REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
207° y 159°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE Nº. 8.028-17
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.121.553, domiciliado en la calle Sucre, cruce con Avenida Miranda Nº 23, de la ciudad de San Juan de los Morros.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada ELIMAR DEL CARMEN LICONTE, inscrita en el Instituto de Previsión Social bajo el Nº 236.842
PARTE CO-DEMANDADA: Ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 838.179, domiciliada en la Avenida Bolívar, último piso, Edificio María Eugenia, parte Alta Pent House, de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico.
APODERADA JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA MARGARITA ALVARADO DE PERAZA: Abogada RAYDA GIRALGA RIERA LIZARDO, inscrita en el instituto de previsión Social del Abogado bajo el Nº 9.829.134.
PARTE CO-DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadano MARIO DE JESUS DUQUE GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 26.967.124, domiciliado en la ciudad de Valencia, estado Carabobo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADO RECONVINIENTE: Abogados EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA, RAIRA GIRALDA RIERA LIZARDO, JORGE CARLOS RODRIGUEZ BAYONE Y HERCILIA PEÑA HERMOSA, inscrito el el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.006, 48.867, 27.316 y 144.344 respectivamente.
.I.
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento en virtud de la demanda interpuesta por el ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETE, a través de escrito libelar mediante la cual demanda a los ciudadanos MARGARITA ALVARADO DE PERAZA y al ciudadano MARRIO DE JESUS DUQUE GÓMEZ por retracto legal arrendaticio. Expone el actor que desde hace aproximadamente 20 años es legítimo arrendatario de dos (02) locales comerciales numerados 47 y desde hace 14 años el local Nº 45, ubicados en la planta baja del edificio Alvarado, calle Infante de esta Ciudad de san Juan de los Morros, donde funciona y ha funcionado la Empresa Mercantil BARBERIA NEGRETE, contratos de arrendamientos que fueron suscritos por la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, quien actúa y actuaba como representante legal de la sucesión Alvarado. Sigue expresando el actor que ha pagado en forma puntual a la propietaria y a la representante legal de la sucesión Alvarado en la cuenta de ahorros del banco occidental del descuento Nº 01160024730617425352 perteneciente a la arrendadora ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA.
Así mismo narra que fue sentenciado una causa por ante el Juzgado Primero de los Municipios interpuesta en fecha 28 de mayo de 2015 en la cual declaró con lugar la preferencia ofertiva y el retracto legal , la arrendadora y la copropietaria según telegrama anexo a la demanda de fecha 02 de febrero de 2015, en el cual notifica que se abstuviera de depositar en la referida cuenta los cánones de arrendamiento, , por cuanto ya no era propietaria del bien por tener nuevo propietario, pero sin embargó siguió depositando los cánones d arrendamiento en la referida cuenta para darle continuidad al pago de arrendamiento, ya que según la Ley de arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial se le ha violentado el derecho a la preferencia ofertiva y por eso demanda el retracto legal arrendaticio, demanda la nulidad de la venta realizada por la arrendadora ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, quien actúa y actuaba como representante legal de la SUCESIÓN ALVARADO, quien de manera ilegal y en base a la conculcación de sus derechos arrendaticios le vendió al ciudadano MARIO DE JESUS DUQUE GOMEZ, hechos que se pudo enterar y saber quien era el nuevo propietario, una vez que fue revisado el registro público inmobiliario en la fecha de la celebración de la audiencia oral por ante el tribunal que declaró con lugar la demanda en fecha 17 de mayo de 2016. Que de la investigación se pudo constatar en el registro publico que el inmueble había sido vendido en fecha 23 de diciembre de 2014, registrado bajo el Nº 2014.3234, asiento registral1, del inmueble matriculado con el Nº 350.10.6.1.2916, correspondiente al libro del folio real del año 2014, de fecha 23 de diciembre de 2014, venta realizada sobre el siguiente inmueble propiedad de la ultima y ocupado por el arrendatario a saber un edificio de tres plantas y el terreno donde se encuentra construido, el cual tiene un área de 526.56 metros cuadrados, comprendidos dentro de los linderos particulares siguientes: NORTE: Con casa de la sucesión Fernández Alvarado, hoy día propiedad de Luisa Alvarado Guzmán de Perdomo, Carmen Alvarado Guzmán y Victoria Alvarado Guzmán en 34,75 metros; SUR: Con Calle Infante que es su frente en 34.75 metros; ESTE: Con avenida Bolívar en 14.75 metros y Oeste: con casa que es ó fue de Doña Matilde de Zamora en 14.75 metros.
Expresa el actor que en el presente caso no ha operado la caducidad de la acción por cuanto no ha habido notificación cierta y autentica. procedió a demandar con fundamento a lo establecido en los artículos 3, 7, 38, 39 y 43 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial vigente desde el año 2014 y por eso demanda formalmente a los ciudadanos MARGARITA ALVARADO DE PERAZA Y MARIO DE JESUS DUQUE GÓMEZ, para que convenga o sean condenados por el tribunal a dejar sin efecto la venta contenida en el documento registrado bajo el Nº 2014.3234, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 350.10.6.1.2916, correspondiente al libro del folio real del año 2014 de fecha 23 de diciembre de 2014. Solicitó la subrogación o sustitución en la situación del comprador MARIO DE JESUS DUQUE GOMEZ y la resolución es decir la nulidad parcial de la venta, con respecto al comprador. Solicitó se decrete medidas cautelares contentiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble arrendado y so ordene oficiar al Registro público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico y se ordene la prohibición de continuar la obra de demolición hasta que se sentencia la causa.
Consignó anexo copia certificada de documento registrado bajo el Nº 2014.3234, asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 350.10.6.1.2916 correspondiente al libro del folio real de año 2014 de fecha 23 de diciembre de 2014 la cual consignó marcada “A”. Consignó contrato de arrendamiento suscrito entre las partes marcado “B”. Consignó copia de telegrama marcado con la letra “C”, registro de Comercia marcado con la letra “D”. Consignó registro de información fiscal (RIF) marcado con la letra “E” y recibos de pagos del banco occidental del descuento BOD, marcado con la letra “F”.
En fecha 03 de Noviembre de 2016 el Tribunal primero de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, bancario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, procedió a darle entrad ordenando la notificación de los demandados para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a su citación para que dieran contestación a la demanda.
Estando la parte co-demandada ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, asistida de Abogada, dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda procedió como punto previo a oponer como defensa perentoria o de fondo la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio, por no ser representante legal de dicha sucesión ni propietaria absoluta del inmueble de marras ni tiene poder conferido para ser citada en nombre de los integrantes de la sucesión. Así mismo la co- demandada procedió a admitir que es cierto que entre su persona y la actora existió un contrato de arrendamiento que se prolongó por más de 20 años, que es cierto que con la totalidad de los otros herederos y propietarios dio en venta el inmueble arrendado al ciudadano MARIO DE JESUS DUQUEZ GÓMEZ, en fecha 23 de Diciembre de 2014. En la misma oportunidad la parte co-demandada procedió a alegar la caducidad del derecho de retracto y que ese derecho debe ser ejercido dentro de un período de caducidad de seis (6) meses, contados desde la notificación según lo dispones el artículo 39 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Continuó narrando la co-demandada que el actor alega tenido conocimiento del hecho de la venta el día 12 de Febrero del 2015 y que interpuso su demanda el día 31 de Octubre de 2016. Sigue expresando que se evidencia en el libelo de demanda que se tramita por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico bajo el Nº 3.634-15, se evidencia que el 12 de Febrero de 2015 el actor fue notificado que la venta se había efectuado y así lo resaltó el defensor ad litem en esa oportunidad y en la denuncia posterior que hace ante el SUNDEE y que aún mas en fecha 01 de octubre de 2014 procediendo como administradora del inmueble ofertó en forma escrita el mismo al ciudadano hoy y que habiendo sido notificado de la voluntad de vender el inmueble no dio repuesta a la propuesta en el plazo de ley por lo cual nació para la oferente l derecho de venta del bien. Así mismo resaltó la co-demndada que el derecho de retracto legal pretendido es ilegal por ser improponible al expresar ser arrendatario de lo locales comerciales numerados 45 y 47, es decir de una parte de todo el inmueble y pretende se declare su derecho de retracto y pasar a colocarse en la posición del ciudadano MARIO DE JESUS DUQUE GOMEZ y como tal propietario del todo. En la misma oportunidad la co-demandada ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA procedió a ofertar el reintegro de los cánones pagados indebidamente.
Igualmente se observa que el co-demandado ciudadano MARIO DE JESUS DUQUEZ GÓMEZ procedió a dar contestación a la demanda en los mismos términos expresados por la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA. Así mismo en su carácter de propietario arrendador procedió a reconvenir al ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETE, en su carácter de arrendatario por desalojo inquilinario por motivo de falta de pago de cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el articulo 40 literal a de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Sigue expresando el co-demandado ciudadano MARIO DE JESUS DUQUEZ GÓMEZ, que el ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETE ha expresado que en fecha 31 de Octubre de 2016 tiene conocimiento de que MARIO DE JESUS DUQUEZ GÓMEZ, es propietario de un inmueble constituido por una edificación de tres plantas y el terreno donde se encuentra ubicado en la calle Infante de la Ciudad de san Juan de los Morros desde el 23 de diciembre de 2014 y que el monto de los cánones adeudados es de cinco mil doscientos bolívares Bs. 5.200,00) mensual por cada local arrendado y que el atraso es del mes de marzo de 2016 fecha en la cual admite fue notificado de la venta y por cuanto excede de un atraso de más de 2 meses, se hace exigible el desalojo de los locales comerciales.
En la oportunidad de dar contestación a la reconvención procedió la parte actora reconvenida a oponer la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de procedimiento Civil que se refiere al defecto de forma del libelo, por no haberse llenado los requisitos que indica el 340 ejusdem específicamente en el ordinal 4 por no determinar con precisión los linderos ni los supuestos meses adeudados, manifestando de la misma manera que no es cierto que no haya cancelado los meses correspondientes a abril de 2015 y el mes de abril de 2017, por cuanto los pago los hizo a la arrendadora a través de la cuenta bancaria Nº 01160024730017425352 del banco occidental del descuento.
.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente apelación, considera esta Juzgadora mencionar lo estipulado en el articulo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece:
“Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, ….”
En atención a la norma anteriormente señalada, y visto que la apelación ejercida es contra una sentencia que resuelve el fondo de la controversia, la cual fue dictada por un Tribunal de Primera Instancia, con competencia en materia Civil, de esta misma circunscripción Judicial, este Tribunal Superior Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, asume la competencia para conocer del presente expediente como Tribunal de Alzada, y así se establece.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Llega el presente expediente a este Tribunal de Alzada, en virtud de haber ejercido recurso de apelación la parte actora, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 21 de Noviembre de 2017, en la cual declaró sin lugar la pretensión.
Se observa del escrito libelar que la parte actora expone que desde hace aproximadamente 20 años es legítimo arrendatario de dos (02) locales comerciales numerados 47, y desde hace 14 años el local comercial Nº 45, ubicado en la planta baja del edificio Alvarado, calle Infante de la Ciudad de San Juan de los Morros, donde funciona y ha funcionado la Empresa Mercantil BARBERÍA NEGRETE, por contratos de arrendamientos suscritos por la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, quien actúa y actuaba como representante legal de la sucesión Alvarado, los cuales dicho locales lo venia poseyendo en forma pacífica y pública, siendo los dos primeros de manera verbal y los últimos de manera escrita desde el año 2012, los cuales ha pagado de forma puntual. Sigue expresando el actor que en fecha 02 de Febrero de 2015 la parte demandada le notificó que se abstuviera de depositar en la referida cuenta de los cánones de arrendamientos, por cuanto ya no era propietaria del bien por tener nuevo propietario, pero que sin embargo siguió depositando en la referida cuenta con el fin de mantenerse la solvencia en el pago del arrendamiento y que revisando la Ley de Regulación de Arrendamiento para el Uso Comercial se le violentó a su representado por parte de la arrendadora propietaria el derecho de preferencia ofertiva y por eso demanda el retracto legal arrendaticio, solicitando la nulidad de la venta realizada por la arrendadora ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA quien actúa como representante legal de la Sucesión Alvarado quien de manera ilegal y en base a la conculcación de sus derechos arrendaticios le vendió al ciudadano MARIO DE JESUS DUQUE GÓMEZ, quien era el nuevo propietario, hechos que se pudo enterar y saber quién era el nuevo propietario, una vez que fue revisado el Registro Público Inmobiliario en la fecha de la celebración de la audiencia Oral y pública ante el tribunal que declaró con lugar la demanda en fecha 17 de mayo de 2016 y que se pudo obtener copia simple de la venta por cuanto nunca fue notificado de la venta del inmueble así como tampoco le fue ofrecido de manera debida y legítima la venta, tal como quedó sentenciado en la demanda de violación al derecho de preferencia ofertiva y que por investigación personal pudo verificar que la venta fue realizada en fecha 23 de Diciembre de 2014, quedando registrado bajo el Nº 2014.3234, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 350.10.6.1.2916 correspondiente al libro del folio real del año 2014 de fecha 23 de Diciembre de 2014.
Estando la parte co-demandada ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, asistida de Abogada, dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda procedió como punto previo a oponer como defensa perentoria o de fondo la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio, por no ser representante legal de dicha sucesión ni propietaria absoluta del inmueble de marras ni tiene poder conferido para ser citada en nombre de los integrantes de la sucesión. Así mismo la co- demandada procedió a admitir que es cierto que entre su persona y la actora existió un contrato de arrendamiento que se prolongó por más de 20 años, que es cierto que con la totalidad de los otros herederos y propietarios dio en venta el inmueble arrendado al ciudadano MARIO DE JESUS DUQUEZ GÓMEZ, en fecha 23 de Diciembre de 2014. En la misma oportunidad la parte co-demandada procedió a alegar la caducidad del derecho de retracto y que ese derecho debe ser ejercido dentro de un período de caducidad de seis (6) meses, contados desde la notificación según lo dispones el artículo 39 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Continuó narrando la co-demandada que el actor alega tenido conocimiento del hecho de la venta el día 12 de Febrero del 2015 y que interpuso su demanda el día 31 de Octubre de 2016. Sigue expresando que se evidencia en el libelo de demanda que se tramita por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico bajo el Nº 3.634-15, se evidencia que el 12 de Febrero de 2015 el actor fue notificado que la venta se había efectuado y así lo resaltó el defensor ad litem en esa oportunidad y en la denuncia posterior que hace ante el SUNDEE y que aún mas en fecha 01 de octubre de 2014 procediendo como administradora del inmueble ofertó en forma escrita el mismo al ciudadano hoy y que habiendo sido notificado de la voluntad de vender el inmueble no dio repuesta a la propuesta en el plazo de ley por lo cual nació para la oferente l derecho de venta del bien. Así mismo resaltó la co-demndada que el derecho de retracto legal pretendido es ilegal por ser improponible al expresar ser arrendatario de lo locales comerciales numerados 45 y 47, es decir de una parte de todo el inmueble y pretende se declare su derecho de retracto y pasar a colocarse en la posición del ciudadano MARIO DE JESUS DUQUE GOMEZ y como tal propietario del todo. En la misma oportunidad la co-demandada ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA procedió a ofertar el reintegro de los cánones pagados indebidamente.
Igualmente se observa que el co-demandado ciudadano MARIO DE JESUS DUQUEZ GÓMEZ procedió a dar contestación a la demanda en los mismos términos expresados por la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA. Así mismo en su carácter de propietario arrendador procedió a reconvenir al ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETE, en su carácter de arrendatario por desalojo inquilinario por motivo de falta de pago de cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el articulo 40 literal a de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Sigue expresando el co-demandado ciudadano MARIO DE JESUS DUQUEZ GÓMEZ, que el ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETE ha expresado que en fecha 31 de Octubre de 2016 tiene conocimiento de que MARIO DE JESUS DUQUEZ GÓMEZ, es propietario de un inmueble constituido por una edificación de tres plantas y el terreno donde se encuentra ubicado en la calle Infante de la Ciudada de san Juan de los Morros desde el 23 de diciembre de 2014 y que el monto de los cánones adeudados es de cinco mil doscientos bolívares Bs. 5.200,00) mensual por cada local arrendado y que el atraso es del mes de marzo de 2016 fecha en la cual admite fue notificado de la venta y por cuanto excede de un atraso de más de 2 meses, se hace exigible el desalojo de los locales comerciales.
En la oportunidad de dar contestación a la reconvención procedió la parte actora reconvenida a oponer la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de procedimiento Civil que se refiere al defecto de forma del libelo, por no haberse llenado los requisitos que indica el 340 ejusdem específicamente en el ordinal 4 por no determinar con precisión los linderos ni los supuestos meses adeudados, manifestando de la misma manera que no es cierto que no haya cancelado los meses correspondientes a abril de 2015 y el mes de abril de 2017, por cuanto los pago los hizo a la arrendadora a través de la cuenta bancaria Nº 01160024730017425352 del banco occidental del descuento.
Ahora bien, corresponde a esta Alzada revisar la caducidad de la acción alegada por ambos codemandados opuesta en la oportunidad perentoria de contestación a la demanda, siendo igualmente importante revisar los presupuestos de ley para la procedencia de la acción de Derecho de Preferencia y el Retracto Legal Arrendaticio. Tenemos pues que, el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial establece lo siguiente:
“En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado tuviere intensión de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que la ocupa, siempre que tenga más de dos años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de la notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva, y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de notaria Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, o aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Así mismo, el artículo 39 de la misma Ley establece lo siguiente:
En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacer el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
Según señala el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Preferencia Ofertiva y Retracto legal Arrendaticio) El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación. Se trata de una oferta perfecta o plena en cuanto a la misma contenga todos los requisitos, modalidades y condiciones de la prestación, de la proyectada negociación de venta; pues de carecer esencialmente de una voluntad cierta, del objeto de la oferta y el precio, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y, por tanto, no obligatoria.
El Retracto Legal Inquilinario es la especifica manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado, en la hipótesis – supuesto de hecho -, de una enajenación (venta) perfeccionada, ya consumada sobre ese bien; constituyendo la normal consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos jurídicos para el supuesto – hipótesis normativa - de que al inquilino le haya sido lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario, vale decir, de la especifica manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente, del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis, -supuesto de hecho-, de una enajenación (venta) proyectada sobre ese bien.
En el presente caso, el actor alega que el propietario del bien arrendado con su proceder, lesionó el derecho de tanteo legal que, conforme a lo dispuesto en los artículos 38 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, le corresponde al arrendatario con relación al inmueble arrendado por lo cual, - expresa el actor -, que quedo investido del derecho de retracto legal.
Esta institución, específicamente en el Derecho Romano, no era oponible al adquiriente de la cosa arrendada en virtud del principio de la relatividad de los contratos. En consecuencia, como bien lo establece el Tratadista Nacional JOSE LUIS AGUILAR GORRONDONA (Contratos y Garantías. Caracas. UCAB. 2.005. Pág. 404 y siguientes). Si el adquiriente se oponía a que el arrendatario prosiguiera su disfrute, el arrendamiento se extinguía sin más y caso contrario se entendía celebrado un nuevo contrato con el adquiriente. En determinado estadio evolutivo, esta Institución paso al Derecho Francés siendo que, específicamente en el Código Napoleónico, se extendió a todos los arrendamientos que constaran de documentos con fecha cierta, la presunción de que el nuevo adquirente se había comprometido a respetarlo hasta llegar a consagrarse el derecho preferente que tiene el inquilino de adquirir el inmueble arrendado sobre cualquier tercero ofertante.
En fin, el retracto legal es el derecho real que de acuerdo con la ley corresponde a determinadas personas de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en los derechos del que adquiere la propiedad de una cosa por acto a título oneroso, reembolsándole el precio estipulado y las demás prestaciones que ordena la ley.
Así pues, como lo expresa la doctrina nacional, encabezada por el tratadista ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS (El Retracto Convencional y el Retracto Legal. Ed. Liber. Caracas 2006, pág 81), que, para que exista o nazca el derecho de retracto, es necesario que exista la venta del inmueble, vale decir, que se ha separado el derecho al “tanteo” del derecho de retracto legal.
El tanteo otorga a su titular la facultad de adquirir un bien determinado con preferencia a cualquier otro adquiriente hipotético, cuando se proyecte su enajenación y por lo tanto que su propietario quiera enajenarlo. Consiste pues, en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa en el caso de que su dueño quiera enajenarla. El titular del derecho de tanteo tiene la facultad de que el propietario le notifique acerca de la enajenación proyectada indicándole su precio y demás condiciones esenciales. Una vez notificado, tiene el derecho preferente de adquirir la cosa en las mismas condiciones ofrecidas al tercero. En el retracto, por el contrario, el titular del derecho tiene la facultad de adquirir, preferentemente, un bien ya enajenado.
Por consiguiente, ambos son derechos de adquisición preferente, pero en el tanteo esta preferencia se manifiesta antes de que la enajenación se consume, mientras que en el retracto tiene lugar una vez consumada. El tanteo se dirige contra el que pretende vender; el retracto contra el comprador después de efectuada la venta.
En conclusión, el tanteo es anterior al derecho de retracto, como facultad que solamente puede hacerse valer antes de celebrarse la venta; mientras que el retracto solamente puede ejercitarse después que la venta se ha perfeccionado.
Como consecuencia de lo anterior, en el retracto, al haberse realizado una enajenación a favor de otra persona (tercero), se produce una subrogación del retrayente en la posición jurídica del adquiriente, vale decir, que se configura únicamente como mecanismo de garantía para los casos en los que no se notifica la enajenación realizada.
En nuestra Legislación sustantiva Civil, se regula el derecho de preferencia en fase de retracto, esto es, cuando ya ha sido perfeccionada la enajenación de derechos a un extraño, en cuyo caso el titular del derecho de adquisición preferente, esto es, el arrendatario no enajenante, tiene derecho a subrogarse en los derechos del adquiriente, excluyendo a éste del dominio de la cosa que habría adquirido.
En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil, define el retracto legal como el derecho que tiene el Arrendatario de subrogarse al extraño que adquiera un derecho sobre el inmueble arrendado por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. De acuerdo con esta disposición, para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de retracto se requiere que haya tenido lugar la adquisición de un derecho en el bien arrendado por parte de un tercero extraño.
Por ello debe de tratarse de una adquisición que efectúe un extraño para que el arrendatario se subrogue en la adquisición que efectué el tercero. De acuerdo con ello, - como en el caso de autos -, estamos en presencia de un retracto legal del arrendatario, donde quiere subrogarse al extraño (comprador – co-accionado) bajo las mismas condiciones en que adquirió el derecho sobre la cosa arrendada.
Con base a ello, y a los fines de llegar a una conclusión de caducidad de la acción propuesta, debe determinarse, adicionalmente, que el objeto de la acción de retracto es asumir la propiedad de la cosa vendida a un tercero, frente a quien la tenga en su poder a título de propietario. En definitiva, se trata de obrar no contra cierta persona en particular, sino sobre la cosa y, por lo tanto, la acción se ejercerá contra aquella persona a quien actualmente la cosa pertenezca y contra quien realizó la venta. La acción se dirige contra el tercero extraño por haber adquirido la cosa, es decir contra su dueño actual, como requisito de procedibilidad de la acción y contra el propio vendedor – arrendador – co-accionado, tal cual lo ha establecido nuestra Sala de Casación Civil desde fallo del 15 de diciembre de 2009 (H. Rodríguez contra I. VALDÉZ y otros. Sent. N°00776, con ponencia de la MAGISTRADO DRA. IRIS ARMENIA ESPINOZA).
En el presente caso se observa que el actor ataca la venta sobre el inmueble ubicado en la calle Infante de la Ciudad de san Juan de los Morros, Edificio Alvarado, cuyo linderos generales del Edificio son NORTE: Con casa de la sucesión Fernández Alvarado, hoy día propiedad de Luisa Alvarado Guzmán de Perdomo, Carmen Alvarado Guzman y Victoria Alvarado Guzmán en 34,75 metros; SUR: Con Calle Infante que es su frente en 34.75 metros; ESTE: Con avenida Bolívar en 14.75 metros y Oeste: con casa que es ó fue de Doña Matilde de Zamora en 14.75 metros y que la venta fue en fecha 23 de Diciembre de 2014 registrada bajo el Nº 2014.3234, asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el Nº 350.10.6.1.2916, correspondiente al libro del folio real del año 2014, del Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico y donde expresa el actor que la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, en su carácter de arrendadora propietaria y representante legal de la sucesión Alvarado da en venta al ciudadano MARIO DE JESUS DUQUE, el señalado inmueble, tal cual consta de instrumental pública con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, de donde se desprende la referida operación de compra – venta.
Igual se evidencia que la parte actora ejerce el derecho de retracto legal en fecha 31 de Octubre de 2016, tal cual consta de fecha de recibimiento de su escrito libelar, expresando que tuvo conocimiento de la venta una vez que fue revisado el Registro Público Inmobiliario en la fecha de la celebración de la Audiencia Oral y Pública por ante el Tribunal que declaró con lugar la demanda en fecha 17 de mayo de 2016 y que nunca le fue ofrecido de manera legítima la venta, por lo cual ejerció su derecho dentro del lapso legal. Así mismo mas adelante expresa que fue en fecha 14 de Julio de 2016 que tuvo conocimiento de que se había materializado la venta. Sin embargo, corre a los autos, específicamente del folio 12 copia simple de comunicación de fecha 02 de Febrero de 2015, dirigida al actor por parte de la ciudadana MARGARITA ALVARADO PERAZA, dicha comunicación fue consignada anexa al escrito libelar marcada con la letra “C”, la cual no fue desconocida por la contraparte y de donde se desprende que la arrendadora le notifica al actor arrendador abstenerse de depositar cánones de arrendamiento en la cuenta 016-0024-73-0017425352 por no ser la propietaria del inmueble arrendado.
Así mismo consta en el folio 22 de la primera pieza, marcada “B” notificación sobre la voluntad de todos los co-propietarios, realizada la referida notificación por la ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, en su carácter de administradora del inmueble arrendado dirigido al ciudadano NEGRETE WILMER OSWALDO, con fecha 01 de octubre de 2014, el referido documento privado en la oportunidad correspondiente no fue desconocido por la contraparte, el cual esta Alzada le otorga valor probatorio y del cual se desprende el cumplimiento por parte de los propietarios y de la arrendadora del inmueble de ofrecerle la venta al arrendatario del inmueble arrendado.
De igual forma consta a los autos copias de actuaciones administrativas que se llevaron a cabo ante el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, Superintendencia de precio Justos contentivo de comprobante de recepción de denuncias donde el actor manifiesta en fecha 20 de marzo de 2015 que dicho inmueble fue puesto a la venta por sus dueños en fecha 01 de octubre de 2014, quien manifestó su imposibilidad de aceptar la oferta.
Ahora bien, observa esta Juzgadora que los vendedores en fecha 01 de Octubre de 2014 ofrecieron en venta el inmueble dado en arrendamiento al arrendatario ahora actor en la presente causa. Igualmente se desprende de las actas que en fecha 02 de febrero de 2015 la ciudadana MARGARITA ALVARADO PERAZA, le comunicó al arrendatario de abstenerse de depositar cánones de arrendamiento en la cuenta 016-0024-73-0017425352 por no ser la propietaria del inmueble arrendado, es decir ya en esa fecha el actor conocía que el inmueble arrendado había sido vendido. Así, las cosas, una vez notificado el arrendatario – actor de la existencia de la venta del inmueble arrendado y de la existencia de un nuevo propietario, en fecha 02 de Febrero de 2015, comenzó el día aquem, el lapso de seis (06) meses, para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, bajo los supuestos del artículo 39 del Decreto con Rango valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y siendo que la acción fue propuesta ante el Juzgado de la recurrida en fecha 31 de Octubre de 2016, es decir, más de seis (06) meses después del comienzo del lapso para el ejercicio de la acción de retracto.
Por ello, cabe destacar que la caducidad constituye un medio de extinguir las obligaciones, la cual es objetiva, es decir, opera automáticamente sin que ninguna circunstancia legal la paralice, a diferencia de la prescripción que es subjetiva al punto de que la Ley admite su suspensión. Caducidad hace perder su fuerza a un derecho, significa la existencia de una presunción legal de abandono de una pretensión cuando en determinados plazos se abstienen el perimido o caduco de gestionar un derecho.
Para hacer tal declaratoria esta Alzada ha tomado muy en cuenta el hecho cierto de que la parte demandante, asistida de abogado, expresó en el libelo la existencia de esa notificación, que la misma se practicó, y de su contenido, aunado que la propia notificación consta a los autos, de lo que se evidencia la existencia de la misma, su eficiencia y eficacia al poner el conocimiento del actor la existencia de la enajenación del inmueble arrendado, y, al no accionar el arrendatario, dentro del lapso de Ley y, dejar transcurrir el tiempo para que operare la caducidad del derecho de preferencia arrendaticia, hace que nazca la excepción perentoria de caducidad, y así se decide.
De la misma manera, el thema decidemdun trabado por las partes, fue el de la efectividad y eficacia de dicha notificación, para lo cual bastaría única y exclusivamente analizar tal instrumental probatoria (notificación) para cumplir con el principio de exhaustividad de la prueba, no debiendo apreciarse el resto del material aportado pues se consideraría un exceso jurisdiccional, debiéndose declarar la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio y así se declara.
Corresponde ahora a esta Instancia pronunciarse sobre la reconvención planteada por el co-demandado ciudadano MARIO DE JESUS DUQUE GOMEZ, en su carácter de propietario del inmueble dado en arrendamiento al ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETE, por desalojo inquilinario por falta de pago de cánones arrendaticios adeudados desde el mes de marzo del año 2016. Estando el actor reconvenido en la oportunidad de dar contestación a la reconvención manifestó haber realizado los correspondientes pago a la arrendadora a través de cuenta bancaria numero 01160024730017425352.
Ahora bien, se observa que el propio actor reconvenido en el escrito libelar manifiesta que según telegrama anexo a la demanda de fecha 02 de febrero de 2015 la ciudadana arrendadora le notificó de que se abstuviera de depositar en la referida cuenta por cuanto ya no era propietaria del inmueble. En este sentido se determina que estando el arrendatario en conocimiento a través de notificación por parte de la arrendadora del inmueble que ya no era propietaria del inmueble, debió el arrendatario, en este caso actor reconvenido en esa oportunidad pudo haber ejercido el derecho de realizar consignaciones arrendaticia a favor del nuevo adquirente y no de otra persona, trayendo como consecuencia haber incurrido en insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que es evidente, la procedencia del literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango valor y Fuerza de ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. De tales medios de prueba es evidente llevan plenamente a la convicción de esta Juzgadora, que el arrendatario ha dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas, es por lo que debe declarase con lugar la reconvención planteada por el co-demandado ciudadano MARIO DE JESUS DUQUE GOMEZ en contra del ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETE contentiva de desalojo por falta de pago y así se decide.
.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción por Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por la parte actora Ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.121.553, domiciliado en la calle Sucre, cruce con Avenida Miranda Nº 23, de la ciudad de San Juan de los Morros, en contra de la Ciudadana MARGARITA ALVARADO DE PERAZA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 838.179, domiciliada en la Avenida Bolívar, último piso, Edificio María Eugenia, parte Alta Pent House, de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico y contra el ciudadano MARIO DE JESUS DUQUE GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 26.967.124, domiciliado en la ciudad de Valencia, estado Carabobo. Se declara CON LUGAR la Reconvención propuesta por el co-demandado reconviniente ciudadano MARIO DE JESUS DUQUE GOMEZ contentiva de desalojo por falta de pago en contra del actor reconvenido ciudadano WILMER OSWALDO NEGRETE, ordenándose el desalojo de los locales comerciales signados con los Números 45 y 47 ubicados en el Edificio Alvarado, propiedad del codemandado reconviniente y así se decide. Se CONFIRMA en todas sus partes la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 21 de Noviembre de 2017 y así se decide.
SEGUNDO: Se condena en costas del recurso a la parte actora reconvenida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Tres (03) días del mes de Abril de Dos Mil Dieciocho (2.018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.-
La Jueza Provisoria.
Abg. Shirley Marisela Corro Belisario
La Secretaria Temporal
Abg. Carolina Leal Rizquez
En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria Temporal
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