TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS FRACISCO DE MIRANDA, CAMAGUÁN Y SAN GERONIMO DE GUAYABAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO
208º y 159º
De las partes y sus apoderados
ASUNTO: 1889-2018
De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede esta Juzgadora a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:
Parte Demandante: ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.174.328.
Apoderado Judicial constituido: abogado en ejerció MIGUEL JOSE RIANI PONCE, inscrito en el Ipsa bajo el Nro. 103.333
Parte Demandada: FIRMA PERSONAL MISTER FRIO, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, bajo el Nº 55, Tomo 3-B Pro, de fecha 16 de Septiembre del 1998, propiedad del ciudadano HUGO CESAR SOTO, venezolano mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº 13.238.251.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)
Tipo de Sentencia: DEFINITIVA

I
RESEÑA DE LOS AUTOS
Se recibió mediante sorteo de distribución de fecha 17/05/2018, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Juzgado, quien procedió admitirlo mediante auto de fecha 25 de Mayo del 2018, acordándose la citación de la demandada de autos, mediante diligencia de fecha 04/06/2018, el Alguacil del Tribunal Reny Landaeta, consigna boleta de citación debidamente firmada por el demandado de autos, mediante escrito de fecha 04/07/2018, la parte demandada da contestación a la demanda y promueve pruebas, consigna poder debidamente notariado otorgado a sus apoderadas judiciales, mediante auto de fecha 09/07/2018, se fijo el cuarto día para la audiencia preliminar, mediante diligencia de fecha 11/07/2018, ambas partes solicitan la suspensión de la causa por un tiempo de siete días continuos, mediante auto de fecha 12/07/2018, el tribunal acordó la suspensión de la causa, mediante acta de fecha 19/07/2018, se dejo constancia de la celebración de la audiencia preliminar, en fecha 25/07/2018 mediante sentencia interlocutoria simple realizo la fijación de los hechos, mediante escrito de fecha 26/07/2018 la parte accionante promueve pruebas, mediante escrito de fecha 01/08/2018, la parte demandada promueve prueba, mediante escrito de fecha 03/08/2018, la parte demandante hace oposición alguna de las pruebas de la parte demandada, mediante auto de fecha 09/08/2018 se admitieron las pruebas de las partes salvo su apreciación en la definitiva, mediante auto de fecha 17/09/2018 se fijo fecha para el juicio oral.
II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte accionante en su escrito libelal que el objeto de la presente demanda es por Resolución de Contrato de Arrendamiento, por la causal establecida en la ley en el supuesto que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, en relación de un inmueble local comercial propiedad de su representado ubicado en la calle 11 esquina carrera 8, inmueble s/n Casco Central de calabozo Estado Guarico, arrendado a la FIRMA PERSONAL MISTER FRIÓ, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, bajo el Nº 55, Tomo 3-B Pro, de fecha 16 de Septiembre del 1998, propiedad del ciudadano HUGO CESAR SOTO, venezolano mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nro. 13.238.251, acción esta fundamentada en el Articulo 40 literal G de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y por el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil, alega que su mandatario tiene suscrito mediante documento publico autenticado contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la FIRMA PERSONAL MISTER FRIO supra identificada, el inmueble arriba descrito, debidamente notariado ante la Notaria Publica de Calabozo Estado Guárico, el día 29 de Abril del 2009, quedando inserto bajo el Nº 71, Tomo 22 de los libros de autenticación llevados por esa notaria, en la cláusula tercera de dicho contrato se expresa que la duración del mismo será de un año, prorrogable por periodos iguales y sucesivo siempre y cuando hubiese manifestación de voluntad de prorrogarlo el arrendador, la cual deberá realizarse por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del contrató, pero es el caso que el contrato de arrendamiento prorrogado tantas veces venció el día 29 de Abril del 2016 y su notificado notifico oportunamente al arrendatario su voluntad de no prorrogarlo como se desprende del telegrama de fecha 29 de Marzo del 2016, realizado por la Oficina de Ipostel, Agencia Calabozo, con acuse de recibo de fecha 31 de Marzo del 2016, que acompaño en copia simple marcado con la letra “C”, asimismo, indica que a pesar de las múltiples gestión amistosas realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causas del vencimiento del termino y su prorroga legal correspondiente como causal de fecha 27 de Abril de 2018, que acompaño en copia simple marcada con la letra “D”, en la cual se le notifico al arrendatario a los fines de acordar de mutuo acuerdo la desocupación del inmueble y aun cuando notifico su representado su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento concediendo la prorroga legal correspondiente, el arrendatario se niega rotundamente a abandonar el inmueble antes identificado, igualmente indica que el arrendatario no ha pagado el canon de arrendamiento establecido, desde la fecha en que se venció la prorroga legal, es decir, desde el 29 de Abril del 2018.
Promueve contrato de arrendamiento, otorgado en la Notaria Pública de Calabozo, el día 29 de Abril de 2009, quedado inserto bajo el Nº 71, Tomo 22 de los Libros de autenticaciones llevado por esa notaria marcado con la letra “ B”, telegrama de fecha 29 de Marzo de 2016, realizado por la Oficina de Ipostel Agencia calabozo marcado con la letra “C”,telegrama de fecha 27 de Abril del 2018 marcado con la letra “D” .
Es por todo lo antes expuestos que demanda a la FIRMA PERSONAL MISTER FRIÓ en la persona de su propietario HUGO CESAR SOTO, ya identificado en autos, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, fundamenta su demanda en el Articulo 40 literal G de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
III
CONTESTACIÒN A LA DEMANDA
La parte demandada a fin de dar contestación a la demanda y desvirtuar los hechos alegados por el accionante expuso lo siguientes: convenimos parcialmente en lo manifestado por la parte demandante en lo que respecta a la relación arrendaticia que supuestamente nació el 29 de Abril del 2009, según consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 29 de Abril de 2009 inserto bajo el Nº 71, Tomo 22 de la Notaria Pública de Calabozo Estado Guarico, el cual consigna con el libelo, indica que existe un contrato anterior al que menciona el demandante; este contrato es de fecha 12 de Julio del 2006, el cual se encuentra debidamente autenticado e inserto bajo el Nº 21, Tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública de Calabozo Estado Guárico, el cual consigna en copia certificada marcado con la letra “B” donde se demuestra que la relación arrendaticia se crea formalmente desde el momento en que se suscribe y autentica dicho contrato, indica que la notificación realizada a su poderdante se encuentra enmarcada legalmente como lo establece el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2009, que aun si suscribirse otro contrato posterior a este, opero lo que jurídicamente se llama tacita reconducción; mas no realiza dicha notificación enmarcada en el contrato que hacemos valer como inicio de la relación arrendaticia que es del año 2006, concediéndole a su poderdante un lapso de prorroga legal de dos (2) años, cuando lo que le corresponde legalmente son tres (3) años, por tener una relación arrendaticia de diez (10) años, como lo establece el Articulo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial es por ello que convinieron parcialmente en lo argumentado por el demandante, de la existencia de una relación arrendaticia contractual pero no desde el año 2009 si no desde el año 2006 y anteriormente verbal desde el año 2005, por lo tanto consignaron recibo de pago de arrendamiento correspondiente al periodo del 15 de agosto al 15 de septiembre del año 2005, como beneficiario el ciudadano RAFAEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO, donde ratifica que su poderdante esta pagando un arrendamiento del local comercial.
Niegan, rechazan y contradicen que su poderdante no haya pagado desde la fecha 29 de Abril del presente año, el canon de arrendamiento, por cuanto de forma cumplida se han cancelado los cánones de arrendamientos, es por esto que consigna deposito bancario marcado con la letra “D” de la entidad bancaria Banco de Venezuela nro. 133547216 de fecha 13 de Abril del 2018 en el numero de cuenta 0102-0336-81-000050393 a nombre del ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (3.600.000,00 BS) correspondiente a los meses de Marzo- Abril- Mayo del 2018, no quedado adeudar ninguna mensualidad pendiente e inclusive el mes en curso esta pagado el cual consignan marcado con la letra “E” por la suma de UN MILLLON DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) correspondiente al mes de Junio del 2018.
Promovió las siguientes documentales anexas a la contestación copia certificada del contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, original de recibo de pago marcado con la letra “C”, y originales de recibo de deposito bancario emitidos por el Banco de Venezuela, bajo los números 133547216 y 133660349 de fechas 13 de Abril del 2018 y 05 de Junio del 2018, respectivamente, marcado con las letras “D” y “E” .
Alega que su poderdante nunca se ha negado al desalojo del inmueble, solo ha exigido que se respete los derechos que posee como arrendatario de gozar de la prorroga legal correspondiente a tres (3) años, por tener una relación arrendaticia de hasta mas de Diez (10) años, como lo establece el Articulo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

VALORACION DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte accionante a fin de demostrar la veracidad de sus dichos, trae a los autos los siguientes medios probatorios:
1) Principio de la comunidad de la prueba: Este Juzgado precisa como en reiteradas decisiones proferidas por este Tribunal, que el mismo no constituye un medio de prueba, sino que simplemente se trata de una solicitud de aplicación de un principio, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio y sobre todo en materia laboral, donde las normas son de orden público, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera que es improcedente valorar tal principio. Así se decide.
El principio de la comunidad de la prueba, también llamado de la adquisición, se refiere a que la prueba pertenece al proceso. En este sentido la doctrina mas reconocida ha dejado establecido que “Las actividades procesales pertenecen a una relación única, por ello los resultados de las actividades procesales son comunes entre las partes (adquisición procesal). Se consagra, pues, que la prueba evacuada pertenece al proceso y no sólo a quien la promovió o adujo, de manera que una vez incorporada al proceso debe ser tenida en cuenta, sea que resulte en provecho de quien la aportó, o de la parte contraria, que también puede invocarla legítimamente. La prueba una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración, sin importar que beneficie a quien la aportó o a la parte contraria. La prueba evacuada pertenece al proceso al todo que constituye las actuaciones de quienes forman parte de esa comunidad procesal”. (Chiovenda “Principios de Derecho Procesal Civil”, Tomo I citado por Rodrigo Rivera Morales en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano” 2da. Edición. Pág. 92).
Al lado de este principio de la comunidad de la prueba y, en lo que se refiere al Sistema probatorio venezolano, encontramos también el principio de la renunciabilidad de las pruebas que establece que las partes pueden desistir de la prueba pedida y no practicada, pero que no obstante esta libertad, ella tiene sus límites en principios constitucionales del estado de justicia, debido proceso, el proceso como realización de la justicia y en el interés público. En la búsqueda de la verdad y la justicia, en virtud de la lealtad probatoria y la comunidad de la prueba, ninguna parte puede reservarse prueba que conduzca a la solución del conflicto. En las tendencias modernas se acepta que el juez debe de disponer de poderes para traer a juicio aquellas pruebas que interesen al proceso. (Rodrigo Rivera Morales “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”. Pág. 100).
Basándose en este principio esta Jurisdiccente, pasara analizar cada una de las probanzas:
2) En relación a la confesión espontánea indicada por la parte demandante en cuanto a que la parte demandada en su escrito de contestación de demanda reconoció la existencia de la relación arrendaticia y que los telegramas fueron realizados, este juzgado le otorga valor probatorio conforme al Articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, ya que dicha confesión fue invocada por la parte. Así mismo indica que la existencia de la relación arrendaticia no esta en discusión en vista de que en la audiencia prelimar la misma fue reconocido, lo que se discute es desde cuanto existe la misma. Así se decide
3) Contrato de arrendamiento marcado con la letra “B” cursante del folio 8 al 10 del presente expediente, otorgado por ante la Notaria Pública de Calabozo, el día 29 de Abril del 2009, quedando inserto bajo el Nº 71, Tomo 22, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, este es un instrumento publico que no fue tachado por ninguna de las partes conforme al Articulo 429 del Código del Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide
4) Telegramas procedentes de la Oficina de Ipostel marcados con las letras “C” y “D“ cursante del folio 14 al folio 18 del presente expediente, los mencionados documentos administrativos aunque fueron reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación, no es menos cierto que ellos fueron realizados de manera extemporánea por tardío ya que se efectuaron cuando ya había vencido el contrato, por ello se desecha los mismo. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
A fin de desvirtuar lo alegado por la parte accionante, la parte demandada trajo a los autos el siguiente acervo probatorio.
1) Contrato de Arrendamiento, cursante del folio 38 al folio 40 del presente expediente, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Calabozo Estado Guárico, e inserto bajo el Nº 21, Tomo 38 de los Libros de autenticación llevados por esa notaria, del presente contrato se desprende que efectivamente el ciudadano HUGO SOTO (demandante) celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL TORRELLAS CARRILLO, sobre el inmueble objeto del presente litigio, y este es el contrato primigenio, y por cuanto, la parte insistió el valor probatorio de la instrumental, por lo que este jurisdicente procede analizar la instrumental, quedando demostrado que existe una relación arrendaticia entre las partes, documento Público autorizado por un funcionario que da fe pública que tal acto fue realizado ante él, como lo establece el artículo 1.357 del Código Civil vigente, otorgándosele pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1.359 y 1. 360 del Código Civil. Así se decide.
2) Recibo s/n cursante al folio 41 del presente expediente, signado con la letra “C” de dicha instrumental privada se observa que hubo oposición a la misma y ya que de la misma no aporta nada al fondo del litigio, ya que dicho pago fue por un monto que honesta establecido en el contrato de arrendamiento, por cuanto en el mismo se habla es de Trescientos Mil bolívares y el deposito es de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000) mal podría considerarse como pago de canon alguno, por ello se desecha dicha prueba. Así se decide
3) Recibos de depósitos bancarios cursante a los folios 42 y 43 del presente expediente marcado con las letras “ D y E “ signado con los números 133547216 y 133660349 de fechas 13/04/2018 y 05/06/2018 por un monto de (Bs. 3.600.000,00 y Bs. 1.200.000,00) a la cuenta del ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLA CARRILLO, signada con el Nro. 0102-0336-810000503293, por cuanto los mismos no fueron objetados por la otra parte y ya que se evidencia que dichos depósitos son objeto del canon de arrendamiento, ya que fue realizado en la cuenta establecida en el contrato de arrendamiento se le otorga valor probatorio. Así se decide
En cuanto a la oposición realizada por la parte accionante a la documental consignada por la demandada, la misma se desecha por cuanto el contrato primigenio es un indicio para la resolución del presente conflicto. Así se decide.
MOTIVA
Los jueces de instancia están facultado por la legislación Venezolana para interpretar y calificar los contratos, es decir, su labor es la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes, al establecer determinadas obligaciones y derechos, por ello pasa esta Jurisdiccente analizar el contrato junto con los hechos explanados por las partes y el acervo probatorio analizado y valorizados, se evidencia que la relación arrendaticia en la presente causa comenzó a través de un contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano HUGO SOTO y el ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLA CARRILLO, supra identificado sobre un inmueble local comercial ubicado en la calle 11, esquina 8, inmueble s/n Casco Central de Calabozo Estado Guarico, el contrato fue celebrado por un tiempo de un año contado a partir del 15 de Julio del 2006 al 15 de Julio del 2007, folio 38 al 40, tal como lo indica el mencionado contrato en su Cláusula Segunda, en la cual reza lo siguiente…” Este contrato tendrá una duración de un (01) año contados a partir del día 15 de Julio del año 2006 al 15 de Julio del año 2017, pudiendo ser prorrogado de común acuerdo por el ARRENDADOR Y EL ARRENDATARIO por el tiempo y condiciones que este determine…” de los autos se evidencia que aunque el aludido contrato era por un año fijo, el mismo continuo renovándose automáticamente, tal como lo estableció la cláusula segunda del mencionado contrato, es decir, tanto el arrendador como el arrendatario, continuaron uno en el uso del inmueble y el otro disfrutado los cánones percibido con objeto del arrendamiento, ahora bien, existe un segundo contrato celebrado entre la parte Accionante del presente litigio y la FIRMA PERSONAL MISTER FRIÓ representado por el mismo ciudadano HUGO CESAR SOTO, cursante al folio 8 y su vuelto del presente expediente, sobre el mismo objeto del litigio, en dicho contrato se estableció que el mismo tendría una duración de Un (01) año desde el 30 de Enero del 2009 hasta el 30 de Enero del 2010, tal como lo reza en su cláusula Tercera:
..“ el lapso de duración del presente contrato se ha convenido por el tiempo de un (01) año fijo contado a partir del día treinta (30) de Enero del año Dos Mil Nueve, plazo este que podrá prorrogarse por periodos iguale y sucesivos siempre y cuando el ARRENDADOR manifestaré por cualquier medio suscrito su voluntad de prorrogarlo; manifestación esta que deberá realizarse con por lo menos 30 días de de anticipación al vencimiento del presente contrato o de cualquier cuenta el índice inflacionario fijado por el banco central de Venezuela.”..( subrayado y negrilla nuestra)
De la inferencia de la cláusula tercera, se infiere que el contrato podría renovarse por periodos iguales, pero para que esto ocurriera, se estableció como requisito si ne cuan nom que el arrendador debía manifestar su voluntad de querer renovar el contrato, por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del tiempo pactado en el aludido contrato, ahora bien este segundo contrato inicio el 30/01/2009 y culminaba el 30/01/2010, a dicho contrato le correspondía una prorroga legal de seis (6) meses, tal como lo establecía el Articulo 38 Ordinal A de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que el mismo estaba celebrado bajo la antigua Ley de Arrendamiento (LAI), y ratificada por la Nueva Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, en su Artículo 26, luego de que expiro tanto el tiempo del contrato como el de la prorroga legal, el arrendador y el arrendatario siguieron manteniendo la relación arrendaticia a pesar de que el arrendador no manifestó por escrito su deseo de renovar el contrato, tal como lo tipifica la aludida cláusula tercera.
Se desprende de los autos que no reposa constancia alguna, donde el arrendador haya dado su consentimiento para prorrogar el contrato supra mencionado, tal como lo exige la aludida cláusula tercera, por ello, se entiende que una vez concluido el lapso del contrato operaba de pleno derecho la prorroga legal correspondiente, en vista de que eso lo establece la norma adjetiva y que la norma de arrendamiento son de orden público y no puede ser relajada por las partes, y como de autos se desprende que una vez finalizado el plazo de duración pactado en el contrato y vencido igualmente la prorroga legal , el inquilino continuo con el uso goce y disfruté de la cosa arrendada y el arrendador siguió percibiendo su canon de arrendamiento, por lo que se produjo la tacita reconducción al no haber sido denunciado por las partes la finalización del contrato, ahora si bien es cierto, que a los autos cursa una notificación realizada por la parte accionante al demandado de autos por Ipostel en fecha 01/04/2016, donde se indicaba que no se iba a renovar el contrato no es menos cierto, que dicha notificación es extemporánea por tardía ya que para la fecha en que se realizo el contrato tenia mucho tiempo de haberse convertido en un contrato a tiempo indeterminado, es decir ninguna de las partes dio cumplimiento a la cláusula tercera del contrato arriba transcrita en relación a que treinta (30) días antes de que concluyera el contrato, el Arrendador debería manifestar por escrito su deseo de renovar el contrato, en el caso de autos, esto no ocurrió como ya se ha dicho tantas veces, si no que el contrato siguió renovándose automáticamente sin que el arrendador manifestara su deseo de renovar, ocurriendo así la tacita reconducción establecida en el Articulo 1600 y 1614 del Código Civil:
, lo cuales expresan:
…Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…
Como ya es sabido la tácita reconducción consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).
Para el Diccionario Jurídico Venezolano, es: reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga”. (Tomado del Diccionario Jurídico Venezolano D&F. Año 1998. Ediciones Vitales 2000 C.A. Página 127).
Y, para el Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales: “Renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita”. (Tomado del Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial Ruy Díaz. Año 2007. Página 877).
La tácita reconducción en arrendamientos urbanos es una figura jurídica básica. Si bien esta figura no está recogida de facto en la Ley de Alquileres de Locales comerciales si será de aplicación en virtud del carácter supletorio del Código Civil, el citado artículo 1.600 del Código Civil, regula lo que la doctrina ha denominado la “tácita reconducción”, como la conversión de un contrato a tiempo determinado, en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, esta sentenciadora verifica que conforme a la tantas veces mencionada cláusula tercera del contrato, trascritas ut supra, se tiene que las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término de un (1) año, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.
Se pasa verificar el segundo requisito, aparece del escrito libelar y de la contestación, que la parte demandada permanece hasta los actuales momentos ocupando el inmueble, vale decir, que el inquilino continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. Estando con ello satisfecho el segundo requisito.
El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción, consiste en la circunstancia, de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, y no se oponga a ello el propietario o arrendador.
Sobre este aspecto, el tratadista Emilio Calvo Baca, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo, que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato, para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede, y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra).
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente:
“…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”
Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinarios como jurisprudencial trascritos, que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato, configuran la tácita reconducción, que es lo mismo que la renovación tácita del contrato…”.
Ahora bien, en el caso de autos, claramente se evidencia que existe un contrato primogénito que dió inicio a la relación arrendaticia y que el arrendador nunca manifestó su anuencia de renovar el contrato, tal como lo establecía la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, si no que él, aunque ya había pasado el tiempo establecido y la prorroga legal que le correspondía por haberse celebrado un contrato a tiempo determinado, al principio él dejo que el arrendatario continuara con el uso, gocé y disfruté de la cosa arrendada y él continuo percibiendo el canon de arrendamiento por la cosa arrendada, sin ningún tipo de objeción hasta que después de varios años de haber operado de pleno derecho la tacita reconducción del contrato, específicamente siete (7) años y ocho (8) meses, es cuando el arrendador procede a notificarle al arrendatario su deseo de no renovar el contrato, por ello dicha notificación es extemporánea por tardía, ahora bien, en vista de que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, la doctrina ha sido concurrente en establecer que a este tipo de contrato no le corresponde prorroga legal, porque al no tener termino, mal puede calcularse una prorroga legal. Así se decide
Así mismo, queda así desvirtuada que el arrendador haya dado su anuencia para que el arrendatario permaneciera en posesión del local comercial, objeto del presente litigio, requisito este indispensable para que el contrato continuara siendo a tiempo determinado y no pusiese operar la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, toda vez, que el contrato fue muy claro en su cláusula tercera, ya antes mencionada, que el contrato podría renovarse siempre y cuando el arrendador manifestara su voluntad de hacerlo, hecho este que no ocurrió en el caso de autos, y es lo que da origen al nacimiento de la indeterminación del contrato, por ello se ve forzada a declarar con lugar la presente demanda por desalojo. Así se establecerá en la dispositiva del fallo.
DISPOSITIVA
En consecuencia, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, conforme a las consideraciones antes expuestas y de conformidad con lo establecido en los artículos 2 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Juzgado, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, incoada por el ciudadano MANUEL ANTONIO TORRELLAS CARRILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 14.538.725, contra la FIRMA PERSONAL MISTER FRIO, representada por el ciudadano HUGO CESAR SOTO, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 13.238.251.
SEGUNDO: Se ordena la entrega del local comercial objeto del presente litigio libre de personas o bienes y solvente de los servicios básicos.
TERCERO: Se condena a la parte perdidosa al pago de las costas procesales conforme al Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Por cuanto la sentencia salio dentro del lapso se abstiene de notificar a las partes.
Publíquese, Regístrese incluso en la página Web y déjese copia certificada para el copiador de sentencias. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Francisco de Miranda Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico en CALABOZO, a los TREINTA Y UN (31) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL DIECIOCHO ( 31 / 10 /2018). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA
ABG. MAYRA URBANEJA ZABALETA
LA SECRETARIA,
ABG. LILY JIMÉNEZ
En ésta misma fecha se registró bajo el Nº 267-18 se publicó siendo las Once horas de la mañana (11:00 a.m.) y se expidió copia certificada para el copiador de sentencias llevado por este Juzgado. Conste.-
LA SECRETARIA,
ABG. LILY JIMÉNEZ
Exp: Nº 1889-18