TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
207° Y 158°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE: 7.810-16
MOTIVO: REFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano GIL CARLOS PEPINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.813.570, domiciliado en esta ciudad.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDANTE: NICOLAS RAFAEL LOPEZ GOMEZ, DOMINGO ALBERTO DOMINGUEZ GRANADILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 5.216 y 95.816
PARTES DEMANDADAS: Ciudadanos VICENTE DURANTE PUGLIA y ANA DUANTE PUGLIA, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.786.071 y V-7.283.615, respectivamente.
APODERADO DE LA PARTES DEMANDADAS: abogado DILIA BLANCO HERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 45.219
.I.
NARRATIVA
En fecha 20 de noviembre del 2015, fue recibido escrito de demanda, el cual fue interpuesto por la parte actora ciudadano GOIL CARLOS PEPINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 10.813.570, con domicilio en esta ciudad, y debidamente asistido por el abogado Domingo Alberto Domínguez Granadillo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 95.816, por ante el Tribunal Distribuidor de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan German Roscio Nieves y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guarico, en el cual expuso lo siguiente: En fecha 01 de septiembre del año 1986, había suscrito contrato de arrendamiento con el ciudadano VINCENZO DURANTE BOCHICCHO, Italiano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad Nº E.- 166.292, de un local comercial de su providencia, ubicado en el Edifico San Miguel, Avenida Los Llanos, Cruce con Calle San José, de esta ciudad, tal como se podía evidenciar de 06 recibo de pago de los cánones de arrendamiento que acompañó a escrito asignado con la letra “A”, en copia certificada emitida por esta superioridad en fecha 13 de noviembre del año 2015, expediente 7.638-15, que demostraban con el pago de la relación Arrendaticia, posteriormente en fecha 10 de marzo del año 2003, el ciudadano Vincenzo Durante Bochiccho, anteriormente identificado, dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano Vicente Durante Puglia, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.786.071, el edificio San Miguel, tal como constaba en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del estado Bolívar, el cual quedo inserto bajo el Nº 37, tomo 13, de fecha 10 de marzo del año 2003, de los libros de autenticaciones llevado por la Notaria, y posteriormente Protocolizado en los Registros Públicos de los Municipios Roscio y Ortiz, quedando registrado bajo el Nº 07, folios 38 al 44, tomo 6, protocolo primero, cuarto trimestre del año 2003, de fecha 10 de diciembre del año 2003, que acompañó al escrito en copia certificado signada con letra “A”, emitida por esta alzada. Continuo exponiendo que a partir de ese mes y ese día 30 de marzo del año 2003, suscribió contrato de arrendamiento verbal, con el ciudadano Vicente Durante Puglia, y pasar el tiempo cumplió a cabalidad con las obligaciones de arrendatario que la Ley le exigía para con el arrendador, hasta el 30 de septiembre del año 2005, que el ciudadano arrendador le exigió hacer un contrato de arrendamiento, escrito de una manera privada, que acompañó al escrito en copia certificada marcada con la letra “B”, emitida por el Tribunal Segundo de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, y que corre inserto en los folios 02 y 03, tal como constaba en el expediente 132-09, que también acompañó en la misma letra, y continuo pasando el tiempo cumpliendo a cabalidad con lo pautado en el contrato, hasta la fecha del mes de septiembre donde se negó a recibirle el pago que era correspondiente al mes de septiembre del año 2009, fue allí en donde actuó ante los órganos jurisdiccionales a objeto de consignar los cánones de arrendamiento tal como se podía evidenciar en el expediente 132-09, emitido por el Tribunal Segundo de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz, signado con la letra “B”, donde se podría verificar la solicitud de la consignación de los cánones de arrendamiento hasta el mes de septiembre del año 2014, como se podría verificar que siempre había cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento; Posteriormente en fecha 15 de enero del 2010, compareció por ante ese tribunal, solicitando que le fuese entregado la cantidad de dinero consignada por el arrendatario, tal como constaba en diligencia que estaba inserta en el folio 15, del expediente 132-09, que acompañó al escrito en copia certificada emitida por el mencionado tribunal.
Posteriormente en fecha 09 de marzo del 2010, el ciudadano Vicente Durante Puglia, consignó Poder Especial, el cual otorgó en su condición de arrendador y propietario, a la ciudadana GIOVANNA DURANTE DE MANGIERI, el cual estaba debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz, y acompañó el escrito marcado con la letra “B”, asimismo la ciudadana en su carácter de apoderada del ciudadano VICENTE DURANTE PUGLIA, en fecha 12 de abril del año 2010, compareció por ante el Tribunal Segundo de Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, asistida de abogado, solicitando que le fuese entregada la cantidad de dinero consignada por el arrendatario, tal como constaba en diligencia inserta en el folio 40 del expediente 132-09, emitida por el Tribunal, así había continuado retirando lo depositado, de igual forma la precitada ciudadana en su carácter de apoderada del ciudadano Vicente Durante Puglia, en fecha 14 de julio del año 2014, compareció ante el tribunal solicitando le fuese entregado la cantidad de dinero consignada por el arrendatario, tal como se podía verificar en diligencia que corría inserta en el folio 292 del expediente 132-09, y se anexó marcada con la letra “B”, así mismo la precitada ciudadana en su carácter de apoderada del ciudadano Vicente Durante Puglia, en fecha 23 de octubre del año 2014, compareció por ante el Tribunal, asistido de abogado solicitando que le fuese entregado la cantidad de dinero entregado por el arrendatario tal como se podía evidenciar en diligencia inserta en el folio 304 del expediente, signado con la letra “B”. Así mismo acompañó comprobantes de ingreso de consignaciones en original debidamente firmada y sellada por el Tribunal, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2015, que acompañó al escrito marcado con la letra “C”, con lo que demostraba que siempre había cumplido con su obligación de pago de cánones de arrendamiento y las derivadas de dicho contrato.
Continuó expresando el libelista que en fecha 26 de noviembre del año 2014, recibió citación emitida por el Tribunal Tercero de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, de una demanda de Desalojo, incoada en su contra por la ciudadana GIOVANNA DURANTE DE MANGIERI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 10.669.108, de dos (02) locales comerciales de su propiedad ubicado en el edificio San Miguel, Avenida los Llanos, cruce con Calle San José, planta baja signado con los Nros 1 y 2, los cuales dice ser propietaria por compra que le había realizado al ciudadano Vicente Durante Puglia, en fecha 21 de marzo del 2007, sorprendido de su buena fe, así mismo solicitó Copia certificada ante el Registro Publico del Municipio Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, del documento del condominio del ciudadano Vicente Durante Puglia, el cual estaba debidamente registrado bajo el Nº 43, folios 298 al 304, tomo 5, protocolo primero, tercer Trimestre del año 2005, de fecha 05 de septiembre del año 2005, donde dividió el local dando en arrendamiento en tres (03) locales comerciales, y se verifico estampada las debidas notas marginal de venta de dos (02) locales comerciales a la ciudadana Giovanna Durante De Mangieri, signado con los números 01 y 02 y un local comercial, signado con el Nº 03 la ciudadana ANA DURANTE PUGLIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.283.615, y era desde la fecha 21 de mayo del año 2015, que tenia conocimiento de dicha venta a la ciudadana Ana Durante Puglia, de el local comercial signado con el numero 03, local que pertenecía a los tres (03) locales comerciales en que fue dividido, y que le había dado en arrendamiento para su Pendería, el cual acompañó en copia certificada emitido por esta Superioridad, en fecha 13 de noviembre del año 2015, expediente 7.638-15, signado con la letra “A”. En fecha 25 de mayo del 2015 intento demanda de PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por ante el Tribunal de Primera Instancia Civil, Mercantil, Bancario y del Transito del estado Guarico, de fecha 13 de noviembre del 2015, expediente 7.638-15, que acompañó del escrito signado con la letra “A”. Así mismo acompañó al escrito signado con la letra 2D”, en copia certificada emitida por el Registro Publico del Municipio Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, por el cual el ciudadano Vicente Durante Puglia, le hace la venta la ciudadana Ana Durante Puglia, el cual esta debidamente protocolizado en el Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz, quedando registrado bajo el Nº 46, folios 359, tomo 7, protocolo primero, trimestre primero del año 2007, de fecha 05 de marzo del año 2007.
Igualmente expresó el libelista que nunca le notificaron de la intención de vender el inmueble signado con el Nº 03, donde funcionaba su panadería, y que no fue notificado ni por escrito, ni verbalmente, y como se podía evidenciar que tenia desde el año 1.986, en mi condición de arrendatario de dichos inmueble, es decir aproximadamente veintiocho (28) años ocupando dicho inmueble, teniendo siempre la intención de adquirirlo como propio para el y su familia, pero nunca le ofertaron, al ser arrendatario por mas de dos años y de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, habiéndole vulnerado su derecho de la preferencia ofertiva y del Retracto Legal arrendaticio.
Con fundamento a lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela y los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial y demandó formalmente a los ciudadanos VICENTE DURANTE PUGLIA Y ANA DURANTE PUGLIA, ya plenamente identificado, para que convinieran o en su defecto así fuese declarado por el tribunal en el derecho de la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio. Para finalizar estimo la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 200.000,00), equivalente a 1.333,33 Unidades Tributarias.
Seguidamente admitida la demanda en fecha 07 de diciembre de 2015, por cuanto la misma no era contrario al orden público, y a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, como consecuencia, se ordenó citar a los ciudadanos VICENTE DURANTE PUGLIA y ANA DURANTEPUGLIA, a fin de que compareciera por ante el tribunal, para que diera contestación a la demanda propuesta en su contra.
En fecha 01 de abril del 2016, estando dentro del lapso legal para dar contestación de la demanda, compareció por ante el tribunal la ciudadana ANA MARIA DURANTE PUGLIA, asistida por la abogado DILIA BLANCO HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 45.219,dando contestación a la misma mediante escrito de oposición de cuestiones previas y contestación de fondo, en el que como punto previo opuso la defensa perentoria de fondo de falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, previsto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, en este caso la falta de cualidad del accionante para incoar la demanda y de los demandados, para sostener la acción, por cuanto la venta del inmueble protocolizada por ante el Registro Inmobiliario de este Municipio, bajo el Nº 46, folios 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre 2007, se anulo en fecha 17 de noviembre 2015, por documento protocolizado por ante el Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico, anotado bajo el Nº 35, folios 217, tomo 17, protocolo de trascripción 2015, lo que había traído como consecuencia que el bien volviera al patrimonio de Vicente Durante Puglia, en tal sentido mal se podía incoar una acción de retracto legal arrendaticio en su contra por carecer de cualidad propietaria del inmueble sobre el cual pretendía tener un preferente derecho de adquisición.
De igual forma la demandada negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por ser temeraria al no ser cierto los hechos. Negó, rechazó y contradijo que fuese la propietaria del inmueble objeto de juicio, así como el demandante tuviera el derecho de ejercer el retracto legal en su contra, pues no poseía cualidad o legitimación para convenir o ser condenado por el tribunal. Continuó alegando la accionada que el documento fundamental de la demanda presentado por el accionante en copia certificada referido a la compra venta registrada bajo el Nº 46, folio 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre 2007, no poseía la nota marginal en la que se dejaba sin efecto la venta en cuestión, resultando diferente a la copia certificada que junto a la contestación consignó. Del mismo modo como medios probatorio invocó el merito favorable de autos, el principio de la comunidad de la prueba y la carga de la prueba que recae sobre el demandante en virtud de las afirmaciones hechas en su escrito libelar, en cuanto a la prueba de carácter documental, promovió en copia simple marcada “A” documento de anulación parcial de la compra venta del inmueble objeto de la demanda, y marcado con “B” el documento de compra venta y su nota marginal en la que se dejó sin efecto la venta realizada entre Vicente Durante Puglia y su persona.
Por otra parte en la misma fecha de 01 de abril del 2016, compareció el ciudadano Vicente Durante Puglia, identificado en autos dio contestación a la demanda al fondo y oponiendo cuestiones previas, en el que como punto previo al igual que la demandada, opuso la defensa perentoria o de fondo la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, previsto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, en el caso la falta de cualidad del accionante para incoar la demanda y de los demandados para sostener la acción, por cuanto la venta del inmueble celebrada entre su persona y Ana María Durante Puglia, protocolizada por ante el Registro Inmobiliario de este Municipio bajo el Nº 46, folios 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre 2007, se anuló en fecha 17 de noviembre del 2015, por documento protocolizado ante el Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico, anotado bajo el Nº 35, folios 217 tomo 17, protocolo de transcripción 2015, lo que trajo como consecuencia que el bien volviera a su patrimonio, en tal sentido, era claro que la venta había sido anulada mucho antes de la consignación de la demanda por ante el Tribunal distribuidor, lo cual había sido en fecha 20 de noviembre del 2015 y admitida en fecha 07 de diciembre del 2015, por lo tanto el demandante de autos, no podía basar sus pretensiones sobre un instrumento rescindido, dejando sin efecto e inexistente jurídicamente. En tal sentido, ni él ni la ciudadana Ana María Durante Puglia, tenían la cualidad para sostener el juicio, motivado a que el era el propietario del bien , no lo vendió, mantenía el derecho de propiedad y su condición de arrendador del local comercial y la ciudadana Ana María Durante Puglia, no tenia cualidad pues no era la propietaria del local comercial y por consiguiente el demandante, tampoco tenia cualidad al no verificarse la compra venta, para que se opere el retracto el retracto legal arrendaticio. Así mismo, el demandado rechazó, tanto en los hechos como en el derecho la demanda, pues no estaba obligado a vender su propiedad, alegando a su favor la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22/07/2008, ponencia del Magistrado Rafael Rondon Haaz, que establece que ante la inexistencia de la cualidad de una de las partes, no se podía considerara validamente constituida la pretensión, y por ende se configura la falta de acción del demandante, lo que traía como consecuencia para el tribunal, que se emitiera un fallo inhibitorio de inadmisibilidad de la demanda. Por ultimo negó, rechazó y contradijo que el accionante tenga derecho a ejercer el retracto legal, así como a convenir con el accionante en venderle el inmueble.
Seguidamente estando dentro la oportunidad legal para que las partes promovieran sus pruebas, las partes demandadas lo hicieron de la siguiente manera: en concordancia a lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, la ciudadana Ana María Durante Puglia, lo hizo en los siguientes términos: Promovió, reprodujo y ratifico en todas y cada una de sus partes el merito favorable que pudiera emerger de los autos a su favor, así mismo invocó a su favor el principio de la comunidad de la prueba en tanto y cuanto lo beneficie; igualmente invocó el principio de la carga de la prueba que correspondía a la parte demandante en virtud de las afirmaciones hechas en su escrito libelar. Promovió, reprodujo, hizo valer la prueba documental, debidamente protocolizada por ante el Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico, quedando protocolizado bajo el numero 35, folios 217 del Tomo 17, protocolo de transcripción del año 2015, por medio del cual se demuestra que el inmueble propiedad del ciudadano Vicente Durante Puglia y arrendado al demandante de auto, fue anulado la venta , No existía jurídicamente el documento mediante el cual la parte actora pretendía ser acreedor del derecho para ejercer el Registro legal arrendaticio. Para finalizar promovió el valor y merito jurídico de la nota marginal, en la que se dejaba sin efecto el documento de compra venta, el cual había sido suscrito en el Registro Inmobiliario de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz, bajo el Nº 46, folios 359 al 365, Protocolo Primero, tomo 7 primer trimestre 2007. Por otra parte el ciudadano Vicente Durante Puglia, de conformidad con lo previsto en el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil, promovió lo siguiente: reprodujo, promovió y ratifico en todas y cada una de sus partes el merito favorable que pudiera emerger de los autos a su favor; Así mismo invocó a su favor el Principio de la Comunidad de la prueba, en cuanto y tanto lo beneficiara, invocó igualmente el principio de la carga de la prueba que correspondía a la parte demandante en virtud de las afirmaciones hechas en su escrito libelar. Promovió, reprodujo, hizo valer la prueba documental, por medio del cual se demostraba que el inmueble de su propiedad arrendado al demandante de auto y debidamente protocolizado por ante el Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico, quedando protocolizado bajo el Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico, quedando protocolizado bajo el Nº 35 folios 217 del tomo17 protocolo de transcripción del año 2015fue anulada y mediante la cual la parte actora pretendía ser acreedor del derecho para ejercer el Retracto Legal Arrendaticio, la pertinencia de la prueba es dada por el hecho cierto que demostraba que era el único propietario del inmueble. Por ultimo promovió Inspección Judicial, en la sede de Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guarico, ubicado en la calle Salías edificio Blasco apartamento 2, segundo piso de esta ciudad, y que se dejara constancia de la identificación de la persona a quien se le notificó de la inspección, así como del cargo que desempeña. De la existencia de la nota marginal asentada en fecha 17 de noviembre del 2015 donde se constataba la nulidad parcial del documento de venta.
Posteriormente en fecha 10 de julio del 2016, compareció la parte accionante, presentando escrito de pruebas, donde promovió las siguientes pruebas: 1.- Ratificó, invocó, promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados , seis (06) recibos de pago de los cánones de arrendamiento que acompañó con el libelo de la demanda signado con la letra “A”, con lo que demostraba el pago de la relaciona arrendaticia, y que desde fecha 01 de septiembre del año 1986, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Vicenzo Durante Bochiccho. 2.-Ratificó, invocó, promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados, documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de la ciudad de Bolívar, Municipio Autónomo Heres del estado Bolívar, que acompañó con el libelo de la demanda, marcado con la letra “A”, con lo que demostraba la venta que hace en fecha 10 de marzo del año 2003, el ciudadano Vicenzo Durante Bochiccho, al ciudadano Vicente Durante Puglia. 3.-Ratificó, invocó, promovió reprodujo y opuso en contra de los demandados seis (6) recibos en copia certificada emitidos por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito del estado Guarico, de fecha 13 de noviembre del año 2015, expediente 7.638-15, que acompañó en el libelo de la demanda en copia certificada, signada con la letra “A”.4.- Ratificó, invocó, promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados, contrato de arrendamiento tal cual como lo habían sucrito de manera privada, que acompañó con libelo de la demanda en copia certificada marcada “B”. 5.- Ratifico, invocó, promovió, reprodujo y opuso, en contra de los demandados, escrito de consignación de cañones de arrendamiento, por ante los Tribunales de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz, que acompañó con el libelo de la demanda marcado con la letra “B”. 6.- Ratifico, invocó, promovió, reprodujo y opuso, en contra de los demandados diligencia que corre inserta en los folios 15, del expediente 132-09 que acompaño con el libelo de la demanda marcado con la letra “b”, donde comparecía el ciudadano Vicente Durante Puglia, solicitando le fuese entregada la cantidad de dinero consignada por el arrendatario. 7.- Ratificó, invocó, promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados, diligencia que esta inserta en el folio 25, del expediente 132-09, donde el ciudadano Vicente Durante Puglia consignó poder especial el cual le había otorgado en su condición de Arrendador y Propietario a la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri.. 8.-Ratificó, invocó, promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados, en su diligencia de la ciudadana Giovanna Durante De Mangieri, en su carácter de apoderado del ciudadano Vicente Durante Puglia, en fecha 09 de marzo del 2010, donde solicitó al Tribunal Segundo de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz que le fuese entregado la cantidad de dinero consignada por el arrendatario y que fue marcado con la letra “B”.9.- Ratifico, invocó, promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados diligencia de la ciudadana Giovanna Durante De Mangieri, en su carácter de apoderada del ciudadano Vicente Durante Puglia, en fecha 12 de abril del año 2010, donde le solicitó al Tribunal que le fuese entregada la cantidad de dinero consignada por el arrendatario, diligencia que corre inserta en el folio 40 del expediente 132-09, que acompañó con el libelo de la demanda en copia certificada marcada con la letra “B”, con lo que demostraba el pago de sus cánones. 10.- Ratificó, invocó, promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados diligencia de la ciudadana Giovanna Durante de Mangieri, en su carácter de apoderada del ciudadano Vicente Durante Puglia, en fecha 14 de julio del año 2014, donde solicitó ante el tribunal le fuese entregada la cantidad de dinero consignado por el arrendatario, tal como constaba en dicha diligencia que corría inserta en el folio 292 de expediente 132-09, que acompañó con el libelo de la demanda marcada con la letra “B”. 11.- Ratifico, invocó, promovió, reprodujo y opusó en contra de los demandados diligencia de fecha 23 de octubre del año 2014, donde la apoderada del ciudadano Vicente Durante Puglia, solicitó al tribunal la entrega de la cantidad de dinero consignada por el arrendatario.12.-Ratificó, invocó, promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados, varios comprobantes de ingresos de consignaciones en original debidamente firmada y sellada por el Tribunal Segundo de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2015, que acompañó junto con el libelo de la demanda en original asignado con la letra “C”. 13.- Ratificó, invocó , promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados, documento de Condominio del ciudadano Vicente Durante Puglia, el cual estaba debidamente registrado bajo el Nº 43, folio 298 al 304, tomo 5, protocolo primero, tercer trimestre del año 2005, de fecha 05 de septiembre del año 2005, donde dividía el local dado en arrendamiento en tres (03) locales comerciales, y se verifica estampada las debidas notas marginal de veta de dos (02) locales comerciales ala ciudadana Giovanna Durante De Mangieri, signado con la letra “A”. 14.-Ratificó, invocó, promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados, copia certificada de la demanda de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, de fecha 25 de mayo del 2015, que presento por ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito del estado Guarico, que acompañó junto con el libelo de la demanda signado con la letra “A”, donde se podía evidenciar que los ciudadanos Vicente Durante Puglia y la ciudadana Giovanna Durante De Mangieri, hermana de la ciudadana Ana Durante Puglia, eran demandados por Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, de dos (02) locales comerciales, 1 y 2 de la panadería los Llanos, que había vendido a la ciudadana Ana Durante Puglia, y donde nunca le notificaron de la intención de vender el inmueble.15.- Ratificó, invocó, promovió, reprodujo y opuso en contra de los demandados, copia certificada emitida por el Registro Publico del Municipio Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, documento en el cual el ciudadano Vicente Durante Puglia, le hiciera la venta a la ciudadana Ana Durante Puglia, que acompañó con el libelo de la demanda signado con la letra “D”, con lo que demostraba el derecho de subrogar que tenia sobre el local vendido, por no haberse vendido por no haberse cumplido con las exigencias contenía en la Ley de Arrendamientos de Inmuebles para Uso Comercial. En fecha 04 de julio de 2016, el Tribunal dicto auto en el cual fueron admitidas las pruebas.
El A-quo en fecha 10 de noviembre del 2016, dicto sentencia en la cual declaró: PRIMERO: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA de fondo opuesta de falta de cualidad de las partes. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda DE DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA, que le había sido lesionado al arrendatario demandante. TERCERO: No hay condenatoria en costa por la naturaleza del fallo.
En vista de esta decisión los apoderados judiciales de ambas partes apelaron de la misma, y esta fue oída en ambos efectos, y se ordenó remitir a esta alzada, quien lo recibe y le da entrada en fecha 29 de noviembre del 2016, y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes respectivos, donde ambas partes lo presentaron.
Llegada la oportunidad para que esta Superioridad dictaminara, lo hizo de la siguiente manera:
.II.
DE LA COMPETENCIA
El artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de primera instancia en lo Civil…,
Asimismo según resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de justicia donde resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, por lo que observando que la presente apelación es ejercida por un Tribunal de Municipio Ordinario de esta misma circunscripción Judicial, es por lo que este Tribunal acepta la competencia de este Juzgado Superior para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada y así se decide.
Ahora bien, determinada la competencia este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones y al respecto observa:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Recibe este Tribunal de Alzada el presente juicio por Preferencia Ofertiva y Retracto Legal arrendaticio, en virtud de que ambas partes ejercieron recurso de apelación en contra sentencia emitida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 10 de Noviembre de 2016, en la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de Derecho de preferencia Ofertiva, y el resultado de ello, el derecho de invocar el Derecho de Retracto Legal Arrendaticio.
Se observa del escrito libelar que la parte actora expone que en fecha 01 de septiembre del año 1986, había suscrito contrato de arrendamiento con el ciudadano VINCENZO DURANTE BOCHICCHO, de un local comercial, ubicado en el Edifico San Miguel, Avenida Los Llanos, Cruce con Calle San José, de esta ciudad, que posteriormente en fecha 10 de marzo del año 2003, el ciudadano Vincenzo Durante Bochiccho, dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano Vicente Durante Puglia, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.786.071, el edificio San Miguel, tal como constaba en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del estado Bolívar, el cual quedo inserto bajo el Nº 37, tomo 13, de fecha 10 de marzo del año 2003, de los libros de autenticaciones llevado por la Notaria, y posteriormente Protocolizado en los Registros Públicos de los Municipios Roscio y Ortiz, quedando registrado bajo el Nº 07, folios 38 al 44, tomo 6, protocolo primero, cuarto trimestre del año 2003, de fecha 10 de diciembre del año 2003. Que a partir de ese mes y ese día 30 de marzo del año 2003, suscribió contrato de arrendamiento verbal, con el ciudadano Vicente Durante Puglia, y pasar el tiempo cumplió a cabalidad con las obligaciones de arrendatario que la Ley le exigía para con el arrendador, hasta el 30 de septiembre del año 2005, que el ciudadano arrendador le exigió hacer un contrato de arrendamiento, escrito de una manera privada, y continuo pasando el tiempo cumpliendo a cabalidad con lo pautado en el contrato, hasta la fecha del mes de septiembre donde se negó a recibirle el pago que era correspondiente al mes de septiembre del año 2009, fue allí en donde actuó ante los órganos jurisdiccionales a objeto de consignar los cánones de arrendamiento tal como se podía evidenciar en el expediente 132-09, emitido por el Tribunal Segundo de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz, signado con la letra “B”, donde se podría verificar la solicitud de la consignación de los cánones de arrendamiento hasta el mes de septiembre del año 2014, como se podría verificar que siempre había cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento. Posteriormente en fecha 15 de enero del 2010, compareció por ante ese tribunal, solicitando que le fuese entregado la cantidad de dinero consignada por el arrendatario, tal como constaba en diligencia que estaba inserta en el folio 15, del expediente 132-09, que acompañó al escrito en copia certificada emitida por el mencionado tribunal.
Posteriormente en fecha 09 de marzo del 2010, el ciudadano Vicente Durante Puglia, consignó Poder Especial, el cual otorgó en su condición de arrendador y propietario, a la ciudadana GIOVANNA DURANTE DE MANGIERI, el cual estaba debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz, y acompañó el escrito marcado con la letra “B”, asimismo la ciudadana en su carácter de apoderada del ciudadano VICENTE DURANTE PUGLIA, en fecha 12 de abril del año 2010, compareció por ante el Tribunal Segundo de Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, asistida de abogado, solicitando que le fuese entregada la cantidad de dinero consignada por el arrendatario, así había continuado retirando lo depositado, de igual forma la precitada ciudadana en su carácter de apoderada del ciudadano Vicente Durante Puglia, en fecha 14 de julio del año 2014, compareció ante el tribunal solicitando le fuese entregado la cantidad de dinero consignada por el arrendatario, así mismo la precitada ciudadana en su carácter de apoderada del ciudadano Vicente Durante Puglia, en fecha 23 de octubre del año 2014, compareció por ante el Tribunal, asistido de abogado solicitando que le fuese entregado la cantidad de dinero entregado por el arrendatario. Así mismo acompañó comprobantes de ingreso de consignaciones en original debidamente firmada y sellada por el Tribunal, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2015, que acompañó al escrito marcado con la letra “C”, con lo que demostraba que siempre había cumplido con su obligación de pago de cánones de arrendamiento y las derivadas de dicho contrato.
Continuó expresando el actor que en fecha 26 de noviembre del año 2014, recibió citación emitida por el Tribunal Tercero de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del estado Guarico, de una demanda de Desalojo, incoada en su contra por la ciudadana GIOVANNA DURANTE DE MANGIERI, de dos (02) locales comerciales de su propiedad ubicado en el edificio San Miguel, Avenida los Llanos, cruce con Calle San José, planta baja signado con los Nros 1 y 2, los cuales dice ser propietaria por compra que le había realizado al ciudadano Vicente Durante Puglia, en fecha 21 de marzo del 2007, sorprendido de su buena fe, así mismo solicitó Copia certificada ante el Registro Publico del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guarico, del documento del condominio del ciudadano Vicente Durante Puglia, el cual estaba debidamente registrado bajo el Nº 43, folios 298 al 304, tomo 5, protocolo primero, tercer Trimestre del año 2005, de fecha 05 de septiembre del año 2005, donde dividió el local dando en arrendamiento en tres (03) locales comerciales, y se verifico estampada las debidas notas marginal de venta de dos (02) locales comerciales a la ciudadana Giovanna Durante De Mangieri, signado con los números 01 y 02 y un local comercial, signado con el Nº 03 la ciudadana ANA DURANTE PUGLIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.283.615, y era desde la fecha 21 de mayo del año 2015, que tenía conocimiento de dicha venta a la ciudadana Ana Durante Puglia, de el local comercial signado con el numero 03, local que pertenecía a los tres (03) locales comerciales en que fue dividido, y que le había dado en arrendamiento para la panadería. Así mismo acompañó al escrito signado con la letra 2D”, en copia certificada emitida por el Registro Publico del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico, por el cual el ciudadano Vicente Durante Puglia, le hace la venta la ciudadana Ana Durante Puglia, el cual está debidamente protocolizado en el Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz, quedando registrado bajo el Nº 46, folios 359, tomo 7, protocolo primero, trimestre primero del año 2007, de fecha 05 de marzo del año 2007.
Igualmente expresó el libelista que nunca le notificaron de la intención de vender el inmueble signado con el Nº 03, donde funcionaba su panadería, y que no fue notificado ni por escrito, ni verbalmente, y como se podía evidenciar que tenía desde el año 1.986, en su condición de arrendatario de dichos inmueble, es decir aproximadamente veintiocho (28) años ocupando dicho inmueble, teniendo siempre la intención de adquirirlo como propio para él y su familia, pero nunca le ofertaron, al ser arrendatario por más de dos años y de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, habiéndole vulnerado su derecho de la preferencia ofertiva y del Retracto Legal arrendaticio.
Estando la parte co-demandada ciudadana ANA MARIA DURANTE PUGLIA dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda procedió como punto previo a oponer como defensa perentoria o de fondo la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, manifestando que aunque la venta del inmueble fue pactada y protocolizada entre el ciudadano VICENTE DURANTE PUGLIA y su persona, se anuló el contrato de venta, manifestando igualmente que la venta no existe, trayendo como consecuencia que el bien objeto de controversia salió de su patrimonio y está en el patrimonio de VICENTE DURANTE PUGLIA. De igual forma la demandada negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por ser temeraria al no ser cierto los hechos. Negó, rechazó y contradijo que fuese la propietaria del inmueble objeto de juicio, así como el demandante tuviera el derecho de ejercer el retracto legal en su contra, pues no poseía cualidad o legitimación para convenir o ser condenado por el tribunal. Continuó alegando la accionada que el documento fundamental de la demanda presentado por el accionante en copia certificada referido a la compra venta registrada bajo el Nº 46, folio 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre 2007, no poseía la nota marginal en la que se dejaba sin efecto la venta en cuestión, resultando diferente a la copia certificada que junto a la contestación consignó. Del mismo modo como medios probatorio invocó el merito favorable de autos, el principio de la comunidad de la prueba y la carga de la prueba que recae sobre el demandante en virtud de las afirmaciones hechas en su escrito libelar, en cuanto a la prueba de carácter documental, promovió en copia simple marcada “A” documento de anulación parcial de la compra venta del inmueble objeto de la demanda, y marcado con “B” el documento de compra venta y su nota marginal en la que se dejó sin efecto la venta realizada entre Vicente Durante Puglia y su persona.
Por otra parte, compareció el co-demandado ciudadano VICENTE DURANTE PUGLIA, a dar contestación de la demanda quien como punto previó también alegó la falta de cualidad, opuso la defensa perentoria o de fondo la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, previsto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, en el caso la falta de cualidad del accionante para incoar la demanda y de los demandados para sostener la acción, por cuanto la venta del inmueble celebrada entre su persona y Ana María Durante Puglia, protocolizada por ante el Registro Inmobiliario de este Municipio bajo el Nº 46, folios 359 al 365, protocolo primero, tomo 7, primer trimestre 2007, se anuló en fecha 17 de noviembre del 2015, por documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Roscio y Ortiz del estado Guárico, anotado bajo el Nº 35, folios 217 tomo 17, protocolo de transcripción 2015, lo que trajo como consecuencia que el bien volviera a su patrimonio, en tal sentido, era claro que la venta había sido anulada mucho antes de la consignación de la demanda por ante el Tribunal distribuidor, lo cual había sido en fecha 20 de noviembre del 2015 y admitida en fecha 07 de diciembre del 2015, por lo tanto el demandante de autos, no podía basar sus pretensiones sobre un instrumento rescindido, dejando sin efecto e inexistente jurídicamente. En tal sentido, ni él ni la ciudadana Ana María Durante Puglia, tenían la cualidad para sostener el juicio, motivado a que él era el propietario del bien , no lo vendió, mantenía el derecho de propiedad y su condición de arrendador del local comercial y la ciudadana Ana María Durante Puglia, no tenia cualidad pues no era la propietaria del local comercial y por consiguiente el demandante, tampoco tenía cualidad al no verificarse la compra venta, para que se opere el retracto el retracto legal arrendaticio. Así mismo, el demandado rechazó, tanto en los hechos como en el derecho la demanda, pues no estaba obligado a vender su propiedad, alegando a su favor la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22/07/2008, ponencia del Magistrado Rafael Rondón Haaz, que establece que ante la inexistencia de la cualidad de una de las partes, no se podía considerara válidamente constituida la pretensión, y por ende se configura la falta de acción del demandante, lo que traía como consecuencia para el tribunal, que se emitiera un fallo inhibitorio de inadmisibilidad de la demanda. Por ultimo negó, rechazó y contradijo que el accionante tenga derecho a ejercer el retracto legal, así como a convenir con el accionante en venderle el inmueble.
De este modo, vista la falta de cualidad opuesta por los demandados, como punto previo debe esta Juzgadora pronunciarse al respecto de lo cual se evidencia en la presente causa, a tal respecto, se hace necesario señalar lo expuesto por el procesalista LUIS LORETO, en su “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, planteándose así, la cuestión practica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal, tanto como parte actora, como demandada, así mismo, siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso y para ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. El problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, con lo cual, cabe examinar, la excepción de los co-demandados en relación a la Falta de Cualidad tanto del actor como de ellos, observando esta Juzgadora que del escrito libelar se evidencia que el actor al proponer la demanda lo hace en contra de los ciudadanos VICENTE DURANTE PUGLIA Y ANA DURANTE PUGLIA, al considerar que el siendo arrendatario desde el año 1986 del local comercial en cuestión, le fue vulnerado su derecho de preferencia ofertiva cuando a través de contrato de venta debidamente protocolizado en el Registro Público de los Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, anotado bajo el Nº 46, folios 359, tomo 7, protocolo primero, trimestre primero del año 2007, de fecha 05 de marzo de 2007, el ciudadano Vicente Durante Puglia vende a la ciudadana Ana Durante Puglia el local comercial Número 3. Esto así, en atención a la venta pactada por los co-demandados, se evidencia claramente la cualidad con la que actúa el actor al considerar su derecho de preferencia ofertiva y retracto legal sobre el bien objeto de la controversia el cual le fue vendido alegando su condición de arrendatario, en tal sentido esta juzgadora considera la existencia de la cualidad de ambas partes en el presente proceso, debiéndose declarar sin lugar la falta de cualidad opuesta por los co-demandados y así se decide.
Ahora bien, resuelto el problema de la falta de cualidad, procede esta Juzgadora a revisar los presupuestos de ley para la procedencia de la acción de Derecho de Preferencia y el Retracto Legal Arrendaticio. Tenemos pues que, el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial establece lo siguiente:
“En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado tuviere intensión de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que la ocupa, siempre que tenga más de dos años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de la notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva, y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de notaria Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, o aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Así mismo, el artículo 39 de la misma Ley establece lo siguiente:
En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacer el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
Según señala el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Preferencia Ofertiva y Retracto legal Arrendaticio) El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación. Se trata de una oferta perfecta o plena en cuanto a la misma contenga todos los requisitos, modalidades y condiciones de la prestación, de la proyectada negociación de venta; pues de carecer esencialmente de una voluntad cierta, del objeto de la oferta y el precio, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y, por tanto, no obligatoria.
El Retracto Legal Inquilinario es la especifica manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado, en la hipótesis – supuesto de hecho -, de una enajenación (venta) perfeccionada, ya consumada sobre ese bien; constituyendo la normal consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos jurídicos para el supuesto – hipótesis normativa - de que al inquilino le haya sido lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario, vale decir, de la especifica manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente, del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis, -supuesto de hecho-, de una enajenación (venta) proyectada sobre ese bien.
En el presente caso, el actor alega que el propietario del bien arrendado con su proceder, lesionó (frustró) el derecho de tanteo legal que, conforme a lo dispuesto en los artículos 38 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, le corresponde al arrendatario con relación al inmueble arrendado por lo cual, - expresa el actor -, que quedo investido del derecho de retracto legal.
Esta institución, específicamente en el Derecho Romano, no era oponible al adquiriente de la cosa arrendada en virtud del principio de la relatividad de los contratos. En consecuencia, como bien lo establece el Tratadista Nacional JOSE LUIS AGUILAR GORRONDONA (Contratos y Garantías. Caracas. UCAB. 2.005. Pág. 404 y siguientes). Si el adquiriente se oponía a que el arrendatario prosiguiera su disfrute, el arrendamiento se extinguía sin más y caso contrario se entendía celebrado un nuevo contrato con el adquiriente. En determinado estadio evolutivo, esta Institución paso al Derecho Francés siendo que, específicamente en el Código Napoleónico, se extendió a todos los arrendamientos que constaran de documentos con fecha cierta, la presunción de que el nuevo adquirente se había comprometido a respetarlo hasta llegar a consagrarse el derecho preferente que tiene el inquilino de adquirir el inmueble arrendado sobre cualquier tercero ofertante.
Siendo ello así, es lógico que por medio del artículo 38 Ejusdem, la norma haya establecido, tal cual lo expresa el Tratadista Nacional EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA (La relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI. Editorial Vadell. Valencia. 2.008. Pág. 317), que para poder obtener en el proceso el derecho al retracto legal arrendaticio se tendría que, previamente, demostrar que se cumple con las condiciones que acrediten la existencia del derecho a la preferencia ofertiva. Solo el arrendatario que satisface los requisitos del artículo 38, puede plantear el retracto legal arrendaticio, mediante el cual, él se colocaría en la postura del tercero comprador del bien objeto de esa pretensión jurisdiccional.
Ahora bien, en el presente juicio la defensa de la parte co-demandada ciudadana Ana Maria Durante Puglia se basa en manifestar que no es propietaria del inmueble porque aunque la venta del inmueble fue pactada y protocolizada, entre el ciudadano Vicente Durante Puglia se anuló el contrato de compra venta. Así mismo el co-demandado ciudadano Vicente Durante Puglia se excepciona manifestando que si bien es cierto el bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en el edificio San Miguel, ubicada en la avenida Los Llano, planta baja distinguido con el Nº 03 objeto del presente juicio, salió de su patrimonio, también es cierto que el referido inmueble regresó a su patrimonio según documento protocolizado de anulación.
Ante tales defensas opuestas por los demandados, esta Alzada observa que la pretensión del actor es que sea declarado el retracto Legal arrendaticio por tener derecho de preferencia para que se le ofertara la venta del inmueble arrendado, venta que según señala éste fue realizada en fecha 05 de marzo de 2007, según documento debidamente protocolizado en el Registro Público de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, quedando registrado bajo el Nº 46, folios 359, tomo 7, protocolo primero, trimestre primero del año 2007. Siendo esto así, dentro de las actas que conforman el presente expediente se puede observar que entre los co-demandados pactaron la nulidad de esa venta, por lo que considera esta Juzgadora que la pretensión del actor es el reconocimiento del derecho de preferencia ofertiva y la consecuencia que deriva de ejercer el derecho al Retracto legal, sobre la venta del inmueble arrendado que realizó el ciudadano Vicente Durante Puglia a la Ciudadana Ana María Durante Puglia. En otras palabras, resulta claro que esta Alzada debe pronunciarse sobre el derecho invocado por el actor sobre la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio contra la venta pactada y materializada por los co-demandados realizada en fecha 05 de marzo de 2007, derecho que según el actor tenía en ese momento por ser el arrendatario del local comercial vendido y no ofertado a su persona, expresando así mismo que el local comercial Nº 03 fue vendido en el año 2007, y que se entera de tal venta que en el momento en que la ciudadana Giovana Durante de Manguieri interpone en su contra un juicio de desalojo por dos locales, en el mes de mayo de 2015, y que es en fecha 21 de mayo de 2015 es cuando tiene conocimiento de esa venta, así mismo señala estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Por consiguiente, determinado lo anterior, es indispensable para esta Alzada establecer lo relativo a quién corresponde dentro del presente iter procesal la carga de la prueba. En efecto los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, establecen:

Artículo 506. Código de Procedimiento Civil.
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354. Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De tal manera que el actor tiene la carga de probar en primer lugar, que tiene más de dos (2) años como arrendatario y en segundo lugar, que se encuentra solvente en el pago de las obligaciones.
Se observa que la parte actora anexa al escrito libelar copia certificadas por este mismo Juzgado en el expediente 7.638-15, contentivo de preferencia ofertiva y retracto legal seguido en contra de Vicente Durante Puglia y Giovana Durante de Manguieri, esta Alzada le otorga valor probatorio, en donde se desprende la fecha de interposición de la referida demanda, recibos de pago realizados por la parte actora, documento de venta entre el ciudadano VINCENZO DURANTE BOCHICCHO y VICENTE DURANTE PUGLIA, documento de condominio del Edificio San Miguel, en donde se desprende la nota marginal de la venta que realiza el ciudadano Vicente Durante Puglia de los locales comerciales distinguidos 03 y 04.
De la misma manera se otorga valor probatorio a las copias certificadas consignadas por la actora relativa a las consignaciones arrendaticias, al no haber sido impugnada por la contraparte y de donde se desprende la solvencia del actor en su carácter de arrendatario del local comercial. Ahora bien, de las referidas copias certificadas consta documento privado contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Vicente Durante Puglia y el ciudadano Gil Carlos Pepino, esta Alzada le otorga valor probatorio al no haber sido impugnado y donde se evidencia el carácter de arrendatario que tiene la parte actora, desde el mes de septiembre del año 2005, así mismo valorada como fue previamente, el documento sobre la venta celebrado en fecha 05 de marzo de 2007, según documento debidamente protocolizado en el Registro Público de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, quedando registrado bajo el Nº 46, folios 359, tomo 7, protocolo primero, trimestre primero del año 2007 entre los co-demandados puede esta Juzgadora concluir que dicha venta fue materializada, así mismo concluye esta Juzgadora que el actor cumple con la condición que acredita la existencia del derecho a la preferencia ofertiva sobre el inmueble dado en arrendamiento. Por lo tanto, al haber realizado el propietario la venta del inmueble sin ofertárselo al arrendatario debe proceder el retracto legal arrendaticio y así se decide.
Partiendo del hecho cierto e innegable que para el momento de la venta llevada a cabo en fecha 05 de marzo de 2007 a la co-demandada ciudadana Ana Maria Durante Puglia, el demandado ciudadano Gil Carlos Pepino, tenía más de dos (02) años en condición de arrendatario del local comercial distinguido con el Nº 03, por cuanto el mismo demostró a través de copia certificadas de los depósitos de los cánones de arrendamiento sobre el local depositados a favor del anterior arrendador ciudadano Vicenzo Durante Bochiccho, los cuales constan a los folios 13 al 15, recibos que no fueron atacados por la contraparte y en tal razón esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de los cuales esta Alzada evidencia la relación arrendaticia de la parte actora desde el año 1986. El referido local comercial identificado con el Nº 03 tiene área de construcción de ochenta metros cuadrados con treinta y seis centímetros cuadrados (80,36M2), dicho local comercial le corresponde un porcentaje de cinco con Diez por ciento (5,10%) sobre las cosas y cargas comunes del edificio, tal como está establecido en el documento de condominio, con un frente de cuatro con noventa metros lineales (4,90ML) y un fondo de dieciséis con cuarenta metros lineales (16,40ML) y sus linderos son los siguientes; Norte: local Número dos con dieciséis metros lineales (16,40ML), Sur: pasillo de acceso interno del edificio con dieciséis con cuarenta metros lineales (16,40ML), Este; avenida Los Llanos en cuatro con noventa metros lineales (4,90ML) y Oeste: Pared en medio de estacionamiento del edificio con cuatro con noventa metros lineales (4,90 ML); Así mismo demuestra a través de los recibos de pagos y consignaciones arrendaticias ya valorados anteriormente y de los cuales no fueron impugnados por la contraparte que el arrendador se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento conforme al artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, asociado al hecho también evidente de la omisión por parte del co-demanadado Vicente Durante Puglia de notificar al demandante de la venta que preveía, y que la co-demandada Ana María Durante Puglia tenía conocimiento pleno que el local que adquirió se encontraban previamente arrendados a terceros con derechos de preferencia para su adquisición.
Debe tenerse en cuenta que las condiciones en que procede el retracto legal arrendaticio deben ser similares a las pautadas para la venta entre los co-demandados para el 05 de Marzo de 2007, con lo que debe declararse con lugar la demanda ante la procedencia del retracto legal impetrado con la consecuente subrogación del ciudadano Gil Carlos pepino, en los derechos adquiridos por la ciudadana Ana María Durante Puglia respecto al local tantas veces mencionado que ocupa como arrendatario y así se establece.
Ante el interés directo e inmediato del locatario, habida cuenta de la pérdida del poder adquisitivo padecido por la moneda, se ordena realizar el justiprecio del bien, para que el arrendatario retrayente pague el valor dado según la experticia correspondiente, a fin de evitar un empobrecimiento injusto del propietario en provecho ajeno del arrendatario retrayente y así se decide.
En consecuencia

III
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando en sede Civil, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada Dilia Blanco, en su carácter de Apoderada Judicial de los Co-demandados ciudadanos VICENTE DURANTE PUGLIA y ANA DUANTE PUGLIA, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.786.071 y V-7.283.615, respectivamente, de este domicilio, contra la decisión dictada en fecha 10 de Noviembre de 2016, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.
SEGUNDO: CON LUGAR la apelación ejercida por el Abogado DOMINGO ALBERTO DOMINGUEZ, en su carácter de Apoderado Judicial del la parte actora Ciudadano GIL CARLOS PEPINO.
TERCERO: CON LUGAR la Acción de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio seguido por el Ciudadano GIL CARLOS PEPINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.813.570, domiciliado en esta ciudad en contra de los ciudadanos VICENTE DURANTE PUGLIA y ANA DUANTE PUGLIA, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.786.071 y V-7.283.615, respectivamente, de este domicilio, consistente en un local comercial signado con el Nº 03, ubicado en la planta baja del edificio San Miguel, con área de construcción de ochenta metros cuadrados con treinta y seis centímetros cuadrados (80,36M2), dicho local comercial le corresponde un porcentaje de cinco con Diez por ciento (5,10%) sobre las cosas y cargas comunes del edificio, tal como está establecido en el documento de condominio, con un frente de cuatro con noventa metros lineales (4,90ML) y un fondo de dieciséis con cuarenta metros lineales (16,40ML) y sus linderos son los siguientes; Norte: local Número dos con dieciséis metros lineales (16,40ML), Sur: pasillo de acceso interno del edificio con dieciséis con cuarenta metros lineales (16,40ML), Este; avenida Los Llanos en cuatro con noventa metros lineales (4,90ML) y Oeste: Pared en medio de estacionamiento del edificio con cuatro con noventa metros lineales (4,90 ML).
CUARTO: Se MODIFICA PARCIALMENTE el fallo recurrido de fecha 10 de Noviembre de 2016, dictado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, al haber declarado solo el derecho a la preferencia ofertiva.
QUINTO: Se ordena realizar el justiprecio del bien para determinar el valor de inmueble, a través de un avalúo, para que el arrendatario retrayente pague el valor dado según la experticia correspondiente, a fin de evitar un empobrecimiento injusto del propietario en provecho ajeno del arrendatario retrayente.
SEXTO: Una vez firme la presente decisión y practicada la experticia referida en el numeral anterior, la parte actora deberá consignar dentro del lapso de diez (10) días de despacho, cheque de gerencia contentivo del monto establecido por los peritos avaluadores sobre el justiprecio del inmueble, de acuerdo al índice inflacionario, esa suma que deberá ser entregada a la ciudadana ANA DUANTE PUGLIA de modo que opere la subrogación legal sustituyéndola en la propiedad, producto de la negociación.
SEPTIMO: Cumplido el pago por la parte actora ciudadano GIL CARLOS PEPINO, se le tendrá como subrogado adquiriente en el documento de fecha 05 de marzo de 2007, protocolizado en el Registro Público de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, quedando registrado bajo el Nº 46, folios 359 al 365, tomo 7, protocolo primero, trimestre primero del año 2007 que fuese suscrito entre el Ciudadano VIVENTE DURANTE PUGLIA y la ciudadana ANA MARIA DURANTE PUGLIA.
OCTAVO: En caso de que la parte actora ciudadano GIL CARLOS PEPINO no consigne el cheque de gerencia correspondiente al pago ordenado dentro del lapso estipulado, se entenderá que renuncia al derecho de retracto legal y así se decide.
NOVENO: Cumplida la prestación, deberá oficiarse a la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, San Juan de los Morros, participándole la subrogación que operó a favor del actor Ciudadano GIL CARLOS PEPINO, respecto a la ciudadana ANA MARIA DURANTE PUGLIA en la venta contenida en el documento protocolizado registrado bajo el Nº 46, folios 359 al 365, tomo 7, protocolo primero, trimestre primero del año 2007, de fecha 05 de marzo de 2007, a objeto de que ese despacho proceda a estampar la nota correspondiente para que en lo sucesivo se tenga como propietario al ciudadano GIL CARLOS PEPINO y así se decide.
DECIMO: Al haberse declarado con lugar la acción, se condena en costas del proceso a la parte demandada al haber resultado vencida en la presente causa, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Se ordena Notificar a las parte del presente fallo.
Publíquese, Regístrese y déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los cinco (05) días del mes de Mayo del año Dos Mil Diecisiete (2.017).- Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
La Jueza Provisorio.-

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario.
La Secretaria

Abg. Theranyel Acosta Mujica
En la misma fecha siendo las 2:50 p.m., se publicó la presente Sentencia y se dio cumplimiento a lo ordenado.
La Secretaria