TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMAN ROSCIO NIEVES Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. San Juan de los Morros, Diez (10) de Mayo de 2018.
208º y 159º

EXPEDIENTE NRO. 3.712-18

SENTENCIA No. 07-10052018.-

TIPO DE RESOLUCIÓN: SENTENCIA INTERLOCUTORIA C/F DEFINITIVA

MOTIVO: DESALOJO Y RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SIGNO DE LA RESOLUCIÓN: INADMISIBLE

PARTE ACTORA: MARIA TERESA DA GRACA DE FREITAS, JOSE ARLINDO DA GRACA DE FREITAS Y MANUEL GILBERTO DA GRACA DE FREITAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-8.780.534, V-8.997.791 y V-8.784.562, domiciliado en la Calle Bermúdez Nº 35, de esta ciudad.

ABOGADO PARTE ACTORA: MANUEL GILBERTO DA GRACA DE FREITAS, titular de la cédula de identidad Nº V-8.784.562 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 85.470.

PARTE DEMANDADA: Empresa Mercantil DISTRIBUIDORA DE SANDALIAS CANAIMA C.A., Rif. J-3087145-0, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el Número 30, Tomo 14-A, de fecha 28 de Noviembre de 2001, ocupa el local comercial identificado con el Nº 35-D, ubicado en la Calle Bermúdez Nº 35 de esta ciudad.

I
Visto el libelo de la demanda presentada por los ciudadanos MARIA TERESA DA GRACA DE FREITAS, JOSE ARLINDO DA GRACA DE FREITAS Y MANUEL GILBERTO DA GRACA DE FREITAS, asistidos por el abogado en ejercicio, MANUEL GILBERTO DA GRACA DE FREITAS, de este domicilio e inscrito en el IPSA bajo el Nro. 85.470, actuando con el carácter de herederos del De Cujus MANUEL DA GRACA MOREIRA, mediante la Declaración de Únicos y Universales Herederos, anexo a la presente en copia certificada marcada con la letra “A”; recibida en este Tribunal por distribución en fecha 02 de Mayo de 2018; se evidencia que la parte actora alega entre otras cosas lo siguiente: ocurrimos ante este tribunal para demandar a la Empresa Mercantil DISTRIBUIDORA DE SANDALIAS CANAIMA C.A. Rif. J-3087145-0 el DESALOJO Y RESTITUCION DEFINITIVA de un local comercial ubicado en el inmueble supra mencionado e identificado con el Nº 35-D; y en supuesto de no proceder lo solicitado, subsidiariamente demandamos, la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Sigue alegando la parte actora que la compañía comercial DISTRIBUIDORA DE SANDALIAS CANAIMA, C.A. Rif. J-3087145-0, cuya acta constitutiva se encuentra inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el número 30, Tomo 14-A, de fecha 28 de Noviembre de 2001, ocupa el local comercial identificado con el Nº 35-D, ubicado en la Calle Bermúdez Nº 35 de esta ciudad y que pagaba un canon de arrendamiento mensual de DIECISIETE MIL BOLIVARES FUERTE (Bs. 17.000,00) Unidad Tributaria 34, hasta el mes de abril del año 2016.
Así mismo, señala que el De Cujus MANUEL DA GRACA MOREIRA, demandó, en mayo de 2016, a esta empresa mercantil, por DESALOJO Y RESTITUCION DEL LOCAL COMERCIAL, por vencimiento de un contrato verbal y en la imposibilidad de llegar a un acuerdo con el nuevo canon de arrendamiento para continuar ocupando el inmueble antes identificado.
Arguye los demandantes que la empresa demandada a los autos, consigna cánones de arrendamientos en este tribunal y para constatar la veracidad de este hecho, acudieron en fecha 27 de abril de 2018 pudiendo consultar el expediente signado con el Nº 1.104-16, y comprobando que los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo y abril del presente año 2018 no constan en el expediente de consignación, por lo cual de acuerdo con el artículo 40 literal a, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitaron el Desalojo del local comercial a la empresa mercantil DISTRIBUIDORA DE SANDALIAS CANAIMA C.A., Rif. J-3087145-0 y de forma subsidiaria la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de acuerdo con los artículos 1134, 1135 y 1167 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.

AL RESPECTO ESTE TRIBUNAL, OBSERVA:

De la trascripción parcialmente realizada en marras, se desprende que la parte actora, en el mismo libelo de demanda, pretende el DESALOJO de un inmueble destinado a local comercial y la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado con la parte demandada, es decir, ha propuesto la parte accionante una demanda contentiva de dos pretensiones evidentemente incompatibles entre sí, pues la acción de desalojo requiere que el contrato celebrado y producto de la pretensión jurídica sobre la cual recaerá la demanda, sea de carácter verbal o escrito a tiempo indeterminado, y la resolución de contrato requiere que el contrato de arrendamiento sea escrito a tiempo determinado o a tiempo indeterminado siempre y cuando las causales de resolución de este último sean distintas a aquellas establecidas para el desalojo, siendo la naturaleza contractual mencionada, conjuntamente con la causa alegada, el principal presupuesto de procedencia de la acciones aludidas, presupuestos éstos distintos en ambos casos, tal como claramente puede observarse de marras y, en consecuencia, incompatibles la una respecto a la otra, con lo cual ha incurrido el actor en la llamada acumulación prohibida.

Respecto a las acciones de desalojo y resolución de contrato de arrendamiento, el autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, diferencia la Acción de Desalojo y la Resolución de Contrato:

”El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para poner la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley. Como se observa, el mismo se diferencia de la resolución del contrato, aun cuando el uno como la otra ponen término a la relación mediante decisión judicial, sin embargo presentan algunas diferencias…
a. Según la duración del contrato: La «acción resolutoria arrendaticia» se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento del que se trate. En cambio, la «acción de desalojo» se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eiusdem. (…)
c. De acuerdo con el motivo o causa: La resolución tiene su fundamento causa, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos…, y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, de acuerdo a las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 L.A.I., es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble…En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago de alquiler: La acción de desalojo ex artículo 34 L.A.I, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)…”

En el presente asunto ha sido demandado el desalojo de un inmueble fundamentado en el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que preceptúan:

Artículo 40: “Son causales de desalojo:
a. “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Esta norma prevé las causales de carácter taxativo por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos como el de marras, esto es, los contratos de arrendamiento verbales o por escrito a tiempo indeterminado, que es el caso bajo estudio.

Ahora bien, quien juzga observa que de la simple lectura del libelo de demanda se desprende claramente que la parte actora demandó entre otras cosas el “desalojo” del bien inmueble arrendado y la “Resolución del Contrato de Arrendamiento”; acciones estas intentadas para obtener la satisfacción completa de su interés pero que a la luz de nuestro ordenamiento jurídico se excluyen entre sí, contraviniendo de esta manera la norma contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

“No podrán acumularse en el mimo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimiento sean incompatibles entre sí.”

El citado artículo, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, además cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Esto es lo que en doctrina se denomina “inepta acumulación de pretensiones”, que no puede darse en ningún caso, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, “la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles constituye causal de “inadmisibilidad de la demanda”.

Sobre este aspecto, en sentencia de fecha 13 de marzo de 2006 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° AA20-C-2004-000361, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, se dejó sentado:

“…esta Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos”.

Así mismo, la Sala de Casación Civil, en decisión de fecha 21 de julio del 2009, sentencia N° 0407, respecto al tema de marras, estableció lo que sigue:

“…la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y a la cuestión de fondo que se debate, dado que se extingue la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual estado del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente, cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho de movilizar la administración de justicia, en un causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes…”

En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa.

Así las cosas, observa este Juzgador que la parte actora en primer lugar demanda el desalojo del inmueble arrendado, con base en lo establecido en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en segundo lugar, la Resolución de Contrato de Arrendamiento. A todas luces se evidencia una inepta acumulación de acciones y pretensiones que responden a propósitos cuyos contenidos divergen significativamente entre sí, pues el desalojo tiene carácter extintivo, ya que persigue terminar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado en virtud de un incumplimiento, específicamente en este asunto, por la falta de pago por parte del arrendatario del canon de arrendamiento correspondiente a más de dos (2) mensualidades consecutivas, tal y como lo dispone el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Por otra parte, la pretensión del pago de los cánones adeudados lleva implícita una acción de cumplimiento, es decir, lo que se pretende es obligar judicialmente al deudor a que cumpla su obligación pactada, en atención a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil que prevé que en el contrato bilateral cuando una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si a ello hubiere lugar; quiere decir, que la finalidad de la acción por desalojo es obtener la devolución del inmueble arrendado libre de bienes y personas, por lo que el demandante no puede pretender obtener algo diferente.

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en el expediente N° 2001-000118 del 20 de julio de 2001, dejó sentado que:

“…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. …”.

En el caso bajo estudio, la parte actora acumula, en un mismo libelo de demanda, en la pretensión de desalojo y la resolución de contrato de arrendamiento; ahora bien, aun cuando el procedimiento de desalojo y el de resolución de contrato no se sigan por procedimientos en modo alguno incompatibles sino que, por el contrario y por voluntad de la ley, se rigen por idéntico proceso y persiguen la terminación de la relación contractual, no es menos cierto que ambas pretensiones se contradicen en sus presupuestos de procedencia (naturaleza contractual y causales), por lo que no cumpliendo la parte accionante en interponer una como subsidiaria de la otra, es decir, demandando de forma principal el desalojo y de manera subsidiaria, si la primera pretensión fuese rechaza, la resolución de contrato de arrendamiento y/o viceversa, incurre en la acumulación prohibida a la que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, atendiendo quien aquí sentencia a los principios de economía y celeridad procesal, declara que las pretensiones de DESALOJO Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, comportan una inepta acumulación de pretensiones de conformidad con lo dispuesto en el citado artículo 78 eiusdem y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 eiusdem, deben declararse inadmisibles, como en efecto se dejará establecido en la dispositiva de la presente decisión se declara. Así se decide.

III

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la demanda que por DESALOJO Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que incoara los ciudadanos MARIA TERESA DA GRACA DE FREITAS, JOSE ARLINDO DA GRACA DE FREITAS Y MANUEL GILBERTO DA GRACA DE FREITAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V-8.780.534, V-8.997.791 y V-8.784.562, domiciliado en la Calle Bermúdez Nº 35, de esta ciudad, asistidos por el abogado en ejercicio, MANUEL GILBERTO DA GRACA DE FREITAS, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 85.470, actuando con el carácter de herederos del De Cujus MANUEL DA GRACA MOREIRA, contra la Empresa Mercantil DISTRIBUIDORA DE SANDALIAS CANAIMA C.A., Rif. J-3087145-0, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el Número 30, Tomo 14-A, de fecha 28 de Noviembre de 2001, ocupa el local comercial identificado con el Nº 35-D, ubicado en la Calle Bermúdez Nº 35 de esta ciudad.. Así se decide.

Regístrese y Publíquese la anterior decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en San Juan de los Morros, a los Diez (10) días del mes de Mayo del año dos mil dieciocho (2018). AÑOS: 209° de la Independencia y 158° de la Federación.

La Jueza Temporal,

ABG. CARMEN ANA DELGADO BERTEL

La Secretaria,

ABG. MAIGUALIDA DEL VALLE AZAVACHE

EXP. Nº 3.712-18
CADB/MVA.-