TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 207° y 158°

DEMANDANTE: LUIS RAÚL PERICCHI GUERRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.753.903, representado por la ciudadana ELSA GUERRA DE PERICCHI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 520.173.

APODERADA
JUDICIAL: MARIA FEDERICA PEREZ CARREÑO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 63.405., y posteriormente los abogados MOISES AMADO y JESÚS ARTURO BRACHO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.120 y 25.402, respectivamente.

DEMANDADOS: SUCESIÓN DE HÉCTOR ENRIQUE RODRIGUEZ HERNÁNDEZ (†), venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 977.332, siendo integrada por las ciudadanas HEYKA JOSEFINA, HEIDY COROMOTO, HAZELL GERANDINE, HELLA DEL VALLE y NIEVES IDULIA PALUMBO DE RODRÍGUEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.364.483, 6.864.704, 6.293.603, 6.339.183 y 1.899.214, respectivamente.

APODERADOS
JUDICIALES: LEONCIO RAFAEL CORDERO GONZALEZ y JAIRO MATIZ BUSTOS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.579 y 93.555, respectivamente.

JUICIO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000590

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este ad quem, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 23 de mayo de 2017, por el abogado LEONCIO RAFAEL CORDERO GONZÁLEZ en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada SUCESIÓN DE HECTOR ENRIQUE RODRIGUEZ HERNÁNDEZ (†), contra la decisión proferida en fecha 17 de mayo de 2017, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por desalojo incoada por el ciudadano LUIS RAÚL PERICCHI GUERRA, en el expediente signado con el Nº AP31-V-2009-003350 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 5 de junio de 2017, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el día 13 de junio de 2017, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el 15 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 16 de junio de 2017, se le dió entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia, que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la secretaria deje constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar, mediante auto expreso, el tercer (3er) día de despacho siguiente a fin de que tenga lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Notificadas las partes, se fijó la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 9 de octubre de 2017, donde luego de la exposición de ambas partes, este Juzgado declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada y con lugar la presente demanda.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 5 de octubre de 2009, por la abogada María Federica Pérez Carreño, ut supra identificada, la cual se fundamentó en los siguientes hechos: 1) Que consta de contrato de arrendamiento celebrado entre su poderdante y el ciudadano Héctor Enrique Rodríguez Hernández, quien falleció el 3 de enero de 2008, siendo extendido a sus herederos, respecto a un inmueble cuya parcela de terreno le pertenece como copropietario al ciudadano Luís Raúl Pericchi Guerra, quien construyó sobre la misma dos (2) viviendas unifamiliares ubicadas en la parcela Nº G-592, situada en la Urbanización Caurimare, Avenida C, declarada mediante título supletorio de propiedad. 2) Que el contrato de arrendamiento versó sobre el citado inmueble, siendo dado en arriendo un inmueble constituido por una casa quinta denominada “592”, casa “B”, situada en la Urbanización Caurimare, Avenida C, Municipio Baruta del estado Miranda, con una superficie de (316,20 m2). 3) Que en el contrato suscrito el 2 de diciembre de 2004, la arrendadora estipuló la duración de un (1) año, comenzando a transcurrir a partir del 1 de diciembre de 2004, renovables por períodos iguales consecutivos previo acuerdo de las partes. 4) Que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado ya que no se procedió a la realización de un nuevo contrato de arrendamiento, aunado a la expiración del término fijado en el contrato, dejándose en posesión de la cosa arrendada al inquilino, presumiéndose renovado sin determinación en el tiempo, conforme a lo establecido en los artículos 1.600 y 1.615, último aparte, del Código Civil; y por cuanto el arrendatario original falleció, indeterminándose el contrato, conforme a lo establecido en el artículo 1.269 eiusdem. 5) Que para el momento de la celebración del contrato, el canon de arrendamiento quedó fijado en (Bs. 3.500.000,00), actualmente (Bs. 3.500,00), sufriendo aumentos paulatinos hasta la última regulación, estipulada en (Bs. 7.000,00). 6) Que en una oportunidad le fue solicitado el inmueble al inquilino, y hoy a sus herederos, quienes lo habitan y lo han venido gozando, siendo en varias ocasiones requerido por su mandante sin obtener respuesta alguna. 7) Que en este caso se justifica el desalojo de conformidad con el literal b, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que su poderdante actuando como apoderada del ciudadano Luís Raúl Pericchi Guerra, requiere el inmueble arrendado para una hermana del propietario de nombre Elsa Cristina Pericchi de Echavarría, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.081.337, siendo imperante la necesidad de ocupar el mismo por parte de dicha pariente, ya que carece de vivienda. 8) Que en nombre de su mandante demanda a la sucesión del arrendatario, todos ya identificados, para que convengan o sean condenados por el tribunal, a desalojar el inmueble ut supra identificado, y entregarlo completamente libre de bienes y personas, como fue recibido conforme al artículo 1.594 del Código Civil, y solvente en cuanto a los servicios públicos. En el pago además de las costas y costos del proceso. 9) Estimó la presente acción en la cantidad de (Bs. 82.500,00), equivalentes a (1.500 U.T.). 10) Solicitó sea decretada medida preventiva de secuestro sobre el bien dado en arriendo, de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 ordinal 2º y 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.

La demanda in comento aparece admitida por auto de fecha 8 de octubre de 2009, por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose el emplazamiento de la sucesión Rodríguez Hernández, para que comparecieran ante ese juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación a fin de que dieren contestación a la presente demanda de desalojo.

Agotados los trámites de citación personal respecto a la ciudadana codemandada Heyka Josefina Rodríguez Palumbo, consta que en fecha 23 de febrero de 2010 procedió a contestar la presente demanda mediante escrito constante de doce (12) folios útiles, debidamente asistida por abogado.

Mediante escrito presentado en fecha 1 de marzo de 2010, la representación judicial de la codemandada Heyka Rodríguez, señaló la falta de citación personal de los demás codemandados en juicio, solicitando la depuración del proceso.

En fecha 9 de marzo de 2010, la representación judicial de la codemandada Heyka Rodríguez, interpuso escrito constante de doce (12) folios útiles, mediante el cual procedió a promover pruebas conforme al artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.

Luego, en fecha 10 de marzo de 2010, el juzgado de la causa se pronunció respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por la representación judicial de la codemandada Heyka Rodríguez.

Mediante escrito constante de siete (7) folios útiles presentado en fecha 15 de marzo de 2010, la representación judicial accionante procedió a promover pruebas en el presente asunto.

Por auto dictado en fecha 15 de marzo de 2010, el juzgado a quo ordenó la incorporación en el expediente del escrito de pruebas promovidas por la representación judicial accionante.

Mediante diligencia presentada en fecha 16 de marzo de 2010, la representación judicial accionante, señaló que sería inoficiosa la inspección judicial acordada por el tribunal de la causa, respecto a la casa “A”, ubicada en la parcela Nº G-592, de la Urbanización Caurimare, Avenida “C”, Municipio Baruta, ya que la misma se encontraba sujeta a una relación arrendaticia con un tercero en juicio, por lo que consignó el respectivo contrato de arrendamiento.

Posteriormente, en fecha 19 de marzo de 2010, la representación judicial de la codemandada Heyka Rodríguez, mediante escrito constante de dos (2) folios útiles, indicó no haberse practicado la citación personal de los demás codemandados en juicio. Por otra parte, impugnó el título supletorio consignado en fecha 15 de marzo de 2010 por la apoderada judicial accionante, así como cualquier otra documental así sea de índole público o privado, por no emanar de su representada.

Por auto dictado en fecha 23 de marzo de 2010, el juzgado de la causa difirió la oportunidad para dictar sentencia por cinco (5) días de despacho siguientes a esa data, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia presentada en fecha 24 de marzo de 2010, la representación judicial accionante procedió a insistir respecto al valor probatorio de las instrumentales tanto de índole público o privado, consignados adjuntos a su escrito de promoción de pruebas, ratificando a su vez el mismo y todos sus anexos.

Por auto dictado en fecha 6 de abril de 2010, el juzgado de la causa declaró la nulidad de las actuaciones cumplidas en el juicio posterior al auto de admisión de la demanda, a excepción de la citación ya cumplida, por lo que repuso la causa al estado de citar a los demás codemandados.

Mediante escrito presentado en fecha 17 de junio de 2010, la representación judicial accionante solicitó la inhibición tanto del Juez titular como de la Secretaria, por encontrarse incursos en los ordinales 15º, 18º, 20º del artículo 82, 84, 12, 13, 15 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22 de octubre de 2010, el Dr. Mauro José Guerra, titular de la cédula de identidad Nº 9.388.233, en su carácter de Juez Titula del Juzgado Séptimo de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a inhibirse de seguir conociendo la presente causa, conforme al criterio proferido en sentencia de fecha 7 de agosto de 2003, signada con el Nº 2140, dictada en el expediente Nº 02-2403, con ponencia del Magistrado Dr. José Manuel Delgado Ocando.

Por auto de fecha 27 de octubre de 2010, el juzgado de la causa ordenó remitir copias certificadas del acta contentiva de la inhibición planteada, así como del auto que la acuerda al Superior Distribuidor de turno. Asimismo, ordenó remitir el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio de esta misma Jurisdicción Judicial, a los fines de que un nuevo tribunal continúe conociendo de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 93 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 1 de noviembre de 2010, correspondió por distribución el conocimiento del presente juicio al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Luego, en fecha 5 de noviembre de 2010, la Dra. Zobeida M. Romero Zarzalejo, se abocó al conocimiento y revisión de la misma.

Por auto dictado en fecha 3 de febrero de 2011, el a quo ordenó la citación por carteles de los codemandados Heydy Rodríguez, Hazell Rodríguez, Hella Rodríguez y Nieves Palumbo. Respecto al cartel de citación, consta que fue retirado por la representación judicial accionante en fecha 11 de marzo de 2011, posteriormente a haber sido corregido por el tribunal.

En fecha 14 de abril de 2011, el juzgado de la causa libro nuevamente cartel de citación dirigida a todos los codemandados intervinientes en el presente juicio, el cual fue retirado por la representación judicial accionante en fecha 29 de abril de 2011, y debidamente consignadas en fecha 13 de mayo de 2011.

Por auto dictado en fecha 19 de mayo de 2011, el a quo suspendió la sustanciación procesal hasta tanto se cumpliera con el procedimiento administrativo ordenado en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Mediante diligencia presentada por el abogado Jesús Arturo Bracho, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.402, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la reactivación del presente procedimiento de desalojo.

Por auto dictado en fecha 10 de marzo de 2014, el juzgado de la causa ordenó el emplazamiento de la sucesión del ciudadano Hector Enrique Rodríguez Hernández, para que comparezcan ante el tribunal a fin de que tenga lugar la audiencia de mediación, conforme al trámite contemplado el la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Agotados tanto los trámites de citación personal así como la citación por carteles en relación a la parte demandada, consta que en fecha 26 de septiembre de 2014 la representación judicial accionante solicitó les sea designado defensor judicial, todo a los fines legales consiguientes.

Por auto dictado el 30 de septiembre de 2014, el juzgado de la causa ordenó oficiar a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de viviendas, a los fines de que disponga a la parte demandada un defensor público.

En fecha 8 de enero de 2015, se dio por notificada para el conocimiento del presente asunto, las defensoras públicas provisoria y auxiliar ciudadanas María Romero y Marielys Carrasco, adscritas a la Defensa Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda.

Mediante escrito presentado en fecha 22 de enero de 2015, el abogado Leoncio Cordero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.579, solicitó la perención de la instancia en el presente asunto.

Mediante escrito interpuesto en fecha 22 de enero de 2015 constante de quince (15) folios útiles, la representación judicial demandada procedió a dar contestación a la presente demanda.

Asimismo, en fecha 22 de enero de 2015, la representación judicial demandada procedió a consignar escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (4) folios útiles,

Por auto dictado en fecha 9 de febrero de 2015, el juzgado de la causa fijó la oportunidad para que tenga lugar la respectiva audiencia de mediación, conforme a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Mediante diligencia interpuesta en fecha 9 de febrero de 2015, la representación judicial demandada apeló del auto dictado en esa misma fecha por el tribunal de la causa.

En fecha 10 de febrero de 2015, oportunidad fijada a fin de que tenga lugar la audiencia de mediación, el tribunal de la causa dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada y se dio inicio al lapso para que tenga lugar el acto de contestación a la presente demanda.

Por auto de fecha 20 de febrero de 2015, el a quo negó la apelación ejercida por la representación judicial demandada, interpuesta en fecha 9 de febrero de 2015.

Mediante escrito constante de diecisiete (17) folios útiles, la representación judicial de la parte demandada en fecha 2 de marzo de 2015 procedió a contestar la presente demanda. Asimismo, en esa misma oportunidad procedió a promover pruebas en el presente asunto, mediante escrito constante de cuatro (4) folios útiles.

En fecha 5 de marzo de 2015, la representación judicial accionante mediante escrito constante de dos (2) folios útiles, solicitó que las cuestiones previas opuestas por la demandada sean declaradas sin lugar, e insistió en la validez de los documentos originales cursantes en autos.

Por auto dictado en fecha 10 de marzo de 2015, el juzgado a quo se pronunció respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas en este proceso.

En fecha 12 de marzo de 2015, la representación judicial demandada consignó escrito de alegatos constante de tres (3) folios útiles.

Mediante escrito presentado en fecha 17 de marzo de 2015, la representación judicial accionante procedió a promover pruebas en la presente causa. Asimismo, consta por auto dictado en esa misma data, el juzgado a quo se pronunció respecto a su admisibilidad.

En fecha 23 de marzo de 2015, la representación judicial demandada impugnó la certificación consignada por la parte actora, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda.

Luego, fecha 6 de abril de 2015, el juzgado de la causa dictó sentencia interlocutoria con fuerza definitiva declarando la perención de la instancia en el presente asunto, de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia interpuesta en fecha 7 de abril de 2015, la representación judicial actora apeló de la decisión dictada en fecha 6 de ese mismo mes y año por parte del tribunal de la causa.

Por auto dictado en fecha 4 de mayo de 2015, el juzgado de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por la actora en fecha 7 de abril de 2015. Luego de la insaculación legal, correspondió en conocimiento de la referida apelación al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dándole entrada por auto dictado en fecha 13 de mayo de 2015.

En fecha 20 de julio de 2015, el ad quem dictó sentencia declarando con lugar la apelación ejercida por la parte actora en fecha 7 de abril de 2015, y en consecuencia improcedente la perención de la instancia decretado por el tribunal a quo, en fecha 6 de abril de 2015, por lo que se ordenó la continuación del proceso conforme al procedimiento oral.

Posteriormente, en fecha 23 de julio de 2015, la representación judicial demandada procedió a ejercer recurso extraordinario de casación en contra de la sentencia dictada en fecha 20 de julio de 2015 por el ad quem; el cual fue declarado inadmisible por auto fechado 30 de julio de 2015.

Mediante diligencia presentada en fecha 3 de agosto de 2015, la representación judicial accionante recurrió de hecho contra el auto dictado en fecha 30 de julio de 2015.

En fecha 2 de noviembre de 2015, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 652/215, expediente Nº 2015-000677, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, declaró sin lugar el recurso de hecho interpuesta por la representación judicial demandada, en fecha 3 de agosto de 2015, siendo condenada al pago de costas de conformidad con la ley.

Por auto dictado en fecha 15 de diciembre de 2015, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha 13 de enero de 2016, la representación judicial demandada consignó escrito de alegatos constante de dos (2) folios útiles.

Mediante diligencia interpuesta en fecha 18 de enero de 2016, la representación judicial accionante insistió en la validez del poder otorgado a su persona, e indicó que para impugnarla se debió ejercer tacha de falsedad, por lo que solicitó que la impugnación realizada por la representación judicial demandada sea declarada improcedente.

En fecha 26 de enero de 2016, el juzgado de la causa dictó sentencia interlocutoria donde declaró improcedente las cuestiones previas contenidas en los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron opuestas por la representación judicial demandada, quien fue condenado en costas.

Luego, en fecha 17 de mayo de 2016, la representación judicial demandada apeló de la sentencia interlocutoria dictada por el a quo en fecha 26 de enero de 2016. Dicha apelación aparece oída en ambos efectos, mediante auto dictado por el juzgado de la causa en fecha 30 de mayo de 2016.

Verificada la distribución de causas, correspondió la referida apelación al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien le dio entrada según consta de auto dictado en fecha 20 de junio de 2016. Asimismo, ordenó la remisión del expediente al tribunal de la causa, a fin de que sea oída la apelación en un solo efecto, conforme a lo establecido en la última parte del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

Remitidas las actuaciones al tribunal de origen, consta que por auto dictado en fecha 14 de julio de 2016, el a quo oyó la apelación ejercida en fecha 17 de mayo de 2016, en un solo efecto devolutivo.

En fecha 19 de septiembre de 2016, el juzgado de la causa procedió a fijar los hechos controvertidos en el presente asunto, de conformidad con lo establecido en el artículo 112 del la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, abriendo el lapso probatorio pertinente.

Mediante escrito constante de cinco (5) folios útiles presentado en fecha 2 de febrero de 2017, la representación judicial accionante procedió a promover pruebas.

Mediante diligencia interpuesta en fecha 6 de febrero de 2017, la representación judicial demandada solicitó se declare la perención de la instancia.

En fecha 9 de febrero de 2017, la representación judicial demandada consignó escrito de pruebas constante de diez (10) folios útiles.

Mediante escrito presentado en fecha 15 de febrero de 2017 la representación judicial demanda mediante escrito constante de cuatro (4) folios útiles, entre otros alegatos, impugnó y se opuso a las pruebas promovidas por la parte accionante.

Por auto dictado en fecha 16 de febrero de 2017, el juzgado de la causa se pronunció respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes intervinientes.

En fecha 13 de marzo de 2017, la representación judicial actora mediante escrito constante de dos (2) folios útiles, procedió a ratificar el valor probatorio de las pruebas promovidas. Asimismo, y en esa misma data, la referida representación judicial consignó otro escrito constante de dos (2) folios útiles donde esgrimió alegatos enfocados en desvirtuar la pretensión de perención de la instancia esbozado por la representación judicial de la parte demandada.

Por auto dictado en fecha 11 de mayo de 2017, el juzgado de la causa fijó la oportunidad para que tenga lugar la audiencia de juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 16 de mayo de 2017, se llevó a cabo la audiencia de juicio, en donde compareció la representación judicial de ambas partes. En la misma, se declaró con lugar la presente demanda de desalojo, condenandose a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado. Asimismo, aparece condenada al pago de costas y costos del proceso a la parte demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; constando la publicación del fallo in extenso en fecha 17 de mayo de 2017.

III
DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA EN ALZADA

Notificadas las partes, revelan estas actas que este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el 9 de octubre de 2017. A dicho acto, concurrieron los apoderados judiciales de ambas partes; acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:

“…En este estado, intervino el abogado LEONCIO R. CORDERO GONZALEZ, ut supra identificado, y expuso: “…Alegó que el contrato se encuentra determinado en el tiempo, en virtud de los aumentos paulatinos del canon, en concordancia con la cláusula tercera y décima séptima del contrato de arrendamiento. Ratificó los alegatos expuestos en su contestación. Alegó que la suspensión de la causa, después de más de dos años, luego de la reactivación, el juez debió haber declarado la inadmisibilidad hasta que se cumpla con el procedimiento administrativo previo ordenado por el tribunal séptimo. Que se violaron normas procesales y constitucionales consagrado en el artículo 9 CPC, al no mantener el procedimiento de la LAI; y el artículo 44 de la Constitución, respecto a la irretroactividad de la ley. Que en el presente asunto se debió agotar la prórroga legal de conformidad con el artículo 38 de la LAI…”. Acto seguido, tuvo derecho de palabra el abogado JESUS A. BRACHO O., donde expuso: “…Que con la entrada en vigencia de la nueva Ley Para Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, no se hace distinción entre los contratos determinados e indeterminados, siendo que el Máximo Tribunal, respecto al procedimiento administrativo, requiere es solo la inscripción del arrendador ante el órgano administrativo, siendo este requisito cumplido, aunado que el procedimiento se encontraba en curso. Respecto a la prórroga legal, quedó esta institución jurídica fijado solo en la ley de arrendamiento para uso comercial, no el la ley nueva de arrendamiento. Señaló que la perención en el presente juicio ostenta carácter de cosa juzgada. Que no se tramitó las cuestiones previas apeladas por no haber consignado los fotostatos requeridos. Solicitó que el presente recurso sea declarada sin lugar, y ratificada la decisión recurrida, fundamentada en la necesidad de uso del inmueble, específicamente en relación a la hermana del propietario…”. Luego, expuso lo conducente el abogado SALAZAR FLORES LUIS RAMON, donde expuso: “…Que se debió dar cumplimiento al lapso de prórroga legal de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Insistió que debe declararse con lugar la apelación ejercida y en definitiva, que se revoque la recurrida…”. Acto seguido, tuvo derecho de palabra el abogado JESUS A. BRACHO O., donde expuso: “…Que contradice la contrarréplica, por cuanto la prórroga legal corresponde sólo a los juicios concernientes a los locales comerciales. Que más prórroga legal que la que ha transcurrido mediante este juicio de más de ocho años. Aunado que en la vivienda vive es una de las hijas de de cujus y su esposo, ni siquiera la viuda. Alegó la necesidad del inmueble por ser usada por la hermana del propietario, ella, su cónyuge y sus dos hijos, siendo que esta necesidad está fundamentada en el artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Insistió que se declare la apelación ejercida…”. En este estado, el Tribunal difirió la audiencia por treinta (30) minutos con los fines de dictar el dispositivo pertinente. Reanudada la audiencia, interviene el ciudadano Juez, quien siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 123 del la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda y expone: “…Este Tribunal conoce del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de mayo del presente año, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, donde no se hizo valer la apelación oída en un solo efecto en fecha 14 de junio de 2016, ni en esta audiencia oral, contra la decisión que declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas. En tal sentido, se pasa a decidir el recurso ejercido con vista al alegato inadmisibilidad planteado reiteradamente por el apoderado judicial demandado aduciendo que el contrato lo era a tiempo determinado y ha debido otorgarse la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento que se propuso la demanda en el 2009. Al respecto se debe precisar, que la cláusula tercera que rige la relación arrendaticia que nos ocupa, establecía que la duración del contrato sería por un año, renovable por períodos iguales consecutivos, previo acuerdo de las partes, contados a partir del 1 de diciembre de 2004; lo que implica que en el sub iudice al no constar dicho previo acuerdo pactado entre partes, o al realizarse nuevos contratos, se debe inferir que estamos en presencia de una relación locativa a tiempo indeterminado, motivo por el cual, no operaba la aplicación de la prórroga legal alegada por la parte demandada, quedando instaurado correctamente el procedimiento por la vía de desalojo, sin que se evidencie en el presente acto subversión del debido proceso igualmente alegada por la recurrente. En cuanto a la inadmisibilidad alegada, se debe ratificar que para los procedimientos en curso, la Sala de Casación Civil, precisó que dicha vía se debe agotar en fase de ejecución de sentencia en el caso de los juicios ya iniciados, resultando improcedente el alegato formulado por la demandada. Por último, en cuanto al mérito de la causa, donde se demanda el desalojo por el estado de necesidad conforme al artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, igualmente consagrado en el artículo 91 numeral 2 de la Ley Para Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda vigente, que establece la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, quien aquí juzga, luego de un análisis pormenorizado de los medios probatorios aportados al proceso, considera que efectivamente quedó probada dicha causal de desalojo, motivo por el cual en el presente caso resulta forzoso para este Tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido y en consecuencia, ha lugar la demanda ejercida por desalojo interpuesta, quedando así confirmado el fallo recurrido. Se condena en costas a la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. El fallo in extenso será publicado dentro de los tres días de despacho siguientes a la presente fecha. Es todo…”.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para proferir el fallo in extenso, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 23 de mayo de 2017, por el abogado LEONCIO RAFAEL CORDERO GONZÁLEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada SUCESIÓN HECTOR ENRIQUE RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, contra la decisión proferida en fecha 17 de mayo de 2017, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por desalojo impetrada. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

“…Ahora bien, tal como puede interpretarse de lo dispuesto en el Parágrafo Segundo del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el propietario arrendador debe demostrar fehacientemente la necesidad que tiene de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, pues la norma indicada exige prueba contundente ante la autoridad judicial. En base a los hechos fijados precedentemente, considera este órgano jurisdiccional que quedó plenamente probado en el presente proceso que la ciudadana ELSA CRISTINA PERICCHI DE ECHAVARRÍA, hermana del demandante LUIS RAUL PERICCHI GUERRA, tiene la necesidad de que sea desalojado el inmueble arrendado, para que a su vez sea ocupado por ella misma y su grupo familiar conformado por el ciudadano NELSON ECHAVARRIA GORBEA y sus hijas ANABEL ECHAVARRÍA PERICCHI y ELIANA NELLIE ECHAVARRIA PERICCHI, pues con las pruebas válidamente promovidas y evacuadas quedó demostrado que vive en una casa que no es de sus propiedad, sino de unas personas que fueron señaladas como sus suegros, de la cual tiene conocimiento que la venderán, tal como lo atestiguaron las personas antes identificadas.
Con fundamento en las precedentes consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana ELSA GUERRA DE PERICCHI, actuando como apoderada general del ciudadano LUIS RAÚL PERICCHI GUERRA, actuando como apoderada general del ciudadano LUIS RAÚL PERICCHI GUERRA contra la sucesión HÉCTOR ENRIQUE RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, integrada por las ciudadanas NIEVES IDILIA PALUMBO viuda DE RODRÍGUEZ, HEYKA JOSEFINA RODRÍGUEZ PALUMBO, HEIDY COROMOTO RODRÍGUEZ PALUMBO, HAZELL GERANDINE RODRÍGUEZ PALUMBO y HELLA DEL VALLE RODRÍGUEZ PALUMBO, antes identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente: ÚNICO: A desalojar y entregar a la parte actora el inmueble constituido por una casa quinta denominada “592”, casa “B”, construida sobre una parcela de terreno situada en la urbanización Caurimare, Avenida C, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas, para que a su vez sea ocupado por la hermana del demandante, ELSA CRISTINA PERICCHI DE ECHAVARRIA, con su grupo familiar.
Se condena en costas a la parte demandada, por cuanto resultó totalmente vencida en el presente proceso, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.

Establecido lo anterior, debe previamente este jurisdicente establecer el thema decidendum en este caso, el cual se circunscribe en la pretensión de la parte accionante, quien persigue el desalojo del un inmueble de su propiedad dado en arriendo al ciudadano Héctor Enrique Rodríguez Hernández(†), cuya relación arrendaticia comenzó a transcurrir desde el 01/12/2004; siendo que el contrato se indeterminó debido a la expiración del lapso fijado en el mismo, aunado a que no se realizó un nuevo contrato, manteniendo los herederos del inquilino la posesión del inmueble operando la tácita reconducción. Respecto al canon, este quedó fijado en (Bs. 3.500,00) luego de la reconversión, sufriendo aumentos paulatinos hasta la última regulación, quedando estipulado en (Bs. 7.000,00); que el inmueble fue requerido en varias oportunidades sin recibir respuesta alguna, y que el fundamento del requerimiento es que la hermana del propietario de nombre Elsa Cristina Pericchi de Echavarría, tiene la necesidad de usar el inmueble ya que carece de vivienda.

En la extensa litis contestatio, la representación judicial demandada negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, por ser falsos, al decir que en contrato locativo se indeterminó respecto a la duración, siendo que no existió notificación alguna por las partes conforme a la cláusula tercera, continuando las partes con la relación arrendaticia por lo que se presume renovado automáticamente el contrato, aunado a que no se ha dado el supuesto de hecho a fin de que opere la tácita reconducción; señalando que son infundados los alegatos de que el arrendamiento verse sobre un inmueble del ciudadano Luís Raúl Pericchi Guerra, por lo que impugnó y desconoció el título supletorio consignado por la actora. Negó, rechazó y contradijo que el canon de arrendamiento lo sea por la cantidad de (Bs. 7.000,00), ya que el de cujus al contratar se obligó a pagar la cantidad equivalente a (Bs. 3.500,00), siendo que ese aumento fue impuesto de manera ilegal, ya que existe un congelamiento de alquileres a nivel nacional (G.O. Nº 37.914 del 06/04/2004), demostrando este hecho, por otro lado, la renovación del contrato de conformidad con la cláusula tercera. Negó que a los coherederos les haya sido requerido el inmueble por parte de la arrendadora, ni que le negaran el acceso al propietario arrendador. Negó que el ciudadano Luís Pericchi tenga necesidad de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, ya que posee dos inmuebles arrendados. Que la acción adoptada por el demandado no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de ley, siendo que los inquilinos están cumpliendo con todas sus obligaciones de ley.

En la audiencia oral llevada a cabo ante este Tribunal en fecha 9 de octubre de 2017, alegó la representación judicial demandada que no se ha debido admitir la presente demanda hasta cumplirse con el procedimiento administrativo pautado por el Tribunal Séptimo de Municipio, que conoció de manera primigenia este asunto; y que se debió agotar la prorroga legal arrendaticia de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos de Vivienda.

Fijado lo anterior, a este sentenciador le corresponde entonces emitir pronunciamiento en relación al mérito de la causa, pero para ello, corresponde previamente analizar las pruebas promovidas por las partes intervinientes a lo largo del iter procesal:

PARTE ACTORA:

Junto al escrito libelar:

• Constante de siete (7) folios útiles, copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 2 de diciembre de 2004, inserto bajo el Nº 03, Tomo 90, de los libros respectivos. A dicha documental se le confiere valor probatorio, en virtud de no haber sido impugnada de forma alguna por la parte contraria, aunado a que fue expedido de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359, todos del Código Civil; quedando de esta manera probada la existencia de la relación arrendaticia, siendo que en dicha documental se estipularon la reglas o condiciones bajo las cuales de regiría la relación locativa. Así se establece.

• Constante de treinta y siete (37) folios útiles, documento original expedido por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del titulo supletorio, el cual aparece protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 29 de octubre de 2007, quedando anotado bajo el Nº 48, Tomo 4, Protocolo Primero. Dicha documental, aparece impugnada por la parte demandada, empero, consta que la representación judicial accionante insistió en el valor probatorio que del referido documento se evidencia. En este sentido, considera este Tribunal, que el referido documento tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por tratarse de un documento público expedido por una autoridad legal competente para tal fin, aunado que contra el mismo, no fue ejercida la respectiva tacha incidental. Así, del documento aquí apreciado, se evidencia que fue declarado como titulo supletorio de propiedad, las bienechurias que constan de dos viviendas unifamiliares, ubicadas en la parcela G-592 de la Urbanización Caurimare, Avenida “C”, a favor del ciudadano Luís Raúl Pericchi. Asimismo, consta que la parcela de terreno antes descrita, le pertenece al referido ciudadano en calidad de copropietario del mismo, según se desprende del documento certificado de compra venta expedido por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 20 de octubre de 2006, por lo que se le debe tener como propietario del inmueble arrendado y descrito en la cláusula primera del contrato locativo ut supra valorado, y el cual se adminicula con esta documental. Así se establece.

• Original del Registro de Vivienda Principal, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 16 de junio de 2008. A dicha documental se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando que las bienechurias descritas en el título supletorio antes valorado, fueron declarados como vivienda principal, una de ellas a favor del ciudadano Luís Raúl Pericchi Guerra, titular de la cédula de identidad Nº 3.753.903. Así se establece.

• Constante de tres (3) folios útiles, documento en original mediante el cual, la ciudadana Elsa Guerra de Pericchi, participa al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda el metraje de las bienechurias declaradas por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 16 de abril de 2007. Dicha documental tiene valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; quedando probada la tramitación del titulo supletorio antes analizado por este Juzgado. Así se establece.

• Copia certificada del acta de nacimiento Nº 359, levantada el 11 de abril de 1953, en la Jefatura Civil de la Parroquia El Valle, Departamento Libertador del Distrito Federal, correspondiente a la ciudadana Elsa Cristina Pericchi Guerra, presentada como hija de los ciudadanos Luís Pericchi Díaz y Elsa Guerra de Pericchi. A Dicha documental se le otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, además de haber sido expedido por un funcionario público autorizado para tal fin, conforme a lo establecido en el artículo 1.384 eiusdem. De la referida documental se evidencia que la ciudadana Elsa Cristina Pericchi Guerra, quien persigue ocupar el inmueble de autos en virtud de la supuesta necesidad, es hija de los ciudadanos Luís Pericchi Díaz y Elsa Guerra de Pericchi. Así se establece.

• Copia certificada del acta de nacimiento Nº 698, levantada el 18 de marzo 1952, en la Jefatura Civil de la Parroquia Candelaria, Departamento Libertador del Distrito Federal, correspondiente al ciudadano Luís Raúl Pericchi Guerra, presentado como hijo de los ciudadanos Luís Domingo Pericchi Díaz y Elsa Trinidad Guerra. A Dicha documental se le otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, además de haber sido expedido por un funcionario público autorizado para tal fin, conforme a lo establecido en el artículo 1.384 eiusdem. De la referida documental se evidencia que el ciudadano Luís Raúl Pericchi Guerra, quien es el propietario del inmueble objeto de la demanda, es hijo de los ciudadanos Luís Pericchi Díaz y Elsa Guerra de Pericchi, y por tanto, hermano de la ciudadana Elsa Cristina Pericchi Guerra. Así se establece.

• Constante de tres (3) folios útiles, declaración jurada de no poseer vivienda por parte de la ciudadana Elsa Cristina Pericchi de Echevarria, titular de la cédula de identidad Nº 4.081.337, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 25 de agosto de 2009, anotado bajo el Nº 45, Tomo 80 de los libros respectivos. A dicha documental se le otorga valor probatorio por emanar de la propia parte. Así se establece.

• Constante de cuatro (4) folios útiles, original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Elsa Trinidad Guerra de Pericchi, actuando en su condición de apoderada del ciudadano Luís Raúl Pericchi Guerra, en su condición de arrendadora, y por otra parte, el ciudadano Gabriel Eric Saba Bengualid, titular del pasaporte español Nº AA868775, en su condición de arrendatario, el cual aparece autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 21 de octubre de 2009, anotado bajo el Nº 63, Tomo 106 de los libros respectivos. A dicha documental este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil; evidenciando que el inmueble colindante con el inmueble objeto de esta pretensión, se encontraba sujeto a una relación arrendaticia. Así se establece.

• Constante de un (1) folio útil, Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con vigencia hasta el día 18/06/2015, expedido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. A dicha documental se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo, pese haber sido impugnado por la parte demandada sin que aportara ningún medio de prueba para enervar su veracidad y se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; evidenciando la inscripción de la ciudadana Elsa Trinidad Guerra de Pericchi, ante ese ente, siendo impresa la referida planilla el 18/06/2014. Así se establece.

En el lapso probatorio:

• Ratificó el original del certificado de inscripción como arrendador otorgado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Respecto a la presente promoción probatoria, este juzgador ya analizó la misma, por lo que se abstiene de emitir nuevo pronunciamiento al respecto. Así se establece.

• Opuso e hizo valer en todas y en cada una de sus partes la providencia dictada en fecha 10 de marzo de 2014, mediante el cual el juzgado de la causa ordenó la reactivación del procedimiento de desalojo intentado por su representada. Al respecto, este juzgador la desecha por constar dicha resolución en el expediente. Así se establece.

• Opuso y ratificó el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes. Respecto a dicha documental, este Juzgado ya realizó el análisis pertinente, motivo por el cual se abstiene de emitir nuevo pronunciamiento en esta oportunidad. Así se establece.

• Promovió copia certificada del contrato de compra venta suscrito entre la ciudadana Elsa Guerra de Pericchi y los ciudadanos María Gloria Domínguez Bello, Luís Raúl Pericchi Guerra, Carolina Paga Prieto y Juan Andrés Pericchi, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 1993, bajo el Nº 38, Tomo 19, Protocolo Primero. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; evidenciando la titularidad que ostenta la parte actora en relación al inmueble objeto de la presente demanda. Así se establece.

• Promovió copia simple del acta de nacimiento Nº 698, correspondiente al ciudadano Luís Raúl Pericchi Guerra, emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia La Candelaria, en fecha 18 de marzo de 1952. Dicha documental ya fue analizada por este juzgador, motivo por el cual se abstiene de emitir pronunciamiento en esta ocasión. Así se establece.

• Promovió copia certificada del acta de nacimiento de la ciudadana Elsa Cristina Pericchi de Echeverría, año 1953, emitida por la Oficina Principal de Registro Público del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), la cual se encuentra registrada bajo el Nº 359, folio 180 (vto) del Libro de Registro Civil de Nacimientos de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicha documental ya fue analizada por este Tribunal, motivo por el cual no se emitirá pronunciamiento al respecto en esta oportunidad. Así se establece.

• Promovió marcada con la letra “D”, copia certificada del acta de nacimiento correspondiente a la ciudadana Eliana Nellie Echaverría Pericchi, del año 1979, emitida por la Oficina Subalterna de Registro Civil de la Parroquia La Candelaria, registrada bajo el Nº 1.555, folio 278 del Libro de Registro Civil de Nacimientos de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil; evidenciando el vínculo de consanguinidad existente entre la ciudadana Elsa Cristina Pericchi de Echeverría y la ciudadana señalada en el acta, quedando probado en este juicio que es su hija, y sobrina del propietario del inmueble. Así se establece.

• Promovió marcada con la letra “E”, copia certificada del acta de nacimiento correspondiente a la ciudadana Anabel Echavarría Pericchi, año 1986, emitida por la Oficina de Registro Civil del Municipio Chacao, registrada bajo el Nº 411 del Libro de Registro Civil de Nacimientos del Municipio Chacao del estado Miranda. A la referida documental este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; evidenciando que la mencionada ciudadana es hija de Elsa Cristina Pericchi de Echavarría, y por ende, sobrina del propietario del inmueble objeto de la demanda. Así se establece.

• Promovió marcada con la letra “F”, original de la constancia de residencia correspondiente a la ciudadana Elsa Cristina Pericchi de Echavarría, emitida por la Unidad de Registro Civil Parroquial de Baruta, en fecha 13 de septiembre de 2016. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento público administrativo; evidenciado que la referida ciudadana declaró bajo fe de juramento, que desde el año 2006 habita de forma permanente en el estado Miranda, Municipio Baruta, Parroquia Baruta, Urbanización Terrazas del Club Hípico, calle La Loma, Casa Karia-Kito. Así se establece.

• Promovió marcada con la letra “G”, documental constante de quince (15) folios útiles copia simple y copia certificada de documentos de propiedad, suscrito entre los ciudadanos Lionel Jugo Chenel, titular de la cédula de identidad Nº 8.551 y los ciudadanos Juan José Echavarría y Nelli Mattei de Gorbea, titulares de las cédulas Nros. 499.724 y 10.880, respectivamente, respecto a un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 9, situada en la manzana “B”, ubicada en Lomas del Club Hípico, Municipio Baruta del estado Miranda. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; quedando por demostrado que el inmueble en el que habita la ciudadana Elsa Cristina Pericchi, no le pertenece, sino a la familia del padre de sus dos hijas. Así se establece.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, inspección judicial a realizarse en la siguiente dirección: Quinta denominada Karia-Kito, ubicada en la calle La Loma, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del estado Miranda, a los fines de que se dejera constancia de los siguientes hechos: i) Que la ciudadana Elsa Cristina Pericchi de Echavarría, se encuentra viviendo en una de las habitaciones del inmueble; ii) que dicha ciudadana se encuentra viviendo en hacinamiento dentro de una habitación que no posee las condiciones mínimas de habitabilidad; iii) de cualquier otro particular. Admitida la referida prueba, el juzgado de la causa se trasladó y constituyó en la mencionada dirección en fecha 23 de marzo de 2017, dejando constancia de lo siguiente: i) que la mencionada ciudadana no se encontraba en el inmueble porque se encontraba trabajando en una exposición, y que se encontraba presente el ciudadano Nelson Echavarría Gorbea, quien manifestó ser el cónyuge de dicha ciudadana. En este sentido, observa este Juzgado que de dicha inspección se genera el indicio que la mencionada ciudadana habita el inmueble junto a su cónyuge, y padre de las ciudadanas Eliana Nellie Echaverría Pericchi y Anabel Echavarría Pericchi, sengún acta de nacimientos antes analizados, y las cuales se adminiculan es esta oportunidad; asimismo, se observa que el referido inmueble pertenece a los familiares del cónyuge de la ciudadana Elsa Cristina Pericchi de Echavarría, en virtud del contrato compra venta analizado ut supra, el cual también se adminicula con la presente prueba. Así se establece.

• Promovió de conformidad con lo establecido en los artículos 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, las testimoniales de los ciudadanos María Eulalia Rodríguez, Marilin Marrero Rodríguez, Ricardo José León, Betriz Mercado de Vásquez y Carmen Luisa Lugo Azocar, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.419.650, 10.182.634, 12.421.188, 1.857.377 y 541.954, respectivamente, todos residenciados en la ciudad de Caracas. En relación a este medio de prueba, compareció en fecha 16 de mayo de 2017 a rendir su testimonial la ciudadana MARIA EULALIA RORÍGUEZ DE MARRERO, titular de la cédula de identidad Nº 1.419.650, venezolana, natural de la Parroquia Baraived del Estado Falcón, de 77 años de edad, casada; indicando que conoce al ciudadano Luís Raúl Pericchi, y que sabe que Elsa Cristina Pericchi y él son hermanos, señalando que dicha ciudadana no tiene ni ha tenido vivienda propia y que vive con su cónyuge y sus dos hijas en la quinta Karia-Kito, el cual sabe y le consta que va a ser vendido, por cuanto se lo ha comentado mostrándole además su desespero por no tener donde vivir. Luego, en esa misma fecha compareció la ciudadana MARILYN DEL CARMEN MARRERO RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 10.182.634, venezolana, de Caracas, de 47 años de edad, soltera, de profesión Docente; indicando que conoce al ciudadano Luís Raúl Pericchi desde hace mas de diez (10) años, y que es hermano de Elsa Cristina Pericchi; señalando que dicha ciudadana vive con sus hijas en la casa de los suegros la cual va a ser dado en venta, ya que era una herencia y debía ser repartida entre los hermanos del esposo de Elsa Pericchi, quien se lo comentó en la iglesia a la que van, en un momento de desahogo. Luego, en esa misma fecha compareció el ciudadano RICARDO JOSÉ LEÓN BOZA, titular de la cédula de identidad Nº 12.421.188, venezolano, de Caracas, de 43 años de edad, de profesión Ingeniero Mecánico; quien indicó que conoce desde hace mas de diez (10) años a Elsa Pericchi y sus dos hijas, en virtud de asistir a una iglesia en Chuao, y que el consta que vive en la casa de sus suegros la cual va a ser vendida. Luego, en esa misma fecha compareció la ciudadana CARMEN LUISA LUGO AZOCAR, titular de la cédula de identidad Nº 1.857.377, venezolana, de 79 años de edad, divorciada, de profesión Licenciada en Educación, domiciliada en el Distrito Capital; indicando que conoce desde hace mucho tiempo a Elsa Pericchi y a sus hijos, que le consta que no tienen vivienda propia, que vive con su esposo en Lomas del Club Hípico, quinta Karia-Kito, la cual va a ser vendida. Ahora bien, examinadas las anteriores testimoniales, se observa que las declaraciones rendidas concuerdan entre si, sin incurrir en contradicciones, por lo que este sentenciador las aprecia y les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que la hermana de la parte actora no tiene vivienda propia y vive en la casa de los suegros con su esposo y dos hijas y que dicha casa de nombre Karia-Kito está en venta. Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

• Constante de cinco (5) folios útiles, original del contrato de arrendamiento vinculante entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 2 de diciembre de 2004, anotado bajo el Nº 3, Tomo 90 de los libros respectivos. Respecto a dicha documental, este juzgador observa que ya fue valorada al momento de analizar las pruebas aportadas por la parte accionante, por lo que se ratifica su aporte probatorio. Así se establece.

• Marcada con la letra “B”, constante de dos (2) folios útiles, copia simple del acta de defunción Nº 34, correspondiente al ciudadano Héctor Enrique Rodríguez Hernández, expedida por el Registro Municipal del Municipio Chacao del estado Miranda, inscrita en el Libro 01, Folio 34, año 2008. A dicha documental, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; quedando suficientemente probado al fallecimiento del mencionado ciudadano, y que sus herederos corresponden a los indicados como sus sucesores en el presente juicio. Así se establece.

En el lapso probatorio:

• Promovió el mérito probatorio que se desprende de autos. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos, es oportuno efectuar algunas precisiones: si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhautividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular. Así se declara.

• Promovió en insistió en hacer valer los depósitos de los cánones de arrendamiento del inmueble identificado con el Nº 562, objeto de la presente demanda, con lo cual pretende demostrar la solvencia de sus representados. En este sentido, debe indicar este juzgador que en el presente asunto no se discute la solvencia de los demandados, sino la naturaleza del contrato y la necesidad de uso por parte de un pariente del propietario del inmueble, motivo por el cual se desecha el presente medio probatorio. Así se establece.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 472 y 476 del Código de Procedimiento Civil, inspección judicial a realizarse en la siguiente dirección: casa identificada con la letra “A”, la cual forma parte de dos viviendas unifamiliares ubicadas en la parcela Nº G-592, de la Urbanización Caurimare, Avenida “C”, constituido por la Quinta denominada Gaia, Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines de que se dejara constancia de los siguientes hechos: i) conforme título ocupan el inmueble. Admitida la referida prueba, el juzgado de la causa se trasladó y constituyó en la mencionada dirección en fecha 28 de marzo de 2017, dejando constancia de lo siguiente: i) Que el tribunal fue atendido por un ciudadano de nombre Carlos Ignacio Pericchi Guerra, titular de la cédula de identidad Nº 5.965.102, quien indicó que ocupa la vivienda junto con su esposa identificada como Jasmín Marycel Marrero Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº 6.510.574, y su hijo de trece (13) años llamado Luís Manuel Pericchi Marrero. Por otro lado, dicho ciudadano manifestó al tribunal que el inmueble que está ocupando pertenece a su hermano Luís Raúl Pericchi Guerra, quien se lo prestó. En este sentido, observa este Juzgado que de dicha inspección de evidencia que el inmueble se encuentra ocupado por familiares del ciudadano Luís Raúl Piericchi, entre ellos su sobrino quien es menor de edad, que el fue entregado a su hermano (el inmueble) en calidad de préstamo y se valora conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Realizado el análisis probatorio de rigor y trabada la litis en los términos antes expuestos, se evidencia que la pretensión actora se circunscribe en el desalojo y entrega del inmueble propiedad del ciudadano Luís Raúl Pericchi, el cual fue dado en arriendo al ciudadano Héctor Enrique Rodríguez Hernández(†), mediante contrato autenticado en fecha 2 de diciembre de 2004, donde se convino, entre otras estipulaciones, modalidad de pago y duración contractual; siendo que en definitiva es requerida la desocupación en virtud de la necesidad de ocuparlo por parte de la hermana del propietario ciudadana Elsa Cristina Pericchi de Echavarría, por cuanto carece de vivienda ella y su grupo familiar.

Asimismo, indicó la accionante que la relación arrendaticia comenzó a transcurrir desde el 01/12/2004, y que ésta se indeterminó en cuanto a la duración, en virtud de la expiración del mismo aunado a que no se realizó un nuevo contrato, manteniéndose los herederos del de cujus poseyendo el inmueble por lo que ocurrió la tácita reconducción. Afirmó adicionalmente la accionante, que el canon de arrendamiento se estipuló en (Bs. 3.500.000,00), equivalente a (Bs. 3.500,00), sufriendo aumentos paulatinos hasta quedar fijado en (Bs. 7.000,00).

Respecto a estos alegatos, la representación judicial demandada alegó que el contrato de arrendamiento se renovó de forma automática, en virtud de que no existió notificación alguna referida a la no renovación, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato locativo, aunado a que no se ha dado el supuesto de hecho a fin de que opere la tácita reconducción.

Pues bien, a fin de destrabar la litis, resulta menester indicar previamente que el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa llamada mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio. Esta institución jurídica se encuentra definida en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

“…El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”

Es de observar adicionalmente que la norma aplicable en relación al comportamiento de los sujetos intervinientes en el arrendamiento de marras, es la contenida en Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.687, de fecha 26 de abril de 1999, por tratarse del arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, y la ley se encontraba vigente para el momento en el que se dio inicio a la relación arrendaticia.

Ahora bien, fijado lo anterior, observa este juzgador que existe controversia entre la partes en relación a la duración del contrato, es decir, si se encontraba determinado o indeterminado el lapso de tiempo en el cual debía durar de la relación arrendaticia. En este sentido, considera pertinente quien aquí decide citar el contenido de la cláusula tercera del contrato vinculante, y en donde expresamente se convino lo siguiente:

“…TERCERA: La duración del presente contrato será de un (1) año, renovable por periodos iguales consecutivos previo acuerdo de las partes, contados partir del 1 de Diciembre de 2004. En caso de renovación o no del presente contrato, las partes deberán notificarlo por escrito en un lapso no mayor de sesenta días antes de la terminación del presente contrato. En el supuesto de la renovación del mismo, las partes acordarán el ajuste del canon de arrendamiento…”. (Subrayado del Tribunal)

De la anterior disposición contractual, se observa que se estableció la duración del tiempo en el cual debía durar la relación arrendaticia, comenzando la misma determinada en cuanto a su duración ya que se estableció duraría por el período de un año, contado a partir del 01/12/2004. Asimismo, la referida cláusula expresa que el contrato puede ser renovado o no, es decir, establece un supuesto de hecho que puede ser configurado desde un punto de vista positivo (la renovación) o negativo (la no renovación), siendo que este supuesto de hecho, se encuentra supeditado a la realización de un comportamiento previo ejecutado por las partes intervinientes en el contrato, a saber, la notificación por escrito en un lapso no mayor de sesenta días antes de la terminación del contrato.

Pues bien, al revisar las actas que conforman el presente expediente, se puede observar que en el presente caso no existe ninguna notificación suscrita por alguna de las partes intervinientes, que haga presumir la intención de renovar o no la relación arrendaticia. Se debe acotar, que esta notificación también es requerida a los efectos de perseguir el efecto positivo de la convención, a saber, la de renovar el contrato, ya que así fue estipulado en la cláusula tercera del contrato de marras, siendo que las disposiciones contenidas en un contrato son ley entre partes, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, que establece:

“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.

Por su parte, el artículo 1.160 eiusdem, señala:

“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.

De modo que lo estipulado en un contrato, debe ser cumplido de manera obligatoria, salvo pacto contrario expresado por mutuo consentimiento, siendo que en lo referido al punto aquí analizado, correspondía era entonces la notificación entre partes a fin de determinar la renovación o no de la relación arrendaticia, hecho que en definitiva no ocurrió.

Por otro lado, considera este juzgador que tampoco quedó demostrada la renovación contractual, por el simple hecho del aumento señalado por ambas partes en el decurso del proceso, por cuanto solo se observa un solo incremento en el canon, es decir, de (Bs. 3.500,00) a (Bs. 7.000,00), sin que sea señalado con determinación a que años correspondió el referido aumento, o en el caso de ser paulatinos, a que año corresponde cada fracción de del mismo. Aunado a lo anterior, se observa es que sólo ocurrió un solo incremento desde el año 2004, año en el que dio inició la relación arrendaticia, que dicho sea de paso, fue tachado de ilegal por la demandada por existir un congelamiento de alquileres, de manera que para quien aquí decide, tampoco este supuesto de hecho evidencia la renovación del contrato de arrendamiento.

Lo que si ocurrió, según los indicios que se desprenden del cúmulo de pruebas de autos, es que la actora mantuvo a la parte arrendataria en posesión del inmueble, y ésta, se mantuvo pagando el canon de arrendamiento, con lo cual, se patentizó los supuestos a fin de que procediese la tácita reconducción. En efecto, dispone el artículo 1.600 del Código Civil lo siguiente:

“…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

De manera que cumplido este supuesto, el contrato se indeterminó en cuanto a su duración, debiendo quien aquí decide acotar, que en los contratos en los cuales no se encuentra determinado su duración, pues no le es aplicable la prorroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto este derecho potestativo para el inquilino y de obligatorio cumplimiento para el arrendador, sólo es dable en los contratos cuya duración se encuentre claramente determinada, no siendo el caso de marras en virtud del acaecimiento de la institución conocida como la tacita reconducción; por lo que en definitiva, la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia aquí analizada, se corresponde con los contratos cuya duración se encuentra indeterminado, no siendo probado lo contrario en el presente asunto, quedando así correctamente instaurado el procedimiento por vía de desalojo. Así se decide.

Ahora bien, la representación judicial demandada adujo en la audiencia de juicio celebrada ante este juzgado, que la presente demanda no se ha debido admitir hasta haber cumplido con el procedimiento administrativo pautado por el Tribunal Séptimo de Municipio, quien conoció el presente asunto de manera primigenia.

Pues bien, consta que por auto dictado en fecha 19 de mayo de 2011, el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, fue el que ordenó la suspensión, no el Juzgado Séptimo como señaló la representación judicial demandada; suspensión la cual fue fundamentada conforme a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que ordena el cumplimiento de un procedimiento administrativo previo.

Esta normativa legal aparece interpretada en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 1 de noviembre de 2011, expediente Nº AA20-C-2011-000146, así como de la sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 3 de agosto de 2011, en el expediente Nº 10-1298, en las cuales se dictaminó que las causas iniciadas antes de la publicación de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, -caso de autos- deben suspenderse únicamente en la fase de ejecución de sentencia, motivo por el cual este juzgador debe desechar el alegato que en este sentido esgrimió la representación judicial demandada. Así se decide.

Continuando con el desarrollo del presente fallo, se observa que el desalojo incoado se fundamenta en la necesidad que tiene la ciudadana Elsa Cristina Pericchi de Echavarría, por carecer ella y su grupo familiar de una vivienda, basando su pretensión en el literal “b”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…).
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”.

Ahora bien, dicha causal invocada por la parte accionante, se asemeja a la estipulada en el numeral 2 del artículo 91 de Ley Para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda vigente, y se refiere a la necesidad que tiene el propietario del inmueble en ocuparlo para sí o para algún miembro de su familia. Pues bien, sobre la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, afirma el Dr José Luís Verela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, páginas 105 y 106), lo siguiente:

“…La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el literal b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas. Sólo que se incluye al hijo adoptivo. En esta casual de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)…”.

Por otra parte, el Dr. Arquímedes E. González F., en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, señala lo siguiente:

“…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no en otro particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…”.

A modo ilustrativo se debe indicar, que adicionalmente a lo antes citado, el parágrafo único del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que: “…En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autorizada administrativa y judicial…”; siendo entonces que a los ojos de la ley reguladora en la materia, la procedencia de la acción de desalojo con base en la causal antes indicada, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:

1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, ya sea verbal o por escrito; así, como se indicó precedentemente, la relación arrendaticia que vincula a la partes es a tiempo indefinido tal y como lo indicó la representación judicial accionante en su escrito libelar, ya que respecto al contrato vinculante autenticado en fecha 2 de diciembre de 2004, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 03, Tomo 90 de los libros respectivos, el cual aparece consignado por ambas partes, operó la tácita reconducción contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil, siendo que en efecto la presente condición se ve cumplida. Así se decide.

2) La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento. Respecto a este particular, señaló la representación judicial demandada que son infundados los alegatos de que el inmueble pertenezca al ciudadano Luís Raúl Pericchi Guerra. Pues bien, de las pruebas aportadas por la parte actora, se observa que el terreno en donde fue edificado el inmueble arrendado, es propiedad del mencionado ciudadano en su carácter de copropietario, según consta de la compra venta protocolizada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, fechado 14 de mayo de 1993. Asimismo, consta en autos titulo supletorio expedido por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual fue posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 29 de octubre de 2007, anotado bajo el Nº 48, Tomo 4, Protocolo 1º; y en donde se declaró como título supletorio de propiedad, las bienechurias que constan de dos viviendas unifamiliares, ubicadas en la parcela G-592 de la Urbanización Caurimare, Avenida “C”, a favor del ciudadano Luís Raúl Perichi, motivo por el cual, este juzgador al adminicular ambas documentales aquí citados, pues se observa que el inmueble dado en arriendo le pertenece, por ende, posee la cualidad a fin de ejercer la presente acción. Así se establece.

3) Que sea demostrada la necesidad de ocupación por parte del propietario o de algún pariente suyo hasta el segundo grado de consanguinidad, ya que sin la debida aportación probatoria al respecto, la demanda de desalojo fundamentada en esta causal, sucumbiría y sería improcedente. Ahora bien, en este aspecto vale indicar que tanto al actor le corresponde probar su necesidad de ocupar el inmueble, como al demandado desvirtuar la alegada necesidad, siendo este último requisito el más importante para que se origine el efecto que acarrea el desalojo, encontrando entonces que las partes están en la obligación de probar sus propias afirmaciones, es decir, según las reglas de la carga de la prueba no siendo esto una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y lo alegado por el demandado en su contestación, así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, mas el demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en el que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado actor de su excepción.

Pues bien, se alega la necesidad de uso del inmueble arrendado por parte de la ciudadana Elsa Cristina Pericchi de Echavarría, quien se dice hermana del ciudadano propietario del inmueble de marras. En este sentido, consta en las actas que conforman el presente expediente, partidas de nacimiento la cuales ya fueron objeto de análisis por parte de este Tribunal, y en donde se constató fehacientemente que la referida ciudadana es hermana del ciudadano Luís Raúl Pericchi Guerra, por ser ambos hijos reconocidos de los ciudadanos Luís Pericchi Días y Elsa Guerra de Pericchi, quedado de este modo demostrado el vínculo de consanguinidad que une a estos sujetos.

Entonces tenemos que en el presente caso, se sostiene la necesidad de uso por parte de la hermana del propietario del inmueble, así como su grupo familiar a fin de ocupar el tan referido inmueble. Esta afirmación fue negada y contradicha por representación judicial demandada, indicando que el propietario accionante posee dos inmuebles a su nombre arrendados. Pues bien, sobre este particular, consta inspección judicial realizada por el tribunal de la causa en fecha 28 de marzo de 2017, en la casa identificada “A”, construida en la parcela Nº G-592, de la Urbanización Caurimare, Avenida “C”, quinta denominada “Gaia”, Municipio Baruta del estado Miranda. Pues bien consta de autos que dicho inmueble pertenece efectivamente al ciudadano Luís Rául Pericchi Guerra, siendo que de la referida inspección consta que el mismo se encuentra ocupado en calidad de préstamo, por parte del ciudadano Carlos Ignacio Pericchi Guerra, quien indicó ser hermano del propietario, así como por parte de su esposa e hijo, el cual cabe destacar, es un menor de edad; de modo que este inmueble no se encuentra disponible para ser habitado por la hermana del propietario, así como por su grupo familiar, por cuanto de ocurrir este supuesto, se generaría un estado de hacinamiento respecto a este grupo de personas. Cuando se refiere este Juzgado al grupo familiar de dicha ciudadana, se refiere a sus dos hijas de nombre Eliana Echavarría y Anabel Echavarría, quienes según se desprende de las testimoniales practicadas en este proceso judicial, viven con ella en un inmueble propiedad de los padres de su cónyuge.

Esta afirmación queda efectivamente verificada según se desprende de la constancia de residencia emitida por la Unidad de Registro Civil de la Parroquia de Baruta, en fecha 13 de septiembre de 2016, donde se indicó que Elsa Cristina Pericchi, habita de forma permanente en el Municipio Baruta, Parroquia Baruta, Urbanización Terrazas del Club Hípico, calle La Loma, Casa Karia-Kito; supuesto de hecho que no aparece desvirtuada por la parte demandada, aunado a que consta este hecho de la inspección judicial practicada por el a quo en fecha 23 de marzo de 2017, en donde se dejó constancia de que el tribunal fue atendido por un ciudadano de nombre Nelson Echavarría Gorbea, quien manifestó ser su cónyuge, y quien indicó que se Elsa se encontraba trabajando, por lo que para este juzgador, la ciudadana Elsa C. Pericchi, efectivamente vive en ese inmueble junto a su cónyuge y sus dos hijas, presunción a la que se arriba de los indicios concordantes que emanan de la inspección y de la constancia de residencia ya analizadas. Asimismo, consta en autos que el inmueble identificado como quinta Karia-Kito le pertenece a los ciudadanos Juan José Echavarría y a Nelly Mattei de Gorbea, es decir, que el inmueble en el que habita la Ciudadana Elsa Cristina Pericchi, no le pertenece, sino a familiares de su cónyuge.

Así, y aunado a los argumentos antes indicados, constan las testimoniales practicadas en el presente proceso, en donde todos los testigos quedaron contestes de que conocen a la ciudadana Elsa C. Pericchi, desde hace años, y que dicha ciudadana vive con su esposo y sus dos hijas en el inmueble que pertenece a sus suegros, y que les ha manifestado la necesidad de ocupar otra vivienda; de manera que considera esta Alzada que la parte demandad no logró desvirtuar los argumentos de la parte actora, es decir, desvirtuar la necesidad alegada y que tiene la Elsa C. Pericchi, y su grupo familiar en ocupar el inmueble arrendado, con lo que queda plenamente probado para este juzgador la necesidad de uso, por lo que forzosamente se debe declarar procedente la pretensión esgrimida por la actora, declarando entonces la parte demandada a entregar el inmueble dado en arriendo libre de bienes y personas, previo cumplimiento de los plazos estipulados e la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Viviendas. Así se decide.

Como colorario de lo anterior, al haber quedado demostrado la necesidad que tiene la ciudadana Elsa Cristina Pericchi de Echavarría en ocupar el inmueble objeto de la preseten demanda, es por lo que se debe declarar sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial demandada, y en consecuencia se debe declarar con lugar la presente demanda de desalojo, quedando de este modo confirmada la decisión recurrida, y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

V
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 23 de mayo de 2017, por el abogado LEONCIO CORDERO GONZALEZ, en su condición de apoderado judicial de la SUCESIÓN HECTOR ENRIQUE RODRIGUEZ HERNANDEZ, contra la sentencia dictada en fecha 17 de mayo de 2017, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó confirmada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por desalojo interpuso la ciudadana ELSA GUERRA DE PERICCHI, en su condición de apoderada general del ciudadano LUIS RAÚL PERICCHI GUERRA, en contra de la SUCESIÓN HECTOR ENRIQUE RODRÍGUEZ HERNANDEZ, ut supra identificados, por lo que se condena a la parte demandada hacer entrega real y efectiva del bien inmueble constituido por una casa quinta denominada “592”, Casa “B”, construida sobre una parcela de terreno situada en la Urbanización Caurimare, Avenida “C”, Municipio Baruta del estado Miranda, para que sea ocupado por la hermana del demandante, ciudadana ELSA CRISTINA PERICCHI DE ECHAVARRÍA, con su grupo familiar, con el expreso señalamiento que dicho inmueble, no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres (3) años, contados desde su efectiva entrega material por parte de la demandada y deberá agotar la vía administrativa en fase de ejecución prevista en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por cuanto resultó totalmente vencida en el presente juicio, a tenor de lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 207° Años de Independencia y 158° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los trece (13) días del mes de octubre del año dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de doce (12) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO

Expediente Nº AP71-R-2017-000590
AMJ/SRR/DS.-