TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
207° Y 158°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE: 7.989-17
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano VALENTIN JOSÉ CAPICCIOTTI VERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.569.704, de profesión Abogado, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Numero 47.331, procediendo en el acto en su propio nombre y representación.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUN HAO FENG, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.954.994, domiciliado en la ciudad de Valle de la Pascua, del estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado OMAR ANTONIO FLORES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1.870
.I.
NARRATIVA
Fue consignado escrito libelar y anexos en fecha 08 de diciembre del 2016, por el ciudadano Valentín José Capiccioti, actuando en su propio nombre y representación dándole así inicio al procedimiento, mediante el cual demandó el desalojo de un local comercial de su legitima propiedad, el cual se encuentra ubicado en, Avenida Rómulo Gallegos , entre Calles Atarraya y Retumbo de la Ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Autónomo Leonardo Infante del estado Guárico, cedula Catastral Numero B-21148, expedida por la Alcaldía del Municipio Autónomo Leonardo Infante del estado Guárico, asimismo expuso, que en fecha 01 de mayo del 2003 su persona actuando bajo el concepto de buena fe, le entregó al ciudadano Jun Hao Feng, la posesión del precitado Local Comercial antes identificado en calidad de arrendamiento para el inicio de las actividades comerciales según se desprendía del contrato de arrendamiento para el inicio de las actividades comerciales según se desprendía del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por la Notaria Publica de Valle de la Pascua el cual quedó inserto bajo el numero 27, tomo 14 en fecha veinte (20) de marzo del año 2003, y que acompañó con elemento probatorio en el escrito distinguido con la letra “A”, pero era el caso que el demandado, ya identificado, desde el principio de la relación arrendaticia jamás le hizo mantenimiento preventivo al local arrendado, tal era el caso que ni siquiera había pintado el local arrendado en diciembre, produciéndose un deterioro gradual del mencionado Local Comercial, y llegando a un punto crítico, paredes con humedad, la platabanda presentaba múltiples filtraciones, la tubería de agua negras empotrada en la platabanda colapso por falta de mantenimiento, el piso presenta perdida de baldosas, asimismo el toldo que instaló en el frente del local comercial tenia la tela en muy mal estado, cables de electricidad sueltos, igualmente había abierto unos huecos en la pared del local para empotrar la tuviera del aire acondicionado sin su consentimiento, en fin el mencionado local comercial estaba al límite de su vida útil; de igual forma manifestó que había incorporado al escrito libelar inspección del mencionado local comercial por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Autónomo Leonardo Infante del estado Guárico, donde los suscrito daba fe del estado deplorable en que se encontraba el mencionado local comercial, marcado con elemento probatorio con la letra “B”.
Solicitó una inspección judicial del inmueble arrendado para que certifique el estado del mencionado local comercial de acuerdo a lo establecido en los artículos 472 al 476 del Código de Procedimiento Civil; De igual manera incorporó al escrito libelar copia certificada del documento de propiedad del inmueble con su cedula catastral, con el fin de probar la titularidad de la acción propuesta con la letra “C”, igualmente incorporó al escrito libelar (4) fotografías de la parte interna del Local Comercial y de la aparte de arriba de este, marcado como elemento probatorios con letra “D”
Fundamentó la demanda, primeramente en los artículos 26,51, 257, 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, publicado en la gaceta oficial número 40.418 del 23 de mayo del 2014, es la Ley que rige materia de arrendamiento de locales de uso comercial, su artículo 43, y los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil.
Una vez admitida la demanda en fecha 13 de diciembre de 2016, y practicada la citación del demandado en el lapso de Ley, el mismo compareció consignando escrito en el cual le dio contestación a la demanda, donde procedió a negar y contradecir los alegatos del demandante, y alegó que siempre había efectuado el mantenimiento al local, incluyendo pintura frecuente todo los años, pero que no tenía sentido pintarlo el próximo en virtud que por trabajos que realizaba el arrendador en la platabanda toda su área, que consistía en una construcción superpuesta que presentaba mechones y cabillas armadas para columnas que requirió trabajos de perforación muy significativos y sensibles que eran las causas de la humedad, no solo en las paredes sino también por goteo y chorros que se hacían muy manifiesto cuando llovía o se llenaba un tanque de abastecimiento domestico que con frecuencia se desbordaba generando afectaciones, produciendo mucha humedad sobre el piso, aun cuando no se observa el levantamiento de su cobertura, pudiéndose generar tal daño, que naturalmente no se podía reparar, como era la disposición permanente del arrendatario, mientras el arrendador no reparara la platabanda que utilizaba como corredor, patio y otras funciones de su vivienda principal que ocupaba con su familia en la parte alta que constaba de cinco (5) habitaciones, cuatro (4) baños, una (01) sala, una cocina-comedor que esta adherido a un departamento de 4,5 metros de ancho por 7 metros de largo que utiliza como Iglesia de un grupo cristiano para realizar sus actividades. Por otra expreso que no era cierto que las tubería negras hubieran colapsado, pero para el supuesto negado que así fuere, quien estuviera obligado a su mantenimiento y conservar su buen estado era el propio arrendador, pues la tubería estaba empotrada originalmente esta empotrada a la platabanda, quien ha podido afectarla era el propietario, mediante los trabajaos de construcción llevados a cabo sobre la misma. En cuanto a los cables y conductos de electricidad todo se mantenía en buen estado y ordenados de lo contrario no se dispondría del servicio, respecto a lo que argumentó sobre el toldo, resulta inevitable que el material o tela que lo configura en su parte superior que los fuertes vientos que pegaban en época de invierno lo afecten o deteriore.
Finalizó señalando y alegando de manera enfatice que el arrendador estaba en el deber de realizar las obras necesarias para evitar que la platabanda del local , que usaba como parte de su vivienda según lo connotado, se deteriore y permita la filtración al interior del local y sus paredes causando humedad , como sucedía y soporta el arrendatario, cuya categoría constituía un daño que requería de reparaciones mayores, que justamente tenían que ser por cuenta del arrendador según lo estipulado por la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial.
Llegado el lapso de promover las pruebas, la parte demandante, mediante escrito promovió:
Documentales: 1.- Copia Simple del Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20 de marzo de 2003, Copia simple de informe de inspección Nº 20-09-2016, Copia simple de la cedula Catastral del inmueble objeto del proceso , marcado con la letra “C”, el informe de Inspección otorgado por el departamento de Desarrollo Urbano de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Infante.
2.- Copia certificada del documento que acredita la propiedad del inmueble objeto del procedimiento, otorgado por ante la oficina de Registro Publico del Municipio Leonardo Infante del estado Guárico, inserto bajo el Nº 193, folio 138, protocolo Primero, tomo 3, adicional Nº 1, tercer trimestre del año 1988de fecha 13 de septiembre de 1988, en razón de que el mismo no ha sido impugnado, ni desconocido, ni tachado de falsedad.

El accionado asistido de su Abogado Omar Antonio Flores, promovió prueba en los siguientes términos:
1.- Inspección Judicial: con la finalidad de que el tribunal una vez constituido en el precitado local deje constancia expresa de los hechos siguientes, que se puedan apreciar objetiva y visualmente: Primero: si la parte superior o platabanda que a la vez sirve de techo al local señalado, y si existía una construcción que servía de vivienda al demandante y su familia así como un salón que sirve de iglesia. Segundo: Si en la platabanda se apreciaba que servía de patio a dicha vivienda y se observaba enceres domestico especialmente de cocina, Tercero: Que si en la platabanda que servía de techo al local comercial que ocupaba se podía ver un tanque de regular tamaño que almacenaba agua para el servicio del consumo en la casa del demandante y su familia y así mismo el tanque se desbordaba y el agua corría libremente por el techo. Cuarto: Si se observaba sobre la platabanda que sirve de techo al local que ocupaba un cuerpo de cabillas enclavadas en el piso, en varios ángulos. Quinto: si la platabanda del local comercial que ocupaba, contaba con un manto plástico o cobertura con materiales que se utilicen para prevenir las filtraciones de agua. Séptimo: Si la Platabanda contaba con canales o tubería para la dispersión de agua de lluvia o agua de consumo domestico.

2.- Experticia con fundamento en lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de determinar: Primero: si por la platabanda superpuesta al local se filtraba agua hacia y por las paredes, así como puede gotear o chorrear a través del techo. SEGUNDO: Si la humedad que presentara las paredes del local eran causadas por las filtraciones que tienen y se produce por carecer de techo de impermeabilización o cobertura adecuada con manto asfaltico, TERCERO: si los orificios o perforaciones realizada sobre la platabanda hacen posible la filtración de agua o corre por esos orificios o huecos. CUARTO: Que informen que si la humedad en general que presenta el local comercial en techo, paredes y piso es causadas por falta de previsiones y medidas que no se han tomado sobre la platabanda para evitar filtraciones, QUINTO: Si la conexión del aire acondicionado permite la filtración de agua hacia el interior del local de manera que afecte la estructura.
Fue dictada sentencia en fecha el 08 de agosto del 2017 en la cual se declaró: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano Valentín José Capicciotti Vera, contra el ciudadano Jun Hao Feng. SEGUNDO: Se ordeno el DESALOJO del inmueble constituido por un local comercial ya antes identificado.
En vista de la anterior decisión la parte perdidosa a través de su mandatario judicial, apeló de la misma, y esta fue oída en ambos efectos, y se ordenó remitir a esta alzada, quien lo recibe y le da entrada en fecha 05 de octubre del 2017, y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes respectivos, donde ninguna de las partes lo presentaron.
Llegada la oportunidad para que esta Superioridad dictaminara, lo hizo de la siguiente manera:
.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente apelación considera esta Juzgadora mencionar lo establecido en el articulo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial el cual señala: “Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil,….”
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, y por cuanto se observa que la apelación ejercida en la presente causa es contra de una decisión dictada por un Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, este Tribunal Superior asume la competencia para resolver el presente asunto como Tribunal de Alzada y así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Llega el presente asunto a este Tribunal de Alzada contentivo del juicio de desalojo de local comercial, en virtud de que la parte demandada ejerciera recurso de apelación en contra de la decisión dictad por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 08 de Agosto de 2017.
Expone el actor en el escrito libelar que es propietario de un local comercial ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos , entre Calles Atarraya y Retumbo de la Ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Autónomo Leonardo Infante del estado Guárico, y que su persona actuando bajo el concepto de buena fe, le entregó al ciudadano Jun Hao Feng, la posesión del precitado Local Comercial antes identificado en calidad de arrendamiento para el inicio de las actividades comerciales según se desprendía del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por la Notaria Publica de Valle de la Pascua el cual quedó inserto bajo el numero 27, tomo 14 en fecha veinte (20) de marzo del año 2003, pero era el caso que el demandado, desde el principio de la relación arrendaticia jamás le hizo mantenimiento preventivo al local arrendado, tal era el caso que ni siquiera había pintado el local arrendado en diciembre, produciéndose un deterioro gradual del mencionado Local Comercial, y llegando a un punto crítico, paredes con humedad, la platabanda presentaba múltiples filtraciones, la tubería de agua negras empotrada en la platabanda colapso por falta de mantenimiento, el piso presenta perdida de baldosas, asimismo el toldo que instaló en el frente del local comercial tenia la tela en muy mal estado, cables de electricidad sueltos, igualmente había abierto unos huecos en la pared del local para empotrar la tuviera del aire acondicionado sin su consentimiento, en fin el mencionado local comercial estaba al límite de su vida útil; de igual forma manifestó que había incorporado al escrito libelar inspección del mencionado local comercial por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Autónomo Leonardo Infante del estado Guárico, donde los suscrito daba fe del estado deplorable en que se encontraba el mencionado local comercial. A tal efecto demando al ciudadano JUAN HAO FENG, de conformidad con lo establecido en el literal e del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
Estando la parte demandada en la oportunidad perentoria procedió a dar contestación a la demanda procediendo a negar y contradecir los alegatos del demandante, además alegando que siempre había efectuado el mantenimiento al local, incluyendo pintura frecuente todo los años, pero que no tenía sentido pintarlo el próximo en virtud que por trabajos que realizaba el arrendador en la platabanda toda su área, que consistía en una construcción superpuesta que presentaba mechones y cabillas armadas para columnas que requirió trabajos de perforación muy significativos y sensibles que eran las causas de la humedad, no solo en las paredes sino también por goteo y chorros que se hacían muy manifiesto cuando llovía o se llenaba un tanque de abastecimiento domestico que con frecuencia se desbordaba generando afectaciones, produciendo mucha humedad sobre el piso, aun cuando no se observa el levantamiento de su cobertura, pudiéndose generar tal daño, que naturalmente no se podía reparar, como era la disposición permanente del arrendatario, mientras el arrendador no reparara la platabanda que utilizaba como corredor, patio y otras funciones de su vivienda principal que ocupaba con su familia en la parte alta que constaba de cinco (5) habitaciones, cuatro (4) baños, una (01) sala, una cocina-comedor que esta adherido a un departamento de 4,5 metros de ancho por 7 metros de largo que utiliza como Iglesia de un grupo cristiano para realizar sus actividades. Por otra expreso que no era cierto que las tubería negras hubieran colapsado, pero para el supuesto negado que así fuere, quien estuviera obligado a su mantenimiento y conservar su buen estado era el propio arrendador, pues la tubería estaba empotrada originalmente esta empotrada a la platabanda, quien ha podido afectarla era el propietario, mediante los trabajaos de construcción llevados a cabo sobre la misma. En cuanto a los cables y conductos de electricidad todo se mantenía en buen estado y ordenados de lo contrario no se dispondría del servicio, respecto a lo que argumentó sobre el toldo, resulta inevitable que el material o tela que lo configura en su parte superior que los fuertes vientos que pegaban en época de invierno lo afecten o deteriore. Igualmente expuso que el arrendador estaba en el deber de realizar las obras necesarias para evitar que la platabanda del local , que usaba como parte de su vivienda según lo connotado, se deteriore y permita la filtración al interior del local y sus paredes causando humedad , como sucedía y soporta el arrendatario, cuya categoría constituía un daño que requería de reparaciones mayores, que justamente tenían que ser por cuenta del arrendador según lo estipulado por la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial.
Revisadas tanto la pretensión de la parte actora como las excepciones opuestas por la parte demandada, es evidente, de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
La carga subjetiva de la prueba le corresponde al actor, en relación al supuesto alegado, relativo, a la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal “E”, en relación a que el inmueble objeto de arrendamiento, va a ser sujeto de reparaciones que ameritan la necesidad de desocupar el inmueble.
Ahora bien, a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 509 eiusdem, relativo al principio de exhaustividad de la prueba, observa quien aquí decide, que establecida la existencia de la relación arrendaticia entre las partes por ser admitida en la litis, corresponde analizar los medios de prueba que fundamenten su ruptura a través del desalojo, siendo que anexo al escrito libelar el actor consignó constancia emanada del Cuerpo de Bomberos del Municipio Leonardo Infante, de fecha 20 de Septiembre de 2016, suscrita por los Licenciados CESAR ESQUEDA, el Sargento LUIS CONTRERAS y el Primer Comandante Abogado MAXIMILIANO ARAY, a través de la cual señalan en el particular tercero que se observó la presencia de rastros de humedad pronunciadas, en paredes y techos del depósito del local comercial, a consecuencia de que el mencionado techo no tiene nivel de desagüe para las aguas de lluvias y carece de impermeabilización con manto asfaltico, u otro material para evitar filtraciones y anegación. Ante tal contenido documental, el informe del Cuerpo de Bomberos es un documento administrativo que representa una declaración de conocimiento de la administración, que goza de una presunción de legalidad y de veracidad de los actos administrativos, por lo cual, si bien las partes pueden impugnarla, por fallas en el iter de su formación como prueba, también pueden impugnarla, con contraprueba plena en contrario que viertan a los autos, bien sea a través de medios libres de pruebas o de pruebas técnicas circunstancia éstas que no asumió el reo como carga probatoria, en el ataque a tal instrumental, por lo cual, ésta sigue gozando en el proceso de una presunción de certeza tal cual lo establece el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en tal sentido, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide.
Así mismo consignó marcado “C” copia certificada del instrumento de propiedad del inmueble, debidamente registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, inscrito bajo el Nº 193, folio 137 y vto, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Adicional Mº 1 tercer Trimestre del año 1.988, de fecha 30 de septiembre de 1.988. Ante tal prueba documental esta Alzada le otorga valor probatorio con valor de plena prueba y así se decide.
De la misma forma promovió y consigno copia simple del código catastral del inmueble, esta Alzada le otorga valor probatorio. Marcado “D” promovió y consignó impresiones fotográficas tomadas en al inmuebles, la cuales constan insertas del folio 22 al folio 24 inclusive. En cuanto a estas documentales, para esta Alzada las fotografías son un instrumento netamente representativos y no declarativos, considerado como un medio de prueba libre no asimilable a cualquier de los mencionados expresamente por el Código de Procedimiento Civil, por ello conjuntamente con la fotografía habría que promover otro medio de prueba que tienda a demostrar la autenticidad de la fotografía, debiendo identificar al sujeto que realizó la fotografía y si se trata de un tercero ajeno al proceso, se deberá promover la prueba testimonial de éste, en tal sentido esta Alzada desechas las impresiones fotográficas, promovidas en esa oportunidad, por carecer de valor probatorio y así se decide.
En la oportunidad de la perentoria contestación el demandado promovió la documental administrativa emanada del cuerpo de Bomberos del Municipio Leonardo infante contentivo de inspección en el inmueble objeto de la controversia, de fecha 20 de septiembre de 2016, la cual tal instrumental esta Alzada ya realizó pronunciamiento sobre su valor probatorio y así es decide.
En la oportunidad probatoria la parte actora promovió Informe de Inspección de fecha 25 de Enero de 2017, emanado de la Dirección de desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Leonardo Infante, Valle de la Pascua, Estado Guárico, en el cual se desprende que de la inspección realizada por ese Órgano administrativo que se observó dentro del local comercial el deterioro y el parcial abandono de las paredes de dicho inmueble y que el deterioro es evidente en dichas estructuras. En cuanto a esta instrumental, al ser un documento administrativo, que goza de una presunción de legalidad y de veracidad de los actos administrativos, por lo cual, si bien las partes pueden impugnarla, por fallas en el iter de su formación como prueba, también pueden impugnarla, con contraprueba plena en contrario que viertan a los autos, bien sea a través de medios libres de pruebas o de pruebas técnicas circunstancia éstas que no asumió el reo como carga probatoria, en el ataque a tal instrumental, por lo cual, ésta sigue gozando en el proceso de una presunción de certeza tal cual lo establece el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en tal sentido, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide.
Consta a los autos inspección Judicial practicada por el Tribunal de la recurrida en fecha 30 de mayo de 2017, realizada en el inmueble objeto de la controversia, donde se observa los particulares mas resaltantes que el tribunal dejó constancia que en la parte superior o platabanda que sirve de techo al local donde funciona la ferretería existe una construcción conformada por 6 habitaciones, y 2 baños, el área donde se encuentra funcionando una sala para la iglesia se encuentra cerrado por lo que el tribunal no pudo no pudo constatar las condiciones de ese local. Así mismo dejó constancia que de la existencia de enseres propios del hogar. Dejó constancia previo asesoramiento del práctico de la existencia de un tanque de agua con capacidad de 1000 litros el cual no posee flotante. Observó humedad de vieja data debido al estancamiento del agua. Observó agua estancada en diferentes puntos de la placa, que el agua de la platabanda está con tuberías instaladas para el desagüe de las aguas servidas y aguas blancas, no cuenta con canales de captación de aguas de lluvia o de tubería de descarga. La inspección judicial contenida en el Código de Procedimiento Civil de 1987, es distinta a la inspección ocular del Código Civil de 1942, que respondía a las articulaciones del derogado CPC de 1916. En este mismo contexto, nuestra Sala de Casación Civil, en fallo del 21 de marzo de 1990, determinó que en la inspección judicial, el Juez podía practicar la misma sobre archivos, papeles y libros (documentos), como lo permite expresamente el artículo 472 ibidem. Dijo la extinta Corte, en dicho fallo que: “…la prueba contemplada en el artículo 472 es nueva y distinta de la inspección ocular, de manera que no se trata de la misma inspección ocular de la ley sustantiva… una importante innovación fue, precisamente … la extensión en cuanto al objeto de la prueba que puede practicarse sobre personas, cosas, lugares o documentos; mientras que la ocular se limita a lugares y cosas…”. Se puede determinar que sí es conducente el medio promovido por las partes, para ser practicado sobre los inmuebles y dejar constancia de visu, sobre el deterioro que sufre el inmueble lo cual se concatenara con la experticia practicada. Pero, a su vez, debe establecerse que el medio de prueba de la inspección judicial, tiene un carácter de prueba auxiliar, esto es, que sólo puede admitirse, en defecto de la inexistencia de otro medio de prueba conducente para probar el hecho.
Siendo así, debe se considera importante señalar lo expresado por el maestro Bello Lozano, en su libro: “La Prueba y su Técnica”, cuando definía éste medio, señalando: “… la inspección judicial es una prueba auxiliar consistente en el reconocimiento que la autoridad judicial hace de personas, cosas, lugares y documentos, implicados en el litigio, para así establecer hechos que no podrían acreditarse de otra manera…”. Toda reflexión sobre este medio, se inscribe en que su carácter de medio auxiliar, deviene del propio contenido sustantivo del artículo 1.428, vale decir, el de hacer constar hechos que no sea fácil o no puedan acreditarse de otra manera.
El anterior criterio, nos permite llegar a la frase del procesalista Colombiano Antonio Rocha, cuando expresa que, no debe permitirse: “…la prueba de la prueba…”, debiendo buscarse siempre la obtención de la verdad a través del medio que más inmediación permita sobre el hecho, concatenándose así la inspección como medio auxiliar y la experticia como medio principal, para lo cual el Juzgador se trasladó al inmueble objeto del proceso, siendo de observarse que la aquo, deja constancia a través de sus sentidos de que: “…Observó humedad de vieja data debido al estancamiento del agua. Observó agua estancada en diferentes puntos de la placa, que el agua de la platabanda está con tuberías instaladas para el desagüe de las aguas servidas y aguas blancas, no cuenta con canales de captación de aguas de lluvia o de tubería de descarga…”. El medio de prueba de inspección judicial, representa una especie del género del reconocimiento, siendo la prueba por excelencia que goza de la más íntima inmediación del Juez y el objeto del proceso, por ello su valoración conforme a la sana crítica del artículo 507 íbidem, nos permite determinar tanto de la percepción de los sentidos por parte del Juez aquo, como por parte de las fotografías incorporadas por el práctico a la inspección, que corren de los folios 97 al 100, ambos inclusive. Por ello, de la inspección judicial, que tiene un grado extraordinario de inmediación y que procede para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares que no sea fácil acreditar de otra manera, realizada por una autoridad judicial, hace de ella devenir en su valoración, una prueba directa, formal, de la cual la misma se practicó fuera del local comercial objeto de la controversia, es decir esta prueba fue promovida por la parte demandada a los fines de dejar constancia la causa del deterioro del inmueble objeto de controversia, lo cual, adminiculado con la experticia de autos, medio de prueba sobre el cual, primeramente debemos señalar que, la experticia en un mundo de tanto avance tecnológico, se ha erigido como la reina de las pruebas, al ser un instrumento que hace acceder al Juez al conocimiento científico a través del método que explican los expertos y de los resultados exactos y concordantes que acaecieron en los dictámenes de autos y del cual se observa del dictamen realizado por los tres (03) expertos, y las conclusiones del dictamen fueron unánimes, lo que permite, bajo el acto propio y la adquisición procesal, dar significación probatoria a la experticia, concatenada con la inspección judicial, a los hechos del dictamen, pues tal práctico pudo ser controlada perfectamente por las partes, tal cual lo expresa el tratadista Argentino Oswaldo Gozaini, Alfredo (Derecho Procesal Constitucional. Ed Rubinzal – Culzoni, pág 396), por ello, bajando a los autos puede observarse del dictamen lo siguiente: “… se pudo constatar en inspección técnica realizada en el interior de dicho local comercial que si se observan filtraciones a través de la platabanda superpuesta al local comercial hacia y por las paredes de éste. así como también se evidencia que a través de dicha paltabanda gotea agua y la misma cae en el piso de la parte posterior que funciona como depósito de dicho local (omisis) se puede observar que existen filtraciones de agua a través del techo del mismo, lo cual trae como consecuencia el humedecimiento de las paredes interiores de dicho local así como también se pudo detectar que las mismas si son causadas entre otras cosas por carecer el techo de una cobertura externa adecuada bien sea de manto asfáltico o cualquier otro tipo de material que sirva para evitar dichas filtraciones de las aguas de lluvias de uso doméstico. El manto asfaltico existente presente grietas por donde pasa el agua y produce filtraciones, además de que la placa presente deficiencia en cuanto a su nivelación, lo que ocasiona que el agua de lluvia se empoce, lo que aunado al mal estado del manto asfáltico facilita la aparición de filtraciones…”.
Ahora bien, del medio de prueba de la experticia se puede observar la existencia del deterioro en que se encuentran las paredes por causa de filtraciones provenientes del techo que no está siendo protegido y por eso produce las filtraciones. No obstante se observa que la parte demandada ejerce su defensa manifestando que los referidos daños son por causas del actor. Ante tal defensa cree esta Juzgadora señalar que la pretensión del actor es lograr el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el literal e del articulo 40 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, es decir bajo el fundamento de que el mismo presenta deterioro que amerita desocupar el inmueble para realizar las reparaciones mayores. En este sentido bajo el principio de comunidad de la prueba se pudo constatar que el inmueble propiedad del actor arrendado al demandado presenta deterioro que requiere de reparaciones mayores. Ante tal circunstancia y de los medios de pruebas promovidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, comenzando por la inspección judicial se desprende el deterioro del inmueble objeto de arrendamiento, y que dicho inmueble se encuentra en uso comercial por la demandada, observándose además, de las fotografías anexas el evidente estado de deterioro, donde pudiera generarse situaciones de graves riesgo para los que allí ejercen el comercio, y para la comunidad en general, lo cual debe concatenarse con el dictamen técnico de los tres (03) peritos por lo que es evidente, la procedencia del literal “E” del art. 40 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, donde se deja constancia que se trata de un inmueble de ocupación comercial que es afectado por filtraciones. De tales medios de prueba es evidente, la situación de riesgo que vive el inquilino, lo cual llevan plenamente a la convicción de quien aquí decide, la necesidad que se tiene de desocupar dicho inmueble por la plena prueba de que el inmueble ocupado por el demandado se encuentra en un estado de deterioro y necesita reparaciones tal que hace procedente la desocupación del literal “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, por lo cual, debe confirmarse el fallo recurrido, declararse Sin Lugar la apelación interpuesta y por ende, de conformidad con la norma citada ordenarse el desalojo del inmueble, y así se establece.
.III.
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de desalojo de inmueble constituido por un local comercial ubicado en: Avenida Rómulo Gallegos, entre Calles Atarraya y Retumbo de la Ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Autónomo Leonardo Infante del estado Guárico; intentada por la parte actora Ciudadano VALENTIN JOSÉ CAPICCIOTTI VERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.569.704, de profesión Abogado, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Numero 47.331, procediendo en el acto en su propio nombre y representación, en contra del Ciudadano JUN HAO FENG, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.954.994, domiciliado en la ciudad de Valle de la Pascua, del estado Guárico. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la accionada y se CONFIRMA en su totalidad el fallo de la recurrida Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, de fecha 08 de Agosto de 2017. Todo ello al lograr la parte actora demostrar plenamente, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la causal de desalojo establecida en el artículo 40, literal “e” del Decreto con Rango, valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial en relación a la necesidad de reparaciones que deben realizarse sobre el inmueble ut supra identificado.
SEGUNDO: Por cuanto existe vencimiento total en el presente recurso se condena a la parte demandada al pago de las Costas del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, a los Veintiún (21) días del mes de Febrero del año Dos Mil Diecisiete (2.017). 207° años de la Independencia y 158° años de la Federación.
La Jueza Provisoria.

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario.
La Secretaria

Abg. Theranyel Acosta Mujica
En la misma fecha siendo las 3:00 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria