TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO GUÁRICO
208° y 159°
Actuando en Sede Civil
Expediente Nº 8.023-17
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y SU REGLAMENTO.
PARTE DEMANDANTE: Gladys Reyes de Ruiz, Jaime Correa Rangel, Yolanda Cecilia Hernández Cruz, José Samir Iskandar, Luis Omar Estrada Belisario, Carmen Cecilia Gómez Gallardo y Carol Zuleima Hernández de Losada, venezolanos mayores de edad, identificados con la cedula de identidad Nº V-2.505.217, V-7.786.067, V-6.351.408, V-8.778.280, V-7.281.523, V-7.282.736 y V-11.119.732 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Carmen Yajaira Toro, abogada debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 79.929, con domicilio procesal en el Sector la Morera, Calle Unidad Local 10-A, San Juan de los Morros , estado Guárico.
PARTE DEMANDADA: Empresa INVERSIONES LLANO ALTO C.A., en la persona de José Rosalio Casseres Pinto, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.512.443, con domicilio procesal en calle la Guaiquera de la Urbanización Tropical de San Juan de los Morros, estado Guárico, oficina administración nivel sótano.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados María Fátima Montenegro Reinefeld y Ottman Rafael Guzmán Pino, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 55.595 y 76.14.
I
NARRATIVA
Se inicio la presente demanda mediante escrito libelar presentado en fecha 09-02-2015 por la apoderada judicial de los demandantes Carmen Yajaira Toro, supra identificada, como consta en Poder debidamente otorgado por a.nte la Notaria Publica de San Juan de los Morros, estado Guárico quedando asentado bajo el Nº 11, tomo 75, folio 36 al 40, de fecha 22 de julio de 2014, anexado y marcado con la letra “A”, posteriormente la misma presento reforma de la demanda en fecha 15 de diciembre 2015 en relación al petitorio y adicionando derecho, en dicho escrito narró lo siguiente: los demandantes son propietarios de un local y consultorio médico ubicado en la “UNIDAD DE CONSULTA LOS LLANOS ALTO”, compra está debidamente protocolizado como se aprecia de dichos documentos de propiedad anexados en original y realizada bajo régimen de propiedad horizontal, tal y como se lee en el documento de condominio que en copia certificada junto su respectivo reglamento e anexa marcado con la letra “K”, el cual otorgo el ciudadano José Rosalio Casseres Pinto en nombre de su representada “INVERSIONES LLANO ALTO C.A.” por ante el registrador subalterno del estado Guárico, quedando debidamente registrado bajo el Nº 01, folios 02 al 38; protocolo primero, tomo 4to; tercer trimestre de 1997. Aproximada mente hace diez años los demandantes alegaron que al darse cuenta de irregularidades y violaciones que sucedieron con el inmueble “UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO C.A.” lo cual constituye una fragante violación a lo establecido en el Documento de Condominio y el Reglamento del Documento de Condominio que rige obligatoriamente a todos los propietarios, así como a lo preceptuado en la Ley de Propiedad Horizontal, pues los demandantes alegaron que a pesar de solicitar en reiteradas oportunidades, saber y conocer acerca del libro de actas y de Acuerdos de Propietarios, estos recibieron como respuesta, que por cuanto no se había vendido el 75% del inmueble, dichos libros no se habían aperturado, manifestándole al administrador la vulneración existente en cuanto a lo que se establece en la norma supra mencionada, en virtud de estar referida a los modelos de tomas de decisiones, donde los copropietarios tienen derecho de opinar proporcionalmente a su cualidad de dueños y, aun así no sabían si en la “UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALRO C.A.” Existen o no los referidos libros.
La accionante continuo alegando que el documento de condominio en su clausula IX del Estacionamiento, refiere la elaboración de un reglamento por parte de los propietarios para su debido uso y funcionamiento, acotando que en dieciocho años después de registrado el inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal no se ha elaborado, así mismo señalaron que el administrador se ha negado reiteradamente durante el tiempo señalado que se reglamente, trayendo como consecuencia que los menos que disfrutan dicho estacionamiento son los propietarios de los consultorios. Dicho esto la Clausula XVI del documento de condominio, establece que el pago de los costos y gastos de la “UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO C.A.” se harían en proporción al porcentaje de condominio asignado a cada una y en los recibos de condominio que cancelan los copropietarios aparecen alícuotas distintas, por lo tanto tales recibos de condominio son violatorios en relación a los requisitos de fondo y forma preceptuados en la ley de Propiedad Horizontal; tal y como puede apreciarse de legajo de recibos (panfletos) que son estregados a los demandantes y que en original anexaron en legajo marcado con la letra “L”, de donde además se puede apreciar que le son entregados alguno copropietarios que hasta el porcentaje del IVA es cobrado al monto del condominio, siendo que el mismo documento de condominio establece desde su protocolización la alícuota correspondiente para cada área de vendible , violando lo establecido en el Articulo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual establece que dicha alícuota solo podrá variarse por acuerdo unánime; además que al cancelar el condominio reciben como “pagado” un recibo membretado como UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO pero “firmado y sellado” por la UNIDAD DE EMERGENCIAS MEDICAS C.A. Santa Rosalía U.E.M., tal como se desprende de anexo original que marcaron con la letra “M”. Igualmente en el mismo documento de condominio en la Clausula XVII establece el fondo de reserva que debe existir y que hasta ahora los copropietarios desconocen su existencia y si está o no aperturada una cuenta para tales fondos desde el año 1997. En la Clausula V del documento de condominio en lo Referente al tercer piso, sustenta que el área no es susceptible de enajenación comprendida de un Auditórium y Sala de Conferencia, siendo el caso que desde hace nueve (09) años viene siendo alquilada para diversas actividades y hace ocho (08) años fue modificado el piso a que se hace referencia por el administrador del inmueble en ocho consultorios y un laboratorio, sin haberse convocado una asamblea causando así un perjuicio a los demás copropietarios, trasgrediendo la clausula VII del documento referente a que se podrá arrendar áreas comunes donde la actividad no estorbe, moleste o compita con los negocios o locales o perjudique la estética de la “UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO”. Además la parte in fine de dicha clausula plantea la renta que produce los bienes comunes se ingresara al fondo de la comunidad de propietarios. Sigue arguyendo que el administrador percibe dinero producto de los años de alquiler, ni si existe o no tal fondo de la comunidad copropietarios; dicho acto viola e incumple de lo que establece la Clausula XI referente al uso común de las cosas las cuales deberían ser utilizadas con el fin del uso legitimo a que tengan derechos de los demás propietarios y, lo que conlleva a la doble violación a en su Artículo 10 eiusdem. Que igualmente al modificar (remodelar) se les priva a los demandantes de la utilización de dicha área común, conforme a lo dispuesto en el articulo 3 ordinal F, articulo 4, primera parte y 5 literal “K” de la ley de Propiedad Horizontal. Los copropietarios alegaron que en ningún momento se han sentido representados por el administrador en virtud de no cumplir con las funciones inherentes al cargo y que le ordena la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 18 y 20, el documento de condominio y su reglamento, tal y como lo establece la clausula XXII de dicho documento de condominio especialmente en los ordinales a); b); e); f); g); h); i); y, la parte in fine de la clausula en ningún momento se ha cumplido por cuanto los copropietarios no han podido conocer de dicha situación financiera del condominio. La clausula VI del capítulo dos del dicho documento de condominio, referente a que son cosas comunes para todas las unidades que integran la “UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO” las siguientes: 6.1 las parcelas de terreno sobre la cual está construida la “UNIDAD DE CONSULTAS LLANO ALTO”, esta explicación la han pedido en virtud de lo que preceptúa los artículos 26 parágrafo único de la Ley de Propiedad Horizontal y 5 literal a); y en virtud de que la persona jurídica que se encuentra al lado de dicha UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO, fue igualmente construida utilizando para permisología el mismo lote de terreno de dicha unidad in comento, siendo así otra violación mas de las normas legales por parte de dicho administrador ya nombrado. Hechos estos ya que lo copropietarios han solicitado por ante la administración de la “UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO” que se les informe del por qué nos e convocan reuniones de Asamblea General de Copropietarios a objeto de las decisiones acerca del funcionamiento de dicho inmueble sean entre todos los que son copropietarios en función de lo que establece el documento de condominio, su Reglamento y la Ley de propiedad Horizontal y no de manera unilateral y arbitraria. Alega que se solicitaron reuniones por escrito tal como se evidencia en el anexo que marcaron con la letra “Ñ” el cual no tuvo respuesta, por lo que se hizo necesario que acudieran varios copropietarios por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio Y Ortiz De La Circunscripción Judicial Del Estado Guárico, como lo establece la Ley in comento en su Artículo 19 para solicitar nombramiento de dicho administrador, como se encuentra fuera del país hace ocho (8) años; dicha solicitud fue declarada SIN LUGAR, tal como se puede apreciar en el anexado marcado con la letra “Ñ” la cual fue apelada por ante la Alzada confirmando el fallo de la recurrida, con una motiva absolutamente distinta a la del ad quo, sentencia anexada marcada con la letra “O”.
Señala que la empresa INVERSIONES LLANO ALTO C.A., propietaria del inmueble descrito, dejo de existir desde el mes de marzo del año Dos Mil Catorce (2014) por haber vencido su duración de veinte (20) años tal como está establecido en sus estatutos en el titulo primero, clausula cuarta, según se evidencia de copia debidamente certificada marcada con la letra “P”. Consecutivamente, anexado al presente libelo sus respectivos documento de propiedad en copia certificada debidamente marcado “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I” también anexado documento Constitutivo y Estatutos Sociales que en original anexó marcado con la letra “J” de donde se evidencia que dicha empresa es propietaria de un inmueble denominado “UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO”.
En fuerza de los argumentos anteriormente expuestos y de conformidad con el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con los artículos 340, 342 y 347 del Código de Comercio, es por lo que formalmente demandó a la Empresa INVERSIONES LLANO ALTO C.A. quien es propietaria en conjunto con sus mandantes del inmueble denominado ‘’ UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS NLLANO ALTO’’ en la persona de JOSE ROSALIO CASSERES PINTO como presidente y copropietario de la misma, para que conviniera en cada uno de los hechos y derechos o en su defecto a ello fuera condenada por el Tribunal a la declaratoria en liquidación de la empresa Inversiones Llano Alto C.A. copropietaria de la unidad de ‘’consultas Medicas Llano Alto’’, a la condenatoria en costas y que el liquidador designado concluya las obligaciones contraídas por dicha empresa referentes al terreno y a la vida condominial.
Estimó la demanda cantidad de Novecientos Setenta Mil Quinientos Bolívares (Bs. 970.500,00) equivalente a Seis Mil Cuatrocientos Setenta Unidades Tributarias (6.470 UT), igualmente solicitó la indemnización de las costas y costos del proceso y la indexación de la cantidad demandada; en cuanto al petitorio de la demanda, a la declaratoria en liquidación de la empresa Inversiones Llano Alto C.A copropietaria de la denominada “unidad de Consultas Medicas Llano Alto”, de donde copropietarios los mandantes.
Seguidamente la reforma fue admitida el 12 de marzo del 2015, dando contestación a la presente demanda, la Sociedad Mercantil “INVERSIONES LLANO ALTO C.A.” representada por la Abogada María Fátima Monte Negro Reinefeld, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.996.737, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº55.595, y del ciudadano José Rosalió Cásseres Pinto, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.512.443. Tal como consta en documento de condominio debidamente inscrito por ante el Registro Publico del Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, en fecha 07 de Agosto del 1997, la parte accionada “INVERSIONES LLANO ALTO C.A.”, se construyo bajo régimen de Propiedad Horizontal en terrenos de propiedad de José Cásseres Pinto, también identificado un inmueble destinado a uso médico asistencial denominado UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO, según consta el documento de documento de condominio inserto en los folio 111 al 147 (primera pieza) y documento compra venta del terreno que riela en los folios 70 al 73 (segunda pieza), los cuales acompaño de la parte actora adjuntos al libelo de demanda y reforma. Procedió a negar, rechazar y contradecir lo alegado por la parte actora en su escrito de demanda, unas supuestas series de irregularidades que afectan la administración de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto, la cual ha venido ejerciendo la ciudadana Maribel Gouveia Cásseres, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, identificada con la cedula de identidad Nº V-8.7893.528, durante los últimos nueve (09) años en su condición de apoderada judicial del ciudadano José Rosalio Casseres Pinto, en virtud de que este ultimo fijo de residencia en los Estado Unidos de Norte América, quien de acuerdo con el documento de condominio y su reglamento, se reservo la administración del condominio, hasta tanto fuese enajenado el setenta y cinco (75%) porciento, de las áreas vendibles, tal como señala en la clausula XX del Documento de Condominio, el cual es Ley para todas las personas que hacen vida en lo referido del inmueble, así como lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Manifestó en el mismo escrito una actitud de rebeldía de la parte actora, en dar cumplimiento con las obligaciones que les son inherentes como copropietarios, y desconocer a la apoderada del ciudadano José Cásseres Pinto, como administradora del condominio de referido inmueble, lo cual se aprecio a leer en el punto de la demanda: “sexta.- Los copropietarios de la “UNIDAD DE CONSULTAS LLANO ALTO en ningún momento se han sentido representados por el administrador en virtud de no cumplir con las funciones inherentes al cargo que le ordena la Ley de Propiedad Horizontal en sus articulados 18 y 20, el Documento de Condominio y su Reglamento….” (Cita textual). Las personas que figuran hoy como demandantes de esta causa son los mismos que su mayoría, demandaron en el año 2014 a la parte accionada, tal como se aprecia en copia de DECISIÓNES de asunto Nº 2882-14, el cual fue sentenciado SIN LUGAR tanto por el Tribunal que conoció el asunto en primera instancia, como por el tribunal Superior, lo cual consta suficientes en los autos, específicamente en los folios 173 al 187, traídas a este juicio por la misma parte actora, quienes representan una porción minoritaria del Condominio Inversiones Llano Alto y quienes se han dedicado a sabotear con el incumplimiento de sus obligaciones (pago de cuotas de condominio) la pulcra labor de administración que ha venido ejerciendo el ciudadano José Cásseres Pinto, a través de su apoderada Maribel Gouveia Casseres, quien no solo ha venido ejerciendo trabajo simple de administración en el condominio, si no que ha venido realizando trabajo de refacción y mantenimiento en todas las áreas comunes del edificio, que han contribuido decisivamente en el incremento de plusvalía de cada una de las áreas vendibles del mencionado edificio, esto es, el incremento plenamente justificado motivado a las mejoras realizadas en todas las áreas comunes, lo cual incluye (embellecimiento de paredes en pasillos y escaleras con grafiado de las mismas, colocación sistemas de aire acondicionado integral en el edificio, mantenimiento del ascensor, compra de planta eléctrica, adquisición de equipos de aires acondicionado, etc.)., gastos estos que han sido soportados por la administración, a fin de mejorar la calidad en prestación del servicio en la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto, sin que hasta ahora, estas personas que figuran como demandantes hoy en esta causa, hayan honrado los compromisos que han sido reconocidos y cumplidos, por la mayoría de copropietarios que hacen vida en el referido inmueble, lo cual desprende al realizar una sola lectura en los recibos de pago consignados por la actora adjuntos al escrito libelar en los recibos consignados por la parte actora adjuntos al escrito libelar que rielan en los folio 167 al 169, en los cuales se evidencia la “morbosidad” alegó el accionado, que en el pago de sus obligaciones como copropietarios del edificio al cancelar varios meses acumulados en un mismo recibo de pago, conducta esta que se repite en la actualidad, debiendo a la administración ejercer actos que se contribuyan al mantenimiento de la “Unidad de Consultas Medicas Llano Alto”, amén de que los actores de esta causa, se encuentran insolventes en los pagos de condominio desde hace mucho mas de un (01) año. También alego que la parte actora es la que contribuyo a que no se realizaran las asambleas de copropietarios de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto, ya que cada vez que se a propiciado una reunión para llegar a un acuerdo relativos al funcionamiento y operatividad del edificio, los accionantes, desconocen el carácter legal dado por el ciudadano José Cásseres Pinto a la ciudadana Maribel Gouveia Cásseres como administradora general en todo cuanto concierna su vida jurídica dentro del territorio nacional. Para ilustrar abundantemente sobre la conducta dentro del condominio ya mencionado de quienes figuran como demandantes en esta causa, específicamente de los ciudadanos Gladys Reyes de Ruiz quien figura como propietaria de dos consultorio contiguos, ubicados en el segundo (2º) piso, del edificio la cual coloco puerta interna para unir los dos consultorios y “Cerro” una de las puertas de la entrada principal de uno de los consultorios, modificando la fachada interna del edificio donde se encuentran los inmuebles en referencia, en contravención a lo previsto en la clausula XII del documento de condominio y el artículo séptimo del reglamente interno; de igual manera los ciudadanos Yolanda Cecilia Hernández Cruz, José Samir Iskandar, propietarios del local 01 (que debería ser destinado a farmacia de acuerdo con el documento con el documento de condominio) ubicado en el sótano del edificio “Unidad de Consultas Medicas Llano Alto”, quienes modificaron la fachada del pasillo e hicieron divisiones internas sin puertas y colocaron puertas externas separadas, dividiendo en dos una unidad vendible, sin autorización alguna de la administración, en franca violación a la normativa antes mencionada, lo cual demuestra la actitud anarquiza de las personas que figuran hoy como demandantes, quienes pretenden hacer irregularidades en la administración del condominio sin satisfacer sus obligaciones como copropietarios y lo que es peor, cuando son ellos los primeros que han violentado la normativa que regula la vida condominal. Anexo marcado con la letra “A”, copia fotostática de instrumento poder de la ciudadana Maribel Gouveia Cásseres.
Alego la parte actora en su escrito, específicamente en el punto denominado Quinto, lo relativo a la construcción de ocho consultorios y un laboratorio en un área no susceptible de enajenación, y que comprende un auditórium y sala de conferencias, en efecto, tal como señala la demandante en su escrito, el documento de condominio de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto establece en su clausula lo siguiente: Clausula VII: Bienes Comunes Rentables “La administración podrá arrendar por poco tiempo, algunas áreas comunes donde la exhibición o actividad para la que fueron arrendadas, no estorbe, moleste, compita con los negocios de los locales o perjudique la estética de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto. La renta que producen los vienen comunes se ingresara al fondo de comunidad de copropietarios”. En virtud de los múltiples gastos e inversiones, que la administración de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto, ha debido realizar, en los trabajos de refacción y mantenimiento en la edificación, para mejorar la calidad del servicio médico asistencial a los pacientes, así como la operatividad de todos los equipos que allí se encuentran, la administración se vio en necesidad de modificar con tabiquerías internas, que para nada afectan con la fachada del edificio, las áreas destinadas a el ingreso de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto debido al alto índice de morbosidad existen en copropietarios como los que hoy demandan, quienes a pesar de incumplir con sus obligaciones para el mantenimiento de todas las áreas comunes de acuerdo con el documento de condominio, se sienten en el derecho de demandar a la administración para la demolición de la tabiquería interna colocada, sin importar los perjuicios que ellos pueda ocasionar en el obtención de recursos para sufragar los gastos de mantenimiento del edificio habita cuenta el alto índice inflacionario que se vive en el país en estos momentos, lo que impacta fuertemente las mensualidades en las cuotas de condominio que ellos mismos aun no han cancelado. Cabe destacar, que en todo momento la administración del condominio, ha dado cumplimiento al reglamento, ya que la actividad realizada en los locales mencionados se encuentran dentro de las especificaciones contempladas en la clausula VII, antes transcrita, la cual explica por sí sola, y autoriza a la administración a realizar tales actos. Como podemos observar al leer el documento de condominio, en primer lugar el uso dado al edificio es estrictamente medico asistencial (clausula IV); las divisiones realizadas con tabiquería, en la parte interna de las áreas mencionadas, son para alquiler al profesionales de la medicina y un laboratorio, lo cual se encuentra directamente relacionado con el uso del edificio, y en ningún momento puede ser catalogado como una actividad que estorbe, moleste o compita con los otros locales comerciales, lo cual para nada perjudica a los copropietarios del edificio Unidad de Consultas Medicas Llano Alto, sino mas bien beneficia, al ayudar a sufragar los gastos existentes.
Presento la parte actora dentro de su petitorio “el pago de daños y perjuicios” por cuanto violo a todas las disposiciones legales, valiéndose de su condición de administrador. De acuerdo con la ley Adjetiva Civil, quien pretenda el pago de daños y perjuicios, deberá iniciar la especificación de los daños y sus causas, y en el hecho de narrar quienes deberían ser demandados por incumplimiento en el pago de sus obligaciones, son estos demandantes., Anexando marcada con la letra “B” copia del documento de renovación del término de la sociedad mercantil “Inversiones Llano Alto C.A.”
En fecha 04 de marzo 2016 la apoderada judicial de la parte demandada presento escrito de articulación probatoria en desconocimiento realizado por la parte actora, donde se ordeno la apertura de una incidencia con fundamento en el artículo 607 de la norma adjetiva civil.
En fecha 15 de marzo 2016, fueron admitidas las pruebas presentadas por la actora, la cual dio por reproducidas e hizo valer as documentales que se encuentran agregadas en ambas piezas, siendo marcadas en la demanda primaria con las letras A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, Ñ, S, O, P, Q, R, S y en la reforma de la demanda marcada con la letra I.
Pruebas de la parte demandada: promovió como documento público, documento de condominio. Promovió documento de compra venta del terreno, en el cual se construyo el edificio “Unidad de Consultas Medicas Llano Alto” . Recibos de pago de la parte actora adjuntos al escrito libelar, con los cuales se evidencia morbosidad en el pago de sus obligaciones como copropietarios. Promovió copia simple certificada de los contratos de arrendamiento. Promovió como documento público, acta de asamblea extraordinaria. Promovió los testimoniales de los ciudadanos Francis Infante, Zaida Miroslaba Paz, Rossana Agüero, Ana María Rodrígue, Promovió pruebas testimoniales de los ciudadanos Miguel Ángel Ramos y Ángel Rodríguez.
Así mismo el tribunal de la causa presento reposición de la causa al estado de citar al defensor judicial, posteriormente en fecha 18 de marzo del 2016, la abogada María Fátima Montenegro, apeló de la decisión, la cual fue oída en un solo efecto. Seguidamente la parte accionada se opuso a las pruebas del folio 24 al 26 en fecha 27 de julio del 2017 y seguidamente la parte accionante se opuso a las pruebas del folio 27 al 28 en fecha 28 de julio del 2016. En fecha 03 de agosto del 2016, el A quo dicto auto admitiendo escritos de promoción de pruebas de las partes.
En fecha 04 de octubre del 2016 la parte accionada presento escrito de recusación contra la juez de la causa, declarada Sin lugar por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 15-12-2016, confirmando el fallo de esta Alzada.
En virtud de las razones expuestas anteriormente la Juez se avoco al conocimiento de la causa, y llegada la oportunidad para decidir sobre la causa el tribunal A quo declaro SIN LUGAR la acción de incumplimiento de contrato de arrendamiento y la liquidación de la empresa INVERSIONES LLANO ALTO C.A.
Como resultado de la anterior decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación, la cual fue oída en ambos efectos y se ordeno la remisión del expediente a esta Alzada para que conociera de la misma, quien le dio entrada en fecha 13 de noviembre del 2017, dictando auto donde de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijo el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes respectivos, donde la parte demandada no presentó. Llegada la oportunidad para que esta Superioridad dictaminara, lo hizo de la siguiente manera:
.II.
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento de la presente apelación, considera esta Juzgadora mencionar lo estipulado en el artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece:
“Son deberes y atribuciones de los Tribunales Superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
B. en materia Civil: 1.-Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, ….”
En atención a la norma anteriormente señalada, vista que la apelación ejercida es contra una sentencia dictada por un Juzgado de primera Instancia, con competencia en materia Civil y de esta misma circunscripción Judicial, este Tribunal Superior Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, asume la competencia para conocer de fondo la presente causa como Tribunal de Alzada y así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El presente expediente llega a este Tribunal de Alzada, en virtud de que los accionantes, a través de Apoderado Judicial ejercieran el recurso de apelación en contra de la decisión dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 13 de Noviembre de 2017, en la cual declaró sin lugar la acción.
La pretensión de los accionantes se fundamenta en una demanda por incumplimiento de documento de condominio y su reglamento, al expresar que son propietarios de unos locales y consultorios médicos ubicados en la UNIDAD DE CONSULTAS MÉDICAS LLANO ALTO, realizado bajo el régimen de Propiedad Horizontal, como se desprende del documento de condominio en la cual otorgó el ciudadano JOSE ROSALIO CASSERES PINTO, en nombre de su representada INVERSIONES LLANO ALTO C.A., señalando que vienen percatándose desde hace diez (10) años de las irregularidades y violaciones que sucede con el inmuebles UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO y constituye una flagrante violación a lo establecido en el documento de condominio y el reglamento del documento de condominio que rige obligatoriamente para todos los copropietarios, así como lo preceptuado en la ley de Propiedad Horizontal por cuanto han solicitados en varias oportunidades saber y conocer acerca del libro de actas y del libro de acuerdos de propietarios, estos recibieron como respuesta que por cuanto no se ha vendido el 75% del inmueble, esos libros aún no se ha aperturado, siendo violatorio por cuanto los copropietarios tiene la oportunidad y derecho de opinar proporcionalmente en su cualidad de dueños. También señalaron con respecto a la clausula del estacionamiento que han transcurrido casi 18 años después de registrado el inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal y aún no se ha elaborado el reglamento del documento de condominio, trayendo como consecuencia que los menos que disfrutan el estacionamiento son los propietarios de los consultorios. Que en cuanto al pago de costos y gastos de la UNIDAD DE CONSULTA MEDICAS LLANO ALTO, que en los recibos de condominios donde cancelan los propietarios aparecen alícuotas distintas y son violatoria en toda su extensión de los requisitos de forma y fondo que ordena la Ley de Propiedad Horizontal y que el porcentaje de IVA también es cobrado. Que en el mismo documento de condominio establece que en el fondo de reserva que debe existir y hasta los momentos los copropietario desconocen su existencia. Que en la clausula V del documento de condominio en lo referente al tercer piso, es un área no susceptible de enajenación y que comprende un auditorio y sala de Conferencia y que desde hace 9 años viene siendo alquilada para diversas actividades y que hace 8 años fue modificado el piso por el administrador del inmueble quien además es copropietario de un consultorio sin que convocara a asamblea alguna sin autorización de los copropietarios. El incumplimiento de la clausula VII al no poder arrendar áreas comunes donde la actividad no estorbe, moleste o compita con los negocios. Que en la clausula XI donde las cosas de uso común deben ser utilizadas con fines ordinario y que tengan derechos los demás propietarios, violando el artículo 10 de la ley de Propiedad Horizontal y articulo 3 ordinal f, articulo 4, primer aparte, articulo 5, literal K. Que los copropietarios no tienen representación en la administración porque no cumple con las funciones inherentes al cargo, articulo 18 y 20 de la ley de propiedad horizontal y que los propietarios no han podido conocer acerca de la situación financiera del condominio y en cuanto a la clausula VI del capítulo dos del documento de condominio con respecto a las cosas comunes, articulo 26 parágrafo único, de la ley de propiedad Horizontal y 5 literal a por cuanto la persona jurídica que se encuentra al lado de dicha unidad fue igualmente construida utilizando para su permisología el mismo lote de terreno de dicha unidad y la falta de convocatoria de reunión de Asamblea de propietarios.
Observa esta Juzgadora que posteriormente los accionantes procedieron a realizar una reforma a la demanda en cuanto al petitorio y adicionando derecho expresando que de conformidad con lo establecido en el artículo 340 del Código de Comercio en su numeral 1º y el articulo 342 esjudem en su segundo aparte para que por vía de consecuencia según lo contemplado en el artículo 347 del Código de Comercio se pueda proceder a la realización de las operaciones pendientes de la Empres Inversiones Llano Alto C.A. y así resolver todas las operaciones que tiene pendiente dicha empresa para con el condominio de la Unidad de consultas médicas Llano Alto y en lo referente al terreno donde se encuentra edificado dicho inmueble en los cuales somos copropietarios solicitando la liquidación de la Empresa Inversiones Llano Alto C.A.
Estando la parte demandada en la oportunidad perentoria, a través de Apoderado Judicial procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra expresando que su representada INVERSIONES LLANO ALTO C.A. construyó bajo régimen de propiedad horizontal en terrenos propiedad JOSE CASSERES PINTO un inmueble destinado a uso médico, asistencial, denominado UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO, y que ciertamente su representada enajenó bajo la figura de régimen de propiedad horizontal los consultorios médicos y local comercial pertenecientes a la parte actora de esta causa, sin embargó procedió a rechazar en lo que respecta lo alegado por la parte actora en su escrito de demanda, unas supuestas series de irregularidades que afectan la administración de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto, la cual ha venido ejerciendo la ciudadana Maribel Gouveia Cásseres, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, identificada con la cedula de identidad Nº V-8.7893.528, durante los últimos nueve (09) años en su condición de apoderada judicial del ciudadano José Rosalio Casseres Pinto, en virtud de que este ultimo fijo de residencia en los Estado Unidos de Norte América, quien de acuerdo con el documento de condominio y su reglamento, se reservo la administración del condominio, hasta tanto fuese enajenado el setenta y cinco (75%) porciento, de las áreas vendibles, tal como señala en la clausula XX del Documento de Condominio, el cual es Ley para todas las personas que hacen vida en lo referido del inmueble, así como lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Manifestó en el mismo escrito una actitud de rebeldía de la parte actora, en dar cumplimiento con las obligaciones que les son inherentes como copropietarios, y desconocer a la apoderada del ciudadano José Cásseres Pinto, como administradora del condominio de referido inmueble, lo cual se aprecio a leer en el punto de la demanda: “sexta.- Los copropietarios de la “UNIDAD DE CONSULTAS LLANO ALTO en ningún momento se han sentido representados por el administrador en virtud de no cumplir con las funciones inherentes al cargo que le ordena la Ley de Propiedad Horizontal en sus articulados.
Siguió expresando la parte demandada que la parte actora es la que contribuyo a que no se realizaran las asambleas de copropietarios de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto, ya que cada vez que se ha propiciado una reunión para llegar a un acuerdo relativos al funcionamiento y operatividad del edificio, los accionantes, desconocen el carácter legal dado por el ciudadano José Cásseres Pinto a la ciudadana Maribel Gouveia Cásseres como administradora general en todo cuanto concierna su vida jurídica dentro del territorio nacional. Para ilustrar abundantemente sobre la conducta dentro del condominio ya mencionado de quienes figuran como demandantes en esta causa, específicamente de los ciudadanos Gladys Reyes de Ruiz quien figura como propietaria de dos consultorio contiguos, ubicados en el segundo (2º) piso, del edificio la cual coloco puerta interna para unir los dos consultorios y “Cerro” una de las puertas de la entrada principal de uno de los consultorios, modificando la fachada interna del edificio donde se encuentran los inmuebles en referencia, en contravención a lo previsto en la clausula XII del documento de condominio y el artículo séptimo del reglamente interno; de igual manera los ciudadanos Yolanda Cecilia Hernández Cruz, José Samir Iskandar, propietarios del local 01 (que debería ser destinado a farmacia de acuerdo con el documento con el documento de condominio) ubicado en el sótano del edificio “Unidad de Consultas Medicas Llano Alto”, quienes modificaron la fachada del pasillo e hicieron divisiones internas sin puertas y colocaron puertas externas separadas, dividiendo en dos una unidad vendible, sin autorización alguna de la administración, en franca violación a la normativa antes mencionada, lo cual demuestra la actitud anarquiza de las personas que figuran hoy como demandantes, quienes pretenden hacer irregularidades en la administración del condominio sin satisfacer sus obligaciones como copropietarios y lo que es peor, cuando son ellos los primeros que han violentado la normativa que regula la vida condominal. Anexo marcado con la letra “A”, copia fotostática de instrumento poder de la ciudadana Maribel Gouveia Cásseres.
Alego la parte actora en su escrito, específicamente en el punto denominado Quinto, lo relativo a la construcción de ocho consultorios y un laboratorio en un área no susceptible de enajenación, y que comprende un auditórium y sala de conferencias, en efecto, tal como señala la demandante en su escrito, el documento de condominio de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto establece en su clausula lo siguiente: Clausula VII: Bienes Comunes Rentables “La administración podrá arrendar por poco tiempo, algunas áreas comunes donde la exhibición o actividad para la que fueron arrendadas, no estorbe, moleste, compita con los negocios de los locales o perjudique la estética de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto. La renta que producen los vienen comunes se ingresara al fondo de comunidad de copropietarios”. En virtud de los múltiples gastos e inversiones, que la administración de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto, ha debido realizar, en los trabajos de refacción y mantenimiento en la edificación, para mejorar la calidad del servicio médico asistencial a los pacientes, así como la operatividad de todos los equipos que allí se encuentran, la administración se vio en necesidad de modificar con tabiquerías internas, que para nada afectan con la fachada del edificio, las áreas destinadas a el ingreso de la Unidad de Consultas Medicas Llano Alto debido al alto índice de morbosidad existen en copropietarios como los que hoy demandan, quienes a pesar de incumplir con sus obligaciones para el mantenimiento de todas las áreas comunes de acuerdo con el documento de condominio, se sienten en el derecho de demandar a la administración para la demolición de la tabiquería interna colocada, sin importar los perjuicios que ellos pueda ocasionar en el obtención de recursos para sufragar los gastos de mantenimiento del edificio habita cuenta el alto índice inflacionario que se vive en el país en estos momentos, lo que impacta fuertemente las mensualidades en las cuotas de condominio que ellos mismos aun no han cancelado. Cabe destacar, que en todo momento la administración del condominio, ha dado cumplimiento al reglamento, ya que la actividad realizada en los locales mencionados se encuentran dentro de las especificaciones contempladas en la clausula VII, antes transcrita, la cual explica por sí sola, y autoriza a la administración a realizar tales actos. Que el documento de condominio, en primer lugar el uso dado al edificio es estrictamente medico asistencial (clausula IV); las divisiones realizadas con tabiquería, en la parte interna de las áreas mencionadas, son para alquiler al profesionales de la medicina y un laboratorio, lo cual se encuentra directamente relacionado con el uso del edificio, y en ningún momento puede ser catalogado como una actividad que estorbe, moleste o compita con los otros locales comerciales, lo cual para nada perjudica a los copropietarios del edificio Unidad de Consultas Medicas Llano Alto, sino mas bien beneficia, al ayudar a sufragar los gastos existentes.
Negó el pago de daños y perjuicios solicitado por los actores, al señalar que quien pretenda el pago de daños y perjuicios, deberá iniciar la especificación de los daños y sus causas, y en el hecho de narrar quienes deberían ser demandados por incumplimiento en el pago de sus obligaciones, son estos demandantes.
Visto lo anterior, para esta Alzada resulta necesario señalar, como así lo ha expresado en anteriores decisiones que, la propiedad horizontal, como legislación social que rige la propiedad, es un complejo organizado de derechos y obligaciones entre personas que se acogen a su normativa para hacer posible la convivencia y el desarrollo de actividades diversas. No es, pues, la propiedad horizontal una categoría autónoma al lado de los derechos reales y personales. En nuestro concepto, es una mezcla de ambos derechos que, básicamente, operan entre copropietarios, pero externamente pasó a ser una institución orientada a la óptima utilidad social de dos (02) categorías jurídicas: 1) La propiedad individual y 2) La propiedad comunera. Ambas sirven a través de soporte a derechos personales (derecho de consulta, de participación en Asamblea); donde una y otra admiten determinados condicionamientos en sus respectivos ejercicios (limitación de constitución de asamblea; acción de participación en cosas comunes etc).
La Ley de Propiedad Horizontal venezolana pertenece al campo del Derecho necesario, es decir, al ordenamiento cuyas reglas no pueden ser derogadas, modificadas ni alteradas sin desnaturalizar o poner en peligro a la institución. Asimismo, debe establecerse que el legislador se propuso estimular una modalidad de propiedad destinada a crear y consolidar nexos de colaboración, tolerancia y solidaridad en la vida de grupos. Esta noción está relacionada con las buenas costumbres, cuyas normas no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares como lo establece el artículo 6 del Código Civil. En tal orden de ideas parece evidente que nuestra legislación sobre propiedad horizontal es de derecho necesario y no de grado mínimo, en tanto que los elementos regulados por ella son esenciales a la institución y no pueden ser objeto de atenuaciones, suspensiones o ductilizaciones, salvo a través de las acciones legales que el Código Civil y la Ley especial establecen.
De este modo, el legislador a través de la Ley de propiedad Horizontal, regulo la existencia de los contratos de condominio, y por cuanto la pretensión de los actores es el cumplimiento del contrato de condominio, es conveniente señalar que, siguiendo la doctrina establecida por el Autor JOSE MELICH ORSINI, sobre la interpretación e integración de los contratos, donde ha señalado que desde el momento que haya prueba de la existencia de un contrato, el Juez no puede rehusar su aplicación bajo el pretexto de su oscuridad, ambigüedad o deficiencia, pues incurriría en denegación de justicia. El deberá desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión para precisar tal contenido, esto es, la regulación de intereses, que las partes han intentado realizar en la práctica y decidir en consecuencia. Esta actividad del Juez constituye lo que se llama la interpretación del contrato. La interpretación del contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o contradictorio. Cuando va a interpretar el intento práctico perseguido por los contratantes, el juez se ve precisado a cumplir una sucesión de actividades previas en que se combinan juicios de hechos y juicios de derecho de modo inextricable. Este proceso tiene como finalidad según la expresión de Savigny, citada por Flume, hacer surgir ante nuestra consideración el pensamiento vivo consignado en la letra muerta. Para ello, tendrá que tomarse en cuenta no solo las palabras empleadas por los involucrados, sino todo el complejo de sus conductas anteriores al proceso u ocurridas dentro del mismo. Ello comprende las versiones sobre los hechos en que respectivamente fundan sus pretensiones. En la medidas en que tales versiones coincidan, el Juez puede valorar lo coincidente para establecer como ciertos los hechos que de ellos resulten, quedando todavía por apreciar lo concerniente a la relevancia y a la eficacia jurídica de tales hechos para el ordenamiento jurídico.
El mismo autor refiere así mismo que, el aparte único del articulo 12 del Código de procedimiento Civil no se limita prohibirle a los jueces del mérito interpretar un contrato o un acto jurídico en contradicción con la voluntad de las partes o de su otorgante claramente expresada. También les impone el deber de apreciar o valorar cual sea el propósito o intensión de las declaraciones oscuras, ambiguas o deficientes con sujeción al ambiente normativo (la Ley) o lógico (la verdad) y ético (buena fe en sentido objetivo) en que tales declaraciones se han producido. Como se ha hecho notar la afirmación de que las claritas del texto contractual torna superfluo el proceso interpretativo contiene una contradicción en los términos, pues a la conclusión de que un acto está claramente formulado solo puede llegarse después de que se lo ha interpretado.
El método técnico o social de interpretación de los contratos tiende a asumir una función que roza muy de cerca el tema de la integración del contrato al que alude nuestro articulo 1160 del Código Civil hasta el punto de hacer muy difícil el deslinde a que nos hemos referido entre la interpretación del contrato y la determinación de los efectos del mismo. Prueba de ello es el énfasis particular que se hace en la llamada “interpretación integradora del contrato”, concepto intermedio entre la “interpretación” y la “integración propiamente tal”, que pone en evidencia que el contrato no es simplemente un acto de voluntad, si no que, si se lo entiende de conformidad con el ordenamiento jurídico, escapa de contenidos que no han sido realmente querido por las partes. Se señala en particular como una característica de este método de interpretación la función peculiar que se hace jugar aquí el criterio de la buena fe, no como ya mero deber de lealtad a lo que se expresó y pudo ser entendido por la otra parte, sino como espíritu de colaboración debido por cada parte para la realización de la expectativa de la otra.
Ante las reflexiones anteriores, es evidente que la carga probatoria sobre el incumplimiento del contrato de condominio por parte de la demandada, permanece en cabeza del actor, tal cual lo establecen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
A los fines de probar la cualidad de propietarios de los consultorios de los accionantes, anexo al escrito libelar la parte actora promovió marcado “B” copia fotostática certificada de documento constitutivo de extinción de hipoteca legal de primer grado a favor de la ciudadana GLADYS J. REYES DE RUIZ, el mismo registrado en la Oficina del Registro Subalterno del Distrito Roscio del Estado Guárico, bajo el Nº 30, folio 176, protocolo primero, Tomo 1, de fecha 07 de Julio de 1998, al ser una instrumental pública con valor de plena prueba, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide. Consignó marcado “C” copia fotostática certificada de documento constitutivo de extinción de hipoteca legal de primer grado a favor de la ciudadana GLADYS J. REYES DE RUIZ, el mismo registrado en la Oficina del Registro Subalterno del Distrito Roscio del Estado Guárico, bajo el Nº 31, folio 182 al 187, protocolo primero, de fecha 07 de Julio de 1998, al ser una instrumental pública con valor de plena prueba, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide. Consignó marcado “D” copia fotostática certificada de documento de venta que hace el ciudadano JOSE ROSALIO CASSERES PINTO, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LLANO ALTO C.A., al ciudadano JAIME CORREA, un inmueble constituido por un consultorio médico ubicado en la unidad de consultas médicas Llano Alto de esta ciudad de San Juan de los Morros, distinguido con el Nº 1-6, primer piso, el mismo registrado en la oficina de Registro Público, bajo el Nº 36, folio 278, protocolo primero, Tomo 7, de fecha 29 de Junio de 1998, al ser una instrumental pública con valor de plena prueba, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide. Consignó marcado “E” copia fotostática de documento de venta que hace el ciudadano JOSE ROSALIO CASSERES PINTO a los ciudadanos YOLANDA JOSEFINA HERNANDEZ CRUZ Y JOSE SAMIR ISKANDAR ISKANDAR, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la unidad de consultas médicas Llano Alto de esta Ciudad de san Juan de los Morros, distinguido con el Nº 1, el mismo quedó registrado en la oficina de Registro Subalterno de San Juan de los Morros, bajo el Nº 48, folio 378, protocolo primero, tomo 3, de fecha 18 de febrero de 2005, al ser una instrumental pública con valor de plena prueba, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide. Consignó marcado “F” copia fotostática de documento de venta que hace el ciudadano RAFAEL ANTONIO PERALTA CEBALLOS a los ciudadanos LUIS LEONARDO SUMOZA Y A LUIS OMAR ESTRADA BELISARIO, un inmueble constituido por un consultorio médico, ubicado en la unidad de consultas médicas Llano Alto de San Juan de los Morros distinguido con el Nº p-1, planta baja, registrado en la oficina de Registro Subalterno del municipio Juan German Roscio del Estado Guárico, bajo el Nº 13, folio 91, protocolo primero, Tomo 1, de fecha 30 de Junio de 2004 , al ser una instrumental pública con valor de plena prueba, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide. Consignó marcado “G” copia fotostática certificada de documento de venta que hace el ciudadano ROSALIO CASSERES PINTO a la ciudadana CARMEN CECILIA GÓMEZ GALLARDO, un inmueble constituido por un consultorio médico, distinguido con el Nº 1-7, primer piso, ubicado en la Unidad de Consultas Médicas Llano Alto C.A., de esta ciudad de San Juan de los Morros, el presente documento quedó registrado en la Oficina del Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, bajo el Nº 48, folio 334, Protocolo Primero, Tomo 4 de fecha 25 de Febrero de 1998, al ser una instrumental pública con valor de plena prueba, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide. Consignó marcado “H” copia fotostática certificada de documento de venta que hace el ciudadano CLAUDIO GIOTTO ALBER BAGNARA MONTES DE OCA a la ciudadana CAROL SULEIMA HERNANDEZ DE LOSADA, de un consultorio médico distinguido con el Nº 2-1 ubicado en el segundo piso de la Unidad de Consultas Médicas Llano Alto, de esta Ciudad de San Juan de los Morros, documento que quedó registrado en la oficina del Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, bajo el Nº 21, folio 175, protocolo Primero, Tomo 11, de fecha 23 de Junio de 2006, al ser una instrumental pública con valor de plena prueba, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide. Consignó marcado “I” copia fotostática certificada de documento de venta que hace el ciudadano DANIEL ALBERTO BAGNARA PULIDO a la ciudadana CAROL SULEIMA HERNANDEZ DE LOZADA, de un inmueble constituido por un consultorio médico distinguido con el Nº 2-5 ubicado en el segundo piso de la Unidad de Consultas Médicas Llano Alto, San Juan de los Morros, documento debidamente registrado en la oficina de Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, bajo el Nº 20, folio 170, protocolo primero Tomo 11 de fecha 23 de Junio de 2006, al ser una instrumental pública con valor de plena prueba, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide. Consignó marcado “J” copia fotostática certificada de expediente de la compañía INVERSIONES LLANO ALTO C.A., donde se evidencia que el presidente de la misma es el ciudadano ROSALIO CASSERES PINTO, y que el capital social ha sido suscrito por los accionistas JOSE ROSALIO CASSERES PINTO Y ROSA ROMERO DE CASSERES e IDALIA CASSERES DE GOUVEIA. Esta documental quedó registrada en la oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el Nº 40, Tomo 3-A de fecha 14 de marzo de 1994, las referidas copias al ser una instrumental pública, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide. Consignó marcado “K” copia fotostática certificada de documento de enajenación por el régimen de propiedad horizontal del inmueble que se denomina UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO, el referido documento se encuentra Registrado en el Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio del estado Guárico, bajo el Nº 1, Folio 2, protocolo primero, Tomo 4, de fecha 07 de Agosto de 1997, las referidas copias al ser una instrumental pública, esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide. Consignó documento contentivo de Reglamento interno de condominio de la Unidad de Consultas Médicas Llano Alto, el mismo quedó registrado en la Oficina del Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, bajo el Nº 31, tercer Trimestre, folio 303 del año 1997, esta Alzada le otorga valor probatorio al ser una instrumental pública y así se decide. De las anteriores documentales se observa la cualidad de propietarios con que actúan los accionantes y así se decide
Del folio 147 al folio 166, de la primera pieza consta relación de gastos, agosto 2011, junio 2011, y resumen de gastos ordinarios del 2010 al 2013, Julio Agosto 2013, Enero de 2014, febrero 2014, Diciembre2013, Noviembre 2013, octubre 2013, septiembre 2013, donde se desprende que supuestamente son emitidos por Inversiones Llano Alto, y Santa Rosalía Unidad de Emergencias Médicas C.A. contentivo de gastos de condominio, al no haber sido impugnados por la contraparte esta Alzada le otroga valor probatorio y así se decide. Del folio 167 al 169 consta factura de donde se desprende que las mismas son supuestamente emitidas por Inversiones Llano Alto C.A., a nombre de YOLANDA HERNANDEZ, e IVETTY RUIZ, las mismas al no ser desconocidas o impugnadas por la contraparte se le otorga valor probatorio y así se decide. Al folio 170 al 171 consta comunicación emitida por los propietarios e inquilinos de los consultorios y locales comerciales que conforman la UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO, dirigida a la Representante de la Unidad de Consultas Médicas Llano Alto y a la administrador de esa Empresa respectivamente, donde solicitan reunión de carácter extraordinario y la asistencia a reunión extraordinaria respectivamente, al no ser desconocida por la contraparte esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide.
Consignó marcado “Ñ” y “O” copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz y por esta Alzada de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 17 de febrero de 2014, y 04 de Julio de 2014, respectivamente, en el juicio por solicitud de nombramiento de administrador, interpuesto por MARIA ANTONIA MONTENEGRO Y OTROS, actuando con el carácter de propietarios de consultorios médicos que se encuentran ubicados en la Unidad de Consultas Médicas Llano Alto, esta Alzada le otorga valor probatorio y de donde se desprende que los actores intentaron una solicitud de nombramiento de administrador y que la misma no prosperó y así se decide. Consignaron señalada “P” documento constitutivo de la compañía INVERSIONES LLANO ALTO C.A., esta Alzada ya se pronunció con el valor probatorio de esta documental y así se decide.
Promovieron y consignaron marcado “R” copia simple de convocatoria emitida por la Directora de la Unidad de Consultas médicas Llano Alto, de fecha 21 de octubre de 2013,dirigida a los copropietarios, esta Alzada le otorga valor probatorio a la referida documental al no ser desconocida por el adversario y así se decide.
Consta al folio 203 de la primera pieza participación emitida por la Directora de Servicios Inmobiliarios Los Morros S.R.L. de fecha 03 de Diciembre de 2014, dirigido a los condóminos de los inmuebles del anexo unidad de Emergencia Médicas santa Rosalía, la misma se otorga valor probatorio al no haber sido desconocida por la contraparte y así se decide.
Consignaron marcado “S” copia fotostática certificada de documento de venta que hace el ciudadano HUMBERTO MILAGROS DONNARUMA MOREIRA al ciudadano JOSE ROSALIO CASSERES PINTO, un inmueble constituido por un consultorio médico distinguido con el Nº 1-2 del primer piso, que se encuentra ubicado en la UNIDAD DE CONSULTAS MÉDICAS LLANO ALTO, el mismo se encuentra registrado en la oficina del Registro Público del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, ubicado en el sistema de folio real personal ubicado en el primero, trimestre segundo, Tomo 11, Número 15, folio 92 de fecha 27 de Junio de 2008, al ser una documental Pública esta Alzada le otorga valor probatorio y así se decide.
En la oportunidad probatoria la parte demandada promovió y consignó marcado “A”, “B”, C”, “D” y “E” copia simple de documentos privado, contentivos de contratos de arrendamiento entre la Empresa Inversiones Llano Alto C.A y unos terceros en el proceso, que al no haber sido ratificados en el juicio, los mismo se desechan y así se decide.
Al folio 50 al 53 consta Inspección Judicial practicada por el Tribunal de la recurrida en fecha 12 de Agosto de 2016, realizada en el inmueble ubicado en la calle la Guaiquera, Urbanización la Tropical en la Sede de la Unidad de Consultas Médicas Llano Alto C.A., de esta ciudad de San Juan de los Morros, esta Alzada le otorga valor probatorio a través de la Sana crítica y así se decide.
Al folio 210 de la tercera pieza consta el testimonio rendido por el Ciudadano MIGUEL ANGEL RAMOS, quien manifestó que trabaja en la parte privada de la Unidad de Emergencias Médicas como médico cirujano, que es propietario de un consultorio aproximadamente desde el año 98, manifestando que la doctora Maribel Gouveia es quien ha venido ejerciendo la administración del condominio del edificio, y que la califica como una buena administración, que se han realizado trabajos de refacciones y mejoras al edificio, que conoce sobre la construcción de consultorios en el piso tercero del edificio y que los gastos fueron sufragados por la administración dirigida por la Doctora Maribel Gouveia, que no tiene conocimientos sobre la existencia o no de algún fondo económico para las reparaciones y mejoras y mantenimiento del edificio, que no tiene conocimiento de donde salen los fondos, lo que si se realiza son los cobros a través del condominio, que los cobros se distribuyen dependiendo de cada área de consultorios, que no conoce quienes están morosos al pago del condominio. Al momento de ser repreguntado manifestó que tiene conocimiento es acerca de las refracciones que se realizaron en el área de consultorios de Llano Alto, que desconoce de la junta de condominio solo la administración, que conoce al Dr. Casseres Pinto como colega nada mas, que no ha asistido a ninguna asamblea ordinaria o extraordinaria de copropietarios, que no tiene conocimiento de quien nombró a la administradora del edificio Unidad de consultas médicas, que no tiene conocimiento que el consultorio que compro en el año 98 lo adquirió bajo el régimen de propiedad horizontal, que la doctora Maribel Gouveia le pidió que asistiera como testigo, que no sabe cuántos consultorios y locales existen en la unidad de consultas médicas Llano Alto, que no tiene ningún interés en el presente juicio, que la doctora Maribel Gouveia es la parte demandada en el presente juicio. En cuanto a las deposiciones realizadas por el testigo esta Alzada si bien observó que el mismo no incurrió en contradicciones, su testimonio no aporta elemento suficiente para resolver la controversia planteada en la presente litis y así se decide.
Consta al folio del 8 al 9, Inspección Judicial practicada por el Tribunal de la recurrida en fecha 24 de mayo de 2017, en el inmueble ubicado en los consultorios dentro de los condominios de la Unidad de Consultas Médicas Llano Alto, San Juan de los Morros, dejando constancia de la existencia de dos puertas identificadas unidad Oftalmológica Doña Ana y Unidad Oftalmológica Dra. Yolanda Hernández, el Tribunal dejó constancia según su visualización a través de las paredes de vidrio ya que no tuvo acceso a los referidos locales que existe una pared, un mostrador y exhibidores, y al trasladarse al segundo piso del edificio en cuya puerta había un papel con el nombre de la Dra. Ivette Reyes, al cual no pudo ingresar al interior ya que se encontraba cerrado, dejando constancia que existe en el ala izquierda una sola puerta de acceso al referido consultorio, en el ala derecha del segundo piso se deja constancia que existen tres puertas. En cuanto a la valoración de la inspección judicial practicada por el tribunal A-quo, esta Alzada la valora de conformidad con la sana crítica y así se decide.
Del folio 10 al folio 13 consta las testimoniales rendidas por el ciudadano ANGEL DEL VALLE RODRIGUEZ CABEZA, quien manifestó ser médico y que trabaja en el hospital Ranuárez Balza y en la Unidad de Emergencia Médica de la Clínica Santa Rosalía, que es propietario de un consultorio en el edificio denominado consultas médicas Llano Alto, que no recuerda el año que lo compró pero tiene mas de dieciocho años en la institución, que no existe junta de condominio pero si de administración de la clínica, que esa administración realiza cobros mensuales de condominio, que si conoce sobre la realización de refacciones o remodelaciones al edificio donde es propietario, que los gastos sufragados lo realizó la administración de la clínica y luego nosotros cancelamos por consultorios por un monto que ellos consideraron adecuado, que asistió hace tiempo como en dos o tres oportunidades a una asamblea donde se haya tratado como punto la junta de condominio o la administración del edificio, manifestando además que no sabe si funcionó, manifestó que debe existir morosidad en cualquier parte del edificio, que no tiene conocimientos que en el tercer piso se construyeron consultorios y quien sufragó los gastos, manifestó que tuvo relación comercial con el Dr. Casseres en el momento de comprar el consultorio, que no conoce a la empresa denominada Inversiones Llano Alto C.A. , que no sabe que adquirió el consultorio bajo el régimen de propiedad horizontal, que no sabe quien nombro la administradora de la Unidad de Consultas Médicas Llano Alto, que fue invitado a la asamblea para la elección de junta de condominio con la figura de propietario a través de la invitación del grupo de colegas de médicos, que no sabe quien autorizó la construcción de consultorios en el tercer piso, que no sabe de la existencia del documento de condominio y reglamento de la unidad de Consultas médicas Llano Alto, que no sabe en qué consiste la causa a la cual está asistiendo, que ha aistido porque lo invitaron y le dijeron que le iban hacer una serie de preguntas, quien lo invitó como testigo fue la Dra. Montenegro, y que la administradora de la Unidad de consultas médicas es la Dra. Maribel Gouveia. En cuanto a las deposiciones realizadas por el testigo esta Alzada si bien observó que el mismo no incurrió en contradicciones, su testimonio no aporta elemento suficiente para resolver la controversia planteada en la presente litis y así se decide.
Observa éste Tribunal que en la oportunidad de los informes ante esta Alzada la parte actora solicitó se declare la confección en que incurrió la demandada, anexando copia de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde confirma la sentencia dictada por este Tribunal y confirmando la recurrida en donde se ordenó la reposición de la causa al estado de emplazar al defensor judicial para la contestación de la demanda y donde se declaró que los Abogados FATIMA MARIA MONTENEGRO Y OTTMAN RAFAEL GUZMAN PINO, no tenían facultad para representar a la Empresa Llano Alto C.A, observándose igualmente que una vez librada la orden de comparecencia al defensor judicial compareció la parte demandada a través de Apoderados judiciales, debidamente facultados a dar contestación a la demanda y posteriormente procedió a promover pruebas en la oportunidad correspondiente, en tal sentido no se observa que la demandada haya quedado confesa y así se decide.
Ahora bien, vista la pretensión de los actores y las pruebas aportadas por las partes, se es necesario revisar el contrato al cual denuncian los actores que la parte demandada no ha dado cumplimiento. A tal efecto el documento de condominio, el cual se convierte en contrato de obligatorio cumplimiento para las partes que una vez los actores adquirieron la propiedad a través de enajenación por de propiedad horizontal, el cual esta Alzada se pronunció sobre su valor probatorio y consta a los autos desde el folio 109 al 136, en el mismo se desprende específicamente en el capítulo VI sobre la Administración que la junta de condominio debe constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) del área vendible. Así mismo se desprende en la clausula XXI que la UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO se reserva el derecho de administrar el condominio hasta tanto se pueda proceder a entregar la administración a la Asamblea de Propietarios de conformidad con la Ley de propiedad Horizontal.
Siendo esto así en las referidas clausulas contractuales establece que ciertamente la creación y participación de la junta de condominio, pero esta a su vez señala una excepción como lo es que la misma se hará después de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) del área vendible. De las actas procesales no se logra extraer a través de las pruebas aportadas por las partes que efectivamente haya ocurrido la venta del setenta y cinco por ciento del área vendible, es decir no consta a los autos tal enajenación.
En ese sentido al no estar protocolizados las ventas del setenta y cinco por ciento (75%) del área vendible, no se puede constituirse la junta de condominio, y al no estar constituida la junta de condominio es lógico que no exista el libro de acuerdos de propietarios al no haberse celebrado estas. Así mismo así como lo establece el capítulo VII la clausula XXIV de las Asambleas, la asamblea se considerará debidamente constituida si está representada en ella el setenta y cinco por ciento (75%) del valor del área vendible del edificio especificado en el documento.
En cuanto al disfrute del estacionamiento por falta de la creación de un reglamento y que los accionantes denuncian, estos no logran demostrar que los menos que disfrutan el estacionamiento son los propietarios y así se decide.
En cuanto a los demás pedimentos en el escrito libelar los mismos se refieren a la actuación del administrador y a la falta de creación de la junta de condominio, que reitera esta juzgadora que en el mismo documento de condominio señala que la misma deberá constituiré en un plazo no mayor de sesenta días luego de protocolizada la venta del setenta y cinco por ciento (75%) del área vendible del edificio, circunstancia esta que no consta en el expediente que haya ocurrido. Es decir que al no poderse convocar la junta de copropietarios por la falta de enajenación del porcentaje señalado en el documento mal puede el administrador convocarlos para la autorización del alquiler del área no susceptible de enajenación, en consecuencia de estos, no pueden prosperar los petitorios libelares y así se establece.
De acuerdo con los artículos 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, la administración de los inmuebles sometidos a tal régimen corresponde a la Asamblea de Propietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador; y estos últimos serán designados por la primera, salvo el supuesto de que no se haya protocolizado el 75% de los locales. Para que la administración sea nombrada por los copropietarios, de acuerdo a las normas de la Ley especial y a las contractuales en el sistema de propiedad horizontal, se requiere que opere la venta del 75% de los locales, venta que no ha sido probada en la presente causa, circunstancia ésta no sólo de ley, sino pactado contractualmente y, lo establecido legalmente, no puede derogarse por vía de sentencia, sino por las acciones que puedan derivar directamente del Código Civil o de la propia Ley de Propiedad Horizontal, pues éstas normas son de de convivencia social, de la dinámica de la vida social, trayendo como consecuencia que la presente acción no puede prosperar en derecho y así se decide.
Por otra parte, en la oportunidad de reforma libelar solicitan los actores la liquidación de la Empresa INVERSIONES LLANO ALTO C.A. por haber expirado la duración de vida estatuaria de 20 años, conforme a lo establecido en el artículo 340 del Código de Comercio en su numeral 1 y el articulo 342 esjusdem en su segundo aparte, par que por vía de consecuencia según lo contemplado en el artículo 347 del Código de Comercio se pueda proceder a la autorización de las operaciones pendientes de dicha empresa para con el condominio de la unidad de Consultas Médicas Llano Alto.
Ante tal pretensión conviene señalar que de la revisión de la constitución de la compañía Inversiones Llano Alto, la cual consta copia certificada del folio 67 al 107 de la primera pieza, no se evidencia que algunos de los actores co-propietarios de los consultorios de la Unidad de Consulta Médica sean accionistas de la empresa que son los que pueden pedir la liquidación, en tal sentido los actores no tienen cualidad para solicitar la liquidación de tal compañía y así se decide.
En cuanto al pago de daños y perjuicios solicitados por los actores, puede observarse que la pretensión de indemnización (daños y perjuicios), exige que la demanda especifique éstos y sus causas (artículo 370.7 Código de Procedimiento Civil). Lo que ha querido la ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se reclama y pueda preparar su defensa, como lo ha dicho la Sala de Casación Civil, bastando que se haga una especificación más o menos concreta, señalando a su vez sus causas (Sentencia de la Sala Político – Administrativa del 15 de junio de 2000. Aerolíneas Argentinas Vs Banco Central de Venezuela. Sent N° 01391, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Escarrá). En tal sentido al no cumplir los actores con la exigencia establecida por la ley no puede prosperar tal indemnización por daños y perjuicios y así se establece.
En consecuencia:
.III.
DISPOSITIVA
Revisado y analizada la pretensión de la parte actora y las excepciones de los demandados y vista el razonamiento anterior, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte Actora ciudadanos Gladys Reyes de Ruiz, Jaime Correa Rangel, Yolanda Cecilia Hernández Cruz, José Samir Iskandar, Luis Omar Estrada Belisario, Carmen Cecilia Gómez Gallardo y Carol Zuleima Hernández de Losada, venezolanos mayores de edad, identificados con la cedula de identidad Nº V-2.505.217, V-7.786.067, V-6.351.408, V-8.778.280, V-7.281.523, V-7.282.736 y V-11.119.732 respectivamente. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 03 de Noviembre del año 2.017, Se declara SIN LUGAR, la acción de cumplimiento de contrato de condominio y su reglamento intentada por la actora sobre por el edificio de UNIDAD DE CONSULTAS MEDICAS LLANO ALTO representada por la Empresa INVERSIONES LLANO ALTO C.A., en la persona de José Rosalio Casseres Pinto, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.512.443, con domicilio procesal en calle la Guaiquera de la Urbanización Tropical de San Juan de los Morros, estado Guárico, oficina administración nivel sótano, y así se establece.
SEGUNDO: Al existir vencimiento total en el recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a los recurrentes- actores al pago de las COSTAS del recurso y así se establece.
Se ordena la notificación de las partes al haberse publicado el presente fallo fuera del lapso legal establecido y así se decide.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veinticuatro (24) días del mes de Mayo de Dos Mil Dieciocho (2.018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
La Jueza Provisoria.-

Abg. Shirley Marisela Corro Belisario
La Secretaria.-

Abg. Carolina Leal Rizquez.
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 3:00 p.m.
La Secretaria.-