TSJ Regiones - Decisión

EXP. N° 1790-18.
I
NARRATIVA

Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado por la abogada JOSEFA VICTORIA PEREIRA, IPSA Nº 101.392, actuando en nombre y representación de los ciudadanos HENRY ALEJANDRO MANUITT CAMEJO Y CARMEN SABINO BRITO DE MANUITT, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nros. V.- 3.176.538 y V- 2.521.408, según Poder otorgado por ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, en fecha 07 de septiembre de 2012, quedando inscrito bajo el Nº 23, Folio 126, Tomo 17 del Protocolo de Transcripción del año 2012, en la cual expone que sus representados son propietarios de un inmueble de uso comercial, ubicado en la calle Salías Nº 30, de esta ciudad de San Juan de los Morros, y alinderado: NORTE: Calle Salías en 10,40 ML, SUR: antes casa de Mercedes Hernández ahora casa de María Palma, en 10.40 ML; ESTE: Templo evangélico, en 15,50 ML y OESTE: Casa de propiedad de Henry Alejandro Manuitt Camejo, en 15,50 ML, con extensión de Ciento Sesenta y Nueve Metros Cuadrados con Cincuenta y Siete Centímetros (169,57M2), siendo su código Catastral Nº 12-12-01-URB-16, tal como consta en documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, bajo el Nº 40, Folios 289 al 307, Protocolo Primero; Tomo 1º, Tercer Trimestre de 2008 y su aclaratoria registrada bajo el Nº 26, Folio 142, Tomo 17 del Protocolo de Transcripción del año 2012.
Sigue alegando la accionante que en fecha 22 de Julio de ese mismo año, sus representados dieron en arrendamiento por medio de contrato verbal a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES FRANKLIN F.J., C.A”, la cual está registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico en fecha 23 de Julio de 2012, bajo el Nº 53, Tomo 22-A PRO, representada para ese acto por la ciudadana ZAIRA JOSEFINA GARCIA SAEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.785.703, en su carácter de Presidenta de la referida compañía, para el uso exclusivo de las operaciones comerciales, pactando las partes un canon mensual de Dos Mil Bolívares (2.000,00) y con una duración de un año contado a partir del día 22 de Julio de 2012, para la fecha actual el canon de arrendamiento asciende a la cantidad de Seis Mil Bolívares (6.000,00), pero es el caso que la arrendataria (INVERSIONES FRANKLIN F.J. C.A) ha incumplido con su obligación principal toda vez que ha dejado de pagar los canon de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2015, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2016, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017 y los meses de enero, febrero, marzo y abril 2018, lo cual adeuda el pago de 37 meses de cánones de arrendamiento todos y cada uno a razón de Seis Mil Bolívares (6.000,00), los cuales ascienden a la cantidad de Doscientos Veintidós Mil Bolívares (222.000,00), causal suficiente para que prospere el desalojo por falta de pago por mas de dos (02) meses de canon de arrendamiento, fundamentado en el artículo 40 del decreto con rango, valor y fuerza de la Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, por todo lo antes expuesto es que ocurren para demandar a INVERSIONES FRANKLIN F.J. C.A., en la persona de la ciudadana ZAIRA JOSEFINA GARCIA SAEZ, anteriormente identificada, en su carácter de Presidenta de la referida compañía, por la causal dispuesta en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial en su letra “a”. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento.
Por todo lo antes expuesto es que ocurren ante su competente autoridad para demandar a INVERSIONES FRANKLIN F.J. C.A., antes identificada en la persona de la ciudadana ZAIRA JOSEFINA GARCIA SAEZ, en su carácter de Presidenta de la referida compañía por Desalojo del Inmueble de uso comercial por falta de cánones de arrendamiento, o para que convenga. PRIMERO: El desalojo del inmueble de uso Comercial, ubicado en la calle Salías Nº 30, de esta ciudad de San Juan de los Morros, y alinderado: NORTE: Calle Salías en 10,40 ML, SUR: antes casa de Mercedes Hernández ahora casa de María Palma, en 10.40 ML; ESTE: Templo evangélico, en 15,50 ML y OESTE: Casa de propiedad de Henry Alejandro Manuitt Camejo, en 15,50 ML, con extensión de Ciento Sesenta y Nueve Metros Cuadrados con Cincuenta y Siete Centímetros (169,57M2), siendo su código Catastral Nº 12-12-01-URB-16, por falta de pago de cánones de arrendamiento: SEGUNDO: La desocupación inmediata del inmueble antes identificado libre de personas y cosas. TERCERO: Las costas y los costos del proceso determinadas prudencialmente por el Tribunal.
Asimismo, presentó los siguientes medios probatorios: Promovió, reprodujo e hizo valer los siguientes documentos públicos: Documento de propiedad del inmueble arrendado por ante el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, bajo el N° 40, folios 289 al 307, Protocolo Primero, Tomo 1°, Tercer Trimestre de 2008 y su aclaratoria registrada bajo el N° 26, folio 142, tomo 17, del protocolo de Transcripción del año 2012, marcados con las letras “B” y “C”, documento registrado por ante el mismo registro mencionado bajo el N° 21, folios 144, Protocolo Primero, Tomo 2°, Cuarto Trimestre del año 2004. La pertinencia de esta prueba demuestra que sus representados son propietarios del inmueble objeto de esta demanda. Copia certificada del acta constitutiva de la empresa Sociedad Mercantil “INVERSIONES FRANKLIN F.J. C.A.”, anexo marcado con la letra “D”. Cuya pertinencia es la de demostrar la existencia legal de la referida compañía y de que en su artículo segundo se demuestra que su domicilio es en el inmueble de uso comercial propiedad de sus representados y la cualidad de Presidenta de “INVERSIONES FRANKLIN F.J. C.A.” de la ciudadana ZAIRA JOSEFINA GARCIA SAEZ, y por consiguiente su facultad de representación de la misma. Copia certificada de Acta de Matrimonio N° 70, marcada con la letra “E”. Su pertinencia es la de demostrar la existencia del matrimonio entre sus representados ciudadanos HENRY ALEJANDRO MANUITT CAMEJO Y CARMEN SABINO BRITO DE MANUITT. Promovió la prueba de exhibición de lo siguientes documentos: a.- Legajo de documentos en copias fotostáticas, consignados marcados con la letra “F”. b.- Legajo de documentos en copias fotostáticas, consignados marcados con la letra “G”; y, c.- Copia fotostática del documento constituido por el vaucher N° 1415553599 de depósito en el Banco Banesco, de fecha 16-04-2015, del pago del canon de arrendamiento del mes de febrero del año 2015, anexo marcado con la letra “H”. Con estas pruebas quedarán plenamente demostrados los siguientes hechos que se desprenden de los documentales que se anexan: Se demuestra la relación arrendaticia. Que los mismos indican el nombre de “La Demandada” ““INVERSIONES FRANKLIN F.J. C.A.”, como depositante. Que los mismos identifican a su representado con su nombre, apellido y cédula de identidad, como titular de la cuenta 01340541705411115722. Que todos indican las fechas de los pagos de los cánones de arrendamiento que se realizan. La presente prueba tiene como objeto y finalidad demostrar que la demandada “INVERSIONES FRANKLIN F.J. C.A.”, tiene arrendado dicho inmueble, que los depósitos hechos a la cuenta 01340541705411115722, son por pago de cánones de arrendamiento del inmueble objeto de esta demanda, que la referida cuenta su titular es el sr. HENRY ALEJANDRO MANUITT CAMEJO
Estimó la presente acción en la cantidad de UIN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) o su equivalente a UN MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO (1.875UT) UNIDADES TRIBUTARIAS.
Pidio que la demandada fuera citada en la calle Salias N° 30. San Juan de los Morros del Estado Guárico.
Por auto de fecha 05 de Junio de 2018, (Folio 84), se acordó darle entrada y asignarle número.
En fecha 08 de Junio de 2018, (Folio 85), se admitió la demanda y se ordenó la citación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FRANKLIN F.J., C.A., en la persona de la ciudadana ZAIRA JOSEFINA GARCIA SAEZ, en su carácter de Presidenta de la accionada Sociedad a los fines de que comparezca dentro de los 20 días de Despacho siguientes a su citación para que de contestación a la demanda.
En fecha 14 de Junio de 2018, (Folio 87), compareció la abogada Josefa Victoria Pereira, IPSA Nº 101.392, sustituyó Poder Especial de Administración y Disposición a la abogada Olga Fuenmayor, IPSA Nº 1858.
En fecha 27 de Junio de 2018, (Folio 88 al 89), corre inserta diligencia del Alguacil consignando Boleta de Citación debidamente firmada.
En fecha 27 de junio de 2018 (Folio 90), compareció la ciudadana ZAIRA JOSEFINA GARCIA SAEZ, en su carácter de Presidenta de la accionada Sociedad, después de recibida la Boleta, dándose por citada.
En fecha 04 de Julio consta Poder Apud Acta conferido a la abogada Olga Fuenmayor, IPSA Nº 1858.
En fecha 25 de Julio de 2018 (Folio 92 al 106), riela contestación de la demanda y anexos, en las cuales la demandada rechazó y negó todo lo señalado por la parte actora.
En fecha 25 de Julio de 2018 (Folio 107), asistida de los abogados Jesús de los Santos Alayón Sánchez y Judrianny Nazareth Rangel Gómez, IPSA Nros. 184.280 y 194.533, respectivamente, les confirió Poder APUD ACTA.
En fecha 30 de Julio de 2018, (Folio 109), corre inserto auto del Tribunal fijando a las 10:00 Am del 5º día de Despacho la audiencia Preliminar.
En fecha 06 de agosto de 2018, (Folio 110), corre escrito presentado por la apoderada juidical de la parte accionante, en la cual revoca el poder apud acta otorgado a los abogados Jesús de los Santos Alayón Sánchez y Judrianny Nazareth Rangel Gómez, IPSA Nros. 184.280 y 194.533, respectivamente.
Llegada la oportunidad para la realización de la Audiencia Oral, comparecen ambas partes ante este Despacho y manifestaron su voluntad de auto componer la litis mediante Transacción, solicitando al Tribunal imparta su Homologación, para que adquiera carácter de cosa juzgada conforme a lo establecido por la ley.

II
MOTIVA
La Transacción, es conceptualizada por el Diccionario de la Real Academia Española como un “trato, convenio o negocio”.
Nuestro Código Civil venezolano, en su artículo 1.713 la define como “…un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.
Por su parte, el Código de Procedimiento Civil dispone en su artículo 256 lo siguiente:
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”
Respecto esta figura jurídica de la transacción judicial, afirma el procesalista Arístides Rengel Romberg al hablar de su naturaleza que:
“… siendo la transacción equivalente a la sentencia, ella es por su naturaleza una norma o mandato jurídico individual y concreto, con fuerza de ley (Art.1.150 C.C.) y de cosa juzgada entre las partes (Art. 1.718 C.C. y Art. 255 C.P.C) y, por su función autocompositiva es declaratoria de derecho, cuando las recíprocas concesiones versan sobre el mismo objeto de la litis (consensu in idem), o constitutiva de derechos, si las recíprocas concesiones constituyen, modifican o extinguen una relación diversa de aquella que era objeto de la litis” (p.335)
Por lo tanto, es pues, la Transacción sin lugar a dudas una especie bilateral que comprende lo que la doctrina ha denominado autocomposición procesal o resolución convencional de la controversia, lo cual, constituye un subrogado de la sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad procesal que introducen en la solución de las controversias, siendo que, es precisamente lo que pretende alcanzar el Estado venezolano, tras el establecimiento dentro de sus principios fundamentales de los fines del estado preceptuados en el artículo 3 constitucional y de principios como la tutela judicial efectiva y correspondiente determinación del proceso como herramienta para la respectiva materialización de la justicia y la anhelada paz social, en sus artículos 26, así como 257 y 3 ejusdem; por una parte, y por la otra, la misma celeridad establecida como principio procesal en nuestra vetusta norma adjetiva civil en su artículo 10. Es por lo que, el legislador además de la solución judicial de la litis por acto del juez, ha facultado a las partes a una solución convencional que resuelva la controversia, que siendo elevada al juez ponga fin al proceso en cualquier estado y grado de la causa, siempre y cuando la norma expresamente no establezca que sobre la controversia que se discute se prohíba tal institución de autocomposición procesal como lo es la transacción.
Es menester de quien juzga, señalar en el presente caso, que la celebración de una transacción, no solamente tiene trascendencia en cuanto al proceso extinguiendo el mismo y poniéndole fin, sino que también tiene efecto respecto de la relación jurídica material que se afirma en la pretensión que es objeto del proceso. Razón por la cual, la doctrina distingue entre efectos procesales y efectos materiales de la misma.
Procesalmente la transacción tiene como efecto terminar el litigio pendiente (art. 1.713 C.C y 256 C.P.C), tiene la misma fuerza que la cosa juzgada entre las partes (art. 1.718 C.C y 255 C.P.C), y es un título ejecutivo (de conformidad con el art. 523 C.P.C); y materialmente establece un nuevo orden de la relación jurídica entre las partes.
En cuanto a sus efectos, ha sostenido la doctrina y jurisprudencia patria, que la Transacción no produce efectos, sino a partir de su homologación (acto del juez donde le da su aprobación mediante una resolución homologatoria), a tenor de lo establecido en las normas ut supra transcritas, convirtiéndose así en un requisito de eficacia extrínseco de la transacción como lo afirma A. Rengel Romberg en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (p.338-TomoII).
En atención a la anterior afirmación, en el año 1996 la Sala Político Administrativa en Sentencia de fecha 12 de Diciembre, Exp. Nº 7.015, citada por el autor Patrick Baudin en su Código de Procedimiento Civil Comentado (p.326) sostuvo que era pues la Homologación, requisito para que la Transacción adquiriera carácter de Cosa Juzgada. Sin embargo, para el 2000 la Sala Constitucional dejó sentado, en Sentencia Nº 1294, de fecha 31 de octubre, que la transacción no requiere, sino su sola existencia para adquirir la naturaleza de Cosa Juzgada; pero no deja de ser requerida la Homologación en virtud de que ordena la ejecución de la transacción. Por tanto se requiere para el efecto de la ejecutabilidad, ya que el auto de homologación del juez se equipara al decreto de ejecución de una sentencia firme, que en este caso ha emanado de las partes. Este criterio fue reiterado y complementado en el 2003 por la Sala Constitucional en Sentencia Nº 2500 de fecha 02 de septiembre y en mismo año, el 11 de diciembre por la Sala de Casación Civil en Sentencia Nº 0771, ambas citadas por el precitado autor en misma obra (p.256).
Ahora bien, siendo que en el caso de marras de la revisión del escrito presentado, este Tribunal observa, que ambas partes, proponen la presente Transacción mediante la cual realizan recíprocas concesiones respecto del objeto del litigio, y finalmente en su último particular (folio 111) manifiestan: “LAS PARTES SOLICITAN AL TRIBUNAL SEA HOMOLOGADA LA PRESENTE TRANSACCIÓN…” (Mayúsculas de la juzgadora); y por otra parte se observa, que la materia que se discute y sobre la cual se celebró la misma, no tiene prohibición expresa del legislador para terminar el juicio mediante la autocomposición procesal, y estando igualmente las partes facultadas para disponer del derecho en litigio, se considera por consiguiente procedente la solicitud. Y así se determina.-
III
DISPOSITIVA
Con fundamento a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMÁN ROSCIO Y ORTÍZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando dentro de los límites de su competencia y administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con el 253 constitucional; y con fundamento a lo establecido en el artículo 1.713 del Código Civil y 256 del Código de Procedimiento Civil, HOMOLOGA la TRANSACCIÓN celebrada por las partes en los términos y condiciones establecidas. En consecuencia, procédase con el carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada y así se decide.-
Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMÁN ROSCIO Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la ciudad de San Juan de los Morros a los ocho (08) días del mes de Agosto de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. KARLA CAROLINA TORO DE GONZALEZ
LA SECRETARIA,

ABG. YOLY FLORES DE ISTURIZ

En esta misma fecha siendo la 02:10 p.m., se publicó la anterior sentencia a las puertas del tribunal, y se dejó la copia autorizada.
SECRETARIA,
Exp. N° 1790-18
Es.-