TSJ Regiones - Decisión

Ahora bien, observa esta Juzgadora que la pretensión contenida en el libelo, pide el desalojo del local Comercial que forma parte de un inmueble de mayor extensión ubicado en la calle Comercio, Edificio Reggio, Planta Baja, sector El Médano de esta ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, que le pertenece a RAIZA MARINA REGGIO PORTILLO, según documento protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Pedro Zaraza, Estado Guarico, en fecha, Veintidós (22) de Septiembre del año 2.017, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: escalera de acceso en medio con patio externo del edificio propiedad de Sucesión de Esteban Reggio Moreno, Sur: calle comercio en medio con casa de los sucesores de Tomas Castro y Francisco Maria Machado, Este: área común de entrada y patio central propiedad de sucesión Esteban Reggio Moreno y Oeste: local Nº 4, propiedad de Sucesión de Estaban Reggio Moreno, con un área de construcción de cincuenta y uno metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (51,90 mts.2)
En el caso de marras revisadas las actas procesales la petición del actor tiene como objeto el desalojo con fundamento en el literal “a e i” del artículo 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por violación de la cláusula tercera y quinta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 25 de agosto de 2008, anotado bajo el N° 40, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevado por la oficina de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, las cuales establecen las CLAUSULA TERCERA: la arrendadora pagara a la arrendataria los primeros cinco (05) días de cada mes por mensualidades anticipadas la CLAUSULA QUINTA: los gastos de Luz, agua, y teléfono son por cuenta del arrendatario
En este sentido establece la norma:
Articulo 40 son causales de desalojo a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…
i) Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato,
Articulo 43… El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.
Dichos artículos, establecen las normas de esa ley especial las que van a regular el procedimiento de desalojo que se tramita en la presente causa, dada la especialidad de la misma, y lo no regulado por ella se sustanciará conforme a la ley general como es el Código de Procedimiento Civil por medio del procedimiento oral.
Planteadas como han sido las cosas, es de señalar que la acción de desalojo de local comercial procederá sólo, tratándose de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado se sustanciara y sentenciaran conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Se hace necesario indicar lo establecido en el Código Civil, en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, señala lo siguiente:
“Artículo 1.159. Los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes.
Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir con lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
De las actas del expediente se desprende que la presente acción fue planteada en fecha, 11 de junio de 2018, que tiene como objeto el desalojo de un local comercial por lo cual considera este Juzgador que la acción planteada se encuentra en sintonía con lo establecido tanto por nuestra doctrina como por la jurisprudencia patria. Así se declara.
Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
La pretensión de la parte demandante, identificada supra, consiste como quedó establecido, en que se declara el desalojo del local comercial como consecuencia del incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento como consecuencia de la violación de las cláusulas tercera y quinta del contrato suscrito por las partes en fecha, 25 de agosto del 2008, autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza, Estado Guárico, anotado bajo el Nº 40, tomo 25 de los libros de Autenticaciones, sobre un inmueble ubicado en la calle Comercio, sector El Médano, Edificio Reggio de esta ciudad de Zaraza.
Observa esta sentenciadora que tanto la parte demandante, como la demandada, luego de contestada la demanda procedieron a presentar escritos contentivos de pruebas en la que ambas partes promueven el expediente de consignaciones 107-13, la demandada no se presentó a la audiencia preliminar ni al debate oral, en tal sentido es preciso explicar, que la litis se traba con lo argüido por la accionante en el escrito libelar, y por otra parte las excepciones o defensa opuestas por la parte demandada en el escrito de contestación, el demandado debe exponer cuanto considere conveniente en defensa de sus derechos e intereses, para el tiempo de excepcionarse, tratar de enervar alegatos expuestos, traídos a la litis dentro de las oportunidades señaladas. En este mismo orden de ideas, dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que: “En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…”.
La doctrina, señala que “La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Gráficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).
A este respecto se observa que ambas partes están contestes en que entre ellos existe una relación arrendaticia sobre el inmueble identificado en esta decisión, razón por la cual dicho circunstancia, considera este Sentenciador queda fuera del tema decidendum, por ser ello un hecho admitido expresamente.
En consecuencia, queda planteada la litis, por una parte entre la afirmación del actor que demanda a la arrendataria del inmueble objeto del presente juicio, primero en virtud de que ésta incumplió al no pagar los cánones y lo establecido en el contrato contraviniendo así lo establecido en la cláusula tercera y quinta, alega que ha incumplido y pide el desalojo en su artículo 40 literal “a e i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en la forma convenida el incumplimiento en el pago de los cánones correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2018, además dice que la arrendataria desde el año 2013 se niega a incrementar desde hace cinco (05) años los cánones, violando la cláusula tercera establecida en el contrato que dice que el arrendatario deberá pagar los primeros cinco días de cada mes por mensualidades anticipadas y lo establecido en la cláusula quinta por cuanto el arrendatario debe pagar los servicios públicos, de agua, luz, entre otros y la demandada que manifiesta que esta solvente y la actora le recibía a fuera de lo convenido los pagos,
Toca pues a este Tribunal precisar si la demandada ha incumplido con lo establecido en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en la forma establecida en la cláusula tercera: los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades anticipadas, o si por el contrario se encuentra insolvente en relación a los mismos. Incumple con lo establecido en la cláusula quinta del contrato por cuanto la arrendataria debe pagar los servicios públicos, verificar si el arrendatario se encuentra solvente con los servicios públicos, la demandada por su parte se excepciona aduciendo que niega rechaza y contradice lo alegado por la demandante en su escrito arguye que esta solvente que se demuestra en el expediente de consignaciones 107-13, consigna factura de CORPOELEC marcada “F” a los fines de demostrar el pago de servicios públicos, alega tener derecho a la prorroga legal, para poder así determinar si procede o no la acción que se decide.
Se hace menester destacar que los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo incita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el Artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas en relación a la existencia de la obligación a quien pida su ejecución, vale decir, a la parte actora por un lado, y quien pretenda haber sido liberado de tal obligación, debe a su vez probar el pago o el hecho liberador respectivo, para todo lo cual deberán hacer uso del lapso probatorio respectivo, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.
En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues es un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la Ley señala. Todo esto lleva a afirmar que, tanto el demandante como la demandada deben probar sus respectivas afirmaciones.
Señalado como quedó en la narrativa del presente fallo, abierto el lapso probatorio, corresponde a este Juzgado analizar y examinar las pruebas aportadas oportunamente por las partes en el presente proceso, lo cual hace en base al criterio valorativo siguiente: Observa quien aquí sentencia, que en sus respectivos escritos probatorios, ambas partes señalaron que producían el mérito favorable de los autos.
Se hace imperativo para este Tribunal manifestar que el manifestar que se produce el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico, razón por la cual con relación a ello nada tiene este Juzgador que valorar, y así se declara.
La doctrina jurisprudencial moderna establece que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por si mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de la alguna de las partes.
De lo antes expuesto, se concluye que reproducir como medio de prueba “el mérito favorable de los autos” sin indicar cual es el o lo autos que le benefician y sin señalar el objeto de la prueba, no debe ser considerado como instrumento probatorio. Las partes están contestes en que existe un contrato de arrendamiento, y de que se realizan los pagos de manera inadecuada a lo establecido en el contrato. En tal sentido al no haber sido dicho documento tachado, desconocido e impugnado, de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal lo aprecia y valora como demostrativo de la relación arrendaticia sobre el inmueble ya identificado, existente entre ambas partes, a partir del día 25 de agosto del 2008, autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza, Estado Guárico, anotado bajo el N° el N° 40, tomo 25 de los libros de Autenticaciones, ubicado en la calle Comercio, Edificio Regio, sector El Médano de esta ciudad de Zaraza, Municipio Pedro Zaraza del estado Guárico: para valorar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que alega la actora que se ha incumplido con su contenido, y solicitada igualmente en el escrito de pruebas su valoración por la demandada se hace necesario analizar las pruebas aportadas por las partes en litigio a planteamiento realizada por la parte actora.
Determinado lo anterior, pasa este sentenciador a examinar y valorar el material probatorio traído a los autos por los litigantes
En la oportunidad de la audiencia preliminar sólo se encontraba presente la parte actora, ciudadana RAIZA MARINA REGGIO PORTILLO, debidamente asistida por la Abogada: NATYLKA LILA CABA VIETTRI, en la cual insiste que en todos y cada uno de los puntos señalados en el libelo de la demanda e insiste en la acción de desalojo de local comercial, manifestando que es evidente la falta de pago del canon de arrendamiento, en forma oportuna esto queda demostrado en el expediente de consignación llevados por este Tribunal, signado bajo el numero 107-13, el cual riela del folio 16 al 204 de la pieza Nº I y folios 1 al 50 de la pieza II, manifestando que hacen plena prueba del incumplimiento de pago, donde las consignaciones han sido realizadas de forma bimensual y hasta trimestrales con 62, 60, 90, 65, 105, 70, 75, 120, días de atrasos, lo cual se demuestra el incumplimiento de la cláusula tercera que establece “El canon de arrendamiento que la arrendataria pagara a la arrendadora es por la cantidad de setecientos bolívares fuertes (Bsf 700,00) mensuales contados a partir de la fecha del otorgamiento del presente documento, los cuales deberán ser cancelados los primeros cinco (05) días de cada mes a la arrendadora o persona a quien autorice, en la audiencia o debate oral la demandante se limitó a ratificar los medios de prueba esgrimidos en la demanda en la contestación y en la audiencia preliminar, además alega el incumplimiento de la cláusula quinta que implica el pago de los servicios.
Por su parte la demandada coincide con la demandante en promover el expediente de consignaciones 107-13, a los fines de demostrar que se encuentra solvente, promueve recibo de CORPOELEC que riela al folio 78 marcado “F”
Definida y delimitada la Litis en los términos expuestos precisa esta Juzgadora, traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1364 del Código Civil que expresan:
Artículo 506 Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.
El artículo 1.354 del Código Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. Así, que el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre el demandado, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable.
DOCUMENTALES DE LA PARTE DEMANDANTE
A y B.- Contrato de Arrendamiento y Documento de Propiedad de inmueble debidamente autenticado se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los mismos no fueron impugnados ni tachados su contenido, por cuanto los contratos son ley entre las partes, se desprende lo convenido por ambas partes y la propiedad del inmueble no es objeto de disputa, solo se demuestra la legitimidad del actor. Así se establece.
C.- El expediente de consignaciones N° 107-13, promovido por ambas partes en el proceso donde alega que queda demostrado la insolvencia de la demandada y la falta de pago oportuno de los meses de abril, mayo y junio de este año, y del atraso por más de dos meses en los pagos de los cánones, consta al folio 15 al 19 que en fecha 18 de septiembre de 2013, cancelación de los meses de septiembre, el 10 de enero de 2014, riela a l folio 53 al 55 los bauches de los meses de noviembre y diciembre de 2013 por la cantidad de mil quinientos bolívares cada uno (Bs1500) , riela al folio 199, bauches de depósito consignados el 16 de enero de 2017 correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2017 por la cantidad de mil quinientos bolívares cada uno (Bs1500), riela a los folios 2 al 4 de la pieza II bauches de depósito consignados el 08 de marzo de 2017 correspondiente a los meses de enero de 2017 por la cantidad de mil quinientos bolívares cada uno (Bs1500), riela a los folios 6 al 8 de la pieza II bauches de depósito consignados el 21 de abril de 2017 correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2017 por la cantidad de mil quinientos bolívares cada uno (Bs1500), riela a los folios 16 al 19 de la pieza II bauche de depósito consignados el 06 de julio de 2017, correspondiente al mes de mayo de 2017 por la cantidad de mil quinientos bolívares cada uno (Bs1500), riela a los folios 23 al 27 de la pieza II bauches de depósito consignados el 05 de octubre 2017 correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de 2017 por la cantidad de mil quinientos bolívares cada uno (Bs1500), riela a los folios 29 al 31 de la pieza II bauches de depósito consignados el 13 de noviembre de 2017, correspondiente al mes de septiembre de 2017 , por la cantidad de mil quinientos bolívares cada uno (Bs1500), constando como último en la copia certificada del expediente de consignaciones el correspondiente al mes de marzo de 2018, consignado el 04 de abril de 2018, riela a los folios 47 al 49.
El expediente de consignaciones de canon de arrendamiento se valora como documento público que hacen plena prueba de sus dichos tal y como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el cual fue promovido por ambas partes intervinientes en el proceso, por cuanto está plenamente demostrado que desde el año 2013, el pago tardío y el vencimiento del lapso de los dos mes establecido en el artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el quebrantamiento de la cláusula tercera establecida en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, además de la falta de pago correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2018, para la fecha de interposición de la demanda, constando así el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
B.- Del recibo de servicio Público promovido por la demandante emitido por CORPOELEC donde se observa una deuda por la cantidad de cuatro con cincuenta y cinco bolívares (Bs4,55) cuyo titular es la demandante coincidiendo con la dirección del inmueble cuyo desalojo se solicita, el cual se valora la veracidad de su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora por tratarse de un documento administrativo que no tachado, impugnado por la contraparte este Tribunal lo tiene como cierto, incumpliendo lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. Así se decide.
DE LAS PRUEBAS DE LA DEMANDADA
A.- En cuanto a los bauches de pago promovidos por la demandada marcados A, B y C, los mismo se desprende que no fueron consignados oportunamente al expediente de consignación Nº 107-13, pero las cantidades de dinero fueron consignadas en la cuenta del Tribunal, mal podría quien aquí decide condenar a la demandada al pago de las cantidades de dinero por lo que se hace obligatorio declarar parcialmente con lugar la demanda por cuanto ya fueron cancelados los meses de abril, mayo y junio de 2018, en fecha, 11 de junio de 2018 y 29 de junio de 2018, para la fecha en que fue admitida la demanda en fecha, 14 de junio de 2018 y, para la fecha, 06 de junio de 2018, se entregó la copia certificada del expediente de consignación, tal como riela al vuelto del folio 50 pieza II. Así se establece.
B.- En cuanto a la factura de CORPOELEC marcada “F” promovida por la demandada YUSMELIS DEL VALLE SIFONTES, a los fines de demostrar el pago de servicio eléctrico que se encuentra solvente con el pago de los servicios en el inmueble objeto de desalojo, la misma se observa que corresponde a la Urbanización La Florida, vereda 1, calle El Candelo, sector La Florida, casa Nº 54, donde se observa que tiene un deuda por ciento ochenta y nueve con cincuenta (Bs. 189,50) que debe ser cancelada antes del 11 de agosto de 2018, se hace necesario indicar que este medio de prueba no guarda relación con el inmueble objeto de desalojo, por lo que no demuestra la demandada que haya cancelado los servicios públicos al inmueble arrendado, no demostrando así su insolvencia. Así se declara.
Como quedó anteriormente establecido la parte demandante acompañó a su escrito de demanda documentos que le favorecen en la etapa probatoria, demostró la obligación y el incumplimiento de las cláusulas del contrato lo que se evidencia del expediente administrativo 107-13, promovido por ambas partes y lo manifestado por la demandada en el escrito de contestación cuando admite los pagos fuera del lapso contractual por cuanto los mismo son ley entre las partes y debía pagar los primeros cinco días de cada mes, también viola el lapso de los dos (02) meses legalmente establecido en el artículo 40 literal “a” que establece el desalojo, mientras que la demandada no trajo medios probatorios suficientes a los efectos de demostrar que se ha librado de la obligación, se limitó a negar rechazar y contradecir, de manera genérica, es por todo lo antes expuesto que considera quien aquí decide que la manera más idónea para demostrar la solvencia del deudor son los bauches de pago consignados de manera oportuna, mal puede saber la demandante que la arrendataria deposita los cánones si no diligencia oportunamente en el expediente de consignaciones además de que los depósitos fueron realizadas de manera extemporánea, por lo que se hace obligatorio para quien aquí decide declarar con lugar la acción de desalojo, se condena a la demandada al pago de los servicios públicos y entregar los recibos cancelados, se declara parcialmente con lugar la demanda por cuanto la demandada por notoriedad judicial tal como se desprende el expediente de consignación Nº 107-13 se encuentra solvente a la fecha, no hay condenatoria en costa debido a la naturaleza de la decisión. Así se declara.