REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMAN ROSCIO NIEVES Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. San Juan de los Morros, Treinta de Mayo de 2018. 208º y 159º EXPEDIENTE Nº 3.688-17 SENTENCIA No. 15-3005208 TIPO DE RESOLUCION: SENTENCIA DEFINITIVA MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO DE VENTA (RECONVENCION) RESOLUCION DE CONTRATO SIGNO DE LA RESOLUCIÓN: CON LUGAR EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. SIN LUGAR LA RECONVENCION. PARTE ACTORA: MARIA ELOINA PINO MALAVE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.519.654. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ABG. RICARDO LUGO GAMARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 27.289. PARTE DEMANDADA: RAFAEL ALVARADO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.215.637. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS ALFREDO REYES NAVARRO, JUAN CARLOS FONSECA REBOLLEDO y MARCHENNYS OSCALING CONTRERAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.585, 275.225, y 160.261. I RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Se inicia la presente acción por demanda incoada ante el Tribunal Distribuidor en fecha 20/02/17, por la ciudadana: MARIA ELOINA PINO MALAVE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.519.654, a través de su apoderado judicial, Abogado RICARDO LUGO GAMARRA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 27.289, fundamentada la pretensión en CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO DE VENTA, en contra del ciudadano RAFAEL ALVARADO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.215.637, mediante el libelo de demanda contentivo de dos (02) folios y anexos. Estimo la presente demanda en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo) equivalente a 22.59 U.T. La accionante acompañó a su libelo en copia simple del contrato de compromiso de venta, autenticado bajo el No. 07, tomo 57, por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, estado Guárico, en fecha 11/09/2.000. En fecha 24 de febrero de 2017, se admitió la demanda librándose la orden de comparecencia y su compulsa respectiva al demandado de autos (folios 05 y 06). En fecha 04 de abril de 2017, el alguacil del despacho, consignó recibo de citación, firmado por el ciudadano: RAFAEL ALVARADO GARCIA, cédula de identidad Nº V-2.215.637, (folio 08). Citada la parte demandada y en la oportunidad para dar contestación a la demanda, comparecieron en fecha 06/04/17, el ciudadano: RAFAEL ALVARADO GARCÍA, cédula de identidad No. V-2.215.637, asistido por el Abogado JUAN CARLOS FONSECA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 275.225, quien consignó en siete (07) folios útiles, escrito de CONTESTACIÓN A LA DEMANDA proponiendo en el mismo la RECONVENCION con fundamento en la pretensión de RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA como consecuencia del INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO CONVENIDO para la venta de una vivienda ubicada en el Barrio Deportivo, Calle 09 de Diciembre, de esta ciudad, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil en contra de la ciudadana MARIA ELOINA PINO MALAVE. Seguidamente en fecha 06-04-2017, la parte demandada reconvenida OTORGA PODER ESPECIAL a los abogados JUAN CARLOS FONSECA y CARLOS REYES NAVARRO, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-16.074.544 y V-7.266.380, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 275.225 y 44.585, respectivamente, constante de un (1) folio útil. En fecha 17 de Abril de 2017, el tribunal admite la Reconvención y apertura el lapso para su contestación. Estando dentro del lapso legal para la contestación a la reconvención, compareció el abogado RICARDO LUGO GAMARRA, apoderado judicial de la parte actora reconvenida, en fecha 20/04/2017. Luego compareció el abogado CARLOS REYES NAVARRO, apoderado judicial de la parte accionada, en fecha 24/04/2017 a consignar diligencias de promoción de pruebas, ratificando el contenido en el escrito consignado en fecha 17-04-2017folios útiles (folios 18 y 19), las cuales fueron admitidas por auto de fecha 27/04/2017 (folio 29). Por otra parte, compareció el abogado RICARDO LUGO GAMARRA, apoderado judicial de la parte reconvenida, en fecha 27/04/2017, y consignó escrito de promoción de pruebas, en un (1) folio útil (folio 28), admitiéndose las mismas por auto de esa misma fecha. Siguiente a la admisión de las mencionadas pruebas, en fecha 08/05/217, quedaron DESIERTOS los testimonios de los ciudadanos; DOMINGA A. RODRÍGUEZ TIRADO, titular de la cedula de identidad Nº V-10.671.449 y ALFREDO RAMÍREZ, testigos promovidos por la parte accionada, seguidamente fue evacuado el testimonio del ciudadano ÁNGEL EDUARDO ABREU TORREALBA, titular de la cedula de identidad Nº V-7.283.390, uno de los testigos promovidos por la parte accionante y quedando DESIERTO el testimonio del ciudadano JOSÉ GREGORIO MANZANO, testigo también de la parte accionante. Siguiendo en el lapso legal de la promoción y evacuación de pruebas en la misma fecha el Abogado Carlos Reyes Navarro, ampliamente identificado anteriormente, solicita mediante diligencia, nueva oportunidad para la declaración de los testigos promovidos, admitiéndose esta para el segundo día de despacho siguiente de esa fecha, (folios del 30 al 36). En fecha 09/05/2017, comparece por ante el Tribunal el Abogado Ricardo Lugo Gamarra en su carácter de autos, solicitando mediante diligencia nueva oportunidad para presentar al testigo promovido, el cual quedo desierto en fecha 18/05/2017, a fin de poder tomar su declaración y, mediante escrito invoca el principio de la comunidad de la prueba en todo aquello que la favorezca, promoviendo prueba de informe oficiándose al Ministerio de Hábitat y Vivienda de esta ciudad, a fin de que este informe sobre el status que posee el inmueble adquirido por el demandado, oficio librado con el Nº 2600-9426, admitidas todas las pruebas en la misma fecha en la cual comparece el Apoderado Judicial, (folios del 37 al 41). En fecha 10/05/2017, comparecen los abogados Carlos Reyes Navarro y Juan Carlos Fonseca, con el carácter que los acredita, acompañados de la ciudadana DOMINGA ALICIA RODRIGUEZ TIRADO, titular de la cedula de identidad Nº V-10.671.449, la cual comparece como testigo promovida por la parte demandada, quedando desierto una vez mas el testimonio del ALFREDO RAMIREZ. En la misma fecha los Abogados consignan diligencia la cual este Tribunal Admitió cuanto ha lugar en derecho, todas las pruebas promovidas por la parte demandada, librándose los oficios Nros. 2600-9432 y 2600-9433, al REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO JUAN GERMAN ROSCIO NIEVES Y ORTIZ DEL ESTADO GUARICO y a la DIRECCION DE CATASTRO DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO JUAN GERMAN ROSCIO NIEVES DEL ESTADO GUARICO, a los fines de solicitar la información que les fuera requerida, (folios del 42 al 55). En fecha 11/05/2017, oportunidad en la que fue fijada la oportunidad para el testimonio del ciudadano JOSE GREGORIO MANZANO, el cual quedo desierto y, en la misma fecha el ciudadano CARLOS REYES NAVARRO actuando en su carácter de apoderado, compareció y consignó en tres (03) folios útiles, escrito de promoción de pruebas (folios del 56 al 59). Mediante auto de fecha 19/05/2017, el tribunal deja constancia en el expediente que por cuanto no existen las pruebas de informes promovidas por las partes, este advierte, que el FALLO DEFINITIVO en el presente procedimiento, se emitirá a los diez (10) días de Despacho siguientes, una vez agregadas a los autos las resultas de los informes solicitados, (folio 60). En fecha 12 de Junio de 2017, el Alguacil dejó constancia de haber practicado las notificaciones al DIRECTOR DEL INSTITUTO DE HABITAT Y VIVIENDA DEL ESTADO GUARICO, (folio 61). El tribunal en fecha 15 de enero de 2018, ratifica los oficios librados a la Dirección del Instituto Nacional de Hábitat y Vivienda del Estado Guárico, al Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico y a la Dirección de Catastro de la mencionada Alcaldía, a los fines de que informe las pruebas solicitadas. Mediante oficio Nº 350-03 el registrador Público de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, remitió copias certificadas del documento registrado bajo el Nº 2016.3247, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 350.10.6.1.5227 correspondiente al Libro Real del año 2.016, solicitado por este Tribunal. Consta al folio (80) diligencia mediante la cual el demandado reconvenido otorga poder apud-acta a la ciudadana abogada Marchennys Oscarlins Contreras, identificada en los autos, y en fecha 02 de Febrero de 2018, la mencionada apoderada mediante diligencia consigna copia certificada del Documento que acredita la propiedad a favor de su representado, Copia certificada del contrato de Arrendamiento, originales del Levantamiento Parcelario, Certificación de Linderos y Ficha Catastral. Bajo el Oficio nº 0035 el Director Estadal Guárico de Hábitat y Vivienda de esta ciudad, de fecha 19-02-2018, Informo a este Tribunal el estatus del inmueble ubicado en la calle 09 de diciembre, Barrio Deportivo, Municipio Juan Germán Roscio Nieves de esta ciudad, así mismo consignó en copia certificada Contrato de Venta a Plazo Nº 198, de fecha 19-11-1.970, suscrito entre el ciudadano Rafael Lorenzo García y Banco obrero (INAVI); Documento de propiedad elaborado por dicha institución a favor del ciudadano antes nombrado y la ubicación exacta de la referida vivienda constituida por una casa de habitación ubicada en la Urbanización Rómulo Gallegos, sector 01, vereda 01, casa Nº 80 de esta ciudad.- Mediante auto de fecha 09/05/2018, se avoco al conocimiento de la presente causa quien aquí suscribe, y estando el tribunal en el lapso para decidir lo hace de la siguiente manera: MOTIVACION PARA DECIDIR DE LAS PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA Alega la demandante en su libelo que en fecha 11/09/2.000, suscribió contrato de compromiso de venta con el ciudadano: RAFAEL ALVARADO GARCIA, ut supra identificado, tal y como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros del Estado Guárico, el cual quedo inserto bajo el numero 07, del tomo 57 de los libros de autenticaciones, anexo al libelo de demanda en copia simple, documento que en su contenido refleja la propuesta de venta de un inmueble ubicado en la Calle 09 de Diciembre del Barrio Deportivo, de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico y alinderada de la siguiente manera: Norte: Casa de Carmen Manzano, en 7,50 metros lineales, Sur: Calle 9 de Diciembre, en 7,50 metros lineales, Este: Solar de Carmen Manzano en 11,70 metros lineales y Oeste: Casa de Luz Manzano en 11,70 metros lineales. Del mismo modo, señala el apoderado que la oferta de venta que se le hizo a su poderdante, fue por un monto de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), hoy CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), como lo refleja el contrato firmado, los cuales fueron cancelados en su totalidad en el momento de suscribir dicho documento. Así mismo, alega el demandante que en dicho documento se pacto que el vendedor iba a realizar la venta definitiva luego de que se tramitaran los documentos de propiedad que le fueran emitidos por el Instituto Nacional de Vivienda (INAVI), lo cual hasta la fecha no ha ocurrido, razón esta por la cual demanda. Continua exponiendo la accionante en el escrito libelar que la obligación de cumplir los convenios acordados y ejecutarlos de buena fe, derivan consecuencias en caso de contravención a lo estipulado en el contrato, todo ello de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159, 1.264 y 1.269 ejusdem, con lo que el ciudadano RAFAEL ALVARADO GARCIA, no ha cumplido. Es por ello que la ciudadana MARIA ELOINA PINO MALAVE demanda al ciudadano RAFAEL ALVARADO GARCIA, y pide al Tribunal que convenga o condene el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO DE VENTA celebrado y el pago de las costas procesales. Así mismo solicitó se le otorgue el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble up supra identificado, o en su defecto que la sentencia definitiva que recaiga sobre este procedimiento, sirva de título suficiente de propiedad del bien objeto de dicho contrato. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA En fecha 06/04/2017, compareció el ciudadano: RAFAEL ALVARADO GARCIA, cédula de identidad No. V-2.215.637, asistido por el abogado JUAN CARLOS FONSECA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 275.225, quienes dieron contestación a la demanda, en los términos siguientes: RECHAZÓ, NEGÓ Y CONTRADIJÓ todo lo alegado por la parte actora en el libelo de la demanda, por cuanto no es cierto que la demandante le ha pagado el monto acordado en el año dos mil, por la venta de la vivienda de su propiedad, ubicada en la Calle 09 de Diciembre, del Barrio Deportivo, de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, tal como se evidencia del contrato de opción de compra venta en el año 2000, y que prometió dar en venta por la cantidad pactada en dicho contrato. Continua alegando el demandado de autos, que para el año 2004 la demandada le planteo una situación sobre la necesidad que presentaba su hijo Víctor Pino de una vivienda y como la misma se encontraba sola se la dio en calidad de préstamo y hablaron sobre el pago de lo acordado y le manifestó que no tenia dinero y que no estaba interesada en la compra, transcurriendo más de 15 años, por lo que había dado por concluido el contrato entre las partes; por lo antes expuesto opuso a la parte actora como defensa de fondo la excepción “non adimpleti contractus” y en base a ello propuso la Reconvención con fundamento en la pretensión de Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta como consecuencia del Incumplimiento del pago del precio convenido para la venta de la vivienda anteriormente descrita, todo de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, además alega los puntos siguientes: PRIMERO: que declare con lugar la reconvención y ordene resolver, dar por terminado el contrato de opción de compra-venta celebrado. SEGUNDO: que el Tribunal de por resuelto el contrato de opción de compra-venta que fue consignado por la demandante y ahora demandada reconvenida. TERCERO: que se condene y ordene a la demandada reconvenida a la restitución del inmueble objeto de esta demanda. CUARTO: en pagar las costas y costos del presente juicio. DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCION Mediante escrito presentado en fecha 20/04/2017, compareció el ciudadano Abogado RICARDO LUGO GAMARRA, en su carácter de autos, dando contestación a la reconvención mediante la cual expuso: “rechazo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta, por no ser ciertas las afirmaciones en el contenidas”, “no es cierto que mi representada le haya manifestado que no quería realizar la operación por no contar con recursos económicos”, “no es cierto que hayan pasado 5 años exigiendo la vivienda, cuando en realidad lo que sucedió fue que nuca cumplió con lo acordado, que fue realizar los tramites necesarios para concretar la venta. DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE: 1.- Contrato de compromiso de venta, autenticado bajo el No. 07, tomo 57, por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, estado Guárico, en fecha 11/09/2.000, en copia simple, el cual no fue impugnado, ni desconocido, ni tachado en su oportunidad legal por la parte demandada, por tal motivo, este Tribunal lo valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, evidenciándose del mismo que en fecha 11/09/2000 el ciudadano RAFAEL ALVARADO GARCIA dio en venta a la demandada MARIA ELOINA PINO MALAVE la casa de habitación de su legitima propiedad objeto del presente litigio. 2.- Las testimoniales de los ciudadanos: ANGEL ABREU C.I: 12.841.336 y JOSE GREGORIO MANZANO C.I: 9.885.896, del mismo modo, en fecha 08/05/2017, se evacuo la testimonial del ciudadano: ANGEL ABREU, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.841.336, como gestor de información de sucesos. La anterior declaración se valora conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil por cuanto resulta conteste al afirmar que ambos contendientes realizaron dicha venta. 3.- Prueba de Informes para que este Tribunal oficiará al Ministerio de Hábitat y Vivienda, a fin de que este informe sobre el status que posee el inmueble adquirido por el demandante de autos por ante el extinto Instituto Nacional de la Vivienda, librándose oficio Nº 2600-9426 y ratificado con oficio Nº 2600-015, dando respuesta oportuna mediante oficio Nº 0035, de fecha 18/02/2018 (folio 95). Se valora conforme a las reglas de la sana crítica, sirviendo para demostrar que el demandante es propietario del inmueble objeto en litigio, y que no ha realizado los trámites necesarios para efectuar la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público. POR LA PARTE DEMANDADA: 1.- El merito favorable de autos. Al respecto, según lo establecido por nuestro Máximo Tribunal, los alegatos expuestos tanto en el libelo de demanda como en la contestación, no son objeto de valoración probatoria, ya que sirven para fijar el alcance y límite de la controversia. (Vid. S.. Nº 100 de fecha 12-04-2005, Sala de Casación Civil). 2.- Las Testimoniales de los ciudadanos: DOMINGA RODRIGUEZ, cédula de identidad Nº V-10.671.449 Y ALFREDO RAMIREZ. En fecha 10/05/2017, se evacuó la testimonial de la ciudadana: DOMINGA ALICIA RODRIGUEZ TIRADO, testigo antes identificada, a fin de tomar su declaración, donde aseguro ser testigo por conocer de los hechos. Se desestima conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la declarante tiene conocimiento de los hechos objeto de su examen, por haber manifestado que le unía un parentesco de amistad con el promovente de la prueba. 3.- Prueba de Informes para que oficiará al Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, con el fin de solicitar copia certificada del documento de propiedad del inmueble a nombre del ciudadano RAFAEL ALVARADO GARCIA; y Copia Certificada del Mapa Catastral y Ficha Catastral con el Nº 12-12-01-URB-08-06-42, se libró oficio librado bajo el Nº 2600-9432 y ratificado con oficio Nº 2600-016, siendo recibida la información por esta instancia en fecha 23-01-2018, oficio Nº 350-03, folios (69 al 79). Se valora conforme a las reglas de la sana crítica, sirviendo para demostrar que el demandante es propietario del inmueble objeto en litigio. 4.- Prueba de Informes para que oficiará a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio Nieves del Estado Guárico, a fin de remitir Mapa y Ficha catastral Nº 12-12-01-URB-08-06-42, librándose oficio bajo el Nº 2600-9433 y ratificada con oficio Nº 2600-017, siendo recibida por esta instancia en fecha 02-02-2018, folios (91 al 94). Se valora conforme a las reglas de la sana crítica, sirviendo para demostrar la ubicación y linderos del bien inmueble propiedad del demandado. 5.- Prueba de informe de Planilla Única Bancaria y Titulo De Adjudicación En Propiedad al ciudadano RAFAEL LORENZO ALVARADO GARCIA, expedido por el Instituto Nacional de Tierras Urbanas, folios (82 al 90). Se valora conforme a las reglas de la sana crítica, sirviendo para demostrar que al demandante le adjudicaron el inmueble objeto en litigio. OBSERVA ESTE TRIBUNAL Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos aceptados, la existencia del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 11 de Septiembre de 2000, entre el ciudadano RAFAEL ALVARADO GARCIA, en calidad de propietario, y la ciudadana MARIA ELOINA PINO MALAVE, en calidad de compradora, cuyo objeto era la venta de todos los derechos y acciones de un inmueble constituido por una Casa de habitación, ubicada en la Calle 09 de Diciembre del Barrio Deportivo de la San Juan de los Morros, Estado Guárico, alinderada de la siguiente manera: Norte: Casa de Carmen Manzano, en 7,50 metros lineales, Sur: Calle 9 de Diciembre, en 7,50 metros lineales, Este: Solar de Carmen Manzano en 11,70 metros lineales y Oeste: Casa de Luz Manzano en 11,70 metros lineales; la cual adquirió el demandado de autos por cesión debidamente autenticada por ante el Registro Público de San Juan de los Morros, del Estado Guárico, de fecha 04-08-2016, inscrito bajo el Nº 2016.3247, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 350.10.6.1.5227 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016; que el precio de venta se estableció en la cantidad de Cuatro Millones Bolívares (Bs. 4.000.000,00), de los cuales el comprador entregó al propietario, al momento de la firma del presente instrumento. En tal sentido, de los hechos controvertidos en el presente expediente, se puede evidenciar que la naturaleza del contrato y el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, por una parte; el cumplimiento de la actora en su obligación contractual de pagar el precio convenido, y el incumplimiento del demandado, en su obligación contractual de realizar los trámites de los documentos de propiedad que le fueron emitidos por el extinto Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), que hasta la fecha no ha realizado para llevar a cabo la venta definitiva, es por lo que este juzgador de seguida pasa a analizar el primer hecho controvertido, la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se demanda como punto previo y a los fines de determinar si el contrato de opción de compra venta puede estimarse como una venta, se hace necesario analizar el criterio que se encuentra vigente para el momento de interponer la presente demanda, conforme a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-000274, en la que se estableció lo siguiente: “Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esa Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció: …De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio… . El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión C. y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra PR.. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…” (www.tsj.gov/deciones/scc/Marzo/rc.000116-22313-12-274.htm) Criterio que fue ratificado en sentencia N° 000820 de fecha 11/12/2015 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señalando además que debe aplicarse el criterio imperante para el momento en que se demandó y trabó la litis, así: En aplicación de la jurisprudencia antes transcrita, la Sala considera que la solución dada por el juez de alzada en el presente asunto fue incorrecta e ilegal, al no aplicar el criterio vigente para la fecha en que se presentó la demanda, dado que no es posible que se le otorgue eficacia retroactiva a un nuevo criterio jurisprudencial a una situación originada bajo la vigencia de la doctrina imperante para el momento en que se demandó y trabó la litis. En este sentido también se observa, que no se le puede dar aplicación de forma retroactiva al nuevo criterio jurisprudencial, porque de hacerlo se estarían violando los principios constitucionales de derecho a la defensa, igualdad ante la ley, confianza legítima, seguridad jurídica, expectativa plausible y tutela judicial efectiva, de acuerdo con lo estatuido en los artículos 2, 21, 26, 49 cardinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/diciembre/183927-RC.000820-111215-2015-15492 De igual manera la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente 2014-0662, estableció que: ‘…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…’. De las anteriores jurisprudencias, esta juzgadora al revisar el expediente se encuentra que la demanda fue presentada el 20 de Febrero de 2017 y admitida el 24 del mismo mes y año (folio 05), por lo que el criterio que se encuentra vigente es el establecido por la Sala de Casación Civil mediante fallo N° 000116, de fecha 22/03/2013, conforme al cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio, en tal sentido, corresponde revisar si el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, en fecha 11/09/2000, bajo el N° 07, Tomo 57, tiene presente los elementos necesarios para considerarse una venta. Así en primer lugar, este juzgador observa que el contrato autenticado firmado en fecha 11/09/2000, tiene por objeto la venta de una casa ubicada en el Barrio Deportivo, Calle 9 de Diciembre, de esta ciudad, antes descrita, por el precio en la cantidad de Cuatro Millones Bolívares (Bs. 4.000.000,00), para esa fecha, siendo que está en vigencia para los efectos del cumplimiento. Así se precisa. Ahora, al analizar si en el contrato de opción de compra-venta tienen los elementos necesarios para considerarlo una venta, se tiene lo siguiente: 1. CONSENTIMIENTO: Consta al folio (03), que el ciudadano RAFAEL ALVARADO GARCIA (Oferente) y MARIA ELOINA PINO MALAVE (Optante), suscribieron y firmaron el contrato de opción a compra venta en estudio, manifestando en dicho contrato firmado en fecha 11/09/2000, que el Oferente se compromete a vender a la optante, quien a su vez se compromete a comprarla, una casa para habitación de su legitima propiedad, ubicada en la Calle 09 de Diciembre del Barrio Deportivo, de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico. Estando suficientemente probado que ambas partes dieron su consentimiento para suscribir y firmar el contrato de opción a compra en cuestión. Así se indica. 2. PRECIO: En el contrato se estableció como precio de la venta la cantidad de Cuatro Millones Bolívares (4.000.000,00 Bs.), siendo cancelado al momento de la firma del presente documento, estando claramente determinado que el precio está pactado en el contrato. Así se precisa. 3. OBJETO: En el contrato está especificado el objeto del contrato que es la compra venta de un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la Calle 09 de Diciembre del Barrio Deportivo, de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, propiedad del demandado por cesión debidamente autenticada por ante la Notaria Pública de San Juan de los Morros, del Estado Guarico, y en fecha 27 de Julio de 1.999, anotado bajo el Nº. 55, Tomo 36, y alinderada de la siguiente manera: Norte: Casa de Carmen Manzano, en 7,50 metros lineales, Sur: Calle 9 de Diciembre, en 7,50 metros lineales, Este: Solar de Carmen Manzano en 11,70 metros lineales y Oeste: Casa de Luz Manzano en 11,70 metros lineales, tal como se evidencia en contrato de arrendamiento municipal Nº. 2.515 de fecha 23 de Junio del año 2.000. Así se precisa. Así púes, este Tribunal con base en la jurisprudencia anterior, observa que en el contrato firmado por las partes se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, el cuál se toma para los efectos del cumplimiento del contrato firmado en fecha 11/09/2000, bajo el N° 07, Tomo 57, por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, razón por la que se valora el instrumento de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, considerándose el contrato de opción a compra venta firmado en fecha 11/09/2000 como una venta y no como un precontrato, aplicando el criterio jurisprudencial vigente para la fecha de la presentación y admisión de la demanda. Así se precisa. En segundo lugar se observa que, se trata de un contrato bilateral de opción a compra venta, en el que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual quien juzga considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de compra venta y así se establece. Por otra parte, la demandada al momento de contestar planteó reconvención a la ciudadana MARIA ELOINA PINO MALAVE., para que conviniera en la Resolución del Contrato de opción de Compra Venta como consecuencia del Incumplimiento del pago del precio convenido, autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, en fecha 11/09/2000, bajo el N° 07, Tomo 57, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, oponiendo la excepción del “Non Adimpleti Contractus”, es decir, la excepción de contrato no cumplido contenida en el artículo 1.168 del Código Civil. En otro orden de ideas, en lo que respecta a la reconvención propuesta por la demandada, este Tribunal observa: La reconvención, conforme al criterio del procesalista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”, “..., antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.” Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, estableció: “...La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma. La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda...”. De esta misma forma se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente Nº 301, al expresar: “...En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal...”. De tal manera que, la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra la parte actora en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando. Así las cosas, al analizar el caso sub examine, a los fines de determinar sobre la admisión o no de la reconvención propuesta resulta preciso señalar lo siguiente: Señala el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil: “Artículo 365. Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”. Por su parte, el Artículo 366 eiusdem prevé: “Artículo 366. El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”. De lo que se puede concluir que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado, 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal. De la revisión del expediente, esta juzgadora observa que la parte demandante cumplió a cabalidad el contrato suscrito, ya que realizó el pago al momento de la firma del presente instrumento, razón por la que al no estar demostrado el incumplimiento por parte del optante, no se le puede alegar la excepción de contrato no cumplido o excepción “Non Adimplenti Contractus”, ya que el no haber podido registrar el documento se debe a una falla en la documentación de la parte Oferente, no siendo imputable a la ciudadana MARIA ELOINA PINO MALAVE, ningún tipo de incumplimiento, razón por la que no procede aplicar la excepción establecida en el artículo 1.168 del Código Civil. Así se precisa. Sobre la Reconvención este Juzgado considera que el contrato objeto de estudio se refiere a el contrato autenticado firmado en fecha 11/09/2000, relacionado a la venta de una casa ubicada en la Calle 09 de Diciembre del Barrio Deportivo, de esta ciudad, por el precio la cantidad de Cuatro Millones Bolívares (Bs. 4.000.000,00), siendo que está en vigencia para los efectos del cumplimiento, razón por la que no se le puede pedir la resolución del contrato, ya que lo procedente es el cumplimiento del contrato, confirmando la declaratoria de sin lugar la reconvención interpuesta. Así se precisa. En este sentido, se evidencia de autos, que el demandado reconviniente, no logró demostrar que su consentimiento en el contrato de opción de compra venta hubiere resultado afectado por error, dolo o violencia física o psicológica, por lo que este Tribunal declara Sin lugar la Reconvención propuesta, y así se decide. En conclusión, posterior al estudio general del caso, este juzgador luego de haber constatado que la ciudadana MARIA ELOINA PINO MALAVE cumplió con todas las obligaciones establecidas en el contrato objeto de estudio y al haber verificado que no se firmó el documento de venta en el Registro inmobiliario por causas imputables a la parte oferente, ciudadano RAFAEL ALVARADO GARCIA, este Tribunal declarar Con Lugar la acción propuesta, y así se decide. DISPOSITIVA Por las razones antes expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUAN GERMAN ROSCIO NIEVES Y ORTIZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: SIN LUGAR la reconvención o mutua petición formulada por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa propuesta por MARIA ELOINA PINO MALAVE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.519.654, contra el ciudadano RAFAEL ALVARADO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.215.637, mediante el cual éste da en venta a la demandante un inmueble constituido por una Casa de habitación, ubicada en la Calle 09 de Diciembre del Barrio Deportivo de la San Juan de los Morros, Estado Guárico, alinderada de la siguiente manera: Norte: Casa de Carmen Manzano, en 7,50 metros lineales, Sur: Calle 9 de Diciembre, en 7,50 metros lineales, Este: Solar de Carmen Manzano en 11,70 metros lineales y Oeste: Casa de Luz Manzano en 11,70 metros lineales; según documento de propiedad presentado para su reconocimiento y devolución por ante el Juzgado de Distrito del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, San Juan de los Morros, en fecha 13-11-1.993, bajo el Nº 17. TERCERO: ORDENA al demandado que dé cumplimiento al referido contrato de opción de compraventa suscrito con la demandante; y en consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil fija un plazo para que el demandado proceda a la protocolización del documento definitivo de compraventa, de cuarenta y cinco (45) días continuos contados a partir de que la presente sentencia quede definitivamente firme, bajo advertencia de que en caso de incumplimiento, la protocolización de la presente sentencia suplirá dicha omisión y se tendrá como título de propiedad del inmueble. Simultáneamente con el otorgamiento del referido documento definitivo de compraventa, la demandante compradora deberá pagar al demandado vendedor el valor total de los gastos de protocolización de la compra-venta, requeridos por el despacho registral, por ser, por cuenta de la demandante compradora, los gastos de registro y protocolización del documento definitivo de compra-venta o del registro de la presente sentencia, en caso de incumplimiento por parte del demandado vendedor. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Publíquese, Regístrese y expídase copia certificada del presente fallo, de conformidad con los artículos 247 y 248 del código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil.- Dada, firmada y sellada en la sala de este Despacho, a los 30 días del mes de Mayo de 2018. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación. LA JUEZA TEMPORAL ABG. CARMEN ANA DELGADO BERTEL LA SECRETARIA TITULAR ABG. MAIGUALIDA DELVALLE AZAVACHE En esta misma fecha se publicó y registró sentencia, siendo la 03.00 p.m., y se dejó copia certificada de la misma en el copiador de sentencia que lleva este Tribunal. La Secretaria. EXP. 3688-17 CADB/MDA.