TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSORA 46 S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 26 de Marzo de 1976, anotado bajo el Nº 7, Tomo 49-A-sgdo.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA DEMANDANTE: LUIS GONZALO ESTEVES BALDO y CORA FARIA ALTUVE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.232.729 y 10.595, respectivamente.

DEMANDADA: INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 07 de Abril de 2006, bajo el Nº 16, Tomo 603-A-VII.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA DEMANDADA: RODOLFO BRICEÑO ARIAS y GIANMARCO BRICEÑO BACCHIN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 5.084 y 89.354, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (Local Comercial)

EXPEDIENTE: AP31-V-2016-001186

--NARRATIVA—
En escrito de fecha 02 de diciembre de 2016, cumplido el trámite por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano CESAR SIMON PEREZ GUEVARA, venezolano, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el números 232.729, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSORA 46 S.R.L. de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 26 de marzo de 1.976, anotado bajo el No. 7, Tomo 49 –A- sgdo, según consta de instrumento poder que acompañó a la demanda distinguido con la letra A, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador de Caracas en fecha 05 de agosto de 2.015, bajo el No. 30, Tomo 247 de los libros de autenticaciones, intentó demanda de desalojo contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES FRAGANCE II 1999. C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 07 de abril de 2006, bajo el N° 16, Tomo 603–A-VII, en la persona de sus Directores, ciudadanos DAVID RAYMOND MOGHRABI y EYAL ZEEV, mayores de edad, venezolanos el primero e Israelí el segundo, titulares de las cédulas de identidad Nros V-16.227.601 y E– 80.337.486, respectivamente, acompañando copia certificada de las actas conducentes.
En fecha 05 de diciembre de 2016 se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada de conformidad con el artículo 43 del Decreto 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a objeto de la práctica de la citación correspondiente.
En fecha 13 de febrero de 2017 mediante diligencia la representación legal de la demandante ciudadano CESAR SIMON PEREZ GUEVARA, identificado ut supra solicitó la citación por carteles de la demandada en virtud de la declaración del alguacil del Tribunal quien consignó la boleta de citación sin firmar a nombre de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES FRAGANCE II 1999. C.A. en la persona de los ciudadanos DAVID RAYMOND MOGHRABI y EYAL ZEEV, supra identificados.
En fecha 07 de abril de 2017 por diligencia del representante legal de la parte demandante, fueron consignados dos ejemplares de los carteles del emplazamiento publicados en la prensa nacional, Diarios El Universal y Últimas Noticias (Folios 49 al 51).
En fecha 22 de mayo de 2017 la Secretaria designada dejó constancia del cumplimiento de todas las formalidades relativas a la citación de la demandada INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de junio de 2017 el ciudadano GIANMARCO BRICEÑO BACCHIN, Venezolano, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 89.354, titular de la cédula de identidad N° V- 11.306.709 y de este domicilio, actuando en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. de este domicilio identificada ut supra, consignó documento poder otorgado en fecha 6 de junio de 2017 ante la Notaría Pública Duodécima de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 27, Tomo 63, Folios 97 hasta el Folio 100 de los libros de autenticaciones respectivos, dándose por citado en el juicio de desalojo que le sigue la sociedad mercantil INVERSORA 46, S.R.L. identificada ut supra.
Mediante escrito de fecha 21 de junio de 2017 la representación legal de la sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. de este domicilio, consignó escrito de cuestiones previas junto con la contestación a la demanda.
Por escrito fechado 31 de julio de 2017, el representante legal de la Sociedad Mercantil INVERSORA 46 S.R.L. identificada consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas y defensas perentorias correspondientes.
En fecha 10 de agosto de 2018 la representación legal de la demandante INVERSORA 46 S.R.L. presentó escrito de pruebas en fase de cuestiones previas, el cual se agregó a los autos.
Según escrito de fecha 29 de septiembre de 2017 la representación legal de la demandada sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. de este domicilio, consignó escrito de conclusiones.
Según escrito de fecha 2 de octubre de 2017, la representación legal de la demandante sociedad mercantil INVERSORA 46, S.R.L. consignó escrito de conclusiones de cuestiones previas.
En fecha 26 de octubre de 2017 se dictó sentencia interlocutoria de resolución de cuestiones previas.
Según escrito de fecha 26 de Octubre de 2017 la representación legal de la demandada sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A., consignó escrito de conclusiones.
En fecha 10 de agosto de 2018 la representación legal de la demandante INVERSORA 46 S.R.L. presentó escrito de subsanación de cuestiones previas, agregado a los autos.
Según escrito de fecha 8 de noviembre de 2017, la representación legal de la demandada sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. de este domicilio, presentó escrito de ratificación de escrito de 26 de octubre de 2017.
En fecha 9 de noviembre de 2017 la representación legal de la demandada sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A., presentó escrito de ratificación de escrito de 26 de octubre de 2017.
En fecha 13 de noviembre de 2017 compareció el Alguacil Adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en Los Cortijos, para informar que después de la revisión realizada por la Coordinación de Alguacilazgo en el sistema juris 2000 se constató la cesación del cargo de la Jueza Suplente en fecha 16 de octubre de 2017, lo que hizo inoficiosa la práctica de la notificación correspondiente.
En fecha 16 de enero de 2018 se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró subsanada la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por la representación legal de la parte actora.
Por auto de fecha 7 de febrero de 2018 el Tribunal ordenó la notificación de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 16 de enero de 2018 que declaró subsanada la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 eiusden.
En fecha 25 de abril de 2018 la representación legal de la demandada sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A., se dió por notificado de la sentencia que declaró subsanada la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 eiusden.
Por auto de fecha 10 de mayo de 2018 se fijó la oportunidad para la Audiencia Preliminar de conformidad con el Artículo 868 eiusden, ordenando la notificación de las partes.
En fecha 30 de mayo de 2018 tuvo lugar la Audiencia preliminar con la asistencia de las partes identificadas, la abogada CORA FARIAS ALTUVE de INVERSORA 46 S.R.L., y los abogados RODOLFO ENRIQUE BRICEÑO ARIAS Y GIANMARCO BRICEÑO BACCHIN, en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A., quienes anexaron escrito de alegaciones suscrito por los mismos.
Por auto de fecha 4 de junio de 2018, este Tribunal de conformidad con el artículo 868 procedió a la fijación de los hechos y limites de la controversia, según lo expuesto por las partes, en la demanda y su contestación.
Por escrito de fecha 07 de junio de 2018 la representante legal de INVERSORA 46 S.R.L., la abogada CORA FARIAS ALTUVE presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 08 de junio de 2018 el Tribunal proveyó lo conducente a la admisión de las pruebas sobre lo cual no hubo impugnación ni oposición de la demandada.
II
DETERMINACION DE LA CAUSA

El libelo de la demanda, que consta a los folios 02 al 08 de este expediente, contiene una pretensión de DESALOJO (Local Comercial), que incoara la Sociedad Mercantil INVERSORA 46 S.R.L. contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999. C.A. antes identificada
ALEGÓ LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA, LO SIGUIENTE:
La demanda por desalojo (Local Comercial), fue interpuesta por el abogado CESAR SIMON PEREZ GUEVARA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 232.729, actuando como apoderado judicial de la parte actora Sociedad Mercantil INVERSORA 46 S.R.L.
Que su representado es propietario de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 47-C-11, ubicado en el Nivel C-1 del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Primera Etapa, Avenida la Estancia, Chuao, adquirido según consta de documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 03 de diciembre de 1.982, anotado bajo el No. 19, Tomo 11, Protocolo Primero.
Que su representada celebró un contrato de arrendamiento en fecha 30 de abril de 2013 con la sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999. C.A. antes identificada.
Que dicho contrato acordó el arrendamiento del referido inmueble por un periodo de (01) año contado a partir del día 14 de abril de 2013, hasta el 14 de abril de 2014, pactándose en el mismo el pago del canon de arrendamiento la cantidad mensual de VEINTISITE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 27.000,00) más el impuesto del valor agregado (I.V.A.) que debería ser cancelada los primeros cinco (05) días de cada mes, de acuerdo con lo pautado en la cláusula cuarta del referido contrato.
Que la arrendataria sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999. C.A. antes identificada, solo cumplió con su obligación de pagar los cánones correspondientes, hasta el mes de octubre de 2014, dejando así la arrendataria de cumplir su principal obligación, como es la de cancelar oportunamente los cánones de correspondientes y que hasta la presente fecha adeuda la cantidad de SETECIENTOS DOS MIL BOLIVARES (Bs. 702.000,00), ello a razón de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 27.000,00) más el correspondiente impuesto al valor agregado (I.V.A.) por cada mensualidad, por concepto de canon de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses que van desde octubre de 2014, hasta el mes de noviembre de 2016.
Que la arrendataria ni siquiera ha efectuado el pago de las mensualidades correspondientes ante la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI).
Fundamentó la demanda en la relación contractual existente entre las partes con base en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con los artículos 6 in fine, 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

ALEGARON EN LA CONTESTACION DE LA DEMANDA, LOS DEFENSORES PRIVADOS DE LA DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. IDENTIFICADA, LO SIGUIENTE:

Por su parte, los doctores RODOLFO BRICEÑO ARIAS y GIANMARCO BRICEÑO BACCHIN, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 5.084 y 88.354, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A., antes identificada, alegaron:
Que en nombre de su representada INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. OPUSIERON LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDANTE INVERSORA 46 S.R.L., para intentar y sostener el juicio, en los términos siguientes:
Que en el supuesto negado que los abogados que dicen representar la actora INVERSORA 46, S.R.L. estuviesen legitimados para representarla, contradicen totalmente dicha demanda con la única excepción que la demandada INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. tiene su domicilio en Caracas, que su documento constitutivo y estatutos se encuentran registrados en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 7 de abril de 2006 bajo el No. 16 del Tomo 603-A-VII, y se encuentra representada por su Directores EYAL ZEEV Y DAVID RAYMOND MOGHRABI, domiciliados en Caracas, titulares de las cedulas de identidad Nos. E- 80.337.486 y V – 16.227.601 identificados en la contestación al fondo de la demanda.
Que es cierto que su representada INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. suscribió el contrato locativo consignado junto con la demanda y otorgado en fecha 30 de abril de 2013 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 21 de octubre de 2015 inserto bajo el No. 26, Tomo 40 de los libros respectivos
Destacó que su representada INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A antes identificada ha hecho los pagos del canon de arrendamiento a favor del ciudadano ANTONIO FERREIRA BRAZAO, el cual es parte del contrato y no es parte en la causa según sus dichos.
Igualmente expresó que la falta de cualidad o legitimación de la demandante INVERSORA 46 S.R.L., para intentar un juicio de desalojo contra su representada INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. es falso, porque su afirmación de ser arrendadora de la demandada, es decir – en su opinión- no titular de la cualidad jurídica derivada del predicho contrato de arrendamiento en el que no ser parte, no tiene derecho a lo pretendido.
Concluye señalando que el contrato de arrendamiento no fue firmado entre INVERSORA 46 S.R.L., y su representada INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A., sino entre el ciudadano ANTONIO FERREIRA BRAZAO e INVERSIONES FRAGANCE II 1999, identificadas.
DE LA DETERMINACION Y FIJACION DE LOS HECHOS Y DE LOS LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Por auto del Tribunal dictado en fecha 4 de junio de 2018 se procedió a establecer la fijación y delimitación de los hechos y límites de la controversia quedando establecidos, de la siguiente manera: en el caso de de la parte demandante, la solicitud de desalojo por la falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de octubre de 2014 hasta la fecha de la introducción de la demanda; por otra parte la demandada arrendataria alegó la falta de cualidad de la actora en juicio, desconociendo el derecho que dice tener como arrendadora .

III
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA ACOMPAÑADAS AL LIBELO DE LA DEMANDA

1) Original del instrumento Poder otorgado por la Sociedad Mercantil INVERSORA 46 S.R.L otorgado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Libertador de Caracas en fecha 05 de Agosto de 2015, bajo el Nº30, Tomo 247 de los libros de autenticación, Anexo A, (folios 10 al 12) del Expediente, el cual se valora a tenor en el Artículo 1.358 del Código Civil como instrumento Publico Privado.
2) Original de documento de Propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual se encuentra inserto ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 03 de Diciembre de 1982, anotado bajo el Nº 19, Tomo 11, Protocolo Primero, Anexo B (folios 13 al 18) del Expediente, el cual se valora a tenor en el Artículo 1.359 del Código Civil como instrumento Público.
3) Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado al ciudadano Antonio Ferreira Brazao, Venezolano, titular de la Cedula de identidad Nº 6.060.172 en su carácter de demandador y inscrito por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 26, Tomo 40 del libro de autenticación Anexo C, (folios 20 al 24) del Expediente, el cual el Tribunal valora a tenor al Artículo 1.359 del Código Civil como instrumento Público.
4) Original del informe de fecha 3 de marzo de 2016 emitido por la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliario a nombre de Antonio Ferreira, Anexo D, (folio 26 del Expediente), el cual el Tribunal valora conforme al Artículo 1.359 del Código Civil.
5) Promovió la Sentencia Interlocutoria dictada por el Tribunal 16 de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas de fecha 16 de Enero de 2018 (folio 161 al 163) del Expediente mediante la cual declaró subsanada la Cuestión Previa promovida por la demandada, la cual el Tribunal valora a tenor del Artículo 1.360 del Código Civil.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA ANEXAS AL ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS

1) Documento poder otorgado por los ciudadanos Antonio Ferreira y Gloria Do Ceu de Ferreira , venezolano y portuguesa, mayores de edad conyugues, titulares de las cedulas de identidad Nº V-6.606.172 y Nº E-813.889, respectivamente domiciliado Funchal madeira Portugal y otorgado ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Portugal, inserto bajo el Nº139, folios 42 y 43 Protocolo Único, Tomo II, confieren poder a Oswaldo Carvalho, venezolano, titular de la Cedula de identidad Nº13.992.102 y de este domicilio. Documento al cual el Tribunal le da valor probatorio conforme al Artículo 1.359 del Código Civil como instrumento Público. (Anexo 1 folios 229 al 234) del Expediente.

La parte demandada, actuando a través de sus apoderados, INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A., hizo valer el Documento de arrendamiento consignado por la parte Actora, Anexo “C”, autenticado en fecha 30 de abril de 2013, ante la Notaría Pública Octava y anotado bajo el Nº 26 del Tomo 40 de los libros de autenticaciones suscrito por la arrendataria INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A y Antonio Ferreira Brazao, en una parte del local Centro Ciudad Comercial Tamanaco Primera Etapa, Avenida la Estancia, documento que se valora a tenor del Artículo 1.359 del Código Civil como instrumento Publico del Expediente.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA ANEXAS AL ESCRITO DE CONTESTACION DE DEMANDA
La parte demandada actuando a través de sus apoderados codemandados, INVERSIONES FRANGANCE II 1999,C.A. acompañaron e hicieron valer el instrumento poder otorgado y suscrito por ANTONIO FERREIRA BRAZAO titular de la cedula de identidad No. 6.060.172 y de este domicilio, en su condición de Administrador de la Sociedad Mercantil INVERSORA 46, S.R.L. mediante el cual otorga poder al ciudadano OSWALDO BRAZAO CARVALHO, venezolano, titular de la cédula de identidad No. 13.992.102 y de este domicilio, agregado a los folios 82 al 88 del expediente, consignado con ocasión de la contestación de la demanda, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador en fecha 26 de marzo de 2015, inserto bajo el No. 15, Tomo 81, Folios 88 hasta 91, documento que se valora a tenor del artículo 1358 del Código Civil como instrumento privado.

--CONSIDERACIONES PARA DECIDIR—

Este Juzgador antes de emitir algún pronunciamiento con respecto al fallo correspondiente, debe quien aquí suscribe advertir que es facultad del Juez, como Director del proceso, analizar no solo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, puesto que su labor no se limita a los hechos y al derecho por ellos invocados, debiendo en todo caso, en virtud del principio iura noit curia, revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo, los cuales son requisitos indispensables para que un proceso se considere validamente constituido, y cuya inobservancia acarrearía una trasgresión del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, siendo desacertado iniciar un procedimiento en el cual se cause indefensión a alguna de las partes, y el cual conlleve a la declaratoria de una sentencia meramente inhibitoria, por haberse incurrido en alguno de los supuestos que la jurisprudencia ha establecido para que el Juez pueda apartarse del tema debatido en resguardo del orden público.
En efecto, con relación a la labor del Juez para controlar la valida instauración del proceso, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia expresó en sentencia No. 779, del 10 de abril de 2002, lo siguiente: “(…) la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que en el encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta (…)”

Ahora bien, establecido como ha quedado que la sentencia interlocutoria dictada por este Juzgado en fecha 16 de enero de 2018 (Folios 161 al 163) del expediente, declaró subsanada la cuestión jurídica previa sobre la falta de legitimidad de la representación de los abogados CORA FARIAS ALTUVE Y CESAR SIMON PEREZ GUEVARA, para representar a la parte actora INVERSORA 46 S.R.L. en el presente juicio de desalojo, este Tribunal procederá al análisis de los demás aspectos de la contestación de la demanda, bajo la aplicación de su doctrina pacifica y reiterada para esos casos, en el sentido que constituye una carga para la demandada, el atacar los fundamentos de la cuestión previa, en la cual se basó el Tribunal para dejar a posteriori el conocimiento de la contestación de la demanda

En efecto, el presente juicio se refiere a una acción de desalojo que es la facultad que tiene una de las partes, el propietario, en un contrato bilateral de pedir la terminación de este y en consecuencia ser liberado de su obligación si la otra no cumple a su vez con la suya, la cual tiene su base en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente.
La pretensión de desalojo de local comercial se encuentra dirigida a la arrendataria, por estar la parte demandada incursa en incumplimiento de sus obligaciones de pago, lo cual se traduce en una disminución de los derechos del propietario en la relación arrendaticia que es el pago oportuno de los cánones de arrendamiento pactados con la arrendataria, sin justificación aparente, por lo que no puede continuar dicha relación arrendaticia indicada en la demanda.
El Jurisconsulto Venezolano, LUIS LORETO (1987), ha definido la cualidad o interés procesal como la relación de identidad lógica entre la persona que se presenta como actora y la que efectivamente lo es, y la persona contra quien se demanda y la que efectivamente esta obligada. La cualidad o interés procesal existe solo entre las partes intervinientes de una relación jurídica de la cual se desprenden derechos y obligaciones accionadas en juicio. Solo tendrán cualidad o interés aquellas personas, naturales o jurídicas, que hayan formado parte de la relación de derecho sustantivo de la cual se desprende la acción.
Esta regla, pacíficamente aceptada en nuestra doctrina procesal y por nuestra jurisprudencia, impone la obligación del juez de verificar si quienes accionan un proceso y quienes se defienden en el mismo se encuentran sujetos entre si por algún vinculo de derecho sustantivo de donde derivan las obligaciones demandadas.
En el caso de marras, en la oportunidad de contestar la demanda, la representación legal de la demandada INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A alegaron que es cierto que su representada a través de sus directores, suscribió el contrato locativo que la parte actora consignó con la demanda, otorgado en fecha 30 de abril de 2013 ante la Notaría Pública Octava de Caracas donde quedó otorgado bajo el número 26 del Tomo 40 de los libros de autenticación y que de esta manera hicieron los pagos al ciudadano Antonio Ferreira Brazao, el cual es parte del contrato arrendaticio y no es parte en la causa.
También señaló la demandada que el contrato de arrendamiento no fue firmado entre INVERSORA 46 S.R.L., antes identificada y su representado e INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A., sino entre Antonio Ferreira Brazao, a quien se le han hecho los pagos de los cánones de arrendamiento, por su representada como se indicó anteriormente.
En siguientes escritos, la representación legal de la demandada en fechas 9-11-2017 (folios 152, 153,154 y Vts) y 25-4-2018) (folios 185 al 189) denuncia nuevamente supuestos quebrantamiento de formas sustanciales de los actos con menoscabo del derecho a la defensa de la parte demandante y la sentencia dictada por el Tribunal declarando subsanada las cuestiones previas opuestas de falta de legitimidad de la representación legal de la parte actora INVERSORA 46 S.R.L. mediante la presentación por los coapoderados actores del documento autenticado de fecha 3 de noviembre de 2017, certificando que son ciertas las facultades otorgadas por su demandante INVERSORA 46 S.R.L en el poder indicado.
En este sentido, este Tribunal reitera que no existe la supuesta falta de cualidad ni nulidad que señala la demandada, hecho alegado –reiteradamente- al momento de promover cuestiones previas con contestación al fondo, en fecha 21-6-2017, (folios 62 al 81), en escrito de conclusiones 29-09-2017 (Folios 97 al 103), en Audiencia preliminar de 30-5-2018, (folios 211 al 218), en fecha 25-04-2018 (Folios 185 al 199), en la oportunidad de notificación de la sentencia interlocutoria del 16 de enero de 2018 que declaró subsanada dicha cuestión jurídica previa que desechó la falta de legitimidad, se evidencia que no hay menoscabo al derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva de la parte demandada, debido a que alegada la falta de cualidad de la accionante y establecido el fundamento de la contradicción de la cuestión jurídica previa que la demandada no pudo desvirtuar son razones suficientes para estimar la procedencia de la presente demanda, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Dentro del ámbito de la legitimación en el proceso civil, la jurisprudencia contemporánea, el Articulo 156 eiusden han establecido la posibilidad necesaria para el demandado de cuestionar la representación de la demandante.
Tal como la accionada tuvo a su disposición las cuestiones previas las fuentes comentadas ponen en manos de la demandada el derecho de impugnar la representación si es el caso que ésta adolece de vicios. Bajo este panorama los apoderados de la demandada alegaron la nulidad de la representación legal de la actora porque el poder otorgado por Antonio Ferreira Brazao en su carácter de Administrador de INVERSORA 46 S.R.L. en fecha 26-3-2015 (Folios 86 al 88) del expediente, con base al cual Oswaldo Brazao Carvalho en fecha 5-8-2015 (Folios 9 al 12 ) del expediente, sustituyó el mismo en los abogados Cesar Simón Pérez Guevara y Cora Farías Altuve a los fines de la demanda, alegando que el primero no tenía la firma del Notario y tampoco los enunciados del Articulo 155 eiusden, lo cual –según su dicho- en las cuestiones previas y contestación de demanda se traduce en una falta de legitimidad e inexistencia del mismo.
Al respecto, lo primero que debe esclarecer el Tribunal es que la impugnación del poder por parte del demandado como evidencia, ha sido desarrollada en la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, en la forma que se señala a continuación:
La razón en que el legislador no previó una forma equiparable a la otorgada al demandante para hacerlo tal como se concibió en las cuestiones previas. A manera de ilustración, el Tribunal trae a colación el criterio expuesto en la Sentencia de fecha 18-04-2006 de la Sala Civil, donde aplicando a su vez un criterio de la Sala Constitucional, precisó:
“Así pues, respecto al pronunciamiento referido a la insuficiencia del Poder, la Sala pasa a considerar lo relativo a la oportunidad para la impugnación de los poderes y sobre el particular se ha pronunciado la Sala Constitucional en el sentido siguiente:
(Caso: Julio Cesar Campero y Dalerma Guaracucu de Campero, Sentencia Nº 3460 del 10-12-2003) con relación a los poderes judiciales, el Código de Procedimiento Civil prevé expresamente el cuestionamiento del poder presentado por quien comparece al demandar, como mandatario de la parte actora (Articulo 346, ordinal 3), lo que la da origen a la oposición de una cuestión previa, la cual como ya lo señaló este fallo puede ser subsanada por el demandante en los supuestos que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficientemente. Resultando, que con relación a los vicios que contenga el poder que produzca quien actúa como apoderado del demandado, nada dice el Código del Procedimiento Civil sobre la oportunidad y forma de impugnación, con el agravante para el demandado, que si el mandato fuese declarado nulo, se le tendría como que no ha dado contestación a la demanda.
A juicio de la Sala, por igualdad procesal y en beneficio del derecho a la defensa del demandado, así como el actor puede convalidar el poder impugnado mediante la cuestión previa correspondiente, el demandado podría igualmente hacerlo ante el cuestionamiento del poder otorgado a su mandatario”

De la procedente transcripción se observa que en el criterio jurisprudencial considera que en aquellos casos que se impugne el poder otorgado por la parte demandada, se debe conceder la oportunidad para que el demandante pueda convalidar el poder impugnado por el demandado, ello en virtud del principio de igualdad procesal y al derecho a la disposición del demandante.
En el subíudice, observa el Tribunal que una vez concluido el procedimiento de cuestiones previas, y agotado el lapso probatorio fue declarada con lugar la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 por sentencia interlocutoria de este Tribunal en fecha 26 -10- 2017 con la orden de subsanar dicha cuestión previa por la demandante en el plazo de cinco días de despacho.
En acatamiento a la sentencia de este Tribunal el apoderado de la actor consignó el Instrumento Público otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador, en fecha 3-11-2017, mediante la cual procedió a la certificación del poder donde constan las facultades con base a las cuales la actora hizo la sustitución en sus apoderados Cora Farías Altuve y Cesar Simón Pérez Guevara, por lo que el Tribunal procedió a dictar posteriormente la sentencia interlocutoria el 16-1-2018 que declaró subsanada dicha cuestión previa de falta de cualidad y precluida todas las defensas de la demandada al respecto.
Además del criterio establecido por el Tribunal sobre la falta de cualidad en fecha precedente, se observa a los (folios 219 al 265) del expediente que el Acta de Asamblea Ordinaria de Socios de fecha 27-8-2015 en la cual se designó la Junta Directiva de la Sociedad INVERSORA 46 S.R.L para el periodo 2015-2020 indica como uno de los administradores al ciudadano Oswaldo Brazao Carvalho, quien sustituyó dicho poder en fecha 05/03/2015 en los apoderados Cora Farías Altuve y Cesar Simón Pérez Guevara antes identificados, quien previamente fuera designado apoderado por el ciudadano Antonio Ferreira Brazao Administrador de la sociedad INVERSORA 46 S.R.L. en fecha 26-03-2015.
Estas actuaciones permiten descubrir sin lugar a dudas que la voluntad de la sociedad INVERSORA 46 S.R.L. demandante siempre ha sido conferir, con base a los estatutos sociales y sus facultades dadas a los socios y apoderados, hacer la sustitución de poder a los abogados que en la actualidad representan a la demandante en el juicio de desalojo contra la sociedad INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A., lo contrario sería violatorio del derecho a la defensa, a la tutela judicial efectiva y debido proceso a la parte demandante. Así se decide.

Por otra parte, en oportunidad de ser dictada la sentencia de fecha 26-10-2017 (Folios 137 al 143) que declaró con lugar la cuestión previa, la representación legal de la demandada en la oportunidad precluida presentó escrito de conclusiones de cuestiones previas sobre la presunta nulidad del documento poder de fecha 26-3-2015 citado, igualmente en oportunidad de audiencia preliminar , reiteraron los siguientes señalamientos:

“…”3) Reiteramos que como consecuencia ineluctable de la nulidad del documento fechado 26 de marzo de 2015, las facultades que con base a éste se otorgaron el 5 de agosto de 2015, también son nulas por depender de un documento nulo y que, por tanto, carece de validez y de efectos frente a terceros “…”
Igualmente en escrito de alegaciones de la demandada en la fase de contradicción a las cuestiones previas de fecha 9-11-2017 sobre la subsanación del poder otorgado por INVERSORA 46 S.R.L. de fecha 26-03-2015, expuso lo siguiente:

“…”Ahora bien, la parte actora, en lugar de subsanar la cuestión previa declarada con lugar porque el documento fechado 26 de marzo de 2015 no fue firmado por notario y, por tanto no tiene fe publica, o sea, subsanarla mediante documento otorgado legalmente ante notario y debidamente refrendado por éste, por ANTONIO FERREIRA BRAZAO 46, S.R.L. y en el que se faculte a OSWALDO BRAZAO CARVALHO para que éste a su vez lo pudiese sustituir a los abogados de autos,“…”

Y agregan en escrito de conclusiones de 26-10-2017 (Folio 143) sobre la firma del documento de arrendamiento impugnado, lo siguiente:
“…” En el extemporáneo, por prematuro, escrito de conclusiones que la contraparte presentó, también extemporáneamente, pero tardío, tres documentos. Al primero de ellos lo llamó “declaración de ratificación de voluntad”. Alos otros dos, los denominó poderes, “de los cuales se denota la intención inequívoca del ciudadano ANTONIO FERREIRA BRAZAO de suscribir el documento convencional objeto de impugnación “…”
…omissis…
“…” Con relación al primero, expuso que del mismo “se desprende el expreso reconocimiento que hace el ciudadano ANTONIO FERREIRA BRAZAO del instrumento poder otorgado a mi mandante que es cuestionado en la presente causa (…)
“…” en dicho poder se tiene que dicho ciudadano compareció para dejar constancia del otorgamiento de los poderes otorgados a OSWALDO BRAZAO CARVALHO el 26 de marzo de 2015 y el 5 de agosto de 2015 en la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador “para que cumpliera con las obligaciones que le fueron otorgadas:” (negrillas en el poder) “PARA QUE ME REPRESENTE Y SOSTENGA MIS DERECHOS EN TODOS LOS ASUNTOS JUDICIALES, EXTRAJUDICIALES Y ADMINISTRATIVOS QUE ME OCURRAN SIN EXCEPCION ALGUNA “....”

Ahora bien, a fin de determinar la procedencia de dichas alegaciones, debe el Tribunal analizar las actas que integran el presente expediente, para establecer la forma en la cual se sustanció durante el juicio dichas alegaciones, y al mismo tiempo, precisar si responden a las nociones de "nulidad e inexistencia" los documentos de 26-3-2015 y 5-8-2015 indicados y si se vulneró el derecho a la defensa de las partes.
Ahora bien, es criterio pacífico y reiterado de la Sala Civil que la indefensión ocurre en el juicio cuando el juez priva o limita a alguna de las partes el libre ejercicio de los medios o recursos que la ley pone a su alcance para hacer valer sus derechos. De esta forma, para que se configure el vicio de indefensión es necesario que la parte no haya podido ejercer el medio o recurso en defensa de sus derechos, como resultado de una conducta del juez que lo negó o limitó indebidamente o que se haya producido desigualdad. (Sent. S.C.C. de fecha: 30 de octubre de 2012, caso: Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., contra Servicios y S.I.M.M., C.A. (SERSIMCA) y otra). Criterio ratificado en decisión N° RC-563, de fecha 26 de septiembre de 2013, caso: Industrias Derplast, C.A., contra R.C. De Persis y otra.
De la alegaciones en juicio, se desprende que la (demandada), le atribuye a la demandante la nulidad e inexistencia del poder otorgado por la sociedad INVERSORA 46, C.A. al ciudadano ANTONIO FERREIRA BRAZAO del 26 de marzo de 2015, y las sustituciones del mismo en su apoderados judiciales en juicio por violación del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, --en sus dichos-- con menoscabo del derecho a la defensa.
Asimismo, observa el Tribunal que la demandada en oportunidad para promover cuestiones previas sustanciadas en juicio ejerció dichos alegatos de nulidad en tres oportunidades distintas en la actividad de oposición, cuestiones previas y contestación al fondo en fechas 21 de junio de 2017, 29 de septiembre de 2017 y 26 octubre de 2017 y conclusiones respectivas.
Considerando con ello, si bien dicha oposición y contestación al fondo se realizó dentro del lapso establecido, jurisprudencialmente se ha asumido que el acto de contestación debe realizarse en una sola oportunidad dotada del carácter de preclusividad.
En este sentido, observa el Tribunal que el pronunciamiento sobre la impugnación sobre los alegatos de nulidades e inexistencia sobre el poder del 26 de marzo de 2015 deben desestimarse en virtud de la sentencia interlocutoria dictada el 16 de enero de 2018 que declaró subsanada la falta de cualidad de la actora en juicio Y Así se decide.
Finalmente, este Tribunal debe señalar, que se debe declarar improcedente dichas alegaciones de nulidad e inexistencia del poder en referencia y sus sustituciones respectivas que facultan a la actora en juicio, dada las alegaciones expuestas en oportunidad de notificación de la sentencia en echa 25 de abril de 2018, escrito de audiencia preliminar de 30 de mayo de 2018 y conclusiones de 26 de octubre de 2017, en la forma preclusiva prevista en el artículo 7 y 202 de la ley adjetiva. Y Así se decide.
Asimismo, corresponde señalar que respecto al argumento relativo a la falta de firma del Notario Público en el documento poder otorgado y suscrito por ANTONIO FERREIRA BRAZAO Administrador de la sociedad Inversora 46, C.A., en fecha 26 de marzo de 2015 y que el mismo ameritaría la nulidad del mandato y sustituciones sucesivas, al respecto corresponde remitirnos al artículo 1.358 del Código Civil que señala expresamente la falta de formalidades en los documentos públicos de incompetencia el funcionario o por defecto de forma, la validez como documento privado de los mismos, lo siguiente:
“Articulo 1.358:- El instrumento que no tiene fuerza de público por incompetencia del funcionario o por defecto de forma, es válido como instrumento privado cuando ha sido firmado por las partes.”
A tales efectos la Jurisprudencia, sobre la valoración del Documento Privado firmado por la parte indica:
“Para la validez de instrumento privado, la única formalidad esencial es la firma y ello se infiere lógicamente de los términos usados en el Articulo 1.358 y 1.368 que imponen tal requisito y condición. La escritura Privada no prueba su origen como lo hace el documento público, o auténtico, porque falta toda garantía acerca de quien aparece como firmante lo haya firmado realmente” JTR 26-4-1957 V-VI.T.I PA 6.383”. (subrayado del Tribunal)
En consecuencia, la diferencia con el documento privado que llega a constituirse en el soporte material visualiza la voluntad del otorgante ANTONIO FERREIRA BRAZAO actuando como Administrador de la Sociedad Inversora 46, C.A. y las sustituciones seguidas en el apoderado OSWALDO BRAZAO CARVALHO y de este en los abogados CORA FARIAS ALTUVE Y CESAR PEREZ GUEVARA representantes legales de la actora para interponer, está en la consideración a que el contrato de mandato es consensual, empero en el caso de autos el consentimiento del apoderado administrador de la demandante y los sustitutos apoderados contratados para el juicio quedó expresado en el documento poder privado de fecha 26 de marzo de 2015 varias veces citado, y no en el documento público, por lo que si se incurrió en alguna omisión –un defecto de forma- como señaló la demandada en diversas oportunidades- esta no puede invalidar el documento privado, con el alegato de nulidad e inexistencia indicado, lo cual resulta infundado a tenor del artículo 1.358 del Código Civil citado ut supra. Y Así se decide.
En consecuencia el alegato de la demandada, en cuanto a la falta de legitimidad de los abogados para representar a la demandante INVERSORA 46 S.R.L. porque esta no tiene cualidad o legitimación para demandar a INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A porque el contrato no fue suscrito entre ellas, resulta incongruente con los fundamentos en que se apoya la impugnación del documento. En efecto, mediante esta se pretende censurar la valoración del Tribunal de dichos documentos que la demandada califica de nulos o radicalmente nulos, por falta de firma del Notario, mientras que el Artículo 1.358 del Código Civil dispone otorgarle validez al documento privado al instrumento que no tiene fuerza de Público por incompetencia del funcionario o por defecto de forma en la forma expuesta. Y Así se decide.
Finalmente, la demandada cuestiona el instrumento poder en el sentido de que la falta de legitimidad de los abogados para representar a la demandante INVERSORA 46 S.R.L. del incumplimiento del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, ya que de la simple lectura de la nota respectiva del Poder autenticado el 5 de Agosto de 2015, el Notario Publico no dejó constancia en la misma de la exhibición documento alguno que acredite al ciudadano Oswaldo Brazao Carvalho para ejercer la representación que dijo tener de INVERSORA 46 S.R.L. de manera que esta no podría sustituir legalmente en derecho –en sus dichos-- a los abogados que concurrieron a demandar en nombre de la demandante.
Al respecto, este Tribunal manifiesta su disentir con el alegato de los coapoderados de la demandada INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A, de declarar la nulidad del poder otorgado en fecha 5 de Agosto de 2015, antes indicado por falta de formalidades en su otorgamiento y a su vez las nulidades de las sustituciones y del Poder consignado por INVERSORA 46 S.R.L., a favor de los abogados Cora Farías Altuve y Cesar Simón Pérez Guevara y Luis Estévez Baldó que actuaron a favor de la demandante, y en consecuencia nulas y sin efecto todas y cada una de las actuaciones en el juicio y en consecuencia procedente la cuestionaron previa opuesta con base al ordinal 3 del Articulo 346 eiuden.
A juicio del Tribunal, el hecho de que no esté reflejado en la nota estampada que el Notario no dejo constancia en ella de habérsele exhibido documento alguno que acreditase al ciudadano Oswaldo Brazao Carvalho para ejercer la representación que digo tener de INVERSORA 46 S.R.L no puede implicar la inexistencia del acto por el cual el mismo administrador de INVERSORA 46 S.R.L procede a hacer la sustitución del poder conferida previamente, carácter el suyo que emana del Acta de Asamblea de socios celebrada el 27/8/2015 en el cual se designó la vigente Junta Directiva de INVERSORA 46 S.R.L para el periodo 2015-2020, siendo uno de sus administradores Oswaldo Brazao Carvalho, tal como consta a los folios 219-265, lo cual consta en autos.
Asimismo, este Tribunal se adhiere a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil que considera confusa la redacción del Artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo estableció en la Sentencia de fecha 1-12-1994.
Señalado al efecto la Sentencia citada que el otorgante solo está obligado a enunciar en el poder los datos más relevantes de los documentos que acreditan su carácter con una breve descripción de los actos a la cual los mismos aluden.
La intención del legislador en el nuevo Código de Procedimiento Civil fue simplificar el otorgamiento de poder de personas naturales o jurídicas eliminando en el Código derogado de 1916 el sistema que exigía la transcripción en el poder de todos los recaudos en los cuales el mismo se fundamenta para hacer las sustituciones.
En general considera el Tribunal que en esta fase lo imperante es el principio del “logro al fin” expresamente consagrado en la vigente norma procesal, debiendo reconocerse la representación de los apoderados de la demandante. Y Así se declara.
No obstante lo anterior, debe prevalecer la realidad del fondo sobre las formas procesales y la verdad en esta causa es que la voluntad de la accionante en torno al otorgamiento del poder ha sido manifestada en forma reiterada y suficiente, razón de peso para desechar la falta de cualidad pasiva por la impugnación del poder y con ello la continuación de la presente causa, ratificándose el valor de las actuaciones cursantes en autos. Y así se decide.
Llegada la oportunidad para pronunciarse al fondo del presente juicio, se hace con fundamento en las siguientes motivaciones:
Este Tribunal observa que la representación de la parte Actora expuso que su representada INVERSORA 46 S.R.L es propietaria de un inmueble constituido por el local comercial signado con el Nº 47-C-11, situado en el Nivel C-1 del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Primera Etapa, Avenida La Estancia, Chuao, Gran Caracas adquiriendo según documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha de 03 de diciembre de 1982, anotado bajo el Nº 19, Tomo 11, Protocolo Primero, quien en fecha anterior lo dió en arrendamiento a la Sociedad Mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. identificada ut supra, la cual en su condición de propietaria, demandó el desalojo de dicho inmueble, ante este Tribunal, el conocimiento y decisión del incumplimiento por la demandada la Sociedad Mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A. antes identificada, por presentar obligaciones contractuales en la falta de pago, la negativa injustificada al pago de los cánones de arrendamientos, correspondientes al Local Comercial antes indicado, desde el mes de octubre del año 2014 hasta la fecha de la interposición de la demanda, 2 de diciembre de 2016, adeudando la cantidad de Setecientos Dos Mil Bolívares (Bs 702.000,00), a razón del Veintisiete Mil Bolívares (Bs. 27.000,00) más el Impuesto al Valor Agregado ( I.V.A) por cada mensualidad, por concepto de canon de arrendamiento insoluto correspondiente a los meses que van desde octubre de 2014 hasta el mes de noviembre de 2016, ambos inclusive, de acuerdo con lo pautado en la Cláusula Cuarta del contrato en referencia y que voluntariamente las partes acordaron el 30 de abril de 2013 por el monto supra indicado. Demandó igualmente el desalojo del Local Comercial distinguido con los números y letras 47-C-11 constante de una sola planta de quince metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (15,50 MTS-2). Dicho Local se encuentra ubicado en el nivel C-1 del Centro Comercial Ciudad Tamanaco (C.C.C.T.), Primera Etapa, Av. La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao, Caracas, con fundamento en el Articulo 40 literal “A” del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual permanece en uso por su Arrendataria.
Así las cosas, respecto de la prueba de las obligaciones y de su extinción, establece el Artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que h producido la extinción de su obligación”.
En relación a la carga y apreciación de la prueba el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil prescribe:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, por su parte probar el pago o el hecho respectivo de la obligación”
Al respecto, La doctrina judicial ha considerado, “Las normas precedentemente transcritas como normas generales sobre la distribución de la carga de la prueba que no guardan relación con el establecimiento y valoración de los hechos, asimismo definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las definiciones de hecho del demandante, lo cual varia y modifica la distribución de la carga de la prueba”
…omissis…
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar, ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba, mientras queda sobre el demandado el deber de probar si este reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del Actor un juicio (Sala de Casación Civil / Sentencia del 10-08-2010)
En este mismo orden de ideas el Tribunal observa, que el objeto de la demanda es el desalojo de un inmueble de uso comercial, fundamentándose en la causal prevista en el literal “a” del Articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en la Gaceta Oficial No.40.418 del 23 de mayo de 2014 la cual prescribe lo siguiente:
“Son Causadas de desalojo:
Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento dos (2) cuotas de arrendamiento o gastos comunes consecutivos”.
(Cursivas del Tribunal)
A criterio de este jurisdicente, alegado el incumplimiento del contrato de arrendamiento en la demanda por desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, a partir del mes de Octubre de 2014 hasta le fecha de interposición de la demandada, encontrándose vencidas, como se indicó en la demanda veintiséis (26) mensualidades, a razón de Veintisiete Mil Bolívares (Bs.27.000,00) cada una, lo cual asciende a la suma de Setecientos Dos Mil Bolívares (Bs.702.000,00) mas el Impuesto del Valor Agregado (I.V.A), procede la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de este y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo cual tiene su base en el literal “a” del Articulo 40 de la ley eiusden.
En este sentido, la presente acción de desalojo prevista en dicha ley de fecha más reciente y expedita en el ámbito del derecho inquilinario sobre desalojo y prohibiciones de terminación del contrato de arrendamiento inmobiliario de uso comercial prevista en el Articulo 40, literal “a” eiusdem, contemplan como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas o dos cuotas o gastos comunes consecutivos, como en el que hoy se pretende ejecutar, lo cual permite que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato por cuanto tal como se desprende del material probatorio cursante a los autos, la demandada se mantiene ocupando el inmueble pese al incumplimiento del pago del contrato que origino la relación arrendaticia que hoy los vincula, tal como en el que incurrió la demandada al no haber demostrado la cancelación oportuna del canon de arrendamiento por mensualidades vencidas desde el mes de octubre de 2014 hasta la fecha de interposición de la demandada, conforme a lo pautado en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, demandado como insólitos, interpuestos estos que al ser concurrentes y acumulativos entre si, conllevaran a este sentenciador a determinar y concluir que están dados los electos de ley para la procedencia de la acción de desalojo aquí solicitada y en consecuencia, al no ser la misma contraria a la ley, ni las Buenas Costumbres, por el contrario acompañada en la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe prosperar en derecho. Así se decide.
En lo que respecta a la titularidad del propietario identificado en la demanda del inmueble del local de uso comercial dado en arrendamiento, este Tribunal observa que la parte Actora consignó original del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 30 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 26, Tomo 40 de los libros de autenticaciones, en cuya cláusula primera se identifica el local dado en arrendamiento a la arrendataria, constituido por una parte del local comercial signado con el Nº47-C-11, situado en el Nivel C-1, del centro comercial Tamanaco, Primera Etapa, Avenida la estancia , Chuao, Gran Caracas , el cual tiene una sola planta de Quince Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (15,50Mts-2) y se encuentra dotado de cerramiento, instalaciones telefónicas y de aire acondicionado y pertenece a la Sociedad Mercantil INVERSORA 46 S.R.L. segun documento debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Chacao del 3 de diciembre de 1992 del Estado Miranda inserto bajo el Nº 19, Tomo 11, Protocolo Primero (Folios 13 al 18) del expediente.
Con relación a la reclamación de que la arrendataria Sociedad Mercantil INVERSIONES FRAGANCE II 1999, C.A se encuentra en estado de insolvencia frente a la arrendadora, por incumplimiento de los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre del año 2014 hasta la fecha de la interposición de la demanda, adeudando la cantidad de Setecientos Dos Mil Bolívares (Bs. 702.000,00), ello a razón de Veintisiete Mil Bolívares (27.000,00) más el correspondiente Impuesto Del Valor Agregado (IVA) por cada mensualidad.
Este Tribunal observa, que el contrato celebrado por las partes en fecha 30 de abril de 2013, en concordancia con la Cláusula Cuarta de dicho convenio que contempla el pago del canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, cuyo incumplimiento es causal de desalojo del mismo que regiría a partir de la precitada fecha, el cual cursa folio 19 al 25 del Expediente judicial, con base a lo cual se debe declarar la procedencia del pago de dicho cánones y así se decide.
Con base a las razones de hecho y de derecho anteriormente expresados por el Tribunal, es por lo que resulta forzoso para este juzgado concluir que habiéndose demostrado cada uno de los supuestos para la procedencia de la demanda de desalojo por falta de pago, lo procedente es declarar con lugar la presente demandad de desalojo, y así quedara establecido en el dispositivo del presente fallo y Así se declara.

--DISPOSITIVA—
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR la demanda que por desalojo intentara la Sociedad Mercantil INVERSORA 46 S.R.L. representada por los abogados Cora Farias Altuve y Luís Gonzalo Esteves Baldó, identificados, ut supra, en la presente decisión, en consecuencia se condena la parte demanda a lo siguiente:
PRIMERO: Hacer entrega real y efectiva a la parte actora en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y libre de bienes y personas, el inmueble identificado como: la parte del Local signado con el Nº 47-C-11, situado en el Nivel C-1 del Centro Comercial Tamanaco, Primera Etapa, Avenida La Estancia, Chuao, Gran Caracas, en área de Quince Metros Cuadrados Con Cincuenta Decímetros Cuadrados (15,50 Mts-2) el cual pertenece a la Sociedad Mercantil INVERSORA 46 S.R.L. de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 26 de mayo de 1976, anotado bajo el Nº7, tomo 49-A-Sgdo, agregado a los (folios 13 al 17) expediente.
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el proceso
Publíquese y Regístrese
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de octubre de dos mil dieciocho (2018). Años: 208 de la Independencia, 159 de la Federación y 225 del Natalicio del Libertador Simón Bolívar.
EL JUEZ

Abg /Msc ORLANDO LAGOS VILLAMIZAR
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUIZ
En la misma fecha previa formalidades de ley se dictó y publicó la anterior sentencia siendo las 10:05 a.m. dejándose copia para el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUIZ
JcCarvajal