TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
208° Y 159°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE: 8.027-17
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
PARTE DEMANDANTE: Marisela De Angelis Profeta, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en Altagracia de Orituco Estado Guárico, titular de la cedula de identidad V-7.293.427.
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: Javier Eduardo Pérez Lugo, inscrito en el Impreabogado bajo el Nº 51.106.
PARTE DEMANDADA: Daria Josefina Fernández de Zeiden, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.167.447
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Juan José Tovar Arias, Venezolano, mayor de edad, domiciliado en la calle Sucre Nº5, detrás de la policlínica del llano, Altagracia de Orituco, titular de la cedula de identidad Nº V-8.766.266, inscrito Inpreabogado Nº 46.978.
.I.
NARRATIVA
Mediante escrito y anexos presentados en fecha 09 de Marzo del 2017, por la ciudadana Marisela De Angelis Profeta, asistida por el Abogado Javier Eduardo Pérez Lugo expresó que mediante documento autenticado en fecha 22 de marzo del 2010, e inscrito bajo número 36, tomo 173, folios 77 al 79 de los libros de autenticaciones llevados por el Registro Público de los municipios José Tadeo Monagas y San José de Guaribe del Estado Guárico, en su función notarial, se inicio una función arrendaticia con la demandada, mediante la figura de comercio “Representaciones San Miguel”, sobre el local de la causa ubicado en la plata abaja del edificio Mamosha, situado en el centro de la ciudad Altagracia de Orituco, específicamente en la calle Sucre, entre las calles Ilustre Próceres y Rondón, consta de aproximadamente ciento quince metros cuadrados (115 M2), construido con vigas en concreto armado que conforman un edificio de tres (3) pisos, paredes de bloques, techo de platabanda, y rejas en su parte frontal. La relación arrendaticia de conformidad con lo dispuesto en las clausula cuarta del contrato en referencia señalaba una vigencia de dos (02) años, contados a partir del primero de marzo de dos mil diez (2010), hasta el primero de marzo del años dos mil doce (2012).
Señaló que la clausula cuarta indicaba que la vigencia del contrato seria de dos (02) años, contados desde el día 01 de marzo de 2010, hasta el 01 de marzo del 2012 y que solo podrá ser prorrogado si así las partes lo declaran por escrito, debiendo en consecuencia solicitar la prorroga dentro de plazo perentorio de dos (02) meses antes del vencimiento. En cuanto a la prórroga se estipuló que la misma se haría mediante escritura que ha de ser debidamente autentica, y podrá realizarse las modificaciones al presente contrato que las partes consideren pertinentes. Párrafo Primero: La arrendataria renuncia expresamente a la preferencia ofertiva sobre el inmueble, y en consecuencia libera a la propietaria de venderlo a un tercero, sin necesidad de notificación previa. Párrafo Segundo: La arrendataria renuncia de manera expresa a la prorroga legal, la cual por ser potestativa de la arrendataria, puede en consecuencia renunciar a la misma”, con esto el demandante señala en reiteradas veces que la demanda, ha incurrido en las causales establecidas en los literales “A” y “F” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de igual manera corresponde a la falta del dos (02) meses de pago de cánones de arrendamiento, conforme a la comunicación de la actualización del canon de arrendamiento habido entre las partes, a la firma “Novedades Stylos”, propiedad del ciudadano Pantaleón Sierra Rondón, con número de registro de información fiscal V150633814, con quien no tiene pautado ni suscrito contrato de arrendamiento de ninguna naturaleza. Estimando así la demanda en la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Cuarenta Mil (BS 1.440.000,00); correspondientes a la acumulación de cánones de arrendamiento de un año, para sujetar la presenta acción a la regulaciones establecidas en la Sala Plena, conforme a la Resolución 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, se estima la demanda de desalojo en la cantidad de Cuatro Mil Ochocientas Unidades Tributarias, (4.800 UT), considerando la Unidad Tributaria vigente para el Momento.
La demanda fue admitida por el tribunal de la causa en fecha 14 de Marzo del 2017. Habiéndose agotado los recursos de citación a la parte accionada el tribunal de la causa asigno un abogado AD LITEM, el ciudadano Cesar Ysrael Inojosa Loreto, venezolano mayor de edad, portado de la cedula de identidad Nº V-6.295.835 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 199.425, el cual pudo dar comunicación con la ciudadana Daria Josefina Fernández de Zeiden en su carácter de demandada, informándole que la representaría en el caso, posteriormente el defensor AD LITEM por su parte presento contestación a la demanda, y por otra parte hace acto de presencia la demandada presentando escrito en el cual le confiere Poder Especial a la ciudadana Leyna Karina Tovar Rojas, y posteriormente el abogado Juan José Tovar Arias presento, Inpreabogado Nº 46.978 en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda presento diligencia para la reposición de la causa en fecha 26 de Julio del 2017, la cual admitida por el tribunal de la causa en fecha 02 de Agosto del 2017, renovando así el acto de Contestación de la Demanda. En fecha 09 de Agosto del 2017 se dio lugar a la contestación de la demanda alegando que si tenía conocimiento del contrato y que efectivamente, tal como alega la parte demandante, e4l contrato de arrendamiento por efecto de la ley, se transformo en un contrato a tiempo indeterminado, a toda vez que, la regulación y condiciones a la cual se fue sometida dicho contrato, de acuerdo al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, no materializo la voluntad de renovar el contrato por una parte, y por la otra parte, la voluntad de solicitar la prorroga; en 2 años que había sido convenido, a tiempo indeterminado como se había dicho, así mismo señalo se ha debido someter a la estimación y fijación del canon de arrendamiento, a lo establecido en el artículo 32 de la Ley, donde señala una formula prevista en el supuesto normativo, cosa la cual no ocurrió. Por las causas para solicitar desalojo, negó, rechazo y contradijo que la demandada, haya dejado de pagar los cánones, por cuanto la fijación unilateral de los canon, y fuera comunicada la demanda, es ostensible que el incremento del mismo supera la formula aplicable de conformidad con la disposición de la ley y aseguró que se han pagado los canon respectivos, así mismo negro, rechazo y contradijo, que no se hayan pagando las cantidades y porcentajes estimados por la demandante en su escrito libelar, esto son noventa y siete mil seiscientos bolívares (Bs. 97.000,00), correspondiente a la diferencia equivalente al canon el cual llamo como ilegal y unilateral fijado por la arrendadora, respecto a los meses enero y febrero del año 2017, la cantidad de ciento noventa y cinco mil doscientos bolívares (Bs. 195.200,00); el porcentaje de diferencia del canon de arrendamiento de un 81,34% en forma mensual. Negó, rechazo y contradijo, que estos porcentajes y cantidades que constituirán al criterio de la arrendadora el supuesto falta de pago, previsto en el artículo 41.a del Decreto con Rango, valor y fuerza de la ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial; en este sentido argumentó que la arrendadora violento por inobservancia, el supuesto previsto en el reiterado alegado articulo 31, al no cumplir dicha fórmula establecida. Negó, rechazo y contradijo, desde el punto de vista de la argumentación jurídica, que la demandada mantenga, bien bajo subarrendamiento total o parcialmente, o bajo la modalidad que ellos en sus negocios privados tengan, pero que a los fines del caso en especifico no es, si no una solapada de subarrendamiento, ya que ciertamente dicho “fondo de comercio”, esto es Representaciones San Miguel, expendía productor de belleza y peluquería, y San Miguel Inmueble, en el inmueble bajo arrendamiento, ahora venden al publico “ Productos textiles, prendas de vestir, calzado y artículos de cuero en almacenes especializados”. Así mismo por la muerte de su esposo la demandada decayó personal y económica por lo cual fracaso la administración dejada a cargo de sus hijas, se vio en la necesidad de encargar a una vecina, conocida desde hace años de la demandada y le confirió poder general tal y como consta en las actas, a los fines de continuar con la actividad comercial y el hecho en sí mismo haya ampliado su objeto social no constituye una presunción iure et de iure de que exista un sub arrendamiento solapado. Ahora bien la utilización del punto de venta cuyos recibos o tickets de venta, llevan impresos la denominación Novedades Stylos atiende al contrato de arrendamiento del punto de venta, suscrito entre la demandada y la ciudadana Pantaleón Sierra, arrendamiento que atiende tres (03) razones, primero: aumentar ventas; segundo: la dificultad actual de conseguir punto de venta legalmente sin abuso de lo que es una práctica en la Venezuela actual; tercero: a la necesidad del arrendador del punto para mantener activo a fin de no perderlo, de manera que negó, rechazo y contradijo el supuesto sub arrendamiento del inmueble. Ahora bien de la intervención de terceros de conformidad con los artículos 382 y 370 cardinal 5º del Código de Procedimiento Civil, solicito que se llamase a intervenir en condición de tercero coadyuvante a la ciudadano Pantaleón Sierra, venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-15.063.338, domiciliado en la ciudad de Altagracia de Orituco, urbanización Dr. José Francisco Torrealba, Nº 50-1. De las obligaciones tributarias de la demandada, debido al fallecimiento de su esposo, esta tuvo que cesar temporalmente en su actividad comercial, y al momento de reiniciar la actividad, participado al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), tanto el cierre como el reinicio de actividad; de igual manera, participo el ajuste a la maquina fiscal de la incorporación del rubro de ropa a partir del 18 de enero del año 2017.
Iniciado el lapso de promoción de pruebas en fecha 15 de Noviembre del 2017, la parte demandada promovió pruebas documentales, los depósitos bancarios correspondientes a los meses de enero a agosto del año 2017 marcados con los números del 1 al 8; Participaciones de la firma personal Representaciones San Miguel al SENIAT marcado con los numero 9 y 10. Marcada 11 y 12, providencia Administrativa numero DHM-219-2017 y acta de inspección Numero 02268; Marcada con los números 13, 14 y 15, copias de declaraciones de impuestos al valor agregado (IVA) por la firma personal San Miguel; marcado con el numero 16 copia de la participación e inscripción de la firma personal Novedades Stylos. En conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de inspección Judicial ocular, a fin de que, el tribunal se traslade y constituya en la sede del fondo de comercio Representaciones San Miguel F.P. Ubicado en la planta baja del edificio Mamusha en la ciudad de Altagracia de Orituco, y deje constancia, previas instrucciones del contador de la firma personal de la demandada, se sirva dejar de los particulares siguientes: Primero: de los asientos contables relativos al libro de ventas relacionado al impuesto al valor agregado, durante el funcionamiento de la firma personal Representaciones San Miguel, correspondientes a los meses, enero-marzo 2016; agosto-octubre 2016; enero-abril 2017 y julio 2017. Segundo: dejo constancia de las declaraciones de impuestos sobre la renta de los años 2015, 2016 y 2017. Tercero: dejo constancia del personal que trabaja en el fondo de comercio representaciones San Miguel. Cuarto: constancia de los últimos pagos, a través de medios electrónicos (transferencia) de meses posteriores a la contestación
Pruebas de la parte demandante, contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”; Comunicación fechada en Altagracia de Orituco, el 26 de enero de 2017, marcada con la letra “B”; Copia simple de factura Nro. 1058, de fecha 03 de enero del 2017, marcada con la letra “C”;Reproducción del movimiento de cuenta de banco, emitida por el banco Banesco, marcada con la letra “D”; Reproducción del movimiento de la cuenta del banco, similar ya mencionada, en el cual se evidencia el “abono” o pago ínfimo o incompleto del canon de arrendamiento del local comercial, efectuado en fecha 03 de marzo del año 2017, por un valor de veintidós mil cuatrocientos bolívares (Bs 22.400.00), deposito identificado con el Nº 01512482474, marcado con la letra “E”; Recibo que evidencia el pago y adquisición de textiles, marcado con la letra “F”. De las pruebas de informes solito al Servicio Nacional Integral Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), informe sobre los siguientes hechos; a) si consta los registros de dicho órgano; b) si dicha firma se encuentra activa; c) si la firma personal funciona en Altagracia de Orituco; d) si la firma personal requirió por escrito cambio de domicilio fiscal para su funcionamiento en Altagracia de Orituco; e) cual es el ramo de la explotación de la prenombrada razón mercantil. De las pruebas de informes a la dirección de hacienda municipal, dependencia de la alcaldía del municipio José Tadeo Monagas del estado Guárico, sobre los siguientes hechos: a) si la firma personal o razón de comercio “Novedades Stylos”, pertenece al ciudadano Pantaleón Sierra Rondón; b) cual es la dirección de funcionamiento comercial. Inspección Judicial: a) El local expones productos y mercancías distintas a las del ramo de la belleza y de la peluquería; b) el local funciona como punto comercial, el que pertenece a la firma o razón de comercio Novedades Stylos; c) el inmueble se encuentra a cargo de una persona distinta a quien firmo el contrato de arrendamiento.
Pruebas testimoniales: 1) Jannet Camache, venezolana mayor de edad, domiciliada en Altagracia de Orituco, municipio José Tadeo Monagas del estado Guárico, titular de la cedula de identidad V-10.497.014 y con residencia en la calle Chapiagüana, su, casa Nº69; 2) Néstor Eduardo Martínez Quintana, venezolano mayor de edad, domiciliado en Altagracia de Orituco, municipio José Tadeo Monagas del estado Guárico, titular de la cedula de identidad V-18.894.767, y con residencia en la vereda #5, casa #69, de la urbanización Luis Eduardo Higuera; 3) Erik José Velásquez Marín, venezolano mayor de edad, domiciliado en Altagracia de Orituco, municipio José Tadeo Monagas del estado Guárico, titular de la cedula de identidad V-16.236.679, RIF V1623679-0
En fecha 20 de Noviembre del 2017 el tribunal de la causa declaró CON LUGAR la acción de desalojo comercial. El apoderado judicial de la Parte demandada José Tovar Arias ejerció recurso de APELACION en fecha 29 de Noviembre del 2017, el cual el tribunal de la causa oyó dicha apelación en AMBOS EFECTOS, ordenado la remisión del expediente a esta Alzada, quien lo recibió en fecha 04 de Diciembre del 2017, fijando el vigésimo (20º) día de despacho para la presentación de los informes respectivos. La parte demandante no presento informes en la oportunidad perentoria.
Llegada la oportunidad procesal para que esta Alzada se pronuncie, la misma pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes observaciones:
.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente apelación, considera esta Juzgadora mencionar lo estipulado en el articulo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece:
“Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, ….”
En atención a la norma anteriormente señalada, vista que la apelación ejercida es contra una sentencia dictada por un Juzgado de primera Instancia, con competencia en materia Civil y de esta misma circunscripción Judicial, este Tribunal Superior Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, acepta la competencia para conocer de fondo la presente causa como Tribunal de Alzada y así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
En el presente procedimiento la apelación es ejercida por la parte demandada, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 20 de Noviembre de 2017, en la cual declaró con lugar la acción de desalojo por haber operado la confesión ficta.
Se observa a los autos que el Tribunal de la recurrida declaró la confesión ficta bajo el fundamento de que la representación judicial que se atribuyó el Abogado Juan José Tovar Arias al momento de contestar la demanda, no es válida, ya que la ciudadana LEYNA KARINA TOVAR no tiene facultad para otorgar poder, ya que no es Abogado, y que la parte demandada contaba con cinco días siguientes de la contestación omitida para promover pruebas, sin que presentare escrito de prueba alguna, operando la confesión ficta.
Ahora bien, ante tal circunstancia, debe esta Juzgadora revisar el poder otorgado por la parte demandada a la ciudadana LEYNA KARINA TOVAR, el cual se evidencia que consta del folio 66 al 68 del presente expediente, del mismo se desprende que la ciudadana DARIA JOSEFINA FERNANDEZ DE ZEIDEN, parte demandada en el presente proceso otorga poder Especial de representación y administración a la ciudadana LEYNA KARINA TOVAR SEIJAS, facultándola ampliamente entre otras para otorgar poderes en su nombre a abogados de confianza, pudiendo intentar o contestar demandas mediante apoderados Judiciales.
En este sentido es conveniente dejar claro que la ciudadana LEYDA KARINA TOVAR SEIJAS, carece de la capacidad de postulación (Ius Postulando); pues una parte puede tener la capacidad procesal y carecer sin embargo de la facultad de gestionar por sí misma los actos en un proceso concreto y en un Tribunal determinado.
Es ésta, una capacidad formal, exigida no por razones naturales ni lógicas, sino técnicas, para asegurar al proceso su correcto desarrollo. La esencia de éste requisito estriba –como explica JAIME GUASP- en la consideración de que por razones de las dificultades intrínsecas del proceso, las partes no pueden realizar actos del mismo, sino a través de otros sujetos instituidos profesionalmente para ese fin, como son los abogados, los cuales si tienen el poder de postulación.
Siguiendo al Procesalista Venezolano ARISTIDES RENGEL ROMBERG, (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Caracas 1.991, Pág. 21), la capacidad de postulación puede definirse pues, como la facultad que corresponde a los abogados para realizar actos procesales con eficacia jurídica, en calidad de parte, representantes o asistentes de la parte.
Tal capacidad deriva Constitucionalmente del Artículo 105 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que expresa:

“LA LEY DETERMINARA LAS PROFESIONES QUE REQUIEREN TITULO Y LAS CONDICIONES QUE DEBEN CUMPLIRSE PARA EJERCERLAS, INCLUYENDO LA COLEGIACIÓN”.

La norma Constitucional in comento debe concatenarse con lo que dispone el Artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, que expresa:

“SOLO PODRAN EJERCER PODERES EN JUICO QUIENES SEAN ABOGADOS EN EJERCICIO, CONFORME A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE ABOGADOS”.

Por su parte los Artículos 3, 4 y 71 de la Ley de Abogados, expresan:

Artículo 3. “PARA COMPARECER POR OTROS EN JUICIO, EVACUAR CONSULTAS JURÍDICAS, VERBALES O ESCRITAS Y REALIZAR CUALQUIER GESTIÓN INHERENTE A LA ABOGACIA, SE REQUIERE POSEER EL TITULO DE ABOGADO, SALVO LAS EXCEPCIONES CONTEMPLADAS EN LA LEY”.

Artículo 4. “TODA PERSONA PUEDE UTILIZAR LOS ÓRGANOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA PARA LA DEFENSA DE SUS DERECHOS E INTERESES. SIN EMBARGO, QUIEN SIN SER ABOGADO DEBA ESTAR EN JUICIO COMO ACTOR, COMO DEMANDADO O CUANDO SE TRATE DE QUIEN EJERZA LA REPRESENTACIÓN POR DISPOSICIÓN DE LA LEY O EN VIRTUD DE UN CONTRATO, DEBERÁ NOMBRAR ABOGADO PARA QUE LO REPRESENTE O ASISTA EN TODO EL PROCESO.”

Artículo 71. “LOS JUECES QUE ADMITAN COMO REPRESENTANTES DE OTRAS A PERSONAS QUIENES CAREZCAN DE LAS CONDICIONES LEGALES PARA ELLO, O QUE VIOLE LAS DISPOSICIONES DE LOS ARTÍCULOS 3, 5, 6 Y 9 DE ÉSTA LEY, SERÁN SANCIONADOS DISCIPLINARIAMENTE, DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO POR LA LEY ORGÁNICA DEL PODER JUDICIAL.”
El Procesalista Venezolano ANGEL FRANCISCO BRICE, en su obra: “Lecciones de Procedimiento Civil”, Tomo I, Pág. 136, nos expresa lo siguiente: “…Especialmente en la materia procesal el mandato no puede ser ejercido por cualquier persona que tenga capacidad civil: Se requiere además que el mandatario esté revestido de facultad legal para ejercer poderes en juicio. Existe en verdad la libre defensa, pero ella ha sido mirada con recelo por el legislador moderno; de modo que en algunos países se ha suprimido, como en Venezuela. La tendencia es permitirla únicamente a los titulados del derecho, a caso ha inspirado ese propósito en aquél concepto del procesalista Francés JEREMIAS BENTHAN, bien conocido, de que: “suprimida la abogacía, un injusto agresor tendría dos ventajas de una naturaleza igualmente opresora, la que derive de una índole usada respecto de otra débil y pusilánime, y la de una posición elevada respecto de una humilde e inferior”. De allí que, para éste célebre autor, es una cuestión dudosa o compleja que se discutiere judicialmente, pues esas ventajas serían muy peligrosas para la justicia, ya que los abogados no se deben negar a nadie y la defensa establece la igualdad entre las partes; los abogados hacen desplegar en cada ocasión, sea quien fuere su cliente: Rico o Pobre, Grande o Pequeño, Plebeyo o Ilustre, todas las fuerzas del talento que poseen y que no pueden dejar de emplearlo sin perjudicarse asimismo. Para el abogado el honor y el interés son auxiliares de su deber. Esto indica la razón, de que si es verdad que en algunos países han suprimido la orden de la abogacía, para permitir la libre defensa o el libre ejercicio de la representación judicial, pero bien pronto han tenido que rectificar, llamando de nuevo al abogado…”.
Para esta Alzada, en el actual régimen procesal, el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio otorgada a otra persona, en forma exclusiva a los abogados, al establecer tal cualidad en forma imperativa en el Artículo 166 eiusdem; por lo cual, el ejercicio de la representación en juicio, es un beneficio, legal y exclusivo de los profesionales del derecho, excluyendo a todos aquellos ciudadanos que no han obtenido el título de abogado, conforme a las leyes de la República, principio que tiene Rango Constitucional, de conformidad con lo establecido en el Artículo 105 de la Carta Política de 1.999.
Por todo lo cual, no cabe duda para esta Alzada, que la ciudadana LEYNA KARINA TOVAR SEIJAS, es mandataria de la Ciudadana DARIA JOSEFINA FERNANDEZ DE ZEIDEN, en virtud del poder o contrato de mandato que le ha sido conferido, y donde se expresa: “…confiero poder especial … quedando facultada para otorgar poderes en mi nombre a abogados de confianza…pudiendo intentar y contestar demandas mediante apoderados judiciales ….”; pero tal cualidad, no le permite actuar judicialmente a nombre de su mandante, ni aún asistido de abogado, pero si puede otorgar poderes a Abogados de su confianza para ejercer la defensa de la parte demandada, como así lo hizo cuando otorgó poder al Abogado JUAN JOSE TOVAR ARIAS para que ejerciera la defensa de la ciudadana DARIA JOSEFINA FERNANDEZ DE ZEIDEN, siendo que erró el Tribunal de la recurrida al considerar no válida la actuación del Abogado JUAN JOSE TOVAR ARIAS y así se decide.
Ahora bien, establecido lo anterior, pasa esta Juzgadora a revisar la pretensión de la parte actora y las excepciones opuestas por la parte demandada. A tal efecto se observa que el actor señala que se inicio una función arrendaticia con la demandada, mediante la figura de comercio “Representaciones San Miguel”, sobre el local de la causa ubicado en la plata abaja del edificio Mamosha, situado en el centro de la ciudad Altagracia de Orituco, específicamente en la calle Sucre, entre las calles Ilustre Próceres y Rondón, consta de aproximadamente ciento quince metros cuadrados (115 M2), construido con vigas en concreto armado que conforman un edificio de tres (3) pisos, paredes de bloques, techo de platabanda, y rejas en su parte frontal. La relación arrendaticia de conformidad con lo dispuesto en las clausula cuarta del contrato en referencia señalaba una vigencia de dos (02) años, contados a partir del primero de marzo de dos mil diez (2010), hasta el primero de marzo del años dos mil doce (2012).
Señaló que la clausula cuarta indicaba que la vigencia del contrato seria de dos (02) años, contados desde el día 01 de marzo de 2010, hasta el 01 de marzo del 2012 y que solo podrá ser prorrogado si así las partes lo declaran por escrito, debiendo en consecuencia solicitar la prorroga dentro de plazo perentorio de dos (02) meses antes del vencimiento. En cuanto a la prórroga se estipuló que la misma se haría mediante escritura que ha de ser debidamente autentica, y podrá realizarse las modificaciones al presente contrato que las partes consideren pertinentes. Párrafo Primero: La arrendataria renuncia expresamente a la preferencia ofertiva sobre el inmueble, y en consecuencia libera a la propietaria de venderlo a un tercero, sin necesidad de notificación previa. Párrafo Segundo: La arrendataria renuncia de manera expresa a la prorroga legal, la cual por ser potestativa de la arrendataria, puede en consecuencia renunciar a la misma”, con esto el demandante señala en reiteradas veces que la demanda, ha incurrido en las causales establecidas en los literales “A” y “F” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de igual manera corresponde a la falta del dos (02) meses de pago de cánones de arrendamiento, conforme a la comunicación de la actualización del canon de arrendamiento habido entre las partes, a la firma “Novedades Stylos”, propiedad del ciudadano Pantaleón Sierra Rondón, con número de registro de información fiscal V150633814, con quien no tiene pautado ni suscrito contrato de arrendamiento de ninguna naturaleza. Estimando así la demanda en la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Cuarenta Mil (BS 1.440.000,00); correspondientes a la acumulación de cánones de arrendamiento de un año, para sujetar la presenta acción a la regulaciones establecidas en la Sala Plena, conforme a la Resolución 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, se estima la demanda de desalojo en la cantidad de Cuatro Mil Ochocientas Unidades Tributarias, (4.800 UT), considerando la Unidad Tributaria vigente para el Momento.
En la oportunidad de contestar la demanda la parte demandada expresó que si tenía conocimiento del contrato y que efectivamente, tal como alega la parte demandante, el contrato de arrendamiento por efecto de la ley, se transformo en un contrato a tiempo indeterminado, a toda vez que, la regulación y condiciones a la cual se fue sometida dicho contrato, de acuerdo al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, no materializo la voluntad de renovar el contrato por una parte, y por la otra parte, la voluntad de solicitar la prorroga; en 2 años que había sido convenido, a tiempo indeterminado como se había dicho, así mismo señalo se ha debido someter a la estimación y fijación del canon de arrendamiento, a lo establecido en el artículo 32 de la Ley, donde señala una formula prevista en el supuesto normativo, cosa la cual no ocurrió. Por las causas para solicitar desalojo, negó, rechazo y contradijo que la demandada, haya dejado de pagar los cánones, por cuanto la fijación unilateral de los canon, y fuera comunicada la demanda, es ostensible que el incremento del mismo supera la formula aplicable de conformidad con la disposición de la ley y aseguró que se han pagado los canon respectivos, así mismo negó, rechazo y contradijo, que no se hayan pagando las cantidades y porcentajes estimados por la demandante en su escrito libelar, esto son noventa y siete mil seiscientos bolívares (Bs. 97.000,00), correspondiente a la diferencia equivalente al canon el cual llamo como ilegal y unilateral fijado por la arrendadora, respecto a los meses enero y febrero del año 2017, la cantidad de ciento noventa y cinco mil doscientos bolívares (Bs. 195.200,00); el porcentaje de diferencia del canon de arrendamiento de un 81,34% en forma mensual. Negó, rechazo y contradijo, que estos porcentajes y cantidades que constituirán al criterio de la arrendadora el supuesto falta de pago, previsto en el artículo 40.a del Decreto con Rango, valor y fuerza de la ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial; en este sentido argumentó que la arrendadora violento por inobservancia, el supuesto previsto en el reiterado alegado articulo 31, al no cumplir dicha fórmula establecida. Negó, rechazo y contradijo, desde el punto de vista de la argumentación jurídica, que la demandada mantenga, bien bajo subarrendamiento total o parcialmente, o bajo la modalidad que ellos en sus negocios privados tengan, pero que a los fines del caso en especifico no es, si no una solapada de subarrendamiento, ya que ciertamente dicho “fondo de comercio”, esto es Representaciones San Miguel, expendía productor de belleza y peluquería, y San Miguel Inmueble, en el inmueble bajo arrendamiento, ahora venden al publico “ Productos textiles, prendas de vestir, calzado y artículos de cuero en almacenes especializados”. Así mismo por la muerte de su esposo la demandada decayó personal y económica por lo cual fracaso la administración dejada a cargo de sus hijas, se vio en la necesidad de encargar a una vecina, conocida desde hace años de la demandada y le confirió poder general tal y como consta en las actas, a los fines de continuar con la actividad comercial y el hecho en sí mismo haya ampliado su objeto social no constituye una presunción iure et de iure de que exista un sub arrendamiento solapado. Ahora bien la utilización del punto de venta cuyos recibos o tickets de venta, llevan impresos la denominación Novedades Stylos atiende al contrato de arrendamiento del punto de venta, suscrito entre la demandada y la ciudadana Pantaleón Sierra, arrendamiento que atiende tres (03) razones, primero: aumentar ventas; segundo: la dificultad actual de conseguir punto de venta legalmente sin abuso de lo que es una práctica en la Venezuela actual; tercero: a la necesidad del arrendador del punto para mantener activo a fin de no perderlo, de manera que negó, rechazo y contradijo el supuesto sub arrendamiento del inmueble. Ahora bien de la intervención de terceros de conformidad con los artículos 382 y 370 cardinal 5º del Código de Procedimiento Civil, solicito que se llamase a intervenir en condición de tercero coadyuvante a la ciudadano Pantaleón Sierra, venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-15.063.338, domiciliado en la ciudad de Altagracia de Orituco, urbanización Dr. José Francisco Torrealba, Nº 50-1. De las obligaciones tributarias de la demandada, debido al fallecimiento de su esposo, esta tuvo que cesar temporalmente en su actividad comercial, y al momento de reiniciar la actividad, participado al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), tanto el cierre como el reinicio de actividad; de igual manera, participo el ajuste a la maquina fiscal de la incorporación del rubro de ropa a partir del 18 de enero del año 2017.
Primeramente pasa esta Alzada a revisar la excepción opuesta por la parte demandada en cuanto a que no se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento por cuanto no podía el arrendador de forma unilateral aumentar el canon de arrendamiento por cuanto supera con creces la formula aplicable de conformidad con lo dispuesto en la Ley y que fue arbitrariamente incrementado por la arrendadora.
En atención a lo planteado anteriormente, se observa que el contrato suscrito por las partes el cual pasó a ser a tiempo indeterminado como así lo reconocen ambas partes, el cual consta en el presente expediente desde el folio 10 al 13, las partes establecieron un canon mensual de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), y que el canon de arrendamiento se mantendría durante la vigencia del contrato y que en el caso de prórroga se procederá a la revisión del monto del canon de arrendamiento. Para esta Alzada esta revisión en cuanto al monto al canon de arrendamiento debe ser establecido por ambas partes como así lo establecen los artículos 17 y 32 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Siendo esto así se observa que en la contestación de la demanda la parte demandada manifiesta estar vigente por cuanto ha venido cancelando el canon que habían pactado.
Dentro de este orden de idea se hace conveniente señalar lo que establece el artículo 17 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el cual señala lo siguiente:
“Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este decreto Ley ofrece…..”.
Así mismo, establece el artículo 32 del mismo Decreto con rango, valor y fuerza de Ley lo siguiente:
“La Fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a la regulación de conformidad con el presente decreto ley, la determinará el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionando de común acuerdo:……”
Omissis
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o tener dudas en cuanto a su cálculo deberán solicitar a la SUNDEE su determinación”.
De este modo, en el presente caso, siguiendo lo establecido por esta Ley Especial con relación a la Regulación y determinación de los cánones de arrendamiento y visto la pretensión libelar del actor fundamentada en el literal “a” del articulo 40 eiusdem, se evidencia la prohibición de ley con relación al cobro de cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según la Ley, por lo que se evidencia que en el presente caso, como así lo manifiesta el actor, él mismo ajustó el canon de arrendamiento, es decir de forma unilateral, lo que para esta Alzada el actor incurrió en una prohibición de Ley, siendo su pretensión contraria a la norma, circunstancia ésta que puede colocarla en improcedencia del desalojo fundamentada en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues no reúne o cumple en su ejercicio con los propios presupuestos de ley especial y así se establece.
En segundo lugar, en cuanto a la segunda causal señalada por el actor, la misma es la del literal “F” del artículo 40 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, procede esta Alzada a revisar la procedencia o no de la acción. En este sentido se observa que el actor señala que la arrendataria de manera solapada ha suplantado la entidad mercantil constituida por la razón de comercio Representaciones San Miguel, a través del funcionamiento por interpuesta persona de otra figura mercantil a saber “Novedades Estilos la cual pertenece como razón de comercio a PANTALEON SIERRA RONDON y que de una forma solapada de subarrendamiento ya que el Representaciones San Miguel expendía productos de belleza y peluquería y ahora luego del fallecimiento del conyugue de la titular de Representaciones San Miguel el inmueble bajo arrendamiento ahora vende al público productos textiles, prendas de vestir, calzados, y artículos de cuero en almacenes especializado, lo que tal conducta constituye la causal contenida en el articulo 40 literal “f” de la ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, con el fin de excepcionarse con relación a la causal alegada por el actor, la parte demandada expuso que es cierto que al morir su esposo la situación familiar y personal se hizo muy difícil y se vio en la necesidad de encargar a una vecina confiriéndole poder general a los fines de continuar su actividad comercial y el hecho de que haya ampliado su objeto social no constituye una presunción de que exista un subarrendamiento solapado.
Ante tal trabazón de la litis, es claro para esta Alzada, el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establecen:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil.
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354. Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Correspondiéndole por ende al actor, la carga de la prueba en relación a que el arrendatario sub-arrendó el inmueble.
Bajo el principio de exhaustividad probatoria procede esta Alzada a valorar cada una de las pruebas aportadas por las partes. En efecto la parte actora arrendadora anexo al escrito libelar anexo marcado “A” contrato de arrendamiento suscrito por las partes, debidamente autenticado en la Notaría Pública de los Municipios José Tadeo Monagas y san José de Guaríbe del Estado Guárico, de fecha 22 de marzo de 2010, anotado bajo el Nº 36, tomo 173, folios 77 al 79, el cual al ser un documento público, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide.
Consignó marcado “B” comunicación dirigida a la parte demandada, el cual esta alzada desecha por cuanto a los fines de probar el subarrendamiento del local por parte de la demandada no aporta nada al proceso y así se decide.
Consignó marcado “C” recibo de pago a nombre de representaciones San Miguel, de fecha 03 de Enero de 2017, por la cantidad de VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.400,00), al no ser desconocido por la parte demandad esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide.
Consignó marcado “D” impresión de consultas de cuenta de la Entidad Financiera Banesco, de fecha 16 de febrero de 2017, esta Alzada desecha la referida prueba por cuanto no aporta nada al proceso con relación a la comprobación del sub-arrendamiento del local comercial y así se decide.
Consignó marcado “E” impresión de consultas de cuenta de la Entidad Financiera Banesco, de fecha 06 de Marzo de 2017, esta Alzada desecha la referida prueba por cuanto no aporta nada al proceso con relación a la comprobación del sub-arrendamiento del local comercial y así se decide.
Consignó marcado “F” copia de recibo de compra débito, perteneciente a NOVEDADES STYLOS por la cantidad de DIECISÉIS MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 16.300,00), al ser una prueba libre esta Alzada la valora de conformidad con la sana critica, por lo cual es lógico considerar que la misma no constituye prueba como tal de que el recibo emitido por NOVEDADES STYLOS la referida firma comercial esté subarrendada en el local comercial propiedad de la arrendadora, en consecuencia esta Alzada desecha tal instrumental y así se decide.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada promovió recibos de pagos señalados del 1 al 6 realizados en la Entidad Financiera Banesco, por la ciudadana JOSEFINA DE ZEIDEN, a nombre de la parte actora, todos por la cantidad de VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.400,00), esta Alzada desecha los referidos recibos por cuanto no aportan nada al proceso en cuanto al sub-arrendamiento del local comercial por parte de la arrendataria y así se decide.
Promovió y consignó marcado “7” certificación de depósito emanado de la Gerencia de servicios Financieros de BANESCO, banco Universal, que al ser una prueba emanada de un tercero que no fuñe ratificada en juicio, esta Alzada la desecha y así se decide.
Promovió y consignó marcado “8” certificación de depósito emanado de la Gerencia de servicios Financieros de BANESCO, banco Universal, que al ser una prueba emanada de un tercero que no fuñe ratificada en juicio, esta Alzada la desecha y así se decide.
promovió y consignó marcado “9” oficio emitido por la parte demandada, dirigido al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria de los Llanos, esta Alzada la desecha al carecer de valor probatorio por cuanto la referida prueba emana de la misma parte y así se decide.
Promovió y consignó marcado “10”, oficio emanado de la propia parte demandada, dirigido a la Alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas del Estado Guárico, documental que al ser emanad de la misma parte carece de valor probatorio y así se decide.
Promovió y consignó marcado “11” providencia administrativa emanada de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio José Tadeo Monagas del Estado Guárico, de fecha 29 de mayo de 2017, a nombre de REPRESENTACIONES SAN MIGUEL contentiva de revisión in situ de la inclusión de la licencia de actividades económicas para venta de ropa de la firma mercantil REPRESENTACIONES SAN MIGUEL, esta Alzada le otorga valor probatoria al ser una instrumental administrativa y así se decide.
Promovió y consignó marcado “12” acta de Inspección practicada por la Dirección de hacienda del Municipio José Tadeo Monagas del Estado Guárico, de fecha 30 de mayo de 2017, en el establecimiento Comercial REPRESENTACIONES SAN MIGUEL, donde se deja constancia que el referido establecimiento comercial se está realizando la actividad de ropa para dama y caballero, esta Alzada le otorga valor probatorio al ser una instrumental administrativa, que al no ser desvirtuada a través de prueba en contrario esta alzada le otorga valor probatorio y así se decide.
Promovió y consignó marcado “13” copia simple de planilla de pago ante la gerencia regional de tributos internos región los llanos SENIAT, esta Alzada desecha tal instrumental, al ser copia simple de una instrumental administrativa y así se decide.
Promovió y consignó marcado “14” copia simple de planilla de pago ante la gerencia regional de tributos internos región los llanos SENIAT, esta Alzada desecha tal instrumental, al ser copia simple de una instrumental administrativa y así se decide.
Promovió y consignó marcado “15” copia simple de planilla de pago ante la gerencia regional de tributos internos región los llanos SENIAT, esta Alzada desecha tal instrumental, al ser copia simple de una instrumental administrativa y así se decide.
Promovió y consignó marcado “16” copia simple de constitución de fondo de comercio denominado NOVEDADES STYLOS, ESTA Alzada desecha la referida prueba al no aportar nada al proceso sobre el sub-arrendamiento de otra firma comercial en el local dado en arrendamiento y así se decide.
Ahora bien, en el caso sub lite, se observa que la actora no logró demostrar la falta de pago del arrendatario demandado, de dos cánones vencidos, ni logró demostrar que el arrendatario haya sub-arrendado el local comercial, es decir no logró demostrar la existencia de las causales establecidas en los literales “a” y “f” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, trayendo como consecuencia la no procedencia de la acción de desalojo y así se decide.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se Declara SIN LUGAR la acción de desalojo intentado por la parte actora MARISELA DE ANGELIS PROFETA, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en Altagracia de Orituco Estado Guárico, titular de la cedula de identidad V-7.293.427, a través de su Apoderado Judicial Abogado Javier Eduardo Pérez Lugo, inscrito en el Impreabogado bajo el Nº 51.106, en contra de la parte demandada ciudadana DARIA JOSEFINA FERNÁNDEZ DE ZEIDEN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.167.447. Se declara CON LUGAR la apelación intentada por la parte demandada. Se REVOCA el fallo de la recurrida Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico con Sede en esta Ciudad, de fecha 20 de Noviembre de 2.017, al no haber operado la confesión ficta y así se decide.
SEGUNDO: Se condena en costas del proceso a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y así se decide
Se ordena la notificación de las partes por haberse dictado el presente fallo fuera del lapso legal establecido.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Diecinueve (19) días del mes de Junio del año Dos Mil Dieciocho (2.018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
La Jueza Provisoria.

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario
La Secretaria.

Abg. Carolina Leal Rizquez
En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-

La Secretaria.