TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE: 1785-18
DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declaró Con Lugar la demanda de Desalojo, de conformidad con el articulo 40 literal “a”, y literal “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como también el artículo 43 ejusdem, en concordancia con lo establecido en el artículo 1579 del Código Civil, interpuesta por la ciudadana Yolanda Cardona Giraldo, contra el ciudadano José Simón Muro Lamon, antes identificados, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

SINTESIS DE LA LITIS:
ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Aduce la demandante que en fecha 01 de agosto del año 2.007, autorizado por su padre ciudadano ARMANDO CAVALLAZZI YEMOLI, el ciudadano ANGEL CAVALLAZZI CAMAROTTO, hijo suyo, celebro con el ciudadano JOSÉ SIMÓN MURO LAMON, un contrato privado de arrendamiento sobre un local comercial propiedad de su padre, destinado al funcionamiento de un taller de reparación de vehículos automotores, ubicado en el Sector El Jobo, Callejón Ortiz, carretera nacional vía San Juan de Los Morros hacia Parapara, de esta ciudad. Expresó la parte demandante que en dicho contrato se fijó un canon mensual de arrendamiento, de mutuo acuerdo, en la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES mensuales (Bs. 450.000,00), y que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas y el incumplimiento de alguna otra de las cláusulas contractuales daría lugar a que el arrendador pudiera rescindir de pleno derecho del contrato, sin desahucio y exigir la entrega inmediata del inmueble.
En ese sentido, explicó la demandante, que el contrato a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado y hasta la presente se ha mantenido así, y que resulta que el propietario del inmueble local comercial, fallece en fecha 18 de Abril del 2.015, ello significa que a partir de ese deceso la autorización que le había otorgado a su hijo Ángel Mario Cavallazzi Camarotto, cesaba desde el día siguiente al fallecimiento de su padre, que lo fue el día 19 de Abril del 2.015. Igualmente explicó la actora que hecha la deducción manifestaron que en múltiples oportunidades, tanto ellos como el abogado que los asiste, habían pretendido que el arrendatario José Simón Muro Lamón, cancelara los montos del arriendo a la cónyuge, quien pasó a ser la representante legal de la sucesión de Armando Cavallazzi Yemoli, dada la mayoría societaria en la comunidad de la herencia, pero siempre se había obtenido la respuesta que si lo haría y hasta el momento no se ha solucionado el asunto, por lo que se vieron en la imperiosa necesidad de acudir ante la autoridad judicial para que se dé cumplimiento a los dispositivos legales y sobre todo al contenido de las cláusulas contractuales que han sido violadas por incumplimiento de las mismas.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada negó, rechazó y contradijo lo manifestado por la parte demandante, en virtud de que desde el fallecimiento del ciudadano Armando Cavallazzi Yemoli, él le había venido cancelando los cánones sin falta al ciudadano Ángel Mario Cavallazzi Camerotto, quien le manifestó que el contrato se mantenía igual, y que su persona sería siendo el encargado del arrendamiento del local.

Ahora bien, siendo la oportunidad legal para decidir sobre la defensa perentoria alegada por el demandado este Tribunal lo hace en los términos siguientes:

Ciertamente el ciudadano José Simón Muro Lamón suscribió contrato de arrendamiento en fecha 01 de Agosto del 2.007 con el ciudadano Ángel Mario Cavallazzi Camerotto, el cual cursa inserto al folio 04 del presente expediente, documento mismo adquirió todo el valor probatorio suficiente para demostrar el carácter de arrendador que tiene la accionante. Y ASÍ SE DECIDE.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:

Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba.
Mediante auto de fecha 08 de Octubre del 2.018 que corre en el folio 66 al 68 de la presente causa, el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
- El cumplimiento de las obligaciones contractuales establecidas en la clausula contractuales tercera y séptima del contrato.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:

A) Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales:
1) Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano MARIO CAVALLAZZI CAMEROTTO y el ciudadano JOSÉ SIMÓN MURO LAMÓN, ambos antes identificados sobre un local comercial ubicado en el sector El Jobo, callejón Ortiz, carretera nacional vía San Juan de Los Morros hacia Parapara de esta ciudad, documento este que no fue desconocido por el demandado y en consecuencia se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y tiene todo el valor probatorio suficiente para demostrar la relación arrendaticia existente.
2) Copia de Acta de Defunción de ARMANDO CAVALLAZZI YEMOLI, bajo el Nº 404 de fecha 19 de abril de 2.015, emanada de la oficina de Registro Civil del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico, prueba que se valora como documento administrativo que no habiendo sido impugnado por el accionado se le otorga el valor probatorio y se tiene por cierto su contenido, siendo idóneo para demostrar el fallecimiento de dicho ciudadano para el momento de interponerse la presente demanda.
3) Copia de la declaración de Únicos y Universales Herederos del fallecido ARMANDO CAVALLAZZI YEMOLI, expedida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del estado Guárico en fecha 27 de Julio del 2.015, documento este que no fue desconocido por el demandado y en consecuencia se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y tiene todo el valor probatorio suficiente para demostrar la relación existente entre el de cujus ARMANDO CAVALLAZZI YEMOLI y sus herederos.

B) Con el escrito de contestación de la demanda la parte demandada promovió las siguientes documentales:
1. Solvencia Municipal y recibos de pagos correspondientes a los años (2016, 2017 y 2018), la parte demandante las impugnó oportunamente, los mismos no se le confiere valor probatorio en razón que los mismos se encuentran en copia simple y no cumple lo exigido por lo establecido en el artículo 429 del código de procedimiento civil. Y así se decide.
2. Copia simple del Acta Constitutiva de la Compañía Anónima “Hermanos Muro” marcado con la letra F, cursante en los folios 49 al 58, los mismo no se le confiere valor probatorio en razón que los mismo no guardan relación con el contenido de la presente demanda y no cumple lo exigido por lo establecido en el artículo 429 del código de procedimiento civil. Y así se decide.

En el lapso de promoción de pruebas la parte demandante no promovió, mientras que la parte demandada promovió las siguientes:

1) Ratificó a nombre de su representado los argumentos de hechos y de derechos expresados en el libelo de la demanda, así como las pruebas que emergen de los autos. este Juzgador advierte, que la prueba una vez evacuada no pertenecen al promovente si, no que pertenecen al proceso, se hace común a ambas partes y el Juez las valorara o apreciara a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no la parte que las trajo al proceso, en consecuencia no constituye un medio de prueba valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, y así se decide.
2) Promovió e hizo valer las testimoniales de los ciudadanos Ángel Mario Cavallazzi Camerotto, titular de la cedula de identidad Nº 8.890.832, y Carlos Eduardo Castro González, titular de la cedula de identidad Nº 15.711.245.
De la declaración testimonial del ciudadano CARLOS EDUARDO CASTRO GONZÁLEZ, titular de la cedula de identidad Nº 15.711.245, consta en autos su evacuación de la cual se desprende lo siguiente: “nosotros trabajamos en el taller, y nosotros siempre hemos cancelado nuestro alquiler a la fecha, después que falleció el señor Cavallazzi quedamos cancelándole al hijo, y hasta el sol de hoy que todavía seguimos cancelándole. Me parece que es algo malo porque si nosotros estamos cancelando porque nos van a pedir el desalojo”. Es todo. En ese estado el apoderado judicial de la parte demandante procede a ejercer el derecho de repreguntas al testigo y lo hizo de la siguiente manera: Primero. Sin convalidar la declaración del testigo, conforme al artículo arriba mencionado del código de procedimiento civil, 865, le interrogo y pregunto. Tiene usted algún interés en el presente juicio. Contestó: “si tengo interés porque en realidad me veo afectado”. Es todo.
De la prueba testimonial se evidencia de las preguntas y deposiciones, que se refiere al alegato del testigo arriba mencionado, en el cual lo expresado por dicho ciudadano, no es suficiente argumento para otorgarle valor probatorio, en virtud de lo anterior, queda desechada del proceso la testimonial, conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

De conformidad con lo previsto en el artículo 243 ordinal Cuarto (4°) del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:

Ahora bien, antes de analizar lo afirmado por las partes, considera oportuno quien aquí decide, indicar que, en las contiendas judiciales de connotación civil, las partes persiguen un fin determinado, que la sentencia les sea favorable, pero tal pronunciamiento sólo puede aprovechar a quien ha llevado al convencimiento del jurisdicente, la certidumbre de sus alegaciones fácticas.
Tal doctrina tiene su fundamento legal en el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando ellos se refieren específicamente a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el desalojo de conformidad con el articulo 40 literales “a”, e “i” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 43 ejusdem. En ese sentido se hace necesario señalar que el artículo 40 antes citado establece:

“Son causales de desalojo: …a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos., i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (Cursivas de este Tribunal).

En efecto quien aquí suscribe el presente fallo, pasa a señalar decisión por nuestro Máximo Tribunal por parte de la Sala de Casación Civil, en sentencia 305 de fecha 03 de Junio del Año 2.009, bajo el número de expediente 08-449 el cual estableció lo siguiente:

“De los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales rezan lo siguiente: “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Las normas transcritas establecen la manera cómo debe ser distribuida la carga de la prueba, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Tales artículos consagran de manera expresa, el aforismo jurídico “reus in excipiendo fit actor”, según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. (Cursivas de este Tribunal).

Ahora bien, en sentencia de vieja data, la cual se acoge en esta oportunidad, se estableció, en relación con la carga de la prueba, que “…quien quiera que se sienta como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o excepción no resulta fundada…”. (Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de fecha 7 de noviembre de 1960, Ramírez y Garay. V. II. Pág. 289) (Cursivas de este Tribunal).

Sobre el contenido y alcance del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala en sentencia del 12 de abril de 2005, en el juicio de Pedro Antonio Cova Orsetti contra Domingo Pereira Silva y Gladys Del Carmen Parra, expediente N° 2004-000349, estableció:

“…Con el propósito de determinar la existencia de la pretendida infracción, la Sala observa que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: ‘“...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...”. Esta norma regula la distribución de la carga de la prueba, correspondiéndole al actor probar los hechos constitutivos y al demandado probar los hechos extintivos, modificativos e impeditivos...” (Cursivas de este Tribunal).

En cuanto al artículo 1.354 del Código Civil, esta Sala dejó sentado en sentencia del 30 de noviembre de 2000, en el juicio de Seguros La Paz C.A. contra El Banco Provincial de Venezuela S.A.I.C.A., expediente N° 2000-000261, lo siguiente:

“...la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probandi de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”. (Cursivas de este Tribunal).

Se evidencia de las actas procesales que conforman el presente juicio, que la parte accionante acciona y pretende el desalojo por Falta De Pago fundamentado en el artículo 40 ordinal (a) del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regularización Inmobiliaria Para Uso Comercial en justificación de los términos que constan en las actas que conforman el presente juicio (libelo de la demanda), consta que el hoy arrendatario accionado del presente juicio, presuntamente dejo de cancelar los meses correspondiente a Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.015, asimismo los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.016, igualmente los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.017, y Enero y Febrero del año 2.018, por concepto de canon de arrendamiento fundamentando la presente acción en los artículos 1.167, 882, 759 y 764 del código civil en concordancia con los artículos 40 y 43 ordinal “a” e “i” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial.

Ahora bien, de las actas procesales que integran la presente controversia, se desprende que se determinó y quedo probada la relación jurídica arrendaticia celebrada entre las partes, en razón del contrato de arrendamiento antes valorizado, en lo adelante apreciado por que del mismo se determina la vinculación jurídica arrendaticia entre las partes que conforman el presente juicio y así se decide.
En efecto al quedar comprobada dicha relación jurídica arrendaticia entre las partes que conforman el presente juicio, es necesario indicar que la parte accionante señalo la presunta insolvencia por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses indicado en el libelo de la demanda, en consecuencia quien aquí decide, considera hacer señalamiento y cita de nuestro alto Tribunal decisión por parte de la Sala Constitucional, en sentencia Nº 1.563 en fecha 20 de Octubre de 2011, expediente Nº 10-0752, caso Inversiones la Linda, C.A. en amparo constitucional:

Siendo ello así, la Sala ratifica que conforme a los principios que rigen la materia probatoria, cuando la parte actora alega un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la parte demandada a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo. En este sentido, al haber alegado el demandante el incumplimiento de la obligación (pago del canon de arrendamiento), es al arrendatario a quien corresponde la carga de la prueba en relación al cumplimiento de dicha obligación (prueba del pago), sin importar que sea éste el débil o hiposuficiente de la relación jurídico arrendaticia, como lo afirmó erradamente el fallo accionando. (Cursivas de este Tribunal).

De acuerdo a lo anterior la parte demandante, alega que fue cedido en arrendamiento un local comercial antes identificado, al ciudadano JOSÉ SIMÓN MURO LAMON, supra identificado, a través de un contrato privado de arrendamiento sobre un local comercial, desprendiéndose de la clausula tercera que “el canon mensual de arrendamiento se ha establecido de mutuo acuerdo en la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) y la cual suma será cancelados por EL ARRENDATARIO en la casa de habitación de EL ARRENDADOR cuya dirección declara expresamente conocerla, pago que hará dentro de los cinco (5) días de cada vencimiento mensual. La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas o el incumplimiento de alguna otra de estas cláusulas dará lugar a que EL ARRENDADOR pueda rescindir de pleno derecho este contrato, sin desahucio, y exigir la entrega inmediata. Si el vencimiento del término del contrato El ARRENDADOR estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones no gozará de los beneficios legales”. Asimismo, se desprende de la séptima clausula donde se estableció que “queda expresamente asentado que EL ARRENDATARIO hará entrega mensualmente, y luego del vencimiento de cada mes, las facturas canceladas de los servicios públicos de energía eléctrica y agua, esto es ELECENTRO y de HIDROPAEZ, para evitar que al momento de entregar el inmueble al vencimiento del contrato se aprecie la acumulación de estas deudas y si se mudare sin estar solvente con estos compromisos, deberá pagarle a EL ARRENDADOR los daños y perjuicios que le ocasionare por este incumplimiento de sus obligaciones”.

En consecuencia al haber incumplido con la obligación contractual de cancelar los servicios públicos de energía eléctrica y agua, así como pago de dos (2) mensualidades consecutivas el arrendatario se encuentra incurso en las causales prevista en los literales “a” e “i” del artículo 40 de La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, motivo por el cual en la presente acción debe prosperar en derecho como efectivamente se señalará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la presente acción de Desalojo intentada por la ciudadana YOLANDA CARDONA GIRALDO, contra el ciudadano JOSÉ SIMÓN MURO LAMÓN, ambos plenamente identificados en autos, y así se declara.
SEGUNDO: Se ordena al accionado quien es arrendatario a entregar el inmueble objeto del litigio a la parte accionante del presente juicio, libre de personas objeto y cosa, devolviéndolo en perfectas condiciones de mantenimiento y conservación, ubicado en la siguiente dirección y linderos: Sector El Jobo, Callejón Ortiz, carretera nacional vía San Juan hacia Parapara, NORTE: Callejón Ortiz. SUR: Callejón sin nombre. ESTE: carretera nacional San Juan-Parapara, y OESTE: casa y terreno ocupado por Anyelena Cavallazzi.
TERCERO: Se condena en costas procesales conforme a lo establecido en el artículo 274 del código de procedimiento civil a la parte demandada perdidosa.

Publíquese, Regístrese, y déjese copia en el copiador de Sentencia llevado por Tribunal, conforme a lo establecido en los artículos 247 y 248 del código de procedimiento civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico a los dieciocho (18) días del mes de Diciembre del año Dos Mil Dieciocho (2018).- Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ TEMPORAL,

ABG. LUIS SAÚL HERRERA GÓMEZ

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. ESTHER J. SOJO P.

En esta misma fecha siendo las 03:00 p.m., se publicó, se registró y se dejó copia de la anterior decisión.

LA SECRETARIA TEMPORAL,