TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintidós de noviembre de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO: AP31-V-2014-000336
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES

-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
PARTE ACTORA: Constituida por la ciudadana ANA MERCEDES CARVALLO PARES, venezolana, mayor de edad, de éste domicilio, y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.332.907, quien a su vez actúa como apoderada de la ciudadana CARMEN ELENA PARES URDANETA, venezolana, mayor de edad, de éste domicilio, y titular de la cédula de identidad Nro. V-919.821; representada en la causa por los Abogados GUSTAVO ADOLFO BLANCO PARIS y ALEJANDRO JOSE VIDAL JAIMES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado los bajo los Nros. 65.101 y 130.988, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-2.810.744. Sin apoderado judicial constituido en autos.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa éste Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana la ciudadana ANA MERCEDES CARVALLO PARES, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CARMEN ELENA PARES URDANETA, representada en la causa por los Abogados GUSTAVO ADOLFO BLANCO PARIS y ALEJANDRO JOSE VIDAL JAIMES, en contra del ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ, en su carácter de arrendatario sobre un inmueble constituido por: Un inmueble de su propiedad constituido por un Edificio denominado “Residencias 1018”, ubicado en la Avenida Libertador, entre las Avenidas Buenos Aires y Bogotá, de la Urbanización Las Palmas, Municipio Bolivariano Libertador, del Distrito Capital; propiedad de la ciudadana CARMEN ELENA PARES URDANETA; todos plenamente identificados en el inicio del fallo.
Argumentó la parte interesada en síntesis lo siguientes:
1.- Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 26/09/1997, quedó anotado bajo el Nº 01, Tomo 299 de los Libros de autenticaciones respectivos llevados por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del antiguo Distrito Federal (hoy Distrito Capital), el cual fue fijado mensualmente por las partes según la cláusula tercera del mismo que prevé:
“TERCERA: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), durante el primer (1er) año de vigencia del presente contrato; para el segundo (2º) año de vigencia en la suma de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00) mensuales; la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.850.000,00) durante el tercer (3º) año de vigencia; la suma de DOS MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 2.100.000,00) durante el cuarto (4º) año; y la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00), durante el quinto (5º) año. Para el evento de prórrogas, el canon de arrendamiento será fijado de mutuo acuerdo entre las partes”. (Copia exacta textual de dicho contrato)

2.- Que de conformidad con la segunda cláusula del contrato antes identificado, se pactó la duración del mismo por cinco (5) años contados a partir del 01/01/1998, entendiéndose así que si al vencimiento del término estipulado o al vencimiento de cualesquiera de sus Prórrogas, alguna de las partes no hubiere dado aviso a la otra de su voluntad de terminarlo, el mismo se consideraría renovado automáticamente y de pleno derecho; debiéndose realizar tal aviso por escrito y por lo menos con noventa (90) días de antelación al vencimiento del plazo o de cualquiera de sus prórrogas.
3.- Que en dicho contrato, en su cláusula quinta, se acordó que el arrendatario (hoy demandado) no podría ceder, traspasar ni subarrendar total o parcialmente bajo ninguna modalidad, ni dar en comodato el inmueble arrendado sin obtener previamente y en cada caso, autorización expresa y por escrito de “EL ARRENDADOR”
4.- Que el ciudadano 0RLANDO PULEO FERNANDEZ, ya identificado, no cumplió con lo acordado en el contrato de arrendamiento de fecha 26/09/1997, suscrito entre las partes contendientes, aduciendo para ello diferentes razones contrarias a una conducta diligente como lo debe ser el sujeto quien suscribe un contrato; pretendiendo la representación judicial de la parte actora que el demandado sea condenado a pagar por concepto de daños y perjuicios causados a su representada, una cuota mensual equivalente al monto del canon de arrendamiento mensual, por el uso del bien inmueble objeto en litigio, visto los canones de arrendamiento insolutos por la parte demandada durante las mensualidades que vencen los primeros días del periodo correspondiente al mes de abril de 2011, hasta enero de 2014 y lo que se adeude hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,00), lo que equivale al monto del canon de arrendamiento mensual establecido contractualmente de los cuales solicita experticia complementaria al fallo que recaiga;
5.- Que se condene a la parte demandada, ciudadano 0RLANDO PULEO FERNANDEZ, supra identificado, a pagar los daños y perjuicios estipulados como cláusula penal en el particular sexto del prenombrado contracto, a razón de cien bolívares (Bs. 100,00) diarios contados a partir del día 11/07/2011, inclusive, hasta el mes de diciembre de 2013, suma que asciende a la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 87.000,00), más los días que sigan transcurriendo hasta la entrega definitiva del bien inmueble objeto de la litis.
6.- Que se condene a la parte demandada a realizar la entrega inmediata del bien inmueble dado en arrendamiento constituido por el Edificio denominado “Residencias 1018”, ubicado en la Avenida Libertador, entre las Avenidas Buenos Aires y Bogotá, de la Urbanización Las Palmas, Municipio Bolivariano Libertador, del Distrito Capital; así como al pago de las cantidades dinerarias antes referidas en virtud del incumplimiento del contrato suscrito entre las partes, por parte del hoy demandado, ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ, ya identificado.
-DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN:
Por su parte la demandada, por intermedio del defensor judicial, procedió mediante escrito presentado en fecha 18 de julio de 2016, a contestar la pretensión incoada en contra de su defendido, argumentando:
1.- Rechazó, negó y contradijo que su representado deba desalojar y entregar libre de bienes y personas el bien inmueble objeto de la litis.
2.- Rechazó, negó y contradijo que su representado deba pagar por resarcir daños y perjuicios a la parte actora, una cuota mensual equivalente al monto del canon de arrendamiento mensual, en virtud del uso que ha hecho del Edificio motivo de la demanda, desde el mes de abril del año 2011, hasta el mes de enero de 2014, y lo que se adeude hasta la entrega definitiva del mismo, a razón de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400,00), mensuales; así como también rechazó y negó que su representado deba cancelar la suma dineraria de los meses de canon de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega del referido inmueble, sobre la cual la parte accionante solicitó experticia complementaria del fallo.
3.- Rechazó, negó y contradijo que su representado deba pagar los daños y perjuicios estipulados como penalidad en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cláusula fijada por la cantidad de CIEN MIL BOLÌVARES (Bs 100.000,00), diarios desde el día 11 de julio de 2011, hasta el mes de diciembre de 2013, del cual la parte actora solicitó experticia del fallo.
4.-Rechazó, negó y contradijo que su representado deba cancelar la suma de CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 159.000,00), y negó igualmente se realice corrección monetaria de los montos adeudados
5.- Rechazó, negó y contradijo que su representado deba cancelar costos y costas del juicio.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
En fecha 11 de marzo de 2014, la ciudadana ANA MERCEDES CARVALLO PARES, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CARMEN ELENA PARES URDANETA, representada en la causa por los Abogados GUSTAVO ADOLFO BLANCO PARIS y ALEJANDRO JOSE VIDAL JAIMES, todos ya identificados, incoó demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra del ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ, supra identificado, en su carácter de arrendatario de un (01) inmueble constituido por: Un Edificio denominado “Residencias 1018”, ubicado en la Avenida Libertador, entre las Avenidas Buenos Aires y Bogotá, de la Urbanización Las Palmas, Municipio Bolivariano Libertador, del Distrito Capital; propiedad de la ciudadana CARMEN ELENA PARES URDANETA, ya identificada.
Mediante auto de fecha 12/03/2014, admitió la pretensión por los trámites del artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, el procedimiento breve, ordenando la comparecencia de la parte demandada al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos que de su citación se practicara, en cualquiera de las horas a Despachar previstas; librándose compulsa de citación dirigida a la parte demandada, en fecha 31/03/2014.
Igualmente, en fecha 20/06/2014, vista la declaración consignada en fecha 26/05/2014, por el ciudadano Alguacil CRISTIAN DELGADO, adscrito a éste Circuito Judicial, en la cual manifestó la imposibilidad manifiesta de lograr la citación personal del demandado, ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ, ya identificado; éste Tribunal acordó la práctica de la citación del mismo mediante carteles de conformidad con el artículo 223 ejusdem. En esa misma fecha se dio cumplimiento a lo acordado.
Mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte actora consignó dos (02) ejemplares del cartel de citación librado en fecha 20/06/2014, publicados en los diarios EL NACIONAL y EL UNIVERSAL, en fechas 09/10/2014 y 13/10/2014, respectivamente; De igual manera en fecha 21/04/2015, el secretario del Tribunal dejó constancia de haber llenado los extremos del referido artículo en virtud de la fijación del prenombrado cartel en el domicilio del demandado.
Mediante diligencia de fecha 12 de mayo de 2015, la representación Judicial de la parte actora, Abogado GUSTAVO BLANCO, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.101, solicitó al Tribunal se designe defensor ad-litem deisngado al demandado, ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ, ya identificado, proveyendo el Tribunal en cuanto a lo solicitado por auto de fecha 14/05/2015, librando boleta de notificación dirigida al Abogado LUIS ZAMORA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.518, en el sentido que aceptara o se excusara al cargo recaído en su persona, y en el primero de los casos, prestara el debido juramento de Ley.
En fecha 25/04/2016, el Alguacil OMAR HERNANDEZ, de éste Circuito Judicial, consignó boleta de notificación firmada por el Abogado LUIS ZAMORA, ya identificado; posteriormente, en fecha 03/05/2016, mediante diligencia el prenombrado Abogado LUIS ZAMORA, ya identificado, aceptó y juró cumplir bien y fielmente el cargo que le fue designado.
En fecha 06 de junio de 2016, se libró compulsa de citación dirigida al Abogado LUIS ZAMORA, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, posteriormente en fecha 14/07/2016, el Alguacil OMAR HERNANDES, adscrito a éste Circuito Judicial, consignó compulsa de citación librada en fecha 06/06/2016, debidamente firmada por el Abogado LUIS ZAMORA.
En fecha 18 de julio de 2016, el defensor ad-litem designado a la parte demandada, Abogado LUIS ZAMORA, ya identificado, presentó Escrito de Contestación a la demanda.
En fecha 29 de julio de 2016, la representación judicial de la parte actora consignó Escrito de Promoción de Pruebas, mediante el cual en los anexos del mismo, fue consignada bajo el principio de la comunidad de la prueba, Inspección Judicial al inmueble objeto de la litis, evacuada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de ésta misma Circunscripción Judicial, en fecha 24/10/2013, signada con el expediente Nº AP31-S-2013-009229, de la nomenclatura particular de ese Juzgado.
Mediante auto de fecha 01 de agosto de 2016, el Tribunal emitió pronunciamiento en cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora, única parte promoverte.
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
-PUNTO ÚNICO-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto establece:
De una revisión efectuada a la totalidad de las Actas que forman parte integrante del expediente, se pudo evidenciar que en los anexos consignados junto al Escrito de promoción de pruebas promovido en fecha 29/07/2016, por la representación judicial de la parte actora, fue consignada una Inspección Judicial evacuada en fecha 24/10/2013, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de ésta misma Circunscripción Judicial, signada con el expediente Nº AP31-S-2013-009229, de la nomenclatura particular de ese Juzgado; siendo la misma valorada por éste Juzgador de conformidad con los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, observándose dicha Inspección resulta prueba fehaciente que en el bien inmueble objeto en litigio hacen vida una serie de personas en los cuarenta y un (41) apartamentos que posee el Edificio, apreciándose también que en la misma, cinco (5) personas solicitaron el Derecho de palabra al Tribunal, las cuales declararon entre otras cosas que llevan años como arrendatarias del hoy demandado, ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ, que han sufrido amenazas de desalojo por parte del mismo y que cancelaban un canon aproximado de arrendamiento de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), los cuales cancelaban a su hermano GERMAN PULEO, o en el extinto Tribunal Veinticinco de Municipio hasta que lo clausuraron.
Ahora bien, se desprende de la Inspección Judicial en cuestión, que desde el día 24/10/2013, fecha en la cual fue evacuada la misma por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de ésta misma Circunscripción Judicial, la parte actora, hoy demandante, se encuentra en conocimiento que la parte demandada, ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ, ya identificado, en su carácter de arrendatario del inmueble objeto en litigio, destinado únicamente para el uso de hotel turístico o comercial o apart-hotel, con sus actividades afines y conexas de acuerdo a la Clasificación que le otorga la Corporación Venezolana de Turismo, de manera unilateral y en contra del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, desnaturalizó la figura principal del mismo en virtud que en detrimento de la cláusula quinta del prenombrado contrato, dio en arrendamiento a diferentes familias los cuarenta y un (41) apartamentos que posee el Edificio sobre el cual hoy se pretende el desalojo, las cuales hacen vida en el mismo desde hace años como arrendatarias del ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ; motivo por el cual y ante dicha premisa, éste Juzgador observa que de una pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO admitida en fecha 12/03/2014, bajo los trámites relativos al procedimiento breve, artículo 881 del Código de Procedimiento Civil; la misma en virtud de la relación arrendaticia de vivienda existente entre el hoy demandado, ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ, y las familias que hacen vida desde hace años en el bien inmueble objeto en litigio, de forma sobrevenida se ha convertido en una pretensión que debe ser regulada bajo la Ley Especial en materia de vivienda que entró en vigencia en fecha 6 de mayo de 2011, con su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 39.668, vale decir, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; el cual en su artículo 5 consagra lo siguiente:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar de una decisión cuya práctica material compromete la pérdida de la posesión, o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”
Igualmente el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda contempla lo siguiente:
“PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS
Artículo 94: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiera la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos siguientes”

Del contenido de los artículos antes transcritos se evidencia que dada la circunstancia sobrevenida observada en fecha 24/10/2013, en la Inspección Judicial evacuada la misma por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de ésta misma Circunscripción Judicial, la parte actora, hoy demandante, debió haber iniciado un procedimiento administrativo previo a la demanda judicial, en contra de las familias que hacen vida desde hace años en los 41 apartamentos del Edificio sobre el cual hoy se pretende el desalojo, las cuales mantienen una relación arrendaticia de vivienda con el ciudadano ORLANDO PULEO FERNANDEZ; la cual debe subsumirse en el supuesto del artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debiendo la parte accionante agotar la vía administrativa tal como lo previó el Legislador; para luego, de no encontrarse solución en esa vía y agotada la misma, recurrir a la vía judicial, por la que se seguirá sustanciando el proceso.
Así las cosas, se evidencia del Escrito Libelar y sus anexos, presentados en fecha 11/03/2014, por la parte actora, que no consta en autos providencia alguna dimanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, adscrita al Ministerio con competencia en Materia de Hábitat y Vivienda, siendo éste, requisito indispensable para acceder a la vía judicial tal y como lo previó el Legislador en los artículos anteriormente señalados. En base a ello, considera quien decide que la anterior demanda interpuesta por la ciudadana CARMEN ELENA PARES URDANETA, venezolana, mayor de edad, de éste domicilio, y titular de la cédula de identidad Nro. V-919.821; sin haber agotado previamente el procedimiento señalado, de forma sobrevenida es inadmisible; razón por la cual, resulta forzoso para éste Juzgador declarar INADMISIBLE la pretensión incoada. Así se decide.
Se hace saber a las partes que el presente fallo es proferido fuera del lapso legal previsto para ello, con lo cual resulta necesaria la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la presente decisión.
-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los VEINTIDÓS (22) días del mes de NOVIEMBRE del año DOS MIL DIECISIETE (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,

NELSON GUTIERREZ CORNEJO

EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.
En la misma fecha, siendo las tres y nueve minutos de la tarde (03:09 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°______del Libro Diario del Juzgado.
EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.