TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Tribunal Décimo Sexto Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-2.932.377.

APODERADOS: ANTHGLORIS DIAZ MEZA, ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, OSWALDO JOSE CONFORTI DI GIACOMO, NUBRASKA YEGRES STELLA, titulares de las cédulas de identidad Nros V-8.762.759, V-10.635.534, V-4.170.625, y V-18.291.724 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 43.889, 69.569, 20.424 y 186.225, respectivamente

DEMANDADOS: MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO E ISABEL PEREZ CASTRILLO, venezolanas, mayores de edad, casadas, civilmente hábiles, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-3.181.998 y V- 3.666.675 respectivamente

APODERADOS: REINALDO GADEA PEREZ, ALFREDO ALTUVE GADEA, ERNESTO LESSEUR RINCON, GUALFREDO BLANCO PEREZ, FERNANDO GONZALO LESSEUR Y DANIELA CARUSO GONZALEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros 2.935.883, 4.083.560, 3.189.906, 6.233.857, 9.120.339, y 14.689.906 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 7569, 13.895, 7.558, 53.773, 62.223 y 117.758, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

ASUNTO: AP31-V-2014-001230

-I-
- PARTE NARRATIVA-
-ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE-
Se recibió por distribución libelo de demanda en fecha 12 de agosto de 2014, mediante la cual la ciudadana ANTHGLORIS JOSEFINA DIAZ MEZA, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad No. V – 8.762.759, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 43.889, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS según instrumento poder agregado al folio 8 al 12 del expediente, demanda por Retracto Legal Arrendaticio a las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO E ISABEL PEREZ CASTRILLO, mayores de edad, casadas, civilmente hábiles, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.181.998 y V- 3.666.675 respectivamente, por cuanto indica que la ciudadana MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, vendió a la ciudadana ISABEL PEREZ CASTRILLO los derechos que le correspondían en un inmueble, distinguido con el No. 11-B, que forma parte del Edificio Residencias Los Pinos, en la calle B, Ubicado en la Urbanización Los Pinos, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, sin mediar ninguna notificación o comunicación para ejercer el derecho preferente que tiene para adquirir dichos derechos de propiedad, pasando por alto un derecho consolidado, el consistía en el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta indicada en la demanda.
Fundamentó la presente acción en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como el derecho que tiene el arrendatario en la misma situación a la adquirente ISABEL PEREZ CASTRILLO, por compra de un derecho que corresponde al arrendatario, indicando en su demanda que el supuesto de hecho general y abstracto que pide la norma, la existencia previa de arrendamiento, es que un extraño de la relación locativa adquiera un derecho del mismo, dado esos requerimientos se subrogue en el lugar de ese extraño con las mismas condiciones exigidas en el contrato por el que adquirió esos derechos, y que ese retracto legal arrendaticio deba ser ejercido en el lapso previsto en el artículo 139 de ciento ochenta (180) siguientes a la celebración del contrato ejusdem, a falta de aviso, como se alegó en el presente caso, contados a partir de la fecha del 02 de abril de 2014 en que se enteró de la venta por la arrendadora registrada anteriormente de 2 de octubre de 2004.
Destacó que las relaciones locativas se verifican en el caso de su representado JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS en el contrato de arrendamiento privado celebrado con la ciudadana MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, suscrito por ambas partes que acompañó en original que cursa a los folios 13 al 17 anexo B de la demanda, en la constancia emitida por la Sociedad Mercantil Administradora Partner C.A. mediante la cual se demuestra la relación arrendaticia anexo al folio 18 del expediente, con la planilla de pago otorgada por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) correspondiente al mes de junio de 2014, de fecha 25 de junio de 2014, hecho ante la oficina del Banco del Tesoro a nombre de la demandada MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO agregada al folio 19 de expediente, anexos D y E según demostrativos de su solvencia inquilinaria, todo lo cual constituye presupuesto fáctico para el ejercicio del derecho de preferencia ofertiva previsto en la ley.
Señaló que el contrato de compra venta suscrito por la arrendadora fue suscrito en fecha 2 de octubre de 2004, pero se entera de dicha situación el día 2 de abril de 2014 después de acudir a la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda donde se encuentra inscrito el inmueble arrendado para solicitar copia del registro de la propiedad para llevarlo a SAVIL ya que la empresa donde cancelaba el precio del alquiler le informa que ya no recibiría mas dicho alquiler por ordenes de la propietaria, y su representado debió acudir al registro inmobiliario donde al leer el tomo respectivo observó con sorpresa la nota de registro respecto a la venta de dicho inmueble que no le notificaron, procediendo a solicitar la copia de la venta respectiva, a los fines de ejercer la acción correspondiente.
Por otra parte, se transcribe parte del documento otorgado en fecha 22 de octubre de 2004, en el cual se señala el inmueble objeto de retracto legal, el cual señala textualmente lo siguiente:
“… un apartamento destinado a vivienda y sus accesorios, distinguido con el Nro. 11-B, que forma parte del edificio “Residencias Los Pinos”, ubicado en la Urbanización Los Pinos, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, , construido dicho , en la parcela signada con el Nro. 06 en el plano de la citada Urbanización y cuyos linderos, medidas y demás características constan en el documento de condominio que fue protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el día 02 de diciembre de 1983, bajo el No. 41, Tomo 15, Protocolo Primero y se dan aquí por reproducidos. El apartamento objeto de esta venta está distinguido con el Nro. 11-B, se encuentra ubicado en el piso once (11) del Edificio “Residencias Los Pinos” tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA DECIMETROS CUADRADOS (88,70 Mts2), consta de recibo comedor, terraza, cocina, lavandero, cuatro (04) dormitorios y dos (2) salas de baño, y está comprendido dentro de los siguientes linderos por el NORTE: con el apartamento Nro. 11-A, foso de ascensores y pasillo de circulación, por el SUR: con la parte lateral del edificio, que es su fachada sur, por el ESTE: con la parte trasera del edificio, que es su fachada este, y por el OESTE: con el apartamento Nro. 11-C. La presente venta incluye los accesorios que corresponden al apartamento 11-B en cuestión y que aparecen en el documento de condominio ya aludido, especialmente un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el Nro. 12, situado en la planta sótano del mismo edificio y le corresponde un porcentaje sobre las cosas comunes de: cero coma veintiún mil setecientas treinta y nueve milésimas por ciento (0,21739%)…”
Igualmente se dejó constancia en dicho documento de venta del consentimiento del cónyuge de la vendedora ciudadano MARIO TEPEDINO RAVEN, venezolano, mayor de edad, diplomático, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 3.410.442, con el carácter expresado, quien aceptó la venta en los términos indicados en dicho documento.
Expuso el representante legal del actor que en tal sentido le asiste el derecho a su representado en la presente acción en que la arrendadora y la vendedora nunca le notificó o comunicó a su representado, la manifestación legal de vender el inmueble arrendado, sin el conocimiento previo del arrendatario.
Por último, pidió al Tribunal la subrogación de su representado, en el lugar condición del propietario actual ciudadana ISABEL PEREZ CASTRILLO, antes identificada, sobre el inmueble descrito en la demanda, 2. Que la sentencia que declare la subrogación solicitada, constituya título suficiente que acredite a favor de su representado la condición de propietario del bien inmueble identificado en el escrito de demanda, ordenándole –según su opinión- a la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda se sirva estampar las notas marginales, en el documento en el documento de propiedad protocolizado en dicha Oficina de Registro bajo el No. 20; Tomo 03; Protocolo Primero, de fecha 22 de Octubre de 2004 suscrito por MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO Y ISABEL PEREZ CASTRILLO en el orden indicados en el documento de opción a compra junto con la parte actora en el documento anexo C de la demanda, conforme a lo previsto en el articulo 1920 del Código Civil de Venezuela. 3) La suma de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) por concepto de los gastos de la venta como aparece en el documento de venta otorgado ante el Registrador que presenció el acto en referencia.

-ADMISION-

Cumplido el trámite de distribución de expediente pasó al Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, quien posteriormente declaró inadmisible la pretensión de retracto legal arrendaticio, deducida por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS en contra de las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO E ISABEL PEREZ CASTRILLO, conforme a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, según sentencia interlocutoria de fecha 26 de septiembre de 2014.
En fecha posterior por distribución de expedientes, correspondió al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas decidir el recurso de apelación intentado por la abogada ANTGLORIS DIAZ MEZA, en su carácter de representante legal de la parte actora, contra la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, cuyo dispositivo ordenó la inadmisión de la demanda, la cual fue revocada, ordenando su admisión por la declaratoria de procedencia del recurso de apelación de fecha 6 de noviembre de 2014.
En fecha 9 de febrero de 2015 se dictó auto de admisión de la demanda ordenándose tramitar la misma conforme a las disposiciones del procedimiento oral previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda ordenándose el emplazamiento de las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO E ISABLE PEREZ CASTRILLO, antes identificadas.

-CITACION-

De los folios 263 al 271, riela diligencia de fecha 25 de septiembre de 2017 del ciudadano GUALFREDO BLANCO PEREZ, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° V-6.233.857, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 53.773 y de este domicilio, mediante el cual consignó sendos poderes otorgados por las ciudadanas INES ISABEL PEREZ CASTRILLO y MARIA ELIZA PEREZ DE TEPEDINO antes identificadas, dándose formalmente por citado en nombre de sus representadas, en la fecha ut supra indicada.

-CONTESTACION-

De los folios 287 al 294, riela escrito de contestación a la demanda por los co-apoderados FERNANDO GONZALO LEESEUR Y GULAFREDO BLANCO PEREZ, en representación de las codemandadas INES ISABEL PEREZ CASTRILLO Y MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, identificadas, mediante la cual alegaron lo siguiente:
Que su representada INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, es propietaria del inmueble objeto del presente juicio el cual la ciudadana MARIA ELISA PERZ DE TEPEDINO, le dió en venta pura y simple.
Opusieron la caducidad de la acción propuesta, por cuanto la venta cuyo retracto se demanda se realizó en fecha 22 de octubre de 2004, siendo falso que el actor haya tenido conocimiento de la venta en fecha 02 de abril de 2014.
Señalan que al momento en que se procedió a la protocolización del documento de compraventa la Ley especial que regia la materia era el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios el cual establece en su artículo 47 que el Derecho de Retracto debe ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación celebrada
Destacaron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, no le canceló a ninguna de las codemandadas los cánones de arrendamiento del inmueble correspondientes a los años 2010, 2011, 2012, y 2013 empezando a consignar desde el mes de marzo de 2014 ante estos tribunales de Municipio los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero del mencionado año, es decir, no se encontraba solvente en su obligación principal de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento.
Por otra parte, que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS comenzó a consignar los cánones de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el día 23 de marzo de 2014, fecha en la cual aportó los cánones de enero y febrero de ese mismo año, permitiéndose así percatar su insolvencia para marzo de 2014, pagando enero y febrero.
Señalaron que el hecho de pagar el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS los cánones de arrendamiento por vía de consignación durante los años 2014, 2015 y 2016 no lo exime de su obligación de pagar la totalidad de los años 2010, 2012, y 2013, los cuales a la presente fecha se encuentran vencidos y no pagados, de tal manera que el ciudadano antes mencionado no puede considerarse solvente.
Expresaron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, tuvo pleno conocimiento de la venta del inmueble objeto del presente juicio, por cuanto tuvo múltiples conversaciones con la ciudadana INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, quien le solicitó la entrega del inmueble objeto del presente juicio.
Negaron, rechazaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho todo lo alegado por la parte actora en su escrito libelar.
Negaron, rechazaron y contradijeron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, se encontrara solvente en su obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, y que el mismo no había pagado los cánones de arrendamiento desde enero de 2010, hasta el 23 de marzo de 2014.
En conclusión, negaron, rechazaron y contradijeron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, se haya enterado de la compraventa del inmueble entre las codemandadas en fecha 2 de abril de 2014.
Negaron, rechazaron y contradijeron que la interposición de la acción se haya realizado dentro del lapso que establece la Ley por cuanto al momento de realizar la compraventa la Ley aplicable era el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establecía un plazo de 40 días contados a partir de la fecha de notificación del arrendatario, y no la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Negaron, rechazaron y contradijeron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, tuviese derecho a retracto y subrogación, pues ya había precluido el tiempo de ejercer la acción por cuanto desde el momento que se protocolizó la venta hasta la fecha en que se interpuso la demanda, transcurrieron mas de diez (10) años.
Negaron, rechazaron y contradijeron que sus representadas hayan vulnerado los derechos del ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS.
Asimismo, solicitaron que el escrito de contestación de demanda sea apreciado plenamente en la sentencia de fondo.

-PROMOCION DE PRUEBAS-

De los folios 296 al 300, riela escrito de promoción de pruebas presentado por los abogados coapoderados FERNANDO GONZALO LESSEUR Y GUALFREDO BLANCO PEREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 62.223 y 53.773 respectivamente, de las codemandadas INES ISABEL PEREZ CASTRILLO Y MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, identificadas, mediante el cual promueven las siguientes pruebas:
Documento original de la relación de depósito expedido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat de fecha 17/11/2016 en dos (2) folios útiles, anexos a la contestación de la demanda.
De los folios 301 al 305 riela auto dictado por el Tribunal mediante el cual se fijaron los hechos y limites de la controversia, y ordenó la apertura de lapso probatorio conforme al artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Al folio 307 al 309 riela escrito de promoción de pruebas de informes de terceros, presentado por los coapoderados FERNANDO GONZALO LESSEUR Y GUALFREDO BLANCO PEREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 62.223 y 53.773, respectivamente, de las codemandadas INES ISABEL PEREZ CASTRILLO Y MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, identificadas, por el cual solicitan se oficie a la Superintendencia de Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), requiriendo informen sobre los particulares indicados en dicha solicitud.
A los folios 02 al 153 Pieza II, riela escrito de promoción de pruebas suscrito por ODALYS A. LOPEZ GIMENEZ, apoderada de la parte actora, en la cual promueve las siguientes pruebas:
Pruebas documentales:
Riela a los folios 04 al 124 originales de los Recibos de pagos del canon de arrendamiento correspondientes a los años 2007 al 2016, efectuados por su representado JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, a nombre de la arrendadora MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, antes identificada.
Riela a los folios 125 al 153 originales de los recibos de cobro de condominio y depósitos del Banco de Venezuela a nombre de MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, ya identificada.
Indica al final de su escrito de pruebas la parte actora una referencia a la prueba legal relativo a la aplicación del artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicada en la Gaceta Oficial 6.503 Extraordinario del 12 de noviembre de 2011, en el presente caso, según el cual su representado tuvo conocimiento de la venta del inmueble dado en arrendamiento el 2 de abril de 2014 siendo aplicable en su opinión dicha norma, alegando haber presentado la demanda en tiempo útil, sobre lo cual este Tribunal dictará su opinión en la sentencia de fondo.
Al folio 154 riela auto de fecha 1 de febrero de 2018, mediante el cual se admiten las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio y complemento del auto de admisión de la misma fecha, y los oficios correspondientes a las pruebas de informes promovidas.
Al folio 158 y 159 riela escrito de promoción de pruebas de informe presentado por los coapoderados de las codemandadas, ciudadanas INES ISABEL PEREZ CASTRILLO Y MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, supra identificadas, abogados FERNANDO GONZALO LESSEUR Y GUALFREDO BLANCO PEREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 62.223 y 53.773, respectivamente, por el cual solicitan se oficie a la Superintendencia de Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) sobre los particulares indicados en dicha solicitud y oficio N° 18-051 elaborado al efecto.
Al folio 161 el ciudadano Alguacil adscrito a este Circuito Judicial mediante diligencia en el expediente deja constancia de haber entregado en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda el oficio 18-051 de fecha 1 de febrero de 2018, acordado por este Juzgado.
-PARTE MOTIVA-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Se recibió por distribución demanda intentada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 2.932.377 y de este domicilio, mediante la cual demanda por Retracto Legal Arrendaticio a las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO E INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, con el objeto de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta suscrito entre la ciudadana MARIA ELISA PEREZ TEPEDINO, en su carácter de vendedora, por una parte y por la otra, la ciudadana INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, en su condición de compradora, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 22 de octubre de 2004, bajo el No. 20, Tomo 03, Protocolo Primero, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Numero 11-B, que forma parte del Edificio Residencias Los Pinos, ubicado en la Calle B de la Urbanización Los Pinos, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en virtud del alegado desconocimiento de su derecho de preferencia para adquirir en primer lugar y ante cualquier tercero dicho inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, con base al contrato de arrendamiento que suscribió privadamente con la ciudadana MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO en fecha 1 de septiembre de 2001.

Por su parte, los comandatarios FERNANDO GONZALO LESSEUR Y GUALFREDO BLANCO PEREZ, de las codemandadas INES ISABEL PEREZ CASTRILLO Y MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, identificadas, alegaron la caducidad de la acción propuesta, por cuanto la venta cuyo retracto se demanda se realizó en fecha 22 de octubre de 2004, siendo falso que el actor haya tenido conocimiento de la venta en fecha 02 de abril de 2014.
Señalan que al momento en que se procedió a la protocolización del documento de compraventa la Ley especial que regia la materia era el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios el cual establece en su artículo 47 que el Derecho de Retracto debe ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación celebrada
Destacaron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, no le canceló a ninguna de las codemandadas los cánones de arrendamiento del inmueble correspondientes a los años 2010, 2011, 2012, y 2013 empezando a consignar desde el mes de marzo de 2014 ante estos tribunales de Municipio los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero del mencionado año, es decir, no se encontró solvente en su obligación principal de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento.
Por otra parte, alegaron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS comenzó a consignar los cánones de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el día 23 de marzo de 2014, fecha en la cual aportó los cánones de enero y febrero de ese mismo año, permitiéndose así percatar su insolvencia para marzo de 2014, pagando enero y febrero.
Indicaron que el hecho de pagar el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS los cánones de arrendamiento por vía de consignación durante los años 2014, 2015 y 2016 no lo exime de su obligación de pagar la totalidad de los años 2010, 2012, y 2013, los cuales a la presente fecha se encuentran vencidos y no pagados, de tal manera que el ciudadano antes mencionado no puede considerarse solvente.
Concluyeron que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, tuvo pleno conocimiento de la venta del inmueble objeto del presente juicio, por cuanto tuvo múltiples conversaciones con la ciudadana INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, quien le solicitó la entrega del inmueble objeto del presente juicio.
Así las cosas, pasa seguidamente el Tribunal a valorar las documentales presentadas en el presente juicio:

-VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-
-DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS CON EL LIBELO-
Se proceden a valorar las pruebas presentadas por la parte actora con el libelo de demanda:
A la documental anexo “A” a los folios 13 al 17, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, y de ella se desprende Documento original del contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2001 suscrito por MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO Y JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, donde en la cláusula primera se identifica el inmueble objeto del retracto legal arrendaticio.
A la documental anexo “F” a los folios 21 al 27, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil , y de ella se desprende el Documento Público otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda inserto en fecha 22 de octubre de 2004, asentado bajo el N° 20, Tomo 03 del Protocolo Primero, mediante el cual MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, vende a INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, el inmueble identificado en el encabezado del documento el inmueble objeto de controversia.
A la instrumental anexo “G” al folio 28, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, en virtud de que no fue impugnada, y de ella se desprende el recibo de cobro N° 17757 correspondiente al pago de alquiler de octubre de 2004 por Julio Rosales Rojas.
A la instrumental anexo “H” al folio 29, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, en virtud de que no fue impugnada, y de ella se desprende el recibo de cobro N° 18600 emitido por ADMINISTRADORA PARTNER, C.A. correspondiente al pago de alquiler de noviembre de 2004 por Julio Williams Rosales Rojas.

PRUEBAS PROMOVIDAS CON LA CONTESTACION

A las documentales 299 y 300 el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, en virtud de que no fueron impugnadas en su oportunidad y de ellas se desprende la relación de depósitos expedida por la SUNAVI de fecha 17 de noviembre de 2016 en dos folios útiles mediante las cuales confirman los pagos del arrendatario correspondientes a los meses de enero y febrero de 2014 y a partir de los cuales empezó la consignación de los cánones de 2014 a la fecha de hoy, adeudando a su decir los pagos de los cánones de arrendamiento desde 2007 hasta 2014, lo que supuestamente impide su derecho al retracto arrendaticio solicitado.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO

A la documental inserta a los folios 307 y 308 el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, no impugnada en su oportunidad y de ella se desprende: a) Objeto de Prueba confirmar la afiliación en SUNAVI por el arrendatario contenida en el expediente N° 74900 indicado.
Igualmente, este Tribunal al momento de realización de la audiencia de juicio, a los fines de dar respuesta a las alegaciones hechas por el apoderado judicial de las codemandadas, particularmente en cuanto a la prueba de informe ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como punto previo decidió lo siguiente: Dicha prueba fue promovida por las codemandadas en su oportunidad en fecha 16 de enero de 2018, posteriormente fue admitida en su oportunidad en fecha 1 de febrero de 2018 acordando y remitiendo oficio No. 18-051 el cual fue entregado efectivamente ante dicho organismo el día 27-02-2018, según consta al folio 162. Posteriormente, el Tribunal finalizado el lapso de evacuación de pruebas se emitió auto por el cual se suspendió la causa hasta tanto no constasen las resultas del organismo. Posteriormente, en fecha 17 de mayo de 2018 el Tribunal dictó auto considerando que habiendo transcurrido un lapso superior a la evacuación de las pruebas sin que dicho organismo no remitiese las resultas, aunado a la falta de interés de la parte demandada promovente de la prueba de informe durante el lapso transcurrido, ordenó posteriormente la revocatoria del auto que suspendió la decisión, considerando las garantías constitucionales del derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva, para fijar la audiencia de juicio al quinto (5º) día de despacho siguientes a que constase la última notificación de las partes, a las 10:00 a.m., conforme lo prevé el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Posteriormente en fecha 18 de mayo de 2018, mediante diligencia del Dr. GUALBERTO BLANCO PEREZ, representante legal de las codemandadas solicitó al Tribunal la ratificación y designación de correo especial del oficio 18-051 del 23/3/2018, dirigido a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a tales fines. Seguidamente por diligencia de fecha 21 de mayo de 2018 suscrita por la Dra ANTHGLORIS DIAZ MESA, representante legal de la parte actora se dio por notificada a los fines de la celebración de la audiencia de juicio. Por auto del Tribunal de fecha 22 de mayo de 2018 se niega la procedencia de la solicitud de la parte demandada de fecha 18 de mayo de 2018, en razón de que las partes se encuentraban a derecho, ratificando que la audiencia sería el día quinto (5to) conforme al auto de este Tribunal de fecha 17 de mayo. En este sentido, el Tribunal observa, que conforme al principio de preclusividad, (Couture) este prevé la extinción, clausura, caducidad y a la vez consiste en la acción y efecto de extinguirse el derecho a realizar un acto procesal ya sea por prohibición de ley, por haberse dejado pasar la oportunidad, por haberse realizado otro incompatible con aquel , en este sentido dicho principio procesal previsto en nuestra ley procesal es aquel según el cual el juicio se divide en etapas, cada una de las cuales supone la clausura de la anterior, sin posibilidad de renovarla, avanzando el proceso sin que pueda retroceder, en este sentido después de la promoción de la prueba de informe, transcurrió íntegramente el lapso de evacuación, al que le siguió el de la audiencia de juicio para dictarse la sentencia, el cual fue suspendido por el tribunal por un lapso prudencial de más cuarenta días, a los fines de obtener las resultas indicadas, sin que en ese lapso se hubiere evidenciado alguna actividad de la parte al respecto, como tampoco apeló al auto que fijo la audiencia de juicio, por lo que lo natural es que el Tribunal prosiguiera con la audiencia en la forma que se venía realizando.
A los fines de decidir la acción de retracto legal arrendaticia, este Juzgador considera pertinente analizar criterios doctrinales y jurisprudenciales al caso en estudio, de la forma siguiente:
En el caso sub iúdice, se observa del escrito libelar que la acción interpuesta por la parte actora se refiere al ejercicio del derecho de retracto legal, de conformidad con el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y siguientes, observándose al ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, el cual demanda por Retracto Legal Arrendaticio a las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO E INES ISABEL PEREZ CASTRILLO con el objeto de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta suscrito entre la ciudadana MARIA ELISA PEREZ TEPEDINO, en su carácter de vendedora, por una parte y por la otra, la ciudadana INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, en su condición de compradora, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 22 de octubre de 2004, bajo el N° 20, Tomo 03, Protocolo Primero, sin otorgarle a la parte actora el derecho de preferencia, ante la ciudadana que adquirió ajena a la relación arrendaticia, indicando el accionante en su libelo que se percató de la mencionada venta en fecha 02 de abril de 2014, cuando solicitó copia certificada al Registro de dicho documento de venta.
El retracto legal es definido por el artículo 1.546 del Código Civil como: el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o nación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común
Para la doctrina nacional (Código Civil Venezolano, Emilio, pag. 907, señala: “Nuestro retracto legal tiene su origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia.
El derecho de retracto legal presupone
1. La adquisición de un derecho en la comunidad. Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común; no comunidad conyugal ni la comunidad existente en el caso de propiedad horizontal.
2. Que la adquisición sea hecha por venta o dación en pago.
3. Que la adquisición sea hecha por un extraño. Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero.
4. Que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, pues, caso contrario, la simple división de la cosa (o de derecho) permitiría a los comuneros originales hacer cesar toda relación con el extraño.
Se determinaría que el objeto de la presente acción, es decir el retracto legal, se trata de asumir la propiedad de la cosa vendida a un tercero, frente a quien la tenga en su poder a título de propietario, entendiéndose que la acción se dirige en contra de aquel extraño que haya adquirido la propiedad de los derechos y acciones del inmueble que se encuentra en comunidad, siendo el principal objetivo de esta acción rescatar la propiedad de la cosa vendida a un tercero, frente a quien la tenga en su poder a título de propietario, es decir, el retracto exige que el propietario comunero haya transmitido el bien a otra persona distinta de aquél que tiene según la ley el derecho de preferencia para adquirirlo.
Como conclusión de lo anterior, nuestra legislación, regula el derecho de preferencia en fase de retracto, cuando ya ha sido perfeccionada la enajenación de derechos pro indivisos a un extraño, en cuyo caso el titular del derecho de adquisición preferente, esto es, el comunero no enajenante tiene derecho a subrogarse en los derechos del adquirente, excluyendo a éste del dominio de la parte de la cosa común adquirida.
Por las razones anteriores, debe tratarse de una venta que realiza un arrendador a un extraño que no pertenece a la relación arrendaticia, pretendiendo la parte actora subrogarse en lugar del extraño bajo las mismas condiciones en que adquirió el derecho sobre la cosa común.
Con respecto a esta figura legal el tratadista J. L., Aguilar Gorrondona en su obra “Contratos y Garantías”, señala que cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente.
Por ende, al subrogarse en las mismas condiciones del extraño debe pagar el precio pactado en el documento de compra venta, por cuanto en ese momento es que se produce ciertamente el acto traslativo de propiedad.
Igualmente, es necesario señalar que el artículo 1.547 eiusdem, establece la oportunidad de ejercer el retracto legal, cuando establece:
“No puede usarse del derecho de retracto sino de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente, el termino será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura”

Por otra parte el artículo 1.544 ibidem consagra lo siguiente:

“El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas las obligaciones”
Posteriormente, la Ley especial para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de fecha 12 de noviembre de 2011, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.503 Extraordinario , en su artículo 138 previó el retracto legal arrendaticio en los términos siguientes:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso”

El lapso de ley para ejercer el derecho de retracto legal prescrito en el artículo 139 en dicha ley especial, es el siguiente tenor:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados

A tales efectos dicha ley estableció como disposición derogatoria del régimen inquilinario de vivienda anterior hasta la fecha del 12 de noviembre de 2011 de entrada de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispuso en el artículo 161 lo siguiente:
“Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda”
Al respecto, este tribunal al entrar a dilucidar los argumentos expuestos por las partes en juicio, correspondientes al lapso de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto, considera que el alegato de la parte actora por el cual sostiene que dicho lapso aplicable se encuentra previsto en el artículo 138 ejusden, por una parte, y por la otra, la posición de las demandadas en su contestación a la demanda negando la posición del demandante para contradecirlo, señalando que dicho lapso es indicado por el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 21 de octubre de 1999, por haberse celebrado dicho contrato de venta en fecha 22 de octubre de 2004, bajo el régimen inquilinario anterior según lo cual ya habría corrido el lapso, sobre lo cual este tribunal observa lo siguiente:
Conforme a los citados artículos 138 y 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el derecho de retracto legal presenta un lapso de caducidad, contado desde la notificación cierta según la ley, que de dicha negociación celebrada deberá hacerles el adquirente al arrendatario mediante documento autentico, igualmente estipula la norma el deber de anexar copia certificada de la negociación quedando en poder de los notificados.
De acuerdo a texto de la norma transcrita constituye una formalidad esencial para que corra el plazo de los ciento ochenta (180) días para el ejercicio del retracto que se hayan cumplidos los deberes y requisitos indicado en la norma respectiva, de lo contrario no podrá correr el lapso indicado en la mencionada ley.
Igualmente considera quien aquí decide que con la puesta en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda la disposición derogatoria antes citada por emanar de una ley especial en materia de vivienda derogó el anterior decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en consecuencia todas las disposiciones en materia de retracto y lapso de ley teniendo preferente aplicación la disposiciones de la nueva Ley para La Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, por el principio de que las leyes se derogan por otra ley de igual materia y jerarquía, en tal sentido, la materia de retracto quedó establecida en la nueva ley antes citada y el artículo 138 y 139 constituyen el régimen legal aplicable en el presente caso, declarando procedente el alegato de la parte actora, mediante el cual señaló que en aplicación del artículo 138 ejusdem antes trascrito no fue notificado de manera cierta de la negociación celebrada por los adquirentes en la fecha supra citada y que como consecuencia de ello no ha podido validamente correr el lapso de los ciento ochenta días para el ejercicio de la acción legal del retracto y así se declara.
Observa el Tribunal que el conjunto de derechos, principios y obligaciones indicados en la Ley para La Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda sobre el retracto y el lapso de ley en el sub iúdice par su ejercicio es el previsto en los artículos 138 y 139 supra transcritos que aplicados al caso y luego de su estudio comparativo, se evidencia que los demandados adquirentes no cumplieron con los requisitos establecidos en dichas normas, es decir no agotaron la notificación cierta, para que pudiera comenzar el lapso de ciento ochenta días, contados a partir de la notificación cierta, de la negociación celebrada, haciéndolo el adquirente por documento publico, lo cual no se pudo demostrar en el presente caso por las demandadas. Así se declara.
En consecuencia de las razones expuestas, se infiere que el nuevo criterio legal y jurisprudencial de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda indica que el lapso en materia de retracto arrendaticio de ciento ochenta días hábiles comenzará a correr a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquirente mediante documento público, en los supuestos indicados del artículo 138 ejudem.
Por contrato arrendaticio debe entenderse aquel por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, siendo el legitimado activo el arrendatario afectado, dirigiendo la acción en contra del extraño adquirente, logrando con el ejercicio del derecho de retracto legal subrogarse en lugar del extraño, trayendo como consecuencia, que el contrato que producía transferencia de la propiedad del extraño, ahora con efecto retroactivo, la produce a favor del retrayente, este último, debiendo pagar el precio pactado en la venta, gastos y costos de la venta, los gastos sobre reparaciones necesarias y mejoras si las hubiere.
Se puede concluir en un breve resumen, que la figura del retracto legal arrendaticio, favorece al arrendatario el cual puede subrogarse en lugar del extraño adquirente de la propiedad del inmueble que se encuentra en arrendamiento, cumpliendo los requisitos indicado en el artículo 136 ejusdem, para tal fin, en el lapso indicado en el artículo 139 ibidem de ciento ochenta días, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, siempre que se cumplan los requisitos establecidos, a saber, el derecho del arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones en el mismo instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier tipo de transferencia de la propiedad en arrendamiento, a saber cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos indicados en el artículo 132 de la presente ley y, efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios.
Ahora bien, en el caso sub judice se observa que la presente acción se encuentra estipulada en los artículos 138, 139 y 140 de la presente Ley, en los cuales se mencionan los supuestos de procedencia de la acción, la adquisición de un derecho en la relación arrendaticia, y que la misma debe ser intentada por el arrendatario, observándose de los documentos consignados como prueba, que se trata de un contrato de arrendamiento, donde el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS antes identificado, ostenta el derecho de retracto que se haya realizado por venta del inmueble identificado en la demanda.
En atención a este punto, se verifica que la venta de los derechos fue realizada mediante documento de venta debidamente protocolizado por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda ahora Municipio El Hatillo del Estado Miranda en fecha 22 de octubre de 2004, bajo el No. 20, Tomo 03, Protocolo Primero. Que dicha adquisición fue realizada por un extraño a la relación arrendaticia, configurándose este requisito, por cuanto mediante el documento antes citado la ciudadana MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, venezolana, mayor de edad, casada y titular de la cédula de identidad N° V–3.181.998, y su cónyuge MARIO TEPEDINO RAVEN, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-3.410.442, venden a la ciudadana INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad N° V-3.366.675, domiciliada en Mérida, Estado Mérida. Así se decide.
Ahora bien, se hace necesario verificar lo referente a la oportunidad para el ejercicio de la acción, encontrándose previsto en la ley un solo supuesto: El vendedor o el comprador debe notificar al que ostente este derecho o a su representante legal. En el caso de darse este supuesto, el lapso sería de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación cierta celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento publico, anexando obligatoriamente copia certificada del documento de la negociación, quedando en poder de los notificados según la norma supra transcrita
En cuanto a la interpretación del lapso de caducidad la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha señalado, como anteriormente se indicó en sentencia No. 260 del 20 de mayo de 2005, reiterada en sentencia de fecha 21-02-2013, Nro. RC.000040, que se trae nuevamente a colación, lo siguiente:
“… En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden publico y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer este, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio del retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho de ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) …” cursivas propio

En el sub iúdice, se observa que la caducidad de la acción ya fue alegada por las codemandadas de autos MARIA ISABLE PEREZ DE TEPEDINO E INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, ut supra identificadas, en la contestación a la demanda, por haber transcurrido cuarenta (40) días del plazo establecido en el decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operando a su decir, la caducidad de la acción.
Por otra parte, la parte actora alegó en relación a la caducidad de la acción, que en fecha 02 de abril de 2014, solicitó copia certificada del documento de compra venta (Folios 21 al 27 ), consignando dicha prueba con el libelo, en consecuencia, de conformidad con el criterio jurisprudencial referente a la caducidad de la acción, debe ser declarada sin lugar la misma, por cuanto la fecha cierta demostrada en autos, que tuvo conocimiento el actor de la negociación realizada fue el día 2 de abril de 2014, fecha en que solicitó copia certificada del documento de venta; y por cuanto la parte demandada no demostró una fecha anterior, se concluye que la demanda fue interpuesta en tiempo hábil, es decir, dentro del lapso de los ciento ochenta días para ejercer el retracto indicado en el artículo 138 ejusdem. Así se declara.
En el sub iúdice objeto de análisis por parte de este órgano jurisdiccional, se observa que la demanda fue admitida el 9 de febrero de 2015 (F. 71 Pieza 1 del expediente principal); en consecuencia desde la fecha de la solicitud de la copia certificada del documento: 2 de abril de 2014 (oportunidad en que tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto de controversia) , hasta la fecha de la recepción de la demanda en el Juzgado 19 de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, transcurrieron 133 días calendarios consecutivos, hasta la fecha de la sentencia que declaró inadmisible la demanda en fecha 26 de septiembre de 2014, luego objeto del proceso de apelación como consta en dicho expediente, de lo cual se infiere que dicha demanda fue incoada dentro del lapso a que alude el artículo 139 de la Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el criterio sobre la caducidad de retracto de la Sala de Casación Civil en fecha 21-02-2013, Sentencia N°. 000040. Así se decide.
Por ende, en el caso que el vendedor o comprador omitan el deber de notificar al arrendatario, encontrándose presente o no, el derecho de retracto a que se refiere el artículo 139 ejusdem, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, no a partir de la fecha de registro, sino desde el momento en que el arrendatario tenga conocimiento de dicha venta y quede demostrado con una prueba fehaciente como en el presente caso. Así se decide.
Al respecto, es pertinente indicar que el retracto exige que el propietario haya transmitido la cosa sujeta a retracto a otra persona distinta del arrendatario.
Ahora bien, el artículo 1.474 del Código Civil, define el contrato de compra venta de la siguiente manera:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”

Tal como lo prescribe la precitada norma, la venta es la reciproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad.
A tal efecto, es necesario agregar que al tratarse de la venta de un inmueble, se requiere cumplir otro requisito adicional para perfeccionar la venta y para que surta efectos legales frente a terceros, a tal efecto el artículo 1.920 del Código Civil, ordinal 1, prevé:

“Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca. (negrillas y cursivas nuestro)

Observándose en el caso bajo análisis, que la transferencia de dicha propiedad surtió todos sus efectos legales en fecha 22 de octubre de 2004, fecha en la que se registró la venta pura y simple que realizó la ciudadana MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO a ANA ISABEL PEREZ CASTRILLO, consistente en un apartamento destinado a vivienda y sus accesorios, ubicado en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, por un precio real de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00)
Este Juzgador observa, que la prueba fehaciente que cumple con las exigencias registrales y por lo tanto oponible a terceros, se trata del documento definitivo de venta, debidamente suscrito entre las codemandadas del presente juicio, por medio del cual se realiza la venta pura y simple del inmueble dado en arrendamiento previamente al arrendatario, es decir sale de la esfera patrimonial de la arrendataria MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO considerándose este un requisito para ejercer el retracto, que el bien del cual se pretende el retracto ya hubiese enajenado a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, razón por la cual el precio de venta que toma este Juzgado, es el estipulado en el contrato definitivo de venta debidamente suscrito y protocolizado ante el Registro correspondiente.
En tal sentido, este jurisdecente ante lo alegado por la parte codemandada en cuanto al precio del inmueble, objeto del presente juicio, concluye que el monto que se considera como real para los efectos traslativos de la propiedad, es el indicado en el documento definitivo de compra venta , el cual cumplió con los requisitos legales y solemnes requeridos para que el inmueble saliera del patrimonio personal de la arrendadora e ingresara al patrimonio de la compradora INES ISABEL PEREZ CASTRILLO, persona ajena a la relación arrendaticia, por lo cual este Tribunal desecha lo alegado por las codemandadas en cuanto al precio pactado de la venta. Así se decide.
Por otra parte, en relación a lo alegado en la contestación a la demanda en la cual señalaron expresamente la insolvencia del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento en los términos siguientes:
“En el caso que nos ocupa, señalamos que el arrendatario actor, no pagó a ninguna de nuestras representadas los cánones de arrendamiento del inmueble de marras correspondientes a los años 2010, 2011, 2012, y 2013 y que no es sino hasta el mes de marzo de 2014 cuando empezó a consignar ante Tribunal de Municipio los cánones correspondientes a los meses de enero y febrero de dicho año, todo en preparación de la fraudulenta acción que aquí rechazamos
Asimismo señalan, “con esta prueba queremos demostrar que el inquilino no se encontraba solvente en su obligación principal durante los dos (2) años anteriores al inicio del procedimiento de consignaciones por primera vez, lo que evidentemente y conforme a la Ley, no tiene en consecuencia derecho a solicitar el retracto legal arrendaticio luego de que han transcurrido mas de diez (10) años desde que se realizó la venta y durante los cuales el inquilino a disfrutado el inmueble por un precio irrisorio ”
Al respecto, sobre los requisitos para la preferencia ofertiva prevista en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, prescribe lo siguiente sobre la solvencia del pago del arrendatario:
“En caso de un acto traslativo del propietario del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Solo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento”

En este sentido el arrendatario en oportunidad de promoción de pruebas, mediante la prueba de documentales indicada en su escrito del 18 de enero de 2018 presentó ciento veinte (120) folios útiles contentivo de los recibos de pago originales correspondientes a los años 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 y 2016 todos por concepto de los pagos de arrendamiento identificados a nombre de Julio Williams Rosales Rojas emitidos por la Administradora Frien- Her, C.A. durante los años 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 y 2013 ninguno de los cuales fue impugnado por las codemandadas, quedando demostrada la solvencia del arrendatario sobre los periodos de tiempo indicados y cumplido dicho requisito por el arrendatario en referencia, y a las cuales se les confiere pleno valor probatorio, conforme al artículo 429 en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil vigente. Así se declara.
Asimismo, a los folios 88 y 124 se encuentran los comprobantes de Afiliación al Sistema Savil y recibos de pago del año 2014, 2015 y 2016 donde se demuestra el registro y solvencia del arrendatario antes identificado en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (Savil) sin que dichos documentales hayan sido impugnados o tachados en ningún momento, por lo que deben valorarse respecto del cumplimiento de los deberes del inquilino sobre el pago de los cánones de arrendamientos indicados, cuyo efecto inmediato seria su carácter de acreedor a la preferencia ofertiva como consecuencia de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento en referencia. Y Así se declara.
Por lo antes expuesto, éste Tribunal deberá declarar CON LUGAR la demanda intentada por Retracto Legal por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, contra las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, MARIO TEPEDINO RAVEN y ANA ISABEL PEREZ CASTRILLO y así se declarará en el dispositivo del fallo. Así se decide.
En atención al supuesto del vencimiento total establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal deberá condenar en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DECIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando e impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Retracto legal intentada por el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, contra las ciudadanas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO y ANA ISABEL PEREZ CASTRILLO, antes identificadas.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se subroga a el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-2.932.377 y de este domicilio, en los derechos de las codemandadas MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO, ANA ISABEL PEREZ CASTRILLO, mayores de edad, venezolanas, titulares de las cedulas de identidad Nros V-3.181.998 y V–3.666.675, respectivamente, en la venta realizada por la ciudadana MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO de la propiedad de su inmueble objeto del presente juicio, consistente en un apartamento distinguido con el Numero 11-B, ubicado en el Piso 11, que forma parte del Edificio Residencias Los Pinos, ubicado en la Calle B de la Urbanización Los Pinos, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, cuyas medias y linderos constan en el documento de condominio que fue protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el día 2 de diciembre de 1983, bajo el N° 41, Tomo 15, Protocolo Primero, con una superficie de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA DECIMETROS CUADRADOS (88,70 Mts2), consta de recibo comedor, terraza, cocina, lavandero, cuatro (4) dormitorios, y dos (2) salas de baño, esta comprendido dentro de los siguientes linderos: por el NORTE: con el apartamento N° 11-A, foso de ascensores y pasillo de circulación; por el SUR: Con la parte lateral del edificio, que es su fachada sur; por el ESTE: con la parte trasera del edificio, que es su fachada este; y por el OESTE: con el apartamento N°. 11-C, dicha venta incluye los accesorios que corresponden al apartamento 11-B en referencia y aparecen en el documento de venta aludido, especialmente un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el N°. 12, situado en la planta sótano del mismo edificio, y le corresponde un porcentaje sobre las cosas comunes de cero coma veintiún mil setecientas treinta y nueve milésimas por ciento (0,021739%). Así mismo pertenece a la adquirente ANA ISABEL PEREZ CASTRILLO, identificada, según consta de documento inserto en la Oficina de Registro Publico del Municipio El Hatillo del Estado Miranda protocolizado en fecha 22 de octubre de 2004, asentado bajo el N° 20, Tomo 03, Protocolo Primero de trascripción.
TERCERO: Se ordena al subrogado ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, que una vez quede definitivamente firme la presente sentencia, deberá consignar ante este Tribunal la siguiente cantidad: 1) la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00) que corresponde al precio de la venta efectuada entre MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO y su cónyuge MARIO TEPEDINO RAVEN y ANA ISABEL PEREZ CASTRILLO, identificadas.
CUARTO: Se declara que el ciudadano JULIO WILLIAMS ROSALES ROJAS, se subroga en los derechos de MARIA ELISA PEREZ DE TEPEDINO y su cónyuge MARIO TEPEDINO RAVEN y ANA ISABEL PEREZ CASTRILLO, en los derechos de propiedad del inmueble objeto del presente juicio.
QUINTO: Se ordenará a la Oficina de Registro Publico del Municipio El Hatillo del Estado Miranda de conformidad con el artículo 1.926 del Código Civil estampar la nota marginal correspondiente, una vez conste en autos el cumplimiento ordenado en el numeral tercero del dispositivo de la sentencia.
SEXTO. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el Tribunal
Dada, firmada y sellada, en la Sala de despacho del Juzgado Dieciséis de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas Judiciales del Área metropolitana de Caracas, ubicado en la Avenida Principal de Los Cortijos de Lourdes con Calle Bernardette, Edificio Centro Los Cortijos, Piso 3, al primer (1er) día del mes de junio de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,

ORLANDO LAGOS VILLAMIZAR
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUIZ
En la misma fecha previa formalidades de Ley, se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 9:05 a.m. dejándose copia para el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO,