TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadano ALY MAURICIO VEGAS, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº V-4.675.925. APODERADOS JUDICIALES: José Miguel Azocar Rojas, inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el Nº 54.453.

PARTE DEMANDADA

Sociedad civil TRUJILLO, LARA & ASOCIADOS, constituida en fecha 17 de marzo de 2006, por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 22, Tomo 31, Protocolo 1°, representada por la ciudadana MARÍA TERESA TRUJILLO LARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.813.494; APODERADOS JUDICIALES: Roberto A. Yánez Calcini, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 151.576.

MOTIVO
DESALOJO (USO COMERCIAL OFICINA ADMINISTRATIVA)

Objeto de la Pretensión: Oficina Nº 10, Nivel Mezzzanina del Edificio ILSE, Avenida Francisco de Miranda, Parcelamiento Don Bosco, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda,

I

Con motivo de la decisión dictada el 06 de julio de 2017 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró Improcedente la cuestión Previa 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ordinales 5º y 6º ejusdem, y declaró improcedente la cuestión previa 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio que por DESALOJO sigue el ciudadano Aly Mauricio Vegas contra Sociedad Civil TRUJILLO LARA & ASOCIADOS, ejerció recurso de apelación el 13 de julio de 2017 el representante de la parte demandada, oído en solo efecto el 17 de julio de 2017, remitiéndose los autos a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibiéndose el 21 de septiembre de 2017, Asentando el expediente en el libro de causas llevado por el Archivo de esta Alzada el 27 de octubre de 2017, el 03 de octubre de 2017 el ciudadano Juez de este Despacho se aboco al conocimiento, por decisión del 04 de octubre de 2017 declaró su competencia para conocer y decidir el recurso de apelación y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha data para que tuviera lugar el acto de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

II
MOTIVA

Vista la apelación interpuesta el 13 de julio de 2017 por la representación de la parte actora, en contra de la decisión dictada el 06 de julio de 2017 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

En el juicio que por Desalojo incoara el ciudadano Aly Mauricio Vegas en contra de la sociedad civil TRUJILLO, LARA & ASOCIADOS, el Juzgado de la causa declaró Improcedente la cuestión Previa 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ordinales 5º y 6º ejusdem, y la cuestión previa 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta última sometida a apelación.

En la decisión del 06 de julio de 2017 (Folio 26 al 31), el Tribunal de la causa señaló lo siguiente:

“(...Omissis…)
CAPÍTULO II
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
Vistas las Cuestiones Previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada, abogado Roberto A. Yánez Calcini, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre las mismas.
En relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, en sus ordinales 5° y 6° Ejusdem vale decir la relación de los hechos y los fundamentos del derecho en que se base la pretensión y de los instrumentos en que se fundamenta la pretensión; al respecto observa este juzgador que la parte actora compareció voluntariamente a subsanar las supuestas omisiones invocadas, mediante escrito presentado ante este Tribunal el 08/06/2017. Las cuales tiene este Tribunal por validas y subsanadas, considerando se establecieron en la reforma de la demanda la debida relación de los hechos y fundamentos de derecho de la demanda. asi se decide.
Con respecto a la cuestión Previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 de nuestra Ley Adjetiva (La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda), esta excepción fue fundamentada por el demandado en el siguiente alegato “que la presente demanda no podría ser admitida por haber incurrido el actor en incumplimiento de normas legales que impiden al tribunal conocer sobre la causa impetrada, siendo estas causas, el incumplimiento por Parte del accionante de la adecuación del contrato con el nuevo Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal y como lo que dispone la referida ley en su disposición transitoria primera, concatenada a lo previsto en el articulo 13° y 14°de la ley ejusdem.
Al respecto este tribunal debe observarle al profesional del derecho apoderado del demandada, que las cuestiones previas, tal y como lo establece el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil ,
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: … omisis…”
De manera que las cuestiones previas son defensas previas a la contestación de la demanda que corresponden a la parte demandada, pero para oponerlas a su contraparte en razón al contenido del Libelo de demanda; no son defensas previas para oponer contra el Juez, ni contra el Tribunal. En todo caso contra cualquier decisión del Tribunal existen otros recursos como son: la apelación, la casación, la aclaratoria de la sentencia etc…

En razón a lo anterior debe tenerse la cuestión previa fundamentada en el articulo 346 numeral 11, del Código de Procedimiento Civil, como no opuesta y asi se decide.
CAPITULO III
DE LA DECISION
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la Cuestión Previa 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ordinales 5° y 6° ejusdem.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la Cuestión Previa 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente incidencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.(…)”.

Contra la referida Resolución, en fecha 13 de julio de 2017 ejerció recurso de apelación la representación judicial de la parte demandada-recurrente, el cual fue oído en un solo efecto el 17 de julio de 2017, y constituye el objeto de la apelación deferida a este Órgano Jurisdiccional.

Esta Alzada Observa:

De autos se desprende, que la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Desalojo, incoada por el ciudadano Aly Mauricio Vegas en contra de la sociedad civil TRUJILLO, LARA & ASOCIADOS, basada en el literal “a)” del artículo 40 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que alude al local comercial identificado ab initio.

Promueve la representación de la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, aduciendo lo siguiente: “…todo el Libelo de demanda está basado en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial de fecha 24/04/2014, Dicho instrumento legal excluye de su aplicación a la oficina…”.

La cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluye expresamente), como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.

En sentido estricto, cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, no debiendo confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exige el cumplimiento de requisitos previos para poder ser admitidas.

Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda, es lo que en doctrina se denomina como documento-requisito indispensable para la admisión de la demanda.

En el caso bajo examen, la recurrente (demandada) adujo que la acción interpuesta resulta a todas luces apartada de la realidad y totalmente fuera de todo orden procesal previsto, típica de relaciones indeterminadas en el tiempo.

En este sentido, establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial lo siguiente:

Artículo 1

“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.”

Artículo 2

“A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste….”

Artículo 40

“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
…Omissis…
De igual forma, establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, vigente a partir del 23 de mayo de 2014, Gaceta Oficial Nº 40.418, lo siguiente:
(… ) DISPOSICIONES DEROGATORIAS
Primera
Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.

Asimismo, el artículo 4 de la referida Ley especial establece:
“Quedan excluidas de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinado a alejamiento turístico o de temporadas vacacionales, Fincas rurales y terrenos no edificados.”

De la precitada disposición legal se deriva, en forma meridiana, que los inmuebles sin destinación comercial, como los dedicados a la industria, viviendas, oficinas, residencias estudiantiles, etc., quedan exceptuados de la aplicación del Decreto-ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

En el caso de autos, la representación de la parte demandada, al oponer la Cuestión Previa del cardinal 11º del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, aduce, mutatis mutandis, que el inmueble ocupado por la empresa corresponde a una oficina donde funciona una firma de contadores, por lo que, en su opinión, la misma se encuentra excluida del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Generalmente, con la finalidad precisar si a un bien objeto de una relación locativa le es aplicable una ley, se suele recurrir al instrumento contentivo del arrendamiento —para determinar si se trata de vivienda, local comercial, oficina u otro inmueble— y a la propia ley que regula la convención. Y cuando las circunstancias lo sugieren, adicionalmente se debe verificar cuál es el uso real a que ha sido destinado el inmueble.

Revisados a cabalidad los autos, no se desprende que la parte demandada (recurrente) hubiese cumplido con la carga de suministrar el contrato de arrendamiento por ella invocado, para así posibilitar el análisis exhaustivo del mismo por parte del órgano jurisdiccional.
Sin embargo, observa esta alzada que en el libelo que riela en autos (folios 3 al 6) la parte actora hace referencia a que “el nuevo arrendatario se obligó a utilizar de manera y única y exclusiva dicho local para USO COMERCIAL – OFICINA ADMINISTRATIVA”. Y asimismo, en el escrito de oposición de Cuestiones Previas (folios 8 al 10), la representación de la parte accionada invoca la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que señala que “EL ARRENDATARIO se obliga a utilizar única y exclusivamente para USO COMERCIAL – OFICINA”.

De modo que, existe plena coincidencia en los asertos de las representaciones de ambas partes, en el sentido de que el inmueble fue arrendado para “uso comercial – oficina”. Pero a su vez, también existe divergencia entre aquellas en lo atinente a cuál es la ley aplicable: para la actora, el Decreto-ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y para la demandada, el Decreto-ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, a pesar de que el contrato estipula, de acuerdo a lo expresado por las partes, un uso comercial y otro para oficina, esta última se encuentra excluida del Decreto-ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Mas, sí regula lo que alude a los locales comerciales y, en ese sentido, la parte actora fincó su pretensión en el literal “a)” del artículo 40 eiusdem y en el propio cuerpo del contrato, por lo que en principio su demanda —lejos de estar prohibida legalmente— se encuentra fundada en la ley. No obstante, ello no es óbice para que la accionada, en el decurso del proceso, acredite —ante el a-quo— que la actividad que desempeña no es comercial sino de oficina, como lo afirma, lo que obligará al juez de la causa a proferir un pronunciamiento claro al respecto, conforme a su autonomía e independencia, garantizando el debido proceso y el derecho de defensa de las partes.

De manera que, cuando la parte actora interpuso su demanda, la basó en el literal “a)” del artículo 40 ibídem, invocando parte de una cláusula contractual que indica que el inmueble estaba destinado a uso comercial, por lo que al momento de la presentación del libelo la pretensión no se encontraba prohibida en la ley, o lo que es lo mismo, la situación planteada no encuadraba dentro del supuesto prohibitivo del cardinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De ahí que, con base en lo señalado anteriormente, el dispositivo de la decisión recurrida debe confirmarse, quedando desestimada la apelación e imponiéndose costas del recurso a la accionada de conformidad con el artículo 281 de la ley adjetiva civil.

III
DE LA DECISION

Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Se confirma la decisión proferida el 06 de JULIO de 2017 por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró improcedente la cuestión previa 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal, en el juicio de DESALOJO incoado por el ciudadano ALY MAURICIO VEGAS contra la sociedad civil TRUJILLO, LARA & ASOCIADOS, ambas partes identificadas ab initio;
SEGUNDO: Se declara sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada;
TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese, publíquese, notifíquese la presente decisión, y la oportunidad legal respectiva remítase el expediente al Tribunal A-quo.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad Capital de la República, a los treinta (30) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017).- Años 207° y 158°.
EL JUEZ

Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA

Abg. JEANETTE LIENDO A.
En esta misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA

Abg. JEANETTE LIENDO A.
EXP. Nº AP71-R-2017-000806
N° 11.389
AJCE/JLA/eg