contenido del expediente Nº 10-1397 que cursa por este tribunal a lo cual debe agregar en que en fecha 15/05/2012 en escrito presentado por él y corre al folio 67 del citado expediente advirtió que el 17/02/2012, se vencía el plazo para formalizar la negociación y a tal efecto se permite transcribir parte de dicho escrito: (…) por los razonamientos anteriores no habiendo pruebas de haberse cumplido de pagar el precio ni manifestar su interés en hacerlo mas puede pretender que su representado proceda dar cumplimiento a lo convenido. Que debe llamar la atención que ese escrito se procede a revocar la autorización de ocupación del inmueble, otorgado al demandante en el texto de la transacción celebrada y en consecuencia el demandante desde la fecha de dicho escrito ha continuado ocupando el inmueble de forma arbitraria y en contra de la voluntad de su representado. (…), finalmente RECHAZO la demanda de cumplimiento de contrato que ha motivado el presente juicio. RECHAZO que su mandante tenga que otorgar el documento definitivo de la venta que nos ocupa. RECHAZO que la sentencia que haga las veces de titulo de propiedad ya que la demanda en cuestión es improcedente y además no hay prueba autentica en autos que constituya la evidencia de que el actor haya pagado el precio, cuestión antes analizada. Calificando la actuación de la parte actora, en caso que nos ocupa, de temeraria agravada.-

ANÁLISIS PROBATORIO
Corresponde a este juzgador, determinar la carga alegatoria de las partes en este proceso, y a tal efecto, el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA
A los fines de sustentar las pretensiones reclamadas por su representada, el apoderado actor, presenta adjuntas al libelo de la demanda los documentos fundamentales y las pruebas demostrativas que fundamentan el derecho que se reclama y que son del tenor siguiente:

1.- Copias certificadas de la transacción judicial realizada en fecha 17/11/2010 entre el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA y JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, ante el hoy, Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guarico, como documento fundamental de la pretensión, constante de escrito y sentencia de homologación. Marcada “A” documental y que este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que con ella quedo demostrado el negocio jurídico efectuado por las partes, en cuanto a la Cláusula Cuarta que refiere a que el demandante otorga a favor del demandado opción de compra sobre el inmueble que han identificado solo como anexo al salón principal del local comercial referido y que dicho anexo se encuentra dotado de rejas de hierro de protección en su frente y a sus lados, techo de tejalit entrada principal definida y que ha venido siendo utilizado por el demandado para ejercer el comercio de venta de cervezas y bebidas al detal y la Cláusula Quinta objeto del cumplimiento reclamado en cuanto al otorgamiento del documento definitivo de venta. Y así se declara y decide.-
2.- Copias certificadas de la sentencia numero 67 de fecha 18/02/2015, que fuese proferida por la sala constitucional del Tribunal supremo de justicia, con ponencia del magistrado Antonio Carrasquero López, expediente AA50-7-2014-001117, marcada “B”, cuyo objeto es demostrar que la sala constitucional clarificó que: si la pretensión de la oferta real persigue que la parte oferida firma ante el registro subalterno la venta del inmueble que vincula a la parte oferente por efecto de un contrato de opción de compra firmado por ellas, en el cual se estipuló que el pago del precio seria pagado en esa oportunidad, resulta evidente la inexistencia de la obligación (de pago) hasta tanto se cumpla la condición estipulada en el negocio jurídico (otorgamiento del documento definitivo de venta). Luego, si tal condición es incumplida, no es la oferta real el mecanismo para exigirla, ello solo puede exigido mediante juicio de cumplimiento del contrato. Distinto es el caso de que el negocio de venta se hubiere materializado y el pago fuere estipulado. Ahí la obligación de pago no esta sujeta a condición alguna, por lo que la oferta real constituye una vía eficaz para que el deudor obtenga la liberación de la cosa. A esta documental se le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada por la parte contra quien fuere opuesta, por cuanto en ella, señala tal como fue explanado anteriormente; que la oferta real no es el mecanismo para exigir que la parte oferida firme ante el registro subalterno la venta del inmueble que vincula a la parte oferente por efecto del contrato de opción de compra firmado por ellas, solo se puede ser exigido a través de un juicio autónomo de cumplimiento de contrato. Así se decide.-
3.- Consignó cheque numero 000221298 librado contra la cuenta corriente numero 0108-0052-81-010003868, del banco provincial, por la cantidad de setenta y ocho mil novecientos bolívares (Bs. 78.900,00). Quien aquí juzga, lo desecha por cuanto el mismo no es idóneo y menos aun conducente para demostrar los hechos controvertidos. Así se decide.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO POR LAS PARTES.
Parte demandante:
1.- Promovió y dio por reproducido el merito favorable que se deriva de las actas procesales, invocando la comunidad de la prueba, el principio de la adquisición procesal y de la apreciación global de la prueba y los anexos “A” y “B” ya consignados, quien aquí juzga, considera que la parte promueve el mérito favorable de los autos el cual no es un medio probatorio, sino que va dirigido a la apreciación del principio de comunidad de la prueba y la invocación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, quedando a cargo del Juez de mérito la apreciación y valoración de elementos probatorios promovidos por las partes al momento de dictar la sentencia de fondo. Así se declara.-

Documentales:
2.- Promovió copias certificadas del expediente Nº 12-6087, marcados con letras “C”, cuyo objeto de esta probanza por parte del demandante, es demostrar la conducta impediente, recia y obstaculizadora del demandado, en no cumplir con la condición suspensiva, documental que se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma no fue impugnada, ya que con ella quedo demostrado la intención del demandante de cumplir con el pago del precio de la venta, objeto del cumplimiento de contrato reclamado y la negativa del demandado de autos en no aceptar lo oferido. Y así se declara y decide.-

3.- Promovió documento público marcado con la letra “D”, correspondiente el fondo de comercio Bar Restaurant Tasca “Kimbangano”, registrado el 10/11/1993, por ante la oficina de registro mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estrado Guarico, bajo el Nº 26, tomo 5-B, cuyo objeto de esta documental es demostrar que el demandado, inicio actividades comerciales con el fondo de comercio, quien aquí juzga, lo desecha por cuanto el mismo no es idóneo y menos conducente para demostrar los hechos controvertidos. Así se decide.-

Documentos administrativos:
4.- Promovió la solicitud con sello húmedo recibida por la dirección de catastro adscrita a la alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas del Estado Guarico, junto con la certificación de la ficha catastral numero 419, que fuese expedida por ese órgano administrativo, cuyo objeto es demostrar que el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, es propietario de ese local que ofreció y dio en venta pura y simple. Ahora bien, quien aquí juzga, lo valora como documento administrativo y por cuanto el mismo goza de una certeza, veracidad y legalidad que viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, al no ser impugnados por el accionante. Se le da pleno valor probatorio, en cuanto a quien aparece como propietario del inmueble objeto del presente juicio es el demandado todo ello de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.-

5.- Promovió documental las facturas y el pago de los impuestos de patente de industrias y comercio, marcados con las letras, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “LL”, “M”, “N”, “Ñ”, “O” Y “P”. Este Juzgador desecha dichas pruebas, por cuanto nada aporta a la presente controversia. Y ASI SE DECIDE.-

Pruebas de Informes:
6.- Promovió pruebas de informes solicitadas a la dirección de catastro y dirección de hacienda adscrita a la alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas del Estado Guarico. Lo cual dicho organismo no cumplió con el principio constitucional de colaboración entre los poderes contemplado en el articulo 136 de la constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que dispone: “Cada una de las ramas del Poder Público tiene sus funciones propias, pero los órganos a los que incumbe su ejercicio colaborarán entre sí en la realización de los fines del Estado”. Pero quien aquí juzga, las desecha por cuanto dichas pruebas no ayudan a esclarecer lo debatido en este proceso, Y ASÍ SE DECIDE.-

7.- Promovió Inspección judicial, la cual fue practicada, en fecha 04 de abril de 2017, en el local objeto de juicio, ubicado en la intersección de las vías integradas por la avenida Ilustres Próceres y calle Puerto Rico, cuyos linderos son los Norte: avenida Ilustres Próceres que es su frente, Sur: con entrada principal a la edificación del edificio, Este: con el salón principal y Oeste: calle puerto rico, quien aquí juzga, considera que la inspección practicada en el inmueble objeto de juicio, no aporta nada para resolver el presente juicio, toda vez que en el caso de autos la materia a decidir se circunscribe a el cumplimiento de un contrato de compra venta, suscrito entre las partes, por el incumplimiento de parte del demandado de otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Publico, por lo que se desecha la inspección judicial.- Así se decide.-

8.- Promovió la exhibición de instrumentos. Cuyo objeto de esta prueba es demostrar que el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, tiene un numero que lo identifica y le fue otorgado de por vida por las autoridades de la republica, así como demostrar, que este ciudadano continua colocando obstáculos que no impedirán establecer la verdad. Lo cual quien aquí juzga, en virtud de la contumacia, llamada también rebeldía en la que incurrió el demandado, toda vez que se negó a recibir la intimación sobre la exhibición de documentos, quedando notificado del mismo, se le da valor probatorio teniendo como resultado lo establecido en el tercer párrafo del articulo 436 del código de procedimiento civil, referente a la identificación del accionado en lo que refiere el Artículo 16 de la ley de identificación. Así se decide.-

La parte demandada.
No promovió prueba alguna.

En resumidas cuentas, la presente demanda incoada por el ciudadano: JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, ya identificado, asistido por el abogado SANTIAGO JOSE VILERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 47.537, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, tiene como fundamento según el accionante de autos en el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, efectuado a través de transacción judicial suscrita en fecha 17/11/2010, por ante el entonces, Juzgado de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guárico, en el cual, se dio por terminado el juicio de desalojo que fuese intentado por ante este Tribunal, desarrollado y contenido en el expediente Nº 10-1397.-
Pues bien, a los fines pedagógicos se hace importante establecer que se debe entender jurídicamente por Opción de Compra Venta y Oferta de venta, para poder establecer las responsabilidades contractuales devenidas en el cuerpo convencional del contrato suscrito; así tenemos que en el foro jurídico se habla indistintamente de opción y de venta para señalar un negocio jurídico para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico sobre un determinado bien.-
El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, pero actualmente por su gran importancia se encuentra regulado en el Artículo 23 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario; sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el Artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador, por lo que la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el Artículo 1.133 del Código Civil.-
Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales, a saber:
1.- El consentimiento de las partes: es el acuerdo de voluntades, que no se manifiesta concomitantemente, sino, que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
2.- Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.
3.- Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido, podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.-

Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente–comprador y vendedor) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el vendedor deba conocer la voluntad de aceptación del comprador, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.-

Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.

El artículo anterior, dispone que los contratos deban cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
Por otro lado, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, (Artículo 12 Código de Procedimiento Civil).-
Ahora bien de las actas del proceso, se evidencia que el ciudadano JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.070.778, debidamente asistido por el abogado SANTIAGO JOSE VILERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 47.537, demanda el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, en relación a ello, se hace pertinente establecer cual es el objeto de la pretensión deducida aplicando la máxima iura novit curia, y poder garantizarle a las partes el derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales y cumplir con la finalidad del proceso.-
En este sentido, debemos establecer que en virtud del Principio Dispositivo que rige en nuestro proceso civil, resulta necesario una correspondencia entre la sentencia de mérito y la pretensión deducida, de allí que deben ser analizados todos y cada uno de los elementos del juicio que servirán de fundamento para la decisión de la causa. los jueces estamos totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar la decisión correspondiente, es un deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes o interpretar de diversa formas las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por las partes, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables; al juez le corresponde hacer la debida interpretación constitucional para hacer girar el proceso hermenéutico alrededor de las normas y principios básicos que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela ha previsto. Significa que la protección de la Constitución y la jurisdicción constitucional que la garantiza exigen que la interpretación de todo el ordenamiento jurídico ha de hacerse conforme a la Constitución; de tal manera que el juez sólo está atado por los hechos alegados, mas no respecto del derecho aplicable ni de la determinación de las consecuencias jurídicas previstas en la ley, por cuanto su deber es conocer el derecho, el cual debe aplicar con independencia de lo que al respecto hubiesen indicado las partes, y mas aun cuando se evidencia incongruencias alegadas por las partes tanto en el libelo por el actor, como en la contestación de la demanda por los demandados de autos, debiendo el juez, repito, presentar la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su estilo de ver el problema sometido a su consideración de la jurisdicción.-
En este orden de ideas, el procesalista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, señala:
“Según lo dispuesto en el artículo 12, el juez puede suministrar los motivos de derecho, aún cuando las partes no los hayan alegado. No hay extralimitaciones de su parte cuando el Juez presenta la cuestión de derecho de forma distinta a como ella fue expuesta por las partes, cambiando en consecuencia las calificaciones jurídicas que éstas le hayan dado o adicionando apreciaciones o argumentos legales que son producto del enfoque jurídico del Juez. La máxima iura novit curia viene a ser la consecuencia natural del proceso lógico de la sentencia que se traduce según los tratadistas en la otra expresión latina da mihi factum, dabo tibi ius, (dame los hechos, para darte el derecho).” (Resaltado de este tribunal primero de municipio)

Igualmente, el procesalista ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, señala:
“La Casación venezolana ha venido sosteniendo repetidamente que, si bien los jueces deben atenerse al derecho, ello no quiere decir que estén obligados a citar en forma expresa los artículos de ley que contienen las normas que aplican. Con tal que cumplan fielmente esas normas legales poco importan que las citen o no. La falta de mención expresa de los artículos de la Ley - sostiene el autor- no debe confundirse con falta del fundamento del fallo, o sea, de motivación que sirve de base a lo dispositivo. La vinculación del Juez al derecho no significa que ha de atenerse exclusivamente a las disposiciones legales y argumentos de derecho que le sometan las partes. La ley no prohíbe a los jueces suplir argumentos de derecho que no hubieren sido alegados y, por el contrario, en su misión jurisdiccional están en el deber de aplicar preceptos de la legislación positiva (iura novit curia) aunque no hubiesen sido alegados por las partes.” (Resaltado y negritas de este Tribunal Primero de Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz).

Por otra parte, en el Primer Congreso sobre los Nuevos Paradigmas del Derecho Procesal civil, de manera muy clara y brillante la Dra. Isbelia Velásquez, señalo como titulo de su ponencia, “LA INTERPRETACION JUDICIAL ENTRE LA LETRA DE LA LEY Y LOS VALORES FUNDAMENTALES DE LA CONSTITUCION” indicando que ante la crisis del IUS POSITIVISMO y el SILOGISMO JUDICIAL la interpretación debe ser estructurada entre las cuestiones formales y la Tutela Judicial Efectiva como valores superiores, todo para lo cual cito la sentencia Nº 1309, Exp. Nº 01-1362, del 19 de julio de Magistrado-Ponente: JOSÉ M. DELGADO OCANDO (caso: Hermann Escarrá), en donde se explaya claramente la intención de explicar el sentido de la interpretación constitucional, en atención al postulado del artículo 335 de la Carta Magna, para lo cual interpretó la noción y alcance de su propia potestad interpretativa, señalando al respecto lo siguiente:
“…La interpretación constitucional hace girar el proceso hermenéutico alrededor de las normas y principios básicos que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela ha previsto. Ello significa que la protección de la Constitución y la jurisdicción constitucional que la garantiza exigen que la interpretación de todo el ordenamiento jurídico ha de hacerse conforme a la Constitución (ver-fassungskonfome Auslegung von Gesetze). …. Omissis…4.- Constitución y teoría de la interpretación jurídica La interpretación constitucional hace girar el proceso hermenéutico alrededor de las normas y principios básicos que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela ha previsto. OMISSIS…

Ahora bien, acogiéndose este Tribunal a los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes citados, sobre la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso, mediante los actos efectuados por las partes, es necesario indicar que en el caso de autos, el demandante califica su acción como CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, por lo que quien aquí juzga hace las siguientes consideraciones:

En este sentido, el Artículo 1.159 del código de procedimiento civil estable que:
Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causa autorizadas por la ley. Es decir entonces, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, además conforme a la norma sustantiva civil, los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio
En relación al presente caso, es importante traer a colación el criterio de la Sala de Casación Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a los contratos opciones de compra venta, mediante sentencia de fecha 20/06/2015, con ponencia del magistrado Magistrado Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrón, expediente Nº 14-0662en la que señala:
“Omissis”
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

“Omissis”

En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
Por consiguiente, y conforme al criterio jurisprudencial antes señalado, al haber el demandante calificado su acción como CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, cuando en realidad de la lectura e interpretación silogística resulta judicialmente que lo que pretende según alegado en el libelo de la demanda, es el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRVENTA, por cuanto en la transacción judicial efectuada en fecha 17/11/2010, homologada el día 23/02/2011, se evidencia los tres elementos fundamentales como lo son (consentimiento, objeto y causa) que deben contener los contratos para que tengan validez los mismos, con el adicional de que el demandante para ese momento hizo la entrega de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), al demandado, en calidad de arras, a fin de garantizar la obligación del demandado de adquirir el inmueble objeto del presente litigio, suma que sería imputada al precio definitivo de venta en caso de la negociación definitiva se realice, y la debida autorización por parte del demandado de que el demandante ocupara el inmueble solo durante la vigencia de la opción de conferida, en consecuencia, debe entenderse que la pretensión objeto de la demanda es CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, y así se establece.-
En este sentido, visto que la transacción efectuada por las partes mediante el cual pusieron fin al juicio de desalojo, pero que a su vez en el, suscribieron cláusula de opción de compra venta del inmueble objeto del presente litigio, y en el que el obligado demandante, se comprometió a cancelar la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.78.9000, 00), por la venta, con el adicional de haber cancelado en calidad de arras, la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000, 00) suma que será imputada al precio definitivo de venta en caso de que la negociación definitiva se realice, quedando pendiente por cancelar al momento de su otorgamiento por ante el registro publico, un monto por la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (BS. 58.900, 00) que es el monto restante de la deuda por el valor del inmueble, y la debida autorización por parte del demandado de que el demandante para el momento de la transacción ocupara el inmueble solo durante la vigencia de la opción conferida que a criterio de este juzgador, no es mas que un contrato preliminar de compraventa, pero que el mismo es catalogado por la doctrina como, transacción compleja o mixta, por nacer de ella un nuevo derecho que el otro acepta tácitamente lo cual es un contrato preliminar de compra-venta a diferencia de la transacción simple y pura que es “un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concepciones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”, por lo cual es importante aclarar, en virtud de lo suscrito en la transacción efectuada por los litigantes en fecha 17/11/2010, homologada el 23/02/2011, nació este nuevo derecho que la otra aceptó tácitamente, como lo es el contrato preliminar de compra-venta, la cual es llamada promesas bilaterales o sinalagmáticas, en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta y, como tal, esta sujeta a su transcripción en el registro publico a través del documento definitivo de compra-venta.-
En el caso estudiado, nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato compra-venta, establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.-
La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato.
Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas. (Resaltado de este Juzgado de municipio).-
Por otra parte, en el contrato de compra-venta, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (vendedor y comparador) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el vendedor deba conocer la voluntad de aceptación del comprador, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.-
Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.-
El artículo anterior, dispone que los contratos deban cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.-
Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, (Artículo 12 Código de Procedimiento Civil).-
En tal sentido, se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente, específicamente de la transacción considerado por quien aquí juzga como (contrato preliminar de compra venta), por cuanto en ella, concurrieron los tres (3) elementos, consentimiento, objeto y causa, mas el anticipo de del dinero para garantizar la obligación y la ocupación de dicho inmueble para que se tenga como tal dicho negocio efectuado por los litigantes en fecha 17/11/2010, homologada en fecha 23/02/2011 por este Tribunal, documental esta, que fue valorada por este jurisdiscente de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que con ella quedo demostrado el negocio jurídico efectuado por las partes, referente a la Cláusula Cuarta que reseña; que el demandante otorga a favor del demandado opción de compra sobre el inmueble que han identificado solo como anexo al salón principal del local comercial referido y que dicho anexo se encuentra dotado de rejas de hierro de protección en su frente y a sus lados, techo de tejalit entrada principal definida y que ha venido siendo utilizado por el demandado para ejercer el comercio de venta de cervezas y bebidas al detal ocupando solo el anexo en virtud de la autorización otorgada por el demandado de autos solo durante la vigencia de la opción de compra conferida y la Cláusula Quinta objeto del cumplimiento reclamado en cuanto al otorgamiento del documento definitivo de venta, en la que las partes se obligaron en reciprocas concesiones, una a vender y la otra a comprar un inmueble destinado a un anexo de forma triangular con los siguientes linderos NORTE: avenida Ilustres Próceres que es su frente, con 9,90 mts. SUR: con entrada principal a la edificación del edificio en, 155 mts. ESTE: con salón principal en 11,90 mts Y OESTE: calle puerto Rico en 11,50 mts, ubicado en las vías integradas por la avenida Ilustres Próceres y calle Puerto Rico, siendo propietario el ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA, cédula de identidad No. V-4.286.234; por lo cual es de presumir que el accionado (vendedor) tenia pleno conocimiento que debía otorgar el documento definitivo de venta por ante el Registro Publico y el obligado debía cancelar la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (BS. 58.900, 00) que es el monto restante de la deuda por el precio del inmueble en venta establecido en la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.78.9000, 00), todo ello en virtud, de haber cancelado en calidad de arras, la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES 20.000, 00) al momento de su otorgamiento por ante el registro publico.-
Establecido como quedó el objeto y precio y el anticipo que dio el demandante de autos en la transacción judicial, quedó establecido que el precio de la venta definitiva, lo cual es la suma de SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (BS. 78.900,00), y que serían pagados por el accionante ciudadano JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-5.070.778, al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta por parte del demandado, entregando además, el demandante al accionado la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), en calidad de arras, a fin de garantizar la obligación del demandante de adquirir el inmueble que se identifica como anexo y que esta suma, seria imputada al precio definitivo de venta en caso de que la negociación definitiva se realice, es decir, de ahí nace el anticipo, aunado al hecho que concurren los tres (3) elementos, consentimiento, objeto y causa para que se tenga como valido el contrato preliminar de compra-venta, es importante recalcar, que el accionado de autos, solo basó su defensa en las alegaciones señaladas en la contestación de la demanda, de la cual se evidencia según sus propios dichos que las partes celebraron una transacción en fecha 17/11/2010, en el juicio que cursó por ante este Tribunal por auto de fecha 23/02/2011, convirtiéndose, en consecuencia, cosa juzgada de conformidad con los artículos 255 y 256 del código de procedimiento civil (..), y que no hay la menor duda de que las partes convinieron en la transacción celebrada, que el pago del precio se haría en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta (..) y por ende no hay la menor duda de la naturaleza y alcance de lo acordado por las partes, así como también, en rechazar la demanda de cumplimiento de contrato que ha motivado el presente juicio. Rechazó que su mandante tenga que otorgar el documento definitivo de la venta que nos ocupa, además rechazando finalmente que la sentencia que haga las veces de titulo de propiedad ya que la demanda en cuestión es improcedente y además no hay prueba autentica en autos que constituya la evidencia de que el actor haya pagado el precio, cuestión antes analizada. Calificando la actuación de la parte actora, en caso que nos ocupa, de temeraria agravada.-
De tal manera que al evidenciarse esta circunstancia de modo, lugar y tiempo toca entonces definir a quien le correspondía la obligación de probar cumplimiento o no del contrato preliminar de compra-venta y como debe entonces calificarse la conducta del vendedor en no proceder a otorgar el documento definitivo ante el registro publico, tal como había quedado plasmado en la transacción judicial (contrato preliminar de compra-venta).-
Pues bien, tal como ha quedado valorado como documento fehaciente y que hace plena prueba la transacción judicial (contrato preliminar de compra-venta), así como también, las demás pruebas aportadas al proceso por la parte demandante, las cuales ya fueron valoradas con anterioridad, y siendo que la parte accionada no aportó ningún tipo de prueba al proceso, le correspondía al vendedor demandado de acuerdo a lo señalado en la transacción, destruir las alegaciones del demandante sobre su presunto incumplimiento el cual se le reclama de otorgar el documento definitivo, tal como lo pactaron en el contrato preliminar de compra-venta, y no lo hizo, pues solo se limitó a rechazar genéricamente la demanda de cumplimiento de contrato, rechazando además, que su mandante tenga que otorgar el referido documento, y finalmente rechazando que la sentencia que se dicte haga las veces de titulo de propiedad, ya que la demanda era improcedente y que no hay prueba autentica en autos que constituya la evidencia de que el actor haya pagado el precio, pero además, según sus propios dichos en la contestación señaló que las partes celebraron una transacción en fecha 17/11/2010, en el juicio que cursó por ante este Tribunal por auto de fecha 23/02/2011, convirtiéndose, en consecuencia, cosa juzgada de conformidad con los artículos 255 y 256 del código de procedimiento civil (..), y que no hay la menor duda de que las partes convinieron en la transacción celebrada, que el pago del precio se haría en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta (..) y por ende no hay la menor duda de la naturaleza y alcance de lo acordado por las partes, quedando así demostrado que el demandado de autos, no demostró con pruebas sobre la actitud asumida del incumplimiento de reclamado y que no le era imputable a su persona. De tal manera, que esa presunción de que el vendedor tenía pleno conocimiento de la obligación contraída en tener que otorgar al comprador el documento definitivo de venta quedó demostrado en los autos según sus propios dichos al manifestar en su contestación que no hay la menor duda de que las partes convinieron en la transacción celebrada, que el pago del precio se haría en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta.
Es evidente que la parte actora no es quien ha incumplido con su obligación, pues como esta establecido en la cláusula Quinta de la transacción (contrato preliminar de compra venta) en la que se señala que la opción de compra tendrá vigencia de una año (01) contados a partir de la fecha del presente documento. Durante ese tiempo las parte deberán otorgar el documento definitivo de venta de dicho anexo, es entonces, el vendedor quien habiendo ya recibido la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), en calidad de arras, a fin de garantizar la obligación de demandante de adquirir el inmueble que se identifica como anexo y que esta suma seria imputada al precio definitivo de venta en caso de que la negociación definitiva, quedando obligado el comprador accionante de autos a cancelar la cantidad de cincuenta y ocho mil novecientos bolívares (BS. 58.900, 00) que es el monto restante de la deuda por el valor del inmueble de setenta y ocho mil novecientos bolívares (Bs.78.9000, 00), no procedió a otórgale el documento definitivo. De los autos se evidencia la voluntad del demandante comprador a través del documento de oferta real de pago y que no fue impugnado por el accionado, de cancelar el precio convenido por compra del inmueble objeto de controversia, quedando claro entonces, que el vendedor debió intentar otorgarle al comprador (demandante) el documento por ante registro publico, para que no le fuese imputable dicho incumplimiento y no lo hizo, se evidencia entonces, que es el vendedor demandado, el que incumplió al no probar su concurrencia por ante el registro publico a los fines de dar cumplimiento al contrato preliminar de compra-venta en cuanto a otorgarle al comprador el respectivo documento definitivo de venta en el lapso establecido en la transacción judicial como lo fue el lapso de un (01) año contados a partir de la fecha de la transacción 17/11/2010, homologada por el tribunal en fecha 23/02/2011 y que fue prorrogada mediante diligencia suscrita por el demandado de autos en fecha 10/11/2011, por un lapso de noventa días continuos a partir del 17/11/2011, de lo cual es importante señalar que el vencimiento de dicho lapso, a criterio de este juzgador, no significa que el mismo haya quedado sin efecto, por el contrario el contrato mantiene su vigencia y el vencimiento del lapso estipulado el efecto que acarrea es el establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, es decir, que cualquiera de las partes podía demandar la ejecución del mismo o la resolución. En consecuencia, debió demostrar el accionado que tal requerimiento no le era imputable a su persona. Ahora bien, siendo así las cosas, mal podría alegar el demandado de autos, que el no tiene que otorgar el documento definitivo de la venta y menos aun que se tome como titulo de propiedad la sentencia que se dicte en el presente juicio, cuando se observa de sus propios dichos que no hay la menor duda de que las partes convinieron en la transacción celebrada, que el pago del precio se haría en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta resultando improcedente la defensa alegada. Y así se declara.-
Realizados los análisis y estudio de la transacción (contrato preeliminar de compra venta) y siendo que en la actualidad, debemos precisar que las normas invocadas y citadas en la presente decisión y objeto de la pretensión, son leyes netamente sociales dictadas en el desarrollo del contenido del artículo 2° de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que tienen como único fin los valores supremos del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia y que de acuerdo con esto, el Estado propugna el bienestar de los venezolanos, creando las condiciones necesarias para su desarrollo social y espiritual y procurando la igualdad de oportunidades para que todos los ciudadanos puedan desarrollar libremente su personalidad, dirigir su destino, disfrutar los derechos humanos y buscar su felicidad. Los principios de solidaridad social y del bien común conducen al establecimiento de ese Estado social, sometido al imperio de la Constitución y de la ley, convirtiéndole, entonces, en un Estado de Derecho. Estado social de Derecho que se nutre de la voluntad de los ciudadanos, expresada libremente por los medios de participación política y social para conformar el Estado democrático. Estado social y democrático comprometido con el progreso integral que los venezolanos aspiran, con el desarrollo humano que permita una calidad de vida digna, aspectos que configuran el concepto de Estado de Justicia.-
Quien aquí juzga, de manera forzosa debe concluir, que una vez analizados los hechos y el derecho, que la presente demanda debe prosperar declarándose con lugar la misma tal como quedara explanada en el dispositivo del presente fallo. Y así se declara.-
V
DISPOSITIVO
Por fuerza de todos los razonamientos de hechos y de Derecho que han sido analizados en forma pormenorizada y reseñados en la parte motiva del presente dictamen y una vez realizado un minucioso estudio de las actas procesales que rielan en el presente expediente este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JOSE TADEO MONAGAS Y SAN JOSE DE GUARIBE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, con fundamento en los Artículos 26, 49, 257 de la República Bolivariana de Venezuela y en los Artículos 12, 254 y 243 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR, La Demanda de Cumplimiento del Contrato Preliminar de Compra-Venta, interpuesta por el ciudadano: JOSE ANGEL AREVALO NARANJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.070.778, asistido por el abogado SANTIAGO JOSE VILERA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 47.537, en contra del ciudadano CARLOS ALBERTO ALMEIDA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.286.234.-
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada en otorgarle a la parte actora la compradora el documento de venta por ante el Registro Público de los Municipio José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guarico del inmueble que consiste en un anexo de forma triangular, con los siguientes linderos: NORTE: Avenida Ilustres Próceres que es su frente, con 9,90 mts; SUR: Con entrada principal a la edificación del edificio en 1,55 mts; ESTE: Con salón principal en 11,90 mts y OESTE: Calle puerto Rico, en 11,50 mts, ubicado en las vías integradas por la avenida Ilustres Próceres y calle Puerto Rico, consignando además ante el referido Registro las solvencias, ficha catastral y recaudos vigentes necesarios para su protocolización.-
TERCERO: Se tiene como lapso treinta (30) días continuos para que la parte demandada otorgue por ante el Registro Público de los Municipio José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guarico, el documento definitivo de venta, y en caso que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del demandado en dicho lapso por ante el referido registro, y obtenidos los mismos en caso de que no cumpla el demandado, dicha sentencia hará las veces de titulo de propiedad y el demandante debiendo cancelar al demandado la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 58.900), que es el restante del precio convenido en la venta por la cantidad de SETENTA Y OCHO Y OCHO MIL NOVECIENTOS (Bs. 78.900,00), en virtud de haber entregado como anticipo el demandante al demandado en calidad de arras, la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000, 00) de conformidad con lo establecido en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.-
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el presente juicio.-
Diarícese.- Publíquese, Regístrese y expídase copia certificada del presente fallo, de conformidad con los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1384 del Código Civil.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JOSE TADEO MONAGAS Y SAN JOSE DE GUARIBE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO.- En Altagracia de Orituco, a los Doce (12) días del mes de Mayo de 2017.- Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-

EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. MONICO A. AQUINO GUERRERO
EL SECRETARIO,

ABG. ASTROBERTO H. LOPEZ L.-
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 10:20 am., y se dejó copia certificada de la misma en el copiador de sentencia que lleva este Tribunal.-

EL SECRETARIO,

MAAG/mp.-
Exp. Nro. 17-2.604.-