TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, diecisiete (17) de mayo de dos mil diecisiete (2017)
207º y 158º

ASUNTO: AP31-V-2015-000512

PARTE DEMANDANTE: JUAN DIONISIO NÚÑEZ FERNÁNDEZ y GERARDO VICENTE REGALADO JURADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-5.965.253 y V-14.908.355, respectivamente, representados judicialmente por el abogado Tito Sánchez Ruiz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.698.

PARTE DEMANDADA: FRANCIS JOSEFINA DURÁN MORA y DARLYG YANETTE PACHECO URDANETA, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad nros. V-12.669.692 y V-11.933.994, respectivamente, representadas judicialmente por el Defensor Ad Litem designado, abogado Roberto Salazar, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.600

MOTIVO: DEMANDA DE DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la representación judicial de la parte actora, ya identificada, en fecha 15 de mayo de 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Órgano Jurisdiccional, previa distribución.

El 20 de mayo de 2015, este Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada atendiendo a las reglas del procedimiento oral contenido en los artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Agotadas las gestiones legales para citar a la parte demandada sin que se lograra la citación, el 11 de julio de 2016, previa solicitud de la parte actora, se designó al abogado Roberto Salazar como Defensor Judicial Ad Litem.

El 8 de febrero de 2017, el abogado Roberto Salazar presentó escrito de contestación a la demanda.

El 16 de febrero de 2017, el abogado Leonardo Jiménez Isea se abocó al conocimiento del caso, en su condición de Juez Provisorio de este Tribunal, y, por auto separado de esa misma fecha, se fijó la oportunidad en que habría de tener lugar la audiencia preliminar prevista en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

El 14 de marzo de 2017, se celebró la audiencia preliminar, a la que asistió únicamente la representación judicial de la parte actora.

Por auto del 17 de marzo de 2017, este Tribunal fijó los límites de la controversia y dio inicio al lapso de promoción de pruebas, el cual comenzaría a transcurrir una vez vencidos los tres (3) días de despacho correspondientes a la fijación de los hechos controvertidos.

El 24 de marzo de 2017, el abogado Tito Sánchez Ruiz, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, promovió pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal en fecha 27 del mismo mes y año.

El 28 de marzo de 2017, este Tribunal fijó la oportunidad para celebrar el debate oral, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.

El 16 de mayo de 2017, oportunidad fijada para llevar a cabo el debate oral, asistió al acto el apoderado judicial de la parte actora, abogado Tito Sánchez Ruiz, y se dejó constancia de la no comparecencia del defensor ad litem designado a la parte demandada, abogado Roberto Salazar. En el acto, el representante judicial de la parte actora expuso sus respectivos alegatos y, fundamentalmente, ratificó los argumentos de hecho y de derecho de la demanda. Al concluir el debate, el Juez del Tribunal se retiró del salón de Audiencias y, al retornar, dictó el dispositivo del presente asunto, declarando con lugar la demanda.

En esa misma fecha, se dictó mediante el cual se advirtió a las partes que la sentencia escrita sería publicada dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la fecha de la celebración de la audiencia.

Siendo la etapa procesal para extender por escrito la sentencia definitiva, este Tribunal procede a cumplir su deber en los siguientes términos:

I
DE LA DEMANDA

Sostuvo la representación judicial de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que sus representados arrendaron a las ciudadanas FRANCIS JOSEFINA DURÁN MORA y DARLYG YANETTE PACHECO URDANETA, dos (2) locales comerciales de aproximadamente 50mts2 cada uno, identificados con los números 103 y 203 en la planta baja y planta alta del Conjunto Residencial Comercial Centro Atlántico, ubicado en la intersección de la Avenida Bolívar, entre calle Argentina y Atlántico, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital.

2.- Que dicho arrendamiento se pactó “para que (…) funcionara la ‘Licorería Irromon, SRL’”, con un canon mensual de Bs. 6.000, a partir del 1º de octubre de 2012.

3.- Que desde el mes de septiembre de 2013 hasta la fecha de introducción de la demanda, las arrendatarias dejaron de cancelar y no han cancelado el canon de arrendamiento, adeudando en consecuencia todos los meses consecutivos transcurridos desde septiembre del año 2013 hasta mayo de 2015, contabilizándose 21 meses sin pagar, lo cual asciende a la cantidad de Bs. 126.000 a razón de Bs. 6.000 por canon mensual.

4.- Fundamentaron su demanda en el artículo 40, literal a, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

5.- Finalmente, solicitaron que la parte demandada convenga o sea condenada:

5.1.- Al desalojo de los inmuebles representados en los locales 103 y 203 ubicados en el Conjunto Residencial Comercial Centro Atlántico, localizado en la intersección de la avenida Bolívar entre calle Argentina y Atlántico, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital;

5.2.- Al pago de la cantidad de Bs. 126.000, correspondientes a los meses de septiembre de 2013 al mes de mayo de 2015, que contabilizan 21 meses insolutos a razón de Bs. 6.000 por canon mensual;

5.3.- Al pago de los cánones que se venzan hasta la definitiva entrega por desocupación del inmueble alquilado, cuyo canon mensual es la cantidad de Bs. 6.000;

5.4.- Al pago de las costas y costos del presente proceso, incluyendo Honorarios Profesionales.

II
DE LA CONTESTACIÓN

El abogado Roberto Salazar, en su condición de defensor ad litem de la parte demandada, contestó la demanda planteada en autos, en los siguientes términos:

1.- Negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho, la demanda de desalojo en contra de las ciudadanas FRANCIS JOSEFINA DURÁN MORA y DARLYG YANETTE PACHECO URDANETA.

2.- De conformidad con lo previsto en el artículo 1956 del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1980 eiusdem, alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento de los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, así como el mes de enero de 2014.

3.- A todo evento, negó, rechazó y contradijo que la parte demandada adeude algún canon de arrendamiento correspondiente a los meses demandados por la parte actora en el presente juicio.

III
MOTIVACIÓN

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a explanar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Con fundamento en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pretende la parte accionante que se condene a las demandadas al pago de sumas de dinero y al desalojo de dos (2) inmuebles, de 50 mts2 cada uno, constituidos por los locales comerciales 103 y 203 localizados en el Conjunto Residencial Comercial Centro Atlántico, conjunto éste que se ubica en la intersección de la avenida Bolívar, entre calle Argentina y Atlántico, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital.

En la contestación de la demanda, el abogado Roberto Salazar, en su condición de Defensor Judicial Ad Litem designado a la parte demandada, indicó que, pese a numerosas gestiones, no le fue posible comunicarse con las ciudadanas FRANCIS JOSEFINA DURÁN MORA y DARLYG YANETTE PACHECO URDANETA; no obstante ello, en cumplimiento de su deber como Defensor Judicial designado, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho los fundamentos de la demanda y, además, alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento de los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, y enero de 2014, sustentando su alegato en los artículos 1956 y 1980 del Código Civil.

Habida cuenta del rechazo de la defensa en los términos anotados, de entrada se debe dejar establecido que en este juicio la relación contractual arrendaticia que dio lugar a la tenencia de los inmuebles por parte de las ciudadanas FRANCIS JOSEFINA DURÁN MORA y DARLYG YANETTE PACHECO URDANETA, se halla corroborada por el contrato de arrendamiento que trajo a los autos la parte demandante (folios 12 al 15 del expediente principal), el cual se valora plenamente por cuanto no fue objetado de ninguna forma. De este documento se desprende que la relación consensual sobre los dos (2) inmuebles comenzó el 1º de octubre de 2012 y culminaba el 30 de septiembre de 2013; adicionalmente, que el canon mensual fijado para el arrendamiento de los inmuebles se fijó en la cantidad de Bs. 6.000.

Ahora bien, en relación con el alegato de prescripción, el apoderado judicial de la parte actora alegó que, de conformidad con el artículo 29 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ley especial aplicable, la prescripción quedó interrumpida con la solicitud que hiciere el 4 de junio de 2015 ante el Ministerio del Poder Popular para Industrias y Comercio, con el fin de habilitar la medida preventiva de secuestro que solicitó conjuntamente en su libelo de demanda.

Frente a la controversia relacionada con la normativa a aplicar para examinar el alegato de prescripción, como bien lo sostiene la parte actora, para este Tribunal ciertamente resulta aplicable, como instrumento legal especial, el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dado que esta ley, tal y como lo dispone su artículo 1: “rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial”, como sucede en el caso de autos, pues se tratan de dos (2) inmuebles destinados a la actividad comercial.

De allí que deba examinarse el artículo 29 del referido Decreto, el cual, en materia de interrupción de la prescripción, señala:

“Artículo 29
A los fines del cálculo del plazo de prescripción, se aplicarán las siguientes normas sobre suspensión e interrupción de la prescripción:
1. La prescripción se interrumpe de la siguiente manera:
a) Por cualquier actuación del arrendador ante el organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, solicitando las cantidades a su favor…”.

De conformidad con el numeral 1, literal a, la prescripción para el cobro de los cánones arrendaticios (artículos 27 y 28 ibídem) se interrumpe con “cualquier actuación del arrendador” destinada a solicitar el cobro de los cánones insolutos, actuación que debe ser presentada en el Organismo competente en materia de de arrendamientos de locales destinados al uso comercial.

La petición que hiciere la parte actora ante el Ministerio del Poder Popular para Industrias y Comercio, órgano competente para sustanciar los casos arrendaticios en materia comercial, el 4 de junio de 2015, consta a los folios 31 al 34 del cuaderno separado de medidas, y en ella, si bien en el petitorio se hizo mención únicamente a la medida cautelar, sin embargo, en el texto del escrito se invoca los cánones insolutos y la necesidad de exigir su pago así como la entrega de los inmuebles, lo cual, a criterio de este Tribunal, satisface la exigencia normativa prevista en el numeral 1, literal a, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de manera que, bajo este razonamiento, el Tribunal considera que la prescripción quedó interrumpida el 4 de junio de 2015, y así se decide.

Examinado el alegato de prescripción de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, y enero de 2014, y considerando que, con su interrupción, la exigencia de pago de estas deudas no ha prescrito, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la causal de desalojo invocada por la parte accionante, relativa a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, de conformidad con el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En ese sentido, la referida norma establece:

Artículo 40
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Al respecto, para sustentar la obligación de pago, la parte actora consignó los siguientes medios probatorios documentales:

1.- Original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes hoy en litigio, notariado el 5 noviembre de 2012, el cual, como se señaló anteriormente, se valora plenamente por no haber sido objetado en forma legal.

2.- Recibos emanados de la Compañía Anónima Administradora Serdeco, que según la accionante contienen las sumas adeudadas que por servicios de aseo y otros han acumulado las demandadas en los dos (2) inmuebles. Estas documentales se desestiman por cuanto emanaron de terceros que no fueron llamados a juicio para ratificarlas.

3.- Recibos de condominio de la Compañía Anónima Administradora Luz Oriente, correspondientes a los dos (2) locales objeto de demanda. Estas documentales se desestiman por cuanto emanaron de terceros que no fueron llamados a juicio para ratificarlas.

4.- Reproducciones Fotográficas que, según la actora, dan cuenta del hecho de que el local se encuentra cerrado, deteriorado y en franco estado de abandono. En relación con esta prueba promovida, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado:
“Por su parte, observa esta Sala que el juez de la recurrida sentenció que las referidas fotografías en efecto constituían un medio de prueba libre que requiere a su vez de la prueba de su autenticidad por parte del promovente, no obstante, le otorga el valor probatorio de indicio al adminicular dicha prueba con una experticia de reconocimiento legal practicada sobre dichas impresiones fotográficas contenida en el expediente penal.
Ahora bien, en relación con la impugnación de las pruebas libres, el ex Magistrado Jesús Eduardo Cabrera puntualizó que para la evacuación de los medios de prueba libres, el juez queda facultado para aplicar formas análogas de medios semejantes, o para crear formas si el medio tiene una conexión lejana o carece de ella, con las pruebas tradicionales del Código Civil, sin embargo, aduce que ‘El Juez no va ab initio –antes de la impugnación- a señalar formas análogas o creadas por él para la contradicción, ya que tal proceder no tiene lógica si tomamos en cuenta que ésta sólo procede a instancia de parte, por lo consiguiente, el Magistrado –salvo muy particulares materias- debe esperar que surja la impugnación ante el medio libre, para regularla según su criterio; y si tenemos en cuenta que es el auto de admisión de pruebas el que debe contener las fórmulas judiciales para la evacuación, por una necesidad del desarrollo ordenado del proceso, la impugnación de la prueba libre debe interponerse antes del auto de admisión…’
En tal sentido concluye el citado que ‘…Aquellos medios libres que por cualquier causa, el no promovente desee impugnarlos, debe atacarlos durante este lapso, de manera que el auto de admisión contenga las formas de sustanciación e instrucción de la impugnación…’ (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y control de la prueba legal y libre. Tomo I. Caracas, 1997. pp. 414 y 415)
De lo anterior se infieren dos aspectos fundamentales: el primero, que debe necesariamente mediar impugnación contra el medio de prueba libre para que el juez de la causa pueda en consecuencia, durante el lapso de admisión, señalar las formas análogas o creadas por él para que se produzca la contradicción; el segundo, que la no impugnación u objeción contra el medio probatorio promovido por parte del no promovente, se entenderá como un reconocimiento de la autenticidad y veracidad de su contenido.
Sobre la necesidad de impugnar la prueba libre, en especial, las fotografías, se pronunció la Sala Político Administrativa en sentencia de vieja data, mediante la cual dictaminó:
‘…A los folios 9, 10 y 11 del expediente están insertas las fotografías del ciudadano actor, en las cuales aparece claramente que carece de su brazo izquierdo desde el codo para abajo, de su pierna derecha desde la rodilla hacia abajo, del pulgar de su mano derecha y de los dedos gordos y su inmediato lateral del pie izquierdo. Estas reproducciones fotográficas fueron aportadas a los autos junto con el libelo de la demanda, y conforme a lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, pueden hacerse valer en juico como pruebas, ya que su uso no se encuentra expresamente prohibido por la Ley. En consecuencia, dado que la veracidad de tales fotos no ha sido objetada en forma alguna por la parte demandada, esta Sala les otorga pleno valor como prueba del estado del ciudadano Nemecio Cabeza para el momento en que fue intentada la presente acción. Así se declara…’ (Sentencia de la SPA, de fecha 24 de marzo de 1994, caso: Nemecio Cabeza c/ CADAFE) (Negrillas y subrayado de esta Sala)
Cónsono con el anterior criterio jurisprudencial, se encuentra también la postura del autor Fernando Villasmil Briceño, quien sobre el tema señaló:
(…Omissis…)
Plasmados como han sido los anteriores criterios doctrinarios y jurisprudenciales, esta Sala concluye en cuanto a la denuncia de autos, que el juez de la recurrida no infringió los artículos 7, 395 y 507 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la parte demandada no promovente de la prueba libre consistente en ocho (8) reproducciones fotográficas, no ejerció impugnación contra dicho medio de prueba, lo que se traduce en la aceptación o reconocimiento de esa probanza.” (Sentencia RC-00125, 11 de marzo de 2014; Énfasis de este Tribunal).

En acatamiento del anotado criterio jurisprudencial y considerando que la parte demandada no impugnó las reproducciones fotográficas aportadas con la demanda, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio.

5.- Comprobantes de pago que abarcan consecutivamente desde el mes de septiembre de 2013 hasta el mes de mayo de 2015. Estos documentos no se valoran pues se tratan de documentos privados que emanan de la parte actora, por lo cual, no pueden adquirir ningún valor (artículo 1368 del Código Civil).

Ahora bien, es preciso indicar que, en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, para juicios como el presente no se requiere que el arrendador aporte “un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento… Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado a un pago de tracto sucesivo, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda…” (Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Año 2006, Tomo III, Página 554).

Así, “[s]i el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado no le ha pagado ninguna de las cuotas convenidas en el contrato que presenta, ya tendrá hecha su prueba con tal contrato, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente…” (Ibídem).

Ciertamente, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación está constituido por el contrato de arrendamiento, el alegato en referencia constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 del Código Civil (ordinal 2º) y, por ello, la parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, que expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.

En ese orden de ideas, constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, y, para ello, debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago que se le imputa como insoluto, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1354 del Código Civil.

No obstante, del análisis de las actas se verifica que la parte demandada, pese a contar con todas las oportunidades procesales para ello, no aportó a la causa ningún medio probatorio que demostrare el pago de su obligación, durante todos los meses increpados por la actora, por lo cual lo ajustado a derecho es decretar el desalojo de los dos (2) inmuebles así como el pago de los cánones insolutos (que, según el contrato, están fijados en la suma de Bs. 6.000), en vista del constatado incumplimiento de la parte demandada. Así se decide.

En razón de lo anteriormente expuesto, este Tribunal declara CON LUGAR la demanda de desalojo fundada en el artículo 40, literal a, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al verificarse la falta de pago de dos (2) cánones consecutivos, y, en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar los dos (2) locales comerciales más las sumas de dinero que se indicarán en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.

IV
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, presentada por los ciudadanos JUAN DIONISIO NÚÑEZ FERNÁNDEZ y GERARDO VICENTE REGALADO JURADO, titulares de las cédulas de identidad nros. V-5.965.253 y V-14.908.355, contra las ciudadanas FRANCIS JOSEFINA DURÁN MORA y DARLYG YANETTE PACHECO URDANETA, titulares de la cédula de identidad nros. V-12.669.692 y V-11.933.994, en ese orden. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado por las partes el día 5 de noviembre de 2012 y, como consecuencia de ello, se condena a las demandadas:

1.- A entregar a la parte actora dos (2) locales comerciales, identificados con los números 103 y 203 en la planta baja y planta alta del Conjunto Residencial Comercial Centro Atlántico, ubicado en la intersección de la Avenida Bolívar, entre calle Argentina y Atlántico, Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital;

2.- Al pago de la cantidad de ciento veintiséis mil bolívares (Bs. 126.000), por concepto de cánones arrendaticios vencidos a partir del mes de septiembre de 2013 hasta el mes mayo de 2015, a razón de Bs. 6.000 cada canon mensual;

3.- Al pago de los cánones que se venzan hasta la definitiva entrega por desocupación del inmueble alquilado.

Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en la presente causa.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de mayo de 2017.
El Juez,

LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA

La Secretaria,

ABG. WINEISKA DELGADO PARRA

En esta misma fecha, 17 de mayo de 2017, siendo las 11:38 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria

ABG. WINEISKA DELGADO PARRA