TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
208° Y 159°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE No. 8.013-17
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
PARTE DEMANDANTE: MARLENE DEL CARMEN ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.991.893, con domicilio procesal en la carrera 12 esquina calle 5 centro comercial coromoto, Escritorio jurídico Molina y Asociados, en esta ciudad de Calabozo estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JUAN ERASMO MOLINA LABRADOR, DIOGENES TORREALBA GAONA y YULLY MOLINA, inscritos en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 96.903, 96.939 y 160.532.
PARTE DEMANDADA: EMPRESA MERCANTIL INVERSIONES BIRRA LIGHT C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil III, de la circunscripción Judicial del estado Guárico bajo el Nº 11, tomo 10-A, de fecha 22 de octubre del año 2009, representada por su presidenta ciudadana CARMEN ZENAIDA CARRILLO ANDREA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-16.144.028, domiciliada en la Miranda Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS ANTONIO RANGEL TROCELL, GIOCONDA TORREALBA COLON, FELIX ENRIQUE AGUILERA ACOSTA, LUIS ANTONIO RANGEL ZAPATA y ANGELI VICTORIA RANGEL ZAPATA, inscritos en el inpreabogado Nrs, 60.294, 59.408, 251.350, 213.550 y 251.804, respectivamente.
.I.
NARRATIVA
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la parte actora a través de su apoderado Judicial, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en Calabozo, en fecha 09 de enero del 2017 objetando una relación arrendaticia con la Empresa Mercantil denominada INVERSIONES BIRRA LIGHT, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico bajo el Nº 11, tomo 10-A , de fecha 22 de octubre del 2009, representada en el acto por su presidenta ciudadana : CARMEN ZANAIDA CARRILLO ANDREA, Rif Nº V-16144028-7, la relación arrendaticia comenzó en fecha, 11 de diciembre del 2014, según contrato de arrendamiento debidamente notariado en fecha: 22 de diciembre de 2014, el cual quedo inserto bajo el nº 38, tomo 136, folios 184 hasta 187, de los libros de Autenticación de la Notaria Publica de la ciudad de Calabozo Estado Guárico, en efecto de contrato de arrendamiento marcado con la letra “B” en copia certificada expendida por dicha notaria, se inicio en fecha, 11 de diciembre del año 2014 y teniendo una fecha de vencimiento para el 11 de diciembre del año 2015, quedando entendido entre las partes contratantes que el tiempo de duración de la relación de la relación arrendaticia seria de un año y debiendo pagar un cannon de arrendamiento mensual de OCHO MIL BOLIVARES (Bs.8.000,00), en fecha 25 de septiembre de 2015, se le notifico a la empresa arrendataria en la persona de su presidenta el deseo de no seguir contratando a lo que no le iba a renovar el referido contrato de arrendamiento y no obstante , llegado el vencimiento de la prorroga legal en fecha 12 de diciembre del 2016, la Empresa Arrendataria representada por su presidenta: CARMEN ZENAIDA CARRILLO ANDREA, no hizo entrega de los locales arrendados, como había sido acordado entre las partes en el mencionado, por lo cual, es claro que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado y de la contumacia de una de las partes contratantes de no querer cumplir con la obligación correspondiente.
Se realizo notificación Judicial del Estado Guárico, numero S.33.15 que en fecha 25de septiembre del 2015, que anexo igualmente al escrito marcado con la letra “C”, se le notifico a la Empresa arrendataria en la persona de su Presidenta, el deseo de la parte de no prorrogar el contrato supra descrito y que se le otorgara la prorroga legal de un (01) año, contrato a partir de 12-12-2015, y que es una documental pública, con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del código civil, por lo que desmosto que hizo todo lo conducente y adecuado para manifestar a la Empresa arrendataria en la persona de su Presidenta el deseo de no renovar el contrato y otorgamiento de la prorroga legal.
Siguió expresando la parte actora que la empresa arrendataria ha continuado ocupando el inmueble, aunado a ello no ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre del amor 2016, situación esta que no ha generado la táctica reconducción, pues hubo una actividad afectiva de la arrendadora al manifestar que no renovara el contrato y que el vencimiento del mismo le otorgaba legalmente a la Empresa arrendataria el plazo de prorroga legal, por lo que se evidencia la existencia de un contrato a tiempo determinado, la legalidad de la prorroga legal y el deber de la empresa arrendataria de cumplir con su obligación. Fundamentó la demanda en los artículos del Código Civil 1141, 1155, 1158, 1159, 1160, 1264, 1354, 1359, 1592, 1599 y 1623.
Del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; artículo 14, artículo 20, articulo 26 y artículo 40, numerales 2, 7 y 9.
La parte actora solicito en el petitorio de la demanda, Primero: a consecuencia de la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y por el vencimiento del término del mismo y su prorroga legal y no le ha cumplido en entregarle totalmente desocupado de bienes y personas los locales que constituyen el objeto principal del aludido contrato de arrendamiento, pidió que sea condenada la empresa arrendataria en la persona de su presidenta legal a cumplir con el contrato y hacer entrega de los locales; Segundo: que pague el canos de arrendamiento mensual dejado de cumplir por arrendataria por concepto de mensualidad vencida correspondiente al mes de Diciembre de 2016 que asciende a la cantidad de OCHO MIL bolívares (bs 8.000,00) , así mismo las mensualidades que transcurran durante el proceso que la arrendataria siga disfrutando de manera ilegitima los inmuebles arrendados, sucede que el contrato de arrendamiento venció en fecha 11 de diciembre del 2015 y la notificación formal de no renovarlo fue hecha en fecha 25 septiembre del 2015 ante de vencerse el contrato de arrendamiento por lo que, la prorroga legal concluyo en fecha 12 de diciembre del 2016, es así que debe pagar como indica el numeral 3º del artículo 22 del ya antes mencionado, eso indica que la arrendataria tiene que pagar más de una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto; es decir; tiene que pagar doce mil bolívares (bs 12.000,00) mensuales que son los ocho mil bolívares del arrendamiento mas cuatro mil bolívares que es el cincuenta por ciento establecido por la mencionada ley; Tercero: que pague las costas y costos que pueden producirse en la presente demanda incluyendo honorarios de abogados; Cuarto: que pague la INDEXACION JUDICIAL por el retardo en el cumplimiento de su obligación, debido a la desvalorización de la Módena Venezolana, por la galopante inflación actual y el cual dejo sujeto al prudente arbitro del tribunal, de conformidad con lo establecido con el artículo 38 del código de procedimiento civil, estimó la presente demanda en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) equivalente a 1.016,95 Unidades tributarias.
El tribunal admite la demanda el día 17 de enero de 2017. En la oportunidad procesal establecida en la ley para dar contestación a la demanda , la apoderada judicial de la parte demandada abogada GIOCONDA TORREALBA COLON en la que opuso la cuestión previa, prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente. Con respecto a esta defensa el Tribunal Primero de Municipio donde se inicio la presente causa se pronuncio al respecto declarando la cuestión previa sin lugar. A su vez de la forma en que fue planteada la misma al fondo de la siguiente manera: Que la accionante falsamente alega que el arrendamiento se inicia el día 11 de Diciembre de 2014, ocultando que la relación arrendaticia de los locales comerciales descritos, comenzó el día 23 de octubre del año 2009, tal como se desprende la clausula primera del contrato de arrendamiento que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Calabozo, en fecha 28 de Octubre de 2009, inserto bajo el Nº 31, tomo 60 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria. Y asimismo, alega que la accionante maliciosamente oculta que durante la relación arrendaticia se suscribieron 7 contratos de arrendamiento desde fecha 23 de Octubre de 2009, hasta el último que fue a partir del 11 de Diciembre de 2014 con un año de duración. Expone la parte demandada que de conformidad con lo previsto en el artículo 26 del decreto con Rango con Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la prorroga legal opera a partir del vencimiento del último contrato en fecha 11 de diciembre de 2015, pero que debe ser tomado en cuenta el tiempo real de la relación arrendaticia y no simplemente el tiempo del contrato que vence, que con relación al caso de autos, la relación arrendaticia comenzó el 23 de octubre del año 2009 y el último contrato venció el día 11 de diciembre de 2015, por lo que la fecha de vencimiento de ese contrato la relación arrendaticia entre la demandante y la demandada era de seis (6) años, un (1) mes y dieciocho (18) días, es decir, más de cinco (5) años y menos de diez (10) años correspondiéndole una prorroga máxima es de dos (2) años los cuales comenzaron a transcurrir a partir del día 12 de diciembre de 2015 y vence el 12 de diciembre de 2017.
La parte actora promovió en fecha 07 de abril de 2017Justificativo de perpetua memoria, marcado con la letra “A”, mediante el cual se declaro suficiente a favor de Marlene del Carmen Álvarez, las bienhechurías objeto de la presente demanda, relacionado con los locales objeto de la presente demanda debidamente registrado por ante el Registro Publico del Municipio Miranda del Estado Guárico, Bajo el Nº 27 folio 175, tomo 36, del protocolo de trascripción del año 2010, cursante en copia Certificada a los folios 147 a 156, el cual fue desglosado su original y entregado a la parte actora, constando en autos copia certificada del mismo cursante a los folios 147 al 159. Documental que este tribunal lo aprecia por provenir de un funcionario público que demuestra se le declaro el justificativo de perpetua memoria a su favor de la demandante sobre los inmuebles arrendados , salvo derechos de terceros, se aprecia por guardar relación con la presente causa el cual por ser un documento público puede ser agregado a tenor de los dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado dentro de la oportunidad legal establecida, y por cuanto los mismos fueron aceptados por la demanda, se tienen como fidedignos, toda vez que fue autorizada con la solemnidades legales por un funcionario público, conforme con el artículo 1357 del Código Civil.
1.) Marcado con la letra “B” copia certificada del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por parte de la Notaria Publica de Calabozo, bajo el Nº 38, tomo 163, folio del 184 hasta 187, cursante a los folios 22 al 28, documento fundamental que la actora, promueva a los fines de demostrar la relación arrendaticia. Documentales que se aprecia por guardar relación con la presente causa el cual por ser documento público puede ser agregado a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada legal establecida, y por cuanto el mismo fueron aceptados por la demanda, se tienen como fidedignos, toda vez que fue autorizada con las solemnidades legales por un funcionario público, conforme con el articulo 1357 y 1359 del Código Civil, y surte plena prueba capaz de demostrar la relación arrendaticia en la presente causa.
2.) Marcado con la letra “C” copia certificaba de Solicitud Nº S-33-15 nomenclatura del tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán, y San Gerónimo de guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, cursante a los folios desde el 29 al 30, con la finalidad de demostrar que realizo la notificación a la arrendataria, del deseo de no renovar el contrato de arrendamiento y que debía entregar el inmueble al vencimiento de la prorroga legal. Documentales que se aprecian por guardar relación con la presente causa el cual por ser un documento público puede ser agregado a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código Procesal Civil, y al no haber sido impugnada dentro de la oportunidad legal establecida, y por cuanto los mismos fueron aceptados por la demanda, se tienen como fidedignos, toda vez que fue autorizada con las solemnidades legales por un funcionario público, conforme con el artículo 1357 del Código Civil, y surte plena prueba capaz de demostrar la relación arrendaticia en la presente causa.
Pruebas de la Parte Demandada Promovido en la Contestación de la demanda
1.) Marcado con la letra “A”, promueve copias certificadas de Contrato de Arrendamiento, Autenticado por ante la Notaria Publica de la ciudad de Calabozo estado Guárico, fecha 28 de 2009, inserto bajo el Nº 31, tomo 60 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, en el que indica en su clausula segunda que la relación arrendaticia celebrada entre la ciudadana MARLENE DEL ALVAREZ y la empresa mercantil INVERSIONES BIRRA LIGHT C.A., representada por su presidenta ciudadana CARMEN ZENAIDA CARRILLO ANDREA, comenzó en fecha 23 de octubre de 2009 con una duración de seis (6) meses, (cursantes a los folios 84 al 89).
2.) Marcado con la letra “B”, promueve Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica de la ciudad de calabozo estado Guárico, de fecha 03 de agosto de 2010, inserto bajo el Nº 24, tomo 94 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria, en el que se indica en su clausula segunda que la relación arrendaticia celebrada entre la ciudadana MARLENE DEL CARMEN ALVAREZ y la empresa INVERSIONES BIRRA LIGHT C.A., representada por su presidenta ciudadana CARMEN ZENAIDA CARRILLO ADREA comenzó en fecha 22 de julio de 2010 con una duración de seis (6) meses, como consta de copias certificadas cursantes a los folios 90 al 92.
3.) Marcado con la letra “C”, promueve Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento, en el que se observa en si clausula segunda que la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de abril de 2011, autenticando ante la Notaria Publica de la ciudad de Calabozo estado Guárico, de fecha 12 de abril de 2011, inserto bajo el Nº 28, tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria, el cual tenía duración de seis (6) meses, cursante a los folios 93 al 95.
4.) Marcado con la letra “D”, promueve Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento, en el que se observa en si clausula segunda que la relación arrendaticia comenzó en fecha 08 de diciembre de 2011, autenticando ante la Notaria Publica de la ciudad de Calabozo estado Guárico, de fecha 09 de diciembre de 2011, inserto bajo el Nº 58, tomo 113 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria, el cual tenía duración de un (1) año, cursante a los folios 96 al 98.
5.) Marcado con la letra “E”, promueve Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento, en el que se observa en si clausula segunda que la relación arrendaticia comenzó en fecha 08 de diciembre de 2012, autenticando ante la Notaria Publica de la ciudad de Calabozo estado Guárico, de fecha 24 de enero de 2013, inserto bajo el Nº 52, tomo 07 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria, el cual tenía duración de un (1) año, cursante a los folios 99 al 101.
6.) Marcado con la letra “F”, promueve Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento, en el que se observa en si clausula segunda que la relación arrendaticia comenzó en fecha 08 de diciembre de 2013, autenticando ante la Notaria Publica de la ciudad de Calabozo estado Guárico, de fecha 26 de noviembre de 2013, inserto bajo el Nº 18, tomo 133 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria, el cual tenía duración de un (1) año, cursante a los folios 102 al 104.
7.) Marcado con la letra “G”, promueve Copia Certificada del último Contrato de Arrendamiento, celebrado entre la ciudadana MARLENE DEL CARMEN ALVAREZ y la Empresa Mercantil INVERSIONES BIRRA LIGHT C.A., representada por su presidenta ciudadana CARMEN ZENAIDA CARRILLO ANDREA, en el que se observa en su clausula segunda que la relación arrendaticia comenzó en fecha 11 de Diciembre de 2014 con fecha de vencimiento en fecha 11 de diciembre del 2015, autenticando ante la Notaria Publica de la ciudad de Calabozo autenticaciones llevados por esa Notaria, como consta de documento cursante a los folios 105 al 108, este último que la parte actora promueve como documento fundamental de la presente acción.
Culminado el lapso e promoción de pruebas en fecha 14 de junio del 2017.
Abierto el lapso de presentación de informes en fecha 13 de noviembre del 2017.
La parte demandante presento informe en fecha 13 de diciembre del 2017.
Cerrado el lapso de presentación de informes en fecha 13 de diciembre del 2017 la parte demandada no presento informes.
Llegada la oportunidad para que el A-quo decidiera lo hizo de la siguiente manera, Primero: Declaro SIN LUGAR la confesión ficta, alegadas por la abogada DIOGENES TORREALBA GAONOA, co-apoderada judicial de la ciudadana MARLENE DEL CARMEN ALVAREZ; Segundo: Declaro SIN LUGAR la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana, MARLENE DEL CARMEN, asistida por los abogados JUAN ERASMO MOLINA LABRADOR, DIOGENES TORREALBA GAONA y YULLY MOLINA, contra la empresa mercantil INVERSIONES BIRRA LIGHT, representada por su presidenta ciudadana, CARMEN ZENAIDA CARRILLO ANDREA; Tercero: se condena a la parte actora al pago de las costas procesales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Como resultado de la anterior decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación, la cual fue oída en ambos efectos y se ordeno la remisión del expediente a esta Alzada para que conociera de la misma, quien le dio entrada en fecha 13 de Noviembre del 2017, dictando auto donde de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijo el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes respectivos, donde la parte demandada no presentó. Llegada la oportunidad para que esta Superioridad dictaminara, lo hizo de la siguiente manera:
.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente apelación considera esta Juzgadora mencionar lo establecido en el artÍculo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial el cual señala: “Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:… B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil,….”
Asimismo en cumplimiento a lo establecido en resolución Nº 2009-0006, dictada en fecha 18-03-2009 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 02-04-2009 en la cual resolvió modificar a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, y por cuanto se observa que la apelación ejercida en la presente causa es contra de una decisión dictada por un Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, este Tribunal Superior asume la competencia para resolver el presente asunto como Tribunal de Alzada y así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Recibe este Tribunal de Alzada el presente expediente contentivo del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en el presente asunto la apelación es ejercida por la parte actora, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 18 de octubre de 2017, en la cual declaró sin lugar la acción.
Expone la parte actora que mantiene una relación arrendaticia con la Empresa Mercantil denominada INVERSIONES BIRRA LIGHT, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico bajo el Nº 11, tomo 10-A , de fecha 22 de octubre del 2009, representada en el acto por su presidenta ciudadana : CARMEN ZANAIDA CARRILLO ANDREA, Rif Nº V-16144028-7, la relación arrendaticia comenzó en fecha, 11 de diciembre del 2014, según contrato de arrendamiento debidamente notariado en fecha: 22 de diciembre de 2014, el cual quedo inserto bajo el nº 38, tomo 136, folios 184 hasta 187, de los libros de Autenticación de la Notaria Publica de la ciudad de Calabozo Estado Guárico, en efecto de contrato de arrendamiento marcado con la letra “B” en copia certificada expendida por dicha notaria, se inicio en fecha, 11 de diciembre del año 2014 y teniendo una fecha de vencimiento para el 11 de diciembre del año 2015, quedando entendido entre las partes contratantes que el tiempo de duración de la relación de la relación arrendaticia seria de un año y debiendo pagar un canon de arrendamiento mensual de OCHO MIL BOLIVARES (Bs.8.000,00), en fecha 25 de septiembre de 2015, se le notifico a la empresa arrendataria en la persona de su presidenta el deseo de no seguir contratando a lo que no le iba a renovar el referido contrato de arrendamiento y no obstante , llegado el vencimiento de la prorroga legal en fecha 12 de diciembre del 2016, la Empresa Arrendataria representada por su presidenta: CARMEN ZENAIDA CARRILLO ANDREA, no hizo entrega de los locales arrendados, como había sido acordado entre las partes en el mencionado, por lo cual, es claro que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado y de la contumacia de una de las partes contratantes de no querer cumplir con la obligación correspondiente.
Estando la parte demandada en la oportunidad para dar contestación a la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contentiva de condición o plazo pendiente, la cual fue decidida por el Tribunal de la recurrida declarando sin lugar la referida cuestión previa, derivando el tribunal a fijar el acto de la Audiencia Preliminar, en la cual comparecieron ambas parte y en donde la parte demandada ratificó los alegatos de su defensa expresando que para la prórroga legal debe tomarse en cuenta el tiempo total de la relación arrendaticia y no la del contrato de arrendamiento. Expresando que la relación arrendaticia es desde el 23 de octubre de 2009 y no desde el último contrato suscrito y que la relación arrendaticia es superior a los 5 años conforme a lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Atendiendo al principio de exhaustividad probatoria pasa a esta Alzada a analizar las pruebas aportadas por la parte actora, donde se constata que junto al escrito libelar marcada “B” consigna prueba documental contentiva de contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada, el mismo debidamente notariado en fecha 22 de diciembre de 2014, anotado bajo el Nº 38, tomo 136, folio 184 hasta el 187, donde se evidencia que la vigencia del contrato es del 11 de Diciembre de 2014 al 11 de Diciembre de 2015, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y así se decide. Así mismo la parte actora consigna anexo marcado “C” documental pública contentiva de notificación practicada por el Juzgado segundo de municipio Ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios Francisco de Miranda Camaguan y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico de fecha 25 de Septiembre de 2015 contentiva de notificación a la parte demandada y arrendataria de la voluntad del actor arrendador de no continuar con el contrato, la cual al ser una documental pública, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide.
A los fines de probar sus alegatos la parte demandada promovió marcado “A”, documento público autenticado en la Notaría Pública de Calabozo, en fecha 28 de Octubre de 2009, bajo el Nº 31, tomo 60, contentivo de contrato de arrendamiento, entre la parte actora y la demandada, el mismo con duración de seis meses desde el 23 de octubre de 2009.
Consignó marcado “B” contrato de arrendamiento debidamente Notariado en la Notaria Pública de Calabozo de fecha 03 de Agosto de 2010, con un tiempo de duración de seis (06) meses desde el 22 de julio de 2010. Esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y así se decide.
Igualmente consignó marcado “C” documento debidamente notariado en la Notaria Pública de Calabozo, Estado Guárico de fecha 12 de Abril de 2011, con un tiempo de duración de seis (06) meses desde el 01 de Abril de 2011. Esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y así se decide.
Consignó marcado “D” contrato de arrendamiento debidamente Notariado en la Notaria Pública de calabozo, Estado Guárico, en fecha 09 de Diciembre de 2011, anotado bajo el Nº 58, Tomo 113, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con un tiempo de duración de un (01) año, a partir del 08 de Diciembre de 2011. Esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y así se decide.
De la misma forma consignó marcado “E” contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente notariado en la Notaria Pública de Calabozo, Estado Guárico en fecha 24 de Enero de 2013, el cual quedó inserto bajo el Nº 52, Tomo 07, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con un tiempo de duración de un (01) año, a partir del 08 de Diciembre del 2012. Esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y así se decide.
Consignó marcado “F” contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el mismo debidamente Notariado en la oficina de la Notaría Pública de la Ciudad de Calabozo, Estado Guárico, bajo el Nº 18, Tomo 133 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, de fecha 26 de Noviembre de 2013, con un tiempo de duración de un (01) año, con vigencia desde el 08 de diciembre de 2013.
Consignó marcado “G” contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente Notariado en la Notaría Publica de Calabozo, bajo el Nº 38, Tomo 136, folio 184 al 187, de fecha 22 de Diciembre de 2014, con un tiempo de duración de un (01) año, contados a partir del 11 de Diciembre de 2014. Esta Alzada le otorga pleno valor probatorio y así se decide.
Trabada como se observa la litis, con relación a que la parte demandada se excepciona alegando que existe una relación arrendaticia que data de más de cinco (05) años mediante contratos soportados en instrumentos públicos, es por lo que ante tal circunstancia, debe observar quien aquí decide, que efectivamente, una cosa es la “duración del contrato” y otra, totalmente distinta es la “duración de la relación arrendaticia” y que el escudriñamiento de ésta diferencia hace depender la extensión de la prórroga legal y las limitaciones de los contratos de arrendamiento.
Con base a ello, debe entenderse que no necesariamente el tiempo de la duración del contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, ya que si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo, o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la duración del contrato de arrendamiento en curso.
En el caso de autos, la excepcionada plantea que la duración de la relación arrendaticia se inició el 23 de Octubre de 2009, y que esa relación arrendaticia no fue solo por el lapso de 1 año contados a partir de esa fecha, y para ello invoca los posteriores contratos celebrados para con la accionada a tiempo determinado, lo cual, nos lleva a analizar que existió una relación contractual arrendaticia entre las partes a tiempo determinado, desde el 23 de Octubre de 2009, instrumental pública reconocida con valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil que al no ser tachado ni impugnado por la parte a quien se le opuso obtiene esa valoración erga omnes. Por ello, si bien es cierto, existió una “relación arrendaticia” desde el año 2009, no es menos cierto que esa “relación arrendaticia” de más de cinco (05) años, es distinta, a la duración de tiempo del último contrato, que era hasta 1 año y que es un contrato a tiempo determinado, con una fecha exacta de terminación fijada por el consentimiento de las partes y que concluyó el día 11 de Diciembre de 2015.
Hecha la aclaratoria anterior, y de conformidad con lo señalado en el articulo 26 del Decreto con rango, valor y fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, debe establecerse que la relación arrendaticia fue superior a los cinco (05) años, mientras la duración del último contrato lo fue de un (01) año, lo cual, nos permite interpretar que por cuanto la relación arrendaticia fue por mas cinco (05) años, otorgándosele al arrendatario la prórroga legal conforme a la relación arrendaticia, pues al estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, se hace procedente el otorgamiento de la prórroga legal, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado y donde las partes deben seguir cumpliendo sus obligaciones, en consecuencia nació la prórroga legal de 2 años, para luego así poder la actora ejercer la acción de cumplimiento contractual.
De allí pues que, vencido el tiempo del contrato de arrendamiento, (11 de Diciembre de 2015) comenzó la prórroga legal cuyo otorgamiento en el caso de autos, es totalmente legal y procedente. Debiendo escudriñarse que la existencia del “orden público” de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios genera la obligación que tiene el arrendador de otorgar al arrendatario la denominada: “Prorroga Legal Obligatoria”, y que, necesariamente, ha de conceder éste al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo. Esa prolongación del lapso temporal denominada prorroga legal, hace que automáticamente el contrato continúe produciendo los efectos, dando lugar y vida a las obligaciones co-respectivas de los sujetos intervinientes en la relación arrendaticia, por lo cual, habiendo tenido tal relación arrendaticia más de 05 años, la prorroga legal a ser otorgada por el arrendador al arrendatario debe ser de dos (02) años, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado y no de un año como así lo solicitó la parte actora.
El derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, consagrado en el artículo 3, de la ley supra citada que establece: “…Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente decreto ley, los órganos o entes administrativos, así como los Tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad de las formas”; generándose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 26 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 26 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”.
De lo que puede concluirse, que la prorroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término.
De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda debe ser declarada sin lugar, al no constar en autos prueba suficiente del vencimiento de la prorroga legal generada por la relación arrendaticia entre la parte actora y la demandada por más de cinco (05) años, y así se establece.
En consecuencia.
.III.
DISPOSITIVA
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando justicia en el nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad expresa de la Ley, hace los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesto por la parte actora ciudadana MARLENE DEL CARMEN ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.991.893, con domicilio procesal en la carrera 12 esquina calle 5 centro comercial Coromoto, Escritorio jurídico Molina y Asociados, en esta ciudad de Calabozo estado Guárico. Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora. Se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 18 de octubre de 2017 y así se decide.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en COSTAS del recurso a la parte recurrente y así se establece.
Se ordena la notificación de las partes por haberse publicado el fallo fuera del lapso legal establecido y así se decide.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Dieciocho (18) días del mes de Mayo de Dos Mil Dieciocho (2.018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
La Jueza Provisoria

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario
La Secretaria

Abg. Carolina Leal Rizquez
En la misma fecha siendo las 03:00 p.m., se publicó la presente Sentencia y se dio cumplimiento a lo ordenado.
La Secretaria