TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad 7.293.233. APODERADOS JUDICIALES: AZAEL SOCORRO MORALES, JOSÉ MIGUEL AZÓCAR ROJAS y MARIANN SALEM PÉREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 20.316, 54.453 y 67.150, respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 20.491.452. APODERADO JUDICIAL: JESÚS MANUEL PUENTES TORRES y GUILLERMO PEÑA ARAQUE, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 45.563 y 43.998 en su orden.

MOTIVO
DESALOJO
(Inmueble de uso comercial)

Objeto de la pretensión: Un inmueble constituido por una casa denominada “ENRIQUETA”, ubicada en la Avenida Principal El Rincón del Valle o Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie aproximada de TRESCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS (315 M2).

I
Con motivo de la decisión proferida el 10 de mayo de 2017 por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, desechó la demanda y decretó extinguido el proceso, en el juicio que por Desalojo incoara la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA en contra del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, ejerció recurso de apelación el 11/05/2017 la abogada MARIANN SALEM PÉREZ, co-apoderada judicial de la parte accionante.

Oído en ambos efectos el referido recurso mediante auto del 12 de mayo de 2017, se remitió la causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo asignada a esta Alzada en fecha 19/05/2017.

Por auto del 31 de mayo de 2017 este Juzgado Superior se abocó al conocimiento y revisión de la causa, y mediante providencia del 12 de junio del 2017 esta Alzada asumió su competencia en el presente asunto y fijó el vigésimo (20º) día de Despacho siguiente para la verificación del acto de informes.

En la oportunidad procesal del acto de informes, ambas partes comparecieron y consignaron sus respectivos escritos.

Por auto del 08 de agosto de 2017, se dejó constancia que en fechas 3 y 7 de agosto del 2017, cada una de las partes presentó observaciones a los informes de su contraria, y se dijo “vistos”, entrando la causa en estado de sentencia.

II
ANTECEDENTES

El presente proceso se inició por demanda de Desalojo incoada por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA en contra del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, siendo tramitado por el juicio ordinario, en virtud de que el inmueble objeto de la pretensión es de uso comercial, de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Tramitada la citación de la demandada, la misma se verificó el 02 de marzo de 2017, oportunidad en la que, la Secretaria Accidental del juzgado de la causa dejó constancia de haber dado cumplimiento con las formalidades contenidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 54).

En fecha 13/03/2017 (folios 55 al 59) compareció el abogado JESÚS MANUEL PUENTES TORRES, en su condición de apoderado de la parte demandada y consignó original de instrumento poder que acredita su representación.

Por diligencia del 30/03/2017 (folios 67 al 80), la representación judicial del accionado, siendo la oportunidad de la contestación de la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11º (prohibición de la ley de admitir la acción propuesta) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando la falta de cualidad de la demandante para intentar y sostener el presente juicio —por no ser ella la arrendadora— ya que no participó en la firma del contrato de arrendamiento.

Mediante escrito del 05-04-2017 la representación judicial de la parte accionante consignó escrito de alegatos a la cuestión previa opuesta por su contraparte, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Por resolución judicial del 10 de mayo del 2017 el Tribunal de la causa declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, desechó la demanda y extinguido el proceso. Dicha decisión fue recurrida por la representación judicial de la parte accionante, siendo deferido su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional.

III
DE LA MOTIVA

Vista la apelación interpuesta el 11 de mayo del 2017 por la representación de la parte actora, en contra de la decisión proferida el 10 de mayo de 2017 por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Por decisión del 10 de mayo del 2017 el A-quo declaró con lugar la cuestión previa interpuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

En la parte motiva del fallo el Tribunal de la causa estableció lo siguiente:
“(…)Ahora bien, ante los elementos que conforman el expediente, sin el ánimo de emitir un pronunciamiento con relación al fondo de la controversia; esta Juzgadora no puede inadvertir, que es un hecho cierto e inexorablemente indiscutible, que la parte actora al momento de presentar la demanda no acompañó al libelo de la demanda, el documento de propiedad que acredita a la demandante, ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, antes identificada, como legítima propietaria del inmueble de marras; y aún cuando fue presentado durante la articulación probatoria y valorado en esta decisión, no existe algún documento que adminiculado con éste, demuestre que tal ciudadana se haya subrogado en todas las obligaciones y derechos derivadas de la relación arrendaticia; observándose una Notificación de fecha 1° de diciembre de 2015, efectuada por la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao, en la cual la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, antes identificada, se limitó únicamente a manifestar la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y a señalar que comenzaría a correr el lapso de prórroga legal de un (1) año, demostrando su cualidad de propietaria, más no así la de arrendadora del inmueble de marras; y así se establece.
Merece entonces retomar lo señalado en la norma antes transcrita y referir que, aunque ciertamente la norma invocada por la parte actora en su escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta, a saber: el artículo 18 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que el contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufrirán derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial; no es menos cierto que la misma Ley en su artículo 3, dispone que el órgano jurisdiccional puede desconocer la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
A mayor abundamiento es necesario invocar la sentencia N° 0776, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de mayo de 2001, que dispone:

“(…) En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente lo prohíbe (…) 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan… 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principio generales del derecho procesal le exigen (…) Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en demandado no existe interés procesal (…) 4) Dentro de la clasificación anterior, puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbre (…)”.

Como corolario de lo anterior, ante la presencia de disposiciones de orden público que no pueden ser relajadas ni pasar por inadvertidas por esta Sentenciadora, y siendo que el contrato de arrendamiento que sustenta la presente acción, fue suscrito entre la ciudadana ARGELIA COROMOTO ÁLVAREZ VALERA, quien actuó en representación de los ciudadanos LIGIA DEL CARMEN VALERA ANGULO y ENRIQUE VALERA ANGULO, y el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, antes identificado, sin que constara al inicio de la demanda el documento que acreditaba la cualidad de demandante de la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, antes identificada; y aún cuando es presentado durante la articulación probatoria de la presente incidencia, no lo acompaña documento alguno que de manera articulada evidencie que el demandado haya estado en conocimiento del cambio de arrendador por transferencia de propiedad, ni que la propietaria actual se haya subrogado las obligaciones y derechos derivados de la relación locativa; es por lo que, a tenor de todo lo expuesto y de la sentencia parcialmente transcrita, debe declararse CON LUGAR la cuestión previa, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se DESECHA LA DEMANDA y se EXTINGUE EL PROCESO, en la presente acción que por DESALOJO por vencimiento de prórroga legal, incoara la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-7.293.233, contra el ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-20.492.452; y así se decide.nte este Tribunal declarar sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte accionada…”

Declarada con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, la abogada MARIANN SALEM PÉREZ, representante de la parte actora, recurrió la referida decisión en fecha 11-05-2017, siendo oída la apelación en ambos efectos por el Juzgado de la causa por auto del 12/05/2017.

Con respecto al contenido de la mencionada decisión, la representación judicial de la parte accionante, MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA (recurrente), en su escrito de informes, alegó entre otros hechos los siguientes:

- Que de acuerdo con lo dispuesto por el legislador, los típicos casos que ejemplifican la cuestión previa opuesta por el demandado son las acciones de las obligaciones naturales y las demandas derivadas de apuestas y juegos de envite y azar;
- Que no consignaron el documento de propiedad del inmueble, porque en materia arrendaticia no es obligatoria la consignación del mismo, por no constituir éste el instrumento fundamental de la acción, a menos que se trate de una relación arrendaticia verbal –lo que no es el caso de autos—;
- Que el no haber acompañado el documento con el libelo, no constituye un supuesto de hecho de la cuestión previa opuesta sino que es una asunto referido al artículo 434 del Código de Procedimiento Civil;
- Que la juez a quo, incurrió en incongruencia negativa, pues habiendo valorado los instrumentos aportados por la accionante, estableció que no existe documento alguno que demuestre que la actora se haya subrogado en todas las obligaciones y derechos derivados del contrato de arrendamiento. Que obvió el contenido del artículo 18 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial;
- Que los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público, por lo que, los errores in procedendo de una sentencia se traducen en violación del orden público.
Finalmente, solicitó se declare con lugar la apelación interpuesta.

Por su parte, la representación de la demandada argumentó lo siguiente:

- Que la sentencia recurrida está plenamente ajustada a derecho y cumple con todos los requisitos señalados por la Ley y la jurisprudencia;
- Que la acción incoada por el demandante es inadmisible pues —se utilizó para violar el orden púbico— porque al no acompañar el documento de propiedad, ni ningún otro documento que evidencie que su representado estaba en conocimiento del cambio de arrendador por transferencia de la propiedad, ni que la demandante se haya subrogado en las obligaciones y derechos derivados de la relación arrendaticia;
- Que por lo expuesto, solicita se confirme la decisión (recurrida) y sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la accionante.

Esta Superioridad Observa:

De autos se desprende que la representación de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, alegando que la actora no es la persona que suscribió el contrato de arrendamiento “ni en su representación se firmó, ni tampoco acompañó a la demanda el supuesto documento de compra del inmueble, entonces no tiene la titularidad de la relación jurídica sustantiva controvertida en este proceso y por lo tanto no tiene la cualidad para intentar la presente acción” . Dicha cuestión previa fue rechazada por la representación judicial de la parte accionante.

De modo que, mutatis mutandis, la denuncia formulada por la parte demandada —como prohibición de admitir la acción— se refiere a un problema de falta de relación de identidad entre actora y demandado. Y sobre la base de esa falta de cualidad, el Juzgado de la Causa declaró procedente la cuestión previa del cardinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, desechando la demanda y declarando extinguido el proceso.

Ahora bien, de una simple revisión del cuerpo de la referida resolución judicial (del 10/05/2017), esta alzada constata claramente que la misma contiene razonamientos contradictorios y fundamentos entecos que hacen insostenible el fallo.

En efecto, en la sentencia se establece, por un lado, que la actora no acompañó con el libelo el documento de propiedad que la acreditaba como tal y, posteriormente —en forma antagónica— señala la juez de la causa que aun cuando fue presentado ese instrumento (de propiedad) en la articulación probatoria y valorado en la decisión, no existe algún documento que adminiculado con éste demuestre “que la actora se hubiese subrogado en las obligaciones y derechos derivados de la relación arrendaticia”.

Pero, el A-quo no sólo colisiona unos razonamientos con otros, destruyéndolos entre sí y que hacen anulable su resolución conforme al artículo 244 eiusdem, sino que avanza estrepitosamente hacia un punto reservado a la sentencia de fondo y valora —anticipadamente en la interlocutoria— la condición de propietario de la demandante y le niega el carácter de arrendadora, como se afirma en la propia decisión recurrida, sin considerar que la accionada había planteado la falta de cualidad para ser analizada como punto previo en el juicio de mérito.

Y además de ello, el Juzgado A-quo, arriba a una conclusión legal y argumentativamente desacertada, al desechar la demanda por considerar que la actora no produjo ningún documento que, adminiculado al instrumento de propiedad, demostrase que se hubiese subrogado en las obligaciones y derechos derivados de la relación arrendaticia. Sin embargo, el juez de municipio, de haber acudido a los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil y al argumento a fortiori, hubiese llegado a una determinación diferente y ajustada a derecho.

Si bien los tribunales, basados en el principio de reserva legal oficiosa, pueden revisar la falta de cualidad cuando aquella es evidente en cualquier proceso, aun no habiendo sido alegada y a la postre declarar inadmisible la demanda; no es menos cierto, que al hacer ese examen el juez debe obrar con circunspección, puesto que su determinación —sin cimientos claros— puede conllevar a la violación de la tutela judicial efectiva.

La prohibición de la ley de admitir la acción no puede derivar de una interpretación lato sensu y, menos aún, estar divorciada, como la de autos, de la realidad procesal y carecer de fundamento jurídico. Las prohibiciones deben interpretarse strictu sensu y tienen que estar previstas en forma expresa en el texto legal. Y en el caso de autos, no se observa ningún supuesto jurídico que obste la admisibilidad de la demanda de desalojo aquí incoada, ya porque esté previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, o en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

En la presente causa se demanda el desalojo del bien inmueble objeto de la pretensión identificado ab initio, cuya acción fue interpuesta el 08 de diciembre de 2016, siendo tramitada de conformidad con la normativa vigente, conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Al efecto, establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, vigente a partir del 23 de mayo de 2014, Gaceta Oficial Nº 40.418, lo siguiente:

“(… ) DISPOSICIONES DEROGATORIAS
Primera
Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”.

De lo antes indicado, se deriva que el Legislador ordenó la desaplicación de todas las disposiciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para todos los casos de inmuebles de uso comercial (artículo 2 eiusdem), encontrándose el caso de autos bajo esta categoría, por lo que no le está dado a los órganos de justicia aplicar por analogía una norma prohibitiva, puesto que las prohibiciones son de interpretación restrictiva.

En el caso bajo análisis, no se deriva que la acción incoada por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA esté prohibida por la ley, sino que por el contrario, se trata de un DESALOJO cuya pretensión se funda en el literal “g” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y los artículos 1.159, 1.167 y 1.599 del Código Civil, cuyo conocimiento en primer grado de Jurisdicción corresponde conocer al Juzgado A-quo en el presente caso, por lo que lejos de encontrarse prohibida la acción, más bien se halla prevista de manera expresa en la Ley Adjetiva.

La prohibición legal de admitir una acción se equipara a la declaración de inexistencia de ella, por lo que aquella (la prohibición) debe encontrarse contenida explícitamente en una norma jurídica de la cual se derive la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la misma, y en el caso planteado no concurre ese supuesto de inadmisibilidad que haga procedente la cuestión previa del cardinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De ahí, que examinadas las actas procesales, así como los códigos adjetivo y sustantivo civil, concluye esta Alzada que en el caso sub-iudice no se deriva que la demanda de desalojo propuesta por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA en contra del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK se encuentre prohibida de manera explícita en alguna disposición legal, o que aquélla no esté fundada en la ley, por lo que debe revocarse la resolución judicial recurrida y ordenarse la prosecución de la causa. Y asimismo, se ha de declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte accionante. De igual forma, dado que la parte demandada resultó totalmente vencida en la incidencia, se le imponen costas conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

IV
DE LA DECISIÓN

Por las motivaciones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se revoca la decisión proferida el 10 de mayo de 2017 por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había desechado la demanda y extinguido el proceso y, en su lugar, Se Declara Improcedente la cuestión previa del cardinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la accionada, en la causa de Desalojo incoada por la ciudadana MABIARY DEL ROSARIO ÁLVAREZ VALERA en contra del ciudadano JAMAL IBRAHIM HAYEK;

SEGUNDO: Se ordena la prosecución del juicio de desalojo;

TERCERO: Se declara con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora;

CUARTO.- De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada al resultar vencida en la incidencia.

Regístrese y publíquese la presente decisión, y en la oportunidad legal respectiva remítase el expediente al Tribunal A-quo.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad Capital de la República, a los nueve (09) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete (2017).- Años 207° y 158°.
EL JUEZ,

Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA,

Abg. JEANETTE LIENDO A.

En esta misma fecha 09/11/2017, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. JEANETTE LIENDO A.
EXP. N° AP71-R-2017-000496/11.347
AJCE/JLA/mcs.-