TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
208º y 159º

DEMANDANTE: INVERSIONES N.I.S. 2003, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 28 de noviembre de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 172-A-Pro.

APODERADOS
JUDICIALES DE LA
PARTE
DEMANDANTE: MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, YVANA y JUAN CARLOS QUERALES BORGES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 6.755, 11.804, 75.509 y 155.550, respectivamente.

DEMANDADO: MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 24.760.214.

DEFENSOR
JUDICIAL DE LA
PARTE
DEMANDADA: JORGE CABALLERO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 64.900.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2017-000200.

--NARRATIVA—

En escrito de fecha 22 de mayo de 2017, cumplido el trámite por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, los abogados MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, IVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALES, venezolanos, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 6.755, 11.804, 75.509 y 155.550, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S. 2003, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado miranda, en fecha 28 de noviembre de 2003, bajo el Nro. 18, Tomo 172-A-Pro, según consta de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, en fecha 13 de abril de 2016, bajo el N° 12, Tomo 65, intentaron demanda de desalojo contra el ciudadano MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad No. V- 24.760.214, acompañando copia certificada de las actas conducentes.
En fecha 31 de mayo de 2017, de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se admitió la pretensión intentada, ordenándose el emplazamiento del demandado, a objeto de la práctica de la citación correspondiente.
Según diligencia de fecha 9 de junio de 2017, la abogada SULMA ALVARADO, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 11.804, representante de la actora en juicio, consignó los emolumentos correspondientes a la citación ante la oficina del alguacilazgo, librándose las compulsas dirigidas al demandado antes identificado.
En fecha 29 de junio de 2017, el Alguacil CRISTIAN O. DELGADO P., adscrito al Circuito Judicial Los Cortijos dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal del ciudadano MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI.
En fecha 30 de junio de 2017, mediante diligencia, la representación legal de la demandante, Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S. 2003, C.A., abogada SULMA ALVARADO, antes identificada, solicitó la citación por carteles en virtud de la declaración negativa de la citación personal del alguacil del Tribunal.
Según diligencia del 26 de septiembre de 2017, compareció la abogada SULMA ALVARADO, en su condición de apoderada de la actora y consignó los Carteles ordenados por el Tribunal en fecha anterior.
En fecha 8 de enero de 2018, la abogado SULMA ALVARADO apoderada actora, mediante diligencia solicitó la designación de defensor ad litem al demandado MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, antes identificado.
Por auto dictado por el Tribunal de fecha 11 de enero de 2018 luego de dejarse constancia del vencimiento del lapso indicado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se designó como Defensor Ad Litem del demandado, al abogado JORGE CABALLERO venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 64.900, ordenándose su notificación mediante boleta, para la aceptación y juramentación correspondiente.
Mediante escrito de fecha 3 de abril de 2018, el Defensor Ad Litem designado, procedió a oponer cuestiones previas y dar contestación a la demanda y acompañó original de la factura otorgada por IPOSTEL del telegrama correspondiente.
En fecha 17 de abril de 2018 tuvo lugar la Audiencia Preliminar, en donde estuvo presente la apoderada de la parte actora abogada SULMA ALVARADO, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 11.804, dejándose constancia de la inasistencia del defensor judicial de la parte demandada.
Por auto del Tribunal de fecha 23 de abril de 2018 se procedió a fijar los límites de la controversia y se ordenó la apertura del lapso probatorio conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente el 2 de mayo de 2018, comparecieron por ante este Tribunal los apoderados judiciales de la parte actora, abogados MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, IVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALES identificadas ut supra, para consignar el escrito de pruebas correspondiente, sin anexos.
Por auto de fecha 15 de mayo de 2018 se procedió a la admisión de las pruebas escritas consignadas por la parte actora en juicio, se dejó constancia de la no presentación de pruebas por la parte demandada y se procedió a fijar la Audiencia Oral conforme a lo previsto en los artículos 869 y 870 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto del 23 de abril de 2018 se fijaron los limites de la controversia, mediante el cual se estableció que el ciudadano MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, se encuentra en estado de insolvencia arrendaticia puesto que el mismo dejó de cumplir su principal obligación como era el de cancelar oportunamente los cánones a partir de los meses de febrero, marzo y abril de 2017, con fundamento en el artículo 40 literal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mientras que el defensor ad litem del demandado rechazó todo el contenido de la pretensión esgrimida de la parte actora.
--III--

DE LAS PRUEBAS POR ESCRITO DE LA PARTE ACTORA JUNTO CON EL LIBELO DE LA DEMANDA Y DURANTE EL LAPSO PROBATORIO

PRUEBAS ACOMPAÑADAS CON EL LIBELO DE DEMANDA:
1) Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por JOEL EDUARDO KIZER KIZER Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S., 2003, C.A y MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, antes identificados, por ante la Notaría Pública Vigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 1 de agosto de 2014, inserto bajo el N° 5, Tomo 119, Folios 15 hasta 20, respectivamente y Folios 7 al 11 del expediente judicial. Este documental se valora como plena prueba de la relación arrendaticia de conformidad con el artículo 429 en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.
2) Copia certificada del documento poder otorgado por el ciudadano JOEL EDUARDO KIZER KIZER, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 5.531.500, actuando como Director de INVERSIONES N.I.S., 2003, C.A., otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas en fecha 13 de abril de 2016 inserto bajo el N° 12, Tomo 65, Folios 45 al 47, Folios 12 al 14 del expediente, el cual se valora de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil.
3) Original del Documental privado denominado “Acuerdo” suscrito por JOEL EDUARDO KIZER KIZER Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S., 2003, C.A y MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, antes identificados, acuerdo para modificar el canon de arrendamiento para el lapso 1/7/2015 hasta 30/6/2016 para el inmueble compuesto por el pasillo que da acceso a los LOCALES Nros 2 y 3 del Edificio Continental, situado en la Avenida Los Jabillos de Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital identificado en el contrato de arrendamiento anexo a la demanda. Este instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1355, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena prueba del acuerdo celebrado con el demandado y del convenio para modificar el canon de arrendamiento en referencia, agregado al Folio 15 del expediente.
4) Riela al folio 18 hasta el folio 36 documento original emanado del Juzgado Vigésimo Sexto (26) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas contentivo de la notificación judicial de fecha 17 de mayo de 2016 por la cual la Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S., 2003, C.A procedió a notificar al ciudadano MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, antes identificados, del acto del vencimiento, no renovación y prórroga legal del contrato de arrendamiento de fecha 1/8/2014 sobre el inmueble descrito en la demanda. Esta instrumental se valora de conformidad con el artículo 1355 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la notificación hecha al demandado y de la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia.
PRUEBAS DEL LAPSO PROBATORIO DE LA PARTE ACTORA.
En fecha 2 de mayo de 2018 los abogados MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, IVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALES, identificados ut supra, apoderados de la Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S., 2003, C.A., hicieron uso de la promoción de pruebas, en los siguientes términos:
1) Los abogados MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, IVANA BORGES Y JUANCARLOS QUERALES, identificados ut supra, en el Capitulo I de su escrito de pruebas promovieron y ratificaron el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S. 2003,,C.A. Y MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, antes identificados, de fecha 1 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública Vigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador, inserto bajo el No. 5, Tomo 119 de los libros respectivos, destacando el contenido de las cláusulas primera, segunda y tercera relativo al derecho deducido y las obligaciones contraídas por el arrendatario en cuanto al objeto, uso, canon y resolución por incumplimiento del inmueble dado en arrendamiento,
En el Capitulo II de su Escrito de pruebas
2)Los apoderados de la parte actora ratificaron la documental acompañada al libelo de la demanda correspondiente a la notificación judicial practicada en fecha 23 de mayo de 2016 por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se le comunicó al ciudadano MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, que el contrato de arrendamiento de fecha 1/08/2014 con vencimiento el 30 de junio de 2016 no sería renovado y que para el uso de la prorroga legal debería notificarlo a la dirección de dichos apoderados indicada en la notificación en referencia. Dicha documental se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil

--CONSIDERACIONES PARA DECIDIR--

Llegada la oportunidad para sentenciar el presente juicio, se hace con fundamento en las siguientes motivaciones:
Este Tribunal observa que la representación de la parte actora expuso que su representado la Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S., 2003, C.A es propietaria de un inmueble constituido por el “Pasillo” que dá acceso a los Locales Nros. 2 y 3 del Edificio Continental, situado en la Avenida Los Jabillos de Sabana Grande, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, adquirido según documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital , en fecha 3 de abril de 2014, bajo el Nro. 2014.201, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 215.1.1.13.8214, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014, quien en fecha anterior lo dió en arrendamiento al ciudadano MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, identificado ut supra, la cual en su condición de propietaria, demandó el desalojo de dicho inmueble ante este Tribunal, el conocimiento y decisión del incumplimiento por el demandado MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, antes identificado, por presuntas obligaciones contractuales en la falta de pago, la negativa injustificada al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2017, por el monto que regiría durante el periodo de prórroga legal y que las partes voluntariamente acordaron el 01 de julio de 2015 por un monto de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), demandó igualmente el pago por vía subsidiaria como indemnización por el uso, y desalojo del Pasillo que da acceso a los Locales Nros. 2 y 3 del Edificio Continental indicado, con fundamento en el artículo 40 literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual permanece en uso por su arrendatario.
Así las cosas, respecto de la prueba de las obligaciones y de su extinción, establece el artículo 1354 del Código Civil, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
En relación a la carga y apreciación de la prueba el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil prevé:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”…
La doctrina judicial ha considerado, “las normas precedentemente transcritas como normas generales sobre la distribución de la carga de la prueba que no guardan relación con el establecimiento y valoración de los hechos, asimismo definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar, ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba, mientras queda sobre el demandado el deber de probar si este reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor en juicio” (Sala de Casación Civil, sentencia del 10-08-2010)
En este mismo orden de ideas observa el Tribunal , que el objeto de la demanda es el desalojo de un inmueble de uso comercial, fundamentándose en la causal prevista en el literal “a” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en la Gaceta Oficial Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014, la cual prescribe lo siguiente:
“Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientoy/o dos (02) cuotas de arrendamiento o gastos comunes consecutivos.
(Negrillas y cursivas del tribunal)
Al respecto, resulta pertinente traer a colación lo indicado por Juan Garay y Miren Garay , en su obra ley de Alquileres de Locales Comerciales, Comentada, Junio 2014, pagina 65, cuando señalan lo siguiente:
“Así como la Ley es muy exigente cuando se refiere al arrendador, también lo es cuando se trata de un arrendatario que no cumple como se debe (…) la primera causal (a) de desalojo es que el arrendatario deba dos meses de alquiler. El no pagar el alquiler es algo que suele ocurrir cuando el negocio da perdidas o hay desavenencia seria entre los socios; a menudo una cosa es consecuencia de la otra. Pues bien, bastan dos meses de atraso para justificar el desalojo incluso basta también el mismo atraso en los pagos de condominio cuando tal pago le corresponde al arrendatario por acuerdo con el arrendador. La letra “a” agrega los gastos comunes (…)
A criterio de este Jurisdecente, alegado el incumplimiento del contrato de arrendamiento en la demanda por desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, durante el lapso de la prorroga legal correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril 2017 a razón de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) cada uno, lo cual asciende a la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), procede la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo cual tiene su base en el literal a. del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial citada.
En este sentido, la presente acción de desalojo prevista en dicha ley de fecha mas reciente y expedita en el ámbito de la legislación sobre las causales de resolución de contrato en materia civil como el artículo 1165 del Código Civil, las cuales contemplan que en un contrato bilateral, como es el que hoy presente se pretende ejecutar, que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o resolución del mismo con los daños, por cuanto tal como se desprende del material probatorio cursante a los autos, el demandado se mantuvo ocupando el inmueble pese al incumplimiento del pago del contrato que originó la relación arrendaticia que hoy los vincula, tal como en el que incurrió el demandado al no haber demostrado la cancelación oportuna del canon de arrendamiento por mensualidades vencidas durante la prorroga legal correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2017, conforme a las cláusulas primera, segunda y tercera del contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, demandados como insolutos, supuestos estos que al ser concurrentes y acumulativos entre si conllevan a este sentenciador a determinar y concluir que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción de desalojo aquí solicitada, y en consecuencia, al no ser la misma contraria a la ley, ni las buenas costumbres, por el contrario amparada en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe prosperar en derecho. Así se decide.
En lo que respecta a la titularidad del propietario identificado en la demanda del Inmueble del Local de Uso Comercial dado en arrendamiento, este Tribunal Observa que la parte actora consignó original del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 01 de agosto de 2014 inserto bajo el Numero 5, Tomo 119, Folios 15 al 20, en cuya cláusula primera se identifica el local dado en arrendamiento denominado Pasillo que dá acceso a los Locales Nros 2 y 3 del Edificio Continental situado en la Avenida Los Jabillos de Sabana Grande , en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital y pertenece a la Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S., 2003, C.A. según documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital adquirido en fecha 3 de abril de 2014 bajo el No. 2014.201, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 215.1.13.8214 del Libro de Folio Real del año 2014.
Con relación a la reclamación de que el arrendatario MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI se encuentra en estado de insolvencia frente a la arrendataria, por incumplimiento de los cánones de arrendamiento durante el lapso de la prorroga legal correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2017 con un canon de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) cada uno.
Este Tribunal observa, que del contrato celebrado por las partes en fecha 01 de agosto de 2012 en concordancia con el acuerdo para fijar el canon de arrendamiento que regiría a partir del 01 de julio de 2015, hasta el 30 de junio de 2016 para el inmueble descrito en la cláusula primera del contrato, el cual cursa al folio 15 del expediente judicial, con base a lo cual se debe declarar la procedencia del pago de dichos cánones y así se decide.

Con base a las razones de hecho y de derecho anteriormente planteadas, es por lo que resulta forzoso para este juzgado concluir que habiéndose demostrado cada uno de los supuestos para la procedencia de la demanda de desalojo por falta de pago, lo procedente es declarar con lugar la presente demanda de desalojo, y asó quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Y Así se decide.

--DISPOSITIVA—

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: Con Lugar la demanda que por desalojo intentara la Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S. 2003, C.A. representada por su Director JOEL EDUARDO KIZER KIZER, contra el ciudadano MOHD JALAL AZMI ALTABAKHI, identificados ut supra en la presente decisión, en consecuencia se condena a la parte demandada a los siguiente:
PRIMERO: Hacer entrega real y efectiva a la parte actora en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y libre de bienes, el inmueble identificado como: denominado Pasillo que dá acceso a los Locales Nros 2 y 3 del Edificio Continental situado en la Avenida Los Jabillos de Sabana Grande , en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital el cual pertenece a la Sociedad Mercantil INVERSIONES N.I.S., 2003, C.A. según documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital adquirido en fecha 3 de abril de 2014 bajo el No. 2014.201, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 215.1.13.8214 del Libro de Folio Real del año 2014.
SEGUNDO: : A cancelarle a la parte actora la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,00), por concepto del uso del inmueble pasillo que conduce a los Locales 2 y 3 del Edificio Continental durante el lapso de la prorroga legal de los meses febrero, marzo y abril de 2016, en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) cada mes.
TERCERO: Se le concede al Arrendatario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 literal a) y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial un plazo de cinco (5) días a partir de la fecha de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme para que de cumplimiento a lo señalado en el particular primero.
CUARTO: De conformidad con lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en cotas a la parte demandada por haber resultada vencida en el proceso.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dado, firmado, y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (02) días del mes de julio de 2018. Años 208 de la Independencia y 159 de la Federación.
EL JUEZ,

Abg/Msc ORLANDO LAGOS VILLAMIZAR

EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUIZ
En la misma fecha previa formalidades de Ley, se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 10:05 a.m., dejándose copia para el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUIZ