TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JOSE TADEO MONAGAS Y SAN JOSE DE GUARIBE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. ALTAGRACIA DE ORITUCO
Actuando en Sede Civil

Altagracia de Orituco, 17 de Abril de 2.018.-
207º y 159º
TIPO DE RESOLUCIÓN: PARCIALMENTE CON LUGAR
Definitiva. Nro. 10-17042018.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL.
PARTE DEMANDANTE: YURISMAR CELESTINA FUENMAYOR GUACAHE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-12.511.148, domiciliada en la calle Páez, adyacente a la calle Paraíso, casa sin número de esta ciudad de Altagracia de Orituco, Municipio José Tadeo Monagas del Estado Guárico.-
ABOGADO APODERADO: ARTURO CELESTINO HERNANDEZ, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 4.347.778, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 18.803.-
PARTE DEMANDADA: MIRLA THAIS REINA LISCANO venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 12.512.503.
ABOGADO ASISTENTE: BIAGGINI ESTANGA MARTINEZ, Inpreabogado Nro. 76.027.-
EXPEDIENTE: Nro. 17-2654.-
DE CONFORMIDAD CON LO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 43 DE LA LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, QUIEN REMITE AL PROCEDIMIENTO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 859 NUMERAL 4º DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, EL TRIBUNAL PASA A EXTENDER EL FALLO COMPLETO.

I
En fecha 10/10/2017, el abogado ARTURO CELESTINO HERNANDEZ, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 4.347.778, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 18.803, actuando como apoderado judicial de la ciudadana YURISMAR CELESTINA FUENMAYOR GUACAHE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 12.511.148, presenta escrito de demanda por Resolución de contrato de Arrendamiento de Local comercial y desalojo constante de seis (06) folios útiles y treinta (30) anexos, en copias simples.
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

En fecha 04/12/2017 se fijaron los límites de la controversia, y se fijó un lapso de Cinco (05) días para que las partes promovieran las pruebas legales y pertinentes, dejándose constancia de la presencia del abogado ARTURO CELESTINO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad No. V- 4.347.778, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 18.803, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana YURISMAR CELESTINA FUENMAYOR GUACACHE, parte demandante en el presente juicio e igualmente de la presencia de la ciudadana MIRLA THAIS REINA LISCANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 12.512.503, debidamente asistida del abogado ENRIQUE HERNANDEZ SANCHEZ, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 4901, en su carácter de parte demandada, no le queda otra alternativa a este juzgador que imponer de conformidad con lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, que las partes prueben sus afirmaciones de hecho.
III
PROMOCION DE PRUEBAS

LA PARTE DEMANDANTE aportó al proceso en su escrito de demanda las siguientes pruebas:
• Documento de propiedad del local objeto del presente ligio marcado con la letra “B”.
• Contrato de arrendamiento, privado marcado con la letra “C”.
• Notificación de terminación de contrato de arrendamiento y concesión de prorroga legal de arrendamiento, marcada con la letra “D”.
• Documentales: Expediente de consignación Nº 17136 nomenclatura de este Tribunal, cuyo objeto de esta prueba es demostrar la relación arrepticia el reconocimiento de la demandada sobre el monto del nuevo canon de arrendamiento acordado entre las partes a partir de abril del 2017, la insolvencia de la demandada hasta el día de hoy, la cesión del local arrendado a un tercero, el cambio de uso del local arrendado y por ultimo el uso indebido del mismo, marcado con la letra “E”.
• Promovió posiciones juradas.
• Prueba de informes, 1) solicitó se libre oficio a la dirección de hacienda de la alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas del Estado, para que informe si por ante esa dependencia existe la patente de industria y comercio Nº 3614, correspondiente a la firma: LABORATORIOS CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A, registrada en el registro mercantil primero del Estado Guarico bajo el numero 36, Tomo 1-A primero del 10 de enero del 2013, el objeto de este medio de prueba esta dirigido a demostrar la cesión del local a favor de un tercero, el cambio de uso del local arrendado y el uso indebido del inmueble, 2) se oficie a la dirección de salud del estado Guarico ubicado en San Juan de los Morros, Estado Guarico, para que informe si por ante esa dependencia, existe un expediente administrativo correspondiente a la firma, LABORATORIO CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A, persona jurídica registrada en el registro mercantil primero del Estado Guarico bajo el Nº 36, Tomo 1-A primero del 10 de enero del 2013. el objeto de esta prueba esta en demostrar la cesión del local a favor de un tercero, el cambio de uso del local arrendado y el uso indebido del mismo por parte de esta empresa o persona jurídica, 3) se libre oficio al seniat de esta población, para que informe si la empresa LABORATORIO CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A, persona jurídica registrada en el registro mercantil primero del Estado Guarico bajo el Nº 36, Tomo 1-A primero del 10 de enero del 2013, se encuentra registrada en el registro fiscal, el objeto de esta prueba de esta dirigido a demostrar la cesión del local a favor de un tercero, el cambio de uso del local arrendado y el uso indebido del mismo por parte de esta empresa o persona jurídica, distinta a la relación arrendaticia.
• Testimoniales: de los ciudadanos JOSE MARTIN VELASQUEZ, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº 8.784.375, ALBERTO CONTRERAS, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº 8.565.019, YOLANDA MERCEDES AVILA AVILA, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº 7.297.647 y NERVIS SIFONTES, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº 11.367.407.
Las aportadas al proceso por la PARTE DEMANDADA en la contestación de la demanda.-
• No aportó prueba alguna.-
PRUEBAS APORTADAS EN LAPSO ESTABLECIDO EN EL TERCER 3ER APARTE DEL ARTÍCULO 868 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
La parte demandante aportó al proceso en este lapso las siguientes pruebas:
• Ratifico las pruebas aportadas en libelo de la demanda.
• Informes
• Testimoniales
• Posiciones juradas.
Todas ellas promovidas en el libelo de demanda, que fueron admitidas anteriormente en la oportunidad legal.
La parte demandada aportó al proceso en este lapso las siguientes pruebas:
• Promovió copia del acta de notificación de fecha 17/05/2017, la cual se inadmitio
• Promovió inspección ocular sobre el documento original constituido de denuncia.
IV
ARGUMENTOS DE LA DECISION
Estando en la oportunidad procesal para dictar el extensivo del fallo en el presente juicio oral, este Juzgado de los Municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe de la Circunscripción, pasa a decidir la presente causa, para lo cual hace las siguientes consideraciones:
V
DE LA COMPETENCIA
La decisión que debe recaer en la presente causa, cuyos trámites se han materializado de acuerdo a las reglas del procedimiento oral contemplado en el articulo 859 del código de procedimiento civil por remisión a lo establecido en el segundo parágrafo del articulo 43 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en relación a la cuantía por haber sido estimada esta en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 250.000,00), que equivalen a OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (833 U.T) en cumplimiento con lo previsto en la resolución Nro. 009-00006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, así mismo en razón de la materia, es por lo que este Tribunal como Órgano de instancia de conformidad con lo previsto en el artículo 70 de la ley orgánica del poder judicial, y la Resolución 009-00006 es competente para decidir la presente causa fundada en la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. En cuanto a este tipo de procedimiento aplicable en materia de arrendamientos de locales comerciales, es importante resaltar que nuestro Código de Procedimiento Civil, prevé la realización de la causa de manera oral, la práctica de las pruebas y la audiencia preliminar de la misma manera, tal y como lo establece el artículo 860:
VI
DE LAS PRETENSIONES DE LA ACTORA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA:
Una vez reformada la demanda en fecha 18/10/2017, en virtud de haberse dictado auto mediante el cual se insta al accionante de autos a que aclare en cuanto a su pretensión, ya que por una parte demanda la resolución del contrato de arrendamiento por demanda principal y por otra parte de manera subsidiaria demanda el desalojo del local comercial, consignando posteriormente escrito de reforma de demanda en los siguientes términos: que ocurre por ante este Tribunal para demandar como en efecto formalmente lo hace en el acto a la ciudadana MIRLA THAIS REINA LISCANO, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio residenciada en Paural II, calle 13, casa sin numero de Altagracia de Orituco, Estado Guarico, Estado Guarico, y titular de la cedula de identidad 12.512.503 por resolución de contrato de arrendamiento de local comercial, con petición subsidiaria de desalojo de local comercial, que tiene por objeto de un local comercial propiedad de su mandante, ubicado en la calle Sixto sosa Nº 20 de Altagracia de Orituco, Estado Guarico, que le pertenece según consta de documento que anexa y opone “B”, para su certificación en autos y devolución, pretensión que interpone en los términos a que se contrae el presente libelo, y los cuales resume de la de la forma siguiente:

Que en fecha 19 de enero del 2009, su representada dio en arrendamiento a MIRLA THAIS REINA LISCANO a quien en los párrafos siguientes de este libelo denominara la demandada, un local comercial ubicado en la calle Sixto sosa Nº 20 de Altagracia de Orituco, Estado Guarico, contrato que consta de documento que anexa y opone marcado “C”, su representada actuando siempre bajo el concepto de la buena fe le entregó a la demandada la posesión del inmueble propio para la oficina, como así consta de la cláusula primera del contrato suscrito entre las partes donde se estableció lo siguiente:
“..primera: la arrendadora, es dueña y propietaria de inmueble propio para oficina, ubicado en la calle Sixto sosa Nº 20, de Altagracia de Orituco, Municipio Monagas del Estado Guarico y como tal da en arrendamiento a la arrendadora, quien lo recibe en completo buen estado de funcionamiento y de esa misma forma deberá entregarlo al finalizar este contrato…”
Prosigue alegando el demandante, que en cuanto al tiempo de duración del arrendamiento la cláusula tercera de la convención arrendaticia, se estableció lo siguiente: “… Tercera: el tiempo de duración del presente contrato será de un año, contado a partir de la fecha 02-02-2009, pudiendo ser prorrogado por igual tiempo, siempre y cuando las partes así lo decidan…”, es de destacar que este contrato, y fue renovado anualmente verbalmente como así lo acepta la demandada, sucediéndose las prorrogas de duración por periodos siguientes: desde 02/02/2009 hasta el 02/02/2010, desde el 02/02/2010, hasta el 02/02/2011, desde el 02/02/2011, hasta el 02/02/2012, desde el 02/02/2012, hasta el 02/02/2013, desde el 02/02/2013, hasta el 02/02/2014, desde el 02/02/2014, hasta el 02/02/2015, desde el 02/02/2015, hasta el 02/02/2016, y desde el 02/02/2016, hasta el 02/02/2017, a partir de la ultima renovación, su representada decide no hacer ninguna otra prorroga y así se lo hace saber en fecha 03 de abril del 2017 en carta escrita aceptada y suscrita por la demandada que anexa “D” concordando que el nuevo canon durante la prorroga legal debía ser por la suma de Bs. 50.000,00 mensuales. Estas renovaciones tienen importancia vital para calificar la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, donde se estableció un tiempo de duración de un año prorrogable anualmente.
Continua alegando el accionante, que la demandada incumple con las obligaciones asumidas contractualmente, violentando las obligaciones establecidas para todo arrendatario en el código civil y la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, publicado en la gaceta oficial Nº 40.418 del 23 de mayo del 2014.
Prosigue alegando el accionante que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato el canon de arrendamiento establecido inicialmente fue por la suma de setecientos bolívares (BS. 700,00) pagaderos por mensualidades vencidas. Este canon fue incrementándose paulatinamente de acuerdo al alto costo de la vida, se trata además de un local de 57 metros cuadrados de construcción de primera, siendo que para el mes de abril del 2017, fue establecido de mutuo y común acuerdo en 50.000,00 mensuales, canon que operaria también durante la prorroga legal, como así lo acepto la demandada. La forma de pago fue establecida mediante depósitos bancarios (..). es de alegar que al día de hoy, los canon que no han sido pagados son los correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE de 2017, lo que contraviene la cláusula segunda del contrato, el código civil y la ley especial que rige la materia.
Asimismo, manifiesta en su accionar, que en efecto la cláusula sexta dispone lo siguiente: “la arrendataria no podrá ceder, traspasar ni subarrendar, el inmueble que es objeto de este contrato sin contar con la autorización de la arrendataria dado por escrito, sin contar con la autorización de la arrendadora dado por escrito…”pero aprovechándose que su representada en razón de su trabajo, no residía en la población, sin autorización cedió el inmueble y cambio el destino contractualmente acordado para su uso, cediéndolo ilegalmente en marzo del 2013 a una empresa o persona jurídica denominada “LABORATORIO CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A”, Registrada en el registro Mercantil Primero del Estado Guarico, bajo el Nº 36, Tomo 1-A Primero del 10 de enero del 2013, que inicialmente funcionaba en el inmueble Nº 21 de la calle Sixto sosa de Altagracia de Orituco, Estado Guarico, donde inclusive tiene su domicilio fiscal como así consta del Rif Nº J-40190284-2, esta cesión ilegal que toleró la demandada además de no estar autorizada, fue hecha en fraude a la ley, pues el local no esta apto arquitectónicamente de acuerdo a las resoluciones que existen al respecto para funcionamiento de esta empresa ni para el cumplimiento del objeto social que se indica en su documento constitutivo; el inmueble no reúne los requisitos establecido en las normas Covenin obligantes para el funcionamiento de un laboratorio de esas características, de allí se realiza también es ilegal.(…)
Sigue alegando el accionante, que la demandada posee un local de su propiedad sin pagar los cánones de arrendamiento en los últimos seis meses, incumpliendo el contrato, cedió el local a una persona jurídica sin autorización, permite a una persona jurídica el ejercicio de una actividad en forma ilícita, cambiando su destino, violentando las cláusulas primera y sexta del contrato, infringiendo obligaciones legales como arrendataria, lo que hace procedente la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial y/o subsidiariamente la acción de desalojo del local comercial..-
VII
DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA
La demandada, MIRLA THAIS REINA LISCANO, plenamente identificada en autos, asistida de abogado, en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda, lo hizo en los siguientes términos: la referida demanda no debe prosperar por lo siguiente; los contratos deben ejecutarse de buena fe y establece obligaciones que deben ser cumplidas tal como han sido contraídas y en el presente caso se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento para fundamentar la demanda en el articulo 1167 del código civil y al respecto la parte actora no tiene cualidad jurídica para intentar la demanda cuando es ella la que ha incumplido con el transcribir lo que nos interesa del libelo: “la forma de pago fue establecida mediante depósitos bancarios en la cuenta numero 01750138160010002044 de la cual era titular la actora en el banco bicentenario de esta ciudad” el día 4 de mayo del 2017 fui a cancelar dicho mes de Bs. 15.000,00 en la citada cuenta de ahorro y tal cual estaba bloqueada lo cual evidencia mala fe e incumplimiento contractual del arrendatario. Esa mala fe se hace palpable con hecho ocurrido el 17 de mayo del 2017 que patentiza con la presencia de la parte actora en el inmueble procediendo con la apertura, con llaves de la puerta de entrada del inmueble procediendo a su invasión y apoderándose de todas mis pertenencias, es decir, equipos de laboratorios, equipos científicos, mobiliarios, equipos de oficina, reactivos, materiales, cristalería, documentos personales y privados, enseres del hogar, nevera y manifestando de que tomaba posesión del inmueble tal como fue constado por funcionarios policiales del centro de coordinación policial del Altagracia de Orituco. Es evidente el desacato contractual por parte de la actora que comete un acto arbitrario y a todas luces delictivo procediendo a efectuar un presunto desalojo producto de una conducta delictual y a todas luces de infracción al contrato de arrendamiento que nos ocupa. Y ello por lo siguiente: originalmente ocupe el inmueble aprovechando una firma comercial personal propiedad de mi madre BERNADA DE REINA con la denominación INVERSIONES EMILBER, inscrita por ante el registro Mercantil del Estado Guárico bajo el numero 19, tomo 14-B de fecha 16 de agosto de 1996 y posteriormente con la denominación LABORATORIO CLINICO DIAGNOSTICO VITAL, CA, de mi copropiedad inscrita por ante el registro Mercantil citado en fecha 10 de enero de 2013, numero 36, tomo 1-A PRO de lo que se desprende que durante la vigencia del contrato del inmueble esta en mi posesión y disfrute. Todo lo relacionado a la afirmación contenida en la demanda de falta de perisología para funcionar nada tiene que ver con las obligaciones contractuales contraídas. Por ultimo debo reiterar que habiendo la parte actora incurrido en actos de evidente mala fe y de intención dolosa mal puede prosperar la demanda de resolución de contrato que ella misma incumplió y que la acción interpuesta es temeraria y refleja la continuidad de una conducta que va dirigida al desacato contractual. Ella no se hace merecedora de una tutela judicial efectiva. Rechazo especifico: Rechazo el pedimento de la demanda con respecto al pago de los daños materiales pretendidos y agotara todos los recursos, que este Tribunal debe prestarme para recobrar la posesión del inmueble.
VIII
ANÁLISIS PROBATORIO
Corresponde a este juzgador, determinar la carga alegatoria de las partes en este proceso, y a tal efecto, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”
DE LAS PRUEBAS APORTADAS CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA
A los fines de sustentar las pretensiones reclamadas por su representada, el apoderado actor, presenta adjuntas al libelo de la demanda los documentos fundamentales y las pruebas demostrativas que fundamentan el derecho que se reclama y que son del tenor siguiente:
• Documento de propiedad del local comercial objeto del presente litigio marcado con la letra “B”, documentales que tienen la finalidad de demostrar su derecho de propiedad del inmueble arrendado, situación ésta fáctico-jurídica que no es objeto de discusión dentro del tema decidendun de la litis, con lo cual, no son pertinente y así se decide.
• Contrato de arrendamiento, privado marcado con la letra “C”. documental esta que no fue impugnada por la accionada, por lo tanto este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil
• NOTIFICACION, marcada con la letra “D”, documental privada que no fue impugnada por la parte demandada, por lo tanto este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil,
• Copia simple del Expediente de consignación Nº 17136 nomenclatura de este Tribunal marcado con la letra “E”, documental que no fue impugnada por la parte demandada y la cual este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Promovió posiciones juradas. De la cual renuncio en fecha 13/03/2018 homologado en fecha 16/03/2018.
• Prueba de informes, dirigidas a la dirección de hacienda de la alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas del Estado, y al oficio al SENIAT de esta población, de lo cual se evidencia que tanto la patente de industria y comercio así como también el Registro de Información fiscal están a nombres de la empresa LABORATORIOS CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A, la cual se valoran de conformidad con lo establecido en el articulo 433 del código de procedimiento civil.
• En cuanto a la prueba de informe solicitada a la dirección de salud del estado Guarico, ubicada en San Juan de los Morros, Estado Guarico, esta prueba no consta a los autos del presente expediente todo ello en virtud de que dicho organismo, no remitió la información requerida por este órgano jurisdiccional, lo cual este Tribunal desecha por no tener vital importancia que pudiera incidir sobre la decisión del juicio.
• Testimoniales: de los ciudadanos JOSE MARTIN VELASQUEZ, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº 8.784.375, ALBERTO CONTRERAS, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº 8.565.019, YOLANDA MERCEDES AVILA AVILA, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº 7.297.647, y NERVIS SIFONTES, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº 11.367.407. La parte actora en la oportunidad de la audiencia oral de juicio celebrada el día 03/04/2018, renunció a las mismas, por lo cual este tribunal homologó dicha renuncia.
Las aportadas al proceso por la parte demandada en la contestación de la demanda:
• No aportó prueba alguna.-
PRUEBAS APORTADAS EN LAPSO ESTABLECIDO EN EL TERCER 3ER APARTE DEL ARTÍCULO 868 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
La parte demandante aportó al proceso en este lapso las siguientes pruebas:
• Ratifico las pruebas aportadas en libelo de la demanda.
• Informes
• Testimoniales
• Posiciones juradas
Todas ellas promovidas en el libelo de demanda, que fueron admitidas en la oportunidad legal, por lo cual considera quien aquí juzga es inoficioso pronunciarse sobre las mismas en virtud de que ya fueron valoradas anteriormente a excepción de las posiciones juradas que mas adelante se valoraran. Así se decide.
La parte demandada aportó al proceso en este lapso las siguientes pruebas:
• Promovió copia del acta de notificación de fecha 17/05/2017, la cual fue inadmitida.
• Promovió inspección ocular sobre el documento original constituido de denuncia a los fines de determinar su autenticidad siendo que la misma fue impugnada por la parte actora en virtud de que no se indica el objeto de la prueba, vale destacar respecto a ello, que del escrito de promoción de pruebas la parte accionada, señala que a los fines probatorios, pide al Tribunal se constituya en la sede del referido comando ubicado en el sector el charco de Altagracia de Orituco a fin de practicar inspección ocular en el documento Original constituido de la referida denuncia a los fines de determinar su autenticidad, por tal razón, es improcedente dicha oposición, pasando a valorarse la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del código civil y 472 del código de procedimiento civil.
IX

DEL JUICIO ORAL Y PÚBLICO

Desde la perspectiva más general y con el objeto de celebrar el Juicio Oral y Publico establecido en el articulo 43 de la e la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, quien remite al procedimiento establecido en el articulo 859 numeral 4º del Código de Procedimiento Civil, que consagra “las demás causas que por disposición de la ley o por convenio de los particulares, deberán tramitarse por el procedimiento oral”, acto seguido el tribunal apertura el acto, siendo las 10.00 a.m.- Visto pues que las partes debían de probar sus respectivas afirmaciones de hechos en el juicio oral, este impuesto en los Limites de la Controversia. Se ordenó al alguacil procediera a verificar la presencia de las partes, de los testigos, apoderados el cual, reza que se dejó constancia de la presencia de la parte actora de su apoderado así como también la incomparecencia de la parte demandada ni por si ni por medio de apoderado, y de la trascripción integra de la misma se evidencia, que esta fue celebrada en los siguientes términos:
En el despacho del día de hoy, tres (03) de abril de Dos Mil Dieciocho (2.018), constituido el Tribunal, presidido por el Juez Provisorio, abogado MONICO ANTONIO AQUINO GUERRERO, la secretaria Accidental, abogada MARIA PRIETO DE TÁLAMO y, el ciudadano alguacil titular, JOSE YGNACIO YBARRA HERNANDEZ, en la sala de despacho de este Tribunal, siendo las 10:00 de la mañana, se da inicio a la Audiencia de juicio Oral para que las partes expresen si convienen en los hechos con motivo del juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL, intentó el abogado ARTURO CELESTINO HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 18.803, en su carácter de apoderado Judicial de la ciudadana YURISMAR CELESTINA FUENMAYOR GUACACHE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V- 12.511.148, en contra de la ciudadana MIRLA THAIS REINA LISCANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 12.512.503.- Asimismo se deja constancia que este Tribunal no cuenta con medios para un registro o grabación de la audiencia a través de un medio técnico de reproducción o grabación.- En este estado, el Tribunal deja constancia que se hizo el respectivo llamado a las partes por el alguacil de este despacho en las puertas del tribunal, no compareciendo al presente acto la parte demandada, ni por si ni por medio de apoderado judicial de lo cual se deja constancia.- En este estado tiene la palabra la parte actora, y expone: A los fines de agilizar el presente acto, renunciamos en forma expresa a la prueba testimonial previamente admitida por este Tribunal y pedimos que este desistimiento sea homologado por este Tribunal. Seguidamente invocamos la doctrina a que se refiere la sentencia de la Sala Constitucional del TSJ de fecha 25 de octubre de 2016, expediente 16-0587 referido al procedimiento a seguir en los casos idénticos al presente, de igual manera ratificamos en todas sus partes los hechos alegados en la demanda y su reforma dejando constancia que conforme al Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, quedo demostrada la existencia de la relación de arrendamiento por el local ubicado en la calle Sixto sosa Nro. 20 con el contrato aceptado por la parte demandada que riela a los autos, el cual debe ser valorado en todas sus partes, por cuanto no fue impugnado, lo cual significa que quedo demostrado que el local comercial que estaba destinado para oficina (cláusula primera) del tiempo de duración con prorrogas sucesivas anuales contados a partir del 02-02.2009, y que conforme se alego en la demanda concluía en la fecha correspondiente; Quedó demostrado que el 03 de abril del 2017 en carta suscrita por la demandada que opuesta como fue no fue impugnada, que durante la prorroga legal el nuevo canon fue acordado en la suma de cincuenta mil bolívares mensuales que debían ser consignados en la cuenta de mi representada signada con el Nro. 01750138160010002044 del banco bicentenario constituía la forma de pago, de allí no fue honrado los cánones de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2017, lo cual también violenta la cláusula segunda del contrato, quedó demostrado con la prueba de informe que el inmueble fue destinado o cedido de hecho para la instalación de una persona distinta a la indicada en el contrato cesión ilegal y en definitiva quedó demostrado los elementos que constituyen la pretensión. Es todo. En este estado el Tribunal se retira de la audiencia de juicio, por un lapso de treinta minutos y transcurrido dicho lapso se procederá a dictar el dispositivo del fallo.
Pues bien, a los fines pedagógicos se hace importante establecer que se debe entender jurídicamente por Resolución de contrato, para poder establecer las responsabilidades contractuales devenidas en el cuerpo convencional del contrato suscrito;
Así tenemos, que el contrato es definido en el Código Civil venezolano C.C. (Art. 1133) como “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador, por lo que la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil. Es decir, que dicho Acuerdo, generalmente escrito, por el que dos o más partes se han comprometen recíprocamente a respetar y cumplir una serie de condiciones.
El contrato de arrendamiento: “es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado”
En este sentido, La resolución por incumplimiento de un contrato, es un efecto especial que se produce en los contratos bilaterales, es decir, donde las partes se han obligado recíprocamente, y que consiste en que frente al incumplimiento de una de las partes, nace para la otra el derecho de pedir que se deje sin efecto el contrato reparándosele los perjuicios sufridos.
La resolución contractual tiene como efecto principal la cesación de efectos que emanan de un contrato. Por ello, la resolución es un supuesto de ineficacia. Tal ineficacia es sobrevenida, dado que se produce por causas anómalas que se producen en el devenir de la relación contractual.
Para determinar la existencia del referido contrato de arrendamiento del local comercial y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales, a saber:
1.- El consentimiento de las partes: es el acuerdo de voluntades, que no se manifiesta concomitantemente, sino, que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
2.- Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.
3.- Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.
En tal sentido, podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.
Por otra parte, en el contrato de arrendamiento, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (arrendatario y arrendador) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el arrendatario deba conocer la voluntad de aceptación del arrendador, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.
Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
El artículo anterior, dispone que los contratos deban cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
Por otro lado, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, (articulo 12 código de procedimiento civil).
Ahora bien, en cuanto a los desalojos cabe destacar, que dicha acción esta prevista en el artículos 40 y 43 del LA LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicada en la gaceta oficial Nº 40.418 del 23/05/2014, al respecto el artículo 40 establece:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.-
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamentos de condominio.
e. que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio….” Y cuyo procedimiento judicial esta contemplado en el segundo párrafo del articulo 43 de la mencionada ley, la cual establece” el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el código de procedimiento civil hasta su definitiva conclusión.
Ahora bien, este Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones en el presente juicio; en lo que respecta a la imputación que le hace la parte accionante al demandado de autos sobre incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato sobre la falta de pago de los meses abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del 2017, cabe destacar, que la parte demandada, no trajo a los autos prueba alguna que pudiera demostrar que no era cierto su insolvencia en cuanto a la mora de los pagos de los meses señalados que se le reclama, solo se limito a señalar que la demanda no debe prosperar en virtud de que los contratos deben ejecutarse de buena fe y estas obligaciones deben ser cumplidas tal como fueron contraídas, así como también, solo manifiesta que la parte actora no tiene cualidad jurídica para intentar la acción cuando ella es la que ha incumplido con el contrato al bloquear la cuenta donde efectúa los depósitos de los canon de arrendamiento, no probando la mala fe del accionante de proceder a bloquear dicha cuenta bancaria, por lo tanto, al no aportar prueba alguna que lograran demostrar lo contrario de lo que se imputa queda demostrado en el presente juicio la mora en los pagas que se le reclaman al no aportar al proceso las pruebas que demostraran el pago de los meses que se le demanda, como ejemplo recibos, consignación o cualquier otro medio de pago permitido por la ley, pues entonces la misma esta incursa en la causal establecida en el literal “A” del articulo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial al quedar demostrada su insolvencia en el pago de los canon de arrendamiento reclamados. Así se declara.
En cuanto a la imputación a la accionada sobre lo estipulado en el literal “B” de la ley que rige la materia, vale señalar, que quedo demostrado al no ser refutado por la parte accionada, que la misma destinó el inmueble a usos indebido al estar funcionado según sus propios dichos y las pruebas que constan a los autos la empresa mercantil “LABORATORIO CLINICO DIAGNOSTICO VITAL” C.A.
Por otro lado, en cuanto a los alegatos del actor al referirse que la demandada se encuentra incursa en la causal “D” lo cual tampoco fue refutado por la demandada, se pudo evidenciar de las actas que conforman el presente expediente tales como copias simples de los folios 17, 18, 19,20, 21, 22, 23, 24, 25, 26,27, 28, 29 y 30 consignación Nº 17136 efectuada por la accionada, que ciertamente cambio el uso del local arrendado como oficina por el uso para funcionar como laboratorio en contravención al contrato de arrendamiento.
Por otra parte en cuanto a que la accionada incumplió la cláusula sexta del contrato donde se establece que “la arrendataria no podrá ceder, traspasar ni subarrendar, el inmueble que es objeto de este contrato, sin contar con la autorización de la arrendadora dada por escrito”, de los autos se evidencia el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana YURISMAR FUENMAYOR, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº 12.511.148 y la ciudadana MIRLA THAIS REINA LISCANO, venezolana, titular de la cedula de identidad 12.512.503 y así mismo se desprende del anexo consignado en copia simple a los autos marcado “E” folio 34 el cual consiste de acta constitutiva de la sociedad Mercantil “LABORATORIO CLINICO DIAGNOSTICO VITAL” C.A, en el que aparecen como presidente y vicepresidente los ciudadanos JESUS EMILIO REINA y la ciudadana MIRLA THAIS REINA LISCANO, venezolanos, titulares de las cedulas de identidad Nros 2.516.872 y 12.512.503 respectivamente, y como comisario designada la ciudadana ADRIANA ADAMES, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº 2.516.872, constituyendo una compañía anónima.
Cabe destacar de acuerdo al contrato primogénito, que las personas que suscribieron el mismo son cada uno de ellos personas diferentes a la sociedad Mercantil “LABORATORIO CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A, es decir, quien suscribe el contrato de arrendamiento es una persona natural y no esta sociedad Mercantil como persona jurídica que es distinta, por lo tanto, la persona natural como la persona jurídica, cada una tienen sus respectivos derechos y obligación de forma individual, indistintamente que la persona natural aparezca como integrante de esa compañía que es una persona jurídica de la cual cada uno responde individualmente por sus obligaciones. En este sentido, la parte accionante no desvirtúo lo alegado por el accionante en cuanto a que la misma incumplió con la cláusula sexta del contrato al ceder ilegalmente en marzo del 2013 el local arrendado a la accionada de autos a la persona jurídica “LABORATORIO CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A”, de hecho, se evidencia según sus propios señalamientos al momento de contestar la demanda al referirse que originalmente ocupó el inmueble aprovechando una firma comercial personal propiedad de su madre BERNARDA DE REINA con denominación INVERSIONES EMILBER, y posteriormente con la denominación “LABORATORIOS CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A” la cual es copropietaria, no cabe duda para quien aquí juzga, la demandada si cedió el contrato de arrendamiento a una persona jurídica distinta a ella sin la previa autorización del arrendador, ya que aunque ella sea integrante de la mencionada sociedad mercantil, cada uno, tanto persona natural como persona jurídica son personas distintas, pues en el contrato de arrendamiento aparece como arrendataria la ciudadana MIRLA THAIS REINA LISCANO y no “LABORATORIOS CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A” además de haber incurrido en el cambio del uso del inmueble que inicialmente por la naturaleza del contrato era para oficina, contraviniendo la cláusula sexta del contrato de arrendamiento estando incursa en lo establecido en los literales B, C, F de la ley de regulación de Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial . Así se declara.
En cuanto a que el contrato se encuentra vencido, se evidencia que el mismo comenzó desde 02/02/2019 hasta el 02/02/2010, desde el 02/02/2010, hasta el 02/02/2011, desde el 02/02/2011, hasta el 02/02/2012, desde el 02/02/2012, hasta el 02/02/2013, desde el 02/02/2013, hasta el 02/02/2014, desde el 02/02/2014, hasta el 02/02/2015, desde el 02/02/2015, hasta el 02/02/2016, y desde el 02/02/2016, hasta el 02/02/2017, y a partir de la ultima renovación, la parte accionante según se desprende de los autos decide no hacer ninguna otra prorroga y así se lo hace saber en fecha 03 de abril del 2017 en carta escrita recibida por la accionada y suscrita por la demandante que anexa “D” en donde queda notificada que el nuevo canon durante la prorroga legal debía ser por la suma de Bs. 50.000,00 mensuales.
Cabe destacar, que de acuerdo a este tipo de contrato que inicialmente fue suscrito de manera escrita pero renovados anualmente de manera verbal, en estos casos, aun cuando opera la tácita reconducción, debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, como es y se aprecia de las actas procesales que conforman el expediente en la presente causa el cual fue reconducido: vale señalar que dicho contrato fue reconducido en sus mismos términos, razón por la cual, sí el contrato previo es a tiempo determinado como se evidencia del examen del mismo, aún cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca cambia su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado, siendo entonces un contratos a tiempo determinado. Así se establece.
En cuanto a lo alegado por el accionante respecto al Literal i de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, el actor no probó cual es el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que le corresponde por la ley, el contrato (..), por lo tanto dicho literal no prospera en la presenta causa.
En cuanto al pedimento que se condene a la demandada a pagar la suma de doscientos cincuenta mil bolívares Bs. 250.000,00 por concepto de los daños y perjuicios derivados de los cánones vencidos según el monto del canon de arrendamiento indicado en el numeral “II” del capitulo primero, es necesario resaltar que los daños y perjuicios Contractuales, no es mas que aquel que debe pagar un deudor en caso de incumplir un deber contractual, con el fin de resarcir al acreedor por su incumplimiento, todo ello, por la disminución patrimonial del acreedor a consecuencia del incumplimiento de la obligación.
El concepto de daño es claro quien produce un daño debe repararlo o como señala el artículo 1.185 del Código Civil “El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los limites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.

Los llamados daños y perjuicios supone un daño material emergente que es el monto con que el hecho dañoso afectó el patrimonio de la víctima, o la disminución que éste sufrió en su patrimonio, o un lucro cesante que es toda ganancia frustrada o el perjuicio reflejado hacia el futuro a partir del daño o como señala nuestro artículo 1.273 del Código Civil (sic) la utilidad de que se le haya privado a la víctima.
En este sentido, en cuento al daño material es un concepto bastante amplio, pues el referido menoscabo incluye también lo que jurídicamente se conoce como “daño emergente” y “lucro cesante”. El primero hace referencia a la pérdida o disminución del valor económico ya existente, es decir, se refiere al empobrecimiento de dicho patrimonio. Sin embargo, el segundo concepto implica una frustración de las ventajas económicas esperadas y, por lo tanto, la pérdida de un enriquecimiento patrimonial.
En este caso, es importante señalar, que los daños y perjuicios por incumplimiento contractual comprenden la pérdida sufrida y la ganancia dejada de obtener por parte del actor. No obstante, el hecho de que se declare en juicio el incumplimiento contractual, no necesariamente conlleva la indemnización de daños y perjuicios.
Por otra, relación a este pedimento, es importante traer a colación el criterio jurisprudencial de fecha 04 de abril de 2003 (TSJ - Sala Constitucional, expediente Nº 01-2891 sentencia Nº 669, ponente: Magistrado Dr. E.C.R., en los casos de inepta acumulación donde se dejó sentado lo siguiente:

….La sala considera que efectivamente, la situación planteada con respecto a la acumulación prohibida, si así lo consideraba el demandado, podía ser objetada por la parte afectada, en el momento de dar contestación a la demanda, pero no ocurrió así, sino que contestó directamente al fondo, con lo cual podría decirse que sin haber objeciones que hubieran podido resolverse en forma oportuna, convalido el petitorio de la demanda. Conforme a la Jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato. La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que trascribe la decisión, considera que la demandante no esta pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble, cuyo contrato pide quede resuelto. Para la sala es indudable que no se pueden acumular en la misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios. Quien pide la resolución, a fin de que finalice el contrato y las cosas refieren al estado al que se encontraban al momento de la convención y pide que se le indemnice por el uso de una cosa, esta demandando resolución más daños y perjuicios lo que se ajusta a la letra del artículo 1.167 del Código Civil…
Acogiendo el criterio jurisprudencial y las normas anteriormente descritas, se puede observar en el presente caso, que el accionante de autos, pide la resolución de contrato y que se condene a la demanda a pagarle la suma de bolívares 250.000,00 por concepto de daños y perjuicios derivados de los cánones vencidos y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto del canon de arrendamiento indicado en el numeral “II.
Del tal pedimento, se puede observar que según los dichos del demandante el monto que pide se le indemnice, es por la mora en los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE a razón cada uno de 50.000,00 mensuales, pero observa este juzgador que al sumarse cada uno de ellos, resulta la cantidad de bolívares 300.000, 00 y no la cantidad que pide el accionante bolívares 250.000,00, por consiguiente para quien aquí juzga al referirse que se le condene a la accionada a pagarle un monto distinto por daños y perjuicios derivados de los cánones vencidos, aunado al hecho que lo pide condena a pagar por daños y perjuicios derivados de los cánones vencidos, se evidencia que el accionante de autos, no pide que se condene a la accionada al resarcimiento por los daños y perjuicios causados por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato por el uso de la cosa, sino que pide se le condene a pagar por un concepto diferente como lo es, los daños y perjuicios derivados de los cánones vencidos que seria un pedimento distinto que se sustanciaría por un procedimiento distinto dependiendo de la cuantía por el procedimiento ordinario, y al no pedir el los daños y perjuicios por concepto de las pensiones no pagadas, para quien aquí juzga, considera que existe una inepta acumulación de pretensiones en la demanda principal planteada, pues no puede pedir la resolución del contrato y a la vez los daños y perjuicios derivados de los cánones de arrendamiento, ya que la ley permites es pedir daños y perjuicios por concepto de pensiones no pagadas, como justa indemnización por el uso del inmueble, cuyo contrato pide quede resuelto por lo que la misma debe declararse improcedente. Y así se declara.
En otro aspecto, la parte accionada alega en su escrito de contestación que la demanda no debe prosperar por en virtud de que los contratos deben ejecutarse de buena fe y establece obligaciones que deben ser cumplidas tal como han sido contraídas, y en el presente caso se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento para fundamentar la demanda en el articulo 1167 del código civil y al respecto la parte actora no tiene cualidad jurídica para intentar la demanda cuando es ella la que ha incumplido con el transcribir lo que nos interesa del libelo.
Ahora bien, de manera ilustrativa quien aquí juzga, considera importante traer a colación un concepto claro cuando nos referimos a la cualidad, en este sentido, la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato. La cualidad es el derecho para ejercitar la acción o no para sostener el juicio, es la facultad o derecho de proceder judicialmente.
En este orden de ideas, tomando en consideración la defensa de la parte accionada y de la revisión de las actas que conforman la presente pieza jurídica, se puede evidenciar que el contrato de arrendamiento de un inmueble propio para oficina fue suscrito entre la accionante ciudadana YURISMAR FUENMAYOR, y MIRLA THAIS REINA LISCANO parte demandada, lo que para quien aquí juzga le da la cualidad idónea como persona a la accionante para actuar en juicio y como titular de la acción. Así se decide.
En cuanto a la defensa de la demandada de que la cuenta del banco donde se acordaron efectuar los depósitos de los cánones de arrendamiento, estaba bloqueada, la demandada no desplegó actividad alguna que pudiera probar que sus dichos eran ciertos, pues no promovió prueba alguna al respecto, no dando cumplimiento a lo establecido el artículo 506 del Código Procedimiento Civil al referirse “que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
Por otro lado, de acuerdo a lo alegado en la contestación de la demanda sobre la supuesta expulsión o desalojo del local por parte de la demandante, lo cual seria un hecho nuevo, la demandada a fin de probar sobre sus dichos, promovió prueba de inspección ocular en el documento original constituido de la denuncia interpuesta por su persona en fecha 17/05/2017 por ante el centro de Coordinación de Investigaciones y Procedimientos Policiales del Cuerpo de Policía del Estado Guarico, inspección esta que la accionante a través de su apoderado judicial, se opuso por cuanto no se indica el objeto de la prueba y que perfectamente pudo incorporarla a los autos en la oportunidad legal, prueba esta que al momento de practicarse la actora denunció el forjamiento de la misma al observarse según sus dichos que la copia simple consignada posee una numeración con tinta azul que dice “ochenta 80 y ochenta y uno 81” los cuales no aparece en documento original, alegando que el instrumento que en fotocopia corre a los folios 73 y 74 del expediente impugnado no es fidedigno con respecto al presentado por el notificado ya que posterior a su promoción fue forjado haciéndole agregados que no corresponden ni se encuentran agregados al original exhibido solicitando finalmente que remita oficio a la fiscalía del ministerio público para que investigue y de considerar pertinente ordene el enjuiciamiento del forjamiento de actas procesales.
En este sentido, este juzgador pasa a pronunciarse al respecto de la siguiente manera; el articulo 472 del código de procedimiento civil, ciertamente establece que el juez a pedimento de las partes o cuando juzgue oportuno acordara la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos, de acuerdo a la solicitud presentada en la oportunidad legal que establece el párrafo tercero del articulo 868 CPC estas quedan reducidas entre otras pruebas, la prueba de inspección judicial o pruebas de inspección ocular, por lo que para quien aquí juzga , si es perfectamente permitido admitir este tipo de pruebas en el procedimiento oral si no se promovieron en el escrito de demanda o en la contestación, también no es menos cierto tal como plantea la accionante en su escrito de oposición, que la misma debe cumplir con unos requisitos exigidos por la ley, pero de la revisión del escrito de pruebas promovido, se observa que en cuanto al objeto de dicha probanza, la accionada si cumplió con dicho requisito al señalar que es a los fines de determinar su autenticidad en el documento original, es decir, el objeto de la misma era verificar la autenticidad del documento contentivo de la denuncia, por otro lado, se observa que dicho documento consistente de copia simple de la denuncia en la que se observo que tiene foliaturas de color azul con la numeración “ochenta 80 y ochenta y uno 81” por lo que para quien juzga dichas foliaturas no constituye un presunto delito que amerite ser notificada a la fiscalía del ministerio publico, razón por la cual no precede dicho oposición y el pedimento sobre oficiar al ministerio publico. Así se declara.
Por otra parte, la accionada con dicho medio de prueba como lo es la inspección ocular sobre de la denuncia interpuesta por ella ante el centro de Coordinación de Investigaciones y Procedimientos Policiales del Cuerpo de Policía del Estado Guarico a fin de verificar su autenticidad, no demuestra que haya sido objeto de un desalojo arbitrario por parte de la accionante, pues de la misma se observa en su contenido del cual se cita textualmente según sus dichos al señalar (…ya que me quiere sacar del local a la fuerza sin ningún Basamento legal..), es decir, en dicha denuncia no se señala que fue objeto de un desalojo arbitrario como lo señala la misma, solo se evidencia de lo transcrito en la denuncia que la quieren sacar del local, y para poder demostrar el desalojo a debido promover la prueba de inspección judicial o ocular en el local objeto del presente litigio, a fin de dejar constancia que ciertamente fue objeto de un desalojo arbitrario por parte de la accionante y que ella no ocupaba el inmueble para el momento de la inspección y no lo hizo, razón por lo cual quien aquí juzga, en cuanto a este hecho nuevo alegado por la demandada considera improcedente el mismo. Así se declara.
Así tenemos, que la accionada en su defensa alega que no es cierto que haya traspasado el contrato de arrendamiento, pero no desvirtúa con pruebas lo alegado por el demandante en cuanto ello, observándose de las actas procesales anexo marcado “E”, en la copia de la consignación expediente Nº 17136 nomenclatura de este Tribunal, específicamente folio 18, que del mismo se señala que la demandada es arrendataria de un local para uso comercial, donde esta establecido un laboratorio clínico diagnostico y por otro lado, del folio 35 al 38 de la misma copia de consignación corre inserta el acta constitutiva de la compañía “LABORATORIOS CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A” integrada por su persona y los ciudadanos JESUS EMILIO REINA y ADRIANA ADAMES, así como también se evidencia según sus dichos en la contestación de la demanda al señalar que originalmente ocupo el inmueble aprovechando una firma comercial personal propiedad de su madre BERNARDA DE REINA con la denominación INVERSIONES EMILBER, y posteriormente con la denominación “LABORATORIOS CLINICO DIAGNOSTICO VITAL C.A” de su copropiedad, es decir, que ciertamente la demandada de autos traspasó el local arrendado inicialmente a su persona a una persona jurídica distinta como lo es la compañía antes descrita, tal como se puede evidenciar del contrato de arrendamiento contraviniendo los establecido en la cláusula sexta suscritas por ellos en dicho documento folio 14. Así se declara.
Por otra parte en cuanto a la falta de permisología alegada por el accionante nada prueba en relación a los hechos en que fundamentan la pretensión del accionante. Así se declara.
En razón a lo antes expuesto, visto que la parte demandante intentó su acción fundamentando su pretensión en la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO como demanda principal de conformidad con lo establecido en el articulo 1.1167, 1.160, 1.579, 1.592 1.593 del código de procedimiento civil y 43 ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, así como también como demanda subsidiaria lo establecido en los literales a, b, c, f, g e i del articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, para quien juzga, se ha planteado una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento contractual fundamentada la misma en los literales a, b, c, f, g e i del articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial literales en la que se establece lo siguiente: A. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. B. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. C. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador. D. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. F. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. G. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. I. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”, y a los fines de establecer las cargas procesales es importante señalar la norma contenida en el artículo 506 del Código Procedimiento Civil., al establecer: “que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En aplicación de esta norma constituye una obligación para el demandado de autos, al alegar en la oportunidad de la contestación a la demanda, que no eran ciertos que los hechos alegatos por la parte accionante en el libelo de demanda los cuales fundamentó en los literales a, b, d, f e i, y no como lo hizo, efectuando alegaciones de manera simple de tal hecho, rechazando solamente el pedimento de la demanda con respecto al pago de los daños materiales pretendidos.

Pues bien, tal como se desprende del Contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes en fecha 19/01/2009, con vigencia hasta el 02/02/2009, que riela a los folios 14 del expediente, documental contentiva de diez (10) cláusulas contractuales, que crean una vinculación jurídica entre las partes, teniendo fuerza obligatoria entre ellas, así mismo las pruebas que del mismo instrumento se desprende, que bien podrían calificarse de incumplimiento o cumplimiento, según los términos consensualmente acordados, al igual que de los efectos de los contratos se evidencia, que los mismos deben de ejecutase de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos; estas precisiones se pueden subsumir en lo previsto en el articulo 1.160, 1.579, 1.592, 1.593 del código civil, que preceptúa que en los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo (… Omissis...); siendo que la conducta de una de las partes contratantes, como lo es la demandada de autos, ha estado incursa en sucesivos incumplimientos y contravención de los literales a, b, d, f y g de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en virtud que la accionada de autos no logró desvirtuar lo relacionado a la imputación que le hace la parte accionante de conformidad con los numerales antes descritos, ya que la misma incumplió los establecido en los artículos 1.160, 1.579, 1.592, 1.593 del código civil, no le queda otra alternativa a este juzgador que declarar procedente la presente acción y así se decide.
Ahora bien, de las pruebas aportadas al proceso en el presente caso, quedo demostrado fehacientemente, a través de las distintas probanzas de autos, que entre las partes existe un contrato de arrendamiento, que la accionada no ha cumplido cabalmente, y por cuanto los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, quienes no pueden sustraerse de observar las obligaciones y deberes acordadas por ellos en su conjunto y en cada una de las cláusulas. En el presente juicio, la accionada, no logró desvirtuar las pretensiones alegadas por la actora en su escrito libelar, considera entonces quien aquí juzga, que la resolución del contrato de arrendamiento solicitado como demanda principal en la que pide que se condene a la accionada entregue el inmueble y se condene al pago de la suma de bolívares 250.000, 00 por concepto de daños y perjuicios de los cánones vencidos y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento según el monto del canon de arrendamiento, así como también como demanda subsidiaria de conformidad con los literales a, b, d, f g e i) del artículo 40 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, solo debe prosperar de conformidad con los literales a, b, d, f y g de dicha ley, en virtud que la accionada de autos no logró desvirtuar lo relacionado con dichos numerales, ya que la misma incumplió los establecido en los artículos 1.160, 1.579, 1.592, 1.593 del código civil,. Y así se declara y decide.
XI
DECISIÓN

En mérito de las consideraciones precedentes, y por los razonamientos antes expuestas, este Tribunal Primero de los Municipios José Tadeo Monagas y San José Guaribe de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL a interpuesto la ciudadana YURISMAR CELESTINA FUENMAYOR GUACAHE, en contra de la ciudadana MIRLA THAIS REINA LISCANO, ambas plenamente identificadas en autos.
En consecuencia se declara:
PRIMERO: Se resuelve el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente entre las partes en fecha 19 de enero de 2009 el cual fue prorrogado anualmente de manera verbal durante los periodos 02/02/2009 hasta el 02/02/2017.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega inmediata del inmueble que le fuera dado en arrendamiento por la ciudadana YURISMAR CELESTINA FUENMAYOR GUACAHE, ubicado en la calle Sixto Sosa Nº 20 de esta ciudad de Altagracia de Orituco, libre de personas, objetos y cosas.
TERCERO: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. Así se decide.-
Diarícese.- Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JOSE TADEO MONAGAS Y SAN JOSE DE GUARIBE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO, en Altagracia de Orituco, a los diecisiete (17) días del mes de abril del año dos mil Dieciocho. Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG MONICO ANTONIO AQUINO GUERRERO.-
EL SECRETARIO,

ABG. ASTROBERTO H. LOPEZ L.-

En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15p.m.).
EL SECRETARIO,

MAAG/mp.-
Exp. Nro. 17-2.654.-